TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela

Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.
206º y 157º

Exp. Nº 1.468-14
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
PARTE ACTORA: EDWARD JOSE LOAYZA FARIAS, venezolano, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº V-5.482.517.
PARTE DEMANDADA: ANGEL ANDRES REYES DELGADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.557.454.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: DANIEL ESPINOZA CARVAJAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.949.595, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 130.139.
APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: LEONARDA ROJAS BOLÍVAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.746.556, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 12.955.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO.

ANTECEDENTES:
El Veinte (20) de Julio del año dos mil dieciséis (2016), siendo las diez horas ante meridiem (10:00 am), se celebró la Audiencia Oral y Pública de Juicio en el presente asunto, compareciendo el Ciudadano EDWARD JOSE LOAYZA FARIAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.482.517, debidamente representado por su apoderado Judicial Ciudadano Abg. DANIEL ESPINOZA, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 130.139, dejándose constancia que la parte demandada no compareció ni por sí ni por medio de apoderado Judicial; al concedérsele el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte demandante expuso: “ estamos aquí por una demanda de resolución de contrato donde adicionalmente se esta solicitando el pago de la penalidad de acuerdo a la ley artículo 22 numeral 3 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la esencia de nuestra demanda radica en el hecho cierto de que el contrato ya se terminó y de que todas las actuaciones del demandante siempre estuvieron dirigidas a demostrar al arrendatario que no

quería la continuación de dicho contrato, ello lo demuestra las distintas notificaciones que se le enviaron, lo demuestra también los distintos recibos emitidos por el demandante donde le indicaba al arrendatario que ya estaba dentro de la prorroga legal y hago valer en este acto lo dispuesto en la cláusula tercera de dicho contrato donde las partes acordaron que si se decidía renovar el contrato debían comunicárselo con la anticipación allí estipulada y el efecto de no hacerlo seria la terminación del contrato y la desocupación del mismo, dicho todo esto queda sin hacedero jurídico la pretensión del demandado de que opere la tácita reconducción, finalmente solicito de esta juzgadora de acuerdo con lo establecido con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que interprete el contrato y especialmente su cláusula tercera en concordancia con todo lo arriba expuesto y declare con lugar la demanda y establezca que el contrato esta terminado, que debe ser entregado el inmueble materialmente libre de personas y bienes, que acuerde el pago de la indemnización requerida y se condene en costas al demandado y solicito la incorporación de todo el acervo probatorio por nosotros aportados y que las mismas se le otorguen el pleno valor probatorio especialmente los recibos de pagos donde se indica al demandado que nos encontrábamos en la prórroga legal y el contrato de arrendamiento todo lo cual adminiculado con las notificaciones aportadas, tienen como objeto dejar fehacientemente probado el hecho de que no se quería continuar con el contrato y que el mismo estaba terminado. Concluida la exposición de la partes y habiendo hecho uso del lapso para dictar la dispositiva del fallo, el Tribunal lo hizo declarando: “…PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO, interpuesta por el ciudadano EDWARD JOSE LOAYZA FARIAS, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad Nro. V-5.482.517, contra el Ciudadano ANGEL ANDRES REYES DELGADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 13.557.454…”.
Corresponde ahora a este órgano jurisdiccional dictar el texto integro del fallo respecto a la dispositiva dictada en la audiencia oral de juicio de fecha 20 de junio de 2016; y de conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil pasa a explanar los motivos de hecho y de derecho en los términos siguientes:

FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN

Hechos Narrados En El Libelo:
En su libelo de demanda el ciudadano Edward José Loayza Farías, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 5.482.517, debidamente asistido por el abogado Luís Gabriel Romero Gavidia, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.893.119, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 123.371, en su condición de parte actora expresó: Que suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Ángel Andrés Reyes Delgado, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.557.454, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar del estado Nueva Esparta en fecha 18 de Enero de 2013, bajo el Nro.02, tomo 05, sobre parte de un inmueble, constituido por un local comercial, identificado con el Nro. 5, perteneciente al “CENTRO COMERCIAL CAVIR”, que se encuentra ubicado en la Avenida Santiago Mariño, intersección con la Calle Cedeño, de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, por un plazo de duración de un (01) año contado a partir del 15 de octubre de 2012 al 15 de Octubre de 2013, fecha en la cual debió entregar el inmueble arrendado y en fecha 13 de Septiembre de 2013, se procedió a enviar la Notificación extrajudicial, que posterior a la notificación extrajudicial, se realizó notificación Judicial con el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao, de este estado. Que, “Se le notificó al arrendador sobre, Primero: que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes tiene vigencia de un año, tal como se evidencia en la cláusula tercera de dicho contrato: Segundo: que en fecha 13 de septiembre de 2013 se le notificó por escrito que el contrato suscrito por las partes no seria renovado. Tercero: que de conformidad con la ley de especial que regula la materia usted gozó de su prórroga legal de seis meses y la misma concluyó el 15 de Abril de 2014; Cuarto: que en fecha 16 de Abril de 2014, se debió de hacer la entrega material del local arrendado, y a la fecha de la presente Notificación Judicial continua poseyendo el local comercial; Quinto: que deberá hacer entrega del local arrendado en un lapso de Setenta y dos horas (72), a partir de la fecha cierta de la practica de esta Notificación Judicial; Sexto: que en caso de incumplimiento de la entrega material se hará uso de la vía jurisdiccional a los fines de obtener la restitución del inmueble, y las indemnizaciones correspondientes por el retardo de la entrega.”
Concluye su libelo el ciudadano EDWARD JOSÉ LOAYZA FARIAS, peticionando:
“…Por todos los hechos narrados y los fundamentos de Derecho esgrimidos en el presente escrito se concluye que el ciudadano ANGEL ANDRES REYES DELGADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 13.557.454, ha incumplido su obligación de entregar el inmueble una vez concluido el término del contrato de arrendamiento con su respectiva prorroga, es por ello que concurro para demandar como en efecto formalmente demando al ciudadano ANGEL ANDRES REYES DELGADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 13.557.454, por cumplimiento de contrato por vencimiento del termino, en consecuencia solicito con el debido respeto que decrete y/o acuerde lo siguiente: PRIMERO: Obligue a la parte demandada a hacer entrega del bien inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en las que le fue arrendado.
SEGUNDO: CONDENE A PAGAR la cantidad establecida en el artículo 22 numeral 3º del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso Comercial, a razón de un canon de arrendamiento de Ocho mil Bolívares (Bs. 8.000,00), mensuales es decir, Doscientos Sesenta y seis mil bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs. 266,66), mas la cantidad adicional de 50% es decir, Ciento Treinta y Tres Mil con Treinta y Tres Céntimos (Bs. 133,33) para un total diario por retraso en la entrega del inmueble arrendado de Trescientos Noventa y Nueve Mil con Noventa y Nueve Céntimos (Bs. 399,99), contados desde el 15 de abril de 2014 exclusive, fecha en que culminó la prórroga legal hasta la efectiva entrega material del inmueble arrendado, siendo que en fecha 23 de septiembre de 2014 arroja un monto por este concepto de Sesenta y Cuatro Mil Trescientos Noventa y Ocho Bolívares con Treinta y Nueve céntimos (Bs.64.398, 39). TERCERO: Condenar en costas a la parte demandada…”.

