TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.-
Años: 206° y 157°
Expediente Nº 25.084
I) IDENTIFICACION DE LAS PARTES:
I.a.) PARTE DEMANDANTE: Ciudadanas MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, todas de nacionalidad venezolana, mayores de edad, y titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.806.255, 12.225.400 y 14.144.341, respectivamente.
I.b.) APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogadas en ejercicio MARÍA GABRIELA FERNÁNDEZ SÁNCHEZ y VANESSA PÉREZ OSORIO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 115.010 y 234.620, respectivamente.
I.c) PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil BIG BEN, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 11-1-1995, bajo el N° 14, Tomo 04.
I.d) APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados en ejercicio LUISA PONCE M. y LEONARDO J. VILORIA G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 26.252 y 27.385, respectivamente.
II) MOTIVO: DESALOJO.
III) RESEÑA DE LAS ACTAS DEL EXPEDIENTE:
Se inicia el presente procedimiento por demanda de DESALOJO interpuesta por la abogada MARÍA GABRIELA FERNÁNDEZ SÁNCHEZ, en su carácter de apoderada judicial de las ciudadanas MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, ya identificadas, representación la suya que se evidencia de instrumentos poderes, dos de ellos debidamente autenticados ante la Notaría Pública de Pampatar, ambos en fecha 09-4-2015, el primero inserto bajo el N° 5, Tomo 48, Folios del 18 al 20; el segundo anotado bajo el N° 11, Tomo 48, Folios del 38 al 40, y el tercero otorgado ante el Notario Público del Estado de Florida B SCOTT EVERETT, debidamente Apostillado con el Sello de la Convención de La Haya del 05-10-1961, en fecha 09-4-2015, bajo el N° 2015-40865, contra la sociedad mercantil BIG BEN, C.A., ya identificada, en la persona de sus representantes legales, ciudadanos MAHMOUD ABDUL RAHMAN, HEMAD MAJZUB y/o HANI MAJZOUB, venezolanos, mayores de edad, y titulares respectivamente de las cédulas de identidad Nos. 10.338.289, 11.852.555 y 11.852.557.
Sometida al sorteo correspondiente, la misma recae en este Juzgado Primero de Primera Instancia, y el 19-6-2015, se le da entrada a la causa y se admite la demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
Seguidamente, el 01-7-2015, la parte actora presenta escrito de reforma de la demanda, el cual se admite el 06-7-2015.
En fecha 09-7-2015, comparece la apoderada actora y consigna las copias a certificar para la elaboración de la compulsa de citación, y asimismo señala que hace entrega al Alguacil de los medios necesarios para practicar la citación del demandado.
El día 13-7-2015, se libra la compulsa de citación de la empresa demandada.
Mediante auto de fecha 13-7-2015, este Juzgado ordena abrir el cuaderno separado de medidas.
El 17-7-2015, comparece la apoderada actora y señala una dirección alternativa para practicar la citación de la parte demandada.
En fecha 10-8-2015, el Alguacil consigna la compulsa de citación sin cumplir, por no haber podido localizar a cualquiera de los representantes de la sociedad demandada.
El 12-8-2015, la apoderada actora solicita se acuerda la citación por carteles de la parte demandada; lo cual se acuerda el 16 de septiembre del corriente año.
El día 30-11-2015, la apoderada actora retira el cartel para su publicación, y el 08-12-2015, consigna dichas publicaciones en prensa, siendo agregados en la misma fecha.
Consta al folio 127 la manifestación de la Secretaria de haber fijado el cartel, dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25-1-2016, comparece la apoderada actora y solicita se designe defensor ad-litem a la parte demandada; siendo ello acordado el día 28 del mismo mes y año, designándose a la abogada Ivana Torcat, con Inpreabogado N° 209.119.
El día 15-2-2016, comparece el abogado LEONARDO VILORIA, ya identificado, y se da por citado en nombre de su representada BIG BEN, C.A., asimismo consigna copia certificada del instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública de La Asunción, Municipio Arismendi del Estado Nueva Esparta, en fecha 06-8-2014, anotado bajo el N° 21, Tomo 93.
En fecha 08-3-2016, comparece la apoderada judicial de la parte demandada y consigna escrito de contestación a la demanda, constante de diez (10) folios útiles.
En auto de fecha 18-3-2016, este Juzgado fija el acto de audiencia preliminar, en atención a lo dispuesto en el primer aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30-3-2016, se difiere la celebración de la audiencia preliminar, para las 2:00 p.m. del mismo día, por coincidir con otro acto.
Siendo la oportunidad y hora pautada, se lleva a cabo la celebración de la Audiencia Preliminar, compareciendo la apoderada de la parte actora MARÍA GABRIELA FERNÁNDEZ, y los abogados LEONARDO VILORIA y LUISA PONCE, en su carácter de apoderados de la parte demandada.
El día 04-4-2016, este Juzgado fija los hechos y límites de la controversia.
El 11-4-2016, la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas, constante de siete (7) folios útiles, y la parte actora de tres (3) folios útiles y anexos.
En fecha 13-4-2016, se admiten las pruebas promovidas por las partes, librándose oficio de informes al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, prueba ésta promovida por la parte demandante.
Mediante auto de fecha 13-4-2016, el Tribunal fija oportunidad para que tenga lugar la Audiencia Oral, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
El día 02-5-2016, se agrega al expediente oficio de fecha 21-4-2016, emanado del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado.
IV) RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES CURSANTES EN EL CUADERNO DE MEDIDAS:
El día 13-7-2015, se abre el cuaderno de medidas, agregándose las copias del libelo de demanda, el auto de admisión y la inspección judicial.
En la misma fecha del día 13-7-2015, el Tribunal decreta medidas innominadas, librando oficios a la Alcaldía del Municipio Santiago Mariño de este Estado, al Centro Nacional de Comercio Exterior (Cencoex) y al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat).
El día 14-8-2015, el Alguacil consigna el recibo de MRW, de haber enviado el oficio al Cencoex, y copias de los oficios de la Alcaldía y el Seniat, debidamente recibidos y sellados.
En fecha 16-2-2016, el apoderado de la parte demandada, consigna escrito de oposición a las medidas decretadas, constante de tres (3) folios útiles.
El 26-2-2016, la apoderada de la parte demandada consigna escrito de pruebas.
El mismo día 26, la apoderada actora consigna escrito de promoción de pruebas, y se admiten las pruebas de las partes en esta misma fecha, fijándose oportunidad para la prueba de inspección judicial y se libran oficios de informes promovidos por la parte actora.
El día 08-3-2016, comparece la apoderada judicial de la parte demandada y consigna escrito de promoción de pruebas, constante de cuatro (4) folios útiles.
El 09-3-2016, este Juzgado difiere la oportunidad para evacuar la prueba de inspección judicial.
En la misma fecha del 9, comparece la apoderada actora y solicita se inadmita el escrito de pruebas promovido por la parte demandada en fecha 08-3-2016.
Mediante auto de fecha 10-3-2016, este Juzgado ordena cómputo de los días de despacho transcurridos, a los fines de tener certeza procesal; declarando que se tenían como no presentadas dichas pruebas de fecha 08-3-2016, por extemporáneas.
En fecha 14-3-2016, se difiere la inspección judicial promovida, por cuanto este Despacho es objeto de inspección.
El día 16-3-2016, en virtud de seguir siendo objeto de inspección este Juzgado, se difiere la inspección judicial solicitada.
En fecha 29-3-2016, se lleva a cabo la inspección judicial.
V.- DE LA AUDIENCIA ORAL.
