TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARIÑO, GARCIA, TUBORES, VILLALBA Y PENINSULA DE MACANAO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA

PARTE DEMANDANTE: KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 13.848.188.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abg. FREDDY RANGEL RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 80.557.
PARTE DEMANDADA: ALVARO ROMERO NATERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 8.433.929.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abg. ISRAEL FERNANDO ESCOBAR MILLA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 112.446.
MOTIVO DEL JUICIO: DESALOJO
EXPEDIENTE N°: 11/14.

Se inicia el presente juicio por demanda incoada por el ciudadano FREDDY RANGEL RODRÍGUEZ, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, suficientemente identificados en autos, contra el ciudadano ALVARO ROMERO NATERA, también identificado, por DESALOJO, con ocasión de un contrato de arrendamiento celebrado por ambas partes sobre un bien inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 2, ubicado en el Centro Comercial CCCP, situado en la calle Igualdad, entre Arismendi y Mariño, frente a la Plaza Bolívar de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, con una superficie de 41,37 m2, el cual está conformado por Planta Baja y Planta Mezzanina con un área de 34 m2 y 7,37 m2, respectivamente y cuyos linderos son: PLANTA BAJA: NORTE: Con local N° 3; SUR: Con pasillo de circulación que es su frente; ESTE: Con Calle Mariño; y OESTE: Con local N° 9 y PLANTA MEZZANINA: NORTE: Con local N° 3; SUR: Con local N° 1; ESTE: Con Calle Mariño; y OESTE: Con local N° 9.

FUNDAMENTOS PARA DECIDIR

Alegó la parte actora, abogado FREDDY RANGEL RODRIGUEZ, en su escrito de reforma del libelo de la demanda de fecha 08 de Julio de dos mil catorce (2014), que conforme documento autenticado por ante la Notaria Segunda de la Asunción estado Nueva Esparta, en fecha 08 de Junio de 2006, la Sociedad Mercantil CCCP, C.A, representada por su presidenta DAYSI DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO y el ciudadano ALVARO ROMERO NATERA, suscribieron contrato de arrendamiento, en el cual según la cláusula Cuarta se inició el día 15 de Mayo de 2006, hasta el 15 de Mayo de 2007. De igual forma, estableció que conforme a documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Porlamar, estado Nueva Esparta en fecha 23 de Junio de 2009, ambas partes suscribieron un último contrato de arrendamiento, el cual tendría una duración de dos (2) años, a partir del 15/05/2009 hasta el 15/05/2011.
Asimismo, señaló el actor que según documento protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, de fecha 14/11/2012, la arrendadora dio en venta el local al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, razón por la cual el nuevo propietario se subrogó en los deberes y derechos de la anterior arrendadora.
Expresó que vía notificación judicial, se le notificó en fecha 25/07/2013 al arrendatario, que a partir del 14/11/2012 el propietario subrogado es el nuevo propietario del local, ya que se le había notificado el 21/05/2013 y que el propietario subrogado respetaría los contratos suscritos con la anterior propietaria. Acompañó el demandante a su escrito libelar las pruebas documentales correspondientes.
Estableció que la relación arrendaticia se inició el 15/05/2006 hasta el 15/05/2011, es decir, su duración fue de cinco (05) años y que de conformidad con el artículo 38 literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le otorgó al arrendatario dos (02) años de prorroga legal, la cual comenzó el 16 de Mayo de 2011 y venció el 15 de Mayo de 2013, es decir, que a su parecer, el arrendatario tuvo que entregar el local a más tardar el día 16 de mayo de 2013.
Concluyó entonces peticionando el Desalojo, fundamentado en el literal G del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, de fecha 23/05/2014.
En fecha 10 de julio de 2014 se admitió la demanda y se ordenó citar al demandado, ciudadano ALVARO ROMERO NATERA.
Llegada la oportunidad procesal para dar contestación a la Demanda, en

