REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.
La Asunción, 12 de febrero de 2015
Años 204° y 155°

Expediente N° 24.878
Sentencia Interlocutoria.-
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
I.1) PARTE DEMANDANTE: HUASCAR MAURICIO ANTONIO MIRANDA GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, divorciado, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad N° 4.838.734.
I.2) APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados en ejercicio LOIDA MARCANO DE DIAZ, DAVID LEONARDO PENNA VIAMONTE y STEFANIA CAROLINA DIAZ MARCANO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 15.290, 69.142 y 180.424, respectivamente.
I.3) PARTE DEMANDADA: PETRA HASALOVA, de nacionalidad Checa, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad N° E-84.488.173.
I.4) APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No ha acreditado apoderado.

II.- MOTIVO DEL JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA (INCIDENCIA DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL).-

III.- SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:
Expone el ciudadano HUASCAR MAURICIO ANTONIO MIRANDA GONZÁLEZ, parte demandante en la presente causa, que celebró contrato de promesa bilateral de compra-venta, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública de La Asunción, Municipio Arismendi de este Estado, en fecha 05-10-2012, anotado bajo el N° 11, Tomo 83, con la ciudadana PETRA HASALOVA, para la compra de un apartamento identificado con el N° 1-04, ubicado en el Conjunto Residencial “Aparta Hotel”, calle La Canoa, en el sitio denominado Pozo de Agua, Municipio Antolín del Campo del Estado Nueva Esparta, construido sobre un terreno propiedad de la demandada, según consta de documentos registrados por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Arismendi y Antolín del Campo de esta Circunscripción Judicial, el primero en fecha 02-8-2010, bajo el N° 2010.1967, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 393-15.10.1.376, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010; y el segundo en fecha 26-5-2011, bajo el N° 2011-3701, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 393-15.10.1934, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011.
Que en dicho contrato se estableció la forma de pago y el precio de la venta en la cantidad de Trescientos Ochenta mil Bolívares (Bs. 380.000,oo), que serían pagados de la siguiente manera: Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,oo), a la firma del referido documento; Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo) a los seis (6) meses, contados a partir de la fecha de la firma del contrato; y Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,oo) al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta en la oficina de registro competente.
Que el caso es que, aún cuando dicho contrato no estaba vencido, la propietaria vendedora, ha recibido la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,oo) del comprador, y le ha manifestado en varias oportunidades que ya no le va a vender el inmueble porque en la actualidad su precio se ha incrementado en un trescientos por ciento (300%), y que le va a devolver la cantidad que éste le entregó más un treinta por ciento (30%) como indemnización, pretendiendo dejarlo sin su vivienda, a la cual tiene derecho y de la cual ha pagado casi la totalidad del precio de venta establecido en el contrato.

IV.- DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte, la parte demandada, ciudadana PETRA HASALOVA, asistida de abogado procede a oponer la cuestión previa contenida en el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, referida a la “Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta”, por cuanto el legislador en fecha 06-5-2011, sancionó el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, según Gaceta Oficial N° 39.668, Decreto N° 8190, cuyo decreto tiene preeminencia sobre leyes ordinarias, tales como el Código Civil.
Que el mencionado Decreto en su artículo 1°, establece: “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, tiene por objeto la protección de los Arrendatarios y Arrendatarias, Comodatarios y Ocupantes o Usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda..” (Sic)
Que asimismo el artículo 5° del mismo decreto, señala: “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de habitat y vivienda el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes..”(Sic)
Igualmente el artículo 10° del Decreto en cuestión, reza: “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.” (Sic)
Señala que en el presente caso no existe constancia o prueba alguna que la parte demandante haya intentado el procedimiento administrativo antes señalado, y que según la Ley y lo dispuesto por el más alto Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, se debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut-supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Habitat.
Agrega que la misma demanda que este Tribunal admitió, contraviniendo lo establecido en el Decreto-Ley ya mencionado, fue inadmitida por el Juzgado de los Municipios Arismendi, Antolín del Campo y Gómez de este Estado, por no haberse agotado la vía en cuestión, y que el demandante en vez de acudir ante el Ministerio de Vivienda y Habitat, a cumplir con este requisito Sine Qua Non, lo que hizo fue cambiar la cuantía de la demanda y presentarla ante el Tribunal de instancia superior para su distribución, y como consecuencia de ello recae en este Tribunal, que debió de oficio y conforme a las normas precedentemente citadas declarar inadmisible la demanda en referencia.
Finalmente alega que por los razonamientos de hecho y de derecho ya citados, resulta forzoso concluir que el agotamiento de la vía administrativa previa, señalada en el Decreto-Ley, comporta una prohibición de admitir la acción de autos, hasta tanto se le de cumplimiento al trámite ahí previsto.

