REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MANEIRO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA. 205º y 156º I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE DEMANDANTE: CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-24.695.228, con domicilio en la avenida Francisco Esteban Gómez, Conjunto Residencial Virgen del Valle, Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta.---------------- APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: EDUARDO ALFONSO GARRIDO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.719, y de este domicilio.--------------------------------------------------------------------------------------- PARTE DEMANDADA: BRANISLAVA ILIC STANIC, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.741.424, con domicilio en la avenida Francisco Esteban Gómez, Conjunto Residencial Virgen del Valle, Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta.---------------------------------- APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: GERARDO HEINNER ARTEAGA MORFFE, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 62.668.------------------------------------------------------------------------------------------------ MOTIVO: DESALOJO POR FALTA DE PAGO, DETERIOROS MAYORES y NECESIDAD JUSTIFICADA DE OCUPAR EL INMUEBLE ARRENDADO.----------- II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES Se inicia el presente juicio por demanda presentada por el ciudadano CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA, asistido por el abogado EDUARDO ALFONSO GARRIDO RODRIGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.719, procediendo en su condición de subarrendador de la empresa CORPORACION FABRICIO Y EMMA C.A.----------------------------------------------------------------------------- Primera pieza Por auto del 26-09-2014 (f.109 y 110) el Tribunal admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la demandada para las diez de la mañana (10:00 a.m.) del quinto día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación para la audiencia de mediación conforme al artículo de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas.------------------------------------------------------- Por diligencia del 06-11-2014 (f.123) la demandada confirió poder apud acta a los abogados GERARDO ARTEAGA MORFEE y MARIA ESTHER GONZALEZ ANDARCIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 62.668 y 139.616, respectivamente.--------------------------------------------------------------------------------------- En fecha 10-11-2014 (f.124), se levantó el acta con motivo de la audiencia de mediación a la cual comparecieron las partes actora y demandada resultando infructuosa, pidiendo la continuación del juicio.------------------------------------------------ El 26-11-2014, (f.129 al 138), la apoderada de la demandada presenta escrito oponiendo cuestiones previas, contestando la demanda y proponiendo reconvención y anexos que están agregados a los folios 139 al 161), agregándose a los autos en la misma fecha (f.162).------------------------------------------------------------ Por diligencia del 04-12-2014 (f.163), el apoderado actor consigna escrito relativo a las cuestiones previas opuestas por la demandada. (f.164 al 167).-------------------- Por auto del 05-12-2014 (f.170 al 173) el Tribunal admite la reconvención propuesta por la demandada por retracto legal.------------------------------------------------ Por diligencia del 18-12-2014 (f.174) el apoderado actor consigna escrito de contestación a la reconvención propuesta (f.175 179).-------------------------------------- Por auto del 12-01-2015 (f.180) el Tribunal fija los límites de la controversia planteada.------------------------------------------------------------------------------------------------ Por diligencia del 20-01-2015 (f.181), el apoderado actor consigna escrito de promoción de pruebas (f.182 al 185).------------------------------------------------------------- Por diligencia del 23-01-2015 (f.187), el apoderado judicial de la demandada consigna escrito de promoción de pruebas (f.188 al 191) y anexos cursantes a los folios 192 al 252).-------------------------------------------------------------------------------------- Segunda pieza Por auto del 30-01-2015 (f.254) se ordena el cierre de la primera pieza, ordenándose abrir otra llamada segunda pieza.----------------------------------------------- Por auto del 30-01-2015 (f1) se abrió una nueva pieza dl expediente denominada segunda pieza.------------------------------------------------------------------------------------------ Por diligencia del 30-01-2015 (f.2), el apoderado judicial del demandante presenta escrito de oposición a las pruebas del contrario (f.3 al 4).----------------------------------- Por auto del 20-02-2015 (f.6 y 79 el Tribunal desestima la oposición que a las pruebas de la demandada formuló la parte actora.-------------------------------------------- Por auto del 20-02-2015 (f.8) el Tribunal admite las pruebas promovida por las partes actora y demandada.------------------------------------------------------------------------- En fecha 08-03-2015 (f.9 y 10) se levantó el acta correspondiente en virtud de la Inspección Judicial evacuada por este Tribunal.----------------------------------------------- En fecha 10-03-2015 (f.11) se levantó el acta correspondiente en virtud de la Inspección Judicial evacuada por este Tribunal.----------------------------------------------- Por decisión del 08-05-2015 (f.13 al 17) el Tribunal acordó anular todo lo actuado a partir del auto del 12-01-2015 que fija los límites de la controversia y reponer la causa al estado de que se le conceda al demandante el plazo señalado en los artículos 350 y 351 del Código de Procedimiento Civil.-------------------------------------- Por diligencia del 15-05-2015 (f.18) el apoderado actor consigna escrito de contestación y oposición a las cuestiones previas opuestas por la demandada (f.19 al 23).------------------------------------------------------------------------------------------------------ Por diligencia del 05-08-2015 (f.25) el apoderado actor pide al Tribunal que emita la decisión correspondiente.------------------------------------------------------------------------- Por diligencia del 24-09-2015 (f.26) el apoderado actor pide al Tribunal que emita la decisión correspondiente.------------------------------------------------------------------------- Por auto del 13-10-2015 (f.27 al 29) el Tribunal acuerda fijar oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio, declarando no opuestas las cuestiones previas promovidas por la parte demandada.--------------------------------------------------- En fecha 14-10-2015 (f.30) se expidieron las boletas de notificación de las partes para comunicarles el auto proferido el 13-10-2015. (f.31 al 34).--------------------------- Por diligencia del 03-11-2015 (f.35) el apoderado actor se da por notificado de la fijación de la audiencia de juicio.------------------------------------------------------------------- En fecha 03-11-2015 (f.36) la ciudadana Alguacil del Tribunal consigna la boleta de notificación sin firmar del apoderado actor (f.37 y 38).----------------------------------- En fecha 05-11-2015 (f.39 al 419 se levantó el acta con motivo de la celebración de la audiencia de juicio.----------------------------------------------------------------------------- En fecha 06-11-2015 (f.39 al 41) se levantó el acta con motivo de la continuación de la audiencia de juicio y el pronunciamiento de la dispositiva del fallo.--------------- II.-FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN La demanda El ciudadano CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA actuando en su condición de arrendatario del inmueble “Residencias Virgen del Valle2 que contiene el apartamento arrendado a la demandada, expresó en su libelo de demanda, lo que a continuación se transcribe:------------------------------------------------------------------------ -que, el inmueble arrendado de conformidad con lo establecido en el documento de condominio que se encuentra registrado en fecha 19-03-1996, bajo el N° 20, folios 88 al 91, protocolo primero, tomo 13, primer trimestre de 1196, lo constituye una casa conformada originalmente por dos plantas con sus entradas independientes, distribuida así: PLANTA BAJA con un área de CIENTO NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTIOCHO CENTIMETROS (197,28 mts²), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con la parcela 14, pasillo de entrada de por medio; Sur: Con la parcela número 12, terraza del lavadero y los dos (2) puestos de estacionamiento de por medio, Este: con la avenida Francisco Esteban Gómez y Oeste: Con terrenos que son o fueron de José Rafael Coll y patio posterior de por medio y PLANTA ALTA una superficie de doscientos cincuenta y dos METROS CUADRADOS CON setenta y dos CENTIMETROS (252,72 mts²), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con la fachada norte de la vivienda; Sur: Con la fachada sur de la vivienda, Este: con la fachada este de la vivienda y Oeste: Con la fachada oeste de la vivienda.-------------------------------------------------------------------------------------------------- -que, la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC, actualmente ocupa el apartamento N° 56 de las Residencias virgen del Valle, ubicado en la planta baja de la misma residencias situada en la avenida Francisco Esteban Gómez| de la urbanización Jorge Coll, municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, según contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano FREDERICK HART con el ciudadano WASYL FECYCZ DROCZAK, quien en vida fuera concubino de la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC, relación ésta que comenzó el 15-09-2002, según contrato de arrendamiento entre ellos suscrito.------------------------------------------------ -que, conforme a la clausula segunda de dicho contrato, el mismo debía culminar el 15-09-2003, cosa que no ocurrió pues se prolongó en el tiempo por efectos de la tacita reconducción transformándose en un contrato a tiempo indeterminado; pero se firma un nuevo contrato el 15-09-205, cambiando el arrendador y a partir de ese momento fue el ciudadano GUNTER PUTZE, alemán, titular de la cédula de identidad N° 82.260.945, que adquirió el inmueble en 20-09-2005 por documento protocolizado en la oficina de registro público del municipio Maneiro del estado Nueva Esparta anotado bajo el N° 24, folios 117 al 119, protocolo primero, tomo 17, tercer trimestre de 2005.----------------------------------------------------- -que, esta convención al igual que la anterior se prolongó en el tiempo debido a la tacita reconducción y se transformó a tiempo indeterminado, pero el 15-08-2007 fallece el ciudadano WASYL FECYCZ DROCZAK quien para ese momento se encontraba en posesión del inmueble, por lo que operó la subrogación en la persona de BRANISLAVA ILIC STANIC, de conformidad con lo establecido en el artículo 57 de la Ley para la regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, quien según el acta de defunción, era su concubina.--------------------------- -que, posteriormente el 24-04-2006, quedando anotado bajo el N° 24, folios 142 al 144 protocolo primero, tomo 3, segundo trimestre de 2006, el ciudadano GUNTER PUTZE, alemán, titular de la cédula de identidad N° 82.260.945, vende el inmueble a la empresa INTER INMO C.A., empresa con domicilio en Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta.-------------------------------------------------- -que, en esa fecha y motivado a que se habían hecho arreglos para la venta del inmueble exactamente el 27-02-2006, se había intentado celebrar un nuevo contrato de arrendamiento entre la empresa nueva propietaria y la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC en su condiciona de arrendataria.---------------------------- -que, en fecha 31-03-2011, CORPORACION FABRICIO Y EMMA C.A., empresa representada por ALFREDO ALEJADRO FAJARDO RAMOS, adquiere el inmueble según documento registrado bajo el N° 2011.352, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.3260 correspondiente al Libro del Folio real del año 2011 ante el Registro Público del Municipio Maneiro, y esta empresa arrienda a CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA con autorización para subarrendar.--------------------------------------------------------------------------------------------- -que, desde hace varios años han surgido una serie de inconvenientes con la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANICA entre los cuales se encuentra la falta de reconocimiento a la cualidad que posee el actor como sub arrendador. Que desde el momento en que se realizó el primer contrato con el ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE a pesar de estar debidamente notificada de la venta efectuada a la empresa INTER INMO C.A. y posteriormente a CORPORACION FABRICIO Y EMMA C.A., lo cual se evidencia del escrito introducido en su oportunidad ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA firmado por BRANISLAVA ILIC STANIC asistida de abogado.---------------------------- -que, la demandada tiene conocimiento del traspaso de la propiedad negándose a realizar los pagos a quien suscribe, que, tiene conocimiento de la venta del inmueble de INTER-INMOC A.A., a la empresa CORPORACION FABRICIO Y EMMA C.A., y no se puede negar que en un comienzo y ab initio tenia no solamente conocimiento de las ventas efectuadas en el inmueble arrendado sino del cambio de administración y de la condición de los nuevos arrendadores, quedando a salvo, las acciones legales que las leyes y reglamentos aplicables en la materia les conceden.----------------------------------------------------------------------------- -que, las consignaciones arrendaticias que dice haber efectuado en el expediente 2009-391 del Juzgado del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta no las hace a nombre de sus administradores naturales como lo son en su momento la empresa INTER-INMOC A.A., a la empresa CORPORACION FABRICIO Y EMMA C.A., sino a nombre del ciudadano GUNTER PUTZE persona con la que inicialmente celebró el contrato de arrendamiento, desconociendo en consecuencia la condición de sub arrendataria de quien suscribe, por lo que no existe solvencia en el pago del canon de subarrendamiento.------------------------------ -que, acompaña comprobante de afiliación de la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANCI al sistema SAVIL donde se comprueba que su ingreso a dicho sistema se efectuó el 28-12-2012, lo cual corrobora lo afirmado en el sentido de que siendo los actuales sub arrendadores no han recibido de parte de dicha ciudadana ya que ésta lo hace a nombre de HERMANN GUNTER PUTZE, su primer arrendador.----- -que, independientemente de los cánones de arrendamiento generados a partir del 15-08-2007 fecha del fallecimiento del ciudadano WASYL FECYCZ DROCZAK, en el cual la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANCI se subrogó como arrendataria del inmueble hasta el periodo abril-mayo de 2009, fecha en la que comenzó a depositar los cánones de arrendamiento ante el Tribunal del Municipio Maneiro y hasta la presente no han recibido los cánones de arrendamiento a quien corresponde por razón de la subrogación arrendaticia ya descrita sino que han sido depositados en cuentas de terceros, razón por la que alegan la falta de pago de los cánones de arrendamiento como primera causal de demanda de desalojo, no solo aplicables a la arrendataria las estipulaciones contenidas en el artículo 71 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.----------- -que, la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC o ha cumplido con su obligación de darle mantenimiento al inmueble arrendado, produciéndose daños que van más allá del cuido a que está obligado con el esmero de un buen padre de familia, que consta de inspección judicial practicada por el Tribunal del Municipio Maneiro el 25-09-2013, que dentro del inmueble se han producido daños que con el transcurrir del tiempo han deteriorado el inmueble hasta hacerlo inhabitable, sin que hasta el momento la demandada haya ejecutado si obligación de cuidar el inmueble con el esmero de un buen padre de familia ni haya permitido que los propietarios ejecuten alguna acción en beneficio del mismo.------------------------------ -que, los ciudadanos JENNIFER ROMINA FAJARDO RAMOS y ALFREDO ALEJANDRO FAJARDO RAMOS, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad nros. V-10.809.372 y V-14.583.968, son accionistas de la empresa CORPORACIÓN FABRICIO Y EMMA C.A., y por ende copropietarios del inmueble sobre el cual vera la demanda y es el caso que el ciudadano ALFREDO ALEJANDRO FAJARDO RAMOS, vive dentro del inmueble en uno de los apartamentos con condiciones precarias; y a todo evento la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC no necesita el inmueble arrendado por cuanto es propietaria de uno declarado como vivienda principal, distinto del primero.------------ -que, la demandada es propietaria de una parcela de terreno y la casa sobre ella construida destinada a vivienda principal distinguida con el N° 4-05 situada en la Manzana 4 del sector este del Parcelamiento LA CRUZ DEL PASTEL CLUB DE CAMPO ubicado en el lote de terreo situado en el Caserío San Antonio, Municipio García del estado Nueva Esparta.