TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela

Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los
Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la
Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta

Porlamar, 13 de Junio de 2016
205º y 157º

I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES:
PARTE DEMANDANTE: MARISOL JOSEFINA MARCANO PARUTA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-8.322.691, de este domicilio.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado MIGUEL RAFAEL SALAZAR RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.322.115, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 206.983, respectivamente, de este domicilio.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES FUENTIDUEÑO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil que llevaba el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 23, Tomo II, folio 48 al 53 de fecha 26-01-1977, posteriormente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 144, Tomo 5, Adicional 1 de fecha 25-04-1985, representada por el ciudadano DIOMEDES RAMON GOMEZ LOPEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 2.830.827.-
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: FLORA M. VILLALBA, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 92.593, de este domicilio.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA.
Visto con Informes
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.
Mediante libelo de demanda recibido del Juzgado Distribuidor en fecha 29/01/2014, la ciudadana MARISOL JOSEFINA MARCANO PARUTA, interpone demanda contra la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES FUENTIDUEÑO, C.A, donde expone lo siguiente: Que el 07/12/2012 celebró contrato de opción de compra venta privada con la demandada sobre dos lotes de terrenos ubicados en el sector El Clavellinar, Boca de Río vía San Francisco, Parroquia Boca de Rio, Jurisdicción del Municipio Península de Macanao del estado Nueva Esparta, con una superficie aproximadamente de once mil metros cuadrados (11.000,00 mts2). Que el precio fue pactado en la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), que serían pagados la suma de Cincuenta y Siete Mil Bolívares (Bs. 57.000,00) en efectivo al momento de suscribir el presente contrato y la otra parte de Ciento Cuarenta y Tres Mil Bolívares (Bs. 143.000,00) fue cancelada el día 14 de diciembre del año 2012, pagos estos que comprendían el valor total de la venta por lo que la demandada debía extender el documento definitivo de venta ante el Registro correspondiente. Que ha transcurrido más de ocho (8) meses y la vendedora no ha dado cumplimiento a su obligación, ni ha entregado toda la documentación necesaria para el perfeccionamiento del Contrato. Interpone demanda conforme a los artículos 1.159, 1.167,1.486, 1.487, 1.488 y 1.527 del Código Civil y solicita que la demandada convenga o sea condenada a: Cumplir con la obligación que mantiene con el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS) para que proceda a solventar la referida situación. Cumplir el contrato de opción de compra y que sea condenada la demandada a las costas y costos del juicio. Por último anexa a su libelo de demanda las siguientes documentales:
Copia simple de contrato de compra-venta privado suscrito entre el ciudadano Diomedes R. Gómez López, en representación de la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES FUENTIDUEÑO, C.A. y los ciudadanos Miguel La Plaza Gutiérrez y Marisol J. Marcano Paruta de fecha 07 de diciembre de 2012. (f. 13)
Copia fotostática en un (1) folio útil de los cheques: Número 98263375 del Banco Mercantil de fecha 14 de diciembre del año 2012 por un monto de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,00), Cheque Número 310005254 del Banco de Venezuela de fecha 14 de diciembre del año 2012 por un monto de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) y del cheque Número 00000751 del Banco Provincial de fecha 14 de diciembre del año 2012 por un monto de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00), a nombre de la ciudadana Diusnelvis Marcano. (f.14)
Original de Certificado de Solvencia Municipal expedido por la Alcaldía del Municipio Península de Macanao de este estado. (f. 15).
