TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.
I. IDENTIFICACION DE LAS PARTES.
PARTE ACTORA: ciudadano LUIS JOSÉ FUENTES ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 8.328.771.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada JEANNINA ZULAY PORRAS MOLINA, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 131.992.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil “H.D. INVERSIONES, C.A.”, domiciliada en Pampatar, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 11.07.1989, bajo el N° 403, Tomo II, Adicional 8 y según Acta de Asamblea inscrita en el mismo Registro, en fecha 22.07.2008, bajo el N° 41, Tomo 33-A, R.I.F. J-06509026-0.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No acreditó.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Se inicia la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, presentada por la abogada JEANNINA ZULAY PORRAS MOLINA, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 131.992, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano LUIS JOSÉ FUENTES ROJAS.
Recibida para su distribución el 28.03.2016 (f. 18) por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de este Estado, correspondiéndole previo sorteo a éste despacho quien en fecha 29.03.2016 procedió a darle entrada y la numeración respectiva (f. vuelto del 18).
III.- ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA.
Como fundamento de la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, la abogada JEANNINA ZULAY PORRAS MOLINA, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano LUIS JOSÉ FUENTES ROJAS, señaló lo siguiente:
- que en fecha 30.01.2014 su representado suscribió contrato de opción a compra con la empresa “H.D. INVERSIONES, C.A.”, representada en ese acto por su director, ciudadano HENRY RAMÓN DÍAZ RODRÍGUEZ, sobre un inmueble tipo estudio suite signado con el alfanumérico P.B 1-1 B del Conjunto Residencial denominado San Marino H.D. Condominium & Suites, Primera Etapa, el cual estará ubicado en la Avenida costanera, calle principal de Playa El Agua frente al mar, cuyo precio del inmueble se fijó en Bs. 249.000,00, y la fecha de culminación de la obra se fijó para el día 16.07.14, de acuerdo a la cláusula séptima del contrato;
- que la cláusula segunda del contrato relativa a los pagos especifica la forma de realizar los mismos, planificación que ha venido ejecutando su representado tal y como se desprende de los comprobantes de trasferencias realizadas a través del Banco Banesco, a la cuenta de H.D. INVERSIONES, y su representado inicia con el monto fijado por la cantidad de Bs. 49.800,00, desglosados y pagadas de la siguiente manera a solicitud de la empresa:
- Un primer pago de Bs. 25.000,00, en dos partes Bs. 5000,00 el 22.09.14, según cheque N°. 01092272880198 y Bs. 20.000,00, el 01.10.2009, según cheque N°. 73002673, por concepto de reserva.
- Un segundo pago de Bs. 12.400,00, en dos partes Bs. 6.200,00, el 20.11.2011, según cheque N° 24-61008891, y Bs. 6.200,00, el 30.12.2011, según depósito N° 90726075.
- Un tercer pago realizado en el acto de la inscripción del documento de opción a compra por ante la Notaría Pública de Pampatar, en fecha 30.01.2012 por la cantidad de Bs. 12.400,00, cancelados a través de un cheque del Banco Fondo Común N°. 92-97135479.
