REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA. AÑOS 204° Y 155° I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES: I.A) PARTE ACTORA: Ciudadano HUGO ENRIQUE QUINERO ROSALES, quien fue venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. 5.654.144, quien le sobrevive como Único y Universal Heredero ciudadano HUGO ENRIQUE QUINTERO MEDINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-21.219.038. I.B) APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada CARMEN CECILIA SUTHERLAND LÓPEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo el nro. 24.437. I.C) PARTE DEMANDADA: Ciudadano DEMETRIO MURILLO LÉON, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad Nº V-12.955.002. I.D) APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados en ejercicio IZEL ROSAS RENGIFO y FELIPE RODRÍGUEZ ITRIAGO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 115.011 y 127.376, respectivamente. II.- MOTIVO DEL JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA. III.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS: Se inicia el presente juicio por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, presentada por el abogado MANUEL E. CAMEJO, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES, antes identificado, representación la suya que consta de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, Estado Mérida, en fecha 10-4-2007, inserto bajo el N° 43, Tomo 38, contra el ciudadano DEMETRIO MURILLO LEÓN, antes identificado. Sometida al sorteo correspondiente, la misma recae en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de este Estado, en fecha 17-4-2007. En fecha 18 de Abril de 2007, comparece el apoderado actor y consigna los recaudos que fundamentan la acción y solicita se resguarden las planillas de depósito en la caja de seguridad del Tribunal. En fecha 24 de Abril de 2007, el Juzgado de la causa admite la demanda, y ordena el emplazamiento de la parte demandada, así como aperturar el cuaderno de medidas, y se le requiere al actor ampliar la prueba en cuanto a la consignación del documento de propiedad sobre el cual se solicita medida preventiva. En fecha 30 de Abril de 2007, comparece la apoderada de la parte actora y consigna las copias simples para la elaboración de la compulsa de citación, así como los medios para el traslado del Alguacil y la dirección de ubicación del demandado. En fecha 2 de Mayo de 2007, el Alguacil Temporal deja constancia que la parte actora puso a su disposición, un vehículo para practicar la citación ordenada. Asimismo en esta fecha en el cuaderno de medidas, el apoderado actor consigna copia certificada del documento de propiedad. En fecha 7 de Mayo de 2007, se libra la compulsa de citación y las copias certificadas solicitadas. El 10 de Mayo de 2007, el Juzgado de la causa decreta medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del litigio, librándose el correspondiente oficio a la Oficina Inmobiliaria. El día 31 de Mayo de 2007, el Alguacil Temporal consigna copia de recibo emitido por MRW, como constancia de haber enviado oficio a la Oficina Subalterna del Municipio Libertador del Estado Mérida. En fecha 1 de Junio de 2007, el Alguacil Temporal consigna la compulsa sin firmar del demandado, ya que se negó a recibirla. El día 5 de Junio de 2007, el apoderado actor solicita se libre boleta, a fin de que sea entregada por el Secretario del Tribunal. En fecha 11 de Junio de 2007, el Tribunal dicta auto mediante la cual, se libra boleta de notificación a la parte demandada, y comisión al Juzgado del Municipio Arismendi. En fecha 28 de Junio de 2007, se consigna en el cuaderno de medidas, oficio Nº 7170-276, emanado del Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del estado Mérida, informando al Tribunal que la nota de la medida decretada fue estampada. En fecha 17 de Julio de 2007, se agrega al presente expediente comisión emanada del Juzgado del Municipio Arismendi del estado Nueva Esparta. En fecha 30 de Julio de 2007, el Juzgado de la causa declara la nulidad de las gestiones realizadas por el Juzgado Comitente, con respecto a la citación del demandado, ya que la misma fue practicada dentro de las instalaciones de una oficina pública, y ello podría generar una posible violación del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil; y ordena el desglose de dicha notificación y su remisión al Juzgado comitente, a fin de que cumpla con la orden impartida. En fecha 6 de Agosto de 2007, el Juzgado de la causa deja sin efecto el final del auto de fecha 30-7-2007, de conformidad con el artículo 310 eiusdem, y se ordena emitir nueva boleta, a fin de que el Secretario de ese Juzgado cumpla con el trámite correspondiente. En fecha 22 de Octubre 2007, la abogada Cecilia Fagundez Paolino, en su carácter de Secretaria del Juzgado Segundo de Primera Instancia, se inhibe de seguir conociendo la presente causa con base en el numeral 13° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil; y en la misma fecha se designa secretaria accidental, en la causa a la ciudadana María León Lárez, quien acepta el cargo y presta el juramento de ley. En fecha 25 de Octubre de 2007, se fija oportunidad para dictar el fallo correspondiente, y se deja sin efecto la parte in fine del auto de fecha 22-10-2007, por cuanto no había fenecido el lapso de allanamiento. En fecha 31 de Octubre de 2007, el Juzgado de la causa declara con lugar la inhibición formulada por la Secretaria titular de dicho Despacho. En fecha 12 de Febrero de 2008, comparece el apoderado actor y solicita se le requiera las resultas de la comisión encomendada al Juzgado del Municipio Arismendi del estado Nueva Esparta; lo cual fue acordado el 19 de Febrero de -2008. En fecha 25 de febrero de 2008, la Alguacil consigna copia del oficio dirigido al Juzgado de los Municipios Arismendi, Antolin del Campo y Gómez del estado Nueva Esparta, debidamente recibido y sellado. En fecha 25 de Febrero de 2008, el Juzgado de la causa agrega comisión y sus resultas provenientes del mencionado Juzgado de Municipios, constante de once (11) folios útiles. En fecha 3 de Abril de 2008, comparece el demandado de autos, asistido por el abogado FELIPE RODRÍGUEZ, con Inpreabogado N° 127.376, y consigna escrito en el cual opone la cuestión previa contenida en el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, constante de un (1) folio útil, y otorga poder Apud Acta a los abogados IZEL ROSAS y FELIPE RODRÌGUEZ, inscritos en el inpreabogados Nº 115.011 y 127.376, respectivamente. En fecha 10 de Abril de 