TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR ACCIDENTAL EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.
205º y 157º

I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
PARTE ACTORA: MARIBEL PEROZO HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.200.716, y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: FERNANDO VASQUEZ y MAYERLING CASTELLANO, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 192.559 y 144.501 respectivamente y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: LISSETH VIRGINIA VASQUEZ MEAÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.202.185, domiciliada en el apartamento ubicado en el piso 3, del edificio RESIDENCIAS DON MIGUEL, ubicado en la calle Ortega, sector Bella Vista de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: NO ACREDITÓ.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.
En fecha 22 de octubre de 2014 se recibió el expediente con oficio Nº 25.588 proveniente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, constante de dos (2) piezas, la primera con ciento ocho (108) folios útiles y un cuaderno de medidas con tres (3) folios útiles, contentivo del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, seguido por la ciudadana MARIBEL PEROZO HERNANDEZ contra la ciudadana LISSETH VIRGINIA VASQUEZ MEAÑO, a los fines de tramitar el recurso ordinario de apelación interpuesto por la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada el 13-06-2014 por el tribunal de la causa.
Las actuaciones fueron recibidas en la alzada en fecha 23-10-2014 (f. 109), y por auto dictado el 24-10-2014 (f. 110) y conforme al artículo 517 del Código de Procedimiento Civil se advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20) día de despacho siguiente a esa fecha.
El 25 de noviembre de 2014 (f. 111) la Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS, actuando en su carácter de Jueza Temporal del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, se inhibió de conocer la presente causa por encontrarse incursa en la causal contemplada en el numeral 15 del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.
Vencido el lapso de allanamiento de la inhibición planteada, el tribunal dictó auto en fecha 02-12-2014 (f. 112) a través del cual ordenó oficiar a la Rectoría de este Estado, a los fines de solicitar por su intermedio ante la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, la designación de un Juez Accidental para que conozca y decida la incidencia de inhibición y de resultar procedente resolver la continuidad del proceso.
Cumplidos todos los trámites correspondientes en fecha 14-08-2015 se recibió oficio procedente de la Rectoría de esta Circunscripción Judicial dirigido a la Jueza Temporal del Juzgado Natural, por medio del cual se le participa que en fecha 10-07-2015 quien suscribe el presente fallo fue designada como Jueza Accidental para conocer entre otras la presente causa. (f. 113 al 120)
En fecha 02-10-2015 (f. 121) se constituyó el Juzgado Superior Accidental según consta del Libro de Actas y Libro Diario llevado por el Juzgado Natural, y en la misma fecha la Jueza Accidental designada y juramentada se abocó al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes mediante boletas que cursan a los folios 122 y 123 del presente expediente. Se observa a los folios 124 al 127 que se cumplieron los trámites correspondientes a la notificación de las partes.
Mediante diligencia suscrita en fecha 28-10-2015 (f. 128) la parte demandada solicitó copias certificadas del presente expediente, cuya expedición le fue acordada por auto dictado por esta alzada en fecha 02-11-2015 (129).
El 18-11-2015 (f. 130 al 133) este Juzgado Accidental dictó sentencia mediante la cual declaró CON LUGAR la inhibición planteada por la Jueza Temporal de este Juzgado, y en la misma fecha se libró oficio a la Jueza Temporal de esta Juzgado a los fines de participarle lo resuelto. (f. 134 al 136).
En fecha 20-11-2015 (f. 137 y 138) la Secretaria Accidental de este Juzgado dejó constancia que en esa fecha la ciudadana LISSETH VIRGINIA VASQUEZ MEAÑO, suministró las copias simples para su certificación, tal como fue acordado en el auto de fecha 02-11-2015, y mediante diligencia suscrita en fecha 23-11-2015 (f. 139) la demandada retiró las referidas copias previamente certificadas.
Por auto de fecha 23-11-2015 (f. 140 y 141) este Tribunal luego de hacer un recuento de los actos procesales desarrollados ante esta alzada advirtió a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia desde el día 18-11-2015, exclusive.
Mediante auto de fecha 10-02-2016 (f. 142), quien suscribe el presente fallo, difirió la oportunidad para dictar sentencia para dentro de los treinta (30) días continuos siguientes al día 05-02-2016, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Estando dentro del lapso previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a decidir la presente causa, y lo hace con base a las siguientes consideraciones:
III.- TRÁMITE DE INSTANCIA
De la lectura de las actas procesales se desprende, que el presente juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA, se inició por demanda, presentada en fecha 05-12-2013 (f. 1 al 33) por la ciudadana MARIBEL PEROZO HERNANDEZ, en contra de la ciudadana LISSETH VIRGINIA VASQUEZ MEAÑO.