Llevado cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, y de conformidad con los artículos 875 y 876 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual este Tribunal, declaró Sin lugar la falta de cualidad de los ciudadanos BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, plenamente identificados, propuesta por la accionada sociedad mercantil BIG BEN, C.A., con registro de información fiscal nro. J-30235147-2; improcedente la solicitud de que el tribunal desestime la prueba de informe promovida por la parte actora; Con lugar el desalojo inmediato del inmueble arrendando constituido por inmueble arrendado constituido por un edificio y el terreno donde esta construido, con una superficie de 371 con 75 mts2 ubicado en la calle Guevara hoy Boulevard Guevara entre las calles Velásquez y san Nicolás de la ciudad de Porlamar del Municipio Mariño de este Estado, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En 34,20 mts con casa que es o fue de la Sra. carmen Figueroa; Sur: En 34,20mts con fondo de la casa que es o fue del señor Bertuchi; este en 11,30mts con solar que es o fue de la Sra. Carmen Figueroa; y Oste: Su frente, en 10,44mts con la mencionada calle Guevara hoy Boulevard Guevara; se ordenó a la parte demandada la entrega de manera inmediata a la parte actora en el mismo buen estado en que recibió el local Edificio y el terreno, con una superficie de 371 con 75 mts2 ubicado en la calle Guevara hoy Boulevard Guevara entre las calles Velásquez y san Nicolás de la ciudad de Porlamar del Municipio Mariño de este Estado, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En 34,20 mts con casa que es o fue de la Sra. carmen Figueroa; Sur: En 34,20mts con fondo de la casa que es o fue del señor Bertuchi; este en 11,30mts con solar que es o fue de la Sra. Carmen Figueroa; y Oste: Su frente, en 10,44mts con la mencionada calle Guevara hoy Boulevard Guevara superficie de 371 con 75 Mts2, y se condenó a la parte demandada por haber resultado vencida en el proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
VI.- ALEGATO DE LA PARTE ACTORA EN SU ESCRITO DE DEMANDA:
La abogada MARÍA GABRIELA FERNANADEZ SANCHEZ, actuando en nombre y representación de los ciudadanos MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, alegó en su escrito de demanda lo siguiente:
Que tal como se evidencia de Certificado de Solvencia de Sucesiones expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat) de fecha 17-2-2014, correspondiente al expediente 2014-073, y la Declaración de Herencia presentados, así como la Declaración de Únicos y Universales Herederos, evacuada por el Juzgado Sexto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, sus representadas fueron declarados judicialmente como Únicos y Universales Herederos de su causante OLEGARIO BROTONS ALBERT, fallecido en fecha 09-6-2013, quien era venezolano, mayor de edad, casado, comerciante y titular de la cédula de identidad N° 4.276.322, así como legítimos herederos (copropietarios) de los bienes que se describen en la declaración de herencia.
Que como consecuencia de la muerte de OLEGARIO BROTONS ALBERT, la propiedad del inmueble arrendado pasó a manos de sus representadas como co-propietarias (co-herederas) del bien alquilado. Que por imperio de la ley, sus representadas se subrogaron en el lugar del arrendador en la relación arrendaticia que en vida mantenía el prenombrado causante con la sociedad BIG BEN, C.A., y que dicha subrogación arrendaticia es consecuencia del principio contenido en el artículo 1.163 del Código Civil.
Que la sustitución de una persona por otra en la relación arrendaticia, es lo que la Doctrina Civil denomina la “Subrogación Arrendaticia Mortis Causa”, vale decir, que esa “Legitimatio ad causam”, aparece en el proceso cuando fallece el arrendador o el arrendatario, pues el contrato de arrendamiento no se termina por la muerte del locador ni por la del locatario, por lo que, indudablemente, en cualesquiera de tales casos la relación continua, tomando en cuenta que si fallece el arrendador, sus herederos, como continuadores de las relaciones jurídicas activas y pasivas del causante la asumen las mismas, y de fallecer el arrendatario, la relación arrendaticia continua también en sus herederos, con lo cual se concluye que sus representadas están legitimadas para intentar la presente demanda.
Agrega que el finado OLEGARIO BROTONS ALBERT, celebró con la sociedad mercantil BIG BEN, C.A., un primer contrato de arrendamiento, el cual fue suscrito ante la Notaría Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, en fecha 26-6-2006, anotado bajo el N° 7, Tomo 101; que vencido el anterior contrato de arrendamiento, el mencionado finado suscribió un segundo contrato de arrendamiento con dicha sociedad mercantil, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, en fecha 08-7-2010, anotado bajo el N° 34, Tomo 67, y en el mismo en su Cláusula Segunda, se pactó una duración de dos (2) años fijos, contados a partir del 01-8-2010 (con independencia de la fecha de autenticación), hasta el 31-7-2012, fecha en la cual se da inicio a la prórroga legal potestativa para la arrendataria, sin precaver la posibilidad de prórroga convencional.
Que es el caso, que vencido el término fijo de dos (2) años, el causante mediante misiva dirigida a la arrendataria en fecha 10-7-2012, y recibida por Hani Majzoub el 11-7-2012, se les notificó informaran si ejercerían la prórroga legal de dos años a la que tenían derecho, quien en dicha comunicación escribió lo siguiente: “quedo en cuenta del contenido de la comunicación anterior y manifiesto la voluntad de mi representada de ejercer la prórroga legal de dos años”(sic). Que en fecha 11-6-2014, la Notaría Pública Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, se trasladó y constituyó en la calle Guevara, hoy Boulevard Guevara, entre calle Velásquez y San Nicolás de Porlamar, N° 9-98, a objeto de presenciar la entrega de la notificación referida al vencimiento de la prórroga legal, la cual fue en fecha 31-7-2014.
Que de las cláusulas contractuales correspondientes a ambos contratos de arrendamiento y de las comunicaciones dirigidas a la arrendataria, al hacerse la suma de los términos fijos de ambos contratos, se evidencia que el arco de tiempo convencional y fijo de la relación arrendaticia, fue de seis (6) años, contados desde el 01-8-2006 hasta el 31-7-2012, fecha en que se inició el lapso de la prórroga legal de dos (2) años, que le correspondía a la arrendataria, según el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (norma aplicable para el momento de la finalización del término fijo contractual), bi-anualidad legal que culminó en fecha 31-7-2014.
Que asimismo es de advertir que con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Regulación de Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, la fórmula para el cálculo de la prórroga legal prevista en el artículo 26 de este texto legal, quedó en idénticos términos a los previstos en el artículo 38 de la desaplicada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que por lo cual el término de dos años de prórroga legal para la relación arrendaticia, se mantuvo igual a pesar de la entrada en vigencia de la nueva norma; ya que consumida como fue dicha prórroga, las partes no suscribieron otro contrato ni hubo voluntad de parte de sus representadas para celebrar ningún acuerdo sobre prórroga alguna, y que ante esta situación BIG BEN, C.A., se ha negado a desalojar y devolver a sus mandantes el inmueble arrendado, motivo por el cual que acuden a la vía judicial para dirimir la situación.
VII.- DE LA REFORMA DE LA DEMANDA.
La abogada MARÍA GABRIELA FERNANADEZ SANCHEZ, actuando en nombre y representación de las ciudadanas MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, reformó el libelo primigenio de la demanda en los siguientes términos:
Que es por lo antes expuesto y razonado, que en nombre de sus representados MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS de BROTONS, BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARIA TERESA BRORONS BARRIOS, ocurre a demandar a la sociedad mercantil “BIG BEN, C.A” inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 11 de enero de 1995, bajo el Nº 14, Tomo 04, en la persona de cualquiera (indistintamente) de sus representantes legales, a saber, su Presidente MAHMOUD ABDUL RAHMAN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 10.338.289, su Vicepresidente HEMAD MAJZUB, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 11.852.555 o su Gerente HANI MAJZOUB, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 11.852.557, quienes de conformidad con la Cláusula Octava de los Estatutos Sociales reformada según Acta de Asamblea General Extraordinaria de 2008, bajo el Nº 24, Tomo 32-A, la cual faculta a cualquiera de los cargos de la junta Directiva para asumir la representación judicial de la sociedad demandada, para que convenga o, en su efecto, sea condenada por el Juzgado.