2008, comparece el abogado Manuel Camejo, y consigna escrito de subsanación del la cuestión previa opuesta. En fecha 23 de Abril de 2008, comparece la parte demandada asistido de abogada, y consigna escrito de contestación-reconvención a la demanda, constante de catorce (14) folios útiles. En fecha 28 de Abril de 2008, el Juzgado de la causa admite la reconvención propuesta, y suspende la causa emplazando al demandante, para que, sin necesidad de citación, conteste dicha reconvención. El día 7 de Mayo de 2008, comparece el apoderado actor y consigna escrito de contestación a la reconvención, constante de dos (2) folios útiles. Los días 19 y 21 de mayo del 2008, la secretaria accidental deja constancia de las consignaciones de los escritos de pruebas presentados por las partes. Posteriormente, en fecha 26 de mayo de 2008, el apoderado actor consigna escrito de pruebas, y en la misma fecha lo agrega la Secretaria Accidental, así como el consignado por la parte demandada, se agrega el día 27 de los corrientes. Seguidamente consta que los días 4 y 9 de junio de 2008, la Secretaria Accidental, agrega los escritos de prueba tanto del demandado como del demandante. Mediante autos de fecha 18 de Junio de 2008, el Tribunal de la causa admite las pruebas promovidas por las partes, librándose los correspondientes oficios a los informes solicitados, se inadmite una experticia promovida y se fija oportunidad para la trascripción de los mensajes de textos contenidos en un teléfono celular. El día 25 de Junio de 2008, comparece la apoderada de la parte demandada y consigna el equipo telefónico celular requerido para que surta los efectos legales. En fecha 30 de Junio de 2008, comparece el demandado, asistido de abogada y consigna escrito constante de dos (2) folios útiles. En fecha 1 de Julio de 2008, se lleva a cabo el Acto de Trascripción de Mensajes de texto. En fecha 16 de Julio de 2008, la Alguacil del Juzgado de la causa consigna copias de los oficios a ser enviados por Ipostel. El día 18 de Septiembre de 2008, el Juzgado de la causa ordena ratificar los oficios de informes, de los cuales a la fecha no se había recibido respuesta alguna. El día 16 de Septiembre de 2008, se agrega al expediente oficio emanado del Registro Público del Municipio Libertador, junto con anexo. En fecha 30 de Septiembre de 2008, la Alguacil consigna copias de los oficios debidamente sellados como constancia de haber sido enviados por valija de la DEM. En fecha 24 de Noviembre de 2008, se agrega al expediente oficio emanado de Banesco, Banco Universal. El 4 de Diciembre de 2008, comparece el demandado asistido de abogada y solicita se ratifiquen los oficios dirigidos a Movistar y Movilnet, señalando a que personas deben ser dirigidos. En fecha 18 de Diciembre de 2008, se ordena la ratificación de oficios a Movilnet y Movistar. El día 8 de Enero de 2009, se agrega al expediente oficio y anexos emanados del Banco Mercantil, y del Registro Público del Municipio Libertador. En fecha 9 de Enero de 2009, el Juez Temporal del Juzgado Segundo de Primera Instancia, Dr. Jerjes Dorta, se aboca al conocimiento de la causa y ordena librar oficio al Banco Mercantil, a los fines de dar acuse de recibo del oficio recibido. En fecha 28 de Enero de 2009, la Alguacil del Tribunal consigna oficios firmados y sellados que fueron enviados por Ipostel, por cuanto la parte interesada no suministró vehículo alguno para su entrega. En fecha 13 de Febrero de 2009, la Alguacil del Tribunal consigna copia de oficio firmado y sellado dirigido al Banco Mercantil, e informa que la parte promovente no suministró vehículo alguno para su entrega. En fecha 18 de Marzo de 2009, comparece el demandado asistido de abogada, y solicita se ratifiquen oficios de Movilnet y Movistar, asimismo solicita se le designe correo especial para su entrega; lo cual se acuerda el 19 del mismo mes y año, pero se dejan sin efecto, librándose nuevamente el 23 de marzo del citado año, y se designa al ciudadano DEMETRIO MURILLO LEON, como correo especial, siendo juramentado en esa misma fecha. En fecha 24 de Marzo de 2009, la Alguacil del Juzgado de la causa consigna los oficios librados el día 19, que fueron dejados sin efecto. En fecha 14 de Abril de 2009, comparece el demandado y consigna los oficios dirigidos a Movistar y Movilnet, debidamente entregados y con el respectivo sello de recepción. El día 20 de Abril de 2009, se agrega al expediente oficio emanado de Movilnet-Cantv, constante de dos (2) folios útiles. En fecha 21 de Abril de 2009, se cierra la presente pieza N° 1, y se abre la segunda. En fecha 1 de julio de 2009, el demandado deja constancia de su interés en que se consigne el resultado de la prueba solicitada a Movistar, y que a la fecha aún no se ha recibido. El día 6 de Julio de 2009, la ciudadana Juez Titular del Juzgado de la causa, Dra. Jiam Salmen de Contreras, se inhibe de seguir conociendo la causa en atención a la obligación que le impone el artículo 84 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 9 de Julio de 2009, se ordena remitir al Juzgado Superior de este Estado, copias certificadas de las actas conducentes, y la remisión del expediente a este Juzgado Primero de Primera Instancia, para que siga conociendo del presente juicio. En fecha 15 de Julio de 2009, el Juez Provisorio, Dr. Marco García Fernández, se aboca al conocimiento de la causa y se le da entrada al expediente. En fecha 13 de Enero de 2010, se agrega al expediente oficio emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia, remitiendo la decisión dictada por el Juzgado Superior, la cual declara con lugar la inhibición planteada por la Juez de ese despacho. En fecha 27 de Enero de 2010, comparece el demandado asistido de abogada y solicita el avocamiento de la ciudadana Juez Provisoria y pide se ratifique el oficio dirigido a Movistar. En fecha 4 de febrero de 2010, se aboca al conocimiento de la causa, la Juez Provisoria, Dr. Cristina Beatriz Martínez, y ordena ratificar el oficio dirigido a Movistar, a los fines de darle continuidad a la causa. En fecha 13 de marzo de 2010, el Alguacil de este Despacho consigna copia del oficio debidamente recibido en la oficina de Movistar-La Redoma de Los Robles del estado Nueva Esparta. En fecha 13 de Mayo de 2010, comparece el demandado asistido de abogada y solicita se ratifique el oficio dirigido a Movistar, lo cual se acuerda el 19 de mayo del corriente año. En fecha 5 de Mayo de 2010, el Alguacil consigna copia del oficio dirigido a Movistar debidamente recibido por el Gerente