Hechos Narrados En La Contestación:
En fecha 16 de Diciembre de 2014, la abogada Leonarda Rojas, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-2.746.556, e inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 12.955, en su condición de apoderada Judicial del ciudadano Ángel Andrés Reyes Delgado, parte demandada, presentó escrito de contestación de la demanda y manifestó que:
“… Primero: Es cierto y reconozco que el ciudadano Ángel Andrés Reyes Delgado, tiene suscrito un contrato de arrendamiento con el ciudadano Edward José Loayza Farías, parte actora del presente juicio, el cual fue suscrito en fecha 18 de Enero de 2013, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, quedando inserto en los libros de autenticaciones bajo el Nro. 02, tomo 05, cuyo objeto es un local comercial signado con el Nro. 5, en el Centro Comercial Cavir, en la avenida Santiago Mariño intersección con la calle Cedeño de la Ciudad de Porlamar del estado Nueva Esparta, donde funciona la empresa ESTEJA C.A, que realiza actividades comerciales y mi representado es propietario de un 50% de las acciones de la misma.
Segundo: Es cierto y reconozco que en dicho contrato se estableció el plazo de duración del mismo por un (1) año que comenzó a partir del 15 de Octubre de 2012 al 15 de Octubre de 2013.”
Tercero: Rechazo y contradigo la Notificación Judicial, acompañada al libelo de demanda, practicada en fecha 08 de Agosto de 2014, por considerar que la misma es extemporánea y sus contenido viola totalmente las disposiciones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso de Local Comercial, y pido no se le de valor probatorio, de acuerdo con los siguientes argumentos:
1.- En la fecha indicada 08 de Agosto de 2014, se encontraba vigente el contrato de arrendamiento celebrado con mi representado, según las disposiciones que rigen el arrendamiento para el uso comercial, en el Decreto indicado y consta en el Contrato de arrendamiento que éste comenzó el 15 de Octubre de 2012 hasta el 15 de Octubre de 2013, como lo expresa la notificación judicial.
2.- Igualmente expresa la notificación judicial que de conformidad con la ley de Especial que regula la materia, el arrendatario a la fecha de la notificación había gozado de su prórroga legal, que concluyó el 15 de Abril de 2014.
Es en este acto de notificación judicial, el día 08 de Agosto de 2014, que se le participa al demandado su derecho al goce de la prórroga legal, lo cual es totalmente extemporáneo, y se le dice que dicha prórroga concluyó el 14 de Abril del año 2014, y que haga entrega material del inmueble en un plazo de setenta y dos (72) horas.
En el supuesto negado que la prórroga concluyó el 14 de Abril de 2014, pasaron cuatro (4) meses de la siguiente manera: 14 de mayo de 2014, 14 de Junio de 2014, 14 de Julio de 2014 y 08 de Agosto de 2014, en cuyo tiempo el demandado no recibió notificación ni oposición a la relación arrendaticia por parte del arrendador, por lo que el contrato de arrendamiento se indeterminó, el arrendatario continuó en el local comercial sin oposición alguna, lo cual denota consentimiento en la continuidad del dicho contrato, aunado al hecho de recibir el pago del canon de arrendamiento del mes de mayo de 2014, posterior al término de la prórroga legal que menciona el arrendador en la notificación judicial.
Observe, Ciudadana juez, que no obstante haber realizado en forma extemporánea, esta participación del término de la prórroga legal, el 14 de Abril de 2014, según lo dice el demandante, ciudadano EDWARD JOSE LOAYZA FARIAS, éste continuó recibiendo los cánones de arrendamiento de los mese posteriores, y es así como el 01 de Junio de 2014, recibe el pago del mes de MAYO 2014, por la suma de Bs. 8.000,00 estipulado en el contrato de arrendamiento.
Ante esta situación nos encontramos que el Contrato de Arrendamiento suscrito por mi mandante a plazo fijo de un año, dejó de ser un contrato a tiempo determinado fijo y se convierte en un contrato a tiempo indeterminado, según la norma del Artículo 1.600 del Código Civil, que establece: “ si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y sus efectos se reglan por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”.
En consecuencia, estando vigente el contrato de arrendamiento sobre el local comercial que ocupa el demandado, debe dicho contrato adecuarse al Decreto con rango valor y fuerza de ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, que comenzó a regir el 23 de Mayo Del año 2014, y para eso se confiere al arrendador, un lapso no mayor de seis meses, condición ésta que el demandante ha dejado de cumplir, violando lo preceptuado en el capítulo de las Disposiciones Transitorias, identificada como, Primera.
En ese sentido niego, rechazo y contradigo, en toda forma de derecho la Notificación Judicial comentada, por ser extemporánea, inconducente y contraria a las disposiciones que establece la Ley, y pido que no se le de valor probatorio alguno, y que así lo decrete la sentencia correspondiente en este juicio en su debida oportunidad,.