----------------------------------------------------------------- -que, por todas estas razones demanda a la ciudadana BRANSILAVA ILIC STANIC, a lo siguiente: primero: de conformidad con lo establecido en los ordinales 1°, 2° y 4° del artículo 91 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en DESALOJO inmediato del inmueble distinguido con la nomenclatura interna con el número 56 de las residencias “VIRGEN DEL VALLE”, ubicado en la planta baja de la misma residencia, avenida Francisco Esteban Gómez, parcela N° 13, urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. Segundo: a la condenatoria en costas, costos y honorarios profesionales en el presente juicio.---------------------------------------------------------------- La contestación. En fecha 26-11-2014, la demandada ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC, por medio de sus apoderados judiciales, presentó escrito en el cual propuso la cuestión previa del ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, dio contestación de la demanda y propuso reconvención por retracto legal arrendaticio, en los términos siguientes:--------------------------------------------------------- -que, el ciudadano CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA carecía y carece en forma absoluta de capacidad de representar al propietario del inmueble que es la sociedad mercantil CORPORACION FABRICIO Y EMMA C.A., en virtud de la inventada y falsa condición de este ciudadano, es la de un supuesto SUBARRENDADOR SUBROGADO y donde claramente se entiende que ese falso arrendamiento obedece a una maniobra donde se pretende darle valor a un nuevo ARRENDATARIO por encima de la cualidad de ARRENDATARIA original desde hace ya más de doce (12) años, que por ello señala que el ciudadano en mención no posee la capacidad necesaria para comparecer en juicio en nombre de la empresa CORPOACION FABRICIO Y EMMA C. A.------------------------------------------ -que, conforme al ordinal 7° del artículo 246 del Código de Procedimiento Civil el cual señala la existencia de una condición o plazo pendiente; que, el artículo 96 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda que señala (…), que es el caso que el querellante intentó cumplir con el procedimiento administrativo previo pero el mismo por la gran cantidad de imprecisiones y falsedades, se tramita en este Tribunal el juicio de nulidad, lo cual acarearía necesariamente la nulidad del procedimiento administrativo.------------------------------ -que, de conforme al ordinal 8° del artículo 246 del Código de Procedimiento Civil el cual señala la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un procedimiento distinto.-------------------------------------------------------------------------------- -que, durante el procedimiento administrativo previo a la demanda el querellante junto con sus cómplices ejecutaron una serie de actos contrarios a la ley para lo cual se apertura una investigación ante la Fiscalía 14 del Ministerio público del estado Nueva Esparta expediente M—482139-14 donde se averigua la presunta comisión de un hecho punible relacionado con la manipulación fraudulenta (manipulación de folios) del expediente administrativo que riela ante la Dirección del Ministerio del Pode Popular para la Vivienda y Hábitat.--------------------------------- -que, reconoce que posee y ocupa legítimamente el inmueble descrito desde hace más de doce (12) años, que desde el mes de enero de 2009 el ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE se ausento de la isla o del país y no se conoce su paradero y seguidamente la empresa denominada INTER-INMO C.A, le envió una comunicación señalándole que son los nuevos administradores e indicándole que el contrato suscrito con el ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE estaba vencido pero llegado el momento de la firma éste no se firmo quedando cerrada cualquier posibilidad de renovación.--------------------------------------------------------------------------- -que, rechaza, niega y contradice que no se encuentra solvente en el pago del canon de la renta, que la supuesta insolvencia no obedece a que se haya dejado de pagar un mes u otro sino la supuesta errónea identificación del arrendador, todo ello, es la consecuencia lógica de no participar al inquilino de manera indubitable, cierta y autentica la venta del inmueble para evitar la oportunidad de ejercer el derecho de preferencia.----------------------------------------------------------------- -que, ratifica la confesión del querellante relacionadas con las ventas fraudulentas del inmueble que viene ocupando de manera legítima y que nunca se le otorgó el derecho de preferencia de compra venta por ser arrendatario.---------------------------- -que, en cuanto a los supuestos daños que tiene la propiedad, en múltiples reuniones a manifestado la problemática muy particularmente las filtraciones del techo que no le son propias sino del apartamento superior que la única forma es reparando el origen del tubo roto; que en muchas ocasiones ha intentado corregirlo a través de plomeros pero la humedad reaparece, llamándole la atención que el poseedor del apartamento de arriba es la empresa CORPORACION FABRIZIO Y ENMA C.A, representada por el ciudadano ALFREDO ALEJANDRO FAJARDO RAMOS que no es otra persona que el verdadero querellante.-------------------------------------------------------------------------------- -que, en cuanto a la necesidad de ocupar el inmueble se observa una gran mentira pues el ciudadano ALFREDO ALEJANDRO FAJARDO RAMOS quien supuestamente necesita un mayor espacio y digno para su morada, también es propietario de toda la planta alta de la edificación.-------------------------------------------- La reconvención -que, el 15-09-2002 el difunto WASYL FECYCZ DROCZAK junto con la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC iniciaron una relación de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la avenida Francisco Esteban Gómez de la urbanización Jorge Coll, municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta.--------------------------------------------------------------------------------------------------- -que, al inicio de la relación, suscribieron un primer contrato con el ciudadano FREDERICK HART que permaneció hasta el 15-09-2005, donde se firmo un nuevo contrato de arrendamiento con el ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE sobre el mismo inmueble que ha venido ocupando de manera continua e ininterrumpida haciéndose un ajuste en el canon de arrendamiento y que el arrendador se convierta en otra persona; que el 27-02-2009 se intenta suscribir un contrato con la empresa INTER INMO C.A pero no se firmo por falta de acuerdo.--- -que, en el mes de enero de 2009 HERMANN GUNTER PUTZE se fue del país y una empresa que aparece de la nada denominada INTER INMO C.A le envió una comunicación señalándole que eran los nuevos administradores que el contrato estaba vencido y que se necesitaba hacer uno nuevo pero llegada el momento de la firma no lo firmó porque no se le consideraron los 7 años de antigüedad. -que, a partir del mes de abril de 2010 se le informa que el ciudadano CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA quien es el conserje del edificio y la señora JEANIFER FAJARDO DE PUTZE serian los nuevos administradores lo que ocasiono que cambiaran las cuentas bancarias, quedando como administrador ALFREDO FAJARDO.-------------------------------------------------------------------------------- -que, siempre fueron inquilinos ejemplares, que pagaban puntualmente los cánones de arrendamiento, que jamás hubo queja de parte de los vecinos, que se reunían para elevar sus protestas por el desorden y la mala administración.--------- -que, de forma reciente se entero que el inmueble que viene ocupando ha sido vendido dos veces por lo que se traslado al registro inmobiliario para confrontar la situación, logrando constatar la veracidad de la información donde se demuestra que además de ello subarrendaron el mismo, vale decir que quien demanda se convirtió en propietario, luego lo vende nuevamente y continua posteriormente como subarrendador subrogado a través de un contrato de subarrendamiento.------ -que, el ciudadano CIRO SANTIAGO ORTEGA vendió el inmueble que forma parte de RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE. Que todas estas ventas se llevaron a sus espaldas de manera maliciosa pues nunca fue notificada o merecedora de la denominada preferencia ofertiva de venta para gozar del privilegio que se le ofreciera en venta el inmueble antes que a cualquier tercero.----------------------------- -que, la conducta desplegada de los ciudadanos CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA y ALEJANDRO FAJARDO va dirigida a estafar su buena fe con una actuación premeditada marcada por la alevosía donde se violan normas de orden público como lo es la materia de inquilinato y así con un conjunto de engaños y maniobras ejecutadas perfectamente han pretendido burlarse haciéndola caer en error y sesgando su derecho a adquirir la propiedad vendida a sus espaldas que nunca le fue ofrecida.--------------------------------------------------------------------------------- -que, el nuevo adquirente del inmueble ALFREDO ALEJANDRO FAJARDO RAMOS en representación de la empresa CORPORACION FABRIZIO Y ENMA nunca le manifestó por ningún medio que había adquirido el inmueble objeto del arrendamiento, sino que guardó silencio pisoteando normas de orden público dejándose de aplicar el artículo 47 Ley de Arrendamiento Inmobiliario hoy Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda.-------------------------------- -que, la consecuencia legal de la declaratoria con lugar de la acción que es declarar como nula las ventas que se llevaron a cabo en violación de la ley, es decir la efectuada por el ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE a la empresa INTER-INMO C.A representada por el ciudadano CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA y la celebrada por este en su condición de director de la empresa INTER-INMO C.A a la sociedad mercantil CORPORACION FABRIZIO Y ENMA C.A.-------------------------------------------------------------------------------------------------------- -que, el fin del legislador es colocar al arrendatario en la misma posición del tercero adquirente por lo que lo único que puede hacerse para restablecer el orden público violentado es hacer valer el derecho de retracto que por ley le corresponde al arrendatario para subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad, vale decir en las mismas condiciones que se le otorgaron a las empresas INTER-INMO C.A y CORPORACION FABRIZIO Y ENMA C.A.---------------------------------------------------------------------------------------------- -que, reconviene a las empresas INTER–INMO C.A., representada por el ciudadano CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA a fin de que se le permita ejecuta el derecho de retracto establecido en la ley y se subrogue en las mismas condiciones que aparece en el contrato de compraventa con la empresa CORPORACION FABRICIO Y EMMA C.A. y a la empresa CORPORACIÓN FABRICIO Y EMMA C.A., representada por el ciudadano ALFREDO ALEJADRO FAJARDO RAMOS, quien aparece como comprador del inmueble y que posteriormente a los fines de declarar la nulidad de la veta éste en su condición de TERCERO interviniente intervino de igual manea en la audiencia de conciliación llevada a cabo ante la Dirección Ministerio del Pode Popular para la Vivienda y Hábitat del estado Nueva Esparta en el expediente administrativo signado con el ° 865-13.--------------------------------------------------------------------------------------------------- La contestación de la reconvención -que, niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho, todos y cada uno de los alegatos presentados por la demandada reconviniente. Niego el hecho de que tenga la obligación de concederle el derecho de retracto legal establecido en la ley y que tenga el derecho de subrogarse en las mismas condiciones establecidas en la venta efectuada a la empresa CORPORACION FABRIZIO Y ENMA C. A.---------------------------------------------------------------------------- -que, en el momento de la venta efectuada por el ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE se encontraba vigente la Ley de Arrendamiento Inmobiliario instrumento este que establecía varias condiciones para garantizar el derecho primigenio del arrendatario que pudiera gozar del derecho de preferencia. Dichas condiciones eran que tuviera más de dos años como arrendatario, que estuviera solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que se satisfagan las condiciones estipuladas por el propietario. ---------------------------------------------------------------------- -que, el legislador establecía un término de caducidad para ejercer el retracto legal arrendaticio.---------------------------------------------------------------------------------------------- -que, para no perjudicar ni vulnerar el derecho de la defensa de la demandada al verificarse la venta entre HERMANN GUNTER PUTZE y la sociedad INTER-INMO C.A, se observa que si se le notificó la venta total; que eso se demuestra de las motivaciones para decidir de las resolución Nro. 115 – 14 de la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS cuyo contenido está inserto a los autos.------------------------------------------------------------------------------------- -que, si no se ejerció en su oportunidad la preferencia ofertiva, si no se hizo uso del retracto legal arrendaticio menos puede solicitarse que se conceda nuevamente ese derecho por la vía de la reconvención ya que se trata de un derecho prescrito.------------------------------------------------------------------------------------- -que, para el momento de la venta del inmueble arrendado por la empresa INTER-INMO C.A a la empresa CORPORACION FABRIZIO Y ENMA C.A ocurrida en marzo de 2011 y por la declaración de la demandada, no podía ofrecérsele la vivienda debido a que no se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, además la demandada siempre supo quienes eran sus arrendadores existiendo constancia en el expediente de Vivienda y Habitad de que recibió la notificación de la venta del inmueble a la empresa INTER-INMO C.A y de que no se ejerció ni la preferencia ofertiva ni el retracto legal arrendaticio.-------- Pruebas de las partes Pruebas de la parte actora: Junto con el libelo de la demanda 1).-Copia simple (f. 8 al 11) de contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 15-07-2011, anotado bajo el N° 40, tomo 111 de los libros de autenticaciones suscrito entre las empresas sociedad mercantil CORPORACION FABRICIO Y EMMA C.A., representada por el ciudadano ALFREDO ALEJANDRO FAJARDO RAMOS, titular de la cédula de identidad N° V-14.583.968, en su condición de arrendadora y el ciudadano CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA, titular de la cédula de identidad N° V-254.695.228, en su condición de arrendatario, que tiene por objeto un inmueble constituido por la planta baja del condominio denominado “Residencias Virgen del Valle” construido en la parcela número 13 de la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado nueva Esparta según consta de documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 19-03-1996, anotado bajo el N° 20, folios 88 al 91, protocolo primero, tomo 13, primer trimestre de 1996, que tiene un área de CIENTO NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTIOCHO CENTIMETROS (197,28 mts²), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con la parcela 14, pasillo de entrada de por medio; Sur: Con la parcela número 12, terraza del lavadero y los dos (2) puestos de estacionamiento de por medio, Este: con la avenida Francisco Esteban Gómez y Oeste: Con terrenos que son o fueron de José Rafael Coll y patio posterior de por medio, cuyo documento se encuentra registrado ante el Registro Público Inmobiliario del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta bajo el número 2011.352, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 396.15.4.1.3260 correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, cuyo tiempo de duración es indeterminado pero comienza a regir desde la fecha de autenticación del instrumento, pactaron que el canon de arrendamiento es la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (BS. 6.000,00), mensuales pagaderos por mensualidades anticipadas, que el arrendatario entrega a la arrendadora dos (2) meses de depósito por la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00),y que las partes eligen como domicilio especial la ciudad de Pampatar a cuyos tribunales se someten. Este instrumento fue presentado en copia simple y al no ser impugnado por el adversario en el término de ley se reputa como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para acreditar la relación arrendaticia que une a las mencionadas empresas desde el 15-07-2011, en virtud del contrato suscrito ante la Notaria Pública Segunda de Porlamar del estado Nueva Esparta que tiene por objeto un inmueble constituido por la planta baja del condominio denominado “Residencias Virgen del Valle” construido en la parcela número 13 de la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado nueva Esparta según consta de documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 19-03-1996, anotado bajo el N° 20, folios 88 al 91, protocolo primero, tomo 13, primer trimestre de 1996, con un área de CIENTO NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTIOCHO CENTIMETROS (197,28 mts²), que el canon de arrendamiento es la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (BS. 6.000,00), mensuales pagaderos por mensualidades anticipadas, que el arrendatario entrega a la arrendadora dos (2) meses de depósito por la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00),y que las partes eligen como domicilio especial la ciudad de Pampatar a cuyos tribunales se someten. ASÍ SE DECLARA.