Al Desalojo inmediato del inmueble arrendado constituido por un edificio y terreno donde esta construido, con una superficie de trescientos setenta y un metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (371,75mts2) ubicado en la calle Guevara (hoy Boulevard Guevara) entre las calles Velásquez y San Nicolás de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: En 34,20 mts, con casa que es o fue de la Sra. Carmen Figueroa, SUR: En 34,20 mts, con fondo de la casa que es o fue del Sr. Bertuchi, ESTE: En 11,30 mts, con solar que es o fue de la Sra. Carmen Figueroa; y OESTE: Su frente, en 10,44 mts, con la mencionada calle Guevara hoy Boulevard Guevara.
Que como consecuencia del Desalojo demandado y procedente en derecho, esta en la obligación de entregar de manera inmediata y en el mismo buen estado en que lo recibió el local edificio y el terreno donde está construido, con una superficie de trescientos setenta y un metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (371,75mts2) ubicado en la calle Guevara (hoy Boulevard Guevara) entre las calles Velásquez y San Nicolás de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: En 34,20 mts, con casa que es o fue de la Sra. Carmen Figueroa, SUR: En 34,20 mts, con fondo de la casa que es o fue del SR. Bertuchi, ESTE: En 11,30 mts, con solar que es o fue de la Sra. Carmen Figueroa; y OESTE: Su frente, en 10,44 mts, con la mencionada calle Guevara hoy Boulevard Guevara.
VIII.- ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
La abogada LUISA PONCE M., plenamente identificada, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil BIG BEN, C.A., parte demandada plenamente identificada en el cuerpo de esta sentencia, en su escrito de contestación a la demanda alegó:
Que como punto previo la falta de cualidad de las ciudadanas BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, por las siguientes razones:
Que se inicia la relación arrendaticia de su mandante con el ciudadano OLEGARIO BROTONS ALBERT, quien falleció en fecha 9 de Junio de 2.013, tal y como consta a las actas, tanto desde el punto de vista documental como hecho sobrevenido a la relación contractual, suficientemente conocido por su poderdante, arrendataria del contrato cuyo desalojo se pretende hacer valer en el presente juicio, pero que sin embargo es preciso recomponer la litis.
Que consta al folio 59, 60, y 61, del cuaderno principal recibo nro. 082, de fecha Porlamar 3 de Julio del 2.013, pago del mes de Junio de 2.013, efectuado con posterioridad al fallecimiento del Sr. OLEGARIO BROTONS ALBERT, pudiéndose observar que dicho cheque de fecha 10 de Julio de 2.013, fue emitido a favor de la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, y así sucesivamente se comenzaron a emitir y a ser recibidos y girados a título personal todos y cada uno de los pagos, que por concepto de alquiler efectuar su mandante.
Que aunado a ello en fecha 11 de Junio de 2.014, la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, se subroga de hecho y derecho y así consta a la solicitud notarial cursante al folio 75, cuando asistida por el abogado Alejandro Figueroa Noriega, inpreabogado nro. 148.049, solicita un traslado, a fin de notificar a su representada con relación a los términos expresados en dicho escrito y una vez más, tanto en la solicitud como en el acta levantada por la notaría, así como en la comunicación propiamente dicha, se abroga la condición de arrendadora.
Que la cualidad de arrendadora de MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, nuevamente se puso de manifiesto en la solicitud de inspección judicial que se acompaño a la presente demanda, toda vez que en esa oportunidad y debidamente asistida por el abogado Alejandro Figueroa Noriega.
Que es evidente que el derecho de propiedad en ningún momento ha estado en discusión, diferente es la relación contractual arrendaticia y quien es arrendador, como consecuencia de las variables sobrevenidas en la relación contractual que nos ocupa.
Que por todos los razonamientos antes expuestos, solicita respetuosamente a este Tribunal se sirva declarar con lugar la falta de cualidad de las ciudadanas BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, antes identificadas.
Que niega, rechaza y contradice la cualidad que la representación judicial de la parte actora atribuye al litis consorcio activo conformado por las ciudadanas demandantes en esta causa, por cuanto del contenido de las actas procesales se evidencia que en ningún momento las ciudadanas BECKY YULEISY BROTONS BAQRRIOS y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, hayan sido arrendadoras de su representada sociedad mercantil BIG BEN C,.A., muy por el contrario al ocurrir el lamentable fallecimiento del prenombrado finado, sobrevino a la relación contractual arrendaticia, una tercera persona ajena como lo es MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, ya que no siendo parte arrendadora ni parte arrendataria, ni acreditándose como miembro ni apoderada de la sucesión, comienza a partir del mes de junio de 2013, a recibir como beneficiaria los pagos por concepto de alquileres del referido local a título personal y sin la oposición de nadie, incluso suscribe documentos y comprobantes de egresos así como recibos en calidad de arrendadora. Señala igualmente que dicha ciudadana ha venido actuando como arrendadora por efecto de tal subrogación de hecho, ya que su legitimación sobrevenida modifica sustancialmente el contrato de arrendamiento, en cuyo caso, al no haber actuado la referida ciudadana como heredera, coheredera y/o apoderada de la sucesión, que permitiera interpretar que el contrato autenticado así se mantenía, la relación contractual arrendaticia por esa suerte de inobservancia y desconocimiento, se indeterminó bajo el esquema de un nuevo elemento, como es un nuevo titular en la condición de arrendador que, en este caso, recaería sobre la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, verificándose en ella la legitimación de la causa, legitimación “ad causam”.
Que niega, rechaza y contradice que su representada esté obligada a desalojar el inmueble objeto del presente contrato, ya que sobre el supuesto negado previsto en el literal “G” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto al haberse subrogado en la relación arrendaticia la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, en su condición de arrendadora, se estableció un contrato de arrendamiento de naturaleza verbal a tiempo indeterminado, del cual se conoce el inicio, más no su vencimiento; es decir, se recondujo la relación contractual y para la desocupación del inmueble deberá tramitarse de conformidad con las previsiones que aplican para los contratos de esa naturaleza, quedando el literal invocado fuera de contexto, como fundamento legal para tramitar su desalojo; asimismo niega, rechaza y contradice que su poderdante esté obligada a entregar el inmueble, así como al pago de las costas procesales.
IX.- DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA.
Ahora bien, trabada la litis en los términos expuestos observa esta sentenciadora que nuestra Ley sustantiva establece:
Artículo 1.354, dispone:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Cónsone con lo anterior, establece en artículo 506 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
En este sentido, mediante auto de fecha 4 de Abril de 2.016, este Tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos dados los alegatos de las partes siendo los siguientes:
-. La procedencia o improcedencia del desalojo del inmueble objeto del litigio, por vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre el causante de las actoras OLEGARIO BROTONS y la demandada BIG BEN, C.A., así como su prórroga legal.
-. La existencia de cualidad o por el contrario, la falta de cualidad de las actoras, BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARIA TERESA BROTONS BARRIOS, para sostener el presente juicio. Y,
-. La existencia o inexistencia de una relación arrendaticia verbal a tiempo indeterminado entre la ciudadana MIRIAN BROTONS y la sociedad mercantil BIG BEN, CA.
En la oportunidad para promover pruebas en el presente juicio, las partes hicieron uso de éste derecho, las cuales serán analizadas conforme a lo establecido en los artículos 506, 507, 509 y 510, del Código de Procedimiento Civil.
X.- VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:
De seguidas, el Tribunal pasa a analizar las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, y lo hace de la siguiente manera:
A).- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
APORTACIONES PROBATORIAS ACOMPAÑADAS CON EL LIBELO DE LA DEMANDA:
1.- Copia certificada del poder judicial especial, otorgado por la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, titular de la cédula de identidad nro. 3.806.255, a los abogados MARÍA GABRIELA FERNANDEZ SÁNCHEZ y VANESSA PÉREZ OSORIO, con inpreabogados nros. 115.010 y 234.620, respectivamente, debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar, en fecha 09-4-2015, inserto bajo el N° 5, Tomo 48, Folios del 18 al 20. Este documento se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar esa circunstancia. ASI SE DECIDE.