A pesar de estos hechos, el demandante fundamenta su pretensión en las disposiciones del Código Civil, y solo menciona la aplicación del Decreto Ley, cuando pretende en su demanda que se le aplique al Demandado el Decreto con rango valor y fuerza de ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial en su artículo 22, ordinal 3º cuando solicita en su petitorio, que se le condene a pagar al demandado la suma indicada en dicha norma hasta que entregue el inmueble arrendad. Esta situación es una contradicción expuesta en el libelo de la demanda, que rechazo en toda forma de derecho, y que da motivos para que la demanda sea rechazada y declarada improcedente.
Rechazo, desconozco, impugno y niego la Notificación extrajudicial acompañada al libelo de la demanda, de fecha 13 de Septiembre de 2013, por cuanto la misma no cumple con la Ley de arrendamiento vigente para la fecha, por lo tanto es ilegal, ilícita e irrelevante, ya que el arrendador, demandante solicita los trámites para la desocupación del inmueble arrendado, sin notificarle el disfrute de la prórroga legal que por derecho pertenece al arrendatario en ese sentido, pido sea rechazada y no se le de ningún valor probatorio por ser contraria a las disposiciones que rigen la ley de arrendamiento de locales comerciales.
Finalmente, además de los alegatos expuestos, es importante considerar que los documentos rechazados y desconocidos, son promovidos como pruebas en este proceso y anexos con el libelo de la demanda, sin indicar el objeto para los cuales fueron traías al proceso, ni lo hechos debatidos que pretende el actor demostrar, por lo tanto me opongo a la admisión de dicha prueba, porque no fueron promovidas de conformidad con el Código de Procedimiento Civil y no se ajustan a los criterios jurisprudenciales vigentes para la promoción de este tipo de pruebas.
Quinto: En nombre de mi representado me opongo, rechazo y contradigo el petitorium de la demanda, por cuanto no se puede obligar a mi representado a hacer entregar del local arrendado estando vigente. Por otra parte me opongo a que se le condene a pagar la cantidad establecida en el ordinal 3° del Decreto con rango valor y fuerza de ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, por estar vigente el contrato de arrendamiento motivo de esta pretensión. Igualmente me opongo al requerimiento de pago de costas y de costos del presente proceso por cuanto el demandante ha interpuesto una demanda temeraria sin fundamentos legales que le favorezcan.”
Sexto: Por otra parte, el demandado ha cumplido cabalmente y en forma oportuna con todas las disposiciones suscritas en el contrato de arrendamiento, motivo de este juicio, especialmente lo relacionado con el pago del canon de arrendamiento que según fue convenido por las partes, debe de ser pagado mensualmente con toda puntualidad, los primeros cinco días de cada mes, hasta la entrega del inmueble completamente desocupado, por la suma de Ocho Mil Bolívares (bs. 8.000,00), en este sentido mi representado continuó haciendo entrega de los pagos en la forma indicada por el arrendador, quien al recibir el dinero, estampaba su firma en el recibo que el arrendatario le presentaba para tales efectos, como, prueba del cumplimiento de su obligación, que será demostrado en esta causa, aún cuando en esta demanda no se está discutiendo la insolvencia en el pago de los arrendamientos.
En vista de que después de recibir el canon de arrendamiento, correspondiente al mes de mayo de 2014, el demandante en forma intempestiva se negó a recibir personalmente las sumas subsiguientes, convenidas en el contrato, y para no caer en morosidad, mi representado dirigió una comunicación a la Superintendencia Nacional del SUNDDE, ubicadas en el centro Artesanal Gilberto Menchini, en la Av. Jovito Villalba, Pampatar manifestando la situación sobre el local comercial, y recibido respuesta oportuna, y a la presente fecha no se encuentra operativa el área que maneja la materia de los locales comerciales como lo indica el mencionado Decreto Ley, y no fue posible se le indicara un número de cuenta bancaria para cumplir con esa obligación. .La comunicación de fecha 05 -08-2014 se anexa para demostrar así que el demandado realizó las diligencias necesarias para cumplir con el Decreto Ley que rige el arrendamiento de los locales comerciales.
Esta situación obligó a mi representado a hacer los depósitos subsiguientes en la Cuenta N° 0134-0411-97-4111047400 del Banco Banesco a cuenta del demandante EDWARD JOSÉ LOAYZA FARÍAS, que le fue suministrada por el arrendador al comienzo de la relación arrendaticia como otra opción para el pago.
De tal manera que los cánones de arrendamiento que se siguieron venciendo después del mes de Mayo de 2014, se ha venido realizando en forma mensual y consecutiva hasta la presente fecha y se encuentra solvente en dichos pagos, como se demuestra de los depósitos efectuados que serán motivo de prueba en este juicio a favor de mi representado…”.