- que el saldo diferencial de la deuda que quedaba por cancelar hasta el momento de la firma de opción a compra era por Bs. 149.400, fijándose 30 cuotas mensuales fijas por la cantidad de Bs. 4.980, cada cuota, iniciando los pagos al mes siguiente de haber firmado el contrato de opción a compra, sin embargo la cuota que deberá pagarse en fecha 01.03.12 se coloco en fecha 16.02.14, compromiso de pago que nace aparentemente vencido, es decir, que+ su representado siempre tendrá una cuota vencida ya que la empresa H.D. INVERSIONES, C.A., contraviene así lo que se estableció en el contrato;
- que la fecha para culminar la cancelación de las cuotas era el 16.07.14, quedando una cantidad pendiente por pagar para la oportunidad de la protocolización del documento de venta definitivo en el Registro correspondiente, por un monto de Bs. 49.800,00;
- que su representado ha venido pidiéndole retiradas explicaciones y justificaciones a la empresa en virtud de los incumplimientos de las cláusulas del contrato en cuanto a las fechas de culminación, ya que según el contrato de opción a compra la empresa H.D. INVERSIONES, tenía 6 meses contados a partir de la firma de la opción para tramitar todos los permisos necesarios para culminar la obra, lapsos que fueron incumplidos, además la fecha de culminación de obra que se tenía prevista para el 16.07.14;
- que en el mes de diciembre de 2014, realizaron una inspección judicial evidenciando la paralización de la obra para ese momento y el incumplimiento con ella de la fecha de entrega;
- que su representado ha estado esperando avances de la obra los cuales no se han dado aunado a los incumplimientos y debido además de una notificación de rescisión de contrato en enero de 2013, y siendo que su representado ha estado cancelando los montos planificados demostrando así, en primer lugar su buena fe hacia la empresa H.D. INVERSIONES, C.A., y en segundo lugar, dejando clara su voluntad definitiva contundente e irrestricta de adquirir el inmueble que se contrato y que ha venido cancelando hasta la fecha;
- que en fecha 19.08.2013, su representado recibió un correo electrónico donde se le notifica sobre un atraso existente en el pago de las cuotas fijadas para pagar mensualmente;
- que su representado el día 20.08.2014, atendiendo a la notificación procedió a realizar el pago de las mencionadas cuotas y envió los comprobantes de pago a la empresa, por un monto de Bs. 34.860,00, siendo además, notificados vía telefónica de dichos pagos y quienes mostraron una aceptación del pago que recibieron vía electrónica;
- que posteriormente en fecha 29.08.2013, su representado volvió a recibir una notificación donde le indicaban que hasta la fecha no habían recibido pago alguno de las cuotas vencidas, siendo que nueve días antes, su representado había cancelado la totalidad de la deuda no teniendo ningún saldo deudor con la empresa;
- que en enero de 2014, su representado recibió una comunicación donde rescindían unilateralmente y de pleno derecho el contrato de opción a compra que suscribieron en fecha 30.01.2012;
- que el incumplimiento de la empresa demandada en cuanto condiciones, fechas de culminación y entrega además de la rescisión unilateral del contrato de opción a compra, su representado demuestra el total interés de honrar los acuerdos suscritos además de que, es importante mencionar que se gestionó a través de SUNAVI un acuerdo extrajudicial en ente administrativo para lograr la regularidad y el normal desarrollo de la ejecución de la obra, lo cual resultó infructuoso, reafirmando aún más la necesidad de recurrir a la presente vía.
IV.-MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
PUNTO PREVIO.
FALTA DE JURISDICCION DEL PODER JUDICIAL.
Ahora bien, es menester traer a colación los artículos: 1, 6, 7, 18, 19 y 20 de La Ley Contra Estafa Inmobiliaria publicada en Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela bajo el Nº 39.912 del 30 de abril de 2012:
Ley Contra Estafa Inmobiliaria:
Articulo 1: La ley tiene por objeto establecer en conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, Permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de construcción y todos los convenios entre particulares, cualquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de engaño e incumplimiento, sancionado penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional, de defender proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna.
Artículo 6: El Ejecutivo Nacional a través del Ministerio del poder Popular con competencia en materia de vivienda y Hábitat, será el órgano rector y le corresponderá crear la Dirección General De Gestión Del Sistema Nacional De Vivienda Y Hábitat, deberá elaborar las políticas y estrategias que velen por la aplicación y cumplimiento de esta ley, haciendo el seguimiento y control del proceso de construcción, venta, preventa, Permisología y protocolización de viviendas, así como debe estar en concordancia con los lineamientos del Ministerio Del Poder Popular Con Competencia En Materia De Vivienda Y Hábitat.
Artículo 7: Son Atribuciones de la Dirección General De Gestión Del Sistema Nacional De Vivienda Y Hábitat, ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado, a las constructoras y sus representantes, promotoras de viviendas y sus representantes, productoras de viviendas y sus representantes. Además de los representantes de: Asociaciones Civiles de viviendas, cooperativas, organizaciones no gubernamentales, organizaciones comunitarias de vivienda funcionarios públicos o funcionarias públicas y operadores financieros, en cuanto al cumplimiento de las obligaciones establecidas en la ley. (…).
Artículo 18: No podrá ni es valido que los constructores contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas, en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General De Gestión Del Sistema Nacional De Vivienda Y Hábitat.
Articulo 19: En el supuesto que el comprador en venta o preventa de viviendas en proceso de construcción o aun no construidas, decida unilateralmente dar por terminado el contrato por causas no imputables al constructor, contratistas productor y promotor de viviendas, deberá realizar la notificación por escrito a este, así como a la Dirección General De Gestión Del Sistema Nacional De Vivienda y Hábitat, con un máximo de noventa días de anticipación.
Articulo 20: El constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, deberá reintegrar al comprador la totalidad del o los montos dados en pago, así como sus intereses, dentro del lapso de 30 días continuos, contados a partir de la fecha de notificación dada por escrito. Ninguna otra cláusula penal, podrá establecerse en contravención a lo aquí establecido, de lo contrario el constructor, contratista, productor y promotor de viviendas será sancionado.
Ahora bien, de las normas antes transcritas se pudo evidenciar que la misma garantizan la inviolabilidad del derecho que tienen las personas a acceder a los planes y proyectos destinados a la vivienda y sobre todo proteger al ciudadano y garantizarle su dinero, también se evidenció que dicha ley busca sancionar el delito de Estafa y otros Fraudes del Sector Inmobiliario.
Asimismo, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº. 01539, Exp. Nº. 6.278, de fecha 04/07/2000, con ponencia del Magistrado CARLOS ESCARRA MALAVE, señalo:
Sic: “(…) Ha sido suficiente la jurisprudencia de este Ato Tribunal en relación con las diferencias entre la jurisdicción y la competencia. En sentencia de fecha 26.7.97 (Sucesión de Pedro Vetencourt Lares vs. Quiterio Bacallado), la Sala afirmó:
“...la jurisdicción es la función pública, realizada por los órganos competentes del Estado, en virtud de la cual se administra justicia con el objeto de dirimir conflictos y controversias de relevancia jurídica mediante decisiones con autoridad de cosa juzgada; la competencia es la medida de esa jurisdicción asignada a los órganos jurisdiccionales del Estado de manera específica atendiendo a criterios de materia, cuantía y territorio. Por tanto, al tratarse de figuras distintas el legislador otorgó a cada una de ellas diferente tramitación en caso de ser cuestionadas durante el proceso. La regulación de jurisdicción suspende la causa y requiere la remisión de las actas originales a esta Sala Político-Administrativa; la regulación de la competencia, por su parte, somete el conocimiento de la solicitud al Tribunal Superior de la circunscripción del Juez cuya competencia se cuestiona, pero no suspende el curso del proceso sino hasta el momento de decidir sobre el fondo de la causa mientras se emita el fallo que regule la competencia...” (Negrillas y subrayado nuestro).
El artículo 62 del Código de Procedimiento Civil, fundamento de la consulta elevada a esta Sala, prevé la misma respecto de las decisiones en que el Juez niegue su jurisdicción, no su competencia, frente a la Administración Pública o cuando la afirme o la niegue frente al Juez extranjero. En tal caso, cuando el Juez afirma o niega su jurisdicción, declara que el Poder Judicial en general y dentro de él el Tribunal competente, tiene o no potestad para resolver el asunto planteado. (…).

La presente controversia se circunscribe a determinar si el Poder Judicial tiene jurisdicción para conocer del caso de marras, para ello ha de observarse los límites y la naturaleza de la controversia, los derechos que pudieren hallarse involucrados con la misma, y si el cumplimiento del contrato debía plantearse ante un ente u órgano de la Administración Pública.
En tal sentido, tenemos que entre la sociedad mercantil “H.D. INVERSIONES, C.A.”, representada por su presidente, ciudadano HENRY RAMÓN DÍAZ RODRÍGUEZ, y el ciudadano LUIS JOSÉ FUENTES ROJAS, suscribieron en fecha 30 de enero del año 2012, por ante la Notaría Pública de Pampatar, un contrato de promesa bilateral de compra sobre un apartamento Tipo Estudio (Suite) distinguido con el N° P.B 1-1 B del Edificio Primera Etapa, el cual forma parte del Conjunto Residencial Vacacional San Marino H.D. Condominium & Suites, ubicado frente al mar, en el sector denominado Playa El Agua, calle principal Costanera y Boulevard de Playa El Agua, Municipio Antolin del Campo del estado Bolivariano de Nueva Esparta; que el precio convenido en la cláusula segunda fue fijado en la cantidad de Bs. 249.000,00, y la fecha de culminación de la obra se fijó para el día 16.07.14, de acuerdo a la cláusula séptima del referido contrato; que conforme a lo expresado por el demandante, la demandada ha incumplido las cláusulas del contrato en cuanto a las fechas de culminación, ya que según el contrato de opción a compra la empresa H.D. INVERSIONES, tenía 6 meses contados a partir de la firma de la opción para tramitar todos los permisos necesarios para culminar la obra, lapsos que fueron incumplidos, además la fecha de culminación de obra que se tenía prevista para el 16.07.14, tal situación acarrea que indefectiblemente el poder judicial pierda jurisdicción para conocer de este asunto, ya que conforme al criterio de la Sala de acuerdo con la norma contenida en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria en los casos en que se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y alguna de las partes pretenda rescindir el contrato, o sea, extinguir su vigencia, la competencia para dirimir esa controversia le corresponde a un órgano de la Administración Pública, concretamente a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, lo cual genera que el poder judicial carezca de jurisdicción para tramitar, y resolver dicho asunto.
Así las cosas, atendiendo a que en este asunto, conforme a los planteamientos efectuados por la parte actora en el proceso, la parte demandada no ha dado cumplimiento al contrato de opción de compra, se concluye que en aplicación del criterio de la Sala antes mencionado, es evidente que resulta aplicable lo establecido en los artículos 1, 3 y 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, que establecen en términos generales que la solicitud de rescindir el contrato debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Y así se decide.
V.-DISPOSITIVA.
Por las consideraciones anteriormente expuestas, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara la FALTA DE JURISDICCIÓN DEL PODER JUDICIAL para tramitar y resolver la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, presentada por la abogada JEANNINA ZULAY PORRAS MOLINA, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano LUIS JOSÉ FUENTES ROJAS, sociedad mercantil “H.D. INVERSIONES, C.A.”, ya identificados.
SEGUNDO: SE EXHORTA a las partes involucradas a que acudan a la vía administrativa a fin de que sean dilucidadas sus diferencias.
TERCERO: Se deja expresa constancia de que a partir de la publicación de la presente decisión, las partes tienen un plazo de cinco (05) días de despacho para solicitar la regulación de jurisdicción; que conforme al artículo 59 del Código de Procedimiento Civil al haberse declarado la falta de jurisdicción el presente fallo tiene consulta obligatoria ante la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia; y que asimismo, desde la fecha en que se pronuncia este fallo queda suspendida la presente causa hasta tanto la mencionada Sala emita pronunciamiento respecto a lo decidido.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta. En La Asunción, a los treinta y un (31) días del mes de marzo del año dos mil dieciséis (2016). Años: 205º y 157º.
LA JUEZA TEMPORAL,
Dra. MARÍA A. MARCANO RODRÍGUEZ.
LA SECRETARIA,

Abg. ENMYC ESTEVES PAREJO.

NOTA: En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previa las formalidades de Ley. Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. ENMYC ESTEVES PAREJO.

EXP: N°. 11.987-16.
MAM/EEP/nv.