TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela

Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los
Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la
Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta

Porlamar, 25 de Junio de 2015
205º y 156º
I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES:
PARTE DEMANDANTE: S.M. INMOBILIARIA A.H., C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, bajo el N° 29, Tomo 38-A, de fecha 19-07-2006, representada por su Directora ciudadana AMIRA ABDUL DE AWADA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-6.134.243.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados DANIEL ANTONIO RALUY BAUTISTA y MARIA ANGELICA GONZALEZ MARQUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.421.760 y V-10.958.587, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 82.837 y 185.149, respectivamente, de este domicilio.-
PARTE DEMANDADA: JOEL AMILCAR AREVALO REQUINIVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 8.185.685.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: VIANNEY CRUZ ALCÁNTARA YAÑEZ, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° 13.668.242, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 123.344.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO.

II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.
Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda recibido del Juzgado Distribuidor de turno, en fecha 29 de abril de 2014, mediante el cual el abogado DANIEL ANTONIO RALUY BAUTISTA, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 82.837, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA A.H., C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, bajo el N° 29, Tomo 38-A, de fecha 19-07-2006, representada por su Directora ciudadana AMIRA ABDUL DE AWADA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-6.134.243, alega que su representada en su carácter de propietaria y arrendadora de un inmueble constituido por dos (02) locales comerciales identificados con los Nros. 07 y 08, los cuales poseen una superficie de ciento sesenta y ocho metros con cuarenta y dos decímetros cuadrados y ciento sesenta y cuatro metros con dieciocho decímetros cuadrados, respectivamente, situados en el centro comercial Las Villas, ubicado en la Avenida Juan Bautista Arismendi, Municipio García de este Estado, los dio en arrendamiento el día 22 de septiembre de 2010. Que el mencionado contrato de arrendamiento lo suscribió con el ciudadano JOEL AMILCAR AREVALO REQUINIVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 8.185.685, mediante documento autenticado en fecha 22 de junio de 2010, por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, bajo el Nº 38, tomo 68, al vencimiento de la duración de ese contrato que fue de un año y cuarenta y cinco días, se firmo un nuevo contrato de arrendamiento por un año fijo mas, desde el día 22 de noviembre de 2011 y culminó el día 22 de noviembre 2012, fecha definitiva en la que fenece contractualmente la relación arrendaticia, tal como se evidencia de contrato suscrito en fecha 07 de diciembre de 2011, anotado bajo el Nº 03, tomo 195, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar del estado Nueva Esparta.
. Que en fecha 11 de octubre de 2012, le notificó de manera autentica al arrendatario, que no iba prorrogar el contrato, y que tenía derecho a hacer uso de la prorroga legal, a través de la Notaría Pública Primera de Porlamar del estado Nueva Esparta. Que no obstante el arrendatario, una vez vencida la prorroga legal sin fundamento alguno y haciendo gala de un sin números de sarcasmos y amenazas ha decidido no entregar los locales arrendados, alegando que necesita mas tiempo para desocupar los mismos, a pesar de las múltiples ocasiones en que ha sido instado a cumplir con la obligación de entregar los inmuebles objeto del contrato. Que por lo expuesto, acude ante el Tribunal, para demandar al arrendatario, ciudadano JOEL AMILCAR AREVALO REQUINIVA, por cumplimiento de contrato de arrendamiento, por vencimiento del término y de su prorroga legal
Basa su acción la parte actora en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264 y 1266 del Código Civil, y en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estima su acción la actora en la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), equivalentes a CIENTO CINCUENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS CON CUARENTA Y OCHO FRACCIONES DE UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T.157,48).
Por último anexa a su libelo de demanda las siguientes documentales:
Original de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, en fecha 07 de diciembre de 2011, bajo el Nº 03, tomo 195 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
Original de Poder otorgado por la empresa INMOBILIARIA A.H., C.A. autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, en fecha 19 de octubre de 2010, bajo el Nº 09, tomo 144 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
Original de Notificación practicada por la Notaría Pública Primera de Porlamar, en fecha 11 de octubre de 2012, donde la arrendadora le manifiesta su deseo de no renovar el referido contrato de arrendamiento.
En fecha 22-05-2.014, se Admitió la Demanda y se ordenó emplazar a la parte demandada ciudadano JOEL AMILCAR AREVALO REQUINIVA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No V-8.185.685, de este domicilio, para que comparezcan por ante este Tribunal al SEGUNDO (2°) día de Despacho siguiente a la citación a dar contestación a la Demanda incoada en su contra.-
En fecha 04-06-2014, comparece el ciudadano José Chong, en su carácter de Alguacil de este Despacho, y mediante diligencia deja constancia de haber recibido los emolumentos por parte de la parte actora, para los fotostatos y el traslado correspondientes a la compulsa.-
En fecha 11-06-2.014, el Tribunal deja constancia de haber librado la correspondiente compulsa.-
En fecha 07-08-2014, comparece el ciudadano JOSE CHONG en su condición de alguacil de este despacho, y deja constancia que se traslado a la dirección de la parte demandada ASOCIACIÓN CIVIL CENTRO MUNDIAL DE MILAGROS ENMANUEL, ubicado en los locales 7 y 8 del centro comercial Las Villas, en la Avenida Juan Bautista Arismendi, Municipio García de este Estado, en donde localizó al ciudadano JOEL AMILCAR AREVALO REQUINIVA, y le hizo entrega de la citación librada en su contra, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, consigna recibo de citación debidamente firmado.-
En fecha 12-08-2014 comparece la parte demandada y confiere poder apud-acta a la abogada VIANNEY CRUZ ALCÁNTARA YAÑEZ, venezolana, mayor de edad, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 123.344. En la misma fecha, la parte demandada, siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda, opuso la cuestión previa del ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a la litispendencia, en virtud de la “existencia de un juicio similar que cursa ante el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, distinguido con el Nro. 02/14 incoado por el Abogado DANIEL ANTONIO RALUY BAUTISTA actuando en nombre y representación de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA A.H., C.A, contra el ciudadano JOEL AMILCAR AREVALO REQUINIVA, por el mismo motivo Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, sobre dos locales comerciales identificados con los Nros. 07 y 08 supra descritos, con fecha de entrada del 22 de Abril de 2014, por tal razón procedió a oponer la cuestión previa del ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (…)” En cuanto a las defensa de fondo, negó, rechazó y contradijo que el demandante en ningún momento se acercó al demandado después de convenidas las cláusulas establecidas en el primer contrato de arrendamiento de fecha 22 de junio del 2010, acordando en todos los demás casos con su apoderada; negó, rechazó y contradijo que una vez vencida la prorroga legal el demandante no desplegó una actividad inmediata a dicho vencimiento que compruebe fehacientemente que a partir de esa fecha su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia y destinadas a recuperar la posesión del bien arrendado, por lo que se transformó en un contrato a tiempo indeterminado por efecto de la tácita reconducción, lo cual hace su acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, improcedente y contraria a derecho.
En fecha 14-08-2014, comparece la parte demandada y consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 09-10-2014, el Tribunal dicta Sentencia Interlocutoria declarando SIN LUGAR la Cuestión Previa del ordinal 1° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose la notificación de las partes.
En fecha 13-10-2014, comparece la parte actora DANIEL ANTONIO RALUY BAUTISTA y en representación de su poderdante, confiere Poder Apud Acta a la Abogada en ejercicio MARIA ANGELICA GONZALEZ MARQUEZ, ante la Secretaria de este Tribunal.
En fecha 04-11-2014, comparece la parte actora y consigna escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 18-11-2014, el Tribunal repone la causa al estado de que se notifique a las partes de la sentencia interlocutoria dictada.
En fecha 19-11-2014, comparece el ciudadano JOSE CHONG, en su carácter de Alguacil de este Despacho y consigna Boleta de Notificación debidamente firmada por la parte actora.
En fecha 10-03-2015, comparece la parte actora y consigna diligencia solicitando se habiliten las horas necesarias fuera de las horas de despacho para la práctica de la notificación de la demandada.
En fecha 10-03-2015, comparece el ciudadano LENIN FLORES, en su carácter de Alguacil accidental de este Despacho y deja constancia que le fueron entregados los emolumentos necesarios para la notificación de la demandada, por la parte actora.
Por auto de fecha 11-03-2015, el Tribunal habilita todo el tiempo necesario para la práctica de la notificación de la demandada.
En fecha 12-03-2015, comparece el ciudadano LENIN FLORES, en su carácter de Alguacil accidental de este Despacho y consigna diligencia con anexo boleta de notificación sin firmar de la demandada siendo imposible la misma.
En fecha 23-03-2015, comparece la parte actora y consigna diligencia solicitando se libre cartel por la prensa para la práctica de la notificación de la demandada.
Por auto de fecha 24-03-2015, el Tribunal acuerda de conformidad con lo solicitado; y libra el correspondiente cartel de notificación a la parte demandada.-
En fecha 26-03-2015, comparece la parte actora y retira el cartel para su debida publicación.-
En fecha 27-03-2015, comparece la parte actora y consigna el cartel de notificación publicado en el diario Caribazo, en la misma fecha, la Secretaria deja constancia que se dio cumplimiento a lo establecido por el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 14-05-2015 la parte actora presenta su escrito de promoción de pruebas, que son admitidas por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, en auto de fecha 20 de Mayo de 2.015.
Por auto de fecha 02-06-2015, el Tribunal difiere la oportunidad de dictar sentenciar por una sola vez.-
Estando dentro de oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva en el presente juicio, el Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

III.- FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO
Alega la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda la existencia de una relación arrendaticia entre el actor y la excepcionada, sobre un inmueble constituido por dos locales comerciales distinguidos con los Nos 07 y 08, situados en el Centro Comercial Las Villas, ubicado en la Avenida Juan Bautista Arismendi del Estado Nueva Esparta, propiedad de la actora y, a través del cual se celebraron dos contratos para con la excepcionada – arrendataria; el Primero de ellos, el día 22 de septiembre de 2010 y el Segundo y último de ellos, en fecha 07 de diciembre de 2011, con una duración fija de un año, hasta el 22 de noviembre de 2012, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de la Ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta, el cual quedó anotado bajo el N° 03, Tomo 195, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Siendo que, con base a lo anterior, se solicita, que en vista de que el último contrato de arrendamiento fue a tiempo fijo, con una duración de un año, al vencimiento de éste comenzó a correr una prórroga legal de pleno derecho de 1 año, conforme a lo dispuesto en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; expresando además, -la parte actora-, que la prórroga legal opera de pleno derecho de conformidad con el artículo 39 ibidem y, vencida la misma el arrendador podrá solicitar a la arrendataria el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado, prórroga ésta la cual venció el día 22 de noviembre de 2013. Agrega además que en fecha 11 de octubre del año 2012, mediante traslado realizado con la Notaría Pública Primera de la Ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta, se le notificó a la arrendataria la no renovación del contrato. Que a pesar de que el contrato de arrendamiento llego a su término de vencimiento, la arrendataria se ha negado a entregar el inmueble arrendado, pese a todas las gestiones realizadas por él, para lograr que la arrendataria cumpla con su obligación de entregar los locales. Solicitando por último el cumplimiento del contrato de arrendamiento y de la prórroga legal y la desocupación y entrega del inmueble.,

Llegada la oportunidad de la perentoria contestación la demandada expresa que la relación arrendaticia consta de tres (3) contratos y una (1) prorroga legal, comenzando el primero el 22 de Junio de 2.010, debiendo culminar el 08 de Agosto de 2.011, pero aún no culminado el tiempo de éste contrato, deciden suscribir un segundo contrato en fecha 22 de Septiembre de 2010 y terminando el 06 de Noviembre de 2011 y finalmente un tercer contrato a regirse desde el 22 de Noviembre de 2011 siendo su culminación el 22 de Noviembre de 2012, al vencimiento de éste último contrato conforme lo dice la cláusula Segunda del mismo, se otorgó un lapso de prorroga legal de un (01) año, que culminó el 23 de Noviembre de 2.013, lo que determina que a partir del 23 de Noviembre hasta la fecha actual han trascurrido ocho (8) meses, sin que la arrendadora se opusiera a la ocupación continuada del inmueble y aceptando pagos por canon de arrendamiento correspondientes a esos ocho meses: Diciembre del 2013, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio del 2014, por lo que, el contrato pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado.
En estos términos ha quedado trabado el fondo del asunto bajo estudio, y a los fines de decidir bajo estos, pasa el Juzgador a analizar la actividad probatoria desarrollada por las partes.
Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y en este sentido expresa, que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella deberá probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Tiene su origen esta norma, en el artículo 1.354 del Código Civil, al respecto, el autor patrio Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, (Editorial Arte, Caracas 1992), expresa:

“De todo lo expuesto hasta ahora, se ve que, ya se parta de un punto de vista abstracto (Rosemberg) o bien se considere el problema desde el punto de vista concreto (Chiovenda), lo importante es atender- por la naturaleza dialéctica que tiene el proceso y por el principio del contradictorio que lo informa- a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el thema decidendum, y a las afirmaciones de hecho que formula el demandado en su defensa o excepción, con lo cual queda, a su vez, determinado el thema probandum; por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia, y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta fórmula general y simple, que comprende todas las posibilidades: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.

“Del mismo modo, considerando la posición del demandado en particular, la jurisprudencia de la casación, interpretando la máxima según la cual: reus in exceptione fit actor, distingue las diversas actitudes que puede adoptar el demandado frente a las pretensiones del actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada, según la cual, la contradicción pura y simple de la pretensión (contradicción genérica de la demanda) no la discute, sino que en el fondo pide la prueba de las razones sobre que se funda aquella, y el reo no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas.

En cambio, el que no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el pretensor no tiene que probar nada, pues no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquélla.

De lo expuesto se puede concluir que en nuestro derecho y en la jurisprudencia de la casación, pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales:
a) Que la carga de la prueba no solo corresponde al actor, sino también al demandado según sus respectivas afirmaciones de hecho…………
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA.
Invoca el mérito favorable de los autos.
Copia Certificada del contrato de arrendamiento de fecha 07-12-2011 autenticado por ante la Notaría Pública Primera de la Ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 03, Tomo 195 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Esta documental no solo no fue impugnada por la parte demandada, sino que la hace valer en autos, por lo que este Juzgador la aprecia conforme a la normativa prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a lo que de ella se desprende, en especial a la existencia de la relación arrendaticia que une a las partes, y al término de su duración, establecido en su cláusula segunda.
Copia Certificada de la Notificación realizada en fecha 11-10-2012 por la Notaría Pública Primera de la Ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta. Esta documental no solo no fue impugnada por la parte demandada, sino que la hace valer en autos, por lo que este Juzgador la aprecia conforme a la normativa prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a lo que de ella se desprende, la intención del arrendador de no renovar la relación arrendaticia que une a las partes, y al término de su duración, establecido en su cláusula segunda.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
Invoca el merito favorable y nada probo en su favor.
Copia simple del documento constitutivo de la Asociación Civil “CENTRO MUNDIAL DE MILAGROS ENMANUEL CIUDAD MARGARITA”, registrado por ante el Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 41, folios 381, Tomo 31, Protocolo de Transcripción, de fecha 15-11-2013. Esta documental nada arroja al contradictorio del presente juicio por lo que este Juzgador la desecha.
Copia simple de documento de compra-venta de vehículo pactado entre el ciudadano Erasmo R. Acosta y el ciudadano Dimas E. Vaabonde, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de la Ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta, en fecha 27-05-2010, anotado bajo el N° 38, Tomo 68 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Esta documental nada arroja al contradictorio del presente juicio por lo que este Juzgador la desecha.
Copia simple del contrato de arrendamiento de fecha 22-09-2010 autenticado por ante la Notaría Pública Primera de la Ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 08, Tomo 119 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Esta documental no fue impugnada por la parte demandante, por lo que este Juzgador la aprecia conforme a la normativa prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a lo que de ella se desprende, como lo es la existencia real de la relación arrendaticia entre las partes.
Copia simple del contrato de arrendamiento de fecha 07-12-2011 autenticado por ante la Notaría Pública Primera de la Ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 03, Tomo 195 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Esta documental no solo no fue impugnada por la parte demandante, sino que la hace valer en autos, por lo que este Juzgador la aprecia conforme a la normativa prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a lo que de ella se desprende, en especial a la existencia de la relación arrendaticia que une a las partes, y al término de su duración, establecido en su cláusula segunda.
Copia simple de la Notificación realizada en fecha 11-10-2012 por la Notaría Pública Primera de la Ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta. Esta documental no solo no fue impugnada por la parte demandante, sino que la hace valer en autos, por lo que este Juzgador la aprecia conforme a la normativa prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a lo que de ella se desprende, la intención del arrendador de no renovar la relación arrendaticia que une a las partes.
Copias simples contentivas de depósitos bancarios y recibos de pago por concepto de canon de arrendamiento de los locales arrendados, correspondientes al año 2013 y parte del año 2014. Estas documentales nada arrojan al contradictorio del presente juicio por lo que este Juzgador la desecha.
Copias simples contentivas de depósitos bancarios y recibos de pago por concepto de condominio de los locales arrendados, correspondientes a los meses de enero hasta julio de 2013 y abonos a partir del mes de noviembre del 2013 hasta julio del 2014. Estas documentales nada arrojan al contradictorio del presente juicio por lo que este Juzgador la desecha.
Copias simples contentivas de impresiones de recepción de correos enviado a la arrendadora notificando los pagos efectuados y solicitando los respectivos recibos de pagos. Estas documentales nada arrojan al contradictorio del presente juicio por lo que este Juzgador la desecha.
Copia simple del carnet a nombre del ciudadano Joel Amilcar Arévalo Requinivia, emitido por la Confraternidad de Pastores del estado Nueva Esparta. Esta documental nada arroja al contradictorio del presente juicio por lo que este Juzgador la desecha.
Copia simple de carta firmada por el presidente de la Confraternidad de Pastores del estado Nueva Esparta, acreditándolo como pastor. Esta documental nada arroja al contradictorio del presente juicio por lo que este Juzgador la desecha.
Copia simple de carta de referencia firmada por la Junta Comunal del Sector donde se encuentra ubicada la Asociación Civil sin fines de lucro Centro Mundial de Milagros Emmanuel Ciudad de Margarita, acreditándolo como pastor. Esta documental nada arroja al contradictorio del presente juicio por lo que este Juzgador la desecha.
Copia simple de encuesta firmada por las personas que representan o trabajan en los locales adyacentes de los locales comerciales 7 y 8, que se encuentran ubicados en el Centro Comercial Las Villas, dejando constar que la Asociación Civil sin fines de lucro Centro Mundial de Milagros Emmanuel Ciudad de Margarita, ejercen actividad alguna que moleste o perturbe la jornada laboral. Esta documental nada arroja al contradictorio del presente juicio por lo que este Juzgador la desecha.
Copia simple de fotografiad a color del estado de conservación en que se encuentran los locales comerciales 7 y 8. Esta documental nada arroja al contradictorio del presente juicio por lo que este Juzgador la desecha
Así las cosas, en criterio de quien aquí decide, debe señalarse que la prohibición de admitir la acción propuesta, requiere que tal prohibición sea expresa y clara, y en términos objetivos, que no exista la menor duda de que la ley niega la tutela jurídica a ciertas pretensiones hechas valer en juicio.
En el caso de autos, la excepcionada fundamenta tal defensa perentoria en el hecho de que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado por efecto de la tácita reconducción, donde no opera, ni es factible, la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni mucho menos la acción de cumplimiento contractual del término, intentada por la actora.
Desde esa perspectiva, observa este Juzgador, la existencia de un primer contrato de arrendamiento autenticado por las partes el 09 de junio de 2010, por ante la Notaría Pública Primera de la Ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta, quedando anotado bajo el N° 34, Tomo 68 de los libros de autenticaciones; un segundo contrato de arrendamiento autenticado por las partes el 22 de septiembre del 2010 por ante la Notaría Pública Primera de la Ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 08, Tomo 119 de los Libros de Autenticaciones por una duración de un (01) año, contados cuarenta y cinco (45) días continuos posteriores al día de la protocolización del mismo, desde el 08 de agosto de 2010 hasta el 08 de agosto de 2011, inserto a los folios 56 al 60, ambos inclusive, en dicho contrato se estableció en la Cláusula Décima Sexta los siguiente: “…El presente contrato de arrendamiento sustituye en todas sus partes al que fuera autenticado en la Notaría Pública Primera de Porlamar en fecha: NUEVE DE JUNIO DE 2010, quedando anotado bajo el numero 34, Tomo 68…Dicho contrato queda totalmente anulado debido a un error en la identificación del inmueble y se anula en este acto por mutuo consentimiento de las partes…” y un último contrato de arrendamiento autenticado por las partes el 07 de diciembre del 2011 por ante la Notaría Pública Primera de la Ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 03, Tomo 195 de los Libros de Autenticaciones por una duración de un (01) año, desde el 22 de noviembre de 2011 hasta el 22 de diciembre de 2012, inserto a los folios 08 al 12, ambos inclusive, vale decir, que es un contrato fijo, a tiempo determinado y, en la cláusula segunda, expresa que si una de las partes, no desea renovar el contrato será notificado con un mes de antelación al vencimiento del mismo, comenzando a correr para la arrendataria la prórroga legal. Partimos de la base en la interpretación de dicha cláusula conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte “in fine”, que las partes sentaron como base en el contrato de arrendamiento supra señalado, una cláusula referente a la duración del mismo, siendo éste, de plazo fijo, es decir, desde el 22 de noviembre de 2011 hasta el 22 de noviembre de 2012, de allí que sea necesario verificar los hechos a los fines de determinar si se produjo o no la tacita reconducción.
En el caso sub litis, es necesario establecer, si el contrato es a tiempo determinado o no, pues de ser a tiempo indeterminado no tendría aplicación el cumplimiento contractual y la acción degeneraría en ilegal.
Cuando una relación arrendaticia, en su redacción, tiene un término inicial (Dies A-Quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (Dies A-Quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un “término cierto”, denominado también: “certus est, certus cuando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado. Según el derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (Artículo 1.599 del Código Civil); pero, si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Artículo 1.600 eiusdem).
Por expiración del tiempo fijado en el arrendamiento debe entenderse la terminación del lapso de prórroga legal, - en el caso de autos -, el arrendador – propietario, desplegó tal como lo establecieron en la cláusula segunda del contrato una actividad efectiva que permite comprobar fehacientemente, a partir de esa fecha, que su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia, vencido el plazo del contrato de arrendamiento, es decir, el 22 de noviembre de 2012, y su prorroga legal, el día 23 de noviembre de 2013, pues si bien es cierto que la presente demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, es introducida en fecha 25 de abril de 2014, no es menos cierto que el arrendador cumpliendo con lo estipulado en la cláusula segunda del contrato accionó su voluntad de no renovar el mismo el día 10 de octubre de 2012, notificándolo al arrendatario, en virtud de lo cual, sí existió, y sí se desplegó una actividad efectiva para delatar y solicitar la entrega del inmueble por vencimiento del término (prórroga legal), al manifestar su voluntad de dar por terminado el contrato y de no continuar la relación arrendaticia por vencimiento del término (arrendamiento de la cosa y su prórroga legal), tal como se evidencia de la notificación hecha y recordando siempre que, por efecto del artículo 1.159 del Código Civil, el contrato es Ley entre las partes.
Así pues, el contrato a tiempo determinado se mantuvo por voluntad de las partes a tiempo determinado, desde el 06 de noviembre de 2010 al 22 de noviembre de 2012, y existiendo una duración de la relación contractual arrendaticia, de 2 años, lo cual por efecto del artículo 38, literal “b”, generó una prórroga legal de un (01) año, que venció el 23 de noviembre de 2013,
A mayor abundamiento cabe señalar que el derecho arrendaticio debe ser interpretado bajo el criterio de un orden público de protección, consagrado en el artículo 7, de la ley supra citada que establece: “…Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…”; generándose la protección del inquilino existiendo así una aplicación obligatoria del artículo 38 de la Ley supra citada en relación a la prorroga legal, por ello, si bien es cierto el artículo 1.559 del Código Civil, consagra que el solo vencimiento del término fijo del contrato da a éste por extinguido, concluido o terminado, sin embargo no es así, pues según el artículo 38 supra descrito, establece que los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Así pues, se observa la opinión del tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Editorial Mobil Libros año 2.000, Pág. 127 y 128), donde expresó: “Llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, según las reglas a que se refiere esa norma… porque al vencerse el plazo pre fijado tiene derecho a la prorroga legal, en cuyo caso no ha incumplido con la entrega por fuerza de la misma, y tampoco por retardo puesto que todavía no está obligado a la devolución del inmueble, dado que está ejerciendo la prorroga legal a la cual tiene derecho…”. De lo que puede concluirse, que la prorroga legal tiene características que le son propias, y las cuales describe el jurista JOSE LUIS VARELA (Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Caracas. 2.004, Pág. 139), y las cuales son: 1° Es obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario. 2°.- la duración de la prorroga legal se establece en función de la duración que haya tenido la relación arrendaticia; 3°.- Durante el lapso de duración de la prorroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado; 4°.- Durante la prorroga legal permanecen vigentes las cláusulas contractuales, 5°.- Opera de pleno derecho, por mandato de la ley y, 6°.- La prorroga legal hace inmune al arrendatario contra las demandas por incumplimiento de contrato por vencimiento del término.
De las caracterizaciones anteriores puede observarse que, la presente demanda debe ser declarada con lugar, pues al vencimiento de la prórroga legal, la actora - arrendadora, intentó la acción de cumplimiento de contrato, de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, por vencimiento del término del mismo y su prórroga legal, en efecto, si el arrendador intentó la referida acción de cumplimiento por vencimiento del término, existe oposición más que evidente, aun cuando se reciba el monto del alquiler,” tal cual lo expresa el tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Editorial Mobil Libros año 2.000, Pág. 307).
En fuerza de todo lo anteriormente expuesto el Tribunal considera que la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento como consecuencia del vencimiento de la prórroga legal, debe prosperar en derecho y así se decide expresamente.

IV.- DISPOSITIVA.-
Con fundamento en las anteriores consideraciones, Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal interpuso la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA A.H., C.A., contra el ciudadano JOEL AMILCAR AREVALO REQUINIVA. En consecuencia, se condena al demandado JOEL AMILCAR AREVALO REQUINIVA,, a cumplir con lo siguiente:
PRIMERO: Entregar a la parte actora un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales identificados con los Nros. 07 y 08, los cuales poseen una superficie de ciento sesenta y ocho metros con cuarenta y dos decímetros cuadrados y ciento sesenta y cuatro metros con dieciocho decímetros cuadrados, respectivamente, situados en el centro comercial Las Villas, ubicado en la Avenida Juan Bautista Arismendi, Municipio García del Estado Nueva Esparta, libre de bienes y personas.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente procedimiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, DIARICESE, Y DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. En Porlamar a los veinticinco (25) días del mes de junio de dos mil quince Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
EL JUEZ

Dr. ALBERTO RAUSSEO VALDERRAMA

LA SECRETARIA
Abg. WINIFERD FRENDIN GONZALEZ

En esta misma fecha, y siendo las 2:00 p.m, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA
Abg. WINIFERD FRENDIN GONZALEZ
ARV/wfg
Exp. 2.081-14
Sent. Definitiva
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