de la oficina ubicada en La Redoma de Los Robles. En fecha 28 de Mayo de 2010, se agrega al expediente oficio emanado de Movistar. En fecha 7 de Julio de 2010, comparece el demandado, asistido por la abogada ROSELYS FERRER, con Inpreabogado N° 95.760, y solicita se determine la oportunidad en que las partes deberán presentar sus informes. En fecha 20 de Julio de 2010, este Tribunal niega lo solicitado por la parte demandada, ya que agregada las resultas de informes, al día siguiente comenzó el término que establece el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 26 de Julio de 2010, el demandado asistido de abogada consigna escrito constante de quince (15) folios útiles, donde hace una secuencia de las incidencias ocurridas en este proceso. El día 24 de Octubre de 2011, se agrega al expediente oficio emanado de la Fiscalía Tercera del Ministerio Público del Estado Mérida. En fecha 31 de Enero de 2014, comparece la abogada CARMEN CECILIA SUTHERLAND LOPEZ, con Inpreabogado N° 24.437, y hace del conocimiento al Tribunal que el demandante HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES, falleció y consigna copia certificada del Acta de Defunción, constante de tres (3) folios útiles. En fecha 3 de febrero de 2014, fue agregado al expediente oficio emanado de la Rectoría de este Estado; y mediante auto aparte de la misma fecha se libra oficio a la Rectoría remitiendo copias certificadas del presente expediente. En fecha 5 de febrero de 2014, este Juzgado suspende el trámite del presente juicio, y orden la citación de los herederos del finado HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES. El día 6 de Febrero de 2014, comparece el ciudadano HUGO ENRIQUE QUINTERO MEDINA, asistido de abogada, quien es hijo del finado, y solicita se le tenga como heredero y se proceda a dictar sentencia. En fecha 18 de Marzo de 2014, comparece la abogada CARMEN CECILIA SUTHERLAND LÓPEZ, ya identificada, y consigna instrumento poder que le otorgara HUGO ENRIQUE QUINTERO MEDINA, y solicita se dicte la respectiva sentencia. En fecha 22 de Abril de 2014, comparece la apoderada del Único y Universal Heredero del fallecido demandante, y consigna copia certificada de dicha Declaración de Heredero constante de veintinueve (29) folios útiles. En fecha 12 de mayo de 2014, comparece la apoderada del Único y Universal Heredero del fallecido demandante, y solicita se proceda a dictar sentencia. En fecha 2 de Octubre de 2014, comparece la apoderada del Único y Universal Heredero del fallecido demandante, y solicita se proceda a dictar sentencia. IV.) FUNDAMENTOS DE LAS PARTES: IV.A) ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Narra el apoderado actor que su mandante HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES, en su calidad de optante, suscribió con el ciudadano DEMETRIO MURILLO LEÓN, en su calidad de propietario, un contrato denominado “Contrato de Opción de Compra-Venta Inmobiliaria”, autenticado ante la Notaría Pública de La Asunción, Estado Nueva Esparta, en fecha 21 de Noviembre de 2006, anotado bajo el N° 80, Tomo 29, en lo que respecta a la firma de DEMETRIO MURILLO LEÓN, y en lo que respecta a la firma de HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES, ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, Estado Mérida, en fecha 27 de Noviembre de 2006, anotado bajo el N° 21, Tomo 122, en el cual ambas partes adquirieron recíprocas obligaciones, comprometiéndose el optante a comprar y obligándose el propietario a vender, un (1) inmueble propiedad del mencionado dueño, constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda distinguido con la letra y números H-3-2, situado en el nivel Tres (3) del Edificio “H”, que forma parte del Conjunto Residencial “El Rodeo”, ubicado en la Urbanización El Rodeo de la ciudad de Mérida, en jurisdicción de La Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, el cual tiene una superficie de ochenta y ocho metros cuadrados (88 Mts2), con las siguientes dependencias: Un recibo comedor, tres dormitorios, dos salas de baño, una cocina, tres espacios para closet y un puesto de estacionamiento; y consta de los siguientes linderos: Frente, en parte con patio de ventilación, en parte con área de circulación y en parte con ascensores; Fondo, con fachada posterior del edificio; Lateral derecho, con apartamento H-3-3; y Lateral izquierdo, con fachada lateral izquierda del edificio. Que como título inmediato, a favor del propietario, las partes señalaron el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 07 de Diciembre de 2004, anotado bajo el N° 36, folios del 317 al folio 322, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Noveno, Cuarto Trimestre de 2004. Que el precio por el cual se obligó a comprar el optante, fue por la cantidad de Ciento Sesenta y Ocho Millones de Bolívares (Bs. 168.000.000,00), en la actualidad Ciento Sesenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 168.000,00), que pagaría éste al propietario de la siguiente manera: Con la entrega de la cantidad de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,00), actualmente equivalente a Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000,00), al momento del otorgamiento en forma auténtica del referido contrato de opción de compra-venta inmobiliaria; la cantidad de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000,00), actualmente Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00), serían pagaderos en fecha 15-12-2006; la cantidad de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,00), actualmente Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00), con vencimiento el día 30 de Enero de 2007, y el saldo, es decir, la cantidad de Ochenta y Tres Millones de Bolívares (Bs. 83.000.000,00) actualmente Ochenta y Tres Mil Bolívares (Bs. 83.000,00), al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. Que para facilitar el pago, se estipuló librar tres (3) letras de cambio por los montos y vencimientos antes mencionados, sin embargo dichas letras no se libraron en definitiva. Asimismo las partes convinieron en que el acto de protocolización del documento definitivo de compra-venta, debería llevarse a efecto dentro de los ciento veinte (120) días continuos, contados a partir del otorgamiento de la referida opción. Que se convino en la celebración de un contrato de comodato, según el cual el optante fue autorizado, para ocupar el inmueble objeto de la opción de compra-venta, asumiendo éste el pago de la luz, condominio y cualquier otro gasto. Que acordaron igualmente