2.- Copia certificada de instrumento poder otorgado por la ciudadana BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS, titular de la cédula de identidad, 12.225.400, a los abogados MARÍA GABRIELA FERNANDEZ SÁNCHEZ y VANESSA PÉREZ OSORIO, con inpreabogados nros. 115.010 y 234.620, respectivamente, debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar, en fecha 09-4-2015, inserto bajo el N° 11, Tomo 48, Folios del 38 al 40. Este documento se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar esa circunstancia. ASI SE DECIDE.
3.- Original Instrumento poder conferido por la ciudadana MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, titular de la cédula de identidad nro. 11.144.341, a las abogadas MARÍA GABRIELA FERNANDEZ SÁNCHEZ y VANESSA PÉREZ OSORIO, con inpreabogados nros. 115.010 y 234.620, respectivamente, debidamente otorgado ante el Notario Público del Estado de Florida B SCOTT EVERETT, debidamente Apostillado con el Sello de la Convención de La Haya del 05-10-1961, en fecha 09-4-2015, bajo el N° 2015-40865. Este documento se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar esa circunstancia. ASI SE DECIDE.
4.- Copia de Certificado de Solvencia de Sucesiones del ciudadano OLEGARIO BROTONS ALBERT, Expediente N° 2014-073, expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración aduanera y Tributaria (SENIAT) de fecha 17-2-2014. A criterio de quien la presente causa resuelve, dicho documento es asimilable a los que en el foro jurídico se conoce como Documento Administrativo, los cuales son asimilables a los documentos públicos, por cuanto los mismos no fueron impugnados por la parte a quien se les opuso, este Tribunal le concede pleno valor probatorio en aplicación analógica del dispositivo contenido en el Artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con lo pautado por el Artículo 429 Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
5.- Copia fotostática del expediente nro. 020-2014, llevado por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial de este Estado. De la presente documental se evidencia la declaratoria de UNICOS Y UNIVERSALES HEREDEROS, del De cujus ciudadano OLEGARIO BROTONS ALBERT, a los ciudadanos MIRIAN DEL CAREN BARRIOS DE BROTONS (cónyuge), BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS (hija) y MARIA TERESA BROTONS BARIOS (hija), titulares de las cédulas de identidad nros. 3.806.255, 12.225.400, y 11.144.341, respectivamente. La presente documental no fue impugnada ni tachada por la contraría lo cual este Juzgado le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
6.- Documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, en fecha 26-6-2006, anotado bajo el N° 07, Tomo 101. De la presente documental se evidencia el contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano OLEGARIO BROTONS ALBERT, denominado EL ARRENDATARIO, y la sociedad mercantil BIG BEN, C.A., denominada EL ARRENDADOR, por un inmueble constituido por un edificio y el terreno donde esta construido, con una superficie de 371 con 75 mts2 ubicado en la calle Guevara hoy Boulevard Guevara entre las calles Velásquez y san Nicolás de la ciudad de Porlamar del Municipio Mariño de este Estado, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En 34,20 mts con casa que es o fue de la Sra. carmen Figueroa; Sur: En 34,20mts con fondo de la casa que es o fue del señor Bertuchi; este en 11,30mts con solar que es o fue de la Sra. Carmen Figueroa; y Oste: Su frente, en 10,44mts con la mencionada calle Guevara hoy Boulevard Guevara, el edificio posee una superficie aproximada de 1263mts2 discriminados de la siguiente forma: Planta baja: con un área de construcción de 371mts2; Mezzanina con un área de construcción aproximada de 271mts; Primer piso, con un área de construcción de 371mts2 y segundo piso con un área de construcción aproximada de 250 mts2, y el cual es de las características siguientes: estructura de concreto armado, pisos de cerámica, paredes de bloque frisado, techos de platabanda y puertas Santamaría y está distribuido así: Plata baja, un local para comercio con dos salas de baños, Mezzanina, para oficinas con dos salas de baño; Primer Piso, para depósito con sus dos salas de baño y el Segundo piso, para depósito. A la presente documental se le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar las circunstancias en él indicada. ASI SE DECIDE.
7.- Documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, en fecha 8-7-2.010, anotado bajo el N° 34, Tomo 67. De la presente documental se evidencia el contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano OLEGARIO BROTONS ALBERT, denominado EL ARRENDATARIO, y la sociedad mercantil BIG BEN, C.A., denominada EL ARRENDADOR, por un inmueble constituido por un edificio y el terreno donde esta construido, con una superficie de 371 con 75 mts2 ubicado en la calle Guevara hoy Boulevard Guevara entre las calles Velásquez y san Nicolás de la ciudad de Porlamar del Municipio Mariño de este Estado, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En 34,20 mts con casa que es o fue de la Sra. carmen Figueroa; Sur: En 34,20mts con fondo de la casa que es o fue del señor Bertuchi; este en 11,30mts con solar que es o fue de la Sra. Carmen Figueroa; y Oste: Su frente, en 10,44mts con la mencionada calle Guevara hoy Boulevard Guevara, el edificio posee una superficie aproximada de 1263mts2 discriminados de la siguiente forma: Planta baja: con un área de construcción de 371mts2; Mezzanina con un área de construcción aproximada de 271mts; Primer piso, con un área de construcción de 371mts2 y segundo piso con un área de construcción aproximada de 250 mts2, y el cual es de las características siguientes: estructura de concreto armado, pisos de cerámica, paredes de bloque frisado, techos de platabanda y puertas Santamaría y está distribuido así: Plata baja, un local para comercio con dos salas de baños, Mezzanina, para oficinas con dos salas de baño; Primer Piso, para depósito con sus dos salas de baño y el Segundo piso, para depósito. A la presente documental se le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar las circunstancias en él indicada. ASI SE DECIDE.
8.- Comunicación de fecha 10-7-2012, suscrita por el ciudadano OLEGARIO BROTONS ALBERT, dirigida a la sociedad BIG BEN, C.A., Atención Sr. Hani Majzoub, Boulevard Guevara Nro. 9-98. De la presente documental se evidencia la solicitud de información de si ejercerían la prórroga legal de dos años, dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 07-12-1999. El anterior documento no fue desconocido en su oportunidad procesal de conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por tal razón se le asigna valor probatorio para demostrar dicha circunstancia. ASÍ SE DECIDE.
9.- Documento notariado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Mariño de este Estado, de fecha 11-6-2.014, signado bajo el nro. 34951, de donde se evidencia la notificación realizada por la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, a los señores BIG BEN, C.A., del vencimiento de la prórroga legal el día jueves 31 de Julio de 2.014. A la presente documental se le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar las circunstancias en el indicada. ASI SE DECIDE.
10.- Comunicación de fecha 10-7-2012, suscrita por el ciudadano OLEGARIO BROTONS ALBERT, dirigida a la sociedad BIG BEN, C.A., Atención Sr. Hani Majzoub, Boulevard Guevara Nro. 9-98. De la presente documental se evidencia la solicitud de información de si ejercerían la prórroga legal de dos años, dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 07-12-1999. El anterior documento no fue desconocido en su oportunidad procesal de conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por tal razón se le asigna valor probatorio para demostrar dicha circunstancia. ASÍ SE DECIDE.
EN EL LAPSO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS LA APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE PROMOVIÓ LO SIGUIENTE:
DOCUMENTALES
10.- Promovió copia certificada de la pieza nro. 2 del expediente nro. 14-442, llevado por el consignatario S.M., BIG BEN, C.A., a favor de la SUCESIÓN OLEGARIO BROTONS ALBERT. A esta documental se le tiene como fidedigna y por lo tanto este Tribunal le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil Venezolano, y 111 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar las circunstancias en él establecidas. ASÍ SE DECLARA.
11.- Promovió y ratificó el valor probatorio del instrumento poder que le fue conferido en la Notaría Pública de Pampatar, Estado Bolivariano de Nueva Esparta, el 09-04-2.015, anotado bajo el nro. 5, Tomo 48, Folios 18 al 20. La presente documental fue valorada precedentemente con las documentales anexas al escrito libelar. ASÍ SE ESTABLECE.