V.- CONTRADICCIÓN A LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA:
En la oportunidad procesal para ello, el ciudadano HUASCAR MAURICIO ANTONIO MIRANDA GONZÁLEZ, asistido de abogado, procede a exponer sus alegatos de la siguiente manera:
Que en primer lugar rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, la cuestión previa opuesta a la demanda por la parte demandada, ya que no se está en presencia de una acción judicial que persiga como fin el desalojo de un inmueble, el cual ni constituye vivienda principal ni lo habita la demandada PETRA HASALOVA, ya que ni afirma ni demuestra que habite el apartamento objeto de la promesa bilateral de compra-venta y tampoco acompaña ningún documento que demuestre que tenga como destino ser una vivienda principal, razón por la cual no se cumple con las previsiones para que se aplique el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, ya que conforme a los términos de la demanda, la acción legal intentada tiene por objeto hacer efectiva la tradición legal del inmueble vendido a través del contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, celebrado entre las partes mediante documento autenticado ante la Notaría Pública de La Asunción, Municipio Arismendi de este Estado, en fecha 05-10-2012, quedando inserto bajo el N° 11, Tomo 83, acción ésta contemplada en el artículo 1.167 del Código Civil, cuya norma constituye el fundamento legal que sustenta la presente acción, la cual debe interponerse ante la instancia judicial y no en vía administrativa.
Que la demandada de autos, incurre en una interpretación equivocada del mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, al contemplar que entre los sujetos amparados por este decreto se deba asumir que ella como vendedora sea sujeta de protección, ya que no se está en presencia de una acción por desalojo y desocupación arbitraria de un inmueble, que por demás no se encuentra habitado, sino de un cumplimiento de obligación asumida por la demandada al suscribir el mencionado contrato y haber recibido parte del precio convenido por el inmueble.

VI. PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:
En su oportunidad procesal, las partes intervinientes en este proceso no promovieron prueba alguna, por lo cual este Despacho hará el respectivo análisis con base al documento de compra-venta celebrado entre las partes.

VII. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN:
La cuestión previa opuesta por la parte demandada, prevista en el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, prevé lo siguiente:
“La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”.

Al analizar esta norma se debe dejar claro el alcance de la misma porque en ella se señala que cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, se debe entender que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción. Esta prohibición no se puede derivar de la jurisprudencia, ni de principios doctrinarios, ni de analogías, sino de disposición legal expresa, como por ejemplo, el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil que prohíbe, temporalmente proponer la demanda en caso de desistimiento; igualmente, también se señala expresamente la prohibición de proponer la demanda después de verificada la perención hasta que transcurran noventa (90) días continuos; asimismo, el artículo 1.801 del Código Civil señala expresamente que la ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar, o envite o en una apuesta, con excepción de las loterías autorizadas y garantizadas por el Estado. (Calvo Baca, Emilio).
Asimismo el autor patrio Arístides Rengel Romberg, señala que, “también ocurre cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. También ha señalado la casación siguiendo una estricta posición “objetiva” que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”.
Así las cosas, tenemos que la cuestión previa opuesta, contenida en el ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, contempla dos figuraciones para que proceda la misma, que son: a) cuando la ley prohíbe admitir la acción, y b) cuando sólo permite admitirla por determinadas causales.
En el primer caso, la doctrina ha señalado que existe carencia de acción y tal prohibición no necesita ser expresa, y así lo ha manifestado nuestra jurisprudencia, sino que basta que se infiera del texto de la ley, el hecho de que no sea posible ejercer la acción, y cuando tal prohibición es expresa no nace la obligación para el juez de administrar justicia, debiendo el proceso extinguirse. En el segundo caso, sí existe el derecho de acción pero limitado para su ejercicio.
En tal sentido, se hace oportuno señalar la sentencia proferida por el Tribunal Supremo de Justicia, Sala Político Administrativa en fecha 13-11-01, que cita:
“Entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuencialmente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá Sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Empero, ya ha advertido este Supremo Tribunal de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas” (TJS-SPA, Sent. 13-11-2001, Núm. 2597)”
Precisado lo anterior, corresponde a esta sentenciadora pronunciarse si en la presente causa por Cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, son aplicables las normas establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas, específicamente en los artículos 5 y 10, relativo a la necesidad de agotar la vía administrativa previa, ante el Ministerio del Poder Popular de Hábitat y Vivienda, para introducir una demanda que implique el desalojo de un inmueble que funge como vivienda principal.
El artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas establece que:
“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.”

Conforme a la norma antes transcrita se busca en consecuencia proteger a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble, y sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas y judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.
Asimismo, señala el artículo 5° lo siguiente:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos siguientes.”

Y por su parte, el artículo 10 en su único aparte, refiere:
“…No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.”

En el caso bajo estudio, se desprende que la parte demandada en su escrito de oposición a la cuestión previa promovida, señala que este Tribunal admitió la demanda, contraviniendo lo establecido en el Decreto-Ley ya mencionado, ya que dicha demanda fue declarada inadmisible por el Juzgado de los Municipios Arismendi, Antolín del Campo y Gómez de este Estado, por no haberse agotado el cumplimiento del procedimiento previsto en el referido Decreto, y que el demandante en vez de acudir ante el Ministerio de Vivienda y Habitat, a cumplir con este requisito Sine Qua Non, lo que hizo fue cambiar la cuantía de la demanda y presentarla ante el Tribunal de instancia superior para su distribución, y como consecuencia de ello la misma recayó en este Tribunal, y ésta no debió admitirse ya que se ha debido agotar previamente el procedimiento administrativo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Con respecto a dicho alegato formulado por la parte demandada, este Tribunal observa del contenido del documento de promesa bilateral de compra-venta, autenticado ante la Notaría Pública de La Asunción, el 05-10-2012, inserto bajo el N° 11, Tomo 83, que el inmueble objeto de la presente acción, es ofrecido en venta en virtud del proyecto que se desarrolló en la calle La Canoa, en el sitio denominado Pozo de Agua, Municipio Antolín del Campo de este Estado, y donde se establecieron las siguientes condiciones: La Cláusula Segunda, señala “ que se otorgará el respectivo documento definitivo de compra-venta…a la obtención por parte de LA PROPIETARIA de la cédula de habitabilidad o documento equivalente y el registro del documento de Condominio”(Sic). Asimismo en la Cláusula Cuarta expresa “..Las cantidades de dinero recibidas por LA PROPIETARIA, serán usadas en la ejecución de las obras de construcción que EL COMPRADOR declara expresamente conocer”.(Sic) Igualmente en su Cláusula Quinta establece: “..Si por cualquier causa de fuerza mayor,…no imputable a LA PROPIETARIA debidamente comprobada, no pudieran ser concluidas las obras por ésta última, y en consecuencia sea imposible entregar el inmueble..”(Sic) Finalmente la Cláusula Sexta dice “La entrega estimada del inmueble objeto de este contrato estará prevista…lapso dentro del cual se deben tener los permisos de habitabilidad y el correspondiente Documento de Condominio debidamente registrado”(Sic). (Destacado nuestro).
De los extractos parcialmente transcritos, se puede constatar que la ciudadana PETRA HASALOVA, funge como propietaria-vendedora del terreno donde se construyeron unas bienhechurías tipo apartamentos a ser vendidos como viviendas unifamiliares, lo cual igualmente queda evidenciado en la Cláusula Primera que expresa: “Las partes acuerdan que a los efectos de este contrato el término Apartamento, significará una Vivienda unifamiliar…a construir de conformidad con el permiso de construcción N° 026-2011, tramitado por ante la Alcaldía..”(Sic). Es decir, el inmueble en cuestión no se encuentra sujeto a la protección del citado Decreto, ya que el mismo pertenece a la parte demandada, por ser ésta la propietaria del terreno y asimismo vendedora del proyecto de viviendas, pero no constituye su vivienda principal ni se encuentra en posesión del mismo, requisito éste indispensable para que opere el procedimiento administrativo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Asimismo la demandada de autos, no demuestra que se encuentre en posesión del inmueble objeto de litigio, o que ésta sea su vivienda principal, motivo por el cual la defensa opuesta en este caso, no es el medio de defensa que se enmarque en la cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, ya que lo que se pretende es el Cumplimiento de un Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, a fin de que se haga efectiva la tradición legal del inmueble vendido, previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, razón por la cual no puede prosperar la cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, tal y como será establecido en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide.-

VIII. DISPOSITIVA:
En fuerzas de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, opuesta por la parte demandada PETRA HASALOVA.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la demandada en esta causa por haber resultado totalmente vencida.
TERCERO: Se le advierte a la parte demandada, que la contestación de la demanda tendrá lugar dentro de los CINCO (5) días siguientes al vencimiento del lapso de apelación, si esta no fuere interpuesta, o dentro de los cincos (05) días siguientes a que se haya oído, la apelación en un solo efecto, en atención a lo previsto en el artículo 358, numeral 4° del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción a los doce (12) días del mes de febrero del año Dos Mil Quince (2015).- Años 204º y 155º.-