En su escrito libelar, la demandante refiere:
- que el 18 de mayo de 2012, se realizó una opción de compra autenticada ante la Notaría Pública de Juangriego, bajo el Nº 27, folios 122 al 127, con la ciudadana LISSETH VIRGINIA VASQUEZ MEAÑO, sobre un apartamento ubicado en el piso Nº 3 del edificio RESIDENCIAS DON MIGUEL, calle Ortega, sector Bella Vista de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.
- que el monto total de la negociación pactado por las partes era de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) y que en ese acto se hizo entrega de la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00) mediante cheque de gerencia Nº 89002248 a los fines de garantizar dicha operación de venta.
-que la duración de la opción de compra era de noventa (90) días hábiles con una prórroga de 30 días, el cual caducó sin el cumplimiento por parte de la opcionante compradora de entregar el dinero restante.
- que es de hacer notar que partiendo de la buena fe, se le permitió a la ciudadana LISSETH VIRGINIA VASQUEZ MEAÑO, ocupar el inmueble con su familia mientras se realizaba el finiquito de la transacción, siendo esto un acuerdo voluntario entre las partes, dándole valor tanto a la cuota inicial dada por los compradores opcionantes a la vendedora, como a la buena fe de ésta al dejarlos cohabitar el apartamento hasta que fuesen aprobados los créditos, tanto el primero como el segundo establecidos en las respectivas opciones a compra autenticadas.
- que es el caso que en fecha 22 de mayo de 2013, se firmó y autenticó una segunda opción de compra venta, cuyo monto total de dicha negociación fue pactado por las partes en la cantidad de QUINIENTOS DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 512.000,00), cantidad ésta que siempre fue propuesta por la opcionante compradora quien lo manifestó en reiteradas oportunidades luego de haberse vencido la primera opción a compra venta cuyo incumplimiento que el ente bancario no aprobara el crédito, siendo al opcionante compradora responsable de dicha negativa de aprobación, ya que la vendedora le entregó formalmente y en original todos los documentos y requisitos requeridos por dicho ente bancario de forma solvente y al día con los impuestos, tasas y contribuciones solicitadas por los entes gubernamentales para proceder a la compra venta de dicho inmueble.
- que es de hacer notar que la duración de la segunda opción a compra era de 90 días hábiles con una prórroga de 30 días más, según se evidencia de la cláusula segunda, y ratificada en la cláusula tercera de dicha opción, autenticada en su primera firma en fecha 22-05-2013, bajo el Nº 29, tomo 83, firmando aquí la opcionante compradora ante la Notaría Pública de Pampatar de este Estado, y posteriormente colectada la firma de la vendedora el día 27-05-2013 ante la Notaría Pública 4ta de Barquisimeto estado Lara, quedando inserta bajo el Nº 30, tomo 146 de dicha Notaría.
- que ambas opciones a compra, las cuales no se cumplieron cabalmente por causas imputables a la opcionante compradora, al no haberse aprobado el crédito bancario solicitado por ésta, están vencidas y dejadas sin efecto por el incumplimiento de la ciudadana LISSETH VIRGINA VASQUEZ MEAÑO.
- que de ambas opciones se puede observar que éstas cumplen con los elementos esenciales y existenciales de un contrato, de acuerdo a lo establecido en el Código Civil venezolano.
- que fundamenta su acción en los artículos 26, 27 y 115 de la Carta Magna, y 1.133, 1.137, 1.141, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.270 del Código Civil.
- que por todos los anteriores argumentos, demandan por INCUMPLIMIENTO (sic) DE CONTRATO a la ciudadana LISSETH VIRGINIA VASQUEZ MEAÑO, para que le devuelva o entregue de forma voluntaria o por vía forzosa la posesión y propiedad del inmueble antes identificado arriba descrito, todo ello con el fin de que se le garantice a la actora el uso, goce y disfrute de la propiedad establecido en el artículo 115 de la Constitución, así como también que se ordene a la opcionante compradora a que desaloje de forma voluntaria dicho inmueble y lo entregue libre de bienes, personas, cosas y animales, ya que los dos contratos fueron incumplidos en un cien por ciento por la demandada.