12.- Promovió y ratificó el valor probatorio del instrumento poder que le fue conferido en la Notaría Pública de Pampatar, Estado Bolivariano de Nueva Esparta, el 09-04-2.015, anotado bajo el nro. 11, Tomo 48, Folios 38 al 40. La presente documental fue valorada precedentemente con las documentales anexas al escrito libelar. ASÍ SE ESTABLECE.
13.- Promovió y ratificó el valor probatorio del instrumento poder otorgado ante la Notaría Pública del Estado de Florida, B SCOTT EVERRETT, debidamente apostillado con el sello de la convención de la Haya del 05 de Octubre de 1.961, en fecha 09-04-2.015, bajo el nro. 2015-40865. La presente documental fue valorada precedentemente con las documentales anexas al escrito libelar. ASÍ SE ESTABLECE.
14.- Promovió y ratificó el valor probatorio de la copia certificada de la Solvencia de Sucesiones expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaría (SENIAT), de fecha 17-2-2.014, correspondiente al expediente 2014-073, y la declaración de Herencia. La presente documental fue valorada precedentemente con las documentales anexas al escrito libelar. ASÍ SE ESTABLECE.
15.- Promovió y ratificó el valor probatorio de la declaración de Únicos y Universales Herederos evacuada por el Juzgado Sexto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. La presente documental fue valorada precedentemente con las documentales anexas al escrito libelar. ASÍ SE ESTABLECE.
16.- Promovió y ratificó el valor probatorio del primer contrato de arrendamiento el cual fue suscrito ante la Notaría Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, en fecha 26-6-2.006, quedando anotado bajo el nro. 7, Tomo 101 de los libros de Autenticaciones. La presente documental fue valorada precedentemente con las documentales anexas al escrito libelar. ASÍ SE ESTABLECE.
17.- Promovió y ratificó el valor probatorio del segundo contrato de arrendamiento el cual fue suscrito ante la Notaría Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, en fecha 8-7-2.010, quedando anotado bajo el nro. 34, Tomo 67 de los libros de Autenticaciones. La presente documental fue valorada precedentemente con las documentales anexas al escrito libelar. ASÍ SE ESTABLECE.
PRUEBAS DE INFORMES:
Antes de pasar analizar, la presente prueba esta Juzgadora pasa hacer el presente punto previo, en virtud de la solicitud realizada por la parte accionada en la oportunidad del debate oral:
DESESTIMACIÓN DE PRUEBA
En relación a que este Tribunal desestime la prueba de informe promovida por la parte accionante por cuanto el Tribunal de Municipio remitió las resultas de un expediente, cuyo número, no fue precisamente el que le fue requerido tal como consta en el expediente, ya que se solicitó informe del expediente 12442 y las resultas enviadas corresponden al 14.442, en relación a esta solicitud observa está Juzgadora lo siguiente: Primero: Que la oportunidad para oponerse a la admisión y subsiguiente evacuación de una prueba era en el lapso de pruebas del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil, por tal razón se considera extemporánea su solicitud, por otra parte es importante señalarle al solicitante que es deber de esta Juzgadora según lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone que el juez debe tener por norte de sus actos la verdad, que debe procurar conocer en los límites de su oficio, en tal sentido pudo constatar esta Juzgadora que el número de expediente 14.442, que es sobre el cual se envió la información solicitada, guarda relación con los hechos controvertidos en el presente juicio, lo que denota la existencia de un error de transcripción al momento de solicitarlo la actora en su escrito de promoción y sobre todo, porque es ella (accionante) que trae al juicio, copia certificada del expediente de consignaciones número 14-442, que es donde la parte accionada consigna a favor de la demandante los canon de arrendamiento y no a favor de la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS de BROTONS, ya identificada, lo cual ayuda a esclarecer los hechos controvertidos en este Juicio. En consecuencia y en atención a todo lo observado en relación a este particular, es que esta Juzgadora declara Improcedente la solicitud de que se desestime la prueba de informe promovida por la actora y pasa a valorar la misma. Y ASÍ SE DECIDE
18.- Comunicación remitida al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, a fin de que informe a este Juzgado, si en su archivo cursa bajo la nomenclatura 12-442 expediente de consignaciones, donde aparece como consignatario: Sociedad Mercantil “BIG BEN C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 11 de enero de 1.995, bajo el nro. 14, Tomo 04, y como beneficiario: Sucesión OLEGARIO BROTONS ALBERT. 2.- Sobre quien aparece como representante del consignatario en el escrito de consignación inicial, y, 3.- Sobre la fecha de la última consignación realizada, con expresión del mes de arrendamiento que se depositó. Al respecto el tribunal observa que cursa de autos del folio 181, del presente expediente, respuesta del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, informando: que previa revisión exhaustiva del libro de entrada de Consignaciones Arrendaticias, llevado por ese Tribunal, se pudo constatar que cursa expediente de consignaciones de canon de arrendamiento signado con el nro. 14-442, realizada por la Sociedad Mercantil BIG-BEN, C.A., inicialmente inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero del Estado Nueva Esparta, en fecha 11-01-1.995, bajo el nro. 14, tomo IV, cuya última Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas, quedó inscrita en fecha 03-08-2.012, ante la Oficina de Registro Mercantil Primero del Estado Nueva Esparta, bajo el nro. 17, tomo 65-A, representado en su primer escrito de consignación por la abogada LUISA PONCE, titular de la cédula de identidad nro. 3.801.685, inscrita en el inpreabogado bajo el nro. 26.252, en su carácter de apoderada judicial a favor de la SUCESIÓN OLEGARIO BROTONS ALBERT. Y el último pago de canon de arrendamiento que consta en el nombrado expediente, fue realizado el día 29-03-2.016, correspondiente al mes de marzo de 2.016. Considera esta Juzgadora que el informe remitido, versa sobre hechos controvertidos en el proceso que constan en los libros y archivos del organismo al cual les fue requerido, se les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.
En la audiencia preliminar la apoderada judicial de la parte actora abogada MARIA GABRIELA FERNÁNDEZ SÁNCHEZ, objetó por impertinente la prueba documental mencionada en el capitulo II del escrito de contestación a la demanda presentado por el apoderado judicial de la parte demandada.
B).- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1.- Copia certificada del poder judicial especial, otorgado a los abogados en ejercicio LUISA PONCE M. y LEONARDO J. VILORIA G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 26.252 y 27.385, respectivamente, por Sociedad mercantil BIG BEN, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 11-1-1995, bajo el N° 14, Tomo IV., debidamente autenticado ante la Notaría Pública de la Asunción, Municipio Arismendi de este Estado, en fecha 06-08-2014, inserto bajo el N° 21, Tomo 93, de los libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria en el año 2014. Este documento se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar esa circunstancia. ASI SE DECIDE.
2.- Con el Escrito de Contestación a la demanda el apoderado judicial de la demandada promovió la prueba documental inserta al expediente nro. 11.730-14, llevado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, relativas a inspecciones oculares numeradas 21/14 y 22/14, practicadas en el Banco Banesco y Banco de Venezuela, evacuadas por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, en fecha 12 de Agosto de 2.014. La presente documental fue objetada en la celebración de la audiencia preliminar por la apoderada judicial de la parte demandante por impertinente, aduciendo que mediante esa prueba el juez haciendo uso de sus sentidos no puede dejar constancia del cobro o no de un cheque. En este sentido sobre la pertinencia o impertinencia de los medios de pruebas, se puede señalar que la pertinencia contempla la relación que el hecho por probar puede tener con el litigio, y será prueba impertinente aquella que se produce con el fin de llevar al juez el convencimiento sobre hechos que por ningún respecto se relacionan con el litigio y que por lo tanto, no pueden influir en su decisión.
Este examen de la pertinencia o impertinencia de la prueba, supone un juicio de hecho que realiza el Juez acerca de la relación entre el hecho que se pretende probar con el medio probatorio, y el hecho articulado en la demanda o en la contestación, que es objeto de prueba en el caso concreto.
Una vez realizado este juicio, y encontrando el juez que el hecho que se trata de probar con el medio se corresponde con lo señalado en la demanda o en la contestación, declarará pertinente la prueba y admisible, pero si del juicio que realice el juez resulta negativo, por no relacionarse en nada las pruebas con la pretensión o con la contestación, no admitirá la prueba por ser impertinente.