que los gastos por concepto de redacción del documento definitivo de compra-venta, y derechos de registro y notariales, serían por cuenta del optante; y asimismo convinieron que las cantidades entregadas al propietario por parte del optante, serían imputadas al precio definitivo de venta. Agrega el apoderado actor, que el caso es que su mandante, ha dado estricto, cabal y oportuno cumplimiento a las obligaciones que contrajo, tanto aquellas relacionadas con el pago del precio, como las que se refieren a la redacción del documento definitivo de venta, su presentación al Registro Subalterno y el pago de los derechos regístrales, de la siguiente manera: a) Pagó al momento de la suscripción del documento de opción de compra la cantidad de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,00), actualmente equivalente a Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000,00), mediante Cheque de Gerencia N° 24407065 de Banesco, librado en fecha 23 de Noviembre de 2006, contra la Cuenta N° 0134-0244-21-2120210001, con la mención “No Endosable” a favor de Demetrio Murillo León. b) Pagó el 15 de Diciembre de 2006, la cantidad de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000,00), actualmente Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00), a favor del propietario mediante depósito bancario en el Banco Mercantil, Cuenta de Ahorros Nº 000699058635, cuyo titular es Demetrio Murillo León, lo cual consta de depósito bancario Nº 000000438182588 de fecha 15 de Diciembre de 2006. c) Pagó la cantidad de Catorce Millones Novecientos Mil Bolívares (Bs. 14.900.000,00), en la actualidad Catorce Mil Novecientos Bolívares (Bs. 14.900,00), mediante depósito bancario a favor de éste, en la Cuenta de Ahorros Nº 000699058635 del Banco Mercantil, cuyo titular es Demetrio Murillo, lo cual consta de depósito bancario Nº 000000457566001, de fecha 30 de Enero de 2007. Que los anteriores pagos evidencian que su representado, pagó a favor del propietario la cantidad de Ochenta y Cuatro Millones Novecientos Mil Bolívares (Bs. 84.900.000,00) en la actualidad Ochenta y Cuatro Mil Novecientos Bolívares (Bs. 84.900,00), y que es de advertir que la diferencia de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), hoy día Cien Bolívares (Bs. 100,00) para completar la cantidad de Ochenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 85.000.000,00) en la actualidad Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 85.000,00), se compensó con el pago de dicha cantidad, que el propietario adeudaba por concepto de condominio, y cuya cancelación hizo su poderdante. Que no solo su mandante cumplió con el pago del precio en la forma y en las oportunidades en que fueron pactadas en el contrato de opción a compra, sino que también satisfizo aquellas relacionadas, con la redacción del documento definitivo de venta, sufragó los gastos por concepto de arancel y derechos de registro, con la finalidad única de ejecutar el contrato de opción a compra-venta, pagó prestaciones a cargo del propietario vendedor, como lo fue el pago del derecho de frente y el pago del porcentaje del 0,5% anticipado del Impuesto Sobre La Renta, circunstancias estas que se evidencian del contenido del acta de inspección judicial, que al efecto y a instancia de mi gestionado, levantara el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina del Estado Mérida, y la cual consta en el expediente, siendo evacuada de conformidad con lo previsto en los artículos 1429 y 1430 del Código Civil. Que con ello queda evidenciado que su poderdante acudió el día y hora fijados para el otorgamiento del documento definitivo, pero el mismo no pudo efectuarse ya que el propietario-vendedor no se hizo presente. Señala asimismo, que su mandante HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES, fue diligente y notificó mediante Telegrama con acuse de recibo a su vendedor, sobre la fecha y hora del otorgamiento, indicándole que estaba a su disposición el monto del precio restante, indicándole que documentos debía presentar al momento de la venta definitiva (Registro de Información Fiscal). En resumen, su representado hizo todo cuanto era su obligación contractual y mucho más para la ejecución del contrato de opción de compra-venta; sin embargo ésta no se materializó por causas imputables al propietario-vendedor, quien habiendo sido advertido documental y telegráficamente no compareció a otorgar la venta definitiva, incumpliendo de este modo el contrato de opción a compra-venta que suscribiera con su poderdante. IV.B) CUESTIÓN PREVIA OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA: Por su parte, en su oportunidad procesal, compareció el ciudadano DEMETRIO MURILLO LEÓN, asistido de abogado, y en vez de contestar la demanda procedió a promover la cuestión previa contenida en el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 de dicho Código, ya que adolece del requisito que indica el Ordinal 2° del artículo 340 eiusdem, por cuanto en dicho libelo de demanda, el demandante no expresa el carácter que tiene en este proceso y con el cual lo demanda, y tampoco expresa que carácter tiene el demandado. IV.C) SUBSANACIÓN DEL DEFECTO DE FORMA: Señala el apoderado actor con respecto al carácter con que actúa su mandante y el co-respectivo carácter que se atribuye al accionado, que estos pueden ser indicados según el contexto en que se enuncien: a) En cuanto a la condición contractual, cuyo cumplimiento se reclama, en el caso de su representado es el de Optante, y del demandado, es el de Propietario. b) En lo relativo al carácter procesal, en este caso su representado tiene el carácter de Demandante o Accionante en forma personal, representado en juicio por medio de apoderado, en contraposición al del accionado DEMETRIO MURILLO LEÓN, quien detenta el carácter de Demandado en su propio nombre. c) Con respecto a las alegaciones hechas en el escrito libelar, su representado tiene el carácter de Optante contratante, y el del accionado es de Propietario. d) Finalmente, con respecto al petitorio, su mandante en su carácter de Optante cumplidor-ejecutante de su obligación y parte actora en este proceso, y en el caso del demandado en su carácter de Propietario contraventor-incumplido y parte demandada. IV.D) ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA: De seguidas en la oportunidad procesal señalada por el Ordinal 2° del artículo 358 del Código de Procedimiento Civil, el demandado asistido de abogado, procede a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Que rechaza, niega y