El 5 de diciembre de 2013 (f. 32 al 34) previo sorteo, se le asignó el conocimiento de la presente causa al Tribunal Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.
Por auto dictado en fecha 12-12-2013 (f. 35) el tribunal a los fines de pronunciarse sobre la admisión de la demanda, instó a la parte actora a expresar la estimación de la demanda, por cuanto la misma no fue estimada en el escrito libelar.
Mediante diligencia de fecha 17-12-2013 (f. 36 al 40) el abogado FERNANDO LUIS VASQUEZ GÓMEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 192.559, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó instrumento poder del cual emana su representación y asimismo señaló que la presente demanda la estima en la cantidad de CUATROCIENTOS DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 412.000,00), equivalentes a 3.850,47 Unidades Tributarias.
Por auto de fecha 09-01-2014 (f. 41) el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial DECLINÓ la competencia para seguir conociendo la presente causa en razón de la cuantía, y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial (f. 42 al 43).
Previo sorteo efectuado en fecha 22-01-2014 (f. 44) el conocimiento de la causa le fue asignado al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, donde fueron recibidas las actas procesales en fecha 27-01-2014 (f. 45).
El 27-01-2014 (f. 46) el tribunal de la causa a los fines de pronunciarse en torno a la admisión de la demanda, dictó auto mediante el cual exhortó a la parte actora a señalar si cumplió con el trámite administrativo previsto en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y que en caso de ser afirmativo aportara las copias certificadas respectivas.
Mediante diligencia suscrita en fecha 12-02-2014 (f. 47) el apoderado judicial de la parte actora señaló que en fecha 22-11-2013 se llevó a cabo audiencia conciliatoria en el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en la cual se decretó el cierre del expediente dado que la ciudadana LISSETH VIRGINIA VASQUEZ MEAÑO, no demostró la cualidad de inquilina, y que dicha acta fue consignada junto con el escrito libelar identificada con la letra “C”.
En fecha 14-02-2014 (f. 48) el tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la ciudadana LISSETH VIRGINIA VASQUEZ MEAÑO, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda.
El 11-03-2014 (f. 51 y 52) la ciudadana alguacil del tribunal de la causa, suscribió diligencia mediante la cual consignó debidamente suscrita la boleta de citación librada al a la ciudadana LISSETH VIRGINIA VASQUEZ MEAÑO.
Mediante diligencia suscrita en fecha 14-04-2014 (f. 53) el apoderado judicial de la parte actora señaló que el día 11-04-2014 venció el lapso de veinte días concedidos a la parte demanda para dar contestación a la demanda y que ésta no contestó la acción intentada en su contra.
En fecha 21-05-2014 (f. 54) el apoderado judicial de la parte actora solicitó al tribunal que sentenciara la presente causa conforme a lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la parte demandada, no dio contestación a la demanda, ni promovió pruebas en el lapso correspondiente incurriendo en confesión ficta.
En fecha 13-06-2014 (f. 55 al 67) el tribunal de la causa dictó la sentencia definitiva por medio de la cual declaró CON LUGAR la presente demanda.
Mediante diligencia suscrita en fecha 20-10-2014 (f. 73) la parte demandada asistida de abogado apeló de la sentencia anterior, y asimismo consignó copias fotostáticas del expediente administrativo a los fines de demostrar que no se ha agotado la vía administrativa como fue establecido en la decisión apelada. Las copias señaladas cursan a los folios 74 al 105 del presente expediente.
Por auto de fecha 22-10-2014 (f. 106) el tribunal de la causa oyó en ambos efectos el recurso de apelación y ordenó la remisión del expediente a esta alzada, a los fines de que conozca sobre la referida apelación. (f. 107 y 108).
CUADERNO DE MEDIDAS
Consta a los folios 1 al 3 auto dictado por el tribunal de la causa en fecha 14 de febrero de 2014 mediante el cual negó la medida de embargo solicitada por la parte actora en su escrito libelar por improcedente, y en cuanto a la medida de secuestro solicitada en el mismo escrito, ordenó al solicitante con fundamento en el artículo 601 del Código de Procedimiento Civil ampliar la prueba con miras acreditar la condición relativa al peligro de que quede ilusoria la ejecución del fallo.