La pertinencia de la prueba es la correspondencia entre el medio probatorio y el hecho controvertido y es un elemento formal de validez del medio probatorio.
Ahora bien, vistas las anteriores consideraciones, en el caso de marras, al verificar la prueba anunciada por el apoderado judicial de la demandada en su escrito de contestación a la demanda, y de una revisión de las actas del presente expediente, se puedo verificar, que el medio de prueba anunciado por el apoderado de la demandada en su escrito de contestación no fue traído a los autos, a pesar de haber sido identificados con las letras “F y G”, tal circunstancia imposibilita a esta Juzgadora a determinar si la referida prueba es manifiestamente impertinente, por cuanto no le es posible hacer un examen del anunciado medio probatorio a los fines de determinar su pertinencia, en vista de las anteriores consideraciones le es forzoso a esta Juzgadora no asignar valor probatorio al referido medio probatorio anunciado. ASI SE DECIDE.
EN EL LAPSO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS EL APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA PROMOVIÓ LO SIGUIENTE:
1.- Reprodujo el mérito favorable de los autos que se desprende del acta de defunción inserción nro. 70, del ciudadano OLEGARIO BROTONS ALBERT, expedida por la comisión de Registro Civil y Electoral del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, Municipio Maneiro, Registro Civil Aguirre-Los Robles. Al respecto, la doctrina y la Jurisprudencia patria han señalado, que la solicitud de apreciación de los meritos favorables de los autos no constituye un medio de prueba, sino más bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. ASI SE ESTABLECE.
2.- Reprodujo el mérito favorable que se desprende de la prueba documental aportada por la representación de la parte actora, legajo contentivo de la inspección judicial practicada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, nomenclatura 023-2014. Al respecto, la doctrina y la Jurisprudencia patria han señalado, que la solicitud de apreciación de los meritos favorables de los autos no constituye un medio de prueba, sino más bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. ASI SE ESTABLECE.
3.- Reprodujo el mérito favorable que se desprende de los poderes otorgados por las ciudadanas BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARÍA TERESA BROTONS BARIOS, por ante la Notaría Pública de Pampatar y por ante la Notaría Pública de Florida en fecha 09 de Abril de 2.015. Al respecto, la doctrina y la Jurisprudencia patria han señalado, que la solicitud de apreciación de los meritos favorables de los autos no constituye un medio de prueba, sino más bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. ASI SE ESTABLECE.
4.- Reprodujo el mérito favorable que se desprende de la Notificación Notariada practicada el día once (11) de Junio de 2.014, por la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, antes plenamente identificada, mediante la cual se subroga de hecho y derecho en la cual solicita un traslado a fin de notificar a su representada con relación a los términos expresados en dicho escrito. Al respecto, la doctrina y la Jurisprudencia patria han señalado, que la solicitud de apreciación de los meritos favorables de los autos no constituye un medio de prueba, sino más bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. ASI SE ESTABLECE.
5.- Reprodujo el merito favorable de los autos que se desprenden de la solicitud de inspección judicial que acompaño la representación judicial de la parte actora a la presente demanda distinguida con el nro. 023.2014. Al respecto, la doctrina y la Jurisprudencia patria han señalado, que la solicitud de apreciación de los meritos favorables de los autos no constituye un medio de prueba, sino más bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. ASI SE ESTABLECE.
6.- Reprodujo el mérito favorable de los autos que se desprende d recibos acompañados por la parte actora y que forman parte de la tantas veces mencionada inspección ocular, identificados del número 082 al 094, posteriores al fallecimiento del Sr. Olegario Brotons, ocurrido en fecha 09 de Junio de 2.013. Al respecto, la doctrina y la Jurisprudencia patria han señalado, que la solicitud de apreciación de los meritos favorables de los autos no constituye un medio de prueba, sino más bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. ASI SE ESTABLECE.
XI.- PUINTO PREVIO.
DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA.
Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, esta sentenciadora, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, pasa a examinar el punto de la falta de cualidad que se indica a continuación:
El apoderado judicial de la parte demandada en su capítulo Punto Previo de la Falta de Cualidad, en su escrito de contestación a la demandada hizo valer la falta de cualidad de las ciudadanas BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARIA TERESA BROTONS BARRIOS, alegando que dichas ciudadanas en ningún momento han sido arrendadoras de su representada sociedad mercantil BIG BEN, C.A., muy por el contrario al ocurrir el lamentable fallecimiento del señor OLEGARIO BROTONS ALBERT, sobrevino a la relación contractual arrendaticia, una tercera persona ajena como lo es MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, es decir, que no siendo parte arrendadora ni parte arrendataria, ni acreditándose como miembro ni apoderada de la sucesión, comienza a partir del mes de Junio de 2.013, a recibir como beneficiaria los pagos por concepto de alquileres del referido local a título personal y sin la oposición de nadie, incluso suscribe documento y comprobantes de egresos así como recibos en calidad de arrendataria.
De la revisión realizada a las actas que conforman esta causa, se observa que el apoderado judicial de la parte demandada alega la falta de cualidad de la parte co-demandante ciudadanas BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARIA TERESA BROTONS BARRIOS, para intentar esta acción.
Ahora bien, expuesto todo lo anterior, este tribunal procede en derecho a decidir la defensa expuesta sobre la base de las siguientes consideraciones:
En efecto, para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes se afirmen titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y soliciten al juez una decisión de mérito sobre la misma. La legitimación es un requisito o cualidad de los sujetos: Activo y Pasivo, de la pretensión, y la cual hacen valer en la demanda, y por tanto como tales sujetos de la pretensión es necesario que tengan legitimación, es decir, que se afirmen titulares activos y pasivos de la relación controvertida, funciona la legitimación como un requisito de legitimidad del contradictorio entre las partes. Al respecto, es importante señalar la Sentencia emanada de la Sala Constitucional en fecha nueve (09) de octubre de 2006 donde expone:
“… Cabe resaltar, que para constatar preliminarmente la legitimación de la partes, el juez no debe revisar la efectiva titularidad del derecho lo cual es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho y, si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva, como lo estableció recientemente esta Sala Constitucional en sentencia n° 5007 del 15 de diciembre de 2005 (caso: Andrés Sanclaudio Cavellas), en la que expresó: “... la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa. Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial (negrilla del Juzgado). Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa...”.
Visto lo antes expuesto, se observa que la parte demandante, en el libelo de la demanda afirma la titularidad que tiene sobre el derecho que reclama, así mismo, que la demandada es aquella contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho, así lo señala a través de su apoderada Judicial.
Que tal como se evidencia de Certificado de Solvencia de Sucesiones expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat) de fecha 17-2-2014, correspondiente al expediente 2014-073, y la Declaración de Herencia presentados, así como la Declaración de Únicos y Universales Herederos, evacuada por el Juzgado Sexto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, sus representadas fueron declarados judicialmente como Únicos y Universales Herederos de su causante OLEGARIO BROTONS ALBERT, fallecido en fecha 09-6-2013, quien era venezolano, mayor de edad, casado, comerciante y titular de la cédula de identidad N° 4.276.322, así como legítimos herederos (copropietarios) de los bienes que se describen en la declaración de herencia.
Que como consecuencia de la muerte de OLEGARIO BROTONS ALBERT, la propiedad del inmueble arrendado pasó a manos de sus representadas como co-propietarias (co-herederas) del bien alquilado. Que por imperio de la ley, sus representadas se subrogaron en el lugar del arrendador en la relación arrendaticia que en vida mantenía el prenombrado causante con la sociedad BIG BEN, C.A., y que dicha subrogación arrendaticia es consecuencia del principio contenido en el artículo 1.163 del Código Civil.
En este sentido debe traer a colación el contenido del artículo 1.163 ejusdem, en el cual el legislador estableció: “Se presume que una persona ha contratado para si y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato.”