contradice, en todas y cada una de sus partes la demanda, por no ser ciertos los hechos invocados y carecer de fundamento los derechos reclamados. Que rechaza, niega por falso, y contradice que mediante el contrato cuyo cumplimiento se demanda, se le hubiere obligado a protocolizar a nombre del demandante HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES, el documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta inmobiliario, celebrado como falsamente lo alega el demandante en la demanda presentada en su contra. Que lo cierto es y así lo admite, que mediante el referido contrato de opción celebrado, y dentro de las diferentes condiciones estipuladas en el mismo, se asumió la obligación de dar en venta al demandante, el inmueble de su propiedad, constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y números H-3-2, ubicado en el Nivel tres (3) del Edificio “H”, que forma parte del Conjunto Residencial “El Rodeo”, situado en la Urbanización El Rodeo, en jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, como lo confiesa el propio demandante en el numeral 2, contenido en el acápite “De los Hechos” del Capítulo Primero del libelo de demanda, pero que él no asumió la referida obligación o compromiso de protocolizar a nombre del demandante el documento de propiedad del inmueble anteriormente identificado, por lo que tal alegación es falsa de toda falsedad, y así solicita sea declarado por este Tribunal. Que rechaza, niega por falso y contradice que él esté obligado a pagar las costas y costos del presente juicio, como indebidamente lo demanda el demandante, desde el momento mismo de la presentación de la demanda, como arbitrariamente lo pretende el demandante, según el acápite “Del Petitorio” contenido en el Capítulo Tercero del libelo de demanda. Señala asimismo, que en materia de costas, el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, que establece el pago de costas, señala que ésta no es la oportunidad procesal de demandar el pago de las costas, puesto que el juicio se está iniciando con la presentación de la demanda, razón por la cual debe entenderse que el actor HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES, antes de la presentación de su demanda, carece de acción para demandar el pago de unas costas y unos costos, no existentes al momento de la presentación de la demanda, como igualmente lo exige el artículo 31 eiusdem, para la determinación del valor de la demanda. Que el pago de costas y aún de costos comprendidos en tales costas, no los puede demandar ninguna de las partes hasta tanto no finalice el proceso mediante sentencia firme y alguna de ellas haya resultado totalmente vencida como lo señala dicha norma procesal ya citada, ya que tal pago sólo será ordenado por el Tribunal en su sentencia en contra de la persona que haya resultado totalmente vencida en el juicio, como lo preceptúa el artículo de la Ley Adjetiva antes mencionado, y él no ha resultado totalmente vencido en este juicio y así pide sea declarado por el Tribunal en la sentencia. Que niega, rechaza por falso y contradice que el demandante sea titular de alguna acción que lo autorice para demandarle el pago de unos daños y perjuicios no previstos en el contrato celebrado. Que la única acción que presuntamente tendría el demandante para exigirle a él un pago por unos daños y perjuicios, es aquella que emerge del propio contrato de opción de compra-venta inmobiliaria celebrado, que estipula en la Cláusula Novena del mismo que “Para el caso de que la operación de compra-venta objeto de este contrato no se realizara por causas imputables al Optante, el Propietario podrá retener para si la totalidad de la suma recibida como anticipo, es decir, la cantidad de Ochenta y Cinco Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 85.000.000,00)(sic), en la actualidad Ochenta y Cinco Mil Doscientos Bolívares (Bs. 85.000,00), como justa indemnización por los daños y perjuicios que le causa el incumplimiento al Optante, sin que tales daños deban ser probados en juicio. Pero si por el contrario, dicha operación de compra-venta no se realizara por causas imputables al Propietario, éste se obliga a reintegrar al Optante la suma por él recibida en concepto de arras, es decir, la cantidad de Ochenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 85.000.000,00) en la actualidad Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 85.000,00), más una suma de Diez Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 10.200.000,oo), actualmente Diez Mil Doscientos Bolívares (Bs. 10.200,00), como indemnización de los daños y perjuicios que sufre el Optante por el incumplimiento, sin que tales daños y perjuicios deban ser probados en juicio. Que la acción de cumplimiento de contrato que sería presuntamente procedente, es solo si fueran demandados los referidos daños y perjuicios en el monto establecido en el contrato contra la parte que incumplió, a tenor de lo que dispone el artículo 1.276 del Código Civil, que es la que debe ser aplicada en este caso, ya que fundamenta lo que quedó estipulado en la Cláusula Novena de la convención celebrada; sin embargo, en el presente caso no es improcedente tal pretensión de reclamar la indemnización estipulada, por cuanto la obligación supuestamente por él incumplida, no está prevista en el contrato como antes se dijo, y que en el caso negado de que se llegara a determinar como un incumplimiento de su parte, el hecho de que él no protocolizara a nombre del demandante el documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta inmobiliaria, cuyo cumplimiento se demanda, el demandante solo tendría derecho a exigirle la devolución del dinero entregado en arras y el pago de la indemnización prevista en el contrato, a tenor de lo estipulado por las partes en la cláusula novena del referido contrato. Que su obligación era venderle el inmueble al demandante, no a protocolizar a su nombre el documento de propiedad de dicho inmueble. Agrega el demandado, que antes de proceder a la celebración del contrato de opción de compra-venta del antes identificado inmueble, le hizo al demandante una oferta de venta del mismo, estableciendo en dicha oferta las condiciones de la venta, el precio de venta del mismo, el plazo para el otorgamiento y protocolización del documento de la venta definitiva, el plazo y las condiciones para el pago de la suma del precio estipulado, la suma aportada por el futuro comprador a título de reserva y arras para garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por dicho futuro comprador