REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.- PARTE ACTORA-RECONVENIDA: Ciudadano ARMANDO PÉREZ FLORES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.309.539 y de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: Abogados ARSENIA DE PALMA y SIMÓN EDUARDO PALMA AVILAN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 33.626 y 63.725, respectivamente. PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: Ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-16.875.710 y de este domicilio. APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: Abogadas CARMEN BETANCOURT TANG y MARÍA HORTENSIA LUQUE DE CASTAÑEDA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.819 y 17.980, respectivamente. II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.- Se inicia el presente proceso con motivo de la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA intentada por el ciudadano ARMANDO PÉREZ FLORES en contra del ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO, ya identificados. Fue recibida en fecha 30.09.2013 (f.32) por este Tribunal, correspondiéndole conocer a este despacho, quien en fecha 01.10.2013 (f. Vto.32) le dio la numeración respectiva. Por auto de fecha 03.10.2013 (f.33) se exhortó a la parte actora para que indicara el valor de la demanda e indicara su equivalente en unidades tributarias. En fecha 09.10.2013 (f.34) el abogado SIMÓN EDUARDO PALMA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora presentó escrito estimando la demanda y su equivalente en unidades tributarias. Por auto de fecha 14.10.2013 (f.35 y 36) se admitió la presente demanda y se ordenó el emplazamiento del ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO a los fines de que compareciera por ante éste Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación a dar contestación a la demanda. Se dejó constancia que se aperturó cuaderno de medidas. En fecha 15.10.2013 (f.37) se dejó constancia de haber sido suministrada por la parte actora las copias simples para la elaboración de la compulsa. En fecha 16.10.2013 (f.38) se dejó constancia de haberse librado compulsa a la parte demandada. En fecha 23.10.2013 (f.39 al 45) compareció la ciudadana Alguacil de este despacho y consignó la compulsa de citación del ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO en virtud de haber sido atendida por la ciudadana MARÍA JOSEFINA ACOSTA NIÑO, quien manifestara ser su esposa y que el referido ciudadano estaba trabajando. En fecha 28.10.2013 (f.46) el abogado SIMÓN PALMA AVILAN, en su carácter acreditado en autos mediante diligencia solicitó se ordenara la citación por cartel de la parte demandada. Siendo acordado por auto de fecha 30.10.2013 (f.47) y se dejó constancia de haberse librado el cartel en esa misma fecha. (f.48). En fecha 04.11.2013 (f.49) compareció el abogado SIMÓN PALMA, en su carácter acreditado en autos y mediante diligencia manifestó recibir el cartel de citación. Se dejó constancia por secretaría que la referida diligencia fue suscrita el día 04.11.13 y no el 04.10.13 como se señalaba en la misma. En fecha 06.11.2013 (f.50) compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se expidiera otro cartel en original en razón que en los diarios asignados lo estaban requiriendo en original. Siendo acordado por auto de fecha 08.11.2013 (f.51), quedando sin efecto el librado en fecha 30.10.13 y se expidió un nuevo cartel a los fines de su publicación en los diarios Sol de Margarita y La Hora. Se dejó constancia que se libró cartel en esa misma fecha. En fecha 11.11.2013 (f.53) compareció el apoderado de la parte actora y mediante diligencia manifestó recibir el cartel de citación. En fecha 20.11.2013 (f.54) compareció el apoderado de la parte actora y mediante diligencia consignó ejemplares de los diarios La Hora y Sol de Margarita donde apareció publicado el cartel respectivo. Siendo agregado a los autos en esta misma fecha. (f.55 al 57). Por auto de fecha 22.11.2013 (f.58) se ordenó comisionar al Juzgado del Municipio Arismendi de esta Circunscripción Judicial a los fines de que se sirviera fijar el cartel de citación en el domicilio de la parte demandada. En fecha 02.12.2013 (f.59) compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se librara comisión a los fines de fijar el cartel en el domicilio de la parte demandada. En fecha 04.12.2013 (f.60 al 62) se dejó constancia por secretaría de haberse librado comisión y oficio. En fecha 16.01.2014 (f.65 al 74) se agregó a los autos las resultas de la comisión emanada del Juzgado de los Municipios Arismendi, Antolin del Campo y Gómez de este Estado. En fecha 16.01.2014 (f.75) se dejó constancia de haberse cumplido las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 11.02.2014 (f.76) compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se designara defensor judicial. Por auto de fecha 13.02.2014 (f.77), la Jueza Titular de este Tribunal, Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS, se abocó al conocimiento de la presente causa y se ordenó efectuar por secretaría cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 16.01.14 exclusive al día 10.02.14 inclusive, dejándose constancia de haber transcurrido quince (15) días de despacho. Por auto de fecha 13.02.2014 (f.78 al 81) se designó como defensor judicial de la parte demandada a la abogada ADRIANA QUINTERO DUGARTE, a quien se acordó notificar. En fecha 18.02.2014 (f.83) se dejó constancia de haberse librado boleta a la defensora designada. (f.84 al 86). En fecha 11.03.2014 (f.87) compareció la ciudadana alguacil de este Tribunal y consignó boleta debidamente firmada por la abogada ADRIANA QUINTERO. (f.88 al 90). En fecha 17.03.2014 (f.91) se levantó acta mediante la cual la abogada ADRIANA QUINTERO DUGARTE, prestó el juramento de ley y juró cumplir bien y fielmente con las obligaciones inherentes al cargo de defensora judicial. En fecha 17.03.2014 (f.92 al 94) compareció el ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO, asistido de abogado y mediante diligencia se dio por citado en el presente juicio y confirió poder apud acta a las abogadas CARMEN BETANCOURT TANG y MARÍA HORTENSIA LUQUE DE CASTAÑEDA, anteriormente identificadas. En fecha 14.04.2014 (f.95 al 150) compareció la parte demandada, asistido de abogada y presentó escrito de contestación con sus respectivos anexos. En fecha 15.04.2014 (f.151) compareció la abogada CARMEN BETANCOURT TANG, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y mediante diligencia efectuó las correcciones pertinentes en el escrito de contestación y reconvención, específicamente la página 10, líneas 21 al 30. Por auto de fecha 22.04.2014 (f.152) se admitió la reconvención y se emplazó al actor reconvenido sin necesidad de citación para que contestara al quinto 5to día de despacho siguiente al 22.04.14. En fecha 29.04.2014 (f.153 al 155) compareció el actor reconvenido a través de apoderado judicial y presentó escrito de contestación a la reconvención. En fecha 23.05.2014 (f.156) la apoderada de la parte demandada mediante diligencia consignó escrito de pruebas en el juicio principal y la reconvención. En fecha 23.05.2014 (f.157) se dejó constancia de haberse reservado y guardado las pruebas promovidas por la abogada CARMEN BETANCOURT. En fecha 26.05.2014 (f.158) compareció el apoderado actor y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas. Siendo reservado y guardado por secretaría a los fines legales consiguientes. En fecha 27.05.2014 (f.160 al 176) se agregó a los autos las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente. En fecha 27.05.2014 (f.177 al 185) se agregó a los autos las pruebas promovidas por la parte actora-reconviniente. Por auto de fecha 03.06.2014 (f.186 al 192) se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente. Por auto de fecha 03.06.2014 (f.193 al 197) se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida. En fecha 11.06.2014 (f.200) se levantó acta mediante el cual se declaró desierto el acto del testigo JUAN JOSE PEREZ PACHECO, en virtud de no haber comparecido al llamado que se le hizo. En fecha 11.06.2014 (f.201 al 203) compareció la ciudadana alguacil de este Tribunal y consignó boleta de notificación debidamente firmada por el ciudadano PABLO GONZALEZ ROMERO. En fecha 16.06.2014 (f.204 al 210) se tomó declaración al testigo PABLO RAFAEL GONZALEZ ROMERO. En fecha 16.06.2014 (f.211) compareció la apoderada de la parte actora-reconvenida y por diligencia señaló la dirección donde debía ser citado el ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO. En fecha 16.06.2014 (f.212) compareció la apoderada del actor-reconvenido y por diligencia solicitó se fijara oportunidad para el testigo JUAN JOSE PEREZ PACHECO. Por auto de fecha 28.07.2014 (f.213) me aboqué al conocimiento de la presente causa en mi condición de Jueza Temporal de este Tribunal y se le concedió a las partes un lapso de tres (3) días para que ejercieran los recursos a que hubiere lugar. En fecha 04.08.2014 (f.214 y 215) compareció el alguacil de este Tribunal y consignó la boleta de notificación debidamente firmada por el ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO. Por auto de fecha 05.08.2014 (f.216) se fijó las 10:00 A.M, del tercer (3er) día de despacho siguiente a ese día para que el ciudadano JUAN JOSE PEREZ PACHECO rindiera su respectiva declaración. En fecha 07.08.2014 (f.217) se declaró desierto el acto del testigo JUAN JOSE PEREZ, en virtud de no haber comparecido al llamado que se le hizo. En fecha 07.08.2014 (f.218 al 234) tuvo lugar la inspección judicial promovida por la parte actora-reconvenida. En fecha 08.08.2014 (f.235) se declaró desierto el acto del testigo JUAN PEREZ PACHECO, en virtud de no haber comparecido. En fecha 08.08.2014 (f.236 al 240) el ciudadano ARMANDO PEREZ FLORES absolvió recíprocamente las posiciones juradas. En fecha 08.08.2014 (f.241) la apoderada de la parte actora-reconvenida mediante diligencia solicitó nueva oportunidad para el testimonio del ciudadano JUAN JOSE PEREZ. Acordado por auto de fecha 13.08.2014 (f.242) para el cuarto (4to) día de despacho siguiente a ese día a las 10:00 A.M. En fecha 14.08.2014 (f.243) el apoderado de la parte actora-reconvenida mediante diligencia solicitó nueva oportunidad para el testimonio del ciudadano JUAN JOSE PEREZ. Acordándosele la misma mediante auto de fecha 17.09.2014 (f.244) para el tercer (3er) día de despacho siguiente a ese día a las 10:00 A.M. En fecha 22.09.2014 (f.245 al 247) se tomó declaración al ciudadano JUAN JOSE PEREZ PACHECO. Por auto de fecha 28.10.2014 (f.248) se aclaró a las partes que a partir del 28.10.14 (inclusive) se iniciaba la oportunidad para dictar sentencia. Por auto de fecha 13.11.2014(f.249-254) se dejó sin efecto el auto dictado en fecha 28.01.14, mediante el cual se aclaró a las partes que la presente causa entraba en etapa de sentencia en virtud que aún no se habían recibido las resultas de las pruebas de informes solicitadas al Gerente del Departamento de Crédito del Banco Bicentenario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta y al Registrador Público de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo de este Estado, y se le advirtió a las partes que una vez constara en autos dichas resultas se fijaría oportunidad para presentar informes conforme al artículo 511 del Código de Procedimiento Civil. Se dejó constancia de haberse librado los oficios respectivos. En fecha 19.01.2015 (f.255-260) se agregó a los autos las resultas de la prueba de informe emanada del Registrador Público de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo de este Estado. En fecha 21.01.2015 (f.261) compareció el abogado SIMÓN PALMA, en su carácter acreditado en los autos y mediante diligencia solicitó se oficiara nuevamente al Gerente del Departamento de Crédito del Banco Bicentenario de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta. Acordándose por auto de fecha 23.01.2015 (f.262), siendo el oficio respectivo en esa misma fecha. (f.263-264). En fecha 09.02.2015 (f.265) compareció la abogada CARMEN BETANCOURT, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada mediante diligencia solicitó se oficiara nuevamente al Gerente del Departamento de Crédito del Banco Bicentenario de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta. Acordándose por auto de fecha 11.02.2015 (f.266), siendo el oficio respectivo en esa misma fecha. (f.267-268). En fecha 06.03.2015 (f.269-271) se agregó a los autos las resultas de la prueba de informe emanada del Departamento de Crédito del Banco Bicentenario. Por auto de fecha 09.03.2015 (f.272) se aclaró a las partes que a partir del día 06.03.15 exclusive se inició oportunidad para presentar informes en la presente causa. Por auto de fecha 06.04.2015 (f.273) se aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir del 31.03.15 (inclusive). Por auto de fecha 07.04.2015 (f.274-275) se ordenó testar la duplicidad detectada en la foliatura del presente expediente y se dispuso que la secretaria de este Tribunal dejara salvadas las enmendaduras existentes. Se dejó constancia de haberse dado cumplimiento a lo ordenado. Por auto de fecha 07.04.2015 (f.276) de ordenó cerrar la pieza por encontrarse en estado voluminoso y se dispuso la apertura una nueva pieza denominada Segunda Pieza. Se dejó constancia de haberse cumplimiento con lo ordenado en esa misma fecha. SEGUNDA PIEZA.- Por auto de fecha 07.04.2015 (f.1) se aperturó la presente pieza en virtud que la anterior cerró con un total de 276 folios útiles. Estando la presente causa en etapa para dictar sentencia, el Tribunal se pronuncia bajo las siguientes consideraciones: III.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.- ARGUMENTOS DE LAS PARTES.- Como fundamento de la presente demanda argumentó el abogado SIMÓN EDUARDO PALMA en su condición de apoderado judicial del ciudadano ARMANDO PÉREZ FLORES, lo siguiente: - Que su representado es propietario legítimo de un inmueble distinguido como casa Nº 7, edificada sobre una superficie de terreno que forma parte del Conjunto Residencial Villas Estrella Marina, ubicado en la calle la Pullita cruce con segunda transversal, sector La Pullita del caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio Arismendi del estado Nueva Esparta y firmó contrato de opción de compra venta con el ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO en fecha 21.02.2013 por ante la Notaría Pública de Pampatar, bajo el Nº 29, Tomo 28. - Que su mandante ofreció vender y el ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO ofreció comprar un inmueble propiedad de su representado constituido por un área de terreno que mide aproximadamente CIENTO TREINTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO DECÍMETROS CUADRADOS (139,25 Mts2) con un área de construcción de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SEIS DECÍMETROS CUADRADOS (86,56 Mts2), ubicado en la calle La Pullita cruce con segunda transversal en el sector La Pullita del caserío Espinoza de la población de Guacuco, casa Nº 7, Municipio Arismendi de este Estado, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: casa Nº 8; SUR: camineria interna; ESTE: área de estacionamiento; y OESTE: casa Nº 5. - Que dicho inmueble le pertenece a su representado según documento protocolizado en fecha 17 de mayo de 2007, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo de este Estado, bajo el Nº 37, folios 236 al 244, Tomo Décimo, protocolo Primero, Segundo Trimestre del 2007. - Que el precio de venta fijado de mutuo acuerdo fue la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.850.000,00), suma ésta de la cual su mandante recibió en calidad de arras el monto de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.290.000,00), tal como consta de la copia del cheque girado contra el Banco Bicentenario, Nº 07580015, cuenta corriente Nº 01750433900071383278, a nombre de ARMANDO PEREZ. - Que la vigencia del referido contrato de opción de compra venta sería de noventa (90) días continuos con una prorroga única de treinta (30) días más contados a partir del otorgamiento del citado documento, es decir, a partir del 21 de febrero de 2013. (Cláusula Tercera). - Que su mandante se comprometió a suministrar las solvencias y demás documentos requeridos para la protocolización del documento definitivo de venta y a su vez el oferente comprador asumió obligaciones inherentes a la compra venta que corren por su cuenta tal como lo acordaron en la cláusula noventa del mencionado contrato. - Que al iniciar su mandante con todas las gestiones necesarias para cumplir su obligación tal como lo manifestó en el documento por él suscrito, se encontró con una traba no imputable ni a él ni a su comprador, la existencia de Decreto Nº 1.578, Gaceta Oficial Nº 33726, de fecha 27.05.87, ratificada mediante decreto Nº 483, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25.05.97, emanado del Ejecutivo Nacional a través de sus órganos competentes que involucraba a su propiedad e impedía la venta de la misma, de todos conocidos, lo cual constituía hecho público y notorio y afectaba a todo un conjunto ubicado en la zona donde se encuentra ubicada la propiedad de su representado, sin embargo esto no imposibilitó que se siguieran haciendo las gestiones necesarias, es así que su mandante en su afán de cumplir su obligación, obtuvo solvencia de agua, ficha catastral, impuestos municipales mantiene su RIF actualizado. - Que su mandante ante la noticia que desconocía por completo relacionada con el impedimento que pesaba sobre su propiedad de disponer de ella libremente, inició una serie de gestiones, en primer lugar se dirigió al Ministerio del Ambiente, en fecha 06.05.2013, solicitando información sobre las condiciones de uso y desarrollo del inmueble de su propiedad, cuestión ésta que resultó infructuosa, toda vez que a la fecha no había recibido respuesta alguna, posteriormente en fecha 06.06.13 solicitó autorización para vender al Instituto Nacional de Tierras del estado Nueva Esparta (INTI), ya que estos supuestamente eran los encargados de solventar con esa autorización la problemática en la cual estaba envuelto el inmueble, de esto tampoco se recibió respuesta alguna. - Que igualmente realizó gestiones ante el Ministerio del Poder Popular para el Ambiente, cuya respuesta consignó marcada “I” de fecha 24.05.13 suscrita por la Licenciada YAMILEX COROMOTO MILLAN PINO, en su condición de Directora Estadal Ambiental Nueva Esparta, oficio Nº 000761, le informa a su mandante la ubicación del inmueble de su propiedad, las coordenadas UTM e igualmente le señala que el terreno se encontraba en área rural de desarrollo integrado (ARDI) declarada así mediante decreto Nº 1.578, Gaceta Oficial Nº 33726, de fecha 27.05.87, ratificada mediante decreto Nº 483, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25.05.97, sugiriéndole dirigirse al Ministerio del Poder Popular para la Agricultura y Tierras y en el mismo oficio se aclara que el oficio no puede ser considerado como PERMISO y AUTORIZACIÓN para realizar ninguna actividad. - Que la intención y voluntad de su representado de materializar la venta pautada con el ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO, se mantuvo durante todo el tiempo de vigencia de la opción de compra venta suscrita entre las partes, todo lo cual se demostraba de las múltiples gestiones realizadas ante la falta de respuesta de los organismos encargados y el hecho de la prohibición existente providenciada por órgano superior, su mandante en fecha 24.05.13 hizo formal entrega personalmente al ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO de documento privado denominado CONVENIO mediante el cual ambas partes reconocieron la relación contractual e igualmente reconocieron el impedimento existente. - Que el ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO, se encontraba ocupando el inmueble conjuntamente con su familia desde el mes de diciembre de 2012, es decir, mucho antes de suscribir la citada opción, sin que haya cancelado desde entonces cantidad alguna por la ocupación y sin haber logrado materializar la venta por causas ajenas a su mandante, lo cual denota la voluntad inequívoca de su mandante por llevar a cabo con toda seriedad y como un buen padre de familia la venta pactada, la cual hoy día se ve frustrada y sin posibilidades de realizarse, llevándolo una vez más a actuar de forma consiente y responsable, haciendo el ofrecimiento más viable para ambos. Por su parte, el ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO asistido por la abogada CARMEN BETANCOURT TANG, en la oportunidad correspondiente procedió a dar contestación a la demanda señalando, lo siguiente: - Que era cierto que el ciudadano ARMANDO PEREZ FLORES es propietario de un inmueble distinguido como casa Nº 7, edificada sobre una superficie de terreno que forma parte del Conjunto Residencial Villas Estrella Marina, ubicado en la calle La Pullita, cruce con segunda transversal en el sector La Pullita del caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio Arismendi del estado Nueva Esparta. - Que era cierto que el ciudadano ARMANDO PEREZ FLORES, en su carácter de propietario del inmueble antes identificado, celebró con él un contrato de opción de compra venta en fecha 21 de febrero de 2013, por ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta el cual quedó anotado bajo el Nº 29, Tomo 28, y que el mencionado ciudadano ARMANDO PEREZ FLORES ofreció venderle y él aceptó comprar, el inmueble de su propiedad, distinguido como casa Nº 7, ubicado en el conjunto Residencial Villas Estrella Marina, constituido por una parcela de terreno de aproximadamente CIENTO TREINTA Y NUEVE METROS CUADRADOS con VEINTICINCO DECÍMETROS CUADRADOS (139,25 mst2) y un área de construcción de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SEIS DECÍMETROS CUADRADOS (86,56 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: casa Nº 8; SUR: camineria interna; ESTE: área de estacionamiento; y OESTE: casa Nº 5 y que le pertenece al ciudadano ARMANDO PEREZ según documento protocolizado en fecha 17 de mayo de 2007, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo de este Estado, bajo el Nº 37, folios 236 al 244, Tomo Décimo, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del 2007. - Que era cierto que el precio de venta del inmueble fijado de mutuo acuerdo fue la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.850.000,00) de los cuales entregó en calidad de inicial, la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.290.000,00) que el vendedor denominó arras. - Que era cierto que la vigencia de la referida opción de compra venta era de noventa (90) días continuos con una prorroga única de treinta (30) días más contados a partir del 21 de febrero de 2013. - Que no era cierto y por eso rechazaba y contradecía el dicho del demandante cuando dice que al iniciar las gestiones necesarias para cumplir su obligación se había encontrado con una traba no imputable ni a el ni a su comprador, la existencia del decreto 1.578, Gaceta Oficinal Nº 33.726 de fecha 27.05.87, ratificada mediante decreto Nº 483, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 28.05.97 y es contradictorio que luego pretendiera alegarlo como algo que le es favorable, ya que el hecho de que el vendedor no se hubiese percatado de la existencia de una posible traba que pudiera afectar al inmueble antes de dar en venta el mismo, constituía un hecho culposo para el vendedor, y así el mismo lo reconocía en su demanda cuando señalaba expresamente que la existencia del Decreto que afectaba los inmuebles de la zona constituía un hecho público y notorio, por lo tanto él sabía de la problemática existente y si el no tener certeza de que su inmueble pudiera estar afectado o no por el acto administrativo a que se refería el Decreto 1578 antes citado, debió solicitar la autorización al Instituto Nacional de Tierras, INTI, antes de proceder a la venta del inmueble y no esperar hasta el momento en que procediera a introducir el documento de compara venta en el Registro, que es cuando le solicitan la constancia al INTI del uso de las tierras, para poder procesar el documento y es cuando se enteran de que existía un problema con el inmueble para materializar la venta, siendo entonces cuando el propietario vendedor, procede a realizar los trámites necesarios para determinar la situación en que se encontraba el inmueble. - Que esta acción culposa y negligente de la parte actora no podía ser trasladada a su persona como comprador, pues él adquirió de buena fe y realizó todos los trámites en forma diligente y oportuna, tramitó y obtuvo el crédito hipotecario dentro del plazo convenido y el demandante a sabiendas de que la protocolización del documento de venta no se podía realizar por causas que se fuesen imputables a su persona, le ocasiona un perjuicio irreparable, con la excusa de que el no sabía que no podía vender, así incumplir con el contrato de