-------------- 2).-Copia simple (f.12 al 17) de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 19-03-1996, anotado bajo el N° 20, folios 88 al 91, protocolo primero, tomo 13, primer trimestre de 1996, del cual se extrae que la ciudadana ROSA JULIA OLACIREGUI, titular de la cédula de identidad N° E-806.186, de nacionalidad Española, declara ser la propietaria de un inmueble constituido por una parcela de terreno ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta distinguida en el plano general de dicha urbanización con el N° 13 con una área de QUINIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS (560 m²) y que ha decidido por este documento constituir un condominio sobre dicho inmueble y por ello, procede a dividirlo en plata baja y planta alta que se denominará RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE” y que el inmueble le pertenece según documento protocolizado en el Registro Público del Distrito Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 30-03-1992, bajo el N° 20, folios 91 al 93, protocolo primero, tomo 26, primer trimestre de 1992, que la planta baja tiene las siguientes características: está construida con paredes de bloques de cemento, totalmente frisada y pintada , pisos de cerámica italiana, puertas de madera, doce (12) y de hierro tres (3, ventanas de vidrio corredizas y persianas, de aluminio y bronce, muros de protección en las ventanas hasta la mitad y rejas en la parte de arriba, techo de placa, rejas protectoras,, que la planta alta está construida con paredes de bloques de cemento, totalmente frisada y pintada, pisos de cerámica italiana, puertas de madera doce (12) y puertas de hierro tres (3) y puerta corrediza de cristal una (1), ventanas de vidrio corredizas y persianas , de aluminio y bronce, techo de platabanda y rejas y machihembrado, cuenta además con un tanque subterráneo con capacidad para 40-000 litros de agua con su respectiva bomba hidroneumática y la misma está totalmente cercada con paredes de bloques de cemento , frisadas y pintadas con sus rejas de hierro y portón de hierro, correspondiéndole a la planta baja un porcentaje condominial de 43.84% y a la planta alta un porcentaje de 56.15 %. Este instrumento fue presentado en copia fotostática y al no ser impugnado por el adversario en el término de ley se reputa como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para acreditar que la ciudadana ROSA JULIA OLACIREGUI constituyó un condominio en el inmueble denominado “RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE” ubicado en la parcela 13 de la Urbanización Jorge Coll de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, siendo dividido dicho inmueble en Planta Baja y Planta Alta, correspondiéndole a éstas un porcentaje de condominio del 43.84% y 56.15 %. ASI SE DECLARA.--------------------------------------------------------------------- 3).-Copia simple (f.17 al 19 de la 1ª pieza) de documento privado contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos FREDERICK HART, titular de la cédula de identidad N° V-6.146.318, y WASYL FECYCZ DROCZAK portador de la cédula de identidad N° V-2.950.319, de fecha 15-09-2002, que tiene por objeto un inmueble equipado para vivienda constituido por un anexo lateral su del Condominio Virgen del Valle, ubicado en la avenida Francisco Esteban Gómez, urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta con una duración de un (1) año que comienza a partir del 15-09-2002 y finaliza el 15-09-2003, por un canon mensual de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs,. 180.000,00) para uso residencial entregando el arrendatario al arrendador la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00) en calidad de depósito. Este documento es privado y no fue impugnado por la parte, por ello, se valora de conformidad con el artículo 1.370 del Código Civil para acreditar que el ciudadano FREDERICK HART, titular de la cédula de identidad N° V-6.146.318, dio en arrendamiento el 15-09-2002, al ciudadano WASYL FECYCZ DROCZAK portador de la cédula de identidad N° V-2.950.319, un inmueble equipado constituido por un anexo lateral su del Condominio Virgen del Valle, ubicado en la avenida Francisco Esteban Gómez, urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta por el plazo de un (1) año desde el 15-09-2002 y finalizaba el 15-09-2003, por un canon mensual de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180,00) en la actualidad CIENTO OCHENTA BOLIVARES (Bs. 180,00), y en calidad de depósito el arrendatario entregó al arrendador la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00).-------------------------------- 4).-Copia simple (f.20 de la 1ª pieza) de documento privado contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos GUNTER PUTZE, titular de la cédula de identidad N° E-82.260.945, y WASYL FECYCZ DROCZAK portador de la cédula de identidad N° V-2.950.319, de fecha 15-09-2005, que tiene por objeto un inmueble equipado para vivienda constituido por un anexo lateral su del Condominio denominado “Residencias Virgen del Valle”, ubicado en la avenida Francisco Esteban Gómez, urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta con una duración de un (1) año que comienza a partir del 15-09-2005 y finaliza el 15-09-2006, por un canon mensual de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs,. 180.000,00) para uso residencial entregando el arrendatario al arrendador la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00) en calidad de depósito. Este documento es privado y no fue impugnado por la parte, por ello, se valora de conformidad con el artículo 1.370 del Código Civil para acreditar que el ciudadano GUNTER PUTZE, titular de la cédula de identidad N° E-82.260.945, dio en arrendamiento el 15-09-2005, al ciudadano WASYL FECYCZ DROCZAK portador de la cédula de identidad N° V-2.950.319, un anexo lateral sur situado en un inmueble equipado para vivienda constituido por un anexo lateral su del Condominio denominado “Residencias Virgen del Valle”, ubicado en la avenida Francisco Esteban Gómez, urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta con una duración de un (1) año que comienza a partir del 15-09-2005 y finaliza el 15-09-2006, por un canon mensual de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs,. 180.000,00) en la actualidad CIENTO OCHENTA BOLIVARES (Bs. 180.00), para uso residencial entregando el arrendatario al arrendador la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00), en la actualidad CIENTO OCHENTA BOLIVARES (Bs. 180.00). ASI SE DECLARA.----- 5).-Copia simple (f. 21 al 23 de la 1ª pieza) de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 20-09-2005, anotado bajo el N° 24, folios 117 al 119, protocolo primero, tomo 17, tercer trimestre de 2005, del cual se extrae que la ciudadana ROSA JULIA OLACIREGUI, titular de la cédula de identidad N° E-806.186, de nacionalidad Española, da en venta al ciudadano HERMANN GUNTER PUTZA, titular de la cédula de identidad N° E-82.260.945, la PLANTA BAJA del condominio denominado “RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE” construido por una parcela de terreno distinguida con el N° 13 ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta que le pertenece según documento protocolizado en el Registro Público del Distrito Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 30-03-1992, bajo el N° 20, folios 91 al 93, protocolo primero, tomo 26, primer trimestre de 1992 y que tiene un área de CIENTO NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTICOHO CENTIMETROS CUADRADOS (197,28 m²) compuesto por una (1) terraza, tres (3) dormitorios con sus baños incorporados, un (1) baño auxiliar, sala de estar, comedor, cocina, estudio taller, una (1) terraza para lavadero, una terraza en el dormitorio principal, un cuarto de servicio que sirve de dormitorio para el servicio, un patio posterior exclusivo para esa planta y un estacionamiento para un (1) vehículo, pasillo de entrada y le corresponde un porcentaje de condominio del 43,94% alinderado así: Norte: con la parcela N° 14, pasillo de entrada de por medio, Sur: con la parcela N° 12, terraza del lavadero y los dos puestos de estacionamiento de por medio, Este: con la avenida Francisco Esteban Gómez y Oeste: con terrenos de José Rafael Coll, patio posterior de por medio, que el precio de la venta fue la cantidad de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 85.000.000,00). Este documento es público y fue presentado en copia simple, sin embargo al evidenciarse que no hubo impugnación por el adversario se tiene como fidedigno de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para acreditar que la ciudadana ROSA JULIA OLACIREGUI, titular de la cédula de identidad N° E-806.186, dio en venta al ciudadano HERMANN GUNTER PUTZA, titular de la cédula de identidad N° E-82.260.945, la PLANTA BAJA del condominio denominado “RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE” construido por una parcela de terreno distinguida con el N° 13 ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta y que le pertenece según documento protocolizado en el Registro Público del Distrito Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 30-03-1992, bajo el N° 20, folios 91 al 93, protocolo primero, tomo 26, primer trimestre de 1992 con un área de CIENTO NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTICOHO CENTIMETROS CUADRADOS (197,28 m²) compuesto por una (1) terraza, tres (3) dormitorios con sus baños incorporados, un (1) baño auxiliar, sala de estar, comedor, cocina, estudio taller, una (1) terraza para lavadero, una terraza en el dormitorio principal, un cuarto de servicio que sirve de dormitorio para el servicio, un patio posterior exclusivo para esa planta y un estacionamiento para un 81) vehículo, pasillo de entrada y le corresponde un porcentaje de condominio del 43,94% alinderado así: Norte: con la parcela N° 14, pasillo de entrada de por medio, Sur: con la parcela N° 12, terraza del lavadero y los dos puestos de estacionamiento de por medio, Este: con la avenida Francisco Esteban Gómez y Oeste: con terrenos de José Rafael Coll, patio posterior de por medio, por la cantidad de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 85.000.000,00) en la actualidad OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 85.000,00). ASI SE DECLARA.------------------------------------------------------------------- 6).-Copia fotostática (f. 24 de la 1ª pieza) de acta de DEFUNCIÓN del ciudadano WASYL FECYCZ DROCZAK, de fecha 15-08-2007, quien era venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-2.950.319, quien falleció por Insuficiencia Cardiaca Congestiva, Hipertensión Arterial, Insuficiencia Renal crónica y diabetes Mellitus Tipo II, que era concubino de la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC y que deja tres hijos de nombres Alexandra, Daniel y Guillermo FECYCZ. Este documento fue aportado en copia fotostática pero al tratarse de la copia de un documento público no impugnada por el adversario se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora para acreditar las anotadas circunstancias relativas al fallecimiento en fecha 15-08-2007 del ciudadano WASYL FECYCZ DROCZAK quien en vida fue concubino de la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC. ASI SE DECLARA.------------------------------- 7).-Copia simple (f.25 y 26 de la 1ª pieza) de documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta de fecha 24-04-2006, anotado bajo el N° 24, folios 142 al 144, protocolo primero, tomo 3 segundo trimestre de 2006, por el cual el ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE, titular de la cédula de identidad N° E-82.260.945, da en venta a la empresa INTER –INMO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta bajo el N° 20, tomo 17-A de fecha 20-04-2006, representada por su director ANDREINA MENDT DE GONSALVEZ, titular de la cédula de identidad N° V-3.741.000, un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por la PLANTA BAJA del condominio denominado “RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE” construido por una parcela de terreno distinguida con el N° 13 ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta y que le pertenece según documento protocolizado en el Registro Público del Distrito Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 20-09-2005, bajo el N° 24, folios 117 al 119, protocolo primero, tomo 17, tercer trimestre de 2005 con un área de CIENTO NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTICOHO CENTIMETROS CUADRADOS (197,28 m²) compuesto por una (1) terraza, tres (3) dormitorios con sus baños incorporados, un (1) baño auxiliar, sala de estar, comedor, cocina, estudio taller, una (1) terraza para lavadero, una terraza en el dormitorio principal, un cuarto de servicio que sirve de dormitorio para el servicio, un patio posterior exclusivo para esa planta y un estacionamiento para un 81) vehículo, pasillo de entrada y le corresponde un porcentaje de condominio del 43,94% alinderado así: Norte: con la parcela N° 14, pasillo de entrada de por medio, Sur: con la parcela N° 12, terraza del lavadero y los dos puestos de estacionamiento de por medio, Este: con la avenida Francisco Esteban Gómez y Oeste: con terrenos de José Rafael Coll, patio posterior de por medio, por la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 90.000.000,00). Este documento fue producido en copia fotostática y no fue impugnado por el adversario en el plazo de ley, por ello, se tiene como fidedigno de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora para acreditar la venta que efectuó el ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE, titular de la cédula de identidad N° E-82.260.945, a la empresa INTER –INMO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta bajo el N° 20, tomo 17-A de fecha 20-04-2006, representada por su director ANDREINA MENDT DE GONSALVEZ, titular de la cédula de identidad N° V-3.741.000, de un inmueble de su propiedad constituido por la PLANTA BAJA del condominio denominado “RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE” construido por una parcela de terreno distinguida con el N° 13 ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta por la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 90.000.000,00) que en la actualidad representa NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00). ASI SE DECLARA.------------- 8).-Copia simple (f.27 al 29 de la 1ª pieza) de contrato de arrendamiento entre la empresa arrendador ITER-INMO C.A., y la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC, que tiene por objeto un (1) apartamento distinguido con el n° 56 ubicado en la Planta Baja de una (1) casa situada en la avenida Francisco Esteban Gómez, quinta ° 13, Urbanización Jorge Coll, de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. Este documento no está suscrito por los contratantes y por ello este Tribunal no le concede valor probatorio. ASI SE DECLARA.------------- 9).-Copia simple (f. 30 al 33 de la 1ª pieza) de documento inicialmente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 06-08-2010, anotado bajo el N° 47, tomo 123 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y posteriormente protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta de fecha 31-03-2011, inscrito bajo el N° 2011-352, Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Número 396.15.4.1.3260 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, por el cual la empresa INTER –INMO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta bajo el N° 20, tomo 17-a, representada por el ciudadano CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA, titular de la cédula de identidad N° V-24.695.228, da en venta a la empresa CORPORACION FABRICIO Y EMMA C.A., representada por el ciudadano ALFREDO ALEJADRO FAJARDO RAMOS, titular de la cédula de identidad N° V-14.583.968, un inmueble de su propiedad constituido por la PLANTA BAJA del condominio denominado “RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE” construido por una parcela de terreno distinguida con el N° 13 ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta y que le pertenece según documento protocolizado en el Registro Público del Distrito Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 24-04-2006, bajo el N° 24, folios 142 al 144, protocolo primero, tomo 3, segundo trimestre de 1992 con un área de CIENTO NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTICOHO CENTIMETROS CUADRADOS (197,28 m²) compuesto por una (1) terraza, tres (3) dormitorios con sus baños incorporados, un (1) baño auxiliar, sala de estar, comedor, cocina, estudio taller, una (1) terraza para lavadero, una terraza en el dormitorio principal, un cuarto de servicio que sirve de dormitorio para el servicio, un patio posterior exclusivo para esa planta y un estacionamiento para un 81) vehículo, pasillo de entrada y le corresponde un porcentaje de condominio del 43,94% alinderado así: Norte: con la parcela N° 14, pasillo de entrada de por medio, Sur: con la parcela N° 12, terraza del lavadero y los dos puestos de estacionamiento de por medio, Este: con la avenida Francisco Esteban Gómez y Oeste: con terrenos de José Rafael Coll, patio posterior de por medio, por la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000.000,00) que recibe del comprador mediante cheque N° 58376440 correspondiente a la cuenta N° 0105 0052 46 0152266231 del Banco Mercantil. Este documento fue producido en copia fotostática y no fue impugnado por el adversario en el plazo de ley, por ello, se tiene como fidedigno de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora para acreditar la venta que efectuó el ciudadano CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA, titular de la cédula de identidad N° V-24.695.228, en su condición de DIRECTOR de la empresa INTER –INMO C.A., a la empresa CORPORACION FABRICIO Y EMMA C.A., representada por su SUB-DIRECTOR ALFREDO ALEJANDRO FAJARDO RAMOS, titular de la cédula de identidad N° V-14.583.968, de un inmueble de su propiedad constituido por la PLANTA BAJA del condominio denominado “RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE” construido por una parcela de terreno distinguida con el N° 13 ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta por la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL DE BOLIVARES (Bs. 190.000.000,00). ASI SE DECLARA.---------- 10).-Copia Simple (f.34 al 40 de la 1ª pieza) de escrito presentado por la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC asistida por el abogado GERARDO HEINNER ARTEAGA MORFFE en fecha 07-04-204, ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA por el cual reclama su derecho al retracto legal arrendaticio y además pide la nulidad absoluta de la venta celebrada entre la empresa INTER-INMO C.A., y CORPORACION FABRICIO Y EMMA C.A., que tiene por objeto la planta baja del condominio “RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE, situado en la avenida Francisco esteban Gómez de la urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. Este documento no fue impugnado por el adversario y por ello, se le asigna valor probatorio para acreditar la solicitud efectuado por la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC con la debida asistencia jurídica solicitando que de la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA que restablezca el orden público violentado y declare la nulidad absoluta de la venta celebrada entre la empresa INTER-INMO C.A., y CORPORACION FABRICIO Y EMMA C.A., que tiene por objeto la Planta Baja del condominio “RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE, situado en la avenida Francisco esteban Gómez de la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. ASI SE DECLARA.----------------------------------------------------- 11).-Copia Simple (f.41 y 42) de Certificación de Consignaciones expedida en fecha 23-11-2012 por el Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta correspondiente al expediente N° 2009-3391 por el cual la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC realiza la consignación de los cánones de arrendamiento al ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE, portador de la cédula de identidad N° E-82.260.945, por el inmueble RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE, Planta Baja, avenida Francisco esteban Gómez (parcela 13), de la urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta de la cual se extrae que dicho expediente se abrió en fecha 28-05-2009 con motivo de la consignación que hiciera dicha ciudadana para el pago correspondiente al mes de abril de 2009, pagos que efectuó hasta el mes de septiembre de 2012 por consignación realizada el 19-10-2012, por la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLIVARES (Bs. 180.00) mensuales y que da un total de Bs. 7.200, más los correspondientes intereses de Bs. 2.097,51 para un total de Bs. 9.297,51. Esta certificación expedida por el funcionario competente con arreglo a la ley se valora de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil para acreditar que la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC consignaba ante este Tribunal los cánones de arrendamiento correspondientes a la vivienda que ocupa en el condominio RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE, Planta Baja, avenida Francisco esteban Gómez (parcela 13), de la urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta a favor del ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE, portador de la cédula de identidad N| E-82.260.945. ASI SE DECLARA.---------------------------------- 12).-Copia simple (f.43 al 45 de la 1ª pieza) de COMPROBANTE DE AFILIACION AL SISTEMA DE ARREDAMIENTO DE VIVIEDA EN LIEA (SAVIL) emitido en fecha 15-07-2013, por el cual se acredita que la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC realiza la consignación de los cánones de arrendamiento a favor del ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE, portador de la cédula de identidad N°E-82.260.945, desde su afiliación el 28-12-2012, por el apartamento N° 56, casa: RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE, Avenida Francisco Esteban Gómez de la urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro, Parroquia Aguirre del estado Nueva Esparta por el monto de Bs. 180 mensuales, por el contrato que se inició el 15-09-2002. Este documento tiene un sello húmedo en el cual se lee: MIISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HABITAT. COORDINACION REGIONAL DE INQUILINATO, por ello se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para acreditar que la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC consignó la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLIVARES (Bs. 180,00) en el mes de octubre de 2012 y en el mes de mayo de 2013 a favor del ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE, portador de la cédula de identidad N°E-82.260.945, en virtud del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15-09-2002, por el apartamento N° 56 situado en el condominio RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE, situado en la Avenida Francisco Esteban Gómez de la urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro, Parroquia Aguirre del estado Nueva Esparta. ASI SE DECLARA.----------- 13).- Original (f.46 al 76 de la 1ª pieza) de inspección judicial extralitem practicada por este Tribunal en fecha 25-09-2013, por solicitud efectuada en fecha 24-09-2013 por el ciudadano ALFREDO ALEJANDRO FAJARDO RAMOS, portador de la cédula de identidad N° V-14.583.968, representante legal de la empresa CORPORACION FABRICIO Y EMMA C.A., propietaria del inmueble denominado RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE, situado en la Avenida Francisco Esteban Gómez de la urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro, Parroquia Aguirre del estado Nueva Esparta, la cual se evacuó previa designación y juramento de la ciudadana MIDAYN QUERALES, titular de la cédula de identidad N° V-11.550.127, nombrada experto fotógrafo y notificado como fue el ciudadano GUILLERMO FECYCZ quien dijo ser hijo de la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC, dejándose constancia el notificado permitió el libre acceso al inmueble y que éste en su interior en las paredes en el área de la sala, comedor, cocina y habitación se observa con desprendimiento de friso y pintura aplicada con signos de humedad o filtración aparente; que el friso y punto del techo de las áreas ya señaladas se observan con desprendimiento del friso y pintura aplicada, con signos de humedad o filtración aparente; que las rejas protectoras del inmueble se observan corroídas en la parte inferior de los barrotes; que la puerta de habitación y de la sala de baño están dañadas con perforación de la chapa que la recubre; que el techo de la cocina se observa una regleta expuesta con la colocación de un sócate y cables expuestos; y que en general el inmueble se observa con falta de mantenimiento tanto en las paredes, techos y pisos que lo conforman así como la rea externa del mismos. Esta Inspección judicial extralitem se valora de conformidad con el artículo 1.429 del Código Civil para acreditar la falta de mantenimiento que presenta el apartamento para vivienda ocupado por la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC en la planta baja de RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE, situada en la Avenida Francisco Esteban Gómez de la urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro, Parroquia Aguirre del estado Nueva Esparta. ASI SE DECLARA.----------------------------------------------------------------------- 14).-Copia certificada (f.78 al 83 de la 1ª pieza) de documento constitutivo estatutaria de la empresa CORPORACION FABRICIO Y EMMA C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 22-07-2010, anotada bajo el N° 31, tomo 39-A, cuyo domicilio está en la Avenida Francisco Esteban Gómez, Urbanización Jorge Coll, Quinta Virgen del Valle, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta pudiendo establecer sucursales o agencias en cualquier ciudad de la República, con un objeto social constituido por la explotación comercial en el ramo inmobiliario, asesoría para la compra, venta, arrendamiento y demás negociaciones sobre bienes inmuebles, así como servicios en construcción civil con una duración de veinte (20) años, y un capital social de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) dividido en un mil (1.000) acciones nominativas por un valor de cinco bolívares (Bs. 5,00) cada una, las cuales fueron suscritas de la manera siguiente: el socio JENNIFER ROMINA FAJARDO RAMOS, suscribe y paga novecientas noventa y nueve (999) acciones por un valor de cuarto mil novecientos noventa y cinco bolívares (Bs. 4.995,00) y el socio ALFREDO ALEJANDRO FAJARDO RAMOS, suscribe y paga una (1) acción por un valor de cinco bolívares (Bs. 5,00), siendo administrada dicha empresa por una JUNTA DIRECTIVA integrada por UN DIRECTOR GENERAL y UN SUB DIRECTOR, los cuales serán electos por un período de diez (10) años, siendo elegida como director general la ciudadana JENNIFER ROMINA FAJARDO RAMOS y como subdirector el socio ALFREDO ALEJANDRO FAJARDO RAMOS. Este documento se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para acreditar las anotadas circunstancias relativas a la empresa CORPORACION FABRICIO Y EMMA C.A., y muy especialmente la representación legal de dicha empresa. ASÍ SE DECLARA.------------------------------------------------------------------------------------------ 15).-Copia certificada (f. 84 al 100 de la 1ª pieza) expedida por la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta en fecha 09-06-2014 de documento protocolizado en dicha Oficina en fecha 22-09-2006, anotado bajo el N° 38, folios 297 al 309, protocolo primero, tomo 27,. Tercer trimestre de 2006, por el cual el BANCO BANESCO que absorbió por fusión al BANCO HIPOTECARIO UNIDO S.A., declara que la empresa C.A., INVERSIONES KA, recibió un préstamo por la cantidad de un mil doscientos veintinueve millones setecientos cuarenta y dos mil sesenta y tres bolívares con cero siete céntimos (Bs. 1.229.742.063,07) que quedó garantizado con anticresis e hipoteca convencional y de primer grado sobre un lote de terreno con una superficie de veintiún mil cuatrocientos sesenta y cinco metros cuadrados con cuarenta centímetros cuadrados (21.465,40 m²) situado en el sector denominado FAJARDO, ubicado en el Caserío San Antonio, Municipio García del estado Nueva Esparta, quedando además dicho préstamo garantizado con fianza principal y solidaria de los ciudadanos LUIS CUENCA MALDONADO, EDITH MERCADES ARAUJO DE CUENCUA Y LUIS ENRIQUE CUENCA ARAUJO., asimismo que BANCO BANESCO celebró con la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC titular de la cédula de identidad N° V-4.741.424 en su condición de DEUDOR HIPOTECARIO, un contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria por la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLPIVARES (Bs. 32.300.000,00) con recursos provenientes del Fondo de Ahorro habitacional para la adquisición de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida destinada a vivienda principal, distinguida como parcela N° 4-05 situada en la Manzana 4 del sector Este del Parcelamiento LA CRUZ DEL PASTEL CLUB DE CAMPO ubicado en un lote de terreno ubicado en el Caserío San Antonio, Municipio García del estado Nueva Esparta. Este documento por ser un traslado realizado por un funcionario competente con arreglo a la ley se valora de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil para acreditar que el 2-09-2006, la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC, adquirió mediante un préstamo concedido por BANESCO una parcela de terreno y la casa sobre ella construida destinada a vivienda principal, distinguida como parcela N° 4-05 situada en la Manzana 4 del sector Este del Parcelamiento LA CRUZ DEL PASTEL CLUB DE CAMPO ubicado en un lote de terreno ubicado en el Caserío San Antonio, Municipio García del estado Nueva Esparta. ASI SE DECLARA.------------------------ 16).-Copia simple (f.101 al 108 de la 1ª pieza) de RESOLUCION número 115-14 emitida en fecha 20-05-2014 por la SUPERINTENDENCIA DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA mediante la cual se habilita la vía judicial a los fines de que los ciudadanos CIRO RAFARL SANTIAGO ORTEGA y BRANISLAVA ILIC STANIC, puedan dirimir su conflicto ante los Tribunales competentes de la República en virtud de que resultaron infructuosas las gestiones realizadas durante las audiencias conciliatorias celebradas en fecha 17-08-2013; 07-04-2014 y 24-04-2014 entre los citados ciudadanos, asimismo que la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC debe proceder al desalojo del inmueble constituido por un anexo N° 56 de las residencias Virgen del valle, Calle Francisco Esteban Gómez, urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta al término de noventa (90) días continuos a la constancia de la ultima notificación conforme al artículo 14 ultimo aparte del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, una vez que se otorgue la orden judicial de desalojo por parte del juzgado competente. Este documento es público emanado de un órgano administrativo como lo es la SUPERINTENDENCIA DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat y por ello se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil para acreditar que el procedimiento administrativo previo contemplado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas fue cumplido y quedó habilitada la vía judicial. ASI SE DECLARA.----------------------------------------------------------------------------------------------- En la etapa probatoria 1).- Documentales. Promovió: a).-La Certificación de Consignaciones expedida en fecha 23-11-2012 por el Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta correspondiente al expediente N° 2009-3391 del cual se evidencia que la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC realizaba ante este Tribunal, la consignación de los cánones de arrendamiento en beneficio del ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE, portador de la cédula de identidad N° E-82.260.945, por el inmueble RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE, Planta Baja, avenida Francisco esteban Gómez (parcela 13), de la urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, que dicho expediente se abrió en fecha 28-05-2009 con motivo de la consignación que hiciera dicha ciudadana para el pago correspondiente al mes de abril de 2009, pagos que efectuó hasta el mes de septiembre de 2012 por consignación realizada el 19-10-2012, por la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLIVARES (Bs. 180.00) mensuales y que da un total de Bs. 7.200, más los correspondientes intereses de Bs. 2.097,51 para un total de Bs. 9.297,5; b).- El COMPROBANTE DE AFILIACION AL SISTEMA DE ARREDAMIENTO DE VIVIEDA EN LIEA (SAVIL) emitido en fecha 15-07-2013, por el cual se acredita que la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC portadora de la cédula de identidad N° V-4.741.424, realiza la consignación de los cánones de arrendamiento a favor del ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE, portador de la cédula de identidad N°E-82.260.945, desde su afiliación el 28-12-2012, por el apartamento N° 56, casa: RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE, Avenida Francisco Esteban Gómez de la urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro, Parroquia Aguirre del estado Nueva Esparta por el monto de Bs. 180 mensuales, por el contrato que se inició el 15-09-2002; c).