y el futuro vendedor, y la indemnización de daños y perjuicios que debían pagarse las partes por el incumplimiento de dichas obligaciones, los gastos que causara la venta, la entrega del inmueble por parte del promitente vendedor libre de gravámenes y solvente en el pago de los impuestos nacionales y municipales, así como también la ocupación del mismo en calidad de comodatario por parte del comprador optante, y el momento de la entrega del inmueble, todo lo cual sería estipulado en el contrato de opción de compra-venta inmobiliario que debían celebrar. Que aceptada la oferta por el demandante en esta causa, se procedió a celebrar el contrato de opción de compra-venta inmobiliaria, sobre el referido inmueble, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública de La Asunción, Municipio Arismendi del Estado Nueva Esparta, quedando inserto bajo el Nº 80, Tomo 29, solo por lo que respecta a la firma del demandado; y en la Oficina Notarial Pública Tercera de Mérida, Estado Mérida, el día 27 de Noviembre de 2007, anotado bajo el Nº 21, Tomo 122, respecto a la firma del demandante. Que en razón y con fundamento en dicha oferta y contrato de opción de compra-venta inmobiliaria celebrado, es cierto como lo alega el demandante y así lo admite que suscribió un contrato de opción de compra-venta inmobiliario con el demandante de autos; que igualmente es cierto que se comprometió a vender y el demandante a comprar el descrito inmueble ubicado en la ciudad de Mérida, Estado Mérida; que dicho inmueble tiene una superficie de ochenta y ocho metros cuadrados (88 Mts2) y se encuentra debidamente descrito en el mencionado contrato; que también es cierto que el inmueble le pertenece por haberlo adquirido en propiedad por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, el día 07 de Diciembre de 2004, bajo el Nº 36, folios del 317 al 322, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Noveno del Cuarto trimestre del año 2004. Señala que el demandante conviene en el numeral 4 –de los dichos acápite y capítulo del libelo de demanda presentado-, y así lo admite el demandado por ser cierto y constar en dicha cláusula del contrato celebrado, en lo que se refiere a las cantidades estipuladas en el mismo, pero que el demandante omite decir, en cuanto al señalamiento de “la cantidad de Quince Millones de Bolívares, el día 30 de Enero de 2007”, sigue diciendo dicha cláusula “todas estas cantidades en concepto de reserva” (Sic), lo que significa que las partes estipularon que las cantidades aportadas por el optante, el propietario las recibía en concepto de reserva. Que conviene el demandante en el numeral 5 –de los dichos acápite y capítulo del libelo de demanda presentado- y así lo admite el demandado por ser cierto y constar en dicha cláusula del contrato celebrado, en que el acto de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, debería llevarse a efecto dentro de los ciento veinte (120) días continuos contados a partir del otorgamiento de la referida opción. Asimismo el demandado admite como cierto, lo señalado por el demandante en los numerales 6, 7 y 8 del acápite contenido en el Capítulo Primero del libelo de demanda, en lo que respecta a la celebración del contrato de comodato, los gastos por concepto de redacción del documento definitivo de la compra-venta, derechos de registro y notariales y por último que las cantidades entregadas por el optante a el propietario, sería imputadas al precio definitivo de venta; pero omite señalar el demandante que según la cláusula octava, estipularon: “Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas en esta convención por “EL OPTANTE”, las cantidades que entregará a “EL PROPIETARIO”, es decir la cantidad de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 85.000.000,00) ha sido en calidad de arras, y dicha cantidad será imputada al pago a cuenta del precio total de la venta del inmueble estipulado en la cláusula tercera de este contrato, en el caso de que se realice efectivamente la operación de compraventa”. (Sic). Que queda determinado, que las partes intervinientes en este juicio, celebraron un contrato atípico e innominado para constituir y reglar entre ellos un vínculo jurídico que regularía una negociación futura de adquisición de un inmueble; y que por los motivos y razones ya expresados, rechaza, niega por falso y contradice, que haya celebrado un contrato de venta con el demandante, cuyo objeto hubiera sido el inmueble de su propiedad, ya anteriormente determinado e identificado, ni que el contrato de opción de compra-venta inmobiliaria celebrado con el demandante, no sea tal sino un contrato de compraventa como lo pretende y falsamente lo alega el demandante en el libelo de demanda. Que la opción de compra-venta celebrado es un contrato innominado que no tiene como fundamento el artículo 1.474 del Código Civil, como lo pretende afirmar el demandante, el cual reza: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”; pero que en el presente caso, en dicho contrato el demandado no se obliga a transferir la propiedad de una cosa, que como Propietario se obligó a vender un inmueble y como el optante, el demandante se obliga a comprar el inmueble, no se obligó a pagar el precio, ya que las cantidades entregadas según la referida cláusula octava fueron entregadas en calidad de arras y no de precio de venta, por lo que debe tenerse que lo dado debe considerarse como garantía de los daños y perjuicios, para el caso de contravención, según lo establece el artículo 1.263 del Código Civil. Señala asimismo que el Propietario y el Optante, se obligaron recíprocamente a vender y comprar el inmueble, luego, el contrato celebrado no se corresponde ni tiene la misma naturaleza que el Código Civil, le confiere a la venta; ya que las obligaciones que deben cumplir vendedor y comprador, que le son impuestas por la ley al contrato de venta, fueron en el presente caso, diferidas por las partes, y sometidas a ciertas modalidades y condiciones; que la obligación del Propietario de protocolizar el documento definitivo de la venta, se difirió por ciento veinte (120) días continuos, según la cláusula quinta del contrato de opción celebrado bajo la condición de que las partes contractuales, cumplieran las obligaciones que asumieron en dicha convención, lo cual significa que en este caso, tampoco el Propietario hubiera otorgado el legítimo consentimiento exigido por el artículo 1.161 del mencionado Código, ni le transmitió al Optante la propiedad del inmueble, ya que él tampoco otorgó su consentimiento. No existe pues en el contrato de opción de compra-venta inmobiliaria celebrado, la necesaria expresión del consentimiento de las parte de vender y comprar; que existe si entre las partes, la voluntad expresada de asumir una obligación de vender y comprar a futuro; y que la manifestación del consentimiento de vender y comprar, lo difirieron las partes para el momento del otorgamiento del documento definitivo de la venta, según lo establecen las cláusulas quinta y sexta del citado contrato. Que como quiera, por causas que le son imputables, no se llegó a efectuar la operación de compra-venta pactada en el contrato de opción celebrado de conformidad con lo estipulado, en la cláusula novena de dicho contrato y con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil, que amistosa y espontáneamente pone a disposición del demandante HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES, la cantidad de Ochenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. 