DE LAS PRUEBAS
Pruebas Promovida por la parte Actora:
Con el libelo de la demanda la parte actora promovió las siguientes documentales:
1.) Original de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, en fecha 18 de enero del año 2013, anotado bajo el Nro. 02, Tomo 05 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria. Se trata de un documento autenticado, por un funcionario público para dar fe de los dichos por los otorgantes, el cual no fue impugnado, por lo que este Tribunal de conformidad con los artículos 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento le otorga plena valor probatorio. Así se decide, siendo que con el ,referido instrumento se demuestra la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos EDWARD JOSE LOAYZA FARIAS y ANGEL ANDRES REYES DELGADO, sobre el inmueble objeto del presente juicio
2.) Notificación de fecha 13-09-2013, mediante la cual el arrendador le notifica al arrendatario su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento del local antes identificado a partir del vencimiento del contrato que operaría en fecha 15-10-2013, donde le solicita comience los trámites necesarios para la desocupación del inmueble. Se trata de un documento privado, el cual no fue desconocido por lo que éste Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.371 del Código Civil, y con él se demuestra el desahucio efectuado por el arrendador.
3.) Notificación judicial. Se trata de un documento público, para dar fe de la manifestación de voluntad del arrendador, el cual no fue impugnado, por lo que este Tribunal de conformidad con los artículos 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento le otorga plena valor probatorio. Siendo que con el ,referido instrumento se demuestra la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos EDWARD JOSE LOAYZA FARIAS y ANGEL ANDRES REYES DELGADO, sobre el inmueble objeto del presente juicio, y donde se le comunicó al arrendador que habían vencido el contrato y la prórroga legal; y que debía entregar el inmueble