IV.-DE LA SENTENCIA OBJETO DE APELACION
El 13 de junio de 2014 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Esta Circunscripción Judicial, dictó y publicó sentencia en la presente causa en la cual declaró:
En el caso analizado, se desprende que según recibo de citación debidamente firmado por la ciudadana LISSETH VIRGINIA VARQUEZ MEAÑO y consignado por la ciudadana Alguacil de este Tribunal en fecha 11.03.14, exclusive, se inició el lapso para dar contestación a la demanda, sin que durante esa oportunidad la demandada compareciera a dar contestación a la demanda, ni menos aún a promover pruebas que en vista de su contumacia debía promover para enervar los hechos que fueron invocados por la demandante en su escrito libelar como fundamento de su acción, como lo son, la presunta insolvencia en el pago del monto restante correspondiente al precio pactado en la opción de compra.
Esta actitud indiferente experimentada por la demandada, ciudadana LISSETH VIRGINIA VASQUEZ MEAÑO lleva a considerar cumplidos los dos requisitos necesarios para que opere la confesión ficta contemplada en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, vinculados con que el demandado no conteste la demanda y con que nada prueba que lo favorezca (…)
Con respecto al tercer requisito relacionado con que la petición no sea contraria a derecho que se traduce en el hecho de que la acción incoada no esté prohibida de manera expresa por la ley, sino más bien amparada por ella, se desprende que la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra por falta de pago, instruida se encuentra prevista en la ley, concretamente en los artículos 1133, 1137, 1141, 1159, 1160, 1167, 1264 y 1270 del Código Civil, y por esa razón, al encontrarse regulada por el ordenamiento jurídico se estima que la misma no es contraria a derecho.
De manera que, en este caso se cumplen a cabalidad los tres requisitos necesarios para la procedencia de la confesión ficta. Y así se decide.
(…) Precisado lo anterior, se estima necesario puntualizar que si bien según el acta conciliatoria elaborada en fecha 22.11.2013 por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat con motivo del procedimiento previo a la demanda presentado por la ciudadana MARIBEL PEROZO HERNÁNDEZ, se ordenó el cierre del expediente Nº.13-918 en función de que la accionante no presentó en su escrito libelar la cualidad de inquilina a la ciudadana LISSETH VIRGINIA VASQUEZ MEAÑO, que en aplicación del artículo 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, este Juzgado en aras de garantizar el resguardo y estabilidad de los derechos constitucionales de la demandada, previo a que se cumplan en este asunto los actos de ejecución del presente fallo, una vez que el mismo se declare definitivamente firme, se ordena suspender por un lapso de noventa días hábiles con el propósito de que por intermedio de la mencionada Superintendencia y con la intervención de la Defensora Pública en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, Dra. CAROLINA RODRÍGUEZ DÍAZ se cumplan las condiciones necesarias para que el presente fallo se ejecute. En tal sentido, se dispone notificar del presente fallo no solo a las partes involucradas sino adicionalmente a los órganos auxiliares antes identificados a los fines de ley. (…)
V.- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.-
PUNTO PREVIO
EL CUMPLIMIENTO DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO PREVIO A LA DEMANDA.
En el escrito libelar refiere la demandante que en fecha 18 de mayo de 2012, celebró ante la Notaría Pública de Juangriego, un contrato de opción de compra venta con la ciudadana LISSETH VIRGINIA MEAÑO VASQUEZ sobre un apartamento ubicado en el piso Nº 3 del edificio RESIDENCIAS DON MIGUEL, calle Ortega, sector Bella Vista de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, que la duración de esta opción era de noventa (90) días hábiles con una prórroga de 30 días, y que el mismo caducó sin que la opcionante cumpliera con el pago del monto total de la negociación, que partiendo de la buena fe le permitió a la opcionante ocupar el inmueble con su familia mientras se realizaba el finiquito de la transacción, y que posteriormente en fecha 22 de mayo de 2013, se firmó y autenticó un segundo contrato de opción de compra venta, con una duración de 90 días hábiles con una prórroga de 30 días más, y que ambos contratos fueron incumplidos por la opcionante compradora, y es por ello que demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la ciudadana LISSETH VIRGINIA VASQUEZ MEAÑO, para que le devuelva o entregue de forma voluntaria o por vía forzosa la posesión y propiedad del inmueble antes identificado con el fin de que se le garantice el uso, goce y disfrute del derecho de propiedad establecido en el artículo 115 de la Carta Magna, y asimismo pide que se ordene a la opcionante compradora a desalojar de forma voluntaria dicho inmueble y lo entregue libre de bienes, personas, cosas y animales, ya que los dos contratos fueron incumplidos en un cien por ciento por la demandada. De manera tal que, la pretensión de la actora es la restitución de la posesión del inmueble objeto del presente juicio, el cual según su dicho lo ocupa la accionada en virtud de los dos contratos de opción de compra venta celebrados el primero ante la Notaría Pública de Juangriego en fecha 18-05-2012 y el segundo autenticado en fecha 22-05-2013, ante la Notaría Pública de Pampatar, es decir que lo pretendido por la actora es la desocupación del inmueble cuya posesión ostenta la demandada.
Conforme a lo narrado, la ciudadana LISSETH VIRGINIA MEAÑO VASQUEZ, parte demandada en el presente proceso, ocupa el inmueble objeto de la presente demanda junto con su grupo familiar, y siendo la pretensión de la actora en este proceso lograr la devolución del referido inmueble, la accionada se constituye entonces en uno de los sujetos de derecho protegidos por el Decreto con Rango, Fuerza y Valor de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.668 de fecha 6 de mayo de 2011, que protege no solo a los arrendatarios, comodatarios o usufructuarios, sino además a todos aquellos sujetos ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda familiar, cuya posesión u ocupación sea lícita, es decir que el derecho a ocupar o a poseer se encuentre tutelado por la Ley, Decreto que pregona en su exposición de motivos como objetivo fundamental garantizar a todos los sujetos bajo su amparo el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y establecer procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda.
Al respecto vale destacar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia N° 175 de fecha 17 de abril de 2013 dictada en el expediente N° 2012-000712, realizó una magistral interpretación sobre el cuerpo normativo que conforma el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y al interpretar entre otros el artículo 5 precisó lo que a continuación se transcribe:
(...) Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. (...) Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”.
(...) Precisamente, el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5° y siguientes del referido cuerpo legal, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por la cuales se solicita la “restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble” destinado exclusivamente a vivienda principal, razones éstas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto. Así, para justificar la exigencia de dicho procedimiento previo, la exposición de motivos es clara al señalar que los mismos constituyen medidas adoptadas por el Estado venezolano, dirigidas a “…garantizar a todos los y las habitantes, el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y… que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…” frente a intereses privados mezquinos que pretendan desplazar derechos fundamentales de trascendencia social.
En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”. En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita. (...).
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.

De la anterior transcripción destacan varios aspectos de relevancia para la decisión del presente asunto, en primer lugar se debe entender que el ámbito de aplicación del referido Decreto se circunscribe no solo a las relaciones arrendaticias, comodatarias o usufructuarias, sino que el mismo ampara a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales, otro aspecto de suma importancia es el relacionado con el cumplimiento del procedimiento previo que debe efectuarse en sede administrativa cuyo incumplimiento puede acarrear la inadmisibilidad de la demanda.
Puntualizado lo anterior, observa esta alzada accidental que en el caso bajo análisis, el tribunal de la causa antes de pronunciarse sobre la admisión de la presente demanda dictó auto en fecha 27 de enero de 2014 por medio del cual exhortó a la parte actora a que señalara si acudió ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en Vivienda y Hábitat por intermedio de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en cumplimiento del artículo 5 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, con el fin de agotar el trámite administrativo previsto en Decreto y que para el caso de que fuese afirmativo aportara las copias certificadas respectivas.
Se observa asimismo que la parte actora dando respuesta al pedimento anterior, suscribió diligencia en fecha 12 de febrero de 2014, por medio de la cual se limitó a señalar que en fecha 22 de noviembre de 2013 se llevó a cabo una audiencia conciliatoria ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en la cual se decretó el cierre del expediente dado que la ciudadana LISSETH VIRGINIA VASQUEZ MEAÑO, no acreditó la cualidad de inquilina, y seguidamente el tribunal de la causa en base a tal exposición procedió en fecha 14 de febrero de 2014 a admitir la presente demanda por considerar que la misma no era contraria al orden público, a las buenas costumbres, o alguna disposición expresa de la Ley.