85.000,00), es decir, Ochenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 85.000.000,00), según la denominación monetaria anterior a la actual reconversión, por concepto de reintegro de las sumas que le entregó por concepto de arras, y pone igualmente a su disposición la cantidad de Diez Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bs. 10.200,00), o sea Diez Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 10.200.000,00), igualmente según la nominación monetaria anterior, a la actual reconversión, como indemnización por los daños y perjuicios que su incumplimiento le hubiera causado. Asimismo manifiesta que la obligación que él debía cumplir establecida en la cláusula sexta, y que el demandante dice haber cumplido, la rechaza ya que tal cumplimiento indebido no fue autorizado ni consentido por él en forma alguna. Agrega que siendo la oportunidad señalada en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, y de conformidad con lo preceptuado en el 365 eiusdem, en fuerza y razón de todo lo expresado, de conformidad con lo estipulado en la cláusula sexta del referido contrato de opción de compra-venta celebrado, y con fundamento en los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil, que reconviene en su carácter de Propietario al ciudadano HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES, identificado en autos, para que en su carácter de Optante, convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, en pagarle la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 39.200,00), que le adeuda por concepto de indemnización de los daños y perjuicios, que hasta la fecha le ha causado su ilegal y extracontractual retención del inmueble de su propiedad, constituido por el descrito inmueble que forma parte del Conjunto Residencial El Rodeo, situado en la Urbanización El Rodeo, Municipio Libertador del Estado Mérida, causados dichos daños por el incumplimiento de la obligación asumida, según la antes señalada cláusula, de desocupar y entregar de inmediato, libre de personas y bienes, el inmueble de su propiedad, que el demandante ocupaba como comodatario y cuya ocupación solo se la concedió para que lo utilizara dentro del lapso de la opción, es decir, durante ciento veinte (120) días continuos, los cuales concluyeron el 27 de Marzo de 2007, sin que el reconvenido hubiera desocupado y entregado dicho inmueble. V). CARGA DE LA PRUEBA Y ACTIVIDAD PROBATORIA: Ahora bien, una vez trabada como ha quedado la litis, resulta pertinente señalar que en virtud del principio de distribución de la carga de la prueba, cada una de las partes esta obligada a demostrar en el juicio sus respectivas afirmaciones de hecho, en ese sentido, el demandante deberá probar la existencia de la obligación o hecho constitutivo de la misma, y al demandado le corresponderá a su vez demostrar el hecho extintivo, modificativo e impeditivo de tal obligación, conforme a lo instituido en el Código de Procedimiento Civil, Capitulo X, de la carga y apreciación de la prueba, específicamente el articulo 506, que es establece:: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. Igualmente el Código Civil en el artículo 1.354, dispone: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En atención a lo previsto en la legislación, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia expresó que: (Sentencia, SCC, 26 de Julio de 2006, Ponente Magistrado Dr. Luís Antonio Ortiz Hernández, juicio Jardinca C.A., Vs. Mazdu 7, C.A., Exp. N° 06-0031, S. RC N° 0536). “…Como se evidencia del contenido del Art. 506 del Código Adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del Art. 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley…”. En razón de los mandatos legislativos y el antecedente jurisprudencial aludido, resulta incuestionable que la actora en su cualidad de promitente compradora y la demandada en su carácter de promitente vendedora tienen la carga de demostrar la existencia de cada uno de los hechos expuestos, para que de acuerdo a lo alegado y probado en autos se resuelva este litigio dando cumplimiento a la disposición normativa establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; de modo que, esta Sentenciadora procede a la valoración de los medios probatorios promovidos y evacuados en la presente causa en aras de garantizar la tutela judicial efectiva. V.1) VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES: De seguidas, el Tribunal pasa a analizar las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, y lo hace de la siguiente manera: V.2) PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA.- La parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda presentó las siguientes documentales como fundamento de su acción: 1.- Documento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Mérida, Estado Mérida, en fecha 10 de Abril de 2.007, anotado bajo el Nro. 43, Tomo 38, de los libros de autenticaciones. Donde se extrae que el ciudadano HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES, Venezolano, Divorciado, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. 5.654.144, en su carácter de actora en el presente juicio, confirió poder especial judicial amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere a los Abogados MANUEL ENRIQUE CAMEJO CASTELLANOS y ANDREINA MARLETTA GRANDI, titulares de las cédulas de identidad nros. 7.588.993, y 16.826.346, con inpreabogados nros. 37.697 y 121421; para que en ejercicio del poder quedara facultado para que sostenga y defienda sus acciones, derechos e intereses; quedando facultado para comparecer y gestionar por ante cualquiera autoridad de la republica, intentar y contestar demandas, acciones, reconvenciones, oponer, contestar cuestiones previas, convenir, transigir, desistir. Este documento se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar esa circunstancia. ASI SE DECIDE. 