En el lapso de promoción de pruebas la parte demandante promovió
Ratificó y promovió para su valoración en la definitiva el mérito favorable de los medios probatorios que se acompañaron al escrito libelar, y que fueron señaladas en el capítulo tercero de dicho escrito como A, B y C, contentivas del contrato de arrendamiento, notificación de fecha 13-09-2013 y notificación judicial.

Pruebas promovidas por la parte demanda
Con el escrito de contestación promovió las siguientes pruebas documentales, Documento Privado: Recibo Nº 10, por 8.000,00 Bolívares, emitido por ESTEJA, C.A, por concepto de pago del mes de Septiembre de 2013, recibido por el demandante Edward José Loayza Farías, en fecha 01 de Octubre de 2013; Recibo Nº 11, por 8.000,00 Bolívares, emitido por ESTEJA, C.A, por concepto de pago del mes de Octubre de 2013, recibido por el demandante Edward José Loayza Farías, en fecha 30 de Octubre de 2013; Recibo Nº 12, por 8.000,00 Bolívares, emitido por ESTEJA, C.A, por concepto de pago del mes de Noviembre de 2013, recibido por el demandante Edward José Loayza Farías, en fecha 29 de Noviembre de 2013; Recibo Nº 01, por 8.000,00 Bolívares, emitido por ESTEJA, C.A, por concepto de pago del mes de Diciembre de 2013, recibido por el demandante Edward José Loayza Farías, en fecha 01 de Enero de 2014; Recibo Nº 02, por 8.000,00 Bolívares, emitido por ESTEJA, C.A, por concepto de pago del mes de Enero de 2014, recibido por el demandante Edward José Loayza Farías, en fecha 01 de Febrero de 2014; Recibo Nº 03, por 8.000,00 Bolívares, emitido por ESTEJA, C.A, por concepto de pago del mes de Febrero de 2014, recibido por el demandante Edward José Loayza Farías, en fecha 01 de Marzo de 2014; Recibo Nº 04, por 8.000,00 Bolívares, emitido por ESTEJA, C.A, por concepto de pago del mes de Marzo de 2014, recibido por el demandante Edward José Loayza Farías, en fecha 01 de Abril de 2014; Recibo Nº 05, por 8.000,00 Bolívares, emitido por ESTEJA, C.A, por concepto de pago del mes de Abril de 2014, recibido por el demandante Edward José Loayza Farías, en fecha 01 de Mayo de 2014 y Recibo Nº 06, por 8.000,00 Bolívares, emitido por ESTEJA, C.A, por concepto de pago del mes de Mayo de 2014, recibido por el demandante Edward José Loayza Farías, en fecha 01 de Junio de 2014; estos instrumentos se opusieron al demandante en toda forma de derecho para su debido reconocimiento, para demostrar que el mismo había recibido los pagos en forma mensual y consecutiva desde la culminación del contrato hasta después de la prórroga legal. Se trata de documentos privados los cuales no fueron impugnados ni desconocidos por la otra parte por ello que este Tribunal les da valor probatorio conforme al artículo 444 del Código de procedimiento Civil. Así se decide, con ello se demuestra los pagos recibidos por el arrendador correspondiente a los meses de octubre 2013, noviembre 2013, diciembre 2013, enero 2014, febrero 2014, marzo de 2014, abril, de 2014 y mayo de 2014.
Promovió la prueba de informe, a los fines de que el Tribunal oficiara a la entidad bancaria BANESCO para que informara sobre los depósitos bancarios consignados a favor del ciudadano Edward José Loayza Farías las cuales constaban en las planillas de depósito bancario identificadas a continuación: fecha 04-09-2014, depósito Nro. 1317474216 total depósito 24.000; fecha 06-10-2014, depósito Nro. 411330452 total depósito Bs. 8.000; fecha 04-11-2014, depósito Nro. 1214455400 total depósito Bs.8.000; fecha 06-12-2014, depósito Nro. 1312441710 de Bs. 8.000,00, que lo indicados se realizaron para cubrir los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio y agosto a razón de Bs. 8.000 por cada mes siendo un total de 24.000,00 realizado el 04-09-2014, el de Bs. 8.000,00 de fecha 06-10-2014 por el mes de Septiembre de 2014, el de Bs.8.000,00 de fecha 04-11-2014 por el mes de Octubre de 2014 y el de Bs.8.000,00 de fecha 06-12-2014 por el mes de Noviembre de 2014.” En fecha 12-01-2016, se recibió la prueba de informe la cual fue agregada a los autos, con lo que quedó demostrado que las cantidades fueron depositadas en la cuenta del ciudadano EDWARD JOSE LOAYZA FARIAS parte actora. Dicha prueba el Tribunal la valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.
Promovió Documento Público, emanado del Registro Mercantil Segundo del Estado Nueva Esparta, donde consta la inscripción de la Sociedad Mercantil ESTEJAS C.A, de fecha 02 de Marzo de 2006, bajo el Nro. 80, tomo 9-A, para demostrar así la legalidad de la empresa. Dicha prueba el Tribunal la valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.
Promovió Copia del documento emanado del Registro mercantil Segundo del estado Nueva Esparta, donde consta la titularidad de las acciones adquiridas por el demandado en la empresa ESTEJAS C.A.”. Dicha prueba el Tribunal la valora conforme al segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La acción incoada en el presente asunto, por el actor es CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil. En ese sentido se hace necesario señalar que el artículo antes citado establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
En el caso de marras, nos encontramos con un contrato de arrendamiento autenticado a tiempo determinado, celebrado por las partes, observando el tribunal que en la cláusula tercera del contrato, se estableció lo siguiente: “El término de duración del presente contrato será de Un (1) año, contado a partir del día 15 de Octubre del Año DOS MIL DOCE (2012) hasta el día 15 de Octubre del año DOS MIL TRECE (2013). En caso de que alguna de las partes decida renovar el contrato , debe manifestarlo por escrito a la otra parte en un plazo de un mes, de no hacerlo el contrato se considerara rescindido de pleno derecho y podrá el Arrendatario pedir la desocupación inmediata del mismo; pero en el caso de continuar con la relación arrendaticia el canon de arrendamiento será fijado nuevamente de común acuerdo entre las partes, actualizándose por efecto de la inflación de acuerdo a la tasas emitidas por el Banco Central de Venezuela; ateniéndose a las circunstancias inflacionarias del momento.” Del contenido de la cláusula transcrita indubitablemente se evidencia que las partes celebraron un contrato a tiempo determinado venciéndose el mismo el día 15 de octubre de 2013, siendo reconocido por las partes la relación arrendaticia del local comercial objeto de la presente demanda no siendo un hecho controvertido en el presente juicio.
Ahora bien la parte demandante sostiene que en fecha 13 de septiembre de 2013 procedió a enviarle una notificación extrajudicial donde se le informó al arrendatario la no renovación del contrato de arrendamiento que se vencía el 15 de octubre de 2013, por lo que a partir de ese momento comenzaría a correr la prórroga legal de seis meses de conformidad con lo establecido en la Ley especial, y que vencida la misma procedió a notificar judicialmente a la arrendataria lo siguiente, “Primero: que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes tiene vigencia de un año, tal como se evidencia en la cláusula tercera de dicho contrato: Segundo: que en fecha 13 de septiembre de 2013 se le notificó por escrito que el contrato suscrito por las partes no seria renovado: Tercero: que de conformidad con la ley de especial que regula la materia usted gozó de su prorroga legal de seis meses y la misma concluyó el 15 de Abril de 2014; Cuarto: que en fecha 16 de Abril de 2014, se debió de hacer la entrega material del local arrendado, y la fecha de la presente Notificación Judicial continua poseyendo el local comercial; Quinto: que deberá hacer entrega del local arrendado en un lapso de Setenta y dos horas (72), a partir de la fecha cierta de la practica de esta Notificación Judicial; Sexto: que en caso de incumplimiento de la entrega material se hará uso de la vía jurisdiccional a los fines de obtener la restitución del inmueble, y las indemnizaciones correspondientes por el retardo de la entrega.”
Por su parte la parte demandada argumenta que en el supuesto negado que la prórroga concluyó en 14 de abril del año 2014, transcurrieron cuatro meses de la siguiente manera: 14 de mayo de 2014, 14 de junio de 2014, 14 de julio de 2014, y 08 de agosto de 2014, en cuyo tiempo el arrendador no recibió notificación, ni oposición a la relación arrendaticia por parte del arrendador, por lo que el contrato de arrendamiento se indeterminó, el arrendatario continuó ocupando el local comercial sin oposición alguna, lo cual denota el consentimiento en la continuidad de dicho contrato aunado al hecho de recibir el canon de arrendamiento del mes de mayo de 2014, posterior al término de la prórroga legal que menciona el arrendador en la notificación judicial.
En ese sentido es necesario señalar que el artículo 1.600 del Código Civil dispone:
“Si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

Y el artículo 1.614 ibídem establece:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”

Igualmente en cuanto a la tácita reconducción el artículo1.601 del código Civil señala
“Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.”

De acuerdo a las normas anteriormente transcritas el fundamento de la tácita reconducción reside en el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble una vez vencido el término del contrato o de la prórroga, sin oposición del arrendador. La tácita reconducción consiste en la renovación del contrato anterior debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda por la prórroga legal, ha sostenido la doctrina que el sólo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado luego del vencimiento del término prefijado por la prórroga o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario, y además la realización de algunos actos indicativos de continuar como tal si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada puede aparecer una nueva relación arrendaticia para lo cual es necesario que transcurra tres circunstancias:
1.- Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.
2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.
3.-Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.

En este orden de ideas, a los fines de verificar si en el caso de autos operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, celebrado por las partes en litigio, el Tribunal verifica que conforme a la cláusula tercera del contrato, transcrita ut supra, las partes celebraron el contrato inicialmente por un (1) año por lo que resulta concluyente que se trató inicialmente de un contrato a tiempo determinado. Estando satisfecho el primer requisito. Dicho contrato celebrado entre las partes, por el término de Un (1) año, venció el día quince (15) de octubre de 2013, por lo que de conformidad, con lo previsto en el artículo 26 de la Ley de Arrendamiento para el Uso Comercial, hace surgir la prórroga de seis (6) meses, habida cuenta que la relación arrendaticia duró un año venciéndose en consecuencia la prórroga legal, el quince (15) de abril de 2014, ocupando el inmueble la demandada después de vencido el lapso contractual y de vencido el lapso de la prórroga legal, lo que se traduce en la satisfacción del segundo requisito respecto a este contrato, vale decir, que el arrendatario continuó ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente. El tercer y último requisito, para que opere la tácita reconducción consiste, en la circunstancia de que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, y no se oponga el propietario, significa que a la expiración del término fijado en el contrato de arrendamiento y la prórroga legal, quede y se le deje, al arrendatario en posesión de la cosa arrendada sin oposición, supuesto en el cual el arrendamiento se presume renovado.
Sobre este aspecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 789 de fecha 21 de julio de 2010, expediente N°2010-0517, dispuso lo siguiente:
“…Esta sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato resulta imprescindible que, una vencido el contrato el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el presente caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente, de manera inmediata una vez que venció el término de la prorroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado…”.

El criterio jurisprudencial citado, establece que una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal, opera la tácita reconducción si no hay la oposición del arrendador por cuanto la misma norma establece, que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, por lo tanto hay que determinar si esta posesión era consentida y aceptada y sin ninguna oposición del arrendador, caso en el cual habría operado la tácita reconducción.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 286 de fecha 05 de junio de 2013, caso SUCESIÓN AMLETO ANTONIO CAPUZZI DI PRINZIO contra TOMCAR, C.A. ALMACÉN, ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA en el expediente N° 2012-000771, expresó:

“…Ahora bien, el artículo 1.614 del Código Civil delatado como no aplicado expresa lo siguiente:
“…En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado…".
De la precitada norma se desprenden los requerimientos para que ocurra la tácita reconducción, los cuales son: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, b) La ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, c) Que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación.
Cumplidos tales requerimientos, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como si se tratase de un contrato a tiempo indeterminado…”

En el caso de autos, de acuerdo a los hechos alegados y las pruebas aportadas en el proceso, el Tribunal observa que la parte accionada en su escrito de contestación y en las pruebas aduce que en el supuesto negado que la prórroga hubiese concluido el catorce (14) de abril del año 2014, pasaron cuatro meses, en cuyo tiempo el arrendador no hizo oposición a la relación arrendaticia, aunado al hecho de recibir el canon de arrendamiento del mes de mayo posterior al término de la prórroga legal, y que igualmente le fueron depositados los cánones correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2014, en la cuenta N°. 0134-0411-97-4111047400, del banco BANESCO a nombre de Edgard José Loayza Farias, en virtud de la negativa del arrendador de recibir los mismo para lo cual promovió la prueba de informe cuya resulta consta al folio (91) y que fue plenamente valorada. Reviste especial importancia el canon de arrendamiento correspondiente al período vencido el 14 de mayo de 2014, por ser determinante a los fines de establecer si tácitamente hubo aceptación de parte del arrendador de que el arrendatario continuare ocupando el inmueble arrendado, por cuanto ese mes ya no se encontraba dentro del lapso de la prórroga legal. Al respecto, consta al folio (47), el recibo distinguido con el Nº 06, por Bs.8.000,00 Bolívares, emitido por ESTEJA, C.A, por concepto de pago del mes de Mayo de 2014, recibido por el demandante Edward José Loayza Farías, en fecha 01 de Junio de 2014, esta circunstancia entra en contradicción con el desahucio efectuado en fecha 13 de septiembre de 2013. Existe contradicción en la conducta del actor cuando pese a haber hecho el desahucio, consintió luego en recibir el pago de los cánones de arrendamiento posteriores al 14 de mayo de 2014, con lo cual desdice de su propia manifestación previa de desahucio, desvirtúa su oposición a la permanencia del arrendatario
y hace aplicable al caso la consecuencia legal del artículo 1.614 del Código Civil, esto es, que el contrato se reputa como sin tiempo determinado. Igual efecto contradictorio al desahucio se produce con la conducta del actor al haber recibido el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses subsiguientes, a saber, los cánones correspondientes al 14 de junio de 2014, 14 de julio de 2014, 14 de agosto de 2014, 14 de septiembre de 2014 y 14 de octubre de 2014, efectuados por el arrendatario mediante los depósitos bancarios que trajo a los autos (f. 48 y 49 ) y que no fueron rechazados por la parte actora, sino que por el contrario fueron expresamente admitidos como recibidos por él, tal y como se evidencia de diligencia de fecha 29-04-2015, que cursa al (f. 89), suscrita por el apoderado judicial de la parte actora, en la cual expone textualmente: “…vista la prueba de informe promovida por la contraria y siguiendo expresa instrucciones de mi mandante convenimos en que los depósitos que se pretenden demostrar como realizados con dicha prueba si fueron recibidos por mi mandante, razón por la que resulta inútil la práctica de dicha prueba…” (negritas del tribunal).
Queda claro pues que en el presente caso operó la tácita reconducción del contrato, al haber concurrido los supuestos de hecho del artículo 1.600 del Código Civil al continuar el arrendatario ocupando el inmueble una vez vencido el plazo fijado para su duración y el plazo de prórroga legal, con el consentimiento del arrendador al recibir el pago de los cánones de arrendamiento de los meses subsiguientes al vencimiento de la prórroga legal. Por lo que considera esta juzgadora que la aceptación del pago de arrendamiento, implica la aceptación tácita de una nueva relación arrendaticia pues hubo aceptación por parte del arrendador posterior al vencimiento de la prórroga legal, operando la tácita reconducción Y ASÍ SE DECIDE

DECISIÓN
Vista las anteriores consideraciones, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO, interpuesta por el ciudadano EDWARD JOSE LOAYZA FARIAS contra el ciudadano ANGEL ANDRES REYES DELGADO.
SEGUNDO: se condena en costa a la parte demandante dada la naturaleza del fallo.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. En Porlamar, a los tres (03) días del mes de Agosto de dos mil dieciséis (2016). Años. 206º de la Independencia y 155º de la Federación. PUBLIQUESE, REGISTRESE, DIARICESE, DEJESE COPIA.
La Jueza,

Abg. Marianny Velásquez Salazar

La secretaria,

Abg. Horiana Gómez Gómez
Exp-1468/14
En esta misma fecha, siendo las dos de la tarde (02:00 PM) se publicó la anterior sentencia. Conste.