opción de compra venta alegando en su favor su propia torpeza “nemo auditur propriam turpitudinem allegans, con la sola intención de obtener un precio mayor por el inmueble. - Que aunque fuera cierto que el vendedor para la fecha de vencimiento de la opción no podía cumplir con su obligación de vender porque un hecho extraño a él se lo impedía, ese obstáculo no era posterior al surgimiento de la obligación, es decir no constituye una causa sobrevenida e imprevisible, que surgió con posterioridad al nacimiento de la relación contractual, era un hecho cierto y solo resultó sorpresivo para el vendedor por que él no realizó las diligencias necesarias para prevenir cualquier circunstancia que pudiera impedirle la realización de la venta, mientras estuviera vigente la limitación impuesta por el acto administrativo que lo afectó, si bien era cierto que el vendedor no podía vender, no era menos cierto que el comprador no podía comprar, hasta tanto cesara tal impedimento y también era un hecho público que este evento ocurriría, pues lo habitantes del sector tenían 3 años presionando al INTI para que les devolviera las viviendas afectadas por el acto administrativo de fecha 23 de mayo de 2010 que declaró tierras ociosas e incultas a varias comunidades de los Municipios Maneiro y Arismendi, incursas en la zona denominada como Área Rural de Desarrollo Integral (ARDI). - Que no era cierto, por eso lo rechazaba y contradecía en toda y cada una de sus partes que el demandante hubiese realizado en forma oportuna todos los trámites necesarios para obtener un permiso de venta del inmueble, pues él mismo manifiesta en su demanda que fue en fecha 6 de mayo de 2013, es decir luego de haber transcurrido 2 meses y 16 días de la vigencia de la opción, cuando el demandante por solicitud que le hiciera conforme a lo solicitado por la Oficina Subalterna de Registro al momento en que presentó el documento de venta, se dirigió al Ministerio del Ambiente a solicitar información sobre las condiciones de uso y desarrollo del inmueble de su propiedad y luego de recibir respuesta, en fecha 24 de mayo de 2013, donde se le indicaba las coordenadas UTM del inmueble, le manifestaron que el mismo se encontraba en el ARDI y debía dirigirse al Ministerio del Poder Popular para la Agricultura y Tierras por ser este el organismo rector del área, es cuando se dirige al INTI del estado Nueva Esparta una solicitud de autorización para vender fechado 6 de junio de 2013. - Que no era cierto, por eso lo rechazaba y contradecía que él haya aceptado convenio alguno para dar por terminado el contrato, según consta en documento privado de fecha 24 de mayo de 2013 pues el citado documento en su cláusula segunda lo que se acordó era que en virtud de que el inmueble había sido declarado como integrante del ARDI no podía procederse a la ejecución de la opción de compra, hasta tanto se produjera la autorización correspondiente por parte del Ministerio de Agricultura y Tierras, INTI. - Que no era cierto, por eso lo rechazaba y contradecía en toda y cada una de sus partes que adeudara cantidad alguna por concepto de canon de arrendamiento y ocupación del inmueble objeto de esta controversia ya que la negociación de compra venta se realizó incluso antes de la celebración de la opción de compra mediante convenio privado suscrito por las partes en fecha 29 de diciembre de 2012 cuando se le hizo la entrega del inmueble y se acordó firmar el documento de opción de compra venta por notaría, ya que esto constituía un requisito para que pudiera solicitar un crédito bancario para pagar el precio convenido. - Que rechazaba y contradecía en toda y cada una de sus partes por no ser cierto lo dicho por el actor, que la venta del inmueble no se podía realizar y que el inconveniente que existía para perfeccionar la venta del inmueble, no era de modo alguno subsanable, puesto que era público y notorio que la comunidad de propietarios de los inmuebles ubicados en el valle de Atamo, estaban realizando trámites tendientes a resolver la situación de los terrenos comprendidos en el llamado ARDI (Área Rural de Desarrollo Integral) y la solución del conflicto estaba a punto de suceder, por una parte, y por la otra, tenía el crédito aprobado para pagar el precio de la venta, tenía el documento de venta otorgado por el Banco para introducirlo en el Registro tan pronto se permitiera hacerlo, por lo tanto no existía bajo ningún concepto posible, incumplimiento de su parte, pues como comprador dio pleno cumplimiento a todas sus obligaciones en tiempo hábil como lo demostraría a lo largo de este juicio. - Que rechazaba y contradecía la estimación de la demanda propuesta por la parte actora y solicitaba al Tribunal que la misma se estimara en la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.560.000,00) o su equivalente en Unidades Tributarias. - Que rechazaba y contradecía en los términos que había expresado, la temeraria y absurda demanda intentada en su contra por el ciudadano ARMANDO PEREZ FLORES por resolución de contrato de opción de compra venta por ser falso los argumentos esgrimidos, fundamentados en la mala fe y el ventajismo del propietario vendedor de pretender obtener un mayor beneficio por la venta del inmueble, en virtud de la revalorización del sector al suspender los efectos del acta administrativo que lo afectó en perjuicio suyo y de su familia, que procuraron adquirir de buena fe el inmueble. DE LA CALIFICACIÓN JURÍDICA RESPECTO DE LAS AFIRMACIONES DE LOS HECHOS EN QUE FUE SUSTENTADA LA PRETENSIÓN.- Existe la posibilidad que tiene el juez de calificar la pretensión, inclusive, en forma distinta a la realizada por el actor en su libelo. Al respecto, la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 16 de diciembre de 2009, Nro.808, con ponencia de la Dra. YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOSA, estableció: “…En ese sentido, queda claro, que esos límites a los cuales está atado el juez, se refieren a los hechos alegados por las partes oportunamente, más no así respecto a las cuestiones de derecho, toda vez que el juez puede y debe, de oficio, emplear las normas jurídicas que resulten aplicables a los hechos alegados y probados, aun cuando no hayan sido invocados por las partes oportunamente. En efecto, ha sido criterio de esta Sala que la calificación jurídica realizada por el juez respecto de las afirmaciones de los hechos en que fue sustentada la pretensión, es un asunto de derecho que no es susceptible de ser atacado por el vicio de incongruencia, toda vez, que en virtud de la aplicación del principio iura novit curia, EL JUEZ DEBE APLICAR EL DERECHO A LOS HECHOS ALEGADOS Y PROBADOS POR LAS PARTES. Al respecto esta Sala en sentencia de fecha 24 de abril de 1998 en el juicio de José Israel González Torres c/ Fábrica de Vidrios Los Andes C.A., estableció respecto al vicio de incongruencia del fallo y la calificación jurídica que efectúa el sentenciador sobre la demanda, lo siguiente: “...Ahora bien, por su función jurisdiccional y por la finalidad del proceso civil, la actividad del juez es esencialmente declarativa. En consecuencia, se puede decir, que la cuestión de hecho corresponde a las partes, pero la cuestión de derecho corresponde al poder decisorio del juez. En relación con este principio la Sala ha dicho que: “...conforme al principio admitido “iura novit curia” los jueces pueden si no suplir hechos no alegados por éstos, sí elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, pues ello se contrae su deber jurisdiccional: Aplicar el derecho, alegado o no por las partes, a los hechos que sí lo deben ser siempre por éstos” (Sentencia de fecha 30 de abril de 1969 G.F. Nº 64. Pag. 474). Por tanto, se puede concluir que no existe incongruencia cuando el juez presenta la cuestión de derecho en forma distinta a como ella fue presentada por las partes, cambiando las calificaciones que éstas hayan dado, o haciendo apreciaciones o argumentos legales, que son producto de su manera de ver el problema sometido a su consideración...”. Asimismo, esta Sala en sentencia N° 261, de fecha 10 de agosto de 2001, caso: Rafael Enrique Bonilla Gutiérrez contra Manuel Rodrigo Bernal, expediente Nº 01-252, se pronunció respecto a la relevancia en la calificación jurídica que efectúan las partes respecto a su pretensión, en los siguientes términos: “…Este argumento pone de manifiesto el desacuerdo del recurrente con la calificación jurídica hecha por el juez respecto de las afirmaciones de hecho en que fue sustentada la pretensión de cobro. Al respecto, cabe precisar que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, constituye una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil, en aplicación del cual el juez está sujeto a lo alegado y probado por las partes, esto es, a las afirmaciones de hechos en que fue sustentada la pretensión, mas no respecto de la calificación jurídica que de ellos hizo la parte, pues conforme al principio iura novit curia, que también caracteriza el procedimiento civil, el juez conoce el derecho, por lo que en su interpretación y aplicación no está atado a lo alegado por las partes…”. (Subrayado de la Sala) Es decir, que de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el juez debe atarse a los planteamientos fácticos realizados por las partes y a los alegatos de la pretensión procesal, no obstante respecto al derecho que resulte aplicable rige el principio iura novit curia, es decir, el juez conoce el derecho y por tanto aplicará las normas pertinentes, hayan sido éstas invocadas o no por las partes. De lo anterior se deduce que, si el demandante alega unos hechos y los califica incorrectamente, puede el sentenciador, en virtud del principio iura novit curia, corregir la calificación realizada por la parte; y tal calificación hecha por el juez puede ser atacada por medio de una denuncia por infracción de ley…”. (Resaltado de este fallo). En el caso de autos, el actor sustentó su pretensión (resolución de contrato) en base a las siguientes afirmaciones de hechos: - Que al iniciar su mandante con todas las gestiones necesarias para cumplir su obligación tal como lo manifestó en el documento por él suscrito, se encontró con una traba no imputable ni a él ni a su comprador, la existencia de Decreto Nº 1.578, Gaceta Oficial Nº 33726, de fecha 27.05.87, ratificada mediante decreto Nº 483, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25.05.97, emanado del Ejecutivo Nacional a través de sus órganos competentes que involucraba a su propiedad e impedía la venta de la misma, de todos conocidos, lo cual constituía hecho público y notorio y afectaba a todo un conjunto ubicado en la zona donde se encuentra ubicada la propiedad de su representado, sin embargo esto no imposibilitó que se siguieran haciendo las gestiones necesarias, es así que su mandante en su afán de cumplir su obligación, obtuvo solvencia de agua, ficha catastral, impuestos municipales mantiene su RIF actualizado. - Que su mandante ante la noticia que desconocía por completo relacionada con el impedimento que pesaba sobre su propiedad de disponer de ella libremente, inició una serie de gestiones, en primer lugar se dirigió al Ministerio del Ambiente, en fecha 06.05.2013, solicitando información sobre las condiciones de uso y desarrollo del inmueble de su propiedad, cuestión ésta que resultó infructuosa, toda vez que a la fecha no había recibido respuesta alguna, posteriormente en fecha 06.06.13 solicitó autorización para vender al Instituto Nacional de Tierras del estado Nueva Esparta (INTI), ya que estos supuestamente eran los encargados de solventar con esa autorización la problemática en la cual estaba envuelto el inmueble, de esto tampoco se recibió respuesta alguna. - Que igualmente realizó gestiones ante el Ministerio del Poder Popular para el Ambiente, cuya respuesta consignó marcada “I” de fecha 24.05.13 suscrita por la Licenciada YAMILEX COROMOTO MILLAN PINO, en su condición de Directora Estadal Ambiental Nueva Esparta, oficio Nº 000761, le informa a su mandante la ubicación del inmueble de su propiedad, las coordenadas UTM e igualmente le señala que el terreno se encontraba en área rural de desarrollo integrado (ARDI) declarada así mediante decreto Nº 1.578, Gaceta Oficial Nº 33726, de fecha 27.05.87, ratificada mediante decreto Nº 483, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25.05.97, sugiriéndole dirigirse al Ministerio del Poder Popular para la Agricultura y Tierras y en el mismo oficio se aclara que el oficio no puede ser considerado como PERMISO y AUTORIZACIÓN para realizar ninguna actividad. En base a las afirmaciones de hechos anteriormente resaltadas, el actor pretende a través de la acción interpuesta, que el tribunal declare la resolución del contrato de opción de compra venta celebrado con el ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO en fecha 21.02.2013 por ante la Notaría Pública de Pampatar, bajo el Nº 29, Tomo 28, y para tal fin alegó: “Que al iniciar su mandante con todas las gestiones necesarias para cumplir su obligación tal como lo manifestó en el documento por él suscrito, se encontró con una traba no imputable ni a él ni a su comprador, la existencia de Decreto Nº 1.578, Gaceta Oficial Nº 33726, de fecha 27.05.87, ratificada mediante decreto Nº 483, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25.05.97, emanado del Ejecutivo Nacional a través de sus órganos competentes que involucraba a su propiedad e impedía la venta de la misma,...”, al decir del propio actor, el contrato no se ejecutó debido a “una traba no imputable ni a él ni a su comprador…”, es decir, el actor fundamenta su pretensión no en el incumplimiento culposo de la obligación por parte del demandado sino en la existencia del Decreto Nº 1.578, publicado en la Gaceta Oficial Nº 33726, de fecha 27.05.87, ratificado mediante el decreto Nº 483, publicado en la Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25.05.97, emanado del Ejecutivo Nacional y ejecutado a través de sus órganos competentes que involucraba a su propiedad, y según lo alegado, impedía la venta de la misma. Se dice “acción resolutoria”, como el derecho o facultad que tiene cualquiera de las partes contratantes, para invocar la prestación de la actividad jurisdiccional a objeto de que el Estado declare la terminación del contrato definitivamente incumplido, puesto que no puede válidamente alguna de ellas imponer la fuerza privada frente al derecho infringido o violado. Lo anteriormente patentado, a juicio de esta juzgadora, determina que la calificación de la pretensión hecha por el actor es incorrecta toda vez que para que la acción resolutoria proceda es necesario que ocurra, entre otras condiciones, el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes. Así, cuando el actor fundamenta su pretensión no el incumplimiento culposo del deudor sino en la existencia de una norma que prohibía la celebración de la negociación atacada por este medio, es indudable que los hechos narrados por el actor en su libelo están encausados a provocar la nulidad del contrato, no por un hecho sobrevenido, sino por haber nacido imperfecto, es decir, con vicios que afectaron los elementos esenciales, específicamente la causa. En consecuencia, en fuerza de las precedentes consideraciones, este tribunal, con base a las afirmaciones de hechos antes analizadas, califica la pretensión del actor como una ACCIÓN DE NULIDAD DE CONTRATO POR AUSENCIA DE CAUSA. Y así se decide. PRUEBAS APORTADAS.- Las pruebas producidas en juicio deben ser valoradas íntegramente y no de manera parcial, porque de lo contrario podría conllevar a la violación de las garantías constitucionales referidas al derecho a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva, en este sentido el juez debe determinar el valor probatorio de la prueba que lo constituye la fuerza o mérito de los argumentos o las razones que en ella encuentra el juez para la formación de su convencimiento (pertinencia e idoneidad), por una parte, y por la otra, la fuerza probatoria que consiste en el vínculo o la situación jurídica que se deriva de ella y que obliga a los intervinientes del propio acto y/o a los terceros, y que puede ser determinante o no en la resolución del conflicto planteado. PRUEBAS APORTADAS POR LA ACTORA-RECONVENIDA.- CONJUNTAMENTE CON EL ESCRITO LIBELAR.- 1.- Copia fotostática de documento inicialmente autenticado en fecha 27.02.2007, por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, anotado bajo el Nro. 07, Tomo 47, solo en lo que respecta a la firma de Sandra Lissett Castro de Estruve actuando en representación del Banco Sofitasa, Banco Universal, C.A:, y posteriormente protocolizado en fecha 17.05.2007 ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo del estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro.37, folios 236 al 244, Protocolo Primero, Tomo Décimo, Segundo trimestre de ese año, (f.7 al 14), de donde se infiere que el ciudadano CÉSAR MIGUEL FERNÁNDEZ GUTIERREZ actuando en su carácter de presidente de la compañía NUESTRA INVERSIÓN, C.A., dio en venta al ciudadano ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES, un inmueble constituido por una vivienda distinguida como casa Nº 07, edificada sobre una superficie de terreno, destinada a vivienda principal, ubicada en el Conjunto Residencial Villas Estrella Marina, calle La Pullita cruce con Segunda Transversal, sector La Pullita del caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio Arismendi del estado Nueva Esparta, con número catastral 16-02, cuyos linderos, medidas y determinaciones constan conforme al documento de condominio Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo de este Estado, el día 26 de mayo de 2006, bajo el Nº 18, folios 90 al 103, Tomo 18, Protocolo Primero, Segundo Trimestre, habiéndose protocolizado una aclaratoria del mismo por ante la referida Oficina en fecha 31 de agosto de 2006, anotado bajo el Nº 5, folios 65 al 68, Protocolo Primero, Tomo 11, Tercer Trimestre; cuyo inmueble comprende un área de terreno de CIENTO TREINTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO DECÍMETROS CUADRADOS (139,25 mts2) con un área de construcción de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SEIS DECÍMETROS CUADRADOS (86,56 M2), sus linderos: NORTE: casa Nº 8; SUR: camineria interna; ESTE: área de estacionamiento; OESTE: casa Nº 5; que le corresponde el 8,78% sobre el 100% de los gastos comunes del Conjunto Residencial. Que le pertenece según documento protocolizado en al mencionada Oficina de Registro en fecha 27 de enero de 2006, bajo el Nº. 40, folios 217 al 220, Protocolo Primero, Tomo 4, Primer Trimestre y de fecha 2 de marzo de 2006, bajo el Nº 23, folios 131 al 134, Protocolo Primero; que el precio fue establecido en CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.120.000.000,00), el cual canceló en parte con crédito hipotecario otorgado por el Banco Sofitasa, Banco Universal, C.A.; que el préstamo a interés fue otorgado por el referido banco en la cantidad de SESENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.69.500.000,00) con el fin de adquirir el inmueble antes descrito, el cual se obligó devolver en un plazo de veinte (20) años contados a partir de la fecha de protocolización del presente documento mediante el pago de SESENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.69.500.000,00) en Doscientas Cuarenta (240) cuotas, financiadas, variables, mensuales y consecutivas, equivalente a SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS TREINTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs.639.232,57) a la tasa del 9,31%) anual; que se constituyó hipoteca de primer grado hasta por la cantidad de CIENTO TREINTA Y NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.139.000.000,00) sobre el bien que adquirió en la primera parte de este documento constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, destinada a vivienda principal, que es objeto de la venta. Por cuanto el referido medio probatorio no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora lo tiene como fidedigno y le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar el derecho de propiedad del ciudadano ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES sobre el inmueble antes identificado. Y así se decide. 2.- Original de documento autenticado en fecha 21.02.2013 por ante la Notaría Pública de Pampatar, anotado bajo el Nro.29, Tomo 28, (f.15 al 21), de donde se infiere que entre el ciudadano ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES, quien en lo sucesivo y a los efectos de este contrato se denominaría EL PROMITENTE VENDEDOR, por una parte, y por la otra, el ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO, en lo sucesivo se denominaría EL PROMITENTE COMPRADOR, convinieron en celebrar el presente contrato de opción de compra-venta, mediante el cual el promitente vendedor se comprometió a vender y el promitente comprador a comprar siempre y cuando se cumplieran con las condiciones y el plazo contenidos en esta escritura, un inmueble constituido por una vivienda distinguida como casa Nº 7, edificada sobre una superficie de terreno que forma parte del Conjunto Residencial Villas Estrella Marina, ubicado en la calle Pullita cruce con segunda transversal en el sector denominado La Pullita del caserío Espinoza de la población de Guacuco, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado, con un área de terreno de CIENTO TREINTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO DECÍMETROS CUADRADOS (139,25mts2) y un área de construcción de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SEIS DECÍMETROS CUADRADOS (86,56mts2), comprendido dentro los siguientes linderos: NORTE: casa Nº 8; SUR: camineria interna; ESTE: área de estacionamiento; OESTE: casa Nº 5; que el precio convenido lo fue la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.850.000,00), del cual el promitente vendedor declara haber recibido con anterioridad a este acto, de manos del promitente comprador la suma de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (290.000,00) mediante cheque Nº 07580015 del banco Bicentenario, la cual sería imputada al precio de venta en el caso que efectivamente se procediera a la protocolización del documento definitivo de compraventa, el saldo restante de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.560.000,00) pagaderos por el promitente comprador dentro del plazo establecido en la cláusula siguiente, mediante crédito hipotecario otorgado por una entidad financiera del país y de acuerdo a las leyes vigentes en la materia; que el plazo de esta operación es de noventa (90) días continuos, con una única y exclusiva prórroga de treinta (30) días continuos, siguientes a la fecha de autenticación del presente documento; que como cláusula penal se estableció que si el promitente comprador desistiere de la operación, no se presentare el acto de protocolización o si aprobado el crédito por el banco no ocurre el pago se consideraría resuelto el presente contrato sin necesidad de pronunciamiento judicial alguno y tendría derecho el promitente vendedor a retener de la suma de dinero recibida el monto de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.145.000,00) como indemnización convencional y única por concepto de daños y perjuicios, los cuales no deberían ser demostrados en ningún caso debiendo restituir el saldo restante a el promitente comprador dentro del lapso de 5 días luego de vencido el término de este contrato y si el desistimiento, la falta de concurrencia al acto de protocolización o incumplimiento ocurriese por parte del promitente vendedor, éste deberá reintegrar a el promitente comprador la suma entregada en concepto de arras, es decir, DOSCIENTOS NOVENTE MIL BOLÍVARES (Bs.290.000,00) y además la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.145.000,00) como pago de indemnización convencional y única por concepto de daños y perjuicios, los cuales de igual manera no deberán ser demostrados en ningún caso, todo ello sin necesidad de pronunciamiento judicial alguno, dentro del lapso de cinco días luego de vencido el término previsto. Por cuanto el referido medio probatorio no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora lo tiene como fidedigno y le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar la negociación cuestionada y atacada por este medio.Y así se decide. 3.- Original de constancia de solvencia emitida en fecha 25.07.2013 por la empresa HIDROCARIBE, (f.22), mediante la cual hace constar que el inmueble ubicado en la vía Guacuco, casas Vac. Estrella Marina propiedad de VERONICA HERNANDEZ (450m3) registrado en su base de datos con el Número de identificación catastral 000100824008, se encuentra solvente con respecto al pago por servicio de agua potable y saneamiento. Por cuanto el referido medio probatorio no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo tiene fidedigno y le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Asimismo, el anterior medio probatorio constituye un documento administrativo que cumple una doble función (de constancia y de comunicación) y produce efectos contra terceros, y que por tener la firma de un funcionario administrativo autorizado está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en este sentido, esta juzgadora le atribuye fuerza probatoria, sólo en lo que respecta a la situación jurídica que se deriva de él, de conformidad con el establecido en los artículos 7 y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto debe considerarse cierto hasta prueba en contrario. Y así se decide.- 4.- Original de certificado de solvencia emitido bajo el Nº. 2013-2040 en fecha 29.07.2013 por la Alcaldía del Municipio Arismendi, Estado Nueva Esparta, (f.23), mediante el cual se hizo constar que el ciudadano ARMANDO PEREZ nada adeudaba a esa administración por concepto de propiedad inmobiliaria hasta el cuarto trimestre del años 2013, correspondiente a un inmueble situado en el Conj. Resd. Villas Estrella Marina, Playa Guacuco vivienda Nº 07, catastrado con el Nº 019493. Por cuanto el referido medio probatorio no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo tiene fidedigno y le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Asimismo, el anterior medio probatorio constituye un documento administrativo que cumple una doble función (de constancia y de comunicación) y produce efectos contra terceros, y que por tener la firma de un funcionario administrativo autorizado está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en este sentido, esta juzgadora le atribuye fuerza probatoria, sólo en lo que respecta a la situación jurídica que se deriva de él, de conformidad con el establecido en los artículos 7 y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto debe considerarse cierto hasta prueba en contrario. Y así se decide.- 5.- Original de recibo Nro.36921 emitido en fecha 29.07.2013 por la Alcaldía del Municipio Arismendi, (f.24), de donde se extrae que el contribuyente ARMANDO PEREZ FLORES canceló la suma de Bs.26,75 por concepto de pago de solvencia # 019493. Por cuanto el referido medio probatorio no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo tiene fidedigno y le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Asimismo, el anterior medio probatorio constituye un documento administrativo que cumple una doble función (de constancia y de comunicación) y produce efectos contra terceros, y que por tener la firma de un funcionario administrativo autorizado está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en este sentido, esta juzgadora le atribuye fuerza probatoria, sólo en lo que respecta a la situación jurídica que se deriva de él, de conformidad con el establecido en los artículos 7 y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto debe considerarse cierto hasta prueba en contrario. Y así se decide.- 6.- Copia fotostática de recibo Nro.23516 emitido en fecha 09.01.2013 por la Alcaldía del Municipio Arismendi, (f.25) de donde se extrae que el contribuyente ARMANDO PEREZ FLORES, canceló la suma de Bs.344,02 por concepto de pago de impuesto correspondiente al año 2013 por propiedad inmobiliaria. Por cuanto el referido medio probatorio no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo tiene fidedigno y le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Asimismo, el anterior medio probatorio constituye un documento administrativo que cumple una doble función (de constancia y de comunicación) y produce efectos contra terceros, y que por tener la firma de un funcionario administrativo autorizado está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en este sentido, esta juzgadora le atribuye fuerza probatoria, sólo en lo que respecta a la situación jurídica que se deriva de él, de conformidad con el establecido en los artículos 7 y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto debe considerarse cierto hasta prueba en contrario. Y así se decide.- 7.- Copia fotostática de ficha de inscripción catastral expedida en fecha 9.01.2013 por la Alcaldía del Municipio Arismendi, Jefatura de Catastro, (f.26) de donde se infiere que fue inscrita ante esa oficina el inmueble con número de registro 37, folios 236 al 244, Tomo 10º, Segundo trimestre, de fecha 17.05.2007, Protocolo 1ero., con un área de 139,25mts2, ubicado en el caserío Espinoza, Guacuco, casa Nº 7, Municipio Arismendi y que el mismo quedó inscrito bajo el Nº 019493. Por cuanto el referido medio probatorio no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo tiene fidedigno y le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Asimismo, el anterior medio probatorio constituye un documento administrativo que cumple una doble función (de constancia y de comunicación) y produce efectos contra terceros, y que por tener la firma de un funcionario administrativo autorizado está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en este sentido, esta juzgadora le atribuye fuerza probatoria, sólo en lo que respecta a la situación jurídica que se deriva de él, de conformidad con el establecido en los artículos 7 y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto debe considerarse cierto hasta prueba en contrario. Y así se decide.- 8.- Copia fotostática de comunicación suscrita en mayo del 2013 por ARMANDO PEREZ, dirigida al MINISTERIO DE AMBIENTE, Lic. Yamilet Millán, anexa plano (f.27 y 28) -cuya firma ilegible aparece en original-, mediante la cual solicita las condiciones de uso y desarrollo de una parcela ubicada en la calle La Pullita, La Sabana de Guacuco, Municipio Arismendi. Adicionalmente se observa en su parte final, copia de sello húmero que se lee: MINAMB – Nueva Esparta. RECIBIDO. Fecha 06/05/2013. Número 0976-T, firma ilegible. Hora 2:45p.m. La anterior copia fotostática de la carta misiva presentada por la parte demandante actora, es un documento privado simple, pues no es reconocido ni se tiene como legalmente reconocido, por tanto dicha carta no tiene valor probatorio conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de la copia simple de un documento privado no reconocido. Y así se decide. 9.- Original de comunicación suscrita en fecha 05.06.2013 por el ciudadano ARMANDO PEREZ FLORES, dirigida a la Dirección Regional del Instituto Nacional de Tierras (INTI) del estado Nueva Esparta, (f.29), mediante la cual solicita autorización para vender la vivienda distinguida como casa Nº 7 construida sobre una parcela de Ciento Treinta y Nueve metros cuadrados con Veinticinco centímetros cuadrados (139,25mts2), ubicada en el Conjunto Residencial Villas Estrella Marina, al ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO. Siendo recibida por la Oficina Regional Nueva Esparta del INTI a las 11:35 a.m., según consta de sello húmedo. Por cuanto el referido medio probatorio constituye un instrumento privado que no proviene de la parte contraria, lo que impide la aplicación de las disposiciones sobre tacha y reconocimiento de instrumentos privados, se le niega valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429, 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. 10.- Original del oficio Nº 000761 de fecha 24.05.2013 expedido por la licenciada YAMILEX COROMOTO MILLÁN PINO, en su condición de Directora Estada Ambiental Nueva Esparta, adscrita al Ministerio Popular para el Ambiente, dirigido al ciudadano ARMANDO PEREZ FFLORES, (f.30) mediante el cual de conformidad con el artículo 73 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativos en repuesta a su comunicación recibida en fecha 7.05.13 donde solicita las condiciones de uso y desarrollo de un terreno de su propiedad con una superficie de 139,25mts2 ubicado en el Conjunto Residencial Villas Estrella Marina, se le notifica que dicho terreno se encuentra en área Rural de Desarrollo Integral (ARDI) declarada mediante Decreto Nº 1.578, publicado en Gaceta Oficial Nº 33.726 de fecha 27.05.87 y ratificada en el Decreto Nº 483 que promulga el Plan de Ordenación del Territorio del Estado Nueva Esparta, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25-05.97, y en ese sentido le informa que debería dirigirse al Ministerio del Poder Popular para la Agricultura y Tierras por ser ese el órgano Rector del área. Por cuanto el referido medio probatorio no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo tiene fidedigno y le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Asimismo, el anterior medio probatorio constituye un documento administrativo que cumple una doble función (de constancia y de comunicación) y produce efectos contra terceros, y que por tener la firma de un funcionario administrativo autorizado está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en este sentido, esta juzgadora le atribuye fuerza probatoria, sólo en lo que respecta a la situación jurídica que se deriva de él, de conformidad con el establecido en los artículos 7 y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto debe considerarse cierto hasta prueba en contrario. Y así se decide.- 11.- Original de documento privado visado por la abogada XIOMARA ANTUNEZ CÁCERES, y se observa una firma ilegible en su parte final, (f.31) cuyo contenido se extra que ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES el promitente vendedor y ALDO NEY GARRIDO CASTRO, promitente comprador, se ha convenido en celebrar la presente aclaratoria, con el fin de que ambas partes suscribieron un contrato de opción de compra por ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 21 de febrero de 2013, cuyo objeto es un inmueble propiedad del promitente vendedor constituido por una vivienda distinguida como casa Nº 7, edificada sobre una superficie de terreno que forma parte del Conjunto Residencial Villas Estrella Marina, considerando este documento como parte integrante de la citada opción de compra, que ambas partes reconocía que a tenor de oficio Nº 000761 de fecha 24 de mayo de 2013 emanado de la Dirección Estadal Ambiental Nueva Esparta, el inmueble fue declarado como integrante del Área Rural de Desarrollo Integrado (ARDI), y por esa razón no puede procederse a la ejecución de la citada opción de compra, hasta tanto se produjera la autorización correspondiente por parte del Ministerio del Poder Popular para la Agricultura y Tierras por ser éste el órgano rector del área; que para el evento o supuesto que se venciera la vigencia del contrato de opción de compra antes dicho, sin que se hubiere obtenido la autorización por parte de la autoridad competente para proceder a la venta del inmueble quedaba a elección de las partes mediante mutuo y amistoso acuerdo o bien prorrogar la vigencia de la opción de compra por el tiempo que considere prudente y necesario o en su defecto restituirse a favor de el promitente comprador la cantidad recibida en arras por el promitente vendedor como única y exclusiva compensación. Consta una firma ilegible y manuscrita que se lee “COMO RECIBO” Guacuco 24 de mayo de 2013. El referido medio probatorio no puede ser valorado como una aclaratoria o un documento que forma parte integral de la opción de compra atacada por este medio, toda vez que no hubo un consentimiento legítimamente manifestado por las partes contratantes, en consecuencia, se valora como una comunicación dirigida por la parte actora y recibida por la parte demandada tal como fue señalado en su contestación. Así, por cuanto no fue desconocido, negado ni tachado en la oportunidad procesal correspondiente, esta juzgadora le atribuye pleno valor probatorio con base al artículo 1.363 del Código Civil sólo para demostrar la recepción de dicha comunicación por parte del ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO. Y así se decide. 12.- Copia fotostática (f.181) de memorando, marcado con la letra “A”, emitido en fecha 13.02.2013 por el Sub-Gerente de Administración de Créditos del Banco Sofitasa, Banco Universal, C.A., Licda. MILAGROS ROA, para Agencia Porlamar (42) Gerente de Agencia, mediante el cual envían un documento de Borrador de Liberación del Crédito con recursos FAOV del cliente PEREZ FLORES, ARMANDO ENRIQUE, crédito Nº 940 el cual debe ser entregada al cliente a la brevedad posible y que agradecía comunicarse al 5107418-5107417 para informar la fecha de la firma en el registro. Por cuanto este medio probatorio consistente en un documento privado aportado en copia simple, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 00863 (Exp. 06206) de fecha 14.11.2006, así como en otras de más reciente data, estableció que la copia simple de un documento privado no puede configurar un documento reconocido, ni tenerse como un documento legalmente reconocido, ni menos es susceptible de ser valorado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario debe ser desechado como prueba por cuanto carece de valor probatorio. Y así se decide. 13.- Copia fotostática (f.182 y 183) de documento denominado “BORRADOR” mediante el cual la ciudadana ANA MARGARITA SALOMON MADRID, en su condición de apoderada especial del BANCO SOFITASA, BANCO UNIVERSAL, C.A., declara que por documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo de este Estado en fecha 17 de mayo de 2007, bajo el Nº 37, folios 236 al 244, Protocolo Primero, Tomo Décimo, Segundo Trimestre de ese año, su representada otorgó préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda por la cantidad de SESENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.69.500.000,00) lo que equivale a SESENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.69.500,00) conforme al valor de la moneda actual, al ciudadano ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES, quien para garantizar esta obligación constituyó hipoteca a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de primer grado hasta por la cantidad de CIENTO TREINTA Y NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (139.000.000,00), lo que equivale a CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL DE BOLÍVARES (139.000,00), sobre le inmueble distinguida en una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, destinada a vivienda principal, identificada con el Nº 07, edificada sobre una superficie de terreno propio, ubicada en el Conjunto Residencial Villas Estrella Marina, calle La Pullita cruce con Segunda transversal, sector La Pullita del Caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio Arismendi de este Estado; que el deudor hipotecario ha pagado a el operador financiero la totalidad del préstamo hipotecario a largo plazo para la adquisición de vivienda principal no quedando en consecuencia nada a deber por concepto de capital ni por intereses, en nombre de el acreedor institucional declaro canceladas todas las obligaciones a cargo de el deudor hipotecario por ende extinguida en todas sus partes la hipoteca legal de primer grado que grava el antedicho inmueble. Por cuanto este medio probatorio consistente en un documento privado aportado en copia simple, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 00863 (Exp. 06206) de fecha 14.11.2006, así como en otras de más reciente data, estableció que la copia simple de un documento privado no puede configurar un documento reconocido, ni tenerse como un documento legalmente reconocido, ni menos es susceptible de ser valorado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario debe ser desechado como prueba por cuanto carece de valor probatorio. Y así se decide. 14.- Original (f.184) de libreta de ahorros Nro.2049856 perteneciente a la cuenta Nro. 0137-0042-76-0000338382 del ciudadano ARMANDO ENRIQUE PEREZ DLORES en el cual se reflejan los movimientos realizados en dicha cuenta. El anterior medio probatorio constituye un documento contentivo de hechos que constan en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallan en Bancos, en este sentido debió el promovente requerir de ellos informe sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos o copia de los mismos, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, más aun si se trata de datos contenidos en tecnologías de información, en consecuencia, por no ser incorporados a través del medio idóneo y pertinente, se le niega valor probatorio. Y así se decide. 15.- Original (f.185) de libreta de ahorros Nro. 02652343 perteneciente a la cuenta Nro. 0137-0042-76-0000338382 del ciudadano ARMANDO ENRIQUE PEREZ DLORES en el cual se reflejan los movimientos realizados en dicha cuenta. El anterior medio probatorio constituye un documento contentivo de hechos que constan en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallan en Bancos, en este sentido debió el promovente requerir de ellos informe sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos o copia de los mismos, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, más aun si se trata de datos contenidos en tecnologías de información, en consecuencia, por no ser incorporados a través del medio idóneo y pertinente, se le niega valor probatorio. Y así se decide. 16.- Testimoniales a).- En la oportunidad y hora fijada la abogada ARSENIA GUANAGUANAY procedió a formular el interrogatorio al ciudadano PABLO GONZALEZ ROMERO, (f.207 al 210) en los siguientes términos: PRIMERA: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO? CONTESTO: Si lo conozco. SEGUNDA: ¿Diga el testigo de que manera conoce al citado ciudadano? CONTESTO: Conozco al ciudadano desde hace muchos años por haber ido al mismo Instituto Educativo en la ciudad de Caracas y además por ser abogado en diversas negociaciones en las cuales me ha contratado como abogado redactor de los documentos que las contienen. TERCERA: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES? CONTESTO: Si lo conozco. CUARTA: ¿Diga el testigo de que manera conoce al citado ciudadano? CONTESTO: conozco al ciudadano ARMANDO PEREZ FLORES por haber sido contratante en diversos negocios jurídicos en los cuales he sido abogado redactor incluyendo la opción de compra que se ventila en este juicio. QUINTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de cual fue la Notaría ante la cual se autenticó el citado documento al cual hace referencia en la respuesta anterior? CONTESTO: El ciudadano ALDO NEY GARRIDO acudió a mi oficina para la redacción del documento de opción de compra venta y a su vez para que realizara los trámites ante la Notaría Pública a los fines de su autenticación, lo cual hice en la Notaría Pública de Pampatar de la jurisdicción del estado Nueva Esparta y fue allí donde se otorgó. SEXTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta quien era para ese momento o quien es la funcionaria que ocupa el cargo de Notario? CONTESTO: Me consta que para el momento de otorgamiento de la opción de compra la Notario Titular de la Notaría de Pampatar era la Dra. MARIA GIRCELIA RAMOS, quien ya no ejerce esas funciones. SEPTIMA: ¿Diga el testigo si la citada Notario en funciones para ese momento hizo objeciones a la autenticación o al otorgamiento del documento por razones de hecho del príncipe? CONTESTO: En ningún momento el contrato de opción de compra fue objetado por la Notaría citada. OCTAVA: ¿Diga el testigo si usted como abogado redactor del documento de opción de compra venta tenía conocimiento de la imposibilidad de hacer transacciones sobre el inmueble objeto de este procedimiento? CONTESTO: No tenía conocimiento. NOVENA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta en que momento tanto usted como los involucrados en la operación de compra venta tuvieron conocimiento de la prohibición producto del hecho del príncipe? CONTESTO: El ciudadano ALDO NEY GARRIDO se encontraba realizando los trámites ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo para la futura protocolización del documento de venta y fue en ese organismo donde le informaron que existía una prohibición para el otorgamiento del inmueble que había opcionado. Asimismo en conversaciones que sostuve con el ciudadano ARMANDO PEREZ FLORES, luego de la negativa del Registro era obvio que existía tal prohibición. DECIMA: ¿Diga el testigo si al momento de redactar el citado documento no hubo de su parte ni de parte del opcionante comprador una verificación previa de la situación o el status del inmueble en cuestión? CONTESTO: La redacción de un contrato de opción de compra sobre el inmueble objeto de este juicio me fue solicitada por el señor ALDO NEY GARRIDO y me hizo entrega del documento de propiedad que demuestra que el ciudadano ARMANDO PEREZ FLORES adquirió dicho inmueble y que existía un crédito hipotecario sobre el mismo y por lo tanto, no realice ninguna investigación sobre prohibición alguna vigente sobre dicho inmueble ya que el control administrativo corresponde a organismos públicos, en este caso la Notaría o el Registro y de todas manera, en la escritura que redacte se establece la normativa que podía regir ante el surgimiento de causas que imposibilitaran el cumplimiento del contrato. DECIMA PRIMERA: ¿Diga el testigo en que fecha aproximadamente se reunió con el ciudadano ARMANDO PEREZ FLORES para tratar lo concerniente al inmueble y la relación contractual con el señor ALDO NEY GARRIDO? CONTESTO: Es difícil para mi establecer una fecha cierta y en concreto debo manifestar que más que una reunión en dos oportunidades me encontré al ciudadano ARMANDO PEREZ FLORES en el Centro Comercial AB, resultando que al tratar el tema sobre la venta me comunicó que su decisión era no realizarla en virtud que en su opinión el plazo estaba vencido, posición que asimismo me manifestó por vía telefónica y en uno de los citados encuentros en dicho Centro Comercial donde le comenté que el Registro Público había fijado una fecha para el otorgamiento de la venta definitiva. DECIMA PRIMERA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el ciudadano ALDO NEY GARRIDO se reunió con el ciudadano ARMANDO PEREZ FLORES en la Feria de Traki, sitio en el cual solicitó de éste último la entrega de seiscientos mil bolívares fuertes, a los fines de indemnización única para proceder a dejar la operación sin efecto? CONTESTO: En virtud de haber surgido la negativa de protocolizar el documento definitivo de venta por parte del Registro, los contratantes asumieron posiciones en el sentido de velar por sus respectivos derechos. No me consta la citada reunión pero entiendo que para entonces pude comunicar al señor ARMANDO PEREZ FLORES que el ciudadano ALDO NEY GARRIDO estaba dispuesto a pagar un adicional de cien mil bolívares a parte de lo que por contrato estaba obligado. En conversación con el señor ARMANDO PEREZ éste me manifestó que esa cifra era muy baja y que su pretensión era la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000) adicionales. Cuando comuniqué éste pedimento al ciudadano ALDO NEY GARRIDO al parecer asumió la posición de solicitar una suma superior a esos trescientos mil bolívares (Bs. 300.000) y repito no me consta que haya sido la cifra de seiscientos mil bolívares (BS. 600.000) la solicitada para resolver la opción de compra. DECIMA SEGUNDA: ¿Diga el testigo si concretamente puede decir a este Tribunal que el opcionante comprador ALDO NEY GARRIDO le solicitó al vendedor ARMANDO PEREZ FLORES cantidad alguna para resolver la opción de compra venta? CONTESTO: No me consta la cantidad cierta de dinero que hubiese exigido el señor ALDO NEY GARRIDO pero entiendo que ambas partes hicieron propuestas económicas en salvaguarda de sus intereses. DECIMA TERCERA: ¿Diga el testigo si en alguna oportunidad se reunió en su oficina del Centro Comercial AB con la abogado ARSENIA G. DE PALMA y le propuso la posibilidad de que el opcionante comprador cancelara cantidad adicional a lo que se pactó con el fin de que se materializara la venta? CONTESTO: Mi cliente para entonces el ciudadano ALDO NEY GARRIDO solicito asesoría para de alguna manera llegar a un acuerdo para materializar la venta aún conociendo que existía la prohibición por cuanto el estaba dispuesto a esperar su levantamiento y le sugerí que podría ofrecerle una cantidad de dinero adicional al vendedor en vista de los inconvenientes y las diferencias que habían surgido entre ellos. Cuando la Dra, ARSENIA DE PALMA me llamo vía telefónica acordamos en vernos en la oficina y le hice el planteamiento que me había indicado el comprador, el cual fue sugerido repito por mi persona. DECIMA CUARTA: ¿Diga el testigo de que manera se hizo saber al promitente vendedor, ciudadano ARMANDO PEREZ FLORES, de la fecha en la cual debía comparecer ante el Registro para protocolizar el documento definitivo de venta? CONTESTO: Una vez el ciudadano ALDO NEY GARRIDO obtuvo la planilla de otorgamiento por parte del Registro acudió a mi oficina y me entregó copia de la misma la cual esta fechada miércoles 23 de octubre de 2013, número de trámite 393.2013.4.139, y debe haber sido luego de esa fecha que vía telefónica y si mal no recuerdo encuentro ocurrido en el Centro Comercial AB le comuniqué al señor ARMANDO PEREZ FLORES que el otorgamiento de la venta definitiva había sido fijado. En este estado la abogada de la parte actora respetuosamente solicita a la ciudadana Juez que se haga una extensión y se realicen dos preguntas más necesarias, en virtud de que la ciudadana Juez hizo saber a la escribiente que ya debían cesar las preguntas. El Tribunal acuerda el pedimento efectuado por la apoderada judicial de la parte actora reconvenida y ordena efectuar las dos preguntas restantes. DECIMA QUINTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de que el señor ALDO NEY GARRIDO en fecha 24.05.2013 (f. 31 y su vuelto) recibió de manos del ciudadano ARMANDO PEREZ FLORES un documento privado el cual firmó en señal de aceptación y que contiene en su cláusula tercera la libertad de optar por una de las alternativas que consistían en resolver el contrato o prorrogar el mismo todo en virtud del hecho del príncipe? CONTESTO: No tengo conocimiento de que el señor Aldo Ney Garrido haya recibido y suscrito ese documento y efectivamente nunca he visto, dicha escritura. DECIMA SEXTA: Diga el testigo si sabe y le consta que el promitente comprador en virtud de los inconvenientes que se suscitaron con relación al inmueble notificó formalmente al promitente vendedor de la firma o protocolización por ante la Oficina de Registro? CONTESTO: la notificación del otorgamiento del documento definitivo de venta ante el registro público la comunique en lo personal al promitente vendedor y no me consta que haya sido directamente el promitente comprador quien haya realizado esa notificación. Siendo la oportunidad para analizar lo dicho por el testigo, esta juzgadora procede al efecto teniendo como base la norma contenida en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, norma rectora que regula la actividad del juez en el examen de la prueba en general, le impone a éste a su labor sentenciadora, la obligación de descartar la deposición de aquel testigo que considere inhábil, y bajo esta circunstancia, el testigo calificado como inhábil se encuentra impedido para declarar en juicio incluso la faculta para examinar si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas. De la anterior declaración, se observa que el testigo en respuesta a la segunda interrogante contestó que conoce al ciudadano ALDO GARRIDO desde hace muchos años por haber ido al mismo Instituto Educativo en la ciudad de Caracas y además por ser abogado en diversas negociaciones en las cuales le ha contratado como abogado redactor de los documentos que las contienen. En este sentido, el testigo llevado a juicio a los fines de probar los mencionados hechos, debe ser hábil, lo que implica que éste no se encuentre incurso en alguna de las causales de inhabilidad relativas o absolutas previstas en el Código de Procedimiento Civil, de lo contrario, la declaración del testigo debe ser desechada por el Juez, tal como ocurrió en el caso que se examina, esto es, que el deponente manifestó ser abogado del ciudadano ALDO NEY GARRIDO por cuanto a sido contratado en diversas negociaciones como abogado redactor de documentos del referido ciudadano, y por esa razón resulta forzoso negarle valor probatorio al encontrarse el testigo incurso en una de las inhabilidades relativas que contempla el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil por tener interés aunque sean indirecto en las resultas del pleito. Y Así se decide. b).