Por otra parte establece el artículo 1.603 del Código Civil lo siguiente: “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario.”
De las normas parcialmente transcritas se evidencia en primer lugar que un contrato no solo es de obligatorio cumplimiento para las partes contractuales, sino también para sus herederos o causahabientes, y en su segundo lugar, se evidencia que las relaciones jurídicas del de cujus se transmiten a sus herederos, de manera que las obligaciones y derechos que procedan de un contrato de arrendamiento, también pasan a los herederos o legatarios.
Visto lo anterior y para mayor abundamiento, también es de observar que la parte demandante en su libelo de demanda, lo acompaño con el original de la declaración de Únicos y Universal Herederos, signado con el nro. 020-2014, emanado del Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, el cual fue presentado a effetum videnti, y las mismas no fueron impugnadas ni atacadas por la contraria, de donde se evidencia no solo la muerte del ciudadano OLEGARIO BROTONS ALBERT, sino también, la declaratoria de los ciudadanos MIRIAM DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, (cónyuge), BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS, y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS (hijas), como Únicos y Universales Herederos del de cujus OLEGARIO BROTONS ALBERT.
De lo anterior se traduce que los ciudadanos MIRIAM DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS, y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, parte demandante, gozan de la idoneidad para actuar en el presente juicio, por lo que mal puede la parte accionada alegar la falta de cualidad de las referidas ciudadanas cuando ellos mismos siguen reconociendo a la sucesión del finado OLEGARIO BROTONS ALBERT, como sus arrendadores, tal como se puede evidenciar de las consignaciones hechas ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, cursante en el expediente 14-442, de la nomenclatura de ese Juzgado, y las cuales fueron promovidas en su oportunidad en copias certificadas, y valoradas por este Tribunal.
En consecuencia, evidenciado como ha quedado expuesto, que las ciudadanas MIRIAM DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS, y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, tienen la cualidad que requiere la Ley, para ser parte actora en el presente juicio, es forzoso para esta sentenciadora declara SIN LUGAR la falta de cualidad activa de las co-demandadas BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS, y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE.
XII.- DE LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.
Establecido lo anterior corresponde a esta Juzgadora resolver el fondo de lo planteado y visto en los términos en que quedó trabada la litis, la apoderada judicial de la parte actora pretende el desalojo de un local comercial constituido por un edificio y el terreno donde esta construido, con una superficie de 371 con 75 mts2 ubicado en la calle Guevara hoy Boulevard Guevara entre las calles Velásquez y san Nicolás de la ciudad de Porlamar del Municipio Mariño de este Estado, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En 34,20 mts con casa que es o fue de la Sra. carmen Figueroa; Sur: En 34,20mts con fondo de la casa que es o fue del señor Bertuchi; este en 11,30mts con solar que es o fue de la Sra. Carmen Figueroa; y Oste: Su frente, en 10,44mts con la mencionada calle Guevara hoy Boulevard Guevara, el edificio posee una superficie aproximada de 1263mts2 discriminados de la siguiente forma: Planta baja: con un área de construcción de 371mts2; Mezzanina con un área de construcción aproximada de 271mts; Primer piso, con un área de construcción de 371mts2 y segundo piso con un área de construcción aproximada de 250 mts2, por vencimiento de la prorroga legal de dos años, que inició el día 31 de Julio de 2.012, y finalizó en fecha 31 de Julio de 2.014, que las partes en ese periodo de tiempo no suscribieron otro contrato ni hubo voluntad de parte de sus representados para celebrar ningún acuerdo sobre prórroga alguna, que antes esa situación BIG-BEN, C.A., se negó a desalojar y devolver a sus representadas el inmueble arrendado.
Por su parte el apoderado judicial de la demandada, negó, rechazó y contradijo que su representada la sociedad mercantil BIG-BEN, C.A., esté obligada a desalojar el inmueble objeto del presente contrato, sobre el supuesto negado previsto en el literal “G” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto al haber subrogado en la relación arrendaticia la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, en su condición de arrendadora, se estableció un contrato de arrendamiento de naturaleza verba a tiempo indeterminado, del cual se conoce su inicio, mas no su vencimiento.
También negó, rechazó y contradigo, que su representada la sociedad mercantil BIG-BEN, C.A., este obligada a entregar el inmueble ya identificado, así que esté obligado al pago de las costas procesales, por cuanto la presente demanda no llena los requisitos mínimos de procedencia para ser declarada con lugar.
Al respecto este Tribunal observó que estamos frente a la denominada figura de la Prórroga Legal que emerge del propósito, espíritu y el alcance que el legislador patrio ha vertido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y que se encuentra con carácter imperativo sujeta a que el contrato de arrendamiento haya sido celebrado a tiempo determinado o como lo llama la doctrina a plazo fijo; dejándose claramente establecido que sólo se refiere a la acción de Desalojo establecido en el artículo 40 de la referida Ley.
El Código Civil establece en el artículo 1599 lo siguiente:
“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.
Así mismo, dispone el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo siguiente:
“Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho de optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración más de un (1) año y menos de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de más de cinco (5) años, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinada, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon convenido por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.”
Las disposiciones legales antes mencionadas, señalan que la Prórroga Legal, es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado, para lo cual en los contratos de arrendamiento que tengan por celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas establecidas en el nuevo Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, pues no opera en la relación indefinida que carece de la virtualidad de prorrogarse cuando no contiene en sí misma un límite que permita su prórroga (sólo se prorroga lo que concluye).
Dado lo anterior se hace importante destacar que el Juez, en materia de arrendamiento, debe hacer una valoración previa del instrumento que sirve de fundamento a su pretensión, para determinar si la vía escogida por el actor es la idónea para ello, y verificar si puede dar curso o no a la pretensión incoada. Así lo señaló nuestro más Alto Tribunal, en sentencia dictada en fecha 24-04-2002 por la Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, expediente. Nº 02-0570, sentencia Nº 834, que:
“…la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto,….En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”
Con vista a las disposiciones legales y la sentencia del Máximo Tribunal y por cuanto del libelo de la demanda se desprende que la parte actora demanda el Desalojo de un local comercial derivado de una relación arrendaticia para lo cual consigna varios contratos de arrendamientos autenticados. Por lo que este tribunal debe forzosamente pasar a revisar exhaustivamente los instrumentos presentados como anexo al libelo de demanda, a los fines de determinar la acción escogida por el actor, la cual se encuentran marcados con letra “F” folio 60 al 65, y letra “G” folio 66 al 72. Contratos de arrendamientos debidamente autenticados ambos por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, en fechas 26 de Junio de 2.006, y 8 de Julio de 2.010, el primero anotado bajo el nro. 7, Tomo 101, y el segundo bajo el nro. 34 Tomo 67, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, celebrados entre el hoy finado OLEGARIO BROTONS ALBERT, como arrendador, y la sociedad mercantil BIG-BEN, C.A., como arrendataria, se observa que el contrato de arrendamiento marcado con letra “F” folios 60 al 65 en su cláusula segunda señala: “La duración de este contrato es el plazo fijo de CUATRO (04) años, contados a partir del día primero (1°) de agosto del presente año dos mil seis (2006), independientemente de la fecha de su Autenticación, hasta el treinta y uno de Julio del año dos mil diez (2010), fecha en la cual comenzará a correr la prorroga legal, si la desea “LA ARRENDATARIA...” y el contrato de arrendamiento marcado con letra “G” folio 66 al 72, en su cláusula segunda señala: “la duración de este contrato es de plazo fijo de DOS (02) años, contados a partir del día primero (1°) de agosto de dos mil diez (2010), independientemente de la fecha de su autenticación, hasta el treinta y uno (31) de julio del año dos mil dice (2012), fecha en la cual comenzará a correr la prórroga legal, caso que LA ARRENDATARIA la utilice…” igualmente las partes acuerdan que el canon de arrendamiento que regirá la presente prorroga será según lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Así pues de la revisión y análisis de los hechos del libelo de la demanda y de los instrumentos que le acompaña. Observa esta juzgadora que la voluntad de las partes al momento de celebrar los referidos contrato, fue pactar un contrato a tiempo determinado; donde en el primer contrato inició el 1/8/2.006 y sucesivamente realizaron otro contrato a tiempo determinado hasta el 31/07/2.012, fecha en el cual venció el último de los contratos, y conforme a lo establecido en el artículo 26 del Decreto Con Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, a partir del 1 de Agosto del 2.012, se iniciaba la prórroga legal, que establece: cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de más de cinco (5) año y menos de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. La cual transcurrió hasta 1 de Agosto del 2.014, en dicha fecha le nació al arrendador el derecho de reclamar la entrega del inmueble, por lo que se tiene que al vencimiento del término del último contrato de arrendamiento, operaba de pleno derecho la prorroga legal, la cual transcurrió y venció el 1 de Agosto 2.014. ASÍ SE ESTABLECE.