fecha 08 de octubre de 2014, compareció el ciudadano ALVARO ROMERO NATERA, debidamente asistido por el abogado ISRAEL FERNANDO ESCOBAR MILLA, quien en su escrito rechazó negó y contradijo tener que desalojar y entregar el local comercial. Alegó el demandado, que la anterior arrendadora Sociedad Mercantil (CCCP, C.A) a la fecha de vencimiento del último contrato de arrendamiento celebrado con la misma, es decir el día 15/05/2011 le expresó su firme intención de continuar arrendándole el local comercial y asimismo, continuó recibiéndole los cánones de arrendamiento, inclusive hasta el mes de mayo de 2012 (vencida una hipotética prórroga legal) esto es desde el 15/05/2011 hasta el 15/05/2012, la cual, expresa el demandado, en sentido estricto de la Ley y en su correcta interpretación era de un (01) año (como prórroga máxima), de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. Convino en que la relación arrendaticia duró cinco (05) años; pero estableció que no es menos cierto que luego del fenecimiento del último contrato de arrendamiento a tiempo determinado, esto es de fecha 15-05-2011 y de inclusive la hipotética prórroga legal, su representado continuó con la posesión, goce, uso y disfrute del inmueble dado en arrendamiento, con el consentimiento expreso de su antigua arrendadora e inclusive el actual arrendador subrogado, alegando por consiguiente que el último contrato de arrendamiento suscrito por ambos, paso a ser de tiempo determinado a tiempo indeterminado y solicitó que la demanda se declarase sin lugar, acompañando igualmente a su escrito las pruebas correspondientes.
En fecha 20 de octubre de 2014, se llevó a cabo la Audiencia Preliminar, en la cual ambas partes ratificaron lo expuesto en sus respectivos escritos de demanda y contestación a la misma.
En fecha 23 de octubre de 2014, este Tribunal dictó auto fijando los hechos y los límites de la controversia.
En fecha 4 de noviembre de 2014, se admitieron las pruebas promovidas por ambas partes y se ordenó la evacuación de la prueba de informes promovida por la parte actora.
En fecha 05 de marzo de 2015, se celebró la Audiencia o Debate Oral, en la cual ambas partes procedieron a esgrimir sus argumentos y ratificar las pruebas presentadas; asimismo, en ese mismo acto la Jueza de este Tribunal procedió a evacuar las pruebas promovidas, las cuales procedió a valorar de la siguiente manera:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1) Copia certificada de contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Publica Segunda de La Asunción del estado Nueva Esparta, de fecha 08 de junio de 2.006 quedando asentado bajo el Nº 05, Tomo 13 de los libros de Autenticaciones respectivos. Este al ser copia certificada de un instrumento público y no ser impugnado, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le da valor probatorio, quedando comprobado con el mismo la relación arrendaticia existente entre ambas partes, sobre el local objeto de la presente demanda por un período de tiempo, desde el día 15 de mayo de 2006 hasta el día 15 de mayo de 2007.
2) Copia certificada de contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Porlamar del estado Nueva Esparta, de fecha 23 de Junio de 2009, de fecha 23 de junio de 2.009 quedando asentado bajo el Nº 22, Tomo 38 de los libros de Autenticaciones respectivos. Este al ser copia certificada de un instrumento público y no ser impugnado, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le da valor probatorio, quedando comprobado con el mismo que fue suscrito un nuevo contrato de arrendamiento entre ambas partes, sobre el local objeto de la presente demanda por un lapso de tiempo de dos (2) años, contados desde el 15 de mayo de 2009 hasta el 15 de mayo de 2011.
3) Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, de fecha 14 de noviembre de 2012, N° 2012.2521, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.3968, Libro del Folio Real del año 2012; el cual fue ratificado en copia certificada enviada a este Tribunal como prueba de informes, según oficio N° 2015-398-011, de fecha 27 de enero de 2015. Este Tribunal al ser copia certificada de un instrumento público y no ser impugnado, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le da valor probatorio, quedando demostrado que el demandante es el actual propietario del local arrendado objeto de la demanda, operando en consecuencia la subrogación arrendaticia.
4) Copia simple de Notificación Judicial realizada por el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 25 de julio de 2013, Expediente N° 1490-13. Esta, al ser copia fotostática de un instrumento público y no ser impugnada, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le da valor probatorio.
5) Copia certificada del expediente de consignación de cánones de arrendamiento N° 2013-425, llevado por el Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. Este Tribunal al ser copia certificada de un instrumento público y no ser impugnado, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le da valor probatorio, quedando demostrado que el demandado (arrendatario) inició el procedimiento de consignación arrendaticia y que el mismo ciudadano convino y aceptó la subrogación arrendaticia.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

El demandado al momento de dar contestación a la demanda, reprodujo y
ratificó las pruebas presentadas por la parte actora; y en su escrito de promoción de pruebas, en base al principio de comunidad de la prueba, nuevamente ratificó y reprodujo las pruebas presentadas por la parte actora en su escrito libelar. Siendo todas valoradas de conformidad con lo expresado por este Tribunal ut supra.

Asimismo, una vez concluida la referida audiencia la ciudadana Jueza de este Tribunal procede a dictar sentencia haciendo las siguientes observaciones:
Al hacer el análisis de los hechos controvertidos y los límites de la controversia en el presente procedimiento, ambas partes esgrimieron sus correspondientes alegatos y convinieron en que el tiempo de duración del contrato de arrendamiento entre ambos tuvo una duración de cinco (5) años; no obstante, la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas insiste en que la relación arrendaticia pasó a ser de tiempo determinado a tiempo indeterminado, por cuanto su arrendadora luego del fenecimiento del último contrato de arrendamiento e inclusive de lo que el llama una hipotética prórroga legal, que operó según lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, le permitió con su expreso consentimiento continuar sin oposición alguna seguir ocupando el inmueble y además continuó cobrándole y recibiéndole los respectivos cánones de arrendamiento.
Al respecto observa el Tribunal, que la cláusula cuarta del último contrato suscrito entre las partes en fecha 23 de junio de 2009, establece:

“CUARTA: El plazo de duración del presente contrato será de dos (2) años prorrogables, contados a partir del día 15 de mayo del 2009 hasta el día 15 de mayo del 2011 con aumento cada año. Es convenio expreso que de acuerdo con el artículo 1599 del Código Civil, no será necesario ninguna notificación. Para comunicar a “EL ARRENDATARIO” el vencimiento del plazo estipulado en este contrato y no operará en ningún caso la tácita reconducción establecida en el artículo 1614 del Código Civil, por el hecho de que “EL ARRENDATARIO” continúe ocupando su inmueble después del vencimiento del lapso establecido en el contrato. Es expresamente entendido que si al término de este contrato “EL ARRENDATARIO” siguiere ocupando el inmueble sin haberse celebrado un nuevo contrato de arrendamiento, no podrá de ninguna manera depositar el valor del arrendamiento en ningún tribunal y deberá desocupar el inmueble al ser requerido por “LA ARRENDADORA”.

Por otra parte, observa el Tribunal que se desprende de la Notificación realizada por la parte actora arrendadora al demandado arrendatario, la cual riela a los folios 26 al 28 del presente expediente y que fue previamente evacuada y valorada y reconocida por ambas partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en su particular Tercero, que el arrendador le participa al arrendatario que dicha convención se venció en fecha 15 de mayo de 2013 y que desde el 16/05/2013 se encuentra haciendo uso de la prórroga legal arrendaticia, la cual según lo allí expuesto vencería el 15 de mayo de 2014.
Al respecto, el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece lo siguiente:

“Artículo 26: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: Hasta un (1) año, 6 meses. Más de un (1) año y menos de cinco (5) años, 1 año. Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años, 2 años. Más de diez (10) años, 3 años.
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”. (Subrayado del Tribunal)

Ahora bien, del folio 10 al folio 14 consta el contrato de arrendamiento suscrito y reconocido por ambos de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, donde se evidencia el inicio de la relación arrendaticia desde el día 15 de mayo de 2.006 hasta el día 15 de mayo de 2007, celebrándose un nuevo contrato también reconocido por ambas partes, que corre del folio 15 al folio 20, ambos inclusive, desde el día 15 de mayo de 2.009 hasta el día 15 de mayo de 2011, por dos (2) años prorrogable.
Entendiéndose, por lo establecido en la Notificación judicial ut supra explicado, que operó la prórroga contractual de ese último contrato, ya que allí expresa el arrendador que la relación arrendaticia culminó el día 15 de mayo de 2013; y en consecuencia, le comunica al arrendatario su intención de no renovar el contrato de arrendamiento, participándole a su vez que desde el día 16/05/2013, se encontraba en uso de la prórroga legal correspondiente y manifestándole que dicha prórroga legal vencería el día 15 de mayo de 2014 y que en esa fecha debería entregar el inmueble libre de personas y bienes muebles. Esto, en el entendido que la relación arrendaticia tenía una vigencia de cuatro (4) años, es decir, sin tomar en cuenta el primer contrato suscrito por ambas partes a partir del día 15 de mayo de 2006, fecha en la cual comenzó efectivamente su relación arrendaticia, punto en el cual han quedado contestes.
De todo lo antes expuesto, observa el Tribunal que la duración del contrato, transcurrida desde el primer contrato que inició el día 15 de mayo de 2006, hasta la culminación de la prórroga contractual del segundo y último contrato suscrito, lo que ocurrió en fecha 15 de mayo de 2013, es de siete (7) años y no de cinco (5), como convinieron ambas partes en el presente juicio. Y ASÍ SE ESTABLECE.-
En consecuencia, es evidente a los autos que habiéndose vencido la relación arrendaticia el día 15 de mayo de 2.013, tal como quedó establecido en la Notificación Judicial, la misma se mantiene intacta a través de la prórroga legal hasta el día 15 de mayo de 2.015, de conformidad con lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial arriba transcrito, debiendo destacarse que las normas que rigen esta materia tienen carácter de orden público; por lo cual resulta forzoso para este Tribunal declarar la presente acción extemporánea por anticipada. Y ASÍ SE DECIDE.-

DISPOSITIVA

Con fundamento en lo antes expuesto, este Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la presente demanda interpuesta por el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 13.848.188, mediante su Apoderado Judicial, Abg. FREDDY RANGEL RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 80.557, contra el ciudadano ALVARO ROMERO NATERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 8.433.929, en los términos anteriormente establecidos.
SEGUNDO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en los copiadores de sentencia de este Tribunal. Dada, firmada y sellada en la Sala de este Despacho a los veintitrés (23) días del mes de marzo de 2015. Años 204° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA TITULAR

Abg. MINERVA DOMINGUEZ

LA SECRETARIA TEMPORAL

Abg. JOANA BARÓN

Nota: En esta misma fecha (23-03-2015) siendo las 3:20 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia. Conste,

LA SECRETARIA TEMPORAL

Abg. JOANA BARÓN

MD/jb
Exp.: 11/14