2.- Documento de opción de compra-venta inmobiliaria, suscrito por los ciudadanos DEMETRIO MURILLO LEÓN, en su condición de “PROPIETARIO”, y los ciudadanos HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES, en su condición de “EL OPTANTE,” plenamente identificados, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de La Asunción, Municipio Arismendi del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 21 de Noviembre de 2006, anotado bajo el Nº 80, Tomo 29, y por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, Estado Mérida, en fecha 27 de Noviembre de 2006, inserto bajo el Nº 21, Tomo 122, y el cual al no haber sido impugnado, este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE. 3.- Copia certificada de fecha 24 de Abril de 2.007, emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Agrario de este Estado, de los depósitos bancarios Nos. 000000438182588 y 000000457566001, de fechas 15-12-2.006, y 30-1-2.007, respectivamente, a favor del ciudadano Demetrio Murillo León, en el Banco Mercantil, Cta. de Ahorro Nº 000699058635, por la cantidad de bolívares 25.000.000,oo, y 14.900.00, oo, respectivamente, al cual se le asigna el valor probatorio documento que se tiene como fidedigno, en virtud que no fue impugnado por el adversario, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE. 4.- Original recibo de pago N° 06-13.107, expedido por Maldonado Ayala & Asociados, C.A., de fecha 15 de Diciembre de 2008, por Bs. 107.045,00, por concepto de pago de condominio. En cuanto a este medio probatorio observa esta Juzgadora respecto a la presente documental, que la misma emana de tercero a la causa, y al no haberse evacuado su ratificación, se consideran no ratificadas por el tercero del cual emana. Por lo que, no cumplida tal formalidad, es forzoso para este sentenciador no valorar la misma a los fines de la decisión, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA. 5.- Recibo de gastos de condominio Nro. 11, noviembre de 2.006, Residencias el Rodeo, Edificio H, emanado de MALDONADO, AYALA & ASOCIADOS, C.A., por un monto de 107.045, oo. En cuanto a este medio probatorio observa esta Juzgadora respecto a la presente documental, que la misma emana de tercero a la causa, y al no haberse evacuado su ratificación, se consideran no ratificadas por el tercero del cual emana. Por lo que, no cumplida tal formalidad, es forzoso para este sentenciador no valorar la misma a los fines de la decisión, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA. 6.- Copia certificada de Inspección Judicial practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina del Estado Mérida, en fecha 21 de Marzo de 2.007, al no haber sido impugnado las referidas copias, este Tribunal le da carácter de fidedigna de conformidad a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, se observa que la inspección extra-lítem está regulada por el artículo 1.429 del Código Civil, y su pertinente evacuación antes del proceso viene determinada por la necesidad de dejar constancia del estado o circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo. Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia Nº 1.244 de fecha 20 de octubre del año 2.004, dictada por la Sala de Casación Civil, con respecto a la procedencia de la Inspección Judicial extra-lítem estableció lo siguiente: “…Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde…” En el caso de marras, la solicitud de inspección judicial solicitada por el ciudadano HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES, pretende dejar constancia sobre el otorgamiento de un documento de compra venta entre los ciudadanos HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES, y DEMETRIO MURILLO LEÓN, ante el Registro Público Inmobiliario del Municipio Libertador de la ciudad de Mérida, el día miércoles 21 de Marzo de 2.007, a las diez de la mañana (10:00 a.m), sin demostrar el solicitante la urgencia o perjuicio que le causaría la no evacuación inmediata de la referida inspección, mas aún cuado los hechos que se pretenden demostrar no desaparecerían con el transcurso del tiempo, en consecuencia, por cuanto no quedó demostrado los requisitos de procedencia de la inspección judicial preconstituida debe inexonerablemente este Tribunal negar su valor probatorio de conformidad con la jurisprudencia antes citada. ASÍ SE ESTABLECE. 7.- Telegrama y acuse de recibo de fecha 19 de Marzo de 2007, enviado por el Instituto Postal Telegráfico, Q.P.T., Mérida, enviado por el ciudadano HUGO QUINTERO ROSALES, al ciudadano DEMETRIO MURILLO LEON, para hacer de su conocimiento, el día y hora para la protocolización del inmueble objeto del presente juicio. Del mismo se puede evidenciar que fue entregado el día 16 de Marzo de 2.007, HORA 09:50 a.m., firmado DEMETRIO MURILLO, C.I. 12.955.002. Este tipo de documento, ya que son emanados de un funcionario o empleado público cuya investidura le confiere el carácter fidedigno al documento transmitido, por lo que se le otorga pleno valor probatorio al indicado telegrama. ASÍ SE ESTABLECE. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE EN LAPSO PROBATORIO: 1.- Promovió el documento de opción a compra, que constituye el documento fundamental de la acción, inserto del folio 17 al 21 ambos inclusive. El referido documento fue valorado precedentemente por este Tribunal, al momento de darle valor probatorio a las documentales anexos al libelo de la demanda. ASÍ SE ESTABLECE. 2.- Promovió recibo de condominio nro. 66-13.107, de fecha 15/12 que evidencia el pago por su representada del condominio correspondiente al apto H-3-2 del mes de noviembre de 2.006. Este Tribunal le negó valor probatorio al citado documento acompañado con el libelo de la demanda en la oportunidad de su valoración. ASÍ SE ESTABLECE. 3.- Acta de Inspección Judicial de fecha 21 de Marzo de 2.007, evacuada por el Juzgado III de los Municipios Libertador y Santos Marquina del Estado Mérida. Este Tribunal le negó valor probatorio al citado documento al momento de su valoración como documento acompañado con el libelo de la demanda. ASÍ SE ESTABLECE. 4.- Promovió Telegrama y acuse de recibo dirigido por su representado HUGO QUINTERIO ROSALES, al demandado DEMETRIO MURILLO LEÓN, donde se le comunicