TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MANEIRO DE LA CIRCUNSCRPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.
205° y 156°

PARTE ACTORA: INMOBILIARIA ARENAS 6, C.A, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 7 de mayo de 1.991, bajo el N° 23, Tomo 51-A SDO, posteriormente modificado según Acta de Asamblea inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo, el 30 de Junio de 2.014, bajo el N° 80, Tomo 32-A SGDO, representada por su presidente ciudadana OLBA LUCIA BENAVIDES DE CROES, venezolana, mayor de edad, casada, y titulares de la cédula de identidad N° V-4.770.190.-------
PARTE DEMANDADA: ADRIANA MARIA TROCONIZ LEON, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-6.363.340.---------
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: DIÓGENES CANCINI G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N°. 1.883.345, abogado en ejercicio e inscrita en el inpreabogado bajo el Nº. 7.160.----
APODRADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: EDUARDO JOSÉ JIMENEZ MORALES, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Porlamar, titulares de las cédula de identidad Nro. V-8.934.452, inscrito en el instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 45.785.--------------------------------------------
MOTIVO: DESALOJO POR FALTA DE PAGO. (art 91 numeral 1 de la LPRCAV).-
FALLO DE LA SENTENCIA DEFINITIVA. ------------------------------------------------
El presente juicio se inició en vigencia de la nueva Ley para la Regularización de y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LPRCAV), promulgada el 12/11/2011, bajo Gaceta Oficial N° 6.053. -----------------------------------------------------------------------
ACTOS PREVIOS A LA AUDIENCIA ORAL.----------------------------------------------
Se cumplieron las etapas previas al juicio oral, es decir, la celebración de la audiencia de mediación de conformidad con el articulo 103 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LPRCAV), donde no hizo acto de presencia a la parte demandada, ni por si ni por medio de apoderado alguno; en la oportunidad procesal de la contestación a la demanda, la

demandada opuso la falta de cualidad activa y pasiva de conformidad con el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil y dio contestación al fundo de la demanda; se procedió a fijar los puntos controvertidos, los cuales se circunscribían en los hechos planteados por las partes; en la etapa probatoria ambas partes hicieron uso de ese derecho. Además, se revisaron los medios probatorios.---------
Corresponde la publicación del fallo escrita del juicio ya decidido en audiencia.-

CAPITULO I
DE LOS HECHOS.------------------------------------------------------------------------------------
En el debate oral las partes ratificaron sus alegatos y sus pruebas. --------------------
DE LAS PRUEBAS.-----------------------------------------------------------------------------------
Pruebas de la parte actora junto con el libelo: ----------------------------------------
1.- Contrato de arrendamiento (f.11) privado celebrado entre el ciudadano JOSÉ VICENTE GONZALEZ ROJAS en su condición de arrendador y la ciudadana ADRIANA TRONCONI, en su condición de arrendataria, que tiene por objeto un inmueble constituido por un apartamento, destinado para uso de vivienda, distinguido con el N° 1-6, ubicado en el Edificio Residencias L´ Arenas, situado en la Avenida Aldonza Manrique, Urbanización Playa El Angel, Pampatar Estado Nueva Esparta; que el canon mensual de arrendamiento es la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes; que el término del contrato es de tres (3) meses fijos contado a partir del día 10 de diciembre de 2010 hasta el 10 de marzo de 2011, que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas dará causa al arrendador de solicitar la resolución del contrato y la entrega inmediata del inmueble. Este instrumento no fue impugnado por la demandada, de ahí que se le acredite el valor probatorio que señala el artículo 1.370 del Código Civil para acreditar la relación existente entre las partes, la cual es pertinente para demostrar las obligaciones contraídas por las partes. ASI SE DECLARA. --------------------------
2.- Inspección Judicial (f. 12 al 17), de fecha 17-05-2012, evacuada por este Juzgado, de la cual se desprende, que el referido Juzgado se trasladó y constituyó en compañía del ciudadana José Vicente González Rojas, asistido por el abogado Diógenes Cancini, en un inmueble constituido por una apartamento identificado con el numero 1-6, ubicado en el primer piso del Edificio Residencias L´ Arena, situado en la Avenida Aldonza Manrique de la Urbanización Playa del Angel, de la
ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta. El tribunal notificó de su misión a la ciudadana Adriana Tronconi, en su condición

de arrendataria, quien permitió el libre acceso al inmueble a inspeccionar, dejándose constancia de los siguiente: AL PRIMERO: se deja constancia que la notificada manifiesta que en el inmueble habita su persona y su señor esposo de nombre Wilman Jiménez, el cual tiene arrendado al haber vendido ella su apartamento que poseía acá en la Isla de margarita y la casa que tenia su esposo en la ciudad de Caracas. Manifiesta igualmente la notificada que el ultimo pago que realizaron fue por la cantidad de Ocho mil Bolívares (Bs. 8.000,00), el cual incluyo la cancelación del mes de septiembre del año 2011. AL SEGUNDO: el tribunal deja constancia que una vez realizado un recorrido por todo y cada una de las dependencias, se observa que el inmueble se encuentra en buen estado de mantenimiento y conservación, tanto en su piso, techo y paredes. En la sala de baño de la habitación principal, se observa que el techo presenta signos de humedad, igual situación presenta la sala de baño auxiliar, en el cual se observan signos de humedad aparente, y en el área de la ducha se observa desprendimiento del techo y signos de humedad, apreciándose a simple vista los doctos del aire acondicionado. La cocina eléctrica instalada, al accionar sus hornillas, solo una de ellas funciona, es todo…”. Esta prueba se valora conforme a lo previsto en los artículo 1.428 del Código Civil y 472 del Código de Procedimiento Civil para acreditar el estado del inmueble arrendado, el cual presenta buen estado de aseo y conservación. ASI SE DECLARA.---------------------
3.- Original (f. 18) Autorización de fecha 09 de diciembre de 2009, otorgado por la ciudadana Olga Benavides, titular de la cedula de identidad No. 4.770.190, actuando en su carácter de presidenta de la compañía Inmobiliaria Arena 6, C.A, propietaria del apartamento 1-6 de Residencias L´ Arena, autorizando al ciudadano José Vicente Gonzáles Rojas a suscribir contratos de arrendamiento en el mencionado inmueble por periodos no mayores de seis (6) meses. Este documento no fue impugnado por lo que cumplen con las estipulaciones contenidas en el artículo 1.363 del Código Civil por lo cual este Tribunal lo valora conforme a la referida disposición legal para comprobar que el ciudadano José Vicente González Rojas, estaba autorizado para suscribir contratos de arrendamiento no mayores de seis (6) meses del inmueble objeto de esta demanda. ASI SE DECLARA. ---------------------------------------------------------------------
4.- Documento de propiedad en copia simple (f.19 al 24) a nombre de Inmobiliaria Arenas 6, C.A antes identificada, del apartamento identificado con el numero 1-6, ubicado en el primer piso del Edificio Residencias L´ Arena, situado en la Avenida Aldonza Manrique de la Urbanización Playa del Angel, de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta. Este documento no fue impugnado ni desconocido por la demandada, de ahí que se le acredite el

valor probatorio que señala el artículo 429 del Código de procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, teniéndose como pertinente para demostrar que el demandante es propietario del inmueble objeto de la presente demanda. ASI SE DECLARA. ----------------------------------------------------------------------------------------------
5.- Expediente administrativo (f: 25 al 47) de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Nueva Esparta, expediente 030115754-012464, de fecha 9 de diciembre de 2014, donde consta la Prudencia Administrativa Numero 176-2014, de fecha 27 de noviembre de 2014, mediante la cual dicho organismo en cumplimiento del artículo 9 de la Ley Contra el Desalojo y la desocupación Arbitraria de Viviendas, Ordena la desocupación realizada por el arrendador, y en consecuencia el desalojo en el plazo y orden en que el órgano jurisdiccional la acuerde. Cumplido el procedimiento especial descrito el la ley, quedando las partes en la posibilidad de incoar demanda ante los órganos jurisdiccionales. Notificar a las partes de la decisión por haberse producido fuera del lapso legal. Este documento se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 y 1.357 del Código Civil para acreditar que la parte demandante agotó el procedimiento administrativo previo a que se refiere el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y se encuentra habilitada para ocurrir a la vía judicial a resolver el conflicto inter subjetivo de intereses. ASÍ SE DECLARA.-----------------------------------
Pruebas de la parte actora en la etapa probatoria: ---------------------------------------
Ratifica las pruebas documentales que originales acompaño al libelo de la demanda l aparte actora.-----------------------------------------------------------------------------
Estos documentos fueron suficientemente analizados por este Tribunal en esta misma sección denominada “Pruebas de la parte actora-promovidas con el libelo de la demanda”, por lo que se considera inoficioso un nuevo pronunciamiento respecto de estas probanzas. En consecuencia, este Tribunal ha analizado y valorado dichas las pruebas promovidas por la parte demandante en la presente causa judicial. ASI SE DECLARA. ------------------------------------------------
Pruebas de la parte demandada junto con la contestación de la demanda: ----
1.- Planillas de pago, de fecha de emisión 28/01/2015, números de referencia 00266611-4, 00266610-6, 00266609-3, 00266608-0, 00266607-8, 00266606-K, 00266605-7, 00266604-4, 00266603-3, 00266602-0, 00266601-8, 00266599-2, 00266586-3, 00266585-0, 00266584-8, 00266583-5, 0026658-2, 00266581-k, 00266580-7, 002665879-6, 00266578-8, 00266577-5, 00266576,2, 00266575-k, 00266598-4, 00266597-6, 00266596-3, 00266595-0, 00266594-8, 00266593-5,

00266592-2, 00266591-1, 00266590-9, 00266589-6, 00266583-3, y 00266587-1 emanados del Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), con el nombre del arrendatario Tronconi León, Adriana Maria y del arrendador Inmobiliaria Arenas 6, C.A, periodos 01/2015, 12/2014, 11/2014, 10/2014, 09/2014, 08/2014, 07/2014, 06/2014, 05/2014, 04/2014, 03/2014, 02/2014 , 01/2014, 12-2012, 11-2012, 10-2012, 09-2012, 08-2012, 07-2012, 06-2012, 05-2012, 04-2012, 03-2012, 02-2012, 01-2012, 12-2013, 11-2013, 10-2013, 09-2013, 08-2013, 07-2013, 06-2013, 05,2013, 04-2013, 03-2013, y 02-2013, por un monto de tres mil bolívares (Bs. 3000,00) cada uno (1), con su ráfaga electrónica, en la parte inferior del recibo, pagados en fecha 05/02/2015 y 02-02-2015. Igualmente, promovió las planillas con fecha de emisión 16-01-2015, 15-01-2015, 13-01-2015, 12-01-2015 y 07-01-2015, referencias de pago 00265196-3, 0026477-3, 00263925-3, 00261987-8 y 00260448-5, por un monto cada una de tres mil bolívares (Bs. 3000,00).------------------------------------------------------------------------------
Los anteriores documentos se valoran de conformidad con el articulo 1.383 del Código Civil, por tratarse de planillas de depósitos bancarios de los cuales se evidencian signos distintivos, sellos, y otras características propias de las instituciones bancarias y al establecerse por doctrina de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que dichas instituciones fungen como mandatarias del titular la acreditación probatoria es semejante a las tarjas; por consiguiente, estas planillas acreditan que la ciudadana Tronconi León Adriana Maria, arrendataria en la cuenta numero 0000-0636-3340-9007-4850, a favor de la sociedad mercantil Inmobiliaria Arenas 6, C.A, por la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) cada uno. Estos depósitos fueron efectuados por la arrendataria por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL) de la siguiente manera: 12 planillas con fecha de emisión 28-01-2015, por la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) cada una (1), para un total de Treinta y Seis Mil Bolívares (Bs. 36.000,00), el 02-02-2015; 12 planillas con fecha de emisión 28-01-2015, por la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) cada uno, para un total de Treinta y Seis Mil Bolívares (Bs. 36.000,00) en fecha 04-02-2015; 13 planillas de depósitos emitidos el 28-01-2015, en fecha 05-02-2015, por la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) para un total de treinta y nueve mil bolívares (Bs. 39.000,00);por la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) en fecha 07-01-2015, periodo 08-2011; una planilla de pago por la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) en fecha 12-01-2015, periodo 09-2011; una (1) planilla de pago por la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) en fecha 14-01-2015 del periodo 10-2011; una (1) planilla del periodo 11-2011, por la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) realizado en fecha 15-01-2015 y la última planilla de pago de fecha 16-01-2015,

periodo 12-2011, por la misma cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00). De todos estos instrumentos de planillas de pago emitidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), realizados por la demandada, en el Banco del Tesoro, C.A, Banco Universal, oficina bancaria Porlamar (401) y de Pampatar, se demuestra que fueron efectuados todos por la demandada febrero de dos mil quince (2015). ASI SE DECIDE.---------------------------------------------------------------------------------------
Primer punto previo: (falta de cualidad activa y pasiva). -------------------------------
Antes de conocer el mérito del asunto, se resuelve el alegato de la falta de cualidad activa y pasiva para demandar, de conformidad con el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, como defensa de fondo opuesta por la parte demandada, debido a que el contrato de arrendamiento celebrado privadamente el diez (10) de diciembre de año 2010, entre la ciudadana Adriana Tronconiz y el ciudadano José Vicente González Rojas, el cual tubo por objeto el inmueble constituido (…), el mismo fue celebrado entre los mencionados ciudadanos y no entre la ciudadana Adriana Tronconiz y la sociedad Mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A., tal como fue expuesto por el demandante al señalar este que “su poderdante celebro contrato de arrendamiento con la ciudadana Adriana Tronconiz, (…), mediante la representación del ciudadano José Vicente González Rojas, afirmación esta que no se evidencia en el contrato de arrendamiento privado ya referido, por cuanto en el mismo no se señala el documento o mandato mediante el cual la propietaria faculta al ciudadano José Vicente González Rojas, para que ejerza su representación en ese acto, todo lo cual se desprende del texto del contrato de arrendamiento celebrado, (…). De este hecho se deriva que se considere jurídicamente la falta de cualidad activa de la demandante y pasiva de la demandada, al considerar que la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinación acción y es sinónimo o equivalente de interés personal e inmediato. (…). Como consecuencia de la falta de cualidad e interés en la actora para intentar dicha acción, se debe considerar que la parte demandada Adriana Tronconiz, tampoco tiene cualidad e interés para sostener el presente juicio, cuanto no habiendo la actora Sociedad Mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A, celebrado el referido contrato de arrendamiento con la parte demandada, sobre el apartamento objeto del presente juicio de desalojo, mal puede tener cualidad e interés para sostenerlo. Por las razones antes expuestas en nombre de mi representada ciudadana Adriana Maria Tronconiz León, pido al tribunal declare Con Lugar la falta de cualidad activa y pasiva.-------------------------------------------------(…). Por su parte el apoderado de la parte actora, alego que esta excepción o defensa de fondo resulta improcedente en el presente caso, por cuanto esta

demostrado y así se desprende de todo el procedimiento administrativo, que el ciudadano José Vicente González Rojas actúo en presentación de Inmobiliaria Arena 6, C.A, mediante autorización dada por escrito en fecha 09 de diciembre de 2.009 a dicho ciudadano por la representante legal de esta empresa, la cual, en original, corre inserta al folio dieciocho (18) de este expediente 2.015-2528. Dicha autorización fue consignada con el escrito de solicitud de desalojo introducido ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, y así fue aceptada por la arrendataria al no impúgnalas ni en la audiencia Conciliatoria ni en ninguna otra oportunidad. Que dicho documento original tampoco fue impugnado en esta instancia judicial, por lo que se considera que ha sido admitido por la parte demandada. (Art. 443 CPC, 1.364 CC). Que por otra parte, también consta en autos que mi representada es legitima propietaria del apartamento N° 1-6, según documento de propiedad inserto a los folios 19 al 23 del expediente 2015-2528 de este tribunal, y como ya es sabido que el propietario de un inmueble cedido en arrendamiento es parte interesado junto con el arrendador y el arrendatario, (…), y no puede ser de otra manera por cuanto “ La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las obligaciones y las restricciones establecidas por la ley” (Art. 545 C.C) , decir, el propietario de un inmueble arrendado puede intervenir en el proceso de desalojo aunque haya conferido poder o autorización a un tercero para arrendar. Que la circunstancia de que el arrendador no haya expresado en el contrato de arrendamiento que actuó por mandato o en representación del propietario no significa que hubiera actuado por cuenta propia, sobre todo en el presente caso en el cual la solicitud de desalojo fue acompañada por el documento original de la autorización conferida al señor José Vicente González Rojas. Que (…). De manera que, desde el comienzo del procedimiento administrativo quedo claro que dicho ciudadano actúo en cada momento debidamente autorizado para “suscribir contratos de arrendamiento en el mencionado inmueble por periodos no mayores de seis (6) meses”, y que, obviamente quien contrató con la demandada fue Inmobiliaria Arena 6, C.A. Que, de igual forma, en el libelo de la demanda que cursa en el expediente 2015-2528 de este tribunal, manifesté que Inmobiliaria Arena 6, C.A contrato con Adriana Tronconiz mediante la representación del señor José Vicente González Rojas, y que a los fines de demostrar esa relación inquilinaria acompañé, entre otros, “Marcado “D”, en un (1) folio útil, original de la autorización de INMOBILIARIA ARENA 6, C:A conferida al señor José Vicente González Rojas. Que así queda establecida la identidad lógica entre la parte actora en ese proceso, y la persona abstracta a quien la Ley concede la acción con el consecuente interés para intentar el juicio, e igualmente la cualidad pasiva de la parte demandada. Que ciudadano Juez, en fuerza de los conceptos

anteriormente expuestos y analizados, considero que debe ser desechado el argumento esgrimido por la parte demandada como fundamento de la defensa de fondo por falta de cualidad o interés en el actor o demandado contenida en el art. 361 del C.P.C, ya que el mismo no tiene ningún sentido y esta fuera de los hechos reales expuestos y probados tanto en el procedimiento administrativo como en el presente proceso judicial, y solicito, por lo tanto, que dicha defensa sea declarada sin lugar.------------------------------------------------------------------------------------
Antes de conocer el mérito del asunto, se resuelve el alegato de la falta de cualidad activa del actor para demandar y la cualidad pasiva de la demandada para sostener la demanda en virtud que –según afirmó la demandada, que el contrato de arrendamiento celebrado privadamente el diez (10) de diciembre de año 2010, entre la ciudadana Adriana Tronconiz y el ciudadano José Vicente González Rojas, el cual tubo por objeto el inmueble constituido (…), el mismo fue celebrado entre los mencionados ciudadanos y no entre la ciudadana Adriana Tronconiz y la sociedad Mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A., (…).Por las razones antes expuestas en nombre de mi representada ciudadana Adriana Maria Tronconiz León, pido al tribunal declare Con Lugar la falta de cualidad activa y pasiva.-----------------------------------------------------------------------------------------------------
Ahora bien, este tribunal trae a colación los comentarios que al respecto el Dr. Ricardo Henríquez La Roche hace sobre este: “Falta de cualidad. El Código de Procedimiento Civil de 1.916 preveía, en el artículo 257, como primera excepción de inadmisibilidad, (…). ------------------------------------------------------------------------------
Aunque la ligitimatio ad causam es un presupuesto material de la demanda y no puede ser dilucidada como cuestión previa, existen ciertos casos en los que – como ha explicado Luís Loreto (contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad, el ensayo jurídico, p.15SS)- la ilegitimidad a la causa proviene de una relación jurídica distinta y anterior a la inferida en el proceso actual, de suerte que puede dilucidarse in principio questionis tal asunto, a los fines de establecer con carácter previo, si la pretensión es admisible. Casos de ejemplo son los de sustitución procesal, como la acción oblicua (Arts. 1278 y 1847 C.C.) o la sesión de derechos litigiosos no autorizada por el reo (Art. 1557 C.C.), y todas las llamadas legitimaciones anómalas en las que la cualidad proviene de la Ley y no de la titularidad de crédito o derecho in rem. Igualmente, los derechos a titularidad mediata, como el que corresponde al subarrendador, en cuanto depende de la cualidad de arrendador que en el primer arrendamiento tenga su contratante.----------------------------------------------------------------------------------
Sin embargo, la aplicación práctica de esta excepción o cuestión previa, trajo múltiples inconvenientes y retrasos en la administración de justicia. La primera

disputa que surgía al ser interpuesta in límine litis, la excepción de falta de cualidad, era la concerniente a su admisibilidad; es decir, si era admisible la acepción de inadmisibilidad, por referirse a cuestiones previas y excluidas de la litis, o si se trataba de la falta de cualidad basada en la titularidad del derecho, y por ende, comprendida en la cuestión de fondo. Podía haber, y de hecho había diferencia de apreciación en las sentencias interlocutoria de ambas instancias: El Juez de Primera instancia resolvía la excepción acogiéndola o rechazándola, mientras que el Juez de Segunda instancia consideraba que la excepción tocaba el fondo y no podía ser acogida o rechazada en incidente previo. Fue por esto que el nuevo Código de Procedimiento Civil de 1986 suprimió la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad e interés como cuestión previa y dispuso- aunque no era necesario –en este articulo 361, que junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o el demandado para intentar o sostener el juicio…, además de las cuestiones de inadmisibilidad, antes vistas de cosa juzgada, caducidad y prohibición de admitir la demanda.-----------------------------------
La cualidad se refiere a esa condición que establece la ley respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto: ----------------------------------------------------- El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado” (Ensayos jurídicos, 1987, 183). --
En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige. ----------------------------------------------------------------------------------------------------
Hemos de aclarar que la legitimación a la causa debidamente de la titularidad, es un presupuesto material de la sentencia favorable que tiene que acreditar el demandante, pues a el corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico deseado por el demandante (CFR Comentario al Articulo 506). Por tanto, si el reo no opone

la excepción de falta de cualidad, ello no significa que el actor quede exento de probar que el es titular del derecho deducido y que su antagonista es titular de la obligación correlativa. --------------------------------------------------------------------------------
Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor. ------------------------------------------------------------------------------------------------------ Cuando se está frente a personas con falta de cualidad bien activa o pasiva, el Tribunal debe dictar una sentencia inhibitoria sobre el mérito. ----------------------------
En materia de arrendamiento, el autor José Luís Aguilar Gorrondona (1995), señaló: ----------------------------------------------------------------------------------------------------
“Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes” (Contratos y Garantías, P. 301). -------------------------------------------
Efectivamente, no se necesita ser propietario para dar en arrendamiento, como sí se requiere –en materia civil- ser propietario para vender. Sin embargo, en este caso el contrato de arrendamiento lo pactó el ciudadano José Vicente González Rojas, como arrendador, autorizado por la propietaria sociedad Mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A, siendo así el legitimado a los fines de intentar cualquier pretensión derivada de dicha convención, pero más aún tiene la misma propietaria del inmueble la cualidad para intentara cualquiera acción derivada de la relación arrendaticia existente con la demandada, es decir, en contra de su arrendataria. Respecto es evidente que la demandante Sociedad Mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A, tiene la cualidad y el interés para intentar la presente acción de desalojo, es decir, la cualidad activa en esta causa, y producto de esta relación arrendaticia con la demandada la cualidad pasiva de está par sostener el juicio en su contra.------------------------------------------------------------------------------------- Queda demostrado en el expediente que la parte actora Sociedad mercantil Inmobiliaria 6, C.A, es la propietaria del inmueble objeto de esta demanda, teniendo la misma cualidad e interés para intentar la presente acción, y la arrendataria ciudadana Adriana Maria Tronconi León, plenamente identificada en autos, la cualidad e interés para sostener el presente juicio, como arrendataria del inmueble objeto de esta demanda. ASI SE DECIDE.----------------------------------------
Segundo punto previo: -----------------------------------------------------------------------------
Alega, como punto previa a su contestación de la demanda, la ciudadana Adriana Maria Tronconi León, en su condición de demandada, a través de su apoderado judicial Dr. Eduardo José Jiménez Morales, titular de la cedula de identidad N° V-

8.934.452 e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 45.785, lo siguiente: --------
El 01 de siembre de 2014, la ciudadana Adriana Tronconi, se da por notificada de la providencia admi9nistrativa N° 176-2014, producida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda con sede en el estado Nueva Esparta, como se puede evidenciar en el folio 47 que corre inserto en el expediente, comenzando el día siguiente al 01 de siembre de 2014 a correr los ciento ochenta (180) días señalados en dicha providencia, para intentar la Acción de Nulidad en contra del acto Administrativo de efectos particulares. Ahora bien, sin que se haya dejado transcurrir el referido lapso, la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A, en fecha 19 de enero de 2015, interpuso demanda de desalojo en contra de la ciudadana Adriana Tronconi, violando de esa forma, el articulo 49 en su ordinal 1, referente al derecho a la defensa de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa, así mismo se ha violentado lo establecido en el articulo 203 del Código de Procedimiento civil que contempla “Los términos o lapsos procesales no podrán abreviarse sino en los casos permitidos por la Ley, o por voluntad de ambas partes o de aquella a quien favorezca el lapso, expresada ante el juez, y dándose siempre conocimiento a la otra parte”. Por las razones antes expuestas en nombre de mi representada ciudadana Adriana Maria Tronconi Leon, pido al tribunal declare Con Lugar que se ha violado el debido proceso.-----------------------------------------------------------------------------------------
En relación a la denuncia que hace la parte demandada en su escrito de contestación a través de su apoderado judicial, aduciendo, que el 01 de diciembre de 2014, la ciudadana Adriana Tronconi, dio por notificada de la providencia administrativa N° 176-2014, producida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, como se puede evidenciar en el folio 47 que corre inserto en el expediente, comenzando el día siguiente al 01 de diciembre de 2014, a correr los ciento ochenta (180) días señalados en dicha providencia, para intentar la Acción de Nulidad en contra del acto Administrativo de efectos particulares. Que sin que se haya dejado transcurrir el referido lapso, la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A, en fecha 19 de enero de 2015, interpuso demanda de desalojo en contra de la ciudadana Adriana Tronconi, violando de esa forma, el articulo 49 en su ordinal 1, referente al derecho a la defensa de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa, así mismo se ha violentado lo establecido en el articulo 203 del Código de Procedimiento civil.--------------------------------------------------------------------------------
En cuanto a este punto, el tribunal observa que la Providencia Administrativa, numero 176-2014, consignada en la presente causa, como requisito para que las parte puedan acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer

valer sus pretensiones, en su parte que denomina RESUELVE punto SÉXTO, establece: “Se les informa a los interesados que de conformidad con lo previsto en el articulo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas en concordancia con el articulo 32 ordinal 1 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativo una vez notificados dentro de los ciento ochenta (180) días siguiente podrá intentar Acción de Nulidad en contra del presente acto administrativo de efectos particulares”.---------------------------------------------------------------------------------------------
El articulo 10 (Acceso a la vía judicial) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, establece: “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. (…).-------------------------------------------------------------------------
De la esta norma se extrae, que las partes, es decir, tanto el arrendador (a) como la arrendataria (o), independientemente de la decisión tomada en el procedimiento administrativo, que establece el articulo 5 del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas Ley, pueden acceder a la Jurisdicción Civil Ordinaria o la Jurisdicción Contencioso Administrativo, es decir, que sin el agotamiento de este procedimiento, no se podrá acudir a ninguna de estas vías jurisdiccionales.---------------------------------------
Y el articulo 32 de la Ley orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, establece:”Las acciones de nulidad caducaran conforme a las reglas siguientes”: --
1. En los casos de actos administrativos de efectos particulares, en el termino de ciento ochenta días continuos, contados a partir de su notificación al interesado, o cuando la administración no haya decidido el correspondiente recurso administrativo en el lapso de noventa días hábiles, contados a partir de la fecha de su interposición. La ilegalidad del acto administrativo de efectos particulares podrá oponerse siempre por vía de excepción, salvo disposiciones especiales. (…).-------------------------------------------------------------------------
Así pues, de esta norma observa el tribunal que se refiere a la caducidad de los actos administrativos de efectos particulares, otorgándoles a los interesados un termino de ciento ochenta días continuos para solicitar su nulidad, independientemente de ejercer otras acciones jurisdiccionales como la Civil, y no como alega la demandada que tiene que transcurrir los ciento ochenta días de su Notificación para que la actora intentara la demanda de desalojo. ASI SE ESTABLECE.-------------------------------------------------------------------------------------------
Del fallo.------------------------------------------------------------------------------------------------
Este sentenciador observa en la controversia existente, que la parte demandante fundamenta su pretensión en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los periodos mensuales desde 10-08 al 09-09-2011, hasta el

mes de enero de 2015, para un total de cuarenta y un (41) mensualidades, por un monto de Ciento Veintitrés Mil Bolívares (Bs. 123.000,00), invocando el articulo 91 ordinal 1° de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LPRCAV). …(Sic). -----------------------------------------------------------------------
Ahora bien, como consta de los medios probatorios aportados por la parte actora y verificado que la defensa de la parte demandada representada por el abogado EDUARDO JOSÉ JIMENEZ MORALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-8.934.452, e inscrito en el instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 45.785, alegó “ (…), toda vez, que el ciudadano JOSE VICENTE GONZALEZ ROJAS, no volvió para recibir los cánones de arrendamiento y no fue posible la ubicación de este, es decir del arrendador, a quien la arrendataria consideraba que era el propietario legitimo del apartamento arrendado, porque fue con esa persona que ella celebro el contrato de arrendamiento. Ante la imposibilidad de ubicar a su arrendador para pagarles los cánones de arrendamiento decidí buscar orientación al respecto con un profesional del derecho y este le indico que se dirigiera a la Oficinal del Registro Publico del Municipio Maneiro, en busca del titulo de propiedad del inmueble arrendado, para pagarle a este y cumplir sus obligaciones arrendaticias y si era posible adquirir dicho apartamento conforme a la oferta que hiciera su arrendador ciudadano JOSÉ VICENTE GONZALEZ ROJAS. Sus diligencias ante la citada oficina de Registro Público del Municipio Maneiro, le permitió conocer que la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A, es la propietaria del inmueble. (…).--
(…) , realizo el pago de la suma antes indicada en el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL) pago que corresponde desde el mes de agosto del año 2011 hasta el mes de julio del año 2014, es decir 36 meses a razón de Tres mil Bolívares (Bs. 3.000,00) cada mes, igualmente realizo el pago que corresponde desde el mes de agosto de 2014 hasta Enero de 2015, tal como se evidencia de las planillas de pago emitidas por el SAVIL que se anexa a este escrito constante de cuarenta y cuatro (44) folios marcados con la letra “A”, como prueba de haber cumplido su compromiso”. ---------------------------------------------------
CAPITULO III

El tribunal observa, que de las pruebas aportadas por la parte actora, se concluye que tenía derecha a demandar judicialmente a la arrendataria. Igualmente se concluye que la relación arrendaticia que une a las partes desde su inicio con un único contrato de arrendamiento por tres (3) meses, es de naturaleza indeterminada. Es por que establecido lo anterior, y estar probado la falta de pago

de cánones de arrendamiento como insolutos, que corresponden a los meses desde 10-08 al 09-09-2011, hasta el mes de enero de 2015, para un total de cuarenta y un (41) mensualidades por la extemporaneidad en los pagos hechos por la demandada ante el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL) de los mes de agosto del año 2011 hasta el mes de julio del año 2014, a razón de Tres mil Bolívares (Bs. 3.000,00) cada mes, igualmente del pago que corresponde desde el mes de agosto de 2014 hasta Enero de 2015; por lo que la parte demandada está incursa en causal de Desalojo, de conformidad con el articulo 91 numeral 1° de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. ----------------------------------------------------------------------

DISPOSITIVA.

Por todas las consideraciones anteriores este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano Nueva Esparta administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: --------------------------------------------------
PRIMERO: SIN LUGAR la defensa de fondo de la falta de cualidad activa de la parte actora para intentar la presente acción y la falta de cualidad pasiva de la demandada para sostener el presente juicio, solicitada por la demandada.-----------
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO que por falta de pago instauró la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA ARENAS 6, C.A, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 7 de mayo de 1.991, bajo el N° 23, Tomo 51-A SDO, posteriormente modificado según Acta de Asamblea inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo, el 30 de Junio de 2.014, bajo el N° 80, Tomo 32-A SGDO, representada por su presidente ciudadana OLBA LUCIA BENAVIDES DE CROES, venezolana, mayor de edad, casada, y titulares de la cédula de identidad N° V-4.770.190, en contra de la ciudadana ADRIANA MARIA TROCONIZ LEON, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-6.363.340. --------------------------------------------------------------------------------------------
TERCERO: Se condena la entrega material, real y efectiva, libre de bienes y personas del inmueble constituido por un (1) apartamento identificado con el numero 1-6, ubicado en el primer piso del Edificio Residencias L´ Arena, situado en la Avenida Aldonza Manrique de la Urbanización Playa del Angel, de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta, a la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA ARENAS 6, C.A, inscrita en el Registro

Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 7 de mayo de 1.991, bajo el N° 23, Tomo 51-A SDO, posteriormente modificado según Acta de Asamblea inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo, el 30 de Junio de 2.014, bajo el N° 80, Tomo 32-A SGDO, representada por su presidente ciudadana OLBA LUCIA BENAVIDES DE CROES, venezolana, mayor de edad, casada, y titulares de la cédula de identidad N° V-4.770.190, una vez cumplidas las condiciones establecidas en el artículo 13 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.------------------------------------------------------------------------------------------------
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencidas en la presente litis, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.------------------------------------------------------------------------------------
CUARTO: NOTIFÍQUESE a las partes por haberse dictado la sentencia fuera del término de ley conforme al 251 del Código de Procedimiento Civil.----------------------
De conformidad con lo establecido en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 122 en su primer aparte de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Vivienda se deja constancia de la imposibilidad de reproducir la audiencia en forma audiovisual, debido a la falta de equipos para ello. --------------------------------------------------------------------------------------
De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada de esta sentencia.----------------------------------------------
EL JUEZ,
Abg. JOSE GREGORIO PACHECO.-
La Secretaria,
Abg. Yennifer V. Soto Velásquez.-

Exp. Nro. 2015-2528
Definitiva.

NOTA: En fecha 18 de Junio de 2015, se dictó, publicó y se agregó al Expediente, la Sentencia Definitiva dictada en esta misma fecha en la presente Causa, quedando registrada bajo el N° 2015-1784. Conste.-
La Secretaria,
Abg. Yennifer Vanessa Soto Velásquez.-