- El escrito presentado por la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC asistida por el abogado GERARDO HEINNER ARTEAGA MORFFE en fecha 07-04-204, ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA por el cual reclama su derecho al retracto legal arrendaticio y además pide la nulidad absoluta de la venta celebrada entre la empresa INTER-INMO C.A., y CORPORACION FABRICIO Y EMMA C.A., que tiene por objeto la planta baja del condominio “RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE, situado en la avenida Francisco esteban Gómez de la urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta y, d).- El documento protocolizado en fecha 22-09-2006, anotado bajo el N° 38, folios 297 al 309, protocolo primero, tomo 27,. Tercer trimestre de 2006, ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta del cual se desprende que BANESCO celebró con la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC titular de la cédula de identidad N° V-4.741.424 en su condición de DEUDOR HIPOTECARIO, un contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria por la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLPIVARES (Bs. 32.300.000,00) con recursos provenientes del Fondo de Ahorro habitacional para la adquisición de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida destinada a vivienda principal, distinguida como parcela N° 4-05 situada en la Manzana 4 del sector Este del Parcelamiento LA CRUZ DEL PASTEL CLUB DE CAMPO ubicado en un lote de terreno ubicado en el Caserío San Antonio, Municipio García del estado Nueva Esparta. ------------------------------------------------------------------------------- En cuanto a los documentos que se señalan los mismos fueron valorados por este Tribunal en la sección anterior denominada “Pruebas de la parte actora-Junto con el libelo de la demanda”, de ahí que resulte totalmente inoficiosa una nueva valoración. ASI SE DECLARA.--------------------------------------------------------------------- En la audiencia de juicio. La parte actora no promovió aquellas que deben ser evacuadas en la audiencia de juicio, sólo se limitó a ratificar las documentales promovidas. ASI SE DECLARA.- Pruebas de la parte demandada Junto con la contestación de la demanda 1).- Copia simple (f.139 y 141 de la 1ª pieza) de documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta de fecha 24-04-2006, anotado bajo el N° 24, folios 142 al 144, protocolo primero, tomo 3 segundo trimestre de 2006, por el cual el ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE, titular de la cédula de identidad N° E-82.260.945, da en venta a la compañía Anónima INTER –INMO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta bajo el N° 20, tomo 17-A de fecha 20-04-2006, representada por su director ANDREINA MENDT DE GONSALVEZ, titular de la cédula de identidad N° V-3.741.000, un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por la PLANTA BAJA del condominio denominado “RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE” construido por una parcela de terreno distinguida con el N° 13 ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta y que le pertenece según documento protocolizado en el Registro Público del Distrito Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 20-09-2005, bajo el N° 24, folios 117 al 119, protocolo primero, tomo 17, tercer trimestre de 2005 con un área de CIENTO NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTICOHO CENTIMETROS CUADRADOS (197,28 m²) compuesto por una (1) terraza, tres (3) dormitorios con sus baños incorporados, un (1) baño auxiliar, sala de estar, comedor, cocina, estudio taller, una (1) terraza para lavadero, una terraza en el dormitorio principal, un cuarto de servicio que sirve de dormitorio para el servicio, un patio posterior exclusivo para esa planta y un estacionamiento para un 81) vehículo, pasillo de entrada y le corresponde un porcentaje de condominio del 43,94% alinderado así: Norte: con la parcela N° 14, pasillo de entrada de por medio, Sur: con la parcela N° 12, terraza del lavadero y los dos puestos de estacionamiento de por medio, Este: con la avenida Francisco Esteban Gómez y Oeste: con terrenos de José Rafael Coll, patio posterior de por medio, por la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 90.000.000,00). Este documento fue valorado precedentemente en el punto N° 7 en el capítulo denominado “Pruebas de la Parte Actora”, por lo tanto, se estima inoficiosa una nueva valoración. ASI SE DECLARA.---------------------------------------- 2).-Copia simple (f. 142 al 147 de la 1ª pieza) de documento inicialmente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 06-08-2010, anotado bajo el N° 47, tomo 123 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y posteriormente protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta de fecha 31-03-2011, inscrito bajo el N° 2011-352, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Número 396.15.4.1.3260 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, por el cual la empresa INTER –INMO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta bajo el N° 20, tomo 17-A, representada por el ciudadano CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA, titular de la cédula de identidad N° V-24.695.228, da en venta a la empresa CORPORACION FABRICIOY EMMA C.A., representada por el ciudadano ALFREDO ALEJADRO FAJARDO RAMOS, titular de la cédula de identidad N° V-14.583.968, un inmueble de su propiedad constituido por la PLANTA BAJA del condominio denominado “RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE” construido por una parcela de terreno distinguida con el N° 13 ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta y que le pertenece según documento protocolizado en el Registro Público del Distrito Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 24-04-2006, bajo el N° 24, folios 142 al 144, protocolo primero, tomo 3, segundo trimestre de 1992 con un área de CIENTO NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTICOHO CENTIMETROS CUADRADOS (197,28 m²) compuesto por una (1) terraza, tres (3) dormitorios con sus baños incorporados, un (1) baño auxiliar, sala de estar, comedor, cocina, estudio taller, una (1) terraza para lavadero, una terraza en el dormitorio principal, un cuarto de servicio que sirve de dormitorio para el servicio, un patio posterior exclusivo para esa planta y un estacionamiento para un 81) vehículo, pasillo de entrada y le corresponde un porcentaje de condominio del 43,94% alinderado así: Norte: con la parcela N° 14, pasillo de entrada de por medio, Sur: con la parcela N° 12, terraza del lavadero y los dos puestos de estacionamiento de por medio, Este: con la avenida Francisco Esteban Gómez y Oeste: con terrenos de José Rafael Coll, patio posterior de por medio, por la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000.000,00) que recibe del comprador mediante cheque N° 58376440 correspondiente a la cuenta N° 0105 0052 46 0152266231 del Banco Mercantil. Este documento fue valorado precedentemente en el punto N° 9 en el capítulo denominado “Pruebas de la Parte Actora”, por lo tanto, se estima inoficiosa una nueva valoración. ASI SE DECLARA.------------------------------------------------------------ 3).-Copia simple (f.148 y 149) de Audiencia Conciliatoria celebrada en fecha 24-04-2014 entre los ciudadanos CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA y BRANISLAVA ILIC STANIC, en el procedimiento previo a la demanda instruido ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS adscrita al MINISTERIO PARA EL PODER POPULAR DE VVIENDA Y HÁBITAT, de la cual se extrae que se decreta el cierre del expediente y se habilita la vía judicial. Este documento es público administrativo y por ello se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil para acreditar el cumplimiento del procedimiento administrativo previo a la demanda. ASI SE DECLARA.----------- 4).- Copia simple (f.150 al 152 de la 1ª pieza) de contrato de arrendamiento entre la empresa arrendadora ITER-INMO C.A., y la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC, que tiene por objeto un (1) apartamento distinguido con el n° 56 ubicado en la Planta Baja de una (1) casa situada en la avenida Francisco Esteban Gómez, quinta ° 13, Urbanización Jorge Coll, de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. Este documento no está suscrito por los contratantes y por ello este Tribunal no le concede valor probatorio. ASI SE DECLARA.----------------------------------------------------------------------------------------------- 5).-Copias fotostáticas (f.153 al 158 de la 1ª pieza) de planillas de depósito bancarios efectuados sin libreta en fechas 21-04-2014, 17-03-2014, 26-02-2014, 21-10-2013, 26-09-2013 y 22-07-2013 por la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC, documento de identidad número E-82.260.945, en el BANCO BICENTENARIO a favor del ciudadano HUNTER PUTZE en la cuenta Número017500767600, por la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 180,00). Estos documentos no fueron impugnados por el adversario por lo tanto al ser copia fotostáticas de planillas de depósito bancarios se valoran conforme al artículo 1.383 del Código Civil para acreditar que la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC, documento de identidad número E-82.260.945, efectuó depósitos bancarios a favor del ciudadano GUNTER PUTZE por la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 180,00) en las siguientes fechas 22-07-2013, 26-09-2013, 21-10-2013, 26-02-2014, 17-03-2014 y 21-04-2014. ASI SE DECLARA.----- 6).- Copia simple (f. 159 al 161 de la 1ª pieza) de documento inicialmente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 06-08-2010, anotado bajo el N° 47, tomo 123 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y posteriormente protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta de fecha 31-03-2011, inscrito bajo el N° 2011-352, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Número 396.15.4.1.3260 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, por el cual la empresa INTER –INMO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta bajo el N° 20, tomo 17-a, representada por el ciudadano CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA, titular de la cédula de identidad N° V-24.695.228, da en venta a la empresa CORPORACION FABRICIOY EMMA C.A., representada por el ciudadano ALFREDO ALEJADRO FAJARDO RAMOS, titular de la cédula de identidad N° V-14.583.968, un inmueble de su propiedad constituido por la PLANTA BAJA del condominio denominado “RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE” construido por una parcela de terreno distinguida con el N° 13 ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta y que le pertenece según documento protocolizado en el Registro Público del Distrito Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 24-04-2006, bajo el N° 24, folios 142 al 144, protocolo primero, tomo 3, segundo trimestre de 1992 con un área de CIENTO NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTICOHO CENTIMETROS CUADRADOS (197,28 m²) compuesto por una (1) terraza, tres (3) dormitorios con sus baños incorporados, un (1) baño auxiliar, sala de estar, comedor, cocina, estudio taller, una (1) terraza para lavadero, una terraza en el dormitorio principal, un cuarto de servicio que sirve de dormitorio para el servicio, un patio posterior exclusivo para esa planta y un estacionamiento para un 81) vehículo, pasillo de entrada y le corresponde un porcentaje de condominio del 43,94% alinderado así: Norte: con la parcela N° 14, pasillo de entrada de por medio, Sur: con la parcela N° 12, terraza del lavadero y los dos puestos de estacionamiento de por medio, Este: con la avenida Francisco Esteban Gómez y Oeste: con terrenos de José Rafael Coll, patio posterior de por medio, por la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000.000,00) que recibe del comprador mediante cheque N° 58376440 correspondiente a la cuenta N° 0105 0052 46 0152266231 del Banco Mercantil. Este documento fue valorado precedentemente en el punto N° 7 en el capítulo denominado “Pruebas de la Parte Actora”, y en el punto N° 2 de este Capítulo, por lo tanto, se estima inoficiosa una nueva valoración. ASI SE DECLARA.--------------- En la etapa probatoria 1).- Copia certificada (f.192 al 193 de la 1ª pieza) de Certificación de Consignaciones expedida en fecha 23-11-2012 por el Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta correspondiente al expediente N° 2009-3391 del cual se evidencia que la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC realizaba ante este Tribunal, la consignación de los cánones de arrendamiento en beneficio del ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE, portador de la cédula de identidad N° E-82.260.945, por el inmueble RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE, Planta Baja, avenida Francisco esteban Gómez (parcela 13), de la urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, que dicho expediente se abrió en fecha 28-05-2009 con motivo de la consignación que hiciera dicha ciudadana para el pago correspondiente al mes de abril de 2009, pagos que efectuó hasta el mes de septiembre de 2012 por consignación realizada el 19-10-2012, por la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLIVARES (Bs. 180.00) mensuales y que da un total de Bs. 7.200, más los correspondientes intereses de Bs. 2.097,51 para un total de Bs. 9.297,51. Este documento se valoró precedentemente en el capítulo de esta sentencia denominado “Pruebas de la parte actora”, por lo tanto resulta innecesaria una nueva valoración. ASI SE DECLARA.----------------------------------------------------------------------------------------------- 2) Original (f. 195 al 204) de veinticuatro (24) recibos emitidos en fechas 20-06-2007, 14-08-2007, 21-08-2007, 24-10-2007, 29-11-2007, 23-01-2008, 01-06-2007, 25-03-2008, 22-04-2008, 09-06-2008, 22-07-2008, 10-09-2008, 06-10-2008, 12-11-2008, 12-12-2008, 22-12-2008 y 20-02-2009 por el ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE por haber recibido del ciudadano WASYL FECYCZ DROCZAC la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), por concepto de alquiler correspondiente a los meses de enero a febrero, febrero a marzo, marzo a abril, abril a mayo, mayo a junio, de junio a julio, de julio a agosto, de agosto a septiembre, de septiembre a octubre, de octubre a noviembre, de noviembre a diciembre todos del año 2007, así como diciembre a diciembre de 2007 a enero de 200; de diciembre de 2006 a diciembre de 2007, de enero a marzo de 2007, de marzo a abril de 2007, de abril a diciembre de 2008, de diciembre a enero de 2009 y de enero a marzo de 2009, todos incluyen el servicio de electricidad, agua y cable. Estos recibos son privados que emanan del ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE y no fueron ratificados a través de la prueba testimonial como lo impone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, de allí que este Tribunal no les asigne ningún valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.----------------------------------------------------------------------------------------------- 3) Original (f 204 de la 1ª pieza) de dos (2) recibos emitidos en fechas 20-03-2009 y 21-04-2009 por la sociedad mercantil INTER INMO C.A., por haber recibido de la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 230,00), por concepto de alquiler correspondiente a los meses de febrero a marzo y marzo a abril de 2009 que incluyen el servicio de electricidad, agua y supercable. Estos recibos son privados que emanan de la sociedad mercantil INTER INMO C.A., y no fueron ratificados a través de la prueba testimonial como lo impone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, de allí que este Tribunal no les asigne ningún valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.---- 4).- Planillas (f.205 al 210 de la 1ª pieza) de depósito bancario sin libreta en copias al carbón y copia fotostática realizados por la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC en la cuenta de ahorros Nro. 0175 0076 76 0060223825, del Banco BICENTENARIO, cuyo titular es el ciudadano GUNTER PUTZE; realizado tres (3) depósitos bancarios en fecha 23-07-2013, por la suma de Bs. 180,00 cada uno; tres (3) depósitos bancarios el día 22-07-2013, por la suma de Bs. 180,00 cada uno, efectuado otro depósito bancario en fecha 29-07-2013 por la suma de Bs. 180,00; otro el día 26-09-2013, por la cantidad de Bs. 180,00; otro el 21-10-2013 por Bs. 180,00; otro el 21-01-2014 por Bs. 180,00; tres (3) depósitos efectuados el 26-02-2013 por Bs. 180,00 cada uno; tres (3) depósitos efectuados el 17-03-2014, por Bs. 180,00 cada uno; y un (1) depósito en fecha 21-03-2014 por Bs. 180,00. Estos instrumentos (depósitos bancarios) se valoran de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil para acreditar que la demandada BRANISLAVA ILIC STANIC, depositó en el banco Bicentenario en la cuenta corriente Nro. 0175 0076 76 0060223825 cuyo titular es el ciudadano GUNTER PUTZE, la suma de tres mil ochenta bolívares (Bs. 3.080,00), por concepto de pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los año 2013 y 2014, dado que su afiliación al SISTEMA DE AFILIACION AL SISTEMA DE ARREDAMIENTO DE VIVIENDA EN LINEA (SAVIL) se produjo el 28-12-2012. Así se declara.--------------------------------- 5).-Copia simple de COMPROBANTE DE AFILIACION AL SISTEMA DE ARREDAMIENTO DE VIVIENDA EN LINEA (SAVIL) emitido en fecha 15-07-2013, por el cual se acredita que la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC portadora de la cédula de identidad N° V-4.741.424, número de afiliación 00002846 se afilió a este sistema el 28-12-2012 y realiza la consignación de los cánones de arrendamiento a favor del ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE, portador de la cédula de identidad N°E-82.260.945, desde su afiliación el 28-12-2012, por el apartamento N° 56, casa: RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE, Avenida Francisco Esteban Gómez de la urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro, Parroquia Aguirre del estado Nueva Esparta por el monto de Bs. 180 mensuales, por el contrato que se inició el 15-09-2002. Este documento se valoró precedentemente en el capítulo de esta sentencia denominado “Pruebas de la parte actora) por lo tanto resulta innecesaria una nueva valoración. ASI SE DECLARA.----------------------------------------------------------------------------------------------- 6).- Original (f 212 al 215 de la 1ª pieza) de siete (7) recibos emitidos en fechas 23-06-2009, 29-07-2009, 02-11-2009, 19-03-2010, 18-06-2010 y 27-04-2010 por la sociedad mercantil INTER INMO C.A., por haber recibido de la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00), en los dos (2) primero, por concepto de servicio de electricidad, agua y cable, la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,00), servicio de electricidad, agua y cable en el tercer recibo; la cantidad de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) por servicio de electricidad, agua y cable en los recibos 4 y 5 y CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00) en el último recibo por servicio de electricidad, agua y cable. Estos recibos son privados que emanan de la sociedad mercantil INTER INMO C.A., y no fueron ratificados a través de la prueba testimonial como lo impone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, de allí que este Tribunal no les asigne ningún valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.---- 7).-Planillas (f.215 de la 1ª pieza) de depósito bancario en copias al carbón realizados por la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC en la cuenta de ahorros Nro. 0102 0533 63 0100000859, del Banco de Venezuela, cuyo titular es el ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE de dos (2) depósitos bancarios en fecha 27-04-2010, por la suma de Bs. 50,00 cada uno. Estos se valoran de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil para acreditar que la demandada depositó en el Banco de Venezuela en la cuenta corriente Nro. 0102 0533 63 010000085 cuyo titular es el ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE, la suma de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00). Así se declara.---------------------------------------------------- 8).- Original (f 216 de la 1ª pieza) de un (1) recibo emitido en fecha 24-05-2010, por la sociedad mercantil INTER INMO C.A., por haber recibido de la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC la cantidad de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00), por concepto de servicio de electricidad, agua y cable desde el 15/03 al 15/04. Este recibo es privado ya que emana de la sociedad mercantil INTER INMO C.A., y no fue ratificado a través de la prueba testimonial como lo impone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, de allí que este Tribunal no le asigne ningún valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.--------------------------------------------------------------------- 9).-Planillas (f.216 de la 1ª pieza) de dos (2) depósitos bancarios en copias al carbón realizados por la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC en la cuenta Nro. 0134 4563 88 5633051408, del Banco Banesco, cuyo titular es el ciudadano CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA efectuados en fecha 24-05-2010, por la suma de Bs. 50,00 cada uno. Estos se valoran de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil para acreditar que la demandada depositó en el Banco Banesco en la cuenta corriente Nro. 0134 4563 88 5633051408 cuyo titular es el ciudadano CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA, la suma de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00). Así se declara.----------------------------------------------------------------------------------------------- 10).- Original (f 217 de la 1ª pieza) de dos (2) recibos emitidos en fechas 11-10-2010 y 23-11-2010 por la sociedad mercantil INTER INMO C.A., por haber recibido de la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC la cantidad de CIEN BOLÍVARES (Bs. 1000,00), en cada uno, por concepto de servicio de electricidad, agua y cable. Estos recibos son privados ya que emanan de la sociedad mercantil INTER INMO C.A., y no fueron ratificados a través de la prueba testimonial como lo impone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, de allí que este Tribunal no les asigne ningún valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.------------------------------------------ 11).-Planillas (f.218 de la 1ª pieza) de tres (3) depósitos bancarios en copias al carbón realizados por la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC en la cuenta Nro. 0156 0011 08 0400182911, del Banco 100% BANCO, cuyo titular es la ciudadana JENNIFER ROMINA FAJARDO efectuados en fecha 15-04-2011, 10-03-2011 y 20-09-2011, por la suma de Bs. 100,00 los dos 82) primero y de Bs. 150,00 el ultimo. Estos se valoran de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil para acreditar que la demandada depositó en el Banco Banesco en la cuenta corriente Nro. 0156 0011 08 0400182911, cuyo titular es la ciudadana JENNIFER ROMINA FAJARDO, la suma de TRESCIENTO VEINTE BOLÍVARES (Bs. 320,00). Así se declara.--------------------------------------------------------------------------------------------------- 12).- Planillas (f.219 al 222 de la 1ª pieza) de depósitos bancarios en copias al carbón realizados por la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC en la cuenta de ahorros Nro. 0134 0563 85 5633051408, del Banco Banesco, cuyo titular es el ciudadano CIRO SANTIAGO ORTEGA; realizando ocho (8) depósitos bancarios en fecha 22-05-2015, 28-12-2012, 19-02-2013, 23-04-2013, 20-06-2013 y, 23-08-2013, 19-09-2013, por la suma de Bs. 300,00 los seis (6) primeros, por Bs. 60,00 el penúltimo y por Bs. 180,00 el último. Estos instrumentos se valoran de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil para acreditar que la demandada depositó en el banco Banesco en la cuenta corriente Nro. 0134 0563 85 5633051408 cuyo titular es el ciudadano CIRO SANTIAGO ORTEGA, la suma de dos mil cuarenta bolívares (Bs. 2.040,00). Así se declara.---------------------------- 13).- Planillas (f.222 de la 1ª pieza) de depósitos bancarios en copias al carbón realizados por el ciudadano GUILLERMO FECYCZ en la cuenta de ahorros Nro. 0134 0563 85 5633051408, del Banco Banesco, cuyo titular es el ciudadano CIRO SANTIAGO ORTEGA; realizando tres (3) depósitos bancarios en fecha 25-03-2014, por la suma de Bs. 50,00 cada uno. Estos instrumentos se valoran de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil para acreditar que el ciudadano GUILLERMO FECYCZ depositó en el banco Banesco en la cuenta corriente Nro. 0134 0563 85 5633051408 cuyo titular es el ciudadano CIRO SANTIAGO ORTEGA, la suma de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,00). Así se declara.----- 14) Copia simple (f.223 de la 1ª pieza) de documento mediante el cual se hace saber a la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC del apto 56 que debe depositar , los servicios a partir del 15-02-2010 y servicio de intercable mes de aril (sic) Bs. 150,00 en BANESCO Cuenta Corriente nro. 0134 0563 85 5633051408 cuyo titular es el ciudadano CIRO SANTIAGO ORTEGA, BANCO DE VENEZUELA cuenta de ahorros Nro. 0102-0533-6301-00000859 HERMANN GUTER PUTZE C.I. E-82.260.945. 100% BANCO cuenta corriente Nro. 0156-0011-08-0400182911 JENNIFER ROMINA FAJARDO RAMOS C.I. 10.809.372. Este documento carece de firma del emitente y por ello, este Tribunal no le asigna ningún valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.------------------------------------------------------------------------------------ 15).-Copia simple (f.225 y 227 de la 1ª pieza) de documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta de fecha 24-04-2006, anotado bajo el N° 24, folios 142 al 144, protocolo primero, tomo 3 segundo trimestre de 2006, por el cual el ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE, titular de la cédula de identidad N° E-82.260.945, da en venta a la compañía Anónima INTER –INMO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta bajo el N° 20, tomo 17-A de fecha 20-04-2006, representada por su director ANDREINA MENDT DE GONSALVEZ, titular de la cédula de identidad N° V-3.741.000, un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por la PLANTA BAJA del condominio denominado “RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE” construido por una parcela de terreno distinguida con el N° 13 ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta y que le pertenece según documento protocolizado en el Registro Público del Distrito Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 20-09-2005, bajo el N° 24, folios 117 al 119, protocolo primero, tomo 17, tercer trimestre de 2005 con un área de CIENTO NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTICOHO CENTIMETROS CUADRADOS (197,28 m²) compuesto por una (1) terraza, tres (3) dormitorios con sus baños incorporados, un (1) baño auxiliar, sala de estar, comedor, cocina, estudio taller, una (1) terraza para lavadero, una terraza en el dormitorio principal, un cuarto de servicio que sirve de dormitorio para el servicio, un patio posterior exclusivo para esa planta y un estacionamiento para un 81) vehículo, pasillo de entrada y le corresponde un porcentaje de condominio del 43,94% alinderado así: Norte: con la parcela N° 14, pasillo de entrada de por medio, Sur: con la parcela N° 12, terraza del lavadero y los dos puestos de estacionamiento de por medio, Este: con la avenida Francisco Esteban Gómez y Oeste: con terrenos de José Rafael Coll, patio posterior de por medio, por la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 90.000.000,00). Este documento fue valorado precedentemente en el punto N° 1 de este Capítulo denominado “Pruebas de la Parte demandada”, por lo tanto, se estima inoficiosa una nueva valoración. ASI SE DECLARA.------------------------------- 16).-Copia simple (f. 228 al 232 de la 1ª pieza) de documento inicialmente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 06-08-2010, anotado bajo el N° 47, tomo 123 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y posteriormente protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta de fecha 31-03-2011, inscrito bajo el N° 2011-352, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Número 396.15.4.1.3260 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, por el cual la empresa INTER –INMO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta bajo el N° 20, tomo 17-A, representada por el ciudadano CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA, titular de la cédula de identidad N° V-24.695.228, da en venta a la empresa CORPORACION FABRICIOY EMMA C.A., representada por el ciudadano ALFREDO ALEJADRO FAJARDO RAMOS, titular de la cédula de identidad N° V-14.583.968, un inmueble de su propiedad constituido por la PLANTA BAJA del condominio denominado “RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE” construido por una parcela de terreno distinguida con el N° 13 ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta y que le pertenece según documento protocolizado en el Registro Público del Distrito Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 24-04-2006, bajo el N° 24, folios 142 al 144, protocolo primero, tomo 3, segundo trimestre de 1992 con un área de CIENTO NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTICOHO CENTIMETROS CUADRADOS (197,28 m²) compuesto por una (1) terraza, tres (3) dormitorios con sus baños incorporados, un (1) baño auxiliar, sala de estar, comedor, cocina, estudio taller, una (1) terraza para lavadero, una terraza en el dormitorio principal, un cuarto de servicio que sirve de dormitorio para el servicio, un patio posterior exclusivo para esa planta y un estacionamiento para un 81) vehículo, pasillo de entrada y le corresponde un porcentaje de condominio del 43,94% alinderado así: Norte: con la parcela N° 14, pasillo de entrada de por medio, Sur: con la parcela N° 12, terraza del lavadero y los dos puestos de estacionamiento de por medio, Este: con la avenida Francisco Esteban Gómez y Oeste: con terrenos de José Rafael Coll, patio posterior de por medio, por la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000.000,00) que recibe del comprador mediante cheque N° 58376440 correspondiente a la cuenta N° 0105 0052 46 0152266231 del Banco Mercantil. Este documento fue valorado precedentemente en el punto N° 2 de este Capítulo denominado “Pruebas de la Parte demandada”, por lo tanto, se estima inoficiosa una nueva valoración. ASI SE DECLARA.----------------------------------------------------- 17).-Copia simple (f.233 al 235 de la 1ª pieza) de documento inicialmente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 06-08-2010, anotado bajo el N° 47, tomo 123 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y posteriormente protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta de fecha 31-03-2011, inscrito bajo el N° 2011-352, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Número 396.15.4.1.3260 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, por el cual la empresa INTER –INMO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta bajo el N° 20, tomo 17-a, representada por el ciudadano CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA, titular de la cédula de identidad N° V-24.695.228, actuando como director gerente de la empresa VENEMAX C.A., da en venta a la empresa CORPORACION FABRICIOY EMMA C.A., representada por el ciudadano ALFREDO ALEJADRO FAJARDO RAMOS, titular de la cédula de identidad N° V-14.583.968, un inmueble de su propiedad constituido por la PLANTA BAJA del condominio denominado “RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE” construido por una parcela de terreno distinguida con el N° 13 ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta y que le pertenece según documento protocolizado en el Registro Público del Distrito Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 24-04-2006, bajo el N° 24, folios 142 al 144, protocolo primero, tomo 3, segundo trimestre de 1992 con un área de CIENTO NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTICOHO CENTIMETROS CUADRADOS (197,28 m²) compuesto por una (1) terraza, tres (3) dormitorios con sus baños incorporados, un (1) baño auxiliar, sala de estar, comedor, cocina, estudio taller, una (1) terraza para lavadero, una terraza en el dormitorio principal, un cuarto de servicio que sirve de dormitorio para el servicio, un patio posterior exclusivo para esa planta y un estacionamiento para un 81) vehículo, pasillo de entrada y le corresponde un porcentaje de condominio del 43,94% alinderado así: Norte: con la parcela N° 14, pasillo de entrada de por medio, Sur: con la parcela N° 12, terraza del lavadero y los dos puestos de estacionamiento de por medio, Este: con la avenida Francisco Esteban Gómez y Oeste: con terrenos de José Rafael Coll, patio posterior de por medio, por la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000.000,00) que recibe del comprador mediante cheque N° 58376440 correspondiente a la cuenta N° 0105 0052 46 0152266231 del Banco Mercantil. Este documento fue valorado precedentemente en el Capítulo de esta sentencia denominado “pruebas de la parte actora-Junto con el libelo de la demanda”, por ello resulta inoficiosa una nueva valoración.ASI SE DECLARA.-------------------------- 18).-Comunicación (f.236 de la 1ª pieza) de fecha 23-02-2009 emanada de la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC Vda. de FECYCZ por la cual comunica al ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE (INTER-INMO C.A.), un problema de goteo existente en el techo de machihembrado del estar del apartamento letra “B” de la Residencia Virgen del Valle que ocupa en calidad de Inquilina. Este documento se valora de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil sólo para acreditar que la comunicación emana de la demandada ya que no existen pruebas que demuestren que su contenido fue informado a la parte actora. ASI SE DECLARA.----------------------------------------------------------------------------------------------- 19).- Comunicaciones (f.237 al 239 de la 1ª pieza) de fechas 9 y 17 de marzo de 2009 emanadas de la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC Vda. de FECYCZ por la cual comunica al ciudadano GUNTER PUTZE (atención Lic. Alexandra Ríos-Administradora), en la primera si una jardinera donde están ubicadas sus bombonas de gas domestico se han convertido en paso para cambiar las mismas, en la segunda, para que sea retirada de su vivienda una BREKERA y UN INTERRUPTOR DE LUZ, y en la tercera, reitera la información comunicada en la primera relativa a las bombonas de gas domestico. Estos documentos se valoran de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil sólo para acreditar que la comunicación emana de la demandada ya que a pesar de haber sido recibidas por la ciudadana ALEXANDRA RIOS, no existen pruebas que demuestren que su contenido fue informado a la parte actora. ASI SE DECLARA.--------------------------- 20).- Comunicación (f.240 de la 1ª pieza) de fechas 16-10-2009 emanada de la ciudadana ALEXANDRA RIOS, Administradora de la empresa ITER INMO C.A., por la cual comunica a INTERCABLE que autoriza a la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC a la contratación del servicio de internet. Este documento emana de un tercero ajeno al proceso y no fue ratificado mediante la prueba testimonial que señala el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por ello no se le asigna valor probatorio. ASI SE DECLARA.------------------------------------------------------------- 21).-Comunicación (f.241 de la 1ª pieza) de fecha 15-12-2009 emanada de la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC Vda. de FECYCZ por la cual comunica al ciudadano GUNTER PUTZE las constantes caídas de agua por el techo de machihembrado que cubre la terraza que ocupa en calidad de inquilina y las filtraciones de la pared que colinda con los aptos 67 y 58. Este documento se valora de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil sólo para acreditar que la comunicación emana de la demandada ya que no existen pruebas que demuestren que su contenido fue informado a la parte actora. ASI SE DECLARA 22).-Comunicación f.242 de la 1ª pieza) emanada de la ciudadana JENNIFER FAJARDO y de CIRO SANTIAGO, sin fecha para comunicar que la ciudadana ALEXANDRA RIOS Y EDUARDO ALEMAN dejaron de prestar servicio en todo lo relacionado con las casas y el departamento administrativo. Este documento carece de firma de los presuntos emitentes de ahí que este Tribunal no le asigna valor probatorio. ASI SE DECLARA.------------------------------------------------------------- 23).-Comunicación (f.243 y 244 de la 1ª pieza) de fecha 23-06-2010 emanada de la ciudadana BRANISLAVA ILIC por la cual comunica al ciudadano GUNTER PUTZE y Sra. J. FAJARDO los inconvenientes con las filtraciones, problemas del techo y brekera. Este documento se valora de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil sólo para acreditar que la comunicación emana de la demandada ya que no existen pruebas que demuestren que su contenido fue informado a la parte actora. ASI SE DECLARA.------------------------------------------------------------------ 24).-Copia simple (f.245 al 247 de la 1ª pieza) de documento privado contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos FREDERICK HART, titular de la cédula de identidad N° V-6.146.318, y WASYL FECYCZ DROCZAK portador de la cédula de identidad N° V-2.950.319, de fecha 15-09-2002, que tiene por objeto un inmueble equipado para vivienda constituido por un anexo lateral su del Condominio Virgen del Valle, ubicado en la avenida Francisco Esteban Gómez, urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta con una duración de un (1) año que comienza a partir del 15-09-2002 y finaliza el 15-09-2003, por un canon mensual de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs,. 180.000,00) para uso residencial entregando el arrendatario al arrendador la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00) en calidad de depósito. Este documento fue valorado precedentemente en el capítulo de esta sentencia denominado “pruebas de la parte actora-Junto con el libelo de la demanda”, por lo tanto, resulta innecesaria una nueva valoración. ASI SE DECLARA.---------------------------------------------------------------------------------------------- 25).-Copia simple (f.248 de la 1ª pieza) de documento privado contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos GUNTER PUTZE, titular de la cédula de identidad N° E-82.260.945, y WASYL FECYCZ DROCZAK portador de la cédula de identidad N° V-2.950.319, de fecha 15-09-2005, que tiene por objeto un inmueble equipado para vivienda constituido por un anexo lateral su del Condominio denominado “Residencias Virgen del Valle”, ubicado en la avenida Francisco Esteban Gómez, urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta con una duración de un (1) año que comienza a partir del 15-09-2005 y finaliza el 15-09-2006, por un canon mensual de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs,. 180.000,00) para uso residencial entregando el arrendatario al arrendador la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00) en calidad de depósito. Este documento fue valorado precedentemente en el capítulo de esta sentencia denominado “pruebas de la parte actora-Junto con el libelo de la demanda”, por lo tanto, resulta innecesaria una nueva valoración. ASI SE DECLARA.------------------------------------------------------------------------------------------ 26).-Copia simple (f.249 y 250 de la 1ª pieza) de documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta de fecha 24-04-2006, anotado bajo el N° 24, folios 142 al 144, protocolo primero, tomo 3 segundo trimestre de 2006, por el cual el ciudadano HERMANN GUNTER PUTZE, titular de la cédula de identidad N° E-82.260.945, da en venta a la empresa INTER –INMO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta bajo el N° 20, tomo 17-A de fecha 20-04-2006, representada por su director ANDREINA MENDT DE GONSALVEZ, titular de la cédula de identidad N° V-3.741.000, un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por la PLANTA BAJA del condominio denominado “RESIDENCIAS VIRGEN DEL VALLE” construido por una parcela de terreno distinguida con el N° 13 ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta y que le pertenece según documento protocolizado en el Registro Público del Distrito Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 20-09-2005, bajo el N° 24, folios 117 al 119, protocolo primero, tomo 17, tercer trimestre de 2005 con un área de CIENTO NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTICOHO CENTIMETROS CUADRADOS (197,28 m²) compuesto por una (1) terraza, tres (3) dormitorios con sus baños incorporados, un (1) baño auxiliar, sala de estar, comedor, cocina, estudio taller, una (1) terraza para lavadero, una terraza en el dormitorio principal, un cuarto de servicio que sirve de dormitorio para el servicio, un patio posterior exclusivo para esa planta y un estacionamiento para un 81) vehículo, pasillo de entrada y le corresponde un porcentaje de condominio del 43,94% alinderado así: Norte: con la parcela N° 14, pasillo de entrada de por medio, Sur: con la parcela N° 12, terraza del lavadero y los dos puestos de estacionamiento de por medio, Este: con la avenida Francisco Esteban Gómez y Oeste: con terrenos de José Rafael Coll, patio posterior de por medio, por la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 90.000.000,00). Este documento fue valorado precedentemente en el capítulo de esta sentencia denominado “pruebas de la parte actora-Junto con el libelo de la demanda”, por lo tanto, resulta innecesaria una nueva valoración. ASI SE DECLARA.----------------------------------------------------------------------------------------------- 27).-Comunicación (f.252 de la 1ª pieza) de fecha 20-02-2009 emanada de la ciudadana ANEGRETTE HOLLE en su condición de directora de la empresa INTER-INMO C.A., por la cual comunica a la ciudadana BRANISLAVA ILIC una reunión en la oficina de administración el día 27-02-2009 a las 4:00 de la tarde para tratar lo relativo a la redacción del nuevo contrato de arrendamiento del inmueble ubicado en la avenida Francisco Esteban Gómez, apto N° 56, Qta. VIRGEN DEL VALLE” Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. Este documento emana de un tercero ajeno al proceso y no fue ratificado a través de la prueba testimonial como lo impone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, de ahí que no s ele asigne valor probatorio. ASI SE DECLARA.------------------ Pruebas en la audiencia de juicio. La parte demandada no promovió pruebas de las que deben ser evacuadas en la audiencia de juicio. ASI SE DECLARA.--------------------------------------------------------- Argumentos de las partes en la audiencia de juicio.------------------------------------- Parte actora Consta de las actas procesales que el demandante representado por el abogado EDUARDO ALFONSO GARRIDO, Inpreabogado N° 18.719, durante la celebración de la audiencia de juicio, expresó:------------------------------------------------- “En primer lugar insisto en todos y cada uno de los pedimentos que se hicieron en el libelo de la demanda con las causales ahí contenidas como lo son la falta de pago, el deterioro del inmueble y la necesidad que tiene el arrendador de ocuparlo. Con respecto a la falta de pago aun cuando la demandada manifiesta haberlo efectuado y no deberlo consta de las actas procesales y de los recibos consignados que dichos pagos los hace a nombre de quien fuera su primer arrendador aun cuando conoce y tiene plena certeza de que su arrendador quien demanda es otra persona a quien deben hacerse efectivos los pagos, por esta falta de cualidad del pago en su esencia al no haber llegado a su arrendador legitimo, es por lo que se alega la presente causal de desalojo.-------------------------- En segundo lugar con respecto al retracto legal arrendaticio, este es un alegato que debe considerarse inexistente ya que es condición indispensable para que éste sea efectivo que el arrendatario se encuentre solvente en sus obligaciones con respecto al pago, norma ésta que se ha mantenido vigente desde la promulgación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 hasta la actual Ley para el Control de los Arrendamientos de Vivienda, por otra parte aun cuando se le otorgue validez al derecho de la demandada debe tenerse en cuenta que el término para ejercerlo es un término de caducidad no sujeto a ser renovado como lo fuese la prescripción, tomándose en cuenta que la demandada no ha demostrado dentro del expediente haber ejercido este derecho en su oportunidad; igualmente debe tomarse en cuenta que el inmueble Residencias Virgen del Valle es una residencia multifamiliar donde convergen más de diez familias, en forma de co-arrendatarios de unidades separadas dentro del mismo inmueble en consecuencia, si se hiciere efectivo el derecho de retracto arrendaticio tendría que hacerse efectivo igualmente para el resto de los arrendatarios, ya que repito el inmueble funciona como una residencia multifamiliar, por último con respecto a los daños causados éstos se encuentran plenamente demostrados en inspección judicial que se realizó en principio fuera del proceso y luego con otra que se realizó dentro de este expediente, inspecciones éstas que no han sido desconocidas ni impugnadas por la parte demandada por lo que debe dársele planea eficacia, en cuanto al alegato de que debe desestimarse la necesidad de ocupar el inmueble por le hecho de que es una persona jurídica debe igualmente desestimarse por cuanto no existen ninguna norma que pueda impedir que una persona jurídica tome posesión de sus bienes de la forma que la ley le permita. Es todo.------------------------------------------------------------------------------------------------------- Parte demandada Consta del acta levantada en fecha 05-11-2015, con ocasión de la audiencia de juicio, que la parte demandada, BRANISLAVA ILIC STANIC, representada por el abogado GERARDO ARTEAGA MORFFE, Inpreabogado N° 62.668, expresó:------ “En primer lugar me voy a referir a la reconvención interpuesta donde cabe destacar que la ciudadana Branislava lleva ocupando el inmueble a la presente fecha más de trece años. La relación de arrendamiento se inicia con el ciudadano Herman Gunter, relación ésta que se llevó a cabo bajo tal normalidad, posteriormente aparece una empresa denominada Inter Inmo, representada por el ciudadano Ciro Santiago quienes argumentan que son los nuevos administradores del condominio, exigiéndola la ciudadana Bratislava la firma de un nuevo contrato de arrendamiento, contrato éste que en nada tomaba en consideración la realidad jurídica de la ciudadana Branislava en el inmueble, es decir, el mismo aparecía como un contrato nuevo sin hacer mención de los años anteriores así como también la fijación del canon de arrendamiento no se reflejaba, situación que llevó a mi representada a negarse a la firma del mismo y proceder en forma inmediata al pago de los cánones de arrendamiento sucesivos por ante las autoridades competentes, seguidamente aparece una nueva empresa denominada Corporación Fabricio y EMMA, representada por el ciudadano Alfredo Fajardo, quienes inmediatamente me hacen saber que son los nuevos propietarios del Condominio Virgen del Valle lugar éste donde resido, es el caso que me trasladó inmediatamente al Registro Inmobiliario de Maneiro, donde de manera sorpresiva me entero que la empresa Inter Inmo había comprado el inmueble al ciudadano Herman Gunter y no eran unos simples administradores como me lo habían hecho ver, inmediatamente logro evidenciar en los protocolos de registro que el ciudadano Ciro Santiago vende el inmueble a la Corporación Fabricio y EMMA, todo ello trae como consecuencia que se violaran normas de evidente orden legal, pues no llevaron a cabo la correspondiente oferta de venta que le correspondía a mi representada, lo que necesariamente trae como consecuencia que se declare la nulidad de las ventas y se coloque a mi representada como la única dueña del inmueble donde reside.------------------------------------------------------------------------------- En segundo lugar rechazo y niego que mi representada deba suma alguna por concepto de alquileres ni de ningún otro servicio, pues como se evidencia de las actas procesales, reposan todos y cada uno de los recibos por concepto de pago de alquiler, por otra parte rechazo que el inmueble se encuentre en mal estado, pues así también consta de inspección judicial que se practicó en el mismo donde se demuestra que su estado es aceptable, por último rechazo que la sociedad mercantil Corporación Fabricio y EMMA tenga la necesidad de utilizar el inmueble, es de destacar que se trata de una persona jurídica que es la dueña de ambas plantas de la edificación tal como se evidencia del documento del condominio. Es todo.------------------------------------------------------------------------------------------------------- Dispositiva del fallo En fecha 06-11-2015 (f.42 al 45 y vto de la 2ª pieza), este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, dictó la dispositiva del fallo en los términos siguientes: ------------------------------------------------------------------------------ Primero: CON LUGAR la demanda de desalojo instaurada por el ciudadano CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA en contra de la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC, ya identificados solo en lo que respecta a la falta de pago, por cuanto no quedaron demostradas las causales contenidas en los ordinales 2° y 4° del articulo 91 de la Ley para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.----- Segundo: SIN LUGAR la reconvención que por retracto legal arrendaticio interpuso la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC, en contra del ciudadano CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA, ya identificados. ----------------------------------- Tercero: CONDENA a la parte demandada, ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC a entregar a la parte actora, CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA el inmueble arrendado constituido por un apartamento distinguido con el N° 56 ubicado en la planta baja de una (1) casa situada en la avenida Francisco Esteban Gómez, Quinta N° 13 (actualmente Residencias Virgen del Valle), de la Urbanización Jorge Coll, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta.----------------------------------------------------------------------------------------- Cuarto: NO HA LUGAR a la condena en costas por imperio del artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, por existir vencimiento recíproco.------------------------ III.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE DESALOJO De las actas procesales se evidencia que el ciudadano CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA tiene la condición de arrendador de la Planta Baja del inmueble ubicado en la parcela N° 13 de la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta conformado por una parcela de terreno y la edificación en él construida, con una área aproximada de CIENTO NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTIOCHO DECÍMETROS CUADRADOS (197,28 m²) y dentro de la cual se encuentra el apartamento ocupado por la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC, quien es demandada por desalojo. ------------------------ Dicho apartamento ocupado por la demandada inicialmente fue arrendado a su concubino, hoy fallecido, el ciudadano WASYL FECYCZ DROCZAK, por contrato que celebró el 15-09-2002, con el ciudadano FREDERICK HART y el mismo está identificado con el N° 56 del inmueble descrito ahora denominado “Residencias Virgen del Valle”, situado en la urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta.-------------------------------------------------------------------------------- Consta asimismo de autos que el fecha 15-09-2005 el difunto concubino de la demandada suscribe un nuevo contrato por el mismo inmueble pero en esta ocasión con el ciudadano HERNANN GUNTER PUTZE en vista de que dicho ciudadano adquirió el inmueble que contiene el apartamento arrendado; pero ocurre que el arrendatario fallece el día 15-08-2007 por lo cual su concubina permanece en el apartamento, o obstante ello, el inmueble que contiene el apartamento ocupado por la concubina del arrendatario fue adquirido en fecha 24-04-2006 por la empresa Inter Inmo C.A., y ésta a su vez lo vendió en fecha 31-03-2011, a la empresa CORPORACION FABRICIO y EMMA C.A., quien a su vez lo da en arrendamiento al demandante ciudadano CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA que demanda a la concubina del arrendatario por desalojo fundamentado en la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de mayo de 2009 ya que ésta nunca ha reconocido a los propietarios de dicho bien inmueble de modo que hasta la actualidad adeuda los cánones de arrendamiento; además demanda el desalojo por la necesidad del ciudadano ALFREDO ALEJANDRO FAJARDO RAMOS de ocupar el inmueble y por el deterioro mayor del inmueble arrendado. ------------------------------------------------------- De las pruebas de autos, especialmente de la Certificación de Consignaciones emitida en fecha 23-11-2012, por este Tribunal correspondiente al expediente distinguido con el N° 2009-391 se comprueba que la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC consignaba las pensiones de arrendamiento mensual por la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLIVARES (Bs. 180,00) por mes, a favor del arrendador propietario del inmueble ciudadano HERNANN GUNTER PUTZE; según el contrato celebrado en fecha 15-09-2005, es decir, aquel contrato de arrendamiento que renovó o reemplazó el contrato inicial suscrito entre el concubino de la demandada con el ciudadano FREDERICK HART; consignaciones éstas que se iniciaron el 28-05-2009 con un cheque N° 53008820 de fecha 21-05-2009, con el cual se pagaba la pensión del mes de abril de 2009 y así continuó de forma ininterrumpida dichas consignaciones, mes a mes hasta alcanzar cuarenta (40) consignaciones las cuales culminaron en el mes de agosto de 2012, para un total de SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.200,00) consignados, correspondiente a los meses y años ya descritos, como se desprende del folio 42 de la 1ª pieza de este expediente; consignaciones –como se expresó- realizadas a favor del mencionado ciudadano HERNANN GUNTER PUTZE; quien adquirió el inmueble de su primigenia propietaria ciudadana ROSA JULIA OLACIREGUI; pero dicho ciudadano lo vendió por documento protocolizado a la empresa INTER INMO C.A., en fecha 24-04-2006, pero ésta empresa seguidamente el 31-03-2011, lo vendió a la empresa CORPORACION FABRICIO Y EMMA C.A., quien lo da en arrendamiento a la actual arrendador demandante CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA, todo lo cual significa que la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC continuó habitando el inmueble arrendado por su concubino a pesar del fallecimiento el 15-08-2007, situación que no es rechazada por la ley, sino amparada por ella, pero las pensiones mensuales de arrendamiento las consignaba a una persona distinta del arrendador, es decir, consignaba dichos cánones en beneficio de arrendador propietario HERNANN GUNTER PUTZE, las cuales inició en mayo de 2009 a pesar de que éste vendió el inmueble en fecha 24-04-2006, es decir, no era titular del derecho de propiedad desde hacía más de tres (3) años; situación ésta que pone de relieve que la ocupante del inmueble aun conociendo de las ventas efectuadas sobre éste permaneció en una actitud indiferente, ignorando las distintas tradiciones de la cosa por ella ocupada, parcialmente y con ello, efectuado erradamente las consignaciones arrendaticias. Asimismo, se desprende del Comprobante de Afiliación al Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), que dicha ciudadana al efectuar la inscripción correspondiente, ubicó en el renglón del arrendador al ciudadano HERNANN GUNTER PUTZE, persistiendo con su conducta caprichosa y desafiante; alejada de una realidad que conocía por haber verificado en el Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado las ventas celebradas; y con ello, incidiendo en la falta de pago alegada por la parte demandante ya que en las consignaciones efectuadas a través del Banco Bicentenario incurrió en el mismo desacierto, confirmándose que en efecto los nuevos arrendadores nunca han recibido el pago del canon de arrendamiento correspondiente al apartamento ocupado por la demandada ya que ésta desde mayo de 2009 efectúa unas consignaciones judiciales y ahora administrativas al arrendador que celebró con su difunto concubino el contrato de arrendamiento el 15-09-2005, ignorando con ello, la condición que la ley le atribuye a los propietarios posteriores quienes han tolerado la conducta contumaz, arbitraria e ilegal de la demandada, y por consiguiente, este Tribunal considera fundada la acción de desalojo fundamentada en la causal contemplada en el ordinal 1° de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, por evidenciarse de autos, la prueba de que la demandada tenia pleno conocimiento de que la empresa CORPORACIÓN FABRICIO Y EMMA C.A., era la nueva adquirente propietaria del inmueble que contiene el apartamento por ella ocupado. ASÍ SE DECIDE.--------------------------------------------------------------------------------------- Igualmente de autos, se evidencia que efectivamente la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC y su hijo habitan en el inmueble inicialmente arrendado por el concubino de ésta, hoy fallecido, que en él, a través de una inspección judicial practicada por este Tribunal en fecha 25-09-2013, se observó, en el referido inmueble arrendado desprendimiento del friso y la pintura aplicada con signos de humedad y/o filtraciones; así el friso y puntos del techo de la sala, comedor, cocina y habitación presentan desprendimiento del friso y pintura aplicada con signos de humedad o aparente filtración; que las rejas protectoras está corroídas en la parte inferior de los barrotes, que la puerta de la habitación y del baño están dañadas con perforación de la chapa que la recubre; que en el techo de la cocina se observó una regleta expuesta con la colocación de un sócate y cables expuestos, y que en general, el inmueble se observa con falta de mantenimiento en paredes, techo y piso; sin embargo, la Ley especial establece que el simple deterioro no es causal de desalojo, que debe tratarse de deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, y es indudable que lo observado por el Tribunal es debido a la falta de mantenimiento oportuno, descuido, negligencia pero no se inscribe en lo que la ley denomina en el numeral 4 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, deterioros mayores, razón por la cual, la acción de desalojo fundamentada en la referida causal debe ser desestimada. ASÍ SE DECIDE.--------------------------------------------------------------- Igual suerte corre la acción de desalojo fundamentada en la causal del ordinal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, en virtud de que el demandante no demostró con pruebas fehaciente la necesitad que tiene el ciudadano ALFREDO ALEJANDRO FAJARDO RAMOS, en su condición de accionista de la empresa CORPORACIÓN FABRICIO Y EMMA C.A., de ocupar el inmueble arrendado a la demandada BRANISLAVA ILIC STANIC así como tampoco demostró que vive dentro del inmueble propiedad de dicha empresa que arrendó la totalidad del mismo al demandante; es decir, no hay elemento alguno que autos que acredite la necesidad de ocupación invocada por el demandante a favor del accionista de la propietaria respecto el apartamento arrendado. ASÍ SE DECIDE.------------------------------------------------------------------------ Con relación a la pretensión reconvencional se verifica que esta versa sobre el retracto legal arrendaticio pretendido por la demandada la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC, ya que el apartamento arrendado que ocupa dentro del inmueble a su vez arrendado por el demandante ciudadano CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA fue vendido por el propietario arrendador HERMANN GUNTHER PUTZE, quien suscribió con su concubino un contrato de arrendamiento en fecha 15-09-2005, el 24 de abril de 2006 a la empresa INTER INMO C.A., y ésta a su vez lo vendió el 31de marzo de 2011 a la actual propietaria la sociedad de comercio CORPORACION FABRICIO Y EMMA C.A.,------------------- Del caudal probatorio se extrae que la demandada ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC conocía de la venta efectuada a la empresa CORPORACION FABRICIO Y EMMA C.A., por cuanto que, de sus afirmaciones y exposición en la audiencia y demás actas se desprende que tuvo ese conocimiento cuando apareció dicha empresa representada por el ciudadano Alfredo Fajardo, quienes le hacen saber inmediatamente que son los propietarios del inmueble; sin embargo, la aserción de dicho ciudadano no convence a la parte demandada, quien afirma, haber emprendido la búsqueda documental en el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta.-------------------------------------------------------------------------- La operación de compraventa entre la empresa INTER INMO C.A. y CORPORACION FABRICIO Y EMMA C.A., se llevó a cabo el 31-03-2011, mientras estaba vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que en su artículo 47 que establece, que el derecho de retracto debe ejercerlo el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días contados a partir de la notificación de la negociación haga el adquirente. ------------------------------------------------------------------- Aun cuando de autos no se precisa la fecha cierta de la notificación realizada por el ciudadano ALFREDO FAJARDO, es evidente que la demandada ha señalado que se le hizo inmediatamente, lo cual significa que dicho plazo está vencido con creces, es decir, que han transcurrido holgadamente los cuarenta (40) días a que se refería el mencionado artículo 47 de la derogada Ley. ---------------------------------- Sin embargo, para precisar el plazo de caducidad es necesario determinar que la Sala Constitucional para certeza de este término fatal estableció en fallo N° 260 de fecha 20-05-2005, expediente Nº 04-807 (caso: Regalos Coccienelle C.A. contra Inversora El Rastro C.A., y Promociones La Pintoresca C.A.),, cuándo se inicia el término de 40 días a que alude el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para quien tiene el derecho a retraer y no fue notificado, es decir, resultó sacrificado por el comprador o el vendedor, aun estando presente cuando se realizó la compra, la dación en pago o venta del inmueble arrendado, y en tal sentido dicha Sala, dejó establecido lo siguiente:--------------------------------------------- “…En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación Inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quién tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide...”.---------------------------------------------------------------------------------------- De acuerdo al análisis efectuado a las actas procesales y al verificarse que la demandada ha alegado cuál fue la oportunidad en que se enteró de la operación de compraventa del inmueble, que dice lo obtuvo, por habérselo expresado el ciudadano ALFREDO FAJARDO y por haber acudido posteriormente al Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta donde se enteró de las operaciones de compraventa verificadas en fechas 24-04-2006 y 31-03-2011, es incuestionable que la acción de retracto legal arrendaticio ejercida había caducado para el momento de la interposición de la reconvención, todo de acuerdo a lo instituido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en tal sentido la defensa de caducidad sostenida por el apoderada judicial del demandante en la audiencia de juicio, es procedente y por ende, se concluye que la acción de retracto legal arrendaticio se ejerció fuera del término de los cuarenta (40) días a que alude la norma legal mencionada. ASÍ SE DECIDE.-------------------- Consta de autos que el demandante por ningún medio de prueba desvirtuó lo aseverado por la accionada en cuanto a la oportunidad y método por el cual se enteró de las ventas del inmueble general que contiene el apartamento que ella ocupa, por tanto, para el caso de que la demandada haya tenido el conocimiento de la operación de compraventa posteriormente, es decir, después de la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, lo cual es improbable por los alegatos que sustentan su pretensión reconvencional y los señalados en la audiencia de juicio, el plazo para el ejercicio de la acción de Retracto Legal está previsto en el artículo 139 de la ley especial y es de CIENTO OCHENTA (180) días hábiles, de modo que éstos también han transcurrido holgadamente desde la fecha en que tuvo conocimiento de la venta lo cual con certeza puede acreditarse que lo fue inmediato al 31-03-2011, y sin embargo, la arrendataria no ejerció la acción mencionada, ante lo cual se concluye que para la oportunidad en que la demandada ejerció su pretensión reconvencional, la acción estaba caduca; pero a ello se adiciona el contenido del artículo 49 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la época en que la nueva propietaria CORPORACION FABRICIO Y EMMA C.A., adquiere el inmueble que contiene el apartamento ocupado por la demandada, que establece que el retracto legal es improcedente en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado; ello trae como consecuencia que la acción propuesta sea declarada sin lugar y en este asunto judicial, es evidente que dicha empresa adquiere la totalidad de la planta baja del inmueble Residencias Virgen del Valle que perteneció a HERNANN GUNTHER PUTZE, que luego vendió a la sociedad mercantil INTER INMO C.A., y ésta a la actual propietaria CORPORACION FABRICIO Y EMMA C.A., por tanto, la reconvención debe forzosamente ser declarada sin lugar. ASI SE DECIDE.------------------------------------------------------------ V.- DISPOSITIVA Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expresados este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta administrando Justicia en Nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:----------------- Primero: CON LUGAR la demanda de desalojo instaurada por el ciudadano CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA en contra de la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC, ya identificados solo en lo que respecta a la falta de pago, por cuanto no quedaron demostradas las causales contenidas en los ordinales 2° y 4° del articulo 91 de la Ley para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.----- Segundo: SIN LUGAR la reconvención que por retracto legal arrendaticio interpuso la ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC, en contra del ciudadano CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA, ya identificados.------------------------------------ Tercero: CONDENA a la parte demandada, ciudadana BRANISLAVA ILIC STANIC a entregar a la parte actora, CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA el inmueble arrendado constituido por un apartamento distinguido con el N° 56 ubicado en la planta baja de una (1) casa situada en la avenida Francisco Esteban Gómez, Quinta N° 13 (actualmente Residencias Virgen del Valle), de la Urbanización Jorge Coll, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta.----------------------------------------------------------------------------------------- Cuarto: NO HA LUGAR a la condena en costas por imperio del artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, por existir vencimiento recíproco.------------------------ Cinco: Conforme a lo establecido en el artículo 251 se ordena la notificación de las partes, por cuanto el fallo fue extendido fuera del lapso legal establecido.-------- Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta a los Doce (12) días del mes de Noviembre de dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.---------------------------------------------------------------------------------------------- El Juez, Dr. José Gregorio Pacheco.- La Secretaria Temporal, Nota: En esta misma fecha (12-11-2015) siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) se dictó y publicó la anterior decisión previa las formalidades de Ley, bajo el Nro. 2015-1894. Conste.- La Secretaria Temporal, EXP.2014-2462.- Definitiva.