Ahora bien, de la revisión del acta que cursa al folio 9 del presente expediente, la cual fue aportado por la actora al proceso en copias certificadas conjuntamente con su escrito libelar, se desprende que el día 22 de noviembre de 2013 se llevó a cabo una AUDIENCIA CONCILIATORIA en el expediente administrativo N° 13-918 contentivo del PROCEDIMIENTO PREVIO A LA DEMANDA incoado por la ciudadana MARIBEL PEROZO HERNANDEZ, representada por el abogado ALFREDO JOSE SALAZAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 178.421, a fin de tratar asunto relacionado con un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 32, ubicado en el edificio Don Miguel, sector Bella Vista de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, el cual se encuentra ocupado por la ciudadana LISSETH VIRGINIA VASQUEZ MEAÑO, titular de la cédula de identidad N° 15.202.185, la cual estuvo asistida en ese acto por la abogada CAROLINA RODRIGUEZ DIAZ, actuando en su carácter de Defensora Pública en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda.
En la referida audiencia la ciudadana LISSETH VIRGINIA VASQUEZ MEAÑO expuso:
“...Solicito el cierre del presente procedimiento por cuanto no me consideran en la solicitud de desalojo la figura de arrendataria o inquilina, lo cual es cierto por cuanto en el segundo documento de compraventa la propietaria vendedora, reconoce mi condición de opcionante a comprar el inmueble en conflicto. Por cuanto me acojo al procedimiento que tiene la resolución 40.115 del 15 de febrero del 2013…”
Por su parte el abogado ALFREDO JOSE SALAZAR, actuando en representación de la accionante en vía administrativa, expuso:
“... solicitamos la reconsideración de la causa intentada porque las dos opciones compraventa fueron vulneradas del accionado, queremos hacer notar que la propietaria no posee vivienda principal, razón por la cual necesitamos que nos autorice la vía judicial según lo establecido en el artículo 91 en su numeral 2, en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda.”
Por su parte el Ente Administrativo señaló:
“Luego de las propuestas realizadas por las partes esta Dirección deja constancia de que la parte accionante no presentó en su escrito libelar la cualidad de inquilina a la ciudadana LISSETH VIRGINIA VASQUEZ MEAÑO (sic) antes identificada, por lo cual se declara infructuosa esta audiencia conciliatoria, procediéndose a decretar el cierre del presente expediente.”
Del contenido del acta de fecha 22-11-2013, la cual se constituye en la única actuación traída al proceso por la actora para demostrar que dio cumplimiento al procedimiento administrativo previo contemplado en el artículo 5 del Decreto con Rango, Fuerza y Valor de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, se evidencia que el intento de la hoy demandante por agotar el procedimiento administrativo resultó infructuoso, por considerar el órgano administrativo sustanciador que la hoy demandada no tenía cualidad para sostener tal procedimiento por no ostentar la cualidad de inquilina, procediendo en consecuencia a ordenar el cierre del expediente, por lo tanto no consta en autos la Resolución que conforme al artículo 9 eiusdem, correspondía emitir al ente administrativo competente, autorizando expresamente a la ciudadana MARIBEL PEROZO HERNANDEZ para acceder a la vía jurisdiccional a dirimir su conflicto con la ciudadana LISSETH VIRGINIA MEAÑO VASQUEZ.
Al respecto contempla el referido artículo 5 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas lo siguiente:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
Por su parte, el artículo 10 de la referida Ley establece lo siguiente:
“Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.”
Resulta categórico del extracto normativo antes copiado, la evidente necesidad del agotamiento del procedimiento previo que debe efectuarse en sede administrativa y la prohibición legal de acceder a la vía jurisdiccional sin haberse agotado o cumplido previamente dicho procedimiento, vale decir que las normas objeto de interpretación sin duda exigen el cumplimiento del procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley.
De todo lo dicho concluye esta alzada que el tribunal de la causa erró cuando procedió a admitir la demanda sin haber verificado el cumplimiento de tal requisito, por cuanto de la revisión del acta consignada por la actora cursante al folio 9 del expediente, se desprende –como se dijo- que si bien la hoy actora acudió ante el órgano administrativo a los fines de lograr un acuerdo con la demandada, dicha conciliación no se concretó en esa oportunidad por cuanto se declaró la infructuosidad de la audiencia conciliatoria, es decir que aquel procedimiento se vio abortado por considerar erróneamente el órgano administrativo sustanciador que la hoy demandada no tenía la “cualidad de inquilina” limitando el ámbito de aplicación de tales procedimientos previos a las relaciones arrendaticias desconociendo el ámbito de aplicación y alcance del referido Decreto.