Debe tomarse en cuenta que la Prórroga Legal no acarrea la tácita reconducción, en el sentido de que el contrato pase a ser a tiempo indeterminado. “La relación arrendaticia –continúa el texto del artículo 26- Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.
Según el Derecho Común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio (Art. 1.599 del Código Civil.) Esta norma debe entenderse ahora en los términos de este artículo 26; es decir, en el sentido de que esa pre-fijación la determina la Ley y no el pacto de las partes.
De esta forma, aparece de los autos que le fue notificado al demandado arrendatario, en fecha 10 de Julio de 2.012, del vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado sobre el edificio distinguido con el nro. 9-98, del Boulevard Guevara de la ciudad de Porlamar, y que ejercerán la prórroga legal de dos años a la que tiene derecho conforme a lo dispuesto en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de 7 de diciembre de 1.999. Así mismo se puede evidenciar de la referida comunicación que fue valorada previamente por este Juzgado, que en fecha 11 de Julio de 2.012, el arrendatario manifiesta la voluntad de ejercer la prórroga legal de dos (2) años, quedando de esta forma claramente evidenciado que la parte demandada estaba en conocimiento del vencimiento del último contrato celebrado con el finado OLEGARIO BROTONS ALBERT, y que se encontraba en uso de la prórroga legal de dos (2) años, la cual vencía el primero (1) de agosto de 2.014.
En este sentido tenemos que el Capítulo VIII, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 40 literal “g” dispone: “Son causales de desalojo:
…OMISISS….
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”
De la referida Ley especial de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, es claro al señalar la acción de desalojo, por la causal “G”, en el caso de contratos a tiempo determinado, que el mismo haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre partes, supuesto de hecho que implica, la prueba, de la relación arrendaticia a tiempo determinado, el vencimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la prórroga legal, y que no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes.
En el caso de marras quedó claramente demostrado cada uno de los requisitos de procedencia de la acción de Desalojo, instituido en el literal “g” del artículo 40 de la referida Ley, ya que quedó debidamente demostrada la relación arrendaticia a tiempo determinado de las documentales anexas marcadas con las letras “F y G”, al escrito libelar, así mismo quedó plenamente demostrado el vencimiento del contrato de arrendamiento y el uso de la prórroga legal por parte de la demandada arrendataria, como se evidencia de la participación realizada por el finado Olegario Brotons Albert, a la sociedad mercantil Big-Ben, C.A., marcada con la letra “G1”, de igual forma no cursa a los autos del presente expediente que haya existido un acuerdo de prorroga o renovación del contrato de arrendamiento entre las partes. ASÍ SE ESTABLECE.
En cuanto al alegato del apoderado judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, en donde manifiesta que la relación arrendaticia quedó subrogada a la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, en su condición de arrendadora, en virtud de la celebración de un contrato de arrendamiento de naturaleza verbal, a tiempo indeterminado, del cual se conoce su inicio mas no su vencimiento; en ese sentido se hace necesario señalar nuevamente el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala inicialmente lo siguiente: “Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho…”
De acuerdo con lo anterior, y lo aducido por el apoderado judicial de la demandada en su contestación a la demanda, tal alegato, no quedó demostrado del material probatorio traído a los autos, por cuanto no demostró la existencia del contrato verbal al cual hace referencia, por el contrario, quedó plenamente demostrado que la parte demandada sociedad mercantil BIG-BEN, C.A., reconoce como únicos arrendadores del inmueble objeto del presente litigio a los sucesores de OLEGARIO BROTONS ALBERT, como se evidencia del expediente de consignaciones numerado 14-442, llevado por el Tribunal Primero de Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, el cual fue traído a los autos en copia certificada, así como de la comunicación remitida a este Juzgado, por el referido Tribunal, cursante al folio (181), del presente expediente, en donde nos informa que la sociedad mercantil BIG-BEN, C.A., plenamente identificada, en su carácter de arrendataria consigna canon de arrendamientos a favor de la SUCESIÓN OLEGARIO BROTONS ALBERT, en el expediente nro. 14-442. ASÍ SE ESTABLECE.
Por todos los razonamientos esbozados anteriormente considera esta sentenciadora que, quedando demostrada la existencia del contrato a tiempo determinado, la participación del arrendador del vencimiento del contrato y el inicio de la prórroga legal al arrendatario, la manifestación de éste del uso de la prorroga legal, no quedando demostrado en autos que haya existido un acuerdo de prorroga o renovación del contrato de arrendamiento entre las partes, y no habiendo demostrado la parte demandada ninguna defensa a su favor, la pretensión planteada por las demandantes debe prosperar, como expresa y positivamente se realizará en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE ESTABLECE.
En consecuencia, se ordena a la parte demandada la entrega de manera inmediata a la parte actora en el mismo buen estado en que recibió el local Edificio y el terreno donde está construido, con una superficie de 371 con 75 mts2 ubicado en la calle Guevara hoy Boulevard Guevara entre las calles Velásquez y san Nicolás de la ciudad de Porlamar del Municipio Mariño de este Estado, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En 34,20 mts con casa que es o fue de la Sra. carmen Figueroa; Sur: En 34,20mts con fondo de la casa que es o fue del señor Bertuchi; este en 11,30mts con solar que es o fue de la Sra. Carmen Figueroa; y Oste: Su frente, en 10,44mts con la mencionada calle Guevara hoy Boulevard Guevara. ASÍ SE ESTABLECE.
DISPOSITIVA.
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad activa de las co-demandadas BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS, y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil BIG-BEN, C.A.
SEGUNDO: Improcedente la solicitud de que el Tribunal desestime la prueba de informe promovida por la actora.
TERCERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por las ciudadanas MIRIAM DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS, y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, en contra de la sociedad mercantil BIG-BEN, C.A., plenamente identificados en el cuerpo de esta sentencia.
CUARTO: Como consecuencia de la Declaratoria Con Lugar anterior, se ordena a la parte demandada sociedad mercantil BIG-BEN, C.A., la entrega de manera inmediata a la parte actora en el mismo buen estado en que recibió el local Edificio y el terreno donde está construido, con una superficie de 371 con 75 mts2 ubicado en la calle Guevara hoy Boulevard Guevara entre las calles Velásquez y san Nicolás de la ciudad de Porlamar del Municipio Mariño de este Estado, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En 34,20 mts con casa que es o fue de la Sra. carmen Figueroa; Sur: En 34,20mts con fondo de la casa que es o fue del señor Bertuchi; este en 11,30mts con solar que es o fue de la Sra. Carmen Figueroa; y Oste: Su frente, en 10,44mts con la mencionada calle Guevara hoy Boulevard Guevara.
QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en el presente proceso.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, al primer (01) día del mes de julio de 2.016. Años: 206º y 157º.
LA JUEZ PROVISORIO,

DRA. CRISTINA BEATRIZ MARTINEZ,

LA SECRETARÍA,

ABG. ABG. ADELNNYS VALERA CARRILLO.

En esta misma fecha, siendo las 1:25 P.m. se publicó y registró la anterior decisión, previas formalidades de Ley. Conste.-
LA SECRETARÍA,

ABG. ABG. ADELNNYS VALERA CARRILLO.

Exp. Nro. 25.084.
CBM/AVC/Pg.