- En la oportunidad y hora fijada la abogada ARSENIA GUANAGUANAY procedió a formular el interrogatorio al ciudadano JUAN JOSE PÉREZ PACHECO, (f.245 al 247) en los siguientes términos: PRIMERA: ¿Diga el testigo si conoce suficientemente de vista, trato y comunicación a los ciudadanos ARMANDO PEREZ FLORES y ALDO NEY GARRIDO CASTRO? CONTESTO: Si los conozco. SEGUNDA: ¿Diga el testigo si por el conocimiento que dice tener de los ciudadanos supra señalados igualmente tiene conocimiento de que los mismos realizaron una transacción sobre un inmueble propiedad del ciudadano ARMANDO PEREZ FLORES? CONTESTO: Si. TERCERA: ¿Diga el testigo si en la mencionada transacción él personalmente tuvo alguna intervención? CONTESTO: Si la tuve fui quien los presentó para hacer la operación de compraventa. CUARTA: ¿Diga el testigo si puede decir a este tribunal ubicación del inmueble objeto de la transacción? CONTESTO: la dirección exacta no la se pero si puedo ubicar el inmueble de hecho lo visité antes de iniciar la diligencia de venta. QUINTA: ¿Diga el testigo si puede decir a este tribunal la zona o el municipio, en el cual se encuentra ubicado el inmueble objeto de la transacción? CONTESTO: sector Guacuco Municipio Arismendi. SEXTA: ¿Diga el testigo si su intervención en la transacción además de presentar a los posibles compradores y vendedores fue más allá de eso? CONTESTO: Si, le sugerí a ambos que cualquier acuerdo a que se llegara debería ser soportado por escrito. SÉPTIMA: ¿Diga el testigo si realizó alguna investigación previa para la venta? CONTESTO: Si, revisé la documentación de propiedad del inmueble le solicité al propietario los recaudos del caso para la consecución de todas las solvencias requeridas, esto previo a lo que se acostumbra a lo que es la gestión inmobiliaria. OCTAVA: ¿Diga el testigo si definitivamente en esta transacción actuó como un corredor inmobiliario? CONTESTO: Si. NOVENA: ¿Diga el testigo si en su condición de corredor inmobiliario, tenía conocimiento de decreto gubernamental que impedía la realización, autenticación y protocolización de documentos contentivos de transacciones, en el sector conocido la pullita caserío Espinoza de la población de Guacuco, lugar donde se encuentra ubicado el inmueble? CONTESTO: Si, hay un decreto emitido por el Ministerio del Ambiente que comprendía un poligonal de 521 hectáreas parte de esa poligonal es la carretera que va desde Guacuco hasta playa Guacuco como referencia el margen derecho de dicha vía estaba afectado, el margen izquierdo no aparece dentro de la poligonal referida y en ese sector y en esa área se encuentra el inmueble referido en este caso. DÉCIMA: ¿Diga el testigo si puso en conocimiento al señor ARMANDO PEREZ sobre esta circunstancia que afectaba el inmueble? CONTESTO: Le informe del área afectada. DECIMA PRIMERA: ¿Diga el testigo si según lo dicho en la pregunta novena y según su criterio el inmueble en cuestión se encontraba o no afectado por el decreto gubernamental? CONTESTO: En mi criterio no estaba afectado, en el Registro Inmobiliario del Municipio Arismendi no recibían documentos a esa zona. DÉCIMA SEGUNDA: ¿Diga el testigo si el conocimiento de que el Registro Inmobiliario del Municipio Arismendi se negaban a protocolizar documentos de esa zona, lo obtuvo luego de efectuada la transacción o antes de que esta se materializara? CONTESTO: En ningún momento se negaban a protocolizar documentos solo que los referidos a la zona de Guacuco donde se hacía mención no recibían los mismos. Asimismo, la abogada MARÍA LUQUE BADENES, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, procedió a repreguntar al testigo en los siguientes términos: PRIMERA: ¿Diga el testigo si tiene algún interés en las resultas del presente juicio? CONTESTO: Ninguno. SEGUNDA: ¿Diga el testigo si tiene amistad con el señor ARMANDO PEREZ FLORES? CONTESTO: Si, nos conocemos desde hace tres años socialmente y esta es la única actividad de intermediación que hemos realizado. TERCERA: ¿Diga el testigo si el señor ARMANDO PEREZ FLORES le encargó el corretaje del inmueble objeto del presente procedimiento? CONTESTO: Si, de manera verbal debido a la amistad y confianza que se tiene. CUARTA: ¿Diga el testigo si pactó honorarios por la gestión inmobiliaria encargada por el ciudadano ARMANDO PERES FLORES? CONTESTO: Si, establecimos un monto y fue cancelado el 50% del mismo. QUINTA: ¿Diga el testigo si le informó al ciudadano ALDO NEY GARRIDO del impedimento existente para protocolizar el documento definitivo de la compra-venta? CONTESTO: No había tal impedimento en la zona donde esta el inmueble y en consecuencia no se lo informó a ninguna de las partes. SEXTA: ¿Diga el testigo con experto verificó que el margen izquierdo de la poligonal no estaba afectada? CONTESTO: con ninguno estaba afectado solo el margen derecho. SÉPTIMA: ¿Diga el testigo si en algún momento se trasladó al Registro Inmobiliario de Arismendi, a los fines de verificar si existía algún impedimento para la protocolización o introducción del documento definitivo de la compra-venta? CONTESTO: Voy al Registro Inmobiliario de Arismendi con frecuencia, no recibían documentos de la zona, mi diligencia de intermediación con el señor ARMANDO PEREZ FLORES y ALDO NEY GARRIDO llegó hasta el momento que ellos iniciaron sus conversaciones para acordar la forma de pago acuerdos y tiempos de dicha negociación. OCTAVA: ¿Diga el testigo su intermediación concluyó entonces hasta la firma de la opción, no asumiendo en sus gestiones la última etapa de la negociación? CONTESTO: Concluyó antes de la firma de la opción. Siendo la oportunidad para analizar lo dicho por el testigo, esta juzgadora procede al efecto teniendo como base la norma contenida en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, norma rectora que regula la actividad del juez en el examen de la prueba en general, le impone a éste a su labor sentenciadora, la obligación de descartar la deposición de aquel testigo que considere inhábil, y bajo esta circunstancia, el testigo calificado como inhábil se encuentra impedido para declarar en juicio, incluso la faculta para examinar si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas. De la anterior declaración, se observa que si bien el testigo manifiesta no tener ningún interés en las resultas del presente juicio en respuesta a la primera repregunta, en la repregunta segunda formulada de la siguiente manera: ¿Diga el testigo si tiene amistad con el señor ARMANDO PEREZ FLORES?, contestó: Si, nos conocemos desde hace tres años socialmente y esta es la única actividad de intermediación que hemos realizado; por otra parte, se le formuló la repregunta tercera así: ¿Diga el testigo si el señor ARMANDO PEREZ FLORES le encargo el corretaje del inmueble objeto del presente procedimiento? Contestando: Si, de manera verbal debido a la amistad y confianza que se tiene. En este sentido, el testigo llevado a juicio a los fines de probar los mencionados hechos, debe ser hábil, lo que implica que éste no se encuentre incurso en alguna de las causales de inhabilidad relativas o absolutas previstas en el Código de Procedimiento Civil, de lo contrario, la declaración del testigo debe ser desechada por el Juez, tal como ocurrió en el caso que se examina, esto es, que el deponente manifestó tener vinculo de amistad con el promovente de la prueba y adicionalmente que se le había encargado el corretaje del inmueble de manera verbal por la amistad y confianza que se tiene, y por esa razón resulta forzoso negarle valor probatorio al encontrarse el testigo incurso en una de las inhabilidades relativas que contempla el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil relacionada con el amigo a favor de su amigo por tener interés aunque sean indirecto en las resultas del pleito. Y así se decide. 17.- Posiciones juradas.- a.- En fecha 7.08.2014 (f.217) siendo la oportunidad para que el ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO absolviera las posiciones juradas que le formularía el ciudadano ARMANDO PEREZ, se dejó constancia que se hizo presente el absolvente y sus apoderados, no habiendo concurrido al acto la parte promovente de la prueba por lo que se declaró desierto dicho acto. Sobre esta prueba, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia identificada con el Nº 2021 del 26 de octubre del 2007 emitida en el expediente N° 07-0296, estableció lo siguiente: “……Precisado lo anterior, esta Sala estima necesario, antes de entrar a efectuar un análisis sobre el fondo de presente asunto, efectuar algunas consideraciones sobre las posiciones juradas como medio de prueba previsto en nuestro ordenamiento jurídico. Las posiciones juradas son un mecanismo a través del cual “…una de las partes en el juicio, requiere de su adversario, bajo juramento, respuestas afirmativas, a las posiciones que le formule, sobre hechos de que tenga conocimiento personal, que sean pertinentes a la causa…”. (Vid. RENGEL-ROMBERG, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo IV El Procedimiento Ordinario Las Pruebas en Particular, página 25. Caracas 2003); siendo un medio de prueba del género de la confesión, y así expresamente lo reconoce el legislador al ubicarla en el Libro Segundo Del Procedimiento Ordinario, Título II De la instrucción de la causa, bajo el Capítulo III denominado “De la confesión” del Código de Procedimiento Civil. A través de este mecanismo probatorio se obtiene de la parte contraria una voluntaria admisión de los hechos -que de otro modo se tendría que probar- alcanzando su confesión, entendida ésta como una declaración de ciencia o conocimiento, expresa, terminante y seria, hecha conscientemente, sin coacciones que destruyan la voluntariedad del acto, por quien es parte en el proceso, sobre hechos personales o sobre el conocimiento de otros hechos perjudiciales a quien la hace o a su representado según el caso, o simplemente favorables a su contraparte en ese proceso. Ahora bien, esta prueba tiene la particularidad de que una vez admitida por el órgano jurisdiccional es recíproca, ello como una manifestación del principio de igualdad de las partes en el proceso, lo que implica que la parte pasiva interrogada tiene el mismo derecho a formular las preguntas que considere pertinentes para obtener de su contrario la confesión sobre los hechos controvertidos en que sustenta su defensa. Por lo tanto, las posiciones juradas recíprocas no son prueba autónoma, éstas tienen un carácter accesorio, toda vez que sólo obran cuando el absolvente de las mismas ha promovido las posiciones de su contrario. El efecto procesal que conlleva la evacuación de este medio de prueba, es alcanzar la confesión de la parte absolvente, la cual, de acuerdo a lo pautado en los artículos 412 y 414 del Código de Procedimiento Civil, se obtiene, i) cuando admita francamente el hecho; ii) cuando no comparezca a pesar de haber sido citada personalmente; iii) cuando se niega a contestar la pregunta pertinente; iv) cuando incurre en perjurio respecto de los hechos a que éste se refiere; y v) cuando la respuesta no sea determinante. La fuerza probatoria de la confesión hace plena prueba siempre que ésta se produzca en procesos en los cuales se aplique el sistema de la prueba legal o formal, como en el civil, siendo necesario para ello que se cumplan con todos los requisitos previstos en el Código de Procedimiento Civil, es decir, cuando ésta se haga por una persona capaz de obligarse, con pleno conocimiento y sin coacción, sobre un hecho propio y del asunto sobre el que se trate y que ésta se efectúe conforme a las formalidades prescritas en la ley; estando el Juez obligado legalmente a tener como probado el hecho confesado. Tomando en consideración las secuelas que trae consigo este medio probatorio para las partes, el legislador, en el artículo 416 del Código de Procedimiento Civil, ha previsto que la citación para absolver posiciones juradas deberá hacerse personalmente, ello con la finalidad de garantizar el derecho a la defensa no solo de la parte absolvente, sino también del promovente de la referida prueba, aun cuando ésta se encuentre a derecho en la carga de absolver las recíprocas sin necesidad de citación previa. En efecto, la citada norma dispone: “…Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 404, la citación para absolver posiciones juradas deberá hacerse personalmente para el día y hora designados, y aquéllas en ningún caso suspenderán el curso de la causa.” (Resaltado de esta Sala) Analizando la norma in commento, esta Sala aprecia que la misma refleja una indiscutible obligación para todos los jueces de la República, de proceder a la citación personal para la evacuación de este medio de prueba, razón por la cual, no le está permitido a ningún órgano jurisdiccional convalidar ningún otro tipo de actuación procesal distinta a la citación personal como mecanismo para considerar válidamente emplazada a la parte absolvente; en efecto, la citación personal es un requisito indispensable porque quien legitima al absolvente es el promovente de la prueba. Bajo este orden de ideas, observa esta Sala Constitucional que, según consta en la sentencia accionada, el 13 de octubre de 2005 la ciudadana Norma Janet Parra demandó por cobro de bolívares a la ciudadana Zoraida Elizabeth Fonseca Sequera, procedimiento este en el cual el apoderado judicial de la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de posiciones juradas, la cual fue admitida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, tal como se constata en el folio 64 del expediente, que ordenó la citación personal de la parte demandada, para que compareciera por ante ese Juzgado al segundo (2°) día de Despacho siguiente, después de que constase en autos la práctica de su citación, a las 11:00 a.m., la cual no se verificó en los términos del artículo 416 del Código de Procedimiento Civil, debido a que el Tribunal de la causa consideró que la demandada había quedado tácitamente citada al haber solicitado el 26 de abril de 2006 copia certificada de algunas actuaciones que cursaban en el expediente, y así lo indicó en su sentencia, al señalar expresamente que “…El 26/04/2006 (folio 73) actuó en el expediente la demandada ZORAIDA FONSECA asistida de abogado, con lo cual quedó tácitamente citada para la prueba de posiciones juradas…”; situación que a juicio del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de esa misma Circunscripción Judicial, no podría ser valorada como una ausencia de citación de la demandada para la absolución de las posiciones juradas, ya que las partes se encontraban a derecho, por lo que -a su entender- se cumplió con lo dispuesto en el artículo 412 del Código de Procedimiento Civil...”. En este asunto, conforme al fallo arriba copiado se advierte que se cumplieron a cabalidad las exigencias necesarias para evacuar la prueba de confesión, conforme a lo apuntado en el auto emitido por éste Juzgado en fecha 03.06.2014, y que en la oportunidad de verificarse la misma, consta que, a pesar de haber comparecido el demandado a los fines de absolver las posiciones juradas que le formularía la parte contraria, el actor y promovente de la prueba no compareció al acto, acarreando con ello que se declarada desierto. b.- En fecha 08.08.2014 (f.236 al 240) siendo la oportunidad para que el ciudadano ARMANDO PEREZ FLORES absolviera recíprocamente las posiciones juradas que le formularía la parte demandada-reconviniente, ciudadano ALDO NAY GARRIDO, representado por sus apoderadas judiciales, abogadas MARÍA LUQUE DE CASTAÑEDA y CARMEN BETANCOURT, procediendo éste a formularlas y el absolvente a responderlas de la siguiente manera: PRIMERA: ¿Diga el absolvente como es cierto que usted tenia conocimiento de la existencia del decreto de afectación de la zona Del Valle de Atamo que hizo el Instituto Nacional de Tierras (INTI) en el año 2010 con fundamento en el Decreto 1578, Gaceta Oficial N°. 33.726 de fecha 27.05.1987, que había conformado el ARDI y que declaró las tierras comprendidas en la poligonal que abarcaba hasta la zona de Guacuco como tierras con vocación agrícolas y prohibió a los propietarios de la misma a registrar la venta del inmueble? CONTESTO: No tenía conocimiento en lo absoluto. SEGUNDA: ¿Diga el absolvente como es cierto que para el momento de la entrega del inmueble y posterior firma del documento de opción de compra que celebró con el ciudadano ALDO NEY GARRIDO, usted no certificó previamente si el inmueble de su propiedad estaba afectado por el Decreto del INTI que impedía registrar las ventas en el Registro Subalterno siendo que la afectación de las tierras donde se encuentra el inmueble fue un hecho notorio, público y comunicacional. CONTESTO: Primero, si hubiese sabido que tenía alguna afectación no hubiese hecho la opción de compra y segundo, si hubiese sido un hecho público y notorio, en la Notaría Pública de Pampatar como Oficina Pública no me hubiesen aceptado firmar la opción de compra. TERCERA: ¿Diga el absolvente como es cierto que a mediado del mes de mayo del 2013, usted tuvo conocimiento de que el problema de las tierras que habían sido afectadas por el Decreto del INTI estaban siendo tratadas por el Gobernador y se hablaba de la próxima terminación del conflicto que existía sobre dichas tierras entre la comunidad afectada y en INTI. CONTESTO: En ese momento que leo la noticia es que veo que había un problema con las tierras donde tengo mi propiedad, pero no estoy al tanto que en el sector donde tengo mi propiedad existe alguna medida de prohibición. CUARTA: Diga el absolvente como es cierto que en fecha 06.05.2013, usted solicitó información al Ministerio del Ambiente para que le informara si la vivienda de su propiedad estaba afectada por el Decreto del INTI antes señalado. CONTESTÓ: Si la solicite dado que me extraño que en el sector donde se encuentra mi propiedad jamás había estado con ningún tipo de prohibición para la venta de propiedad. QUINTA: Diga el absolvente como es cierto que el señor ALDO GARRIDO no pudo introducir el documento en el Registro porque le faltaba un recaudo que debía serle entregado por el vendedor ARMANDO PEREZ FLORES cual era la autorización de venta dada por el INTI, y el señor ALDO le notificó para que por favor tramitara tal solicitud. CONTESTÓ: No me notificó, de hecho dado que se atrasaba cada día más la venta del inmueble, lo llamaba en innumerables oportunidades a las cuales no tenía respuesta en lo absoluto. Quiero dejar constancia que en una oportunidad fui al Registro Subalterno de La Asunción y aún no estaba introducida ningún tipo de documentación, he allí cuando me entero aproximadamente a finales del mes de junio que me dicen que aparentemente hay una prohibición para la firma de documento de todo lo que respecta a la zona de Guacuco, lo que me causa una mayor sorpresa, dado que en ningún momento para la zona donde yo tengo mi propiedad existía alguna prohibición, ya que se habían hecho otras venta en la zona donde yo tengo mi propiedad. SEXTA: Diga el absolvente como es cierto que al finalizar los 90 días del plazo de la opción y antes la pérdida de valor adquisitivo de la moneda que había sufrido Venezuela en el año 2013, usted consideró justo aumentar el precio de venta del inmueble cuando se enteró por el oficio del Ministerio del Ambiente que el asunto no se iba a resolver hasta que se anulara el Decreto de Afectación de las Tierras. CONTESTÓ: Si hubiera sido así no hubiese buscado al señor ALDO GARRIDO para hacer una prorroga de la opción la cual nunca tuve respuesta, dejo hacer constar que siempre actúe de buena fe y que en una oportunidad el se presento en mi negocio para decirme que si quería que me devolviera el inmueble le tendría que dar a parte de los doscientos noventa mil bolívares de la opción cuatrocientos mil bolívares de más y él con mucho gusto me devolvía mi propiedad o mi casa, a lo cual le manifesté que no estaba de acuerdo y que nos veríamos en Tribunal. SEPTIMA: Diga el absolvente como es cierto que las diligencias y trámites para obtener las solvencias de agua, ficha catastral, impuesto municipal, planilla forma 33 del SENIAT, Rif. De vendedor, no fueron realizadas por usted, e indique a quien autorizo usted para hacerlo. CONTESTÓ: Al señor JUAN JOSÉ PEREZ PACHECO que fue la persona que fungió en este caso como corredor inmobiliario, llevando él al señor ALDO GARRIDO a mostrar la vivienda. OCTAVA: Diga el absolvente como es cierto que usted se negó a vender el inmueble una vez recibiera la respuesta del Ministerio del Ambiente porque no le convenía el precio de venta que había pactado en la opción. CONTESTÓ: Es falso de toda falsedad, me opongo a no vender el inmueble porque la opción de compra ya estaba vencida, y quiero hacer constar también que no voy a vender mi vivienda y estoy dispuesto a devolverle al señor ALDO NEY GARRIDO la cantidad de dinero recibida y la cláusula penal la cual en la misma opción no me obliga a mi a devolverle, estoy dispuesto a reconocerle parte de ella. NOVENA: ¿Diga el absolvente como es cierto que en el contrato de opción de compra que usted celebró con el señor ALDO NEY GARRIDO existe una cláusula que dice que en caso de situaciones que hicieren imposible el cumplimiento del contrato por causas ajenas a la voluntad de las partes, éstas convienen que no operara la cláusula penal y se fijará una nueva fecha de otorgamiento dentro de un plazo de 30 días consecutivos siguientes a la fecha en que haya cesado el impedimento? CONTESTO: Si lo dice la opción y quiero dejar constancia de que antes de que se venciera la opción a compra del inmueble en múltiples oportunidades busqué al señor ALDO NEY GARRIDO para hacer una nueva opción a compra de hecho el recibió una copia la cual jamás obtuve respuesta de su parte. DÉCIMA: ¿Diga el absolvente como es cierto que el abogado del demandado reconviniente PABLO GONZÁLEZ le notificó que se había introducido el documento de registro porque el 08 de octubre del 2013 se dejó sin efecto el Decreto que impedía registrar los inmuebles en el Valle del Atamo y que la firma estaba pautada para el día 28 de octubre del 2013, y usted le respondió que no iría a la firma porque la opción estaba vencida y no le iba a vender al Señor GARRIDO?. CONTESTO: Primero, no hice negocio con el Dr. PABLO GONZÁLEZ; segundo no tuve ningún tipo de información ni escrita, ni verbal que estaban los documentos en el Registro para su firma y tercero, para esa fecha si es cierto que la opción estaba vencida, tenía cuatro (4) meses ya vencida. Conforme al fallo antes copiado y del análisis de los hechos que fueron objeto de las posiciones absueltas por la parte actora, se advierte que aún cuando las posiciones fueron contestadas por una persona capaz de obligarse, con pleno conocimiento y sin coacción, sobre hechos de conocimiento personal y pertinentes a la causa, y que éstas se efectuaron conforme a las formalidades prescritas en la ley; esta juzgadora puede verificar que no se obtuvo de la parte contraria una voluntaria admisión de algún hecho, en consecuencia, no se le tiene por confesa, no hace plena prueba y no se le atribuye fuerza o valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 414 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. 18.- Inspección judicial (f.218 al 234) evacuada en fecha 7.08.2014 en la sede de la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo, ubicada en la ciudad de La Asunción, Estado Nueva Esparta, donde el Tribunal fue atendido por el ciudadano FREYNALDO ADRIAN, quien manifestara ser el Registrador de esa oficina; dejándose constancia que de lo siguiente: Primero: El tribunal deja constancia, que al momento de la práctica de la inspección, si se encontraba en la cartelera de dicho Registro el cartel que informa a los usuarios sobre el levantamiento por parte del Estado de las prohibiciones de protocolización de documentos sobre inmuebles afectados por los Decretos Nros. 1578 y 483. Segundo: El Tribunal deja constancia, que la fecha en la que aparece es 16-09-2013 y otro en fecha 15-10-2013, el cual fue dirigido al Registrador. Tercero: El Tribunal deja constancia, que le fue exhibido el libro de presentación, el cual se deja constancia que si existió el trámite correspondiente. Cuarto: El Tribunal deja constancia, que si existe Registro de emisión por parte del citado registro de constancia de recepción con número de trámite 393.2013.4.139, en el cual se fijó para la fecha de firma el día lunes 28-10-2013. Se anexó constante de catorce (14) folios útiles documento contentivo de nulidad de acto administrativo al que se hace referencia. Por cuanto la anterior prueba de inspección cumple las exigencias del articulo 1.428 del Código Civil para demostrar que si existía para el momento de practicar la prueba publicado en la cartelera del Registro un cartel en el que se informaba a los usuarios sobre el levantamiento por parte del Estado de las prohibiciones de protocolización de documentos de inmueble afectados por Decreto Nros.1578 y 483 y que existía igualmente la emisión de constancia de recepción con número de trámite 393.2013.4.139 fijándose para la firma del documento respectivo el 28.10.13. Y así se decide. DEMANDADA-RECONVINIENTE.- 1.- Copia fotostática (f.115) de documento denominado “Entrega de Documentos”, recomendados para el proceso de protocolización (firma crédito hipotecario), del Banco Bicentenario, Banco Universal, en el cual se recomienda presentar ante el registro que le corresponda según ubicación del inmueble objeto a compra en lo siguiente: 1.- solvencia municipal y solvencia de hidrocapital (vigentes), documento de crédito redactado por Banco Bicentenario (original), ficha catastral, cedula de identidad del comprador y vendedor, (copia), Rif. del comprador y vendedor (copia), los cuales una vez consignados debía coordinar con el vendedor y el registro la fecha de firma y notificar dicha fecha a la agencia en la cual introdujo la solicitud de crédito, igualmente se desprende los detalles del crédito aprobado, bajo la modalidad de LDH, monto aprobado 4069.386,95, tasa del 6,66%, plazo 300 meses, cuota mensual 2.805,28, cliente ALDO NEY GARRIDO CASTRO, que debía ser notificada la fecha de firma con 5 días de anticipación a la agencia en al cual se introdujo la solicitud. Firmado JORGE RIVAS en el renglón “Firma Representante del Banco” y sello húmero del Banco Bicentenario, Banco Universal. Por cuanto el referido medio probatorio no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo tiene fidedigno y le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Asimismo, el anterior medio probatorio constituye un documento administrativo que cumple una doble función (de constancia y de comunicación) y produce efectos contra terceros, y que por tener la firma de un funcionario administrativo autorizado está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en este sentido, esta juzgadora le atribuye fuerza probatoria, sólo en lo que respecta a la situación jurídica que se deriva de él, de conformidad con el establecido en los artículos 7 y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto debe considerarse cierto hasta prueba en contrario. Y así se decide.- 2.- Copia fotostática (f.116) del oficio Nº. 564-2013 de fecha 2 de julio de 2012 suscrito por la Abg. ANA KARINA MEDRANO FEBRES en su condición de Coordinadora General ORT- Nueva Esparta, adscrita al Instituto Nacional de Tierras, (INTI), dirigido a los Notarios y Registradores del estado Nueva Esparta, en atención al Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo, mediante el cual solicita su valiosa colaboración en el cumplimiento por parte de las Oficinas que dirigen el contenido de la Disposición Final Décima de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, la cual versa sobre la exigencia a los usuarios por parte de los registradores y notarios de presentar las autorizaciones previstas en el mismo texto legal debidamente emitidas por este Instituto que reza: Décima: “Los Registradores y Notarios exigirán las autoridades previstas en la ley y no podrá protocolizarse, reconocerse o autenticarse por ante Notaria y Oficina de Registro Público alguna, sin la debida autorización del Instituto Nacional de Tierras (INTI) ningún acto de transferencia de la propiedad o gravamen de tierras con vocación agrícola o bienhechurias fomentadas en dichas tierras, o mediante los cuales e efectué la cesión de derechos, medianería, aparcería, usufructo o en general cualesquiera documentos o negocios jurídicos que impliquen el aprovechamiento de precio rurales con vocación agrícola de forma indirecta”. Por cuanto el referido medio probatorio no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo tiene fidedigno y le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Asimismo, el anterior medio probatorio constituye un documento administrativo que cumple una doble función (de constancia y de comunicación) y produce efectos contra terceros, y que por tener la firma de un funcionario administrativo autorizado está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en este sentido, esta juzgadora le atribuye fuerza probatoria, sólo en lo que respecta a la situación jurídica que se deriva de él, de conformidad con el establecido en los artículos 7 y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto debe considerarse cierto hasta prueba en contrario. Y así se decide.- 3.- Copia fotostática (f.117 y 118) del oficio Nº 000761 de fecha 24.05.2013 expedido por la licenciada YAMILEX COROMOTO MILLÁN PINO, en su condición de Directora Estada Ambiental Nueva Esparta, adscrita al Ministerio Popular para el Ambiente, dirigido al ciudadano ARMANDO PEREZ FFLORES, mediante el cual de conformidad con el artículo 73 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativos en repuesta a su comunicación recibida en fecha 7.05.13 donde solicita las condiciones de uso y desarrollo de un terreno de su propiedad con una superficie de 139,25mts2 ubicado en el Conjunto Residencial Villas Estrella Marina, se le notifica que dicho terreno se encuentra en área Rural de Desarrollo Integral (ARDI) declarada mediante Decreto Nº 1.578, publicado en Gaceta Oficial Nº 33.726 de fecha 27.05.87 y ratificada en el Decreto Nº 483 que promulga el Plan de Ordenación del Territorio del Estado Nueva Esparta, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25-05.97, y en ese sentido le informa que debería dirigirse al Ministerio del Poder Popular para la Agricultura y Tierras por ser ese el órgano Rector del área. Por cuanto el referido medio probatorio no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo tiene fidedigno y le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Asimismo, el anterior medio probatorio constituye un documento administrativo que cumple una doble función (de constancia y de comunicación) y produce efectos contra terceros, y que por tener la firma de un funcionario administrativo autorizado está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en este sentido, esta juzgadora le atribuye fuerza probatoria, sólo en lo que respecta a la situación jurídica que se deriva de él, de conformidad con el establecido en los artículos 7 y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto debe considerarse cierto hasta prueba en contrario. Y así se decide.- 4.- Copia fotostática (f.119) de comunicación suscrita en fecha 05.06.2013 por el ciudadano ARMANDO PEREZ FLORES, dirigida a la Dirección Regional del Instituto Nacional de Tierras (INTI) del estado Nueva Esparta, mediante la cual solicita autorización para vender la vivienda distinguida como casa Nº 7 construida sobre una parcela de Ciento Treinta y Nueve metros cuadrados con Veinticinco centímetros cuadrados (139,25mts2), ubicada en el Conjunto Residencial Villas Estrella Marina, al ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO. Siendo recibida por la Oficina Regional Nueva Esparta del INTI a las 11:35 a.m., según consta de sello húmedo. La anterior copia fotostática de la carta misiva presentada por la parte demandante actora, es un documento privado simple, pues no es reconocido ni se tiene como legalmente reconocido, por tanto dicha carta no tiene valor probatorio conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de la copia simple de un documento privado no reconocido. Y así se decide. 5.- Original (f.120) de comunicación emitida el 11.06.2013 por la Defensora Pública Primera en Materia Civil Administrativa y Especial Inquilinaría y Para la Protección del Decreto a la Vivienda, dirigida al ciudadano ALDO GARRIDO CASTRO con el fin de convocarlo a para el 14 de junio de 2013 a las 11:00a.m., para tratar asunto de su interés expediente 1734 ante la unidad de Defensora Pública ubicada en el Palacio de Justicia de la ciudad de La Asunción. Por cuanto el referido medio probatorio no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo tiene fidedigno y le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Asimismo, el anterior medio probatorio constituye un documento administrativo que cumple una doble función (de constancia y de comunicación) y produce efectos contra terceros, y que por tener la firma de un funcionario administrativo autorizado está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en este sentido, esta juzgadora le atribuye fuerza probatoria, sólo en lo que respecta a la situación jurídica que se deriva de él, de conformidad con el establecido en los artículos 7 y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto debe considerarse cierto hasta prueba en contrario. Y así se decide. 6.- Copia fotostática (f.121 y 122) de documento privado mediante el cual los ciudadanos ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES (EL OFERENTE) y ALDO NEY GARRIDO CASTRO (EL OFERIDO) convinieron en celebrar el presente documento de opción de compra venta de carácter privado ya que por motivos de viaje y por encontrarse en las fiestas navideñas no era posible otorgarlo por ahora ante la Notaría respectiva; que el oferente es propietario de un inmueble constituido por una casa signada con el Nº 7 ubicada en el Conjunto Residencial Villas Estrella Marina, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, en fecha 26 de mayo de 2006, bajo el tomo Nº 18, folios 90 al 103, Protocolo Primero, Tomo II, tercer trimestre de ese año, Tomo 10, ficha catastral Nº 19493; que la oferente otorga a el oferido con carácter de exclusividad opción de compra venta del inmueble descrito y el oferido se comprometió a adquirirlo en el precio fijo no sujeto a modificación de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.850.000,00) el cual sería cancelado por el oferido en dinero efectivo de la siguiente manera: a) la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.290.000,00) en calidad de arras, que sería entregada a la firma del presente documento privado; b) el monto entregado corresponde al porcentaje de la opción definitivo de compra venta ante el Registro respectivo; que el plazo de la opción seria de noventa (90) días hábiles contados a partir de la suscripción del documento de opción de compra venta que las partes firmaran ante la Notaría respectiva y el oferente se compromete dentro del término y a la brevedad posible a entregar los documentos y solvencias que sean necesarios para que el oferido logre la obtención del crédito hipotecario y para la formalización y suscripción de la compra venta definitiva del inmueble objeto del presente contrato ante el Registro respectivo; que si por causas imputables al oferido no se pudiera protocolizar el documento definitivo de compra venta, estará obligado a reintegrar en forma inmediata a el oferido la cantidad de Bs.100.000,00 recibido en este acto y pagar la cantidad de (Bs.290.000,00) que es el 30% del monto entregado con este documento como indemnización y si fuere por causa imputable al oferido se declarará rescindido de pleno derecho retendrá la cantidad de Ochenta y Siete mil bolívares exactos (Bs.87.000,00) como indemnización por concepto de los daños y perjuicios causados y procederá a la devolución del remanente, es decir la cantidad de Doscientos Tres Mil bolívares exactos (203.000,00); que para el 3 de enero de 2013 autenticarían ante la Notaria respectiva éste documento de opción de compra venta bajo las mismas condiciones que se encuentran pactadas en este compromiso de opción de compra venta privado ya que es uno de los requisitos indispensables para que el oferido procediera a la tramitación ante una entidad bancaria, la solicitud del crédito hipotecario para la cancelación del remanente de la totalidad del valor del inmueble. Por cuanto este medio probatorio consistente en un documento privado aportado en copia simple, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 00863 (Exp. 06206) de fecha 14.11.2006, así como en otras de más reciente data, estableció que la copia simple de un documento privado no puede configurar un documento reconocido, ni tenerse como un documento legalmente reconocido, ni menos es susceptible de ser valorado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario debe ser desechado como prueba por cuanto carece de valor probatorio. Y así se decide. 7.- Copia fotostática (f.123) de cheque Nro. 07580015 de fecha 29.12.12 girado contra la cuenta Nro. 0175-0433-90-0071383278 del Banco Bicentenario, Banco Universal por la suma de Doscientos Noventa Mil Exactos (Bs.290.000,00) a la orden de ARMANDO PEREZ. Por cuanto este medio probatorio consistente en un documento privado aportado en copia simple, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 00863 (Exp. 06206) de fecha 14.11.2006, así como en otras de más reciente data, estableció que la copia simple de un documento privado no puede configurar un documento reconocido, ni tenerse como un documento legalmente reconocido, ni menos es susceptible de ser valorado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario debe ser desechado como prueba por cuanto carece de valor probatorio. Y así se decide. 8.- Panfleto (f.124) titulado “Caso INTI Nueva Esparta”, del cual se extrae que se pide la nulidad del acta administrativa al INTI en la cual se declaró como tierras ociosas e incultas a 521 Has, que comprenden la poligonal del Valle de Atamo – Guacuco, Sabana de Guacuco, Catalán, Los Cerritos, El hato, Camoruco, Yaqué Alto y Palo Sano; cuyo acto administrativo prohíbe cualquier operación en las oficinas de Registro Subalterno de los dos Municipios involucrados que versen sobre el predio en cuestión, es decir no la pueden vender, hipotecar y mucho menos heredar, por lo que se requería que dicho acto administrativo sea declarado sin efecto. Por cuanto la referida comunicación se encuentra desprovista de firma lo que impide la aplicación de las reglas establecidas en la Ley respecto de los instrumentos privados y del principio de prueba por escrito, conforme al artículo 1.374 del Código Civil se le niega valor probatorio. Y así se decide. 9.- Copia de panfleto (f.125) mediante el cual se reflejan una serie de acciones que según se habían procedido a cumplir con los requisitos exigidos por el INTI para solicitar la nulidad de procedimiento administrativo, que presentaron documentos ante las oficinas del INTI- nueva Esparta y expusieron las razones por la cual se oponían al procedimiento de rescate, se interpuso recurso de nulidad ante el Tribunal Superior Agrario, ubicado en la ciudad de Maturín y Edo. Monagas y estaban a la espera de la admisión de dicho recurso, que en la mayoría de los casos estos procedimientos tienen fecha de inicio pero no de finalización (pueden durar años), con la nulidad del acto administrativo por parte de las autoridades del INTI lo antes posible, quedaría sin efecto la medida y se podría entrar en conversaciones con el INTI, autoridades generales y comunidad sobre la verdadera distribución, reparcelación, zonificación y uso de las áreas en cuestión de acuerdo con la realidad urbanística existente, que la respuesta obtenida del INTI fue que no tenía la menor intención de afectar las tierras donde haya desarrollo urbano, sin embargo se mantiene abierto el proceso legal antes mencionado; que se encuentran en la misma incertidumbre, el proceso legal sigue su curso, la respuesta del INTI es vaga, imprecisa y no les garantiza sus derechos. Por cuanto la referida comunicación se encuentra desprovista de firma lo que impide la aplicación de las reglas establecidas en la Ley respecto de los instrumentos privados y del principio de prueba por escrito, conforme al artículo 1.374 del Código Civil se le niega valor probatorio. Y así se decide. 10.- Copia fotostática (f.126) de cheque de gerencia Nro.00001599 emitido en fecha 15.07.2013, girado contra la cuenta Nº 0175-0433-96-0070690566 del Banco Bicentenario, Banco Universal por la suma de Cien Mil bolívares (Bs.100.000,00) a la orden de ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES, librado por concepto de abono de casa. Por cuanto el referido medio probatorio no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo tiene fidedigno y le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Asimismo, el anterior medio probatorio constituye un documento administrativo que cumple una doble función (de constancia y de comunicación) y produce efectos contra terceros, y que por tener la firma de un funcionario administrativo autorizado está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en este sentido, esta juzgadora le atribuye fuerza probatoria sólo en lo que respecta a la emisión del referido instrumento mercantil, de conformidad con el establecido en los artículos 7 y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto debe considerarse cierto hasta prueba en contrario. Y así se decide. 11.- Recorte (f.127) extraído del Diario Sol de Margarita relacionado con la publicación hecha el día 3 de septiembre de 2013, Pág. 3, del cual se extrae –entre otros aspectos– “En 24 horas resuelven tema sobre Decreto ARDI. El presidente Nicolás Maduro, durante su visita en la entidad, dijo que necesita 24 horas para estudiar y evaluar la desafectación de las 521 hectáreas del Valle de Atamo decretadas por el Instituto Nacional de Tierras (INTI) como ociosas e incultas cuando allí habitan más de tres mil 500 familias desde hace más de 15 años…” Por cuanto la anterior documental constituye un recorte de prensa, a juicio de esta juzgadora se le asigna valor probatorio en razón de haberse aportado en original y por tratarse de una publicación de prensa que guarda estrecha relación con los hechos controvertidos, esto es, se hace referencia a la medida administrativa del INTI del 2010 sobre las tierras declaradas zonas como área rural de desarrollo integrado. Y así se decide. 12.- Recorte (f.12) extraído del Diario Caribazo relacionado con la publicación hecha el 11 de octubre de 2013, Pág. 3, del cual se extra –entre otros aspectos–, “Silva: “RECTIFICO LA PALABRA DEL GOBERNADOR”. Gaceta Oficial Nº 40.267 publica “el fin al dilema con los terrenos de Atamo… ….Destacó que este paso no era necesario y que el acto administrativo demandado por los afectados culminó con su derogación la semana pasada, 8 octubre. “El Gobierno incurrió en una Utrapetita, es decir, se fue más allá de la derogación del acto administrativo de INTI” aseveró. En este sentido, aseguró que todo Registrador y Notario está en la capacidad de manejar cualquier documentación relacionada a la venta de bienhechuria, enajenación e hipotecas. “Acotó en torno a los habitantes “son legítimos propietarios de sus terrenos”, además exonera a las Registradores con los permisos ante el INTI” Por cuanto la anterior documental constituye un recorte de prensa, a juicio de esta juzgadora se le asigna valor probatorio en razón de haberse aportado en original y por tratarse de una publicación de prensa que guarda estrecha relación con los hechos controvertidos, esto es, se hace referencia en que se publicó gaceta oficial Nº 40.267 que deroga el acto administrativo decretado por el INTI. Y así se decide. 13.- Copia fotostática (f.129) de constancia de recepción (Art. 49) Nro.15, hora 1:54 p.m., número de trámite 393.2013.4.139, emitida en fecha 23.10.2013 por el Registro Público de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo de ese Estado, de donde se infiere que el presentante es ALDO NEY GARRIDO CASTRO; la naturaleza del acto jurídico: Cancelación, Venta y Hipoteca, fecha de otorgamiento: lunes, 28 de octubre de 2013, y que los recaudos entregados fueron documento de identidad, timbres fiscales con un valor equivalente a Bs.10,00, planilla forma 33, certificado de solvencia de agua, planilla de pagos municipales, ficha catastral, Registro de Información Fiscal, declaración jurada, copia de cheque y certificado de solvencia municipal. Por cuanto el referido medio probatorio no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo tiene fidedigno y le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Asimismo, el anterior medio probatorio constituye un documento administrativo que cumple una doble función (de constancia y de comunicación) y produce efectos contra terceros, y que por tener la firma de un funcionario administrativo autorizado está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en este sentido, esta juzgadora le atribuye fuerza probatoria, sólo en lo que respecta a la situación jurídica que se deriva de él, de conformidad con el establecido en los artículos 7 y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto debe considerarse cierto hasta prueba en contrario. Pero además, el referido medio probatorio fue ratificado por dicho organismo a través de prueba de informe promovida en su oportunidad. Y así se decide. 14.- Original (f.130 al 150) marcado con la letra “A” de documento castrado bajo el Nro.019493 y firmado ilegible con sello húmedo del Banco Bicentenario que da visto bueno, acompañado de los siguientes recaudos: Solicitud de trámite para la cancelación, venta y hipoteca, planilla única bancaria, fotocopia del RIF del ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO, fotocopia de las cédulas de identidad de los ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO y ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES, fotocopia del RIF y cedula de identidad de ARANDO PEREZ FLORES, original de recibo Nro. 38054 por ingresos varios ante la Alcaldía del Municipio Arismendi, copia de constancia de solvencia de Hidrocaribe, RIF actualizado de ARMANDO PEREZ FLORES, Original de Certificado de Solvencia Municipal, declaración jurada de ARMANDO PEREZ, ficha de inscripción catastral y original de constancia de solvencia de servicio de agua potable y saneamiento, de donde se infiere que dicho documento tenía objeto la cancelación de todas las obligaciones a cargo del deudor hipotecario, ciudadano ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES y por ende la extinción en todas sus partes la hipoteca legal de primer grado constituida a favor del BANCO SOFITASA, BANCO UNIVERSAL, C.A, anteriormente denominado BANCO SOFITASA, e igualmente vender al ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO el bien inmueble destinado a vivienda principal, constituido por una vivienda distinguida como casa Nº 07, edificada sobre una superficie de terreno propio, ubicada en el Conjunto Residencial Villas Estrella Marina, calle La Pullita cruce con Segunda transversal, sector La Pullita del Caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio Arismendi de este Estado, que el terreno objeto de la venta comprende un área de Ciento Treinta y Nueve Metros Cuadrados con Veinticinco decímetros cuadrados (139,25mts2) comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: casa Nº 8; SUR: camineria interna; ESTE: área de estacionamiento; OESTE: casa Nº 5, con un área de construcción de Ochenta y Seis metros cuadrados con Cincuenta y Seis decímetros cuadrados (86,56m2); que el precio de venta se fijó en Ochocientos Cincuenta mil bolívares (Bs.850.000,00); que el pago de venta se haría de la siguiente manera: A) la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS TRECE BOLÍVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs.440.613,05) que corresponde a la cuota inicial; y B) la cantidad de CUATROCIENTOS NUEVE MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs.409.386,95) que corresponde el préstamo hipotecario que se señala más adelante; que el deudor hipotecario se obliga a devolver la cantidad de dinero recibida en calidad de préstamo a interés mediante el pago de CUATROCIENTOS NUEVE MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs.409.386,95) en trescientas (300) cuotas financieras, variables, mensuales y consecutivas, exigible la primera a los treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha de protocolización del presente documento; que para garantizar dicho pago constituyó hipoteca de primer grado hasta la cantidad de OCHOCIENTOS DIECIOCHO MIL SETECIENTOS SETENTAN Y TRES BOLÍVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs.818.773,90) sobre el inmueble objeto de la venta. Por cuanto el anterior medio probatorio que no fue atacado ni tachado dentro de la oportunidad legal, esta juzgadora le asigna valor probatorio para demostrar que dicho documento se le asignó una numeración de catastro 019493, que sus anexos denotan su gestión ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo de este Estado, tal como se desprende de sello húmedo y firma ilegibles en los renglones denominados funcionario emisor, funcionario receptor y funcionario revisor, adicionalmente consta de los recaudos requeridos por dicha oficina a los fines de protocolizar documentos, como son copia del rif y cédulas de identidad del comprador y vendedor, pago de arancel por el Impuesto de Ley de Registro Público, constancia de solvencia de Hidrocaribe, certificado de solvencia municipal, declaración jurada, ficha catastral. Y así se decide. 15.- Copia fotostática (f.168 al 175) de documento castrado bajo el Nro.019493 y firmado ilegible con sello húmedo del Banco Bicentenario que da visto bueno, de donde se infiere que dicho documento tenía objeto la cancelación de todas las obligaciones a cargo del deudor hipotecario, ciudadano ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES y por ende la extinción en todas sus partes la hipoteca legal de primer grado constituida a favor del BANCO SOFITASA, BANCO UNIVERSAL, C.A, anteriormente denominado BANCO SOFITASA, e igualmente vender al ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO el bien inmueble destinado a vivienda principal, constituido por una vivienda distinguida como casa Nº 07, edificada sobre una superficie de terreno propio, ubicada en el Conjunto Residencial Villas Estrella Marina, calle La Pullita cruce con Segunda transversal, sector La Pullita del Caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio Arismendi de este Estado, que el terreno objeto de la venta comprende un área de Ciento Treinta y Nueve Metros Cuadrados con Veinticinco decímetros cuadrados (139,25mts2) comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: casa Nº 8; SUR: camineria interna; ESTE: área de estacionamiento; OESTE: casa Nº 5, con un área de construcción de Ochenta y Seis metros cuadrados con Cincuenta y Seis decímetros cuadrados (86,56m2); que el precio de venta se fijó en Ochocientos Cincuenta mil bolívares (Bs.850.000,00); que el pago de venta se haría de la siguiente manera: A) la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS TRECE BOLÍVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs.440.613,05) que corresponde a la cuota inicial; y B) la cantidad de CUATROCIENTOS NUEVE MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs.409.386,95) que corresponde el préstamo hipotecario que se señala más adelante; que el deudor hipotecario se obliga a devolver la cantidad de dinero recibida en calidad de préstamo a interés mediante el pago de CUATROCIENTOS NUEVE MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs.409.386,95) en trescientas (300) cuotas financieras, variables, mensuales y consecutivas, exigible la primera a los treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha de protocolización del presente documento; que para garantizar dicho pago constituyó hipoteca de primer grado hasta la cantidad de OCHOCIENTOS DIECIOCHO MIL SETECIENTOS SETENTAN Y TRES BOLÍVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs.818.773,90) sobre el inmueble objeto de la venta. Por cuanto el anterior medio probatorio fue objeto de análisis al inicio del presente fallo resulta innecesario para esta juzgadora emitir de nuevo consideración sobre su valoración. Y así se decide. 16.- Copia fotostática (f.176) de constancia de recepción (Art. 49) Nro.15, hora 1:54 p.m., número de trámite 393.2013.4.139, emitida en fecha 23.10.2013 por el Registro Público de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo de ese Estado, de donde se infiere que el presentante es ALDO NEY GARRIDO CASTRO; la naturaleza del acto jurídico: Cancelación, Venta y Hipoteca, fecha de otorgamiento: lunes, 28 de octubre de 2013, y que los recaudos entregados fueron documento de identidad, timbres fiscales con un valor equivalente a Bs.10,00, planilla forma 33, certificado de solvencia de agua, planilla de pagos municipales, ficha catastral, Registro de Información Fiscal, declaración jurada, copia de cheque y certificado de solvencia municipal. Por cuanto el anterior medio probatorio fue objeto de análisis al inicio del presente fallo resulta innecesario para esta juzgadora emitir de nuevo consideración sobre su valoración. Y así se decide. 17.- Testimoniales.- En la oportunidad y hora fijada la abogada CARMEN BETANCOURT TANG procedió a formular el interrogatorio al ciudadano PABLO RAFAEL GONZALEZ ROMERO, (f.204 al 206) en los siguientes términos: PRIMERA: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos ALDO NEY GARRIDO CASTRO Y ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES? CONTESTO: Si los conozco a ambos. SEGUNDA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el ciudadano ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES dio en opción de compra al ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO un inmueble de su propiedad, distinguido como casa nº 7, ubicado en el Conjunto Residencial Villas Estrella Marina, y por que le consta? CONTESTO: Si, me consta por cuanto fui el abogado redactor del contrato de opción de compra sobre el inmueble señalado. TERCERA: ¿Diga el testigo si usted era abogado de alguna de las partes involucradas en esta negociación? CONTESTO: Si fui contratado por el ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO para la redacción del contrato de opción de compra. CUARTA: ¿Diga el testigo si tuvo conocimiento de que al momento de introducir el documento redactado por el Banco Bicentenario en el Registro, éste no se admitió porque había una prohibición del INTI para registrar inmuebles en esa zona?. CONTESTO: Mi cliente en ese momento, el ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO me comunicó vía telefónica que el Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y Antolin del campo negó procesar la protocolización del documento definitivo de venta por cuanto existía una prohibición administrativa que impedía la venta para ese momento del inmueble cuya opción de compra había otorgado. QUINTA: ¿Diga el testigo si tuvo conocimiento de que una vez fue levantada la prohibición administrativa de vender inmuebles en la zona denominada ARDI que fue afectada por la disposición administrativa antes mencionada, el señor ALDO NEY GARRIDO CASTRO procedió a introducir nuevamente el documento en el Registro Subalterno para la firma definitiva?. CONTESTO: Si tuve conocimiento y en diversas oportunidades el ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO se comunicó con mi persona para informarme que en el Registro Público de la jurisdicción del inmueble que ha sido citado en este caso, le habían informado que se podía proceder a la protocolización del documento de venta definitiva, por cuanto fue un hecho público y notorio el levantamiento de la medida administrativa a la cual estaban sometidos los inmuebles en esa zona de Guacuco. SEXTA: ¿Diga el testigo si una vez introducido el documento en el Registro se le notificó al ciudadano ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES la fecha de la protocolización del documento para que acudiera a dicha firma? CONTESTO: Una vez que el ciudadano ALDO NEY GARRIDO GASTRO obtuvo la planilla de otorgamiento del documento de venta definitiva del inmueble ya señalado acudió a mi oficina y me hizo entrega de copia simple de dicha planilla la cual debe cursar en este expediente bajo el número de trámite 393.2013.4.139 de fecha 28.10.2013, en esa misma visita a mi oficina el ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO también me hizo entrega de copia simple del documento de venta emitido por el Banco Bicentenario. En los días siguientes llame al celular al ciudadano ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES y le comuniqué el otorgamiento de la planilla por parte del Registro y además me lo encontré en el Centro Comercial AB donde tengo mi oficina, a la salida de la Notaría Pública de Pampatar y le ratifiqué la decisión del Registro al fijar una fecha para el otorgamiento del documento de venta. SÉPTIMA: ¿Diga el testigo si usted le notificó expresamente al ciudadano ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES la fecha de la firma del documento definitivo de compra venta al que se ha hecho referencia? CONTESTO: Si lo hice en base a la planilla de otorgamiento que me fue entregada. OCTAVA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de por que el ciudadano ARMANDO ENRIQUE PERES FLORES no acudió a la firma del documento definitivo de compra venta el día señalado por el Registro 28.10.2013? CONTESTO: No tengo conocimiento de la causa de su inasistencia a tal acto, pero cuando me comuniqué con él tanto por vía telefónica como de manera personal me informó que no iba a vender su propiedad al ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO. NOVENA: ¿Diga el testigo si en alguna oportunidad el ciudadano ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES le manifestó que el quería se le pagara mayor precio por el inmueble que le había dado en opción al señor ALDO NEY GARRIDO? CONTESTO: Durante el plazo de la opción de compra al parecer ambas partes tuvieron conocimiento de la prohibición administrativa que existía para otorgar la venta definitiva y a raíz de esto, surgieron diferencias pro cuanto quedaba claro que mientras existiese tal prohibición era imposible el cumplimiento. Converse con el señor ALDO GARRIDO sobre la posibilidad de esperar que se levantara tal prohibición y me manifestó que estaba dispuesto a esperar el tiempo necesario para obtener su título de compra del inmueble citado. Igualmente conversé con el ciudadano ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES sobre esperar que fuese levantada la prohibición y me manifestó que no estaba dispuesto a esperar por ello y que prefería devolver la cantidad de dinero entregada como adelanto en la opción de compra. Una vez fue levantada la prohibición administrativa en aras de procurar la firma de la venta ante el Registro Público me permití sugerirle al ciudadano ALDO NEY GARRIDO que ofreciera una cantidad de dinero adicional a la que por contrato debía pagar al señor ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES, a lo cual accedió el ciudadano ALDO NEY GARRIDO y por lo tanto, le comuniqué al vendedor que el comprador estaba dispuesto a pagar una cantidad de cien mil bolívares (Bs.100.000) adicional al precio fijado. El señor ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES me respondió en persona por cuanto lo vi nuevamente en el centro comercial AB que el exigía la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000) adicionales al precio pactado. Siendo la oportunidad para analizar lo dicho por el testigo, esta juzgadora procede al efecto teniendo como base la norma contenida en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, norma rectora que regula la actividad del juez en el examen de la prueba en general, le impone a éste a su labor sentenciadora, la obligación de descartar la deposición de aquel testigo que considere inhábil, y bajo esta circunstancia, el testigo calificado como inhábil se encuentra impedido para declarar en juicio incluso se faculta al Juez para examinar si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas. De la anterior declaración, se observa que el testigo igualmente fue evacuado por la parte actora tal como consta al inicio de este fallo se le negó valor probatorio por considerar que el testigo se encontraba incurso en una de las inhabilidades relativas, bajo lo siguiente: que el deponente manifestó ser abogado del ciudadano ALDO NEY GARRIDO por cuanto a sido contrato en diversas negociaciones como abogado redactor de documentos del referido ciudadano, en tal sentido, debe esta juzgadora negarle valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil por tener interés aunque sean indirecto en las resultas del pleito. Y así se decide. b).- En lo que respecta al testigo, ciudadano ANTONIO JOSÉ GONZÁLEZ ROMERO, consta que se fue admitida dicha testimonial con el fin de que éste rindiera su respectiva declaración, lo cual debía ser previa su citación. Esta juzgadora deja constancia que se evidencia de las actas procesales que no se gestionó la citación correspondiente a objeto que tuviera lugar el acto de declaración de testigo dentro del lapso de evacuación. Y así se decide. 18.- Prueba de informe emanada de la Oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo de este Estado de fecha 5.01.2015 (f.255-260), mediante el cual informa que efectivamente existió por ante esa oficina registral el trámite identificado con el Nº 393.2013.4.139 el cual corresponde a una operación de cancelación, venta e hipoteca, presentado por el ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO, cuyo trámite no culminó de manera satisfactoria por razones imputable a las partes. Por cuanto el anterior medio probatorio cumple con las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil se le asigna pleno valor probatorio para demostrar esa circunstancia. Y así se decide. 19.- Prueba de informe emanada del Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal, C.A., de fecha 26.02.2015 (f.269-271), mediante la cual informa que fue aprobado crédito hipotecario para la adquisición de vivienda principal, por la cantidad de Bs.409.386,95 en fecha 24.04.13, bajo la modalidad de recursos propios al ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO, V-16.875.710, así mismo informarle que el documento definitivo de venta, fue presentado para su protocolización por el solicitante, ante el Registro Público de la Jurisdicción donde está ubicado el bien inmueble, el cual no pudo protocolizarse dado que el vendedor no se presentó. Por cuanto el anterior medio probatorio cumple con las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil se le asigna pleno valor probatorio para demostrar la circunstancia allí señalada. Y así se decide. PUNTO PREVIO.- DE LA IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA.- Sobre este punto se observa que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 00631 de fecha 3.8.2007, expediente N°. 06-297, estableció en torno a la impugnación de la estimación de la demanda, lo siguiente: “...En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo siguiente: “...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”. En atención al anterior criterio jurisprudencial, y en vista de que en el presente caso el demandado impugnó la cuantía de manera pura y simple por considerarla exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, no es obligatorio para el Juez de Alzada resolver sobre la misma, razón por la cual la recurrida no incurre en el vicio de incongruencia negativa delatado. Por las razones anteriormente expuestas, se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide...”. Del extracto transcrito ha establecido la Sala que el Juez no está obligado a resolver sobre la impugnación de estimación de la demanda cuando ésta haya sido efectuada en forma pura y simple por considerarla exigua o exagerada sin aportar pruebas que sustenten su rechazo. Se desprende del escrito de contestación de la demanda que la parte accionada rechazó e impugnó el valor de la demanda estimado por la parte actora argumentando y solicitando que el tribunal la estimara en la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.560.000,00) o su equivalente en Unidades Tributarias, en virtud de la temeraria y absurda demanda intentada en su contra por el ciudadano ARMANDO PEREZ FLORES, por ser falso los argumentos esgrimidos, fundamentados en la mala fe y el ventajismo del propietario vendedor de pretender obtener un mayor beneficio por la venta del inmueble, en razón de la revalorización del sector al suspender los efectos del acto administrativo que lo efectuó y en perjuicio de él y su familia, que procuraron adquirir de buena fe el inmueble antes descrito. Luego de analizar las afirmaciones de hechos sobre las cuales la demandada-reconviniente fundamenta la impugnación de la estimación de la demanda, este tribunal verifica que la impugnación ha sido efectuada en forma pura y simple, basándose en argumentaciones o defensas de fondo sin aportar pruebas que sustenten su rechazo. En consecuencia, al no haber la demandada-reconviniente aportado pruebas que sustenten su rechazo, este Tribunal desestima la precitada impugnación de la cuantía fijada por la demandante-reconvenida y se tiene como definitiva. Y así se decide. PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.- DE LA PRETENSIÓN DE NULIDAD ABSOLUTA DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA POR AUSENCIA DE CAUSA.- Ahora bien, debe esta juzgadora pasar a considerar los razonamientos jurídicos necesarios para determinar la procedencia o no de la acción interpuesta -previamente calificada al comienzo de este fallo- y de la defensa opuesta por la parte demandada en el presente proceso, así como la reconvención propuesta. A tal efecto, considera este Tribunal necesario realizar algunas consideraciones conceptuales y doctrinarias respecto a la acción de la nulidad absoluta del contrato por ausencia de causa, y como aplica al caso bajo estudio. De la ausencia de causa.- Bien sabido es que, en la teoría general de las obligaciones, los contratos deben ostentar tres elementos esenciales comunes para la existencia de cualquier obligación: El consentimiento, objeto y la causa. Estos tres elementos son esenciales para la existencia de los contratos y de las obligaciones de ellos derivada. Por contraposición a los elementos de validez del contrato, los elementos de existencia condicionan la vida misma del vínculo jurídico, en ausencia de uno de ellos, el vínculo se tiene por nulo, absolutamente nulo, tal y como si nunca hubiera existido. El artículo 1.141 del Código Civil vigente en Venezuela nos explica que las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: El consentimiento de las partes, el objeto que pueda ser materia de contrato y la causa lícita. Se dice que el consentimiento responde a la pregunta “¿se ha querido?”, cuando la respuesta es afirmativa, tenemos consentimiento, caso contrario, éste no existe. A su vez, cuando se trata del objeto, podemos preguntarnos “¿qué se ha querido?” (quid debetur) y al responder la pregunta tenemos el objeto del contrato (o de la obligación). Por último, la causa responde siempre a la pregunta “¿por qué se ha querido?”, de la cual brota el elemento esencial de la causa del contrato y de la obligación, para poder determinar si efectivamente es ésta lícita. Pero, ¿qué debe entenderse por causa? Es este uno de los conceptos más abstractos del derecho civil, sin embargo, la doctrina ha logrado poner el dedo sobre su noción precisa. A pesar de haber pasado la teoría de la causa por diversas fases y evolucionado a través de distintas escuelas, algunas defensoras de la causa, otras anticausalistas, y todas con respetados y autorizados representantes de la doctrina general de las obligaciones y del derecho civil, se puede decir que el padre del causalismo moderno es HENRY CAPITANT, quien en su libro “de la causa de las obligaciones” aclaró, de forma magistral, algunas dudas surgidas con relación al concepto, y replica, de manera muy elegante, las críticas que se hacían al causalismo clásico. CAPITANT, dio un tinte subjetivo al concepto de causa y, a su vez, aclaró que ésta, en los contratos bilaterales, no es la obligación del co-contratante, sino el cumplimiento de la obligación del co-contratante. En otras palabras, en los contratos bilaterales como el contrato de venta, la obligación que asume el comprador (pago del precio) está causada en el cumplimiento de la obligación del vendedor (transmisión de la propiedad del bien). En consecuencia, la teoría de la causa según los neocausalistas, responde a la pregunta de ¿por qué nos obligamos? pero siempre con la aclaratoria de que no debemos excedernos en el móvil de la causa y separa el motivo de la obligación de la causa misma. Por ello es que tenemos que las causas de las obligaciones siempre pueden ser conocidas por cualquier sujeto, y no solamente por aquel quien se obliga, pues ésta no excede el contrato mismo y en él permanece la esencia de causa de la obligación que de ese contrato nazca. En otras palabras, podemos decir que si un sujeto A celebra con B un contrato de compra de un inmueble, puede haber sido movido por la intención de habitar el inmueble, o de esperar su revalorización para venderlo, o simplemente para donarlo a su hijo quien contraerá matrimonio, pero todos estos motivos escapan la noción de causa que se plasma en nuestra legislación. La causa puede ser observada por quien, como espectador, observe la operación desde su exterior, ya que se dice que la causa de la obligación de A no es otra que la entrega efectiva de todos los derechos reales sobre el inmueble que acaba de adquirir de B, (cumplimiento de la obligación de su co-contratante). Nuestro Código Civil, en su artículo 1.157 establece: “Artículo 1.157.- La obligación sin causa, o fundada en una causa falsa o ilícita, no tiene ningún efecto”. La obligación sin causa es aquella que jamás ha existido entre las partes, y que no podía existir por imposibilidad material. Por ejemplo: una fianza constituida para garantizar una obligación nula, o la renta vitalicia constituida por la vida de una persona ya fallecida. También puede carecer de causa una obligación que en un principio sí contaba con ella pero que en el transcurso de su desarrollo deja de existir, como, por ejemplo ocurre cuando se destruye cosa arrendada parcialmente. También se dice que la obligación no tiene causa cuando ésta se refiere al futuro y no se realiza, como sería, por ejemplo, el caso del contrato de sociedad cuyo objeto se hace inalcanzable (MADURO LUYANDO, ELOY, 1975. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. (3° Ed.). Caracas: Universidad Católica Andrés Bello. Pág. 426.) En segundo término, tenemos que la obligación cuya causa sea ilícita tampoco tendrá efecto. La ilicitud de la causa es explicada por el mismo artículo 1.157 del Código Civil, según el cual la causa se tiene por ilícita cuando es contraria a la ley, a las buenas costumbres o al orden público. En tercer lugar, la causa falsa también produce la nulidad de la obligación y ésta se entiende, según parte de la doctrina, como aquella causa putativa, que ambas partes creen existente y en realidad no existe. Expresamente el profesor Eloy Maduro Luyando considera que caen bajo el vicio de causa falsa las operaciones simuladas, en las cuales los contratantes, voluntariamente y en perfecto conocimiento de lo que realizan, fingen una operación jurídica para encubrir una verdadera, realmente querida por las partes. Establecido el marco jurídico, debemos tomar en consideración los hechos alegados por las partes a los fines de determinar la carga de la prueba y, en consecuencia, la procedencia o no de la acción, en este sentido el actor alegó: “Que al iniciar su mandante con todas las gestiones necesarias para cumplir su obligación tal como lo manifestó en el documento por él suscrito, se encontró con una traba no imputable ni a él ni a su comprador, la existencia de Decreto Nº 1.578, Gaceta Oficial Nº 33726, de fecha 27.05.87, ratificada mediante decreto Nº 483, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25.05.97, emanado del Ejecutivo Nacional a través de sus órganos competentes que involucraba a su propiedad e impedía la venta de la misma,...”, al decir del propio actor, el contrato no se ejecutó debido a “una traba no imputable ni a él ni a su comprador…”, es decir, el actor fundamenta su pretensión no en el incumplimiento culposo de la obligación por parte del demandado sino en la existencia del Decreto Nº 1.578, publicado en la Gaceta Oficial Nº 33726, de fecha 27.05.87, ratificado mediante el decreto Nº 483, publicado en la Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25.05.97, emanado del Ejecutivo Nacional y ejecutado a través de sus órganos competentes que involucraba a su propiedad, y según lo alegado, impedía la venta de la misma. Por otra parte, con el fin de justificar las condiciones requeridas para la existencia del contrato cuestionado y la ejecución de las obligaciones de él derivadas, la demandada alegó: - Que no era cierto y por eso rechazaba y contradecía el dicho del demandante cuando dice que al iniciar las gestiones necesarias para cumplir su obligación se había encontrado con una traba no imputable ni a él ni a su comprador, la existencia del decreto 1.578, Gaceta Oficinal Nº 33.726 de fecha 27.05.87, ratificada mediante decreto Nº 483, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 28.05.97 y es contradictorio que luego pretendiera alegarlo como algo que le es favorable, ya que el hecho de que el vendedor no se hubiese percatado de la existencia de una posible traba que pudiera afectar al inmueble antes de dar en venta el mismo, constituía un hecho culposo para el vendedor, y así el mismo lo reconocía en su demanda cuando señalaba expresamente que la existencia del Decreto que afectaba los inmuebles de la zona constituía un hecho público y notorio, por lo tanto él sabía de la problemática existente y si el no tener certeza de que su inmueble pudiera estar afectado o no por el acto administrativo a que se refería el Decreto 1578 antes citado, debió solicitar la autorización al Instituto Nacional de Tierras, INTI, antes de proceder a la venta del inmueble y no esperar hasta el momento en que procediera a introducir el documento de compara venta en el Registro, que es cuando le solicitan la constancia al INTI del uso de las tierras, para poder procesar el documento y es cuando se enteran de que existía un problema con el inmueble para materializar la venta, siendo entonces cuando el propietario vendedor, procede a realizar los trámites necesarios para determinar la situación en que se encontraba el inmueble. - Que esta acción culposa y negligente de la parte actora no podía ser trasladada a su persona como comprador, pues él adquirió de buena fe y realizó todos los trámites en forma diligente y oportuna, tramitó y obtuvo el crédito hipotecario dentro del plazo convenido y el demandante a sabiendas de que la protocolización del documento de venta no se podía realizar por causas que se fuesen imputables a su persona, le ocasiona un perjuicio irreparable, con la excusa de que el no sabía que no podía vender, así incumplir con el contrato de opción de compra venta alegando en su favor su propia torpeza “nemo auditur propriam turpitudinem allegans, con la sola intención de obtener un precio mayor por el inmueble. - Que aunque fuera cierto que el vendedor para la fecha de vencimiento de la opción no podía cumplir con su obligación de vender porque un hecho extraño a él se lo impedía, ese obstáculo no era posterior al surgimiento de la obligación, es decir no constituye una causa sobrevenida e imprevisible, que surgió con posterioridad al nacimiento de la relación contractual, era un hecho cierto y solo resultó sorpresivo para el vendedor porque él no realizó las diligencias necesarias para prevenir cualquier circunstancia que pudiera impedirle la realización de la venta, mientras estuviera vigente la limitación impuesta por el acto administrativo que lo afectó, si bien era cierto que el vendedor no podía vender, no era menos cierto que el comprador no podía comprar, hasta tanto cesara tal impedimento y también era un hecho público que este evento ocurriría, pues lo habitantes del sector tenían 3 años presionando al INTI para que les devolviera las viviendas afectadas por el acto administrativo de fecha 23 de mayo de 2010 que declaró tierras ociosas e incultas a varias comunidades de los Municipios Maneiro y Arismendi, incursas en la zona denominada como Área Rural de Desarrollo Integral (ARDI). - Que rechazaba y contradecía en toda y cada una de sus partes por no ser cierto lo dicho por el actor, que la venta del inmueble no se podía realizar y que el inconveniente que existía para perfeccionar la venta del inmueble, no era de modo alguno subsanable, puesto que era público y notorio que la comunidad de propietarios de los inmuebles ubicados en el valle de Atamo, estaban realizando trámites tendientes a resolver la situación de los terrenos comprendidos en el llamado ARDI (Área Rural de Desarrollo Integral) y la solución del conflicto estaba a punto de suceder, por una parte, y por la otra, tenía el crédito aprobado para pagar el precio de la venta, tenía el documento de venta otorgado por el Banco para introducirlo en el Registro tan pronto se permitiera hacerlo, por lo tanto no existía bajo ningún concepto posible, incumplimiento de su parte, pues como comprador dio pleno cumplimiento a todas sus obligaciones en tiempo hábil como lo demostraría a lo largo de este juicio. Ahora bien, cuando la parte actora alega la inexistencia de uno de los elementos esenciales del contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 21.02.2013 por ante la Notaría Pública de Pampatar, bajo el Nº 29, Tomo 28 y de las obligaciones de él derivada, específicamente la causa, por ser un hecho constitutivo, debió probarlo, en este sentido, este Tribunal haciendo un exhaustivo examen de las actas que conforman el presente expediente, observa lo siguiente: Consta en autos original de documento autenticado en fecha 21.02.2013 por ante la Notaría Pública de Pampatar, anotado bajo el Nro.29, Tomo 28, (f.15 al 21), de donde se infiere que los ciudadanos ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES y ALDO NEY GARRIDO CASTRO, ya identificados, celebraron un contrato de opción de compra venta que tuvo por objeto un inmueble constituido por una vivienda distinguida como casa Nº 07, edificada sobre una superficie de terreno, destinada a vivienda principal, ubicada en el Conjunto Residencial Villas Estrella Marina, calle La Pullita cruce con Segunda Transversal, sector La Pullita del caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio Arismendi del estado Nueva Esparta. El referido inmueble comprende un área de terreno de CIENTO TREINTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO DECÍMETROS CUADRADOS (139,25 mts2) con un área de construcción de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SEIS DECÍMETROS CUADRADOS (86,56 M2), y sus linderos son: NORTE: casa Nº 8; SUR: camineria interna; ESTE: área de estacionamiento; OESTE: casa Nº 5. Igualmente, consta: a) original del oficio Nº 000761 de fecha 24.05.2013 expedido por la licenciada YAMILEX COROMOTO MILLÁN PINO, en su condición de Directora Ambiental del Estado Nueva Esparta, adscrita al Ministerio Popular para el Ambiente, dirigido al ciudadano ARMANDO PEREZ FLORES, (f.30) mediante el cual de conformidad con el artículo 73 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativos en repuesta a su comunicación recibida en fecha 7.05.13 donde solicita las condiciones de uso y desarrollo de un terreno de su propiedad con una superficie de 139,25mts2 ubicado en el Conjunto Residencial Villas Estrella Marina, se le notifica que dicho terreno se encuentra en área Rural de Desarrollo Integral (ARDI) declarada mediante Decreto Nº 1.578, publicado en Gaceta Oficial Nº 33.726 de fecha 27.05.87 y ratificada en el Decreto Nº 483 que promulga el Plan de Ordenación del Territorio del Estado Nueva Esparta, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25-05.97, y en ese sentido le informa que debería dirigirse al Ministerio del Poder Popular para la Agricultura y Tierras por ser ese el órgano Rector del área; b) Inspección judicial (f.218 al 234) evacuada en fecha 7.08.2014 en la sede de la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y Antolín del Campo, ubicada en la ciudad de La Asunción, Estado Nueva Esparta, donde el Tribunal fue atendido por el ciudadano FREYNALDO ADRIAN, quien manifestara ser el Registrador de esa oficina; dejándose constancia que de lo siguiente: Primero: El tribunal deja constancia, que al momento de la práctica de la inspección, si se encontraba en la cartelera de dicho Registro el cartel que informa a los usuarios sobre el levantamiento por parte del Estado de las prohibiciones de protocolización de documentos sobre inmuebles afectados por los Decretos Nros. 1578 y 483. Segundo: El Tribunal deja constancia, que la fecha en la que aparece es 16-09-2013 y otro en fecha 15-10-2013, el cual fue dirigido al Registrador. Tercero: El Tribunal deja constancia, que le fue exhibido el libro de presentación, el cual se deja constancia que si existió el trámite correspondiente. Cuarto: El Tribunal deja constancia, que si existe Registro de emisión por parte del citado registro de constancia de recepción con número de trámite 393.2013.4.139, en el cual se fijó para la fecha de firma el día lunes 28-10-2013. Se anexó constante de catorce (14) folios útiles documento contentivo de nulidad de acto administrativo al que se hace referencia; y c) Copia fotostática (f.116) del oficio Nº. 564-2013 de fecha 2 de julio de 2012 suscrito por la Abg. ANA KARINA MEDRANO FEBRES en su condición de Coordinadora General ORT- Nueva Esparta, adscrita al Instituto Nacional de Tierras, (INTI), dirigido a los Notarios y Registradores del estado Nueva Esparta, en atención al Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y Antolín del Campo, mediante el cual solicita su valiosa colaboración en el cumplimiento por parte de las Oficinas que dirigen el contenido de la Disposición Final Décima de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, la cual versa sobre la exigencia a los usuarios por parte de los registradores y notarios de presentar las autorizaciones previstas en el mismo texto legal debidamente emitidas por este Instituto que reza: Décima: “Los Registradores y Notarios exigirán a las autoridades previstas en la ley y no podrá protocolizarse, reconocerse o autenticarse por ante Notaria y Oficina de Registro Público alguna, sin la debida autorización del Instituto Nacional de Tierras (INTI) ningún acto de transferencia de la propiedad o gravamen de tierras con vocación agrícola o bienhechurias fomentadas en dichas tierras, o mediante los cuales e efectué la cesión de derechos, medianería, aparcería, usufructo o en general cualesquiera documentos o negocios jurídicos que impliquen el aprovechamiento de precio rurales con vocación agrícola de forma indirecta”. En el año 1987, mediante Decreto Nº 1.578, de fecha 27 de mayo de 1987, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 33726, se creó el área rural de desarrollo integral (ARDI) en el Estado Nueva Esparta, con el objeto de garantizar que estas tierras 540 H fértiles y bajo riesgo, conservaran su tradición agrícola y su productividad, ratificada en el Decreto Nº 483 que promulgó el Plan de Ordenación del Territorio del Estado Nueva Esparta, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25-05.97. La referida área pertenecía al entonces Municipio Luisa Cáceres de Arismendi, hoy Municipio a Arismendi. La Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, Artículo 128, compromete al Estado a desarrollar una política de ordenación del territorio atendiendo a las realidades físico-naturales, geográficas, poblacionales, sociales, culturales, económicas y políticas, en función del desarrollo integral y sustentable en cada una de las entidades de la nación. La Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, artículo 1, tiene por objeto la ordenación del desarrollo urbanístico en todo el territorio nacional, con el fin de procurar el crecimiento armónico de los centros poblados y en su artículo 2, señala, la ordenación urbanística comprende el conjunto de acciones y regulaciones tendientes a la planificación, desarrollo, conservación y renovación de los centros poblados. En este sentido, todos los entes gubernamentales deben coordinar la elaboración y ejecución de estos planes, tal como se establece en la Carta Magna, de conformidad además, con las competencias asignadas. Así, la actividad controladora es una responsabilidad de todos los habitantes de la República y se acentúa en quienes ejercemos la función pública. El Estado tiene como fines esenciales la defensa y el desarrollo de la persona y el respeto y la defensa de su dignidad, entre otros cometidos, pero siempre en función de la paz, el bien común y la justicia social. Dentro de la misión del Poder Judicial se encuentra la respuesta al qué debe mantenerse y qué debe ser erradicado como obstáculo. Es aquí precisamente donde deben intervenir los tribunales, que tienen una obligación de protección de los derechos fundamentales para restaurar el equilibrio perdido porque gran parte de los recursos simbólicos del Derecho se han dedicado a proteger los intereses privados y no los derechos sociales, pese a estar establecidos en la Constitución. Es por ello, que la acción de nulidad absoluta, observando los intereses generales de la sociedad, en mantenimiento del orden público y las buenas costumbres, es –de modo general- imprescriptible; aun cuando en la doctrina se ha buscado, en atención a imponer el carácter social del contrato y la cesación de la incertidumbre sobre la estabilidad del mismo, la prescriptibilidad de la misma. En el caso que nos ocupa, es evidente que, en lo que respecta a los inmuebles ubicados en el área Rural de Desarrollo Integral (ARDI), no se podía celebrar y menos autenticarse y protocolizarse, sin la debida autorización del Instituto Nacional de Tierras (INTI), ningún acto de transferencia de la propiedad o gravamen de tierras con vocación agrícola o bienhechurias fomentadas en dichas tierras, mediante los cuales se efectuaran la cesión de derechos, medianería, aparcería, usufructo o en general cualesquiera documentos o negocios jurídicos que impliquen el aprovechamiento de precio rurales con vocación agrícola de forma indirecta. De la referida prohibición legal no escapaba la transferencia de derechos o el precontrato (opción de compra venta) celebrado entre los ciudadanos ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES y ALDO NEY GARRIDO CASTRO, ya identificados, autenticado en fecha 21.02.2013 por ante la Notaría Pública de Pampatar, anotado bajo el Nro.29, Tomo 28, (f.15 al 21), todo ello en virtud que el mismo tuvo como objeto un inmueble que, según oficio Nº 000761 de fecha 24.05.2013 expedido por la licenciada YAMILEX COROMOTO MILLÁN PINO, en su condición de Directora Ambiental del Estado Nueva Esparta, adscrita al Ministerio Popular para el Ambiente, se encontraba en el área Rural de Desarrollo Integral (ARDI) declarada mediante Decreto Nº 1.578, publicado en Gaceta Oficial Nº 33.726 de fecha 27.05.87 y ratificada en el Decreto Nº 483 que promulgó el Plan de Ordenación del Territorio del Estado Nueva Esparta, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25-05.97, y fue posteriormente a la celebración del contrato cuestionado cuando ocurrió el levantamiento por parte del Estado de las prohibiciones de protocolización de documentos sobre inmuebles afectados por los referidos Decretos. En consecuencia, al haber estado prohibida la transferencia de derechos o la celebración del precontrato (opción de compra venta) celebrado entre los ciudadanos ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES y ALDO NEY GARRIDO CASTRO, ya identificados, autenticado en fecha 21.02.2013, es evidente que el vendedor estaba imposibilitado materialmente de cumplir con su obligación y el contrato cuestionado careció de CAUSA toda vez que ésta, en los contratos bilaterales, no es la obligación del co-contratante, sino el cumplimiento de la obligación del co-contratante. En otras palabras, en los contratos bilaterales como el contrato de venta, la obligación que asume el comprador (pago del precio) está causada en el cumplimiento de la obligación del vendedor (transmisión de la propiedad del bien), lo que en este caso estaba prohibida por el Decreto Nº 1.578, de fecha 27 de mayo de 1987, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 33726, ratificado en el Decreto Nº 483 que promulgó el Plan de Ordenación del Territorio del Estado Nueva Esparta, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25-05.97. Contrariamente, la parte demandada ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO con el objeto de neutralizar lo alegado y demostrado por la parte actora señaló que la traba – al decir del accionado- constituía un hecho culposo para el vendedor y no podía ser trasladada a su persona como comprador, y que si bien era cierto que el vendedor no podía vender, no era menos cierto que el comprador no podía comprar, hasta tanto cesara tal impedimento de modo, que según lo alegado, era subsanable. Al respecto, solo basta decir que lo alegado por el accionado se contradice con lo establecido en los artículos 1, 2, 3, 5, 6 y 7 del Código Civil. Las anteriores consideraciones, inexorablemente conducen a esta sentenciadora a declarar que el contrato de opción de compra venta celebrado entre los ciudadanos ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES y ALDO NEY GARRIDO CASTRO, ya identificados, autenticado en fecha 21.02.2013 por ante la Notaría Pública de Pampatar, bajo el Nº 29, Tomo 28, que tuvo por objeto un inmueble constituido por una vivienda distinguida como casa Nº 07, edificada sobre una superficie de terreno, destinada a vivienda principal, ubicada en el Conjunto Residencial Villas Estrella Marina, calle La Pullita cruce con Segunda Transversal, sector La Pullita del caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio Arismendi del estado Nueva Esparta, comprendido en un área de terreno de CIENTO TREINTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO DECÍMETROS CUADRADOS (139,25 mts2) con un área de construcción de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SEIS DECÍMETROS CUADRADOS (86,56 M2), y cuyos linderos son: NORTE: casa Nº 8; SUR: camineria interna; ESTE: área de estacionamiento; OESTE: casa Nº 5; es absolutamente nulo por ausencia de causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.141 del Código Civil que nos explica que las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: El consentimiento de las partes, el objeto que pueda ser materia de contrato y la causa lícita. Estos tres elementos son esenciales para la existencia de los contratos y de las obligaciones de ellos derivada. Por contraposición a los elementos de validez del contrato, los elementos de existencia condicionan la vida misma del vínculo jurídico, en ausencia de uno de ellos, el vínculo se tiene por nulo, absolutamente nulo, tal y como si nunca hubiera existido. La admisión de lo contrario comportaría el desconocimiento de la Constitución Nacional y la política de ordenación del territorio atendiendo a las realidades físico-naturales, geográficas, poblacionales, sociales, culturales, económicas y políticas, en función del desarrollo integral y sustentable en cada una de las entidades de la nación y, no menos importante, se estaría reconociendo efectos jurídicos a un acto realizado en contravención del orden público. Y así se decide.- Asimismo, una vez declara la nulidad del contrato cuestionado, es decir, la terminación del mismo, corresponde a esta juzgadora determinar el alcance de los efectos de lo antes decidido, específicamente el efecto ex tunc o retroactivo, es decir, la reposición de las cosas al estado anterior al que existía al momento de contratar (estado precontractual), tal y como el contrato no se hubiese celebrado, pero adicionalmente a la naturaleza constitutiva y declarativa, según lo pedido por el actor, el fallo debe comportar una condena, siendo esta última la que es susceptible de ejecución forzada. En conclusión, de existir prestaciones cumplidas, como sucedió en este caso, debe producirse la liberación y liquidación conforme el principio al cual a nadie está permitido enriquecerse a costa de otro, salvo que el motivo sea justo; pues aquel que se enriquece sin causa en perjuicio de otra persona, está obligado a indemnizarla, dentro del límite de su propio enriquecimiento, de todo lo que aquella se haya empobrecido (artículo 1184 del Código Civil). En consecuencia, este Tribunal ordena, en relación a la parte accionante-reconvenida, devolver al accionado-reconviniente la suma de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.290.000,00) recibidas por concepto de arras; y en relación al accionado-reconviniente, hacer entrega inmediata al accionante-reconvenido del bien inmueble de su propiedad constituido por una vivienda distinguida como casa Nº 07, edificada sobre una superficie de terreno, destinada a vivienda principal, ubicada en el Conjunto Residencial Villas Estrella Marina, calle La Pullita cruce con Segunda Transversal, sector La Pullita del caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio Arismendi del estado Nueva Esparta, comprendido en un área de terreno de CIENTO TREINTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO DECÍMETROS CUADRADOS (139,25 mts2) con un área de construcción de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SEIS DECÍMETROS CUADRADOS (86,56 M2), y cuyos linderos son: NORTE: casa Nº 8; SUR: camineria interna; ESTE: área de estacionamiento; OESTE: casa Nº 5, libre de personas y en el mismo estado en que lo recibió, y para tal efecto deberán aplicarse las normas previstas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas que regula la desocupación y entrega de los bienes inmuebles destinados a la vivienda. Asimismo, se declaran extinguidas las obligaciones y se deja sin efecto su cumplimiento toda vez que ellas derivan de un contrato declarado nulo e inexistente. Y así se decide.- DE LA RECONVENCIÓN.- Como fundamento de la misma consta que el ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO, demandado-reconviniente, asistido por la abogada CARMEN BETANCOURT TANG, señaló: - Que constaba del documento autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta de fecha 21 de febrero de 2013, anotado bajo el Nº 29, Tomo 28, y que cursa a los folios 15 al 21 de este expediente, el ciudadano ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES le dio en opción a compra un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno de aproximadamente CIENTO TREINTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO DECÍMETRO CUADRADOS (139,25mts2) y un área de construcción de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SEIS DECÍMETROS CUADRADOS (86,56mts2), distribuida en 3 habitaciones, 2 salas de baño, cocina pantry, área de lavadero y 3 puesto de estacionamiento vehicular. Distinguida como casa Nº 7, ubicada en el Conjunto Residencial Villas Estrella Marina, comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: casa Nº 8; SUR: caminaría interna; ESTE: área de estacionamiento y OESTE: casa Nº 5, ubicado en la calle La Pullita, cruce con segunda transversal, sector denominado la pullita, caserío Espinoza de la población de Guacuco, en jurisdicción del Municipio Arismendi del estado Nueva Esparta, le corresponde un porcentaje de condominio de 8,78% sobre los bienes y obligaciones comunes a los propietarios, según consta del documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta de fecha 16 de mayo de 2006, anotado bajo el Nº 18, Tomo 10, folios 90 al 103, Protocolo Primero, Segundo trimestre de 2006, y su aclaratoria de fecha 31 de agosto de 2006, anotada bajo el Nº 5, Tomo 11, folios 65 al 68, Protocolo Primero. - Que el deslindado inmueble pertenece al ciudadano ARMANDO PEREZ FLORES según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo de este Estado de fecha 17 de mayo de 2007, anotado bajo el Nº 37, folios 236 al 244, Tomo 10, Protocolo Primero, Segundo Trimestre de 2007 y sobre el mismo pesa una hipoteca de primer grado a favor del Banco Sofitasa, Banco Universal, C.A., constituida hasta por la cantidad de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.139.000,00). - Que en el citado documento de opción de compra venta en su cláusula Segunda, el precio de venta convenido era la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.850.000,00) de los cuales el vendedor declaró haber recibido con anterioridad en calidad de arras, la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.290.000,00) mediante cheque Nº 07580015 del Banco Bicentenario y que el saldo restante de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.560.000,00) sería pagado por el promitente comprador mediante un crédito hipotecario. - Que igualmente se acordó en la cláusula tercera, el plazo de duración del contrato sería de NOVENTA (90) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del documento de opción de compra, con una prorroga única de treinta (30) días más, contados a partir del otorgamiento del citado documento, es decir contados a partir del 21 de febrero de 2013 hasta el 22 de junio de 2013. - Que según la cláusula cuarta, se acordó una cláusula penal, así: “Si el Promitente Comprador desistiere de la presente negociación, no se presentare al acto de protocolización o si aprobado el crédito por el banco no ocurre el pago, se considerara resuelto el presente contrato…. Y tendrá derecho el Promitente Vendedor a retener de la suma recibida el monto de Bs.145.000,00, como indemnización convencional y única…. Y si el desistimiento, la falta de concurrencia al acto de protocolización o incumplimiento fuere por el vendedor, este devolvería la cantidad entregada en arras mas las cantidad de Bs.145.000,0 como pago de indemnizatorio, los cuales según dice, no deberán ser demostrados en ningún caso y sin necesidad de pronunciamiento judicial alguno”. - que una vez celebrado el contrato de opción de compra venta, antes descrito, procedió a solicitar el crédito hipotecario por ante el Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., que no es el mismo banco por ante el cual el demandante vendedor había realizado la compra y le otorgaron el préstamo garantizado con hipoteca de primer grado hasta por la cantidad de Ciento Treinta y Nueve Mil bolívares (Bs.139.000,00) y que ante la existencia de esta deuda, el vendedor y su persona acordaron que el crédito del vendedor se cancelaría con el mismo préstamo que estaba recibiendo, para lo cual el vendedor puso a su disposición los documentos necesarios exigidos por el banco, tal como se había convenido. - Que una vez introducido el crédito le es aprobado en corto plazo y a finales de abril de 2013 le hacen entrega del documento de venta redactado y visado por el banco para que acudiera con los recaudos suministrados por el vendedor y otros tramitados por su persona, por ante la Oficina de Registro para solicitar la revisión correspondiente y le hacen entrega de una hoja con las recomendaciones para el proceso de protocolización de documentos y los detalles del crédito aprobado por la cantidad de CUATROCIENTOS NUEVE MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON 95 CENTIMOS (Bs.409.386,95) a la rasa del 6,66% a ser devuelto en el plazo de 300 meses, con una cuota mensual de Bs. 2.805,28 tal como consta de planilla de entrega de documentos y recomendaciones que anexa a la presente marcada “A”. - Que una vez en la Oficina Subalterna de Registro, los revisores le solicitan la autorización del Instituto Nacional de Tierras (INTI) para poder introducir el documento y ante su reclamo y sorpresa, le hacen entrega de una copia del oficio Nº 564-2012 de fecha 2 de julio de 2012, dirigido por el INTI a los Notarios y Registradores donde se le informa que no podrán protocolizarse ningún documento que involucre a tierras con vocaciones agrícola, sin haber exigido la debida autorización de dicho Instituto (INTI) y le indican que debía llevársela al propietario para el correspondiente trámite. - Que fue así como ocurrieron los hechos y es entonces cuando el propietario vendedor dice que se entera de que sus tierras estaban afectada y es cuando en fecha 6 de mayo de 2013 envía una comunicación al Ministerio del Ambiente, solicitando información sobre las condiciones de uso y desarrollo del inmueble de su propiedad, y en fecha 24 de mayo de 2013 el Ministerio del Ambiente mediante oficio Nº 000761 dirigido al ciudadano ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES le informaba que en respuesta a su comunicación recibida por ese organismo en fecha 7 de mayo de 2013 se determinó que el terreno objeto de la solicitud se encontraba en ÁREA RURAL DE DESARROLLO INTEGRAL (ARDI) declarada mediante Decreto Nº 1578, publicado en Gaceta oficial Nº 33.726, de fecha 27 de mayo de 1987 y ratificada en el Decreto Nº 483 que promulga el Plan de Ordenamiento del territorio del estado Nueva Esparta y en consecuencia debería dirigirse al INTI por ser el organismo rector del área, tal como constaba de oficio que fue aportado por lo la parte actora al momento de introducir la demanda marcado I. - Que en la misma fecha el demandante le envía un contrato convenio, que dio por recibido, no por aceptado, donde el vendedor pretendía que se reconocieran el impedimento existente y que no se podía proceder a la ejecución de la opción hasta tanto no se produjera la autorización del INTI y que una vez vencida la opción era potestativo de las partes el elegir prorrogar la opción o resolver el contrato y restituir las arras recibidas por el vendedor sin cláusula penal porque el impedimento era ocasionado por el Estado Venezolano y no por su voluntad propia. Ese documento lo anexo la parte actora marcado “J” y obviamente constituía una prueba del chantaje que quiso hacerle el vendedor para eximirse su culpabilidad en el mal manejo de las obligaciones que debió asumir antes de iniciar esta negociación. - Que en fecha 5 de junio de 2013, el vendedor ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES dirige una comunicación al Director Regional del INTI, del estado Nueva Esparta solicitando autorización para venderle la vivienda ubicada en el Conjunto Residencial Villas Estrella Marina, dicha comunicación es recibida por el INTI, en fecha 6 de junio de 2013 y ante esa dificultad latente y ante el inmenso estrés que produjo esta situación el Sr. ARMANDO PEREZ en vez de buscar solucionar el problema que había quedado en evidencia por su descuido, lo que hizo fue acudir a la Defensoría del Pueblo en fecha 11 de junio de 2013, incluso sin haberse vencido la opción de compra, para solucionarle el pago de un canon de arrendamiento por la ocupación del inmueble a lo cual obviamente se negó, pues él no era responsable de lo que estaba ocurriendo, la negociación se había planteado de mutuo acuerdo conforme se había registrado en documento privado de fecha 29 de diciembre de 2012, su persona había cumplido con su obligación de obtener un crédito bancario y que el mismo estaba disponible para el momento en que el Ejecutivo ordenara dejar sin efecto el acto administrativo que afectaba al inmueble, que eso ahora estaba en sus manos, por lo que la solución del conflicto estaba por resolverse próximamente. - Que consignaba marcados “H” e “I” panfletos repartidos en las Asambleas de vecinos del Valle de Atamo donde se informaba a la comunidad de la situación en que se encontraban las reclamaciones y de las gestiones que se estaban realizando para que se liberaran las viviendas afectadas. - Que en fecha 15 de julio de 2013 en virtud de que el conflicto aun no se resolvía y ante la presión del vendedor le ofreció pagarle parte del precio de venta del inmueble, que era la diferencia que tenía que pagar entre lo adeudado y el préstamo bancario que le había sido otorgado y luego de haberse acordado entre las partes libró cheque de gerencia Nº 00001599, por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00) a nombre de ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES del banco Bicentenario, pero cambió de opinión y no quiso aceptarlo porque el inmueble ya no tenía el mismo precio y que si quería continuar con la negociación debía pagarle TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,00) más. - Que en fecha 3 de septiembre de 2013 sale publicado en el diario Sol de Margarita una noticia donde se informa que en 24 horas se resolvería el tema sobre el Decreto ARDI y en fecha 11 de octubre de 2013, se publica en prensa que en Gaceta Oficinal Nº 40.267 de fecha 8 de octubre de 2013 salió publicado el Decreto que puso fin al dilema con los terrenos de Atamo y autoriza a los Registradores a protocolizar los documentos de venta sobre dichos inmuebles. - Que en la misma en que sale en prensa la autorización 11 de octubre de 2013 procedió a cancelar la planilla forma 33 de 0,5% del precio de venta que le correspondía pagar al vendedor, pero que necesitaba pagar para introducir el documento en el registro y era necesario resolver con premura, pago al SENIAT la cantidad de Bs.4.250 según constaba de planilla Nº 00233026, solicitó nuevamente la solvencia de agua, pagó el impuesto del artículo 92 de la Ley de Registro Público de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo, con el documento de venta y todos los recaudos solicitados, así lo hacía saber al vendedor ARMANDO PERES FLORES, a su abogado SIMON PALMA y al Banco Sofitasa, para que supieran que pronto firmarían el documento de compra venta. - Que en fecha 23 de octubre de 2013 el Registro emite la planilla de CONSTANCIA DE RECEPCIÓN (ART. 49) con el Nº de trámite 393.2013.4.139 y fija la fecha de la firma para el día 28 de octubre de 2013, lo notificó a las partes para que acudieran en la fecha y hora señalada pero el Sr. ARMANDO PEREZ manifestó que si no le pagaban TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,00) no procedería a la firma del documento. - Que llegada la fecha señalada el ciudadano no compareció y luego se enteraron que en fecha 4 de octubre de 2013 se había admitido una demanda en su contra por ante este Tribunal por resolución de contrato de compra venta, es decir, con posterioridad incluso a la resolución del conflicto. - Que en fecha 17 de marzo del 2014 se dio por citado en el juicio y procedió a retirar el documento de venta elaborado por el banco donde constaba tanto la liberación de la hipoteca del vendedor como la venta y la constitución del préstamo hipotecario de la oficina de registro antes mencionado con todos sus recaudos a los fines de consignarlo en este expediente, anexo marcado “N”. - Que una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, se observa que ciertamente el vendedor demandante reconvenido se negó a dar cumplimiento a su obligación de venderle una vez cesó el impedimento y su incumplimiento le ocasionó la pérdida del crédito hipotecario que el banco Sofitasa le había otorgado por la cantidad de CUATROCIENTOS NUEVE MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON 95 CENTIMOS (Bs.409.386,95) a una tasa preferencial del 6,6% lo que constituía la perdida de una oportunidad que difícilmente pudiera volver a obtener, y constituía igualmente para él la pérdida definitiva de la oportunidad de adquirir un inmueble en propiedad, como producto de la perdida del valor a consecuencia de la inflación, cuando ese derecho a adquirir el inmueble ya había sido adquirido por él al momento de celebrar la opción de compra y cancelar parte del precio de venta del mismo, restándole solo cancelar la diferencia de QUINIENTOS SESENTA MIL (Bs.560.000,00) en los términos antes citados, más la diferencia de CIENTO CINCUENTA MIL SEISCIENTOS TRECE BOLÍVARES con 05/ céntimos (Bs.150.613,05) que debía pagar con dinero de su propio peculio. Por su parte, el abogado SIMÓN EDUARDO PALMA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, ARMANDO PEREZ FLORES procedió a contestar la demanda de mutua petición en los siguientes términos: - Que rechazaba, negaba y contradecía tanto en los hechos como en el derecho por no ser cierto lo alegado por la parte actora en el escrito de reconvención que corre inserto en autos (folios 101 al 114). - Que rechazaba, negaba y contradecía que su representado tal como lo afirma la parte reconviniente conociera de la existencia del impedimento para vender el inmueble no imputable a él, sino al hecho del Príncipe, cuestión ésta que igualmente se desconocida por el comprador, tal como se desprende de sus propias afirmaciones, “Una vez en la Oficina Subalterna de Registro, los revisores me solicitan la Autorización del Instituto Nacional de Tierras (INTI) para poder introducir el documento y ante mi sorpresa, me hacen entrega de una copia del oficio N| 564-2012, de fecha 2 de julio de 2012, dirigido por el INTI a los Notarios y Registradores donde se le informa que no podrán protocolizarse ningún documento que involucre a tierras con vocaciones agrícolas, sin haber exigido la debida autorización de dicho instituto (INTI), y me indican que debo llevársela al propietario para el correspondiente trámite”. - Que en este momento era oportuno utilizar el principio del derecho que el reconviniente pretendía adjudicar a su representado, en relación a que nadie puede alegar su propia torpeza, “nemo auditur propiam turpitudinem allegans”, toda vez que el al igual que su mandante desconocían el impedimento que había para negociar el bien objeto de este procedimiento, en todo caso debió igualmente cerciorarse del estatus del bien y no pretender hoy calificar como culposo un hecho por parte de su mandante cuando se entendía que ambos actuaron de buena fe. - Que al enterarse su representado de la situación del inmueble, procedió tal como lo señaló en el libelo de demanda que encabeza estas actuaciones a realizar de forma inmediata y oportuna, toda vez que la opción de compra venta se encontraba vigente, todas y cada una de las gestiones y diligencias pertinentes, la respuesta a las mismas corren insertas en autos y ella se explican por si mismas y se desprendía de ellas la imposibilidad de realizar la transacción, con esta actitud su mandante demostraba el interés y la voluntad que lo movía para materializar la venta pactada y cumplir así su obligación, entonces mal podía el reconviniente querer hacer ver que su representado actuó de forma culposa o de mala fe. - Que lo cierto era que su representado actuó de buena fe y en todo momento lo asevera maliciosamente el reconviniente. Su mandante en todo momento prestó la colaboración debida, procedió como un buen padre de familia a favor de lograr cumplir su obligación y tal como lo afirma el reconviniente facilitó documentos (folio 104), realizó las gestiones pertinentes (folio 105) y tramitó las solvencias necesarias, lo cual demostraba que en ningún momento su mandante pretendió algo diferente a la materialización de la venta. - Que era de hacer notar que en fecha 6 de mayo de 2013 aún no se encontraban vencidos los primeros 90 días de la vigencia del contrato de opción de compraventa y su mandante se entera de la imposibilidad de realizar la operación por boca del oferente comprador hoy reconviniente y de forma inmediata se avoca a resolver la situación, que se debía tomar en consideración que si bien es cierto que el oficio Nº 564-2012 de fecha 2 de julio de 2012 que corre inserto en autos marcado “B”, consignado por el reconviniente, estableció la prohibición a Notarias y Registradores de autenticar y protocolizar documentos en los cuales se vieran involucrados terrenos calificados como agrarios por el citado decreto, no era menos cierto que en fecha 21 de febrero de 2013 tal como lo afirman ambas partes, se procedió a autenticar el mencionado documento de opción de compra venta por ante la Notaría Pública de Pampatar de forma legal y tal como lo convinieron las partes, cabría entonces preguntarse si en esa Notaría se desconocía también el contenido del citado Oficio? Y en todo caso de no ser así, existe un responsable que resultaba ajeno a las partes, toda vez que el Notario en desconocimiento o por imprudencia, impericia o mala fe, dio certeza a los involucrados de la legalidad de la operación que se estaba realizando, a todo evento en aras de la defensa de mi representado se reservaron el derecho a ejercer contra esa Notaria las acciones legales a fin de establecer esta responsabilidad. - Que rechazaba, negaba y contradecía por no ser cierto el hecho de que el oferente comprador hoy reconviniente, no hubiera aceptado el contenido de la correspondencia dirigida por su mandante a su persona en fecha 24 de mayo de 2013, lo cual era de hacer notar, que la misma aparecía suscrita por el reconviniente sin ni siquiera manifestar en ella su desacuerdo, éste simplemente la recibió, supo de su contenido y tácitamente lo aceptó y hoy pretende utilizar a su favor con un calificativo denominado por su defensa “prueba de chantaje”, (término desconocido por esta parte), toda vez que se trata de un documento que pretendió solucionar el impase no ocasionado por su mandante, de manera ventajosa para el oferente comprador, toda vez que su representado cedía y acordaba devolver las arras, cuestión que mantuvo en el libelo de la demanda y en este acto ratificaba y que en ningún caso daban muestra de mal manejo de las obligaciones asumidas, por cuanto había quedado demostrado por el dicho de ambas partes el desconocimiento del impedimento existente y lo que es más con el otorgamiento del documento de opción de compra venta, se demostraba el desconocimiento por parte de la institución encargada (léase Notaria de Pampatar) de dar certeza a los negocios jurídicos de la falta de información, al permitir la autenticación del documento de opción de compra venta pese a la prohibición expresa establecida en el mencionado oficio. - Que el reconviniente se reunió con su representado en presencia del abogado SIMÓN PALMA AVILAN haciéndole saber que estaba dispuesto a dejar sin efecto la opción de compra venta si a cambio su mandante le hacía entrega de la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,00) alegando que no podía con la devolución del monto de arras, comprar otro inmueble, cuestión ésta que fue rechazada por su mandante, de allí, que ante la situación del inmueble, la falta de respuesta o en todo caso la respuesta negativa de resolución del inconveniente, ni mandante optaría como en efecto lo hizo por solicitar ante el órgano jurisdiccional la resolución del contrato conjuntamente con la devolución de las arras al oferente comprador. - Que rechazaba, negaba y contradecía que su mandante haya pretendido perfeccionar la venta que se sabía no se podía materializar a cambio de más dinero, tal como lo afirma el reconviniente (folio 107, líneas 28 y siguientes), lo que es más ese planteamiento lo hizo en su despacho, ubicado en el Centro Empresarial AB, Nivel Mezzanina en la avenida Bolívar, a su persona el abogado PABLO GONZALEZ cuando se reunieron por primera vez, en el entendido de que no se podía realizar la venta por la prohibición existente, pero que cabía la posibilidad de hacer un ajuste del precio aceptado por el hoy reconviniente, una vez que se resolviera la situación y se dejara sin efecto el decreto, todo lo cual lo manifestó en el momento en que le informara de la voluntad de su mandante de demandar la resolución pro cuanto la opción se encontraba vencida, alegatos que serian probados en la oportunidad correspondiente. - Que era cierto que el reconviniente libró un cheque a favor del reconvenido por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00), el cual no fue aceptado por éste siguiendo instrucciones precisas que le gira como es lógico, en virtud de que para ese momento era conocido de todos era hecho público y notorio la prohibición que existía y la falta de solución por parte de los organismos encargados amén de las reiteradas protestas y peticiones por parte de los afectados. - Que rechazaba, negaba y contradecía lo alegado por el reconviniente en el sentido de que su mandante fuera notificado de que debía comparecer al Registro a suscribir documento alguno y tal como lo señale anteriormente nunca se le manifestó al reconviniente un ajuste de precio, y por el contrario vencido como se encontraba el contrato de opción de compra venta y su prorroga se procedió a solicitar lo que en derecho correspondía, es decir, la resolución del citado contrato de opción de compra venta sobre el citado y deslindado inmueble. - Que rechazaba, negaba y contradecía que su representado debía cumplir una obligación que estableciera lapsos concretos reconocidos y aceptados por las partes, encontrándose éstos hartamente vencidos, así como también detallados y que en todo caso se desconocía su alcance ya que no son precisados vulnerando así el derecho a la defensa por no poder desvirtuarlos. Bajo tales consideraciones, al haberse dejado establecido que el contrato de opción de compra venta celebrado entre los ciudadanos ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES y ALDO NEY GARRIDO CASTRO, ya identificados, autenticado en fecha 21.02.2013 por ante la Notaría Pública de Pampatar, bajo el Nº 29, Tomo 28, es absolutamente nulo por ausencia de causa, tal y como si nunca hubiera existido, resulta forzoso declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta. Y así se decide. IV.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la acción de nulidad de contrato por ausencia de causa -previamente calificada al comienzo de este fallo-, interpuesta por el ciudadano ARMANDO PÉREZ FLORES en contra del ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO, ya identificados. En consecuencia, se declara absolutamente nulo, por ausencia de causa, el contrato de opción de compra venta celebrado entre los ciudadanos ARMANDO ENRIQUE PEREZ FLORES y ALDO NEY GARRIDO CASTRO, ya identificados, autenticado en fecha 21.02.2013 por ante la Notaría Pública de Pampatar, bajo el Nº 29, Tomo 28. Asimismo, se declaran extinguidas las obligaciones y se deja sin efecto su cumplimiento toda vez que ellas derivan de un contrato declarado nulo e inexistente. Líbrese el correspondiente oficio al Notaría Pública de Pampatar de este estado, una vez la presente decisión adquiera firmeza de ley. SEGUNDO: Se ordena al ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO, ya identificado, hacer entrega inmediata al ciudadano ARMANDO PÉREZ FLORES, ya identificado, del bien inmueble de su propiedad constituido por una vivienda distinguida como casa Nº 07, edificada sobre una superficie de terreno, destinada a vivienda principal, ubicada en el Conjunto Residencial Villas Estrella Marina, calle La Pullita cruce con Segunda Transversal, sector La Pullita del caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio Arismendi del estado Nueva Esparta, comprendido en un área de terreno de CIENTO TREINTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO DECÍMETROS CUADRADOS (139,25 mts2) con un área de construcción de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SEIS DECÍMETROS CUADRADOS (86,56 M2), y cuyos linderos son: NORTE: casa Nº 8; SUR: camineria interna; ESTE: área de estacionamiento; OESTE: casa Nº 5, libre de personas y en el mismo estado en que lo recibió, y para tal efecto deberán aplicarse las normas previstas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas que regula la desocupación y entrega de los bienes inmuebles destinados a la vivienda. TERCERO: Se ordena al ciudadano ARMANDO PÉREZ FLORES, ya identificado, hacer entrega inmediata al ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO, ya identificado, la suma de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.290.000,00) recibidas por concepto de arras. CUARTO: SIN LUGAR la reconvención incoada por el ciudadano ALDO NEY GARRIDO CASTRO en contra del ciudadano ARMANDO PÉREZ FLORES, ya identificados.- QUINTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la demandada-reconviniente por haber resultado totalmente vencida.- PUBLÍQUESE INCLUSIVE EN LA PÁGINA WEB DEL TRIBUNAL, REGÍSTRESE y DÉJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en La Asunción, a los veintiocho (28) días del mes de Mayo de Dos Mil Quince 2015. 205° y 156°. LA JUEZA TEMPORAL, Dra. MARÍA A. MARCANO RODRÍGUEZ. LA SECRETARIA, Abg. ENMYC ESTEVES PAREJO. NOTA: En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión previa las formalidades de ley. Conste, LA SECRETARIA, Abg. ENMYC ESTEVES PAREJO. Exp. Nº 11.563/13- MAM/EEP/Cg.- Sentencia Definitiva.-