De allí que, no puede constituirse la referida acta en un elemento que demuestre el cumplimiento de la exigencia prevista en el artículo 5 de la Ley Especial, como fue asumido por el Tribunal de la causa toda vez que posterior a la audiencia conciliatoria el ente administrativo debía dictar una Resolución autorizando expresamente el acceso al órgano jurisdiccional a dirimir el conflicto, de no lograrse acuerdo alguno entre las partes, lo cual no consta de autos.
A lo anterior se le adiciona, que la parte demandada en su diligencia suscrita en fecha 20 de octubre de 2014, por medio de la cual ejerció el recurso de apelación que hoy se resuelve, negó que se hubiere agotado el procedimiento administrativo previo contemplado en el artículo 5 de la Ley Especial, señalando que dicho procedimiento aún se encuentra en trámite en espera de la respectiva Resolución, y para demostrar su dicho consignó un legajo de copias fotostáticas del expediente administrativo Nº 13-918 cuyas certificaciones fueron expedidas en fecha 27-08-2014 por el Arquitecto HUMBERTO MENDOZA en su carácter de Director del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de este Estado, de las cuales emerge que en fecha 27-01-2014, la abogada FIONELVA BRAVO SALAZAR, actuando en su carácter de Directora de la Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda del estado Nueva Esparta, remitió a esa Dependencia Ministerial, las actuaciones relacionadas con el procedimiento previo a la demanda judicial instaurado ante esa Superintendencia por la ciudadana MARIBEL PEROZO HERNANDEZ, a los fines de que siguiera conociendo el asunto, manifestando en aquella oportunidad no tener competencia para resolver el conflicto planteado.
De manera tal que, no debió el tribunal de la causa darle curso a un procedimiento que a todas luces devenía inadmisible, por existir una disposición legal que conforme al artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, se lo prohibía toda vez que la demandante no aportó al proceso como le fue exigido en el auto de fecha 27-01-2014 elementos contundentes que permitieran deducir que efectivamente se dio cumplimiento al trámite administrativo previo contemplado en el artículo 5 del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas vigente para la fecha de la interposición de la presente demanda. Y ASI SE DECLARA.-
En razón de lo anteriormente expuesto, a esta Juzgadora le resulta forzoso declarar CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana LISSETH VIRGINIA MEAÑO VASQUEZ debidamente asistida de abogado, contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta en fecha 13 de junio de 2014, que declaró CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato incoara la ciudadana MARIBEL PEROZO HERNANDEZ en contra de la ciudadana LISSETH VIRGINIA MEAÑO VASQUEZ, y en consecuencia declara que la presente demanda debe declararse INADMISIBLE. Y ASI SE DECIDE.
No obstante el anterior pronunciamiento, si bien para el momento en que la accionante interpuso la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, ésta no había cumplido con el procedimiento administrativo previsto en la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ello no es impedimento para que la ciudadana MARIBEL PEROZO HERNANDEZ pueda interponer nuevamente la referida demanda, una vez la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda emita la Resolución respectiva habilitando la vía judicial para que las partes puedan dirimir su conflicto ante el órgano jurisdiccional competente. Y ASI SE ESTABLECE.-
VI.- DECISIÓN
Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, el recurso de apelación ejercido por la ciudadana LISSETH VIRGINIA MEAÑO VASQUEZ, parte demandada, asistida de abogado contra la sentencia dictada el 13-06-2014 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana MARIBEL PEROZO HERNANDEZ en contra de la ciudadana LISSETH VIRGINIA MEAÑO VASQUEZ.
TERCERO: SE ANULA el auto de admisión de la demanda dictado en fecha 14-02-2014 por el referido Juzgado así como todo lo actuado con posterioridad al mismo, incluyendo la decisión apelada de fecha 13-06-2014.
CUARTO: NO HAY CONDENATORIA en costas dada la naturaleza del presente fallo.
QUINTO: NOTIFIQUESE a las partes la presente decisión por haberse emitido fuera del lapso establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese y déjese copia. Remítase el expediente al tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los catorce (14) días del mes de abril de dos mil dieciséis (2016). Años: 205° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR ACCIDENTAL,

Abg. LORENA MARIN VASQUEZ

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO

Exp. N° 08645/14
LMV/cfp
Definitiva
En esta misma fecha (14-04-2016) siendo las tres y treinta post meridiem (3:30 p.m), se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de todas las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO