En horas de despacho del día de hoy, veintiséis (26) de junio del año dos mil quince (2015), siendo las 11:00 a.m., oportunidad y hora fijada para que tenga la celebración de la audiencia de juicio prevista en el artículo 114 de La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Se anunció dicho acto a las puertas del Tribunal por el alguacil en forma de Ley. Seguidamente se hacen presentes los abogados JORGE LUIS GONZÁLEZ LÓPEZ y ANTONIO JOSÉ GONZALEZ ABAD, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 10.124 y 80.520 respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora. El Tribunal deja constancia que la parte demandada no compareció a dicho acto ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno. En este estado los apoderados judiciales de la parte actora, exponen: “La presente causa tiene como substrato del tema a decidir la simple terminación o continuidad de un contrato de arrendamiento. En efecto el 17.12.2010, se celebró la última prorroga convencional de un convenio cuyo relación se inició en el año 2004. Esta prorroga convencional culminó el 17 de diciembre del año 2011, y de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigentes para aquella época, se dio inicio de pleno derecho, así como también por mandato de la cláusula tercera del contrato escrito, a una prorroga legal de dos (2) años la cual finalizó el 17.12.2013. Así los hechos nuestro representado acudió ante la instancia administrativa competente según la Ley que entraría en vigencia con posterioridad (SUNAVI) a los efectos de agotar los trámites que permitiesen el acceso a esta vía judicial. Obtenida dicha autorización interpusimos la demanda que encabeza estas actuaciones y acompañamos a ella las pruebas documentales de nuestros alegatos. Tales pruebas no fueron impugnadas sino más bien reconocidas por la parte demandada, razón por la cual consideramos innecesarias la evacuación de otros medios probatorios. Con respecto a las defensas de la parte demandada solo podemos resumir un genérico rechazo a la pretensión del arrendador, además de una impugnación por demás improcedente, concerniente a la cuantía de la demanda. Tal cuestionamiento es incompatible con la naturaleza de la acción deducida, la cual se centra en la procedencia o no de la continuidad del contrato. Así las cosas, siguiendo la doctrina de Nuestro Máximo Tribunal expuesta en fallo con ponencia del Dr. ANIBAL RUEDA, de fecha 12.08.1993, expediente N°. 93-0153, según el cual ante pretensiones de la naturaleza que nos ocupa, el mecanismo para establecer la envergadura de la cuantía consiste en sumar la totalidad de los cánones de arrendamientos generados a lo largo de la totalidad de duración de la relación arrendaticia, la cual como dijimos se inició en el año 2004. A esto hay que sumar por supuesto todos los accesorios de la pretensión que válidamente pueden y fueron reclamados. En todo caso solicitamos que de conformidad a lo estatuido en el artículo 117 de La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ante la ausencia de la representación judicial de la accionada, se provea sobre la base de la confesión acaecida. En virtud de lo anterior consideramos que la decisión sobre el asunto que hoy atendemos se cierra sobre los elementos que ya sean expuestos, en razón de la normativa que estuvo vigente durante el período de duración de la relación arrendaticia, solicitamos a este Tribunal se sirva declarar con lugar la demanda, acordando la terminación del contrato en la fecha indicada ordenando el cumplimiento de la entrega del inmueble”. Es todo. Seguidamente la Jueza de este Tribunal pasa a pronunciarse en relación a los alegatos expuestos por la parte actora y lo hace de la manera siguiente:
Como se puede evidenciar en el libelo de la demanda, la parte actora procedió a demandar por vía de cumplimiento de contrato de arrendamiento y en forma subsidiaria el desalojo, fundamentando su pretensión en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas. Sobre esta circunstancia se observa que el cumplimiento de contrato sólo es posible cuando el tiempo de duración del contrato se encuentra definido por las partes (contrato a tiempo determinado), en cuyo caso es posible demandarse conforme al artículo 1167 del Código Civil, asimismo el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresa que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. Ahora bien, atendiendo a la naturaleza del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en el juicio que nos ocupa, el cual corre inserto a los folios del 26 al 33 (ambos inclusive), se aprecia que en su cláusula tercera la duración del contrato seria por un (1) año fijo a partir del día quince (15) de julio de 2010 al 15 de julio de 2011, y que las partes aceptarían que cualquier prorroga de la duración del contrato debía concentrarse expresamente por escrito con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del presente contrato. En consecuencia, por cuanto no consta en autos la renovación del contrato, ni menos aún prorroga así como fue establecido en el contrato que debía ser por escrito, en virtud de lo antes expuesto la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, siendo para ello que no puede ser causal para demandar por cumplimiento de contrato, sino por las causales del ya mencionado artículo 34 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios.
Por otra parte, si bien se peticiona en forma subsidiaria la acción de desalojo, considera quien decide que la misma no puede peticionar conjunta con el Cumplimiento de Contrato toda vez que son contrarias entre si, en consecuencia esta juzgadora considera forzoso declarar improcedente la presente acción.
Por todos los razonamientos de hecho y de derecho expresados en la presente decisión, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, expresamente declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento sigue el ciudadano JOSE MORENO PEREZ contra la ciudadana SYLVIA CARMEN ALVAREZ PENA, anteriormente identificados.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE al acción de desalojo peticionada en forma subsidiaria.
TERCERO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencido en la CUARTO: Se le aclara a las partes que el fallo completo será dictado dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a hoy exclusive, de conformidad con el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas.
LA JUEZA TEMPORAL,
Dra. MARIA. A. MARCANO RODRIGUEZ
LOS APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA,
LA SECRETARIA,
Abg. ENMYC ESTEVES PAREJO
MAM/EEP/nv
EXP: N° 11.630-14
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