Original de documento privado de venta definitivo a nombre de la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES FUENTIDUEÑO, C.A. y la ciudadana Marisol J. Marcano Paruta sin firmar. (f. 16-17).
Copia fotostática de la Cédula de Identidad del ciudadano Diomedes R. Gómez López. (f. 18)
Copia fotostática del Registro de Información Fiscal a nombre del ciudadano Diomedes R. Gómez López. (f. 19)
Copia fotostática del Registro de Información Fiscal a nombre de la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES FUENTIDUEÑO, C.A. (f. 20)
Copia fotostática de planilla de requisitos de la Oficina de Registro Inmobiliario. (f. 21)
Original de Factura N° 30543, expedida por la Alcaldía del Municipio Península de Macanao de este estado en fecha 10-10-2013. (f. 22)
Original de Factura N° 740, expedida por la F.P. Servicios Topográficos Juan Campo fecha 07-11-2013. (f. 23)
Originales Planos Topográficos de los inmuebles en litigio. (fs. 24 -25)
Original de constancia de zonificación de los terrenos expedida por la Dirección de Infraestructura de la Alcaldía del Municipio Península de Macanao de este estado en fecha 16-10-2013. (f. 22)
Copia fotostática del documento constitutivo de la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES FUENTIDUEÑO, C.A. (fs. 27 al 55)
Mediante diligencia de fecha 29 de enero de 2014, comparece la ciudadana MARISOL JOSEFINA MARCANO PARUTA, asistida por el Abogado en ejercicio MIGUEL RAFAEL SALAZAR RODRÍGUEZ y le otorga Poder Apud Acta al referido Abogado en presencia de la Secretaria del Tribunal. (f. 56)
El Tribunal por auto de fecha 05 de febrero de 2014 admitió la demanda y dispuso la citación de la demandada, por los trámites del procedimiento ordinario. (f. 58).
Se cumplieron los trámites de citación personal, donde en fecha 22 de abril de 2014, el Alguacil de este Tribunal consigna compulsa y recibo de citación sin firmar de la parte demandada Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES FUENTIDUEÑO, C.A. (folio 60). A solicitud de parte se libraron los carteles de citación conforme a la ley, con intervalos de tres (3) días entre uno y otro, publicándose en dos diarios de circulación regional y en fecha 03 de julio de 2014, la Secretaria Titular deja constancia de haber hecho la fijación (f. 80). Agotados todos los trámites de citación, tanto personal como mediante carteles, no compareciendo la parte demandada por si o por medio de apoderado alguno, este Tribunal a solicitud de la parte actora, procedió a designarle defensor judicial, cargo que recayó en la Abogada FLORA VILLALBA. Se notificó, se juramento y citada procedió a contestar la demanda en fecha 04 de febrero de 2014, donde adujo: Como punto previo impugnó: A. la cuantía establecida por la actora en su libelo. B. Que el demandante no es el legitimado activo para requerir la cancelación de obligaciones de la Empresa Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES FUENTIDUEÑO, C.A. con el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS). C. La indeterminación del libelo de la demanda, en cuanto a la inexactitud de la demanda y el documento fundamental. De seguidas niega, rechaza y contradice que el demandante no atendiera los llamados y actuara diligentemente en la elaboración y registro del documento definitivo, no hubiera entregado la documentación necesaria y que hubiera incumplido con la referida Opción de Compra Venta. (fs. 87 al 90).
Abierto el juicio a pruebas, solo la parte demandada hizo uso de este derecho, y así mediante escrito presentado en fecha 09 de marzo de 2015, reproduce todo el valor probatorio que emerge de los autos, en tanto favorezcan a su representado y promueve la siguiente prueba documental: (fs. 91 al 99) *Documento Definitivo de Compra-Venta protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta, en fecha 05-08-2014, bajo el N° 50, folios 381 al 38, Protocolo Primero, Tomo 4, Tercer Trimestre del año 2014.
El Tribunal por auto de fecha 17 de marzo de 2015 admitió las pruebas promovidas por la parte demandada. (f. 102)
La representación judicial de la parte demandada en fecha 26 de junio de 2015, presentó escrito de Informes. (f. 107)
Estando dentro de oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva en el presente juicio, el Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

III.-MOTIVA
PUNTO PREVIO A
IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
De la impugnación hecha por la parte accionada a la cuantía de la demanda establecida por la parte actora, este Tribunal observa:
La parte demandada al dar contestación de la demanda, en relación a la estimación efectuada por la parte actora, señaló que: “(…) Impugnó en nombre de mi representada el valor de la cuantía… por considerarla exagerada… Los gastos establecidos en el escrito libelar indican las cantidades de 107,00 Bs. Más 7.500,00 Bs. Más 128,00 Bs… alegatos que no se corresponden con el valor real de la pretensión. (…)”, sin señalar una nueva estimación, que a su juicio fuera la correcta, tal y como lo establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente: “(…) Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará…El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva… OMISSIS (…)”. (Negrillas y subrayado del Tribunal). El referido dispositivo legal exige que quien impugne la cuantía de una demanda debe hacerlo en fundamento a que la misma resulta irrisoria o exagerada, siendo criterio reiterado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que:

“(...) se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada (…)”. Sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros.
Por lo tanto, al contradecir la estimación, la demandada debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, ya que no es posible el rechazo puro y simple por cuanto no está contemplado en el supuesto de hecho de la norma. En razón de ello, es preciso que el impugnante indique la cuantía que, según su criterio, corresponde al litigio, ya que caso contrario el cuestionamiento formulado se tendría entonces como no hecho y, consiguientemente, será válida la estimación hecha por la parte actora en su libelo. En este orden de ideas, cabe destacar que si bien la demandada, al impugnar la cuantía, señaló que lo hacía por ser exagerada y omitió realizar su propia estimación, trajo a los autos, sin embargo, la prueba de un hecho nuevo como lo es el documento de venta definitivo debidamente protocolizado, que permite colegir, mediante una simple operación aritmética sobre los gastos cubiertos por la compradora (7.535,40 Bs.) y el precio fijado por las partes para la adquisición de los lotes de terrenos (200.000,00 Bs.) que totalizan la suma de DOSCIENTOS SIETE MIL QUINIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES CON CUARENTA CENTÍMOS (Bs. 207.535,40) lo que lleva a este Juzgador a fijar como cuantía definitiva del presente asunto la cantidad de DOSCIENTOS SIETE MIL QUINIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES CON CUARENTA CENTÍMOS (Bs. 207.535,40); por lo tanto este Tribunal se declara competente para conocer del presente asunto, y así se declara.
PUNTO PREVIO B
LEGITIMATIO ACTIVA

Establece el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“Artículo 361.- En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiere propuesto como cuestiones previas.-
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.”
Por otra parte la Exposición de Motivos del Código de Procedimiento Civil, señala textualmente:
“En cuanto a su forma, la contestación deberá presentarse por escrito (Art.360) y en cuanto a su contenido, se reproduce en esencia lo dispuesto en el artículo 262, con algunas correcciones de forma (Art.361). Se destaca en esta última disposición, la regla de que conjuntamente con las defensas invocadas por el demandado en su contestación, puede éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el demandado para intentar o sostener el juicio. Así, estas defensas, que en el Código vigente constituyen excepciones de inadmisibilidad, que pueden proponerse como de previo pronunciamiento, dando lugar a una incidencia, o bien como de fondo, junto con las demás perentorias, ahora, en el sistema que se acoge en el proyecto, son defensas que necesariamente deben oponerse en la contestación al merito de la demanda, junto con las demás perentorias, pues han sido eliminadas como cuestiones previas en el artículo 346. Sólo las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º , 10º y 11º del artículo 346 del Proyecto, pueden hacerse valer ya como cuestiones previas, en el lugar de la contestación, o bien como de fondo en este acto, cuando no han sido propuestas con aquel carácter.
Siguiendo la línea central del proyecto de conseguir una pronta entrada en el mérito de la causa, se ha considerado que bien pueden la falta de cualidad y la falta de interés, considerarse sólo como defensa de mérito, ya que por su índole misma, siempre que se discute sobre la titularidad de un derecho o de una obligación, allí está planteado un problema de cualidad, y por otro lado, la falta de interés lleva siempre la negación de la acción, porque para proponer la demanda, el actor debe tener interés jurídico actual (Art.16).
La Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal estableció en sentencia de fecha 14 de julio de dos mil tres, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO lo siguiente:
“…..la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.”
Opone la parte demandada previo al fondo que la demandante no es la legitimada activa para requerir la cancelación de las obligaciones que la Empresa REPRESENTACIONES FUENTIDUEÑO, C.A. debe al Instituto Venezolano de los Seguros Sociales.
Ante tal situación, el eximio procesalista español Jaime Guasp, conceptualiza la legitimación procesal como, “la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y, en virtud de la cual, exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso”. De tal manera, que solo le es dable al juez revisar el mérito de la causa, cuando la relación procesal esté integrada por quienes se encuentren frente al derecho material o interés jurídico accionado como sus legítimos contradictores; es decir, que el actor sea quien afirme ser titular de ese derecho o interés jurídico propio, y el demandado la persona natural o jurídica contra quien se postula ese derecho o interés para sostener el juicio.
Así las cosas, siendo presupuesto para que el Juez de mérito pueda analizar el fondo de la controversia, es menester que las partes procesales se encuentren frente al objeto demandado como legítimos contradictores; la falta de legitimación activa o pasiva produciría el efecto jurídico de desechar la demanda, defensa ésta que solo es posible alegarla en la oportunidad de la contestación al fondo, para que sea resuelta como punto previo a la sentencia de la causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.-
Ahora bien, los argumentos explanados por la defensa judicial de la demandada, para fundamentar la falta de legitimación activa de la actora para requerir la cancelación de obligaciones de la Empresa demandada, se refieren al hecho de que la ciudadana MARISOL JOSEFINA MARCANO PARUTA le solicitó al señor DIOMEDES RAMÓN GÓMEZ LÓPEZ, quien es el Representante Legal de la antes identificada Empresa demandada, la entrega de la Solvencia del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS), ya que era el último documento que se requería para proceder al debido registro del documento de compra-venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Díaz del estado Bolivariano de Nueva Esparta, recaudo que jamás lo entregó habida cuenta de que su representada mantenía una deuda con el IVSS por la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) razón por la cual el ente no expedía la Solvencia respectiva; alegato éste que no puede ser admitido por este Tribunal, por no ser ella la legitimada activa para impetrar a la demandada la cancelación de la acreencia que mantiene a favor del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS), por lo que la defensa perentoria alegada es procedente. Así se decide.
PUNTO PREVIO C
INDETERMINACIÓN DEL LIBELO DE LA DEMANDA

La Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal estableció en sentencia vinculante de fecha 20 de julio de dos mil quince, con ponencia del Magistrado: Marcos Tulio Dugarte Padrón, Exp. N° 14-0662, lo siguiente:

“…En el caso de marras, se alega que en el fallo objeto de revisión, aplicó una doctrina abandonada respecto a que el contrato de opción de compra no es un contrato consumado por el consenso de las partes, sino un contrato preliminar o preparatorio de un contrato final por concluirse.

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.

De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.
En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).

En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).

Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.

Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).

En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”

La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.

Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.
El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.

La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada.

El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.

En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.
C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.

En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.

El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.

En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.

En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar…”

Alega la demandada la inexactitud entre la demanda y el instrumento fundamental al indicar: “… en la narración de los hechos la existencia de un Pacto de Venta, posteriormente indica que demanda el cumplimiento del Contrato de Compra Venta…” Siguiendo la doctrina arriba reseñada no existe diferencia de significado entre las palabras pacto y contrato, como lo infiere la demandada y de la revisión minuciosa del documento que riela al folio trece (13) indicado por la actora como instrumento fundamental de la demanda las partes convinieron en dar en venta, pura y simple, perfecta e irrevocable un lote de terreno conformado por dos (02) parcelas, que forman parte de un lote de terreno de mayor extensión, por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) (subrayado del tribunal). Por consiguiente, la voluntad de las partes contratantes quedó nítidamente en evidencia; y tanto es así que, posteriormente, concretaron la venta definitiva tal y como consta de instrumento público que cursa de los folios noventa y dos (92) al noventa y nueve (99) del presente expediente, consignado junto con la contestación de la demanda que hiciera la defensora de la parte demandada, por lo que queda desechada esta defensa previa. Asi se decide.-
Decididos los anteriores puntos previos, pasa este Tribunal a decidir sobre el fondo de la controversia.
Alega la actora que pacto la compra de dos lotes de terrenos, con la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES FUENTIDUEÑO, C.A., representada por el ciudadano Diomedes Ramón Gómez López, por un monto de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), de los cuales pagó en una primera oportunidad Cincuenta y Siete Mil Bolívares (Bs. 57.000,00) en efectivo al momento de suscribir el contrato; y el restante de Ciento Cuarenta y Tres mil bolívares (Bs. 143.000,00) fue cancelado mediante cheques Número 98263375 del Banco Mercantil de fecha 14 de diciembre del año 2012, por un monto de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00); Número 310005254 del Banco de Venezuela de fecha 14 de diciembre del año 2012, por un monto de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00); y Número 00000751 del Banco Provincial de fecha 14 de diciembre del año 2012 por un monto de Dieciocho Mil Bolívares (Bs. 18.000,00), todos a nombre de la ciudadana Diusnelvis Marcano, previamente autorizada por el representante de la Sociedad Mercantil, habiendo transcurrido más de ocho (8) meses sin que el ciudadano Diomedes Ramón Gómez López hiciera las gestiones necesarias para presentar el documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Díaz del estado de Nueva Esparta, en razón de lo cual procedió por propia cuenta asumir las diligencias encaminadas a completar todos los requisitos exigidos por el ente Registrador, entre las cuales se encuentran: Certificado de Solvencia Municipal expedido al 30 de mayo de 2013, contratar los servicios de un profesional del derecho para redactar el documento definitivo de venta, solicitud de copia fotostática de la Cédula de Identidad y Registro de Información Fiscal del ciudadano Diomedes Ramón Gómez López, Registro de Información Fiscal de la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES FUENTIDUEÑO, C.A., pago del Impuesto de la Ley de Registro Público y Notarías (art 92), planos con las coordenadas UTM, constancia de zonificación emitida por la Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Península de Macanao, Registro Mercantil de la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES FUENTIDUEÑO, C.A. y Solvencia del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS), siendo éste último infructuoso dada la deuda con el Seguro Social que mantenía la Empresa. Que por lo expuesto acude ante este Tribunal para demandar formalmente y así sea declarado por el Tribunal a la demandada para que cancele la obligación que tiene pendiente con Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS), reconocer la existencia del contrato de venta suscrito, en cumplir con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad, en tal sentido se ordene realizar las respectivas ventas ante la Oficina de Registro Público, el pago de las costas y costos y los honorarios profesionales del presente proceso.
Por su parte, la representación judicial de la demandada en su escrito de contestación, niega, rechaza y contradice tanto en los hechos, como el derecho la demanda intentada contra su representada, y alega que su representada no atendiera a los llamados y actuara diligentemente en la elaboración y registro del Contrato Definitivo de Compra Venta; que no hubiera entregado toda la documentación para la elaboración y registro del Contrato Definitivo de Compra Venta; y, que hubiera incumplido la referida Opción de Compra Venta, por tal motivo no puede subsistir la reserva de daños y perjuicios.
En estos términos ha quedado trabado el fondo del asunto bajo estudio, y a los fines de decidir bajo estos, pasa el Juzgador a analizar la actividad probatoria desarrollada por las partes.
Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y en este sentido expresa, que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella deberá probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Tiene su origen esta norma, en el artículo 1.354 del Código Civil, al respecto, el autor patrio Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, (Editorial Arte, Caracas 1992), expresa:
“De todo lo expuesto hasta ahora, se ve que, ya se parta de un punto de vista abstracto (Rosemberg) o bien se considere el problema desde el punto de vista concreto (Chiovenda), lo importante es atender- por la naturaleza dialéctica que tiene el proceso y por el principio del contradictorio que lo informa- a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el thema decidendum, y a las afirmaciones de hecho que formula el demandado en su defensa o excepción, con lo cual queda, a su vez, determinado el thema probandum; por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia, y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta fórmula general y simple, que comprende todas las posibilidades: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.
“Del mismo modo, considerando la posición del demandado en particular, la jurisprudencia de la casación, interpretando la máxima según la cual: reus in exceptione fit actor, distingue las diversas actitudes que puede adoptar el demandado frente a las pretensiones del actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada, según la cual, la contradicción pura y simple de la pretensión (contradicción genérica de la demanda) no la discute, sino que en el fondo pide la prueba de las razones sobre que se funda aquella, y el reo no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas.
En cambio, el que no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el pretensor no tiene que probar nada, pues no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquélla.
De lo expuesto se puede concluir que en nuestro derecho y en la jurisprudencia de la casación, pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales:
a) Que la carga de la prueba no solo corresponde al actor, sino también al demandado según sus respectivas afirmaciones de hecho…………”

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA.
Invoca el mérito favorable de los autos.
Copia Certificada del contrato Definitivo de Compra-Venta, inscrito ante la Oficina de Registro Público del Municipio Díaz del estado Nueva Esparta, en fecha 05 de agosto de 2014, bajo el Nº 50, folios 381al 388, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, correspondiente al Tercer Trimestre del año 2014. Esta documental no fue impugnada por la parte demandante, por lo que este Juzgador la aprecia conforme a la normativa prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a lo que de ella se desprende, en especial para demostrar la compra definitiva que hiciera la demandada de las parcelas de terreno señaladas.
De los términos en que quedó trabada la litis, observa este Juzgador que la parte demandada no se limitó a la pura negación de las pretensiones de la actora, sino que alega que su representada cumplió con todas las obligaciones inherentes al vendedor conforme a derecho, ya que, el documento definitivo de venta quedó protocolizado en los términos previstos en el contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes, es decir, expuso razones de hecho para discutir la pretensión, por lo que la contienda procesal se desplazó de la pretensión a las razones que la enervan, motivo por el cual se produjo la inversión de la carga de la prueba, así como el riesgo de la falta de pruebas también se desplazó. Ahora bien, del anterior análisis de las pruebas aportadas por la parte demandada, durante el contradictorio del presente juicio, en especial el instrumento definitivo de venta antes señalado, se desprende que efectivamente procedió a honrar su compromiso con la demandada al hacer la tradición legal de los inmuebles objeto del presente litigio. De lo anterior se evidencia que efectivamente, la parte demandada cumplió con la carga de probar su alegato al traer a los autos copia certificada del documento definitivo de venta debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público pertinente, razón por la cual debe resultar gananciosa en el pleito y así se decide.
IV.- DISPOSITIVA.-
Con fundamento en las anteriores consideraciones, Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, interpuso la ciudadana MARISOL JOSEFINA MARCANO PARUTA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-8.322.691, de este domicilio contra la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES FUENTIDUEÑO, C.A. inscrita ante el Registro Mercantil que llevaba el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 23, Tomo II, folio 48 al 53 de fecha 26-01-1977, posteriormente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 144, Tomo 5, Adicional 1 de fecha 25-04-1985, representada por el ciudadano DIOMEDES RAMON GOMEZ LOPEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 2.830.827.-
De conformidad con lo previsto en artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente perdidosa.
De conformidad con lo previsto en artículo 251 del Código de Procedimiento Civil se ordena la notificación de las partes.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DIARICESE, Y DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. En Porlamar a los trece (13) días del mes de junio de dos mil dieciséis. Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
EL JUEZ

Dr. ALBERTO RAUSSEO VALDERRAMA

LA SECRETARIA
Abg. WINIFERD FRENDIN GONZALEZ
En esta misma fecha, y siendo las 2:00 p.m, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA
Abg. WINIFERD FRENDIN GONZALEZ

ARV/wfg
Exp. 2.041-14
Sent. Definitiva