REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.-
La Asunción, 05 de mayo de 2015
205º y 156º
Vista la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y sus anexos, presentada por los abogados PEDRO BERNANDO UREA BRACHO y FERNANDO UREA MELCHOR, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (inpreabogado) bajo los Nros. 74.577 y 72.106 respectivamente, actuando en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana BELKIS EDUVIGIS DONIS PINO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.202.191, de este domicilio, el Tribunal para proveer sobre su admisión observa:
Según el criterio establecido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N°. 00739 de fecha 26.06.2013, Exp. N°. 2013-0150, en donde en forma clara, precisa y magistral se procedió a interpretar el artículo 27 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria precisando el ámbito de aplicación del mismo, en los siguientes términos a saber:
“…Indicó la parte demandada, que el demandante antes de ocurrir a la vía jurisdiccional ha debido agotar ciertos procedimientos consagrados en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria y la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por lo que carece de jurisdicción el Tribunal de Instancia.
En ese sentido, la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en la Gaceta Oficial N° 39.912 de fecha 30 de abril de 2012, conforme al artículo 1, establece un conjunto de normas dirigidas a:
“(…) regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificio de engaño e incumplimiento, sancionado penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna”.
Ello así, lo que pretende realizar la Ley, no es tanto, evitar que los compradores se vean sorprendidos en su buena fe y adquieran una vivienda bajo trámites fraudulentos, sino, impedir que los eventuales compradores como débiles jurídicos de la relación, suscriban contratos desprovistos de controles en los que se incorporen cláusulas leoninas, en condiciones asimétricas, que los hagan inejecutable y que en definitiva operen en detrimento del universo de adquirientes.
El Título III del referido instrumento normativo, relativo a la Preventa, Venta o Enajenación de Viviendas en Proceso de Construcción o aún no Construidas, en su artículo 9 establece que:
“La preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles destinados a vivienda en proceso de construcción o aún no construidas, sólo podrá iniciarse cuando la empresa constructora haya obtenido toda la permisología exigida por los órganos y entes competentes en materia de viviendas y desarrollo urbano, sean nacionales, regionales o municipales debiendo ser aprobadas por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia”.
Por otra parte, el artículo 27 referente a las denuncias establece que:
“Los compradores podrán acudir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia, para denunciar la vulneración de sus derechos, sin menoscabo de la competencia que, conforme a lo dispuesto en el Decreto N° 6072, con Rango Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, ostenta el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de supervisar a los productores de vivienda y hábitat en su condición de sujetos del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, y aplicar las sanciones correspondientes, previa sustanciación del respectivo procedimiento administrativo”.
Y por último, el artículo 18 regula lo concerniente a la recisión de los contratos de la siguiente manera:
“No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescindir debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”.
Las normas arriba citadas, establecen una serie de mecanismos de protección a los adquirentes y compradores de viviendas, tendientes a proveerlos de herramientas para controlar todo el circuito que lleva consigo su construcción, vale decir, la preventa, venta o enajenación y evitar que sean víctimas de todo un sistema que funciona en condiciones desiguales. En materia de recisión establece una situación especial, puesto que, muy a pesar que entendamos la terminación de un contrato bilateral como el producto del incumplimiento culposo de una de las partes, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo, dicha facultad se halla sujeta a un procedimiento que impide que sean resueltos unilateralmente..”.
Conforme al fallo copiado se advierte que el ámbito de aplicación de la ley recae sobre aquellas operaciones de compra-venta sobre bienes inmuebles destinados a vivienda en proceso de construcción o aún no construidas, estableciendo que en el caso de los compradores que se vean afectados por el incumplimiento del vendedor deben acudir a la vía administrativa por ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con Competencia en la materia con el propósito de demostrar la vulneración de su derecho y así, en sede administrativa se instruya el expediente correspondiente y se apliquen las sanciones de rigor. Es decir, que conforme a lo dicho le corresponde al enunciado organismo la competencia para resolver las situaciones que surjan a consecuencia del incumplimiento del vendedor.
Precisado lo anterior consta que en este caso se demanda a la Sociedad Mercantil INVERSIONES REPRESENTACIONES ITALIA VENEZUELA M&M IRIVMM, C.A., a fin de que cumpla con el contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 23-05-2014, bajo el N° 42, Tomo 86, de los Libros de Autenticaciones respectivos, cuyo fin versa sobre la planificación de kit de viviendas prefabricadas de una habitación, el cual -según se alega- aún no se ha iniciado su construcción, encuadrando dicha circunstancia dentro del ámbito de aplicación de la precitada Ley Contra la Estafa Inmobiliaria por lo cual es irremediable que este Juzgado estime que la accionante en todo caso debe acudir al órgano administrativo antes mencionado a fin de que se resuelva lo pertinente.
Por consiguiente, en aras de garantizar plenamente la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa de la parte accionada en vista que no se aportaron elementos que demuestren que en este caso se agotó la vía administrativa y que por ende, se dio cabal cumplimiento al artículo 27 de la referida Ley, se declara inadmisible la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, y en consecuencia, se le exhorta a que acuda por ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con Competencia en la materia, con el fin de que dirima su controversia ante dicho organismo y así agote el trámite administrativo previsto en el cuerpo normativo antes invocado. Y así se decide.
LA JUEZA TEMPORAL,
Dra. MARIA A. MARCANO RODRIGUEZ
LA SECRETARIA
Abg. ENMYC ESTEVES PAREJO
MAM/EEP/pbb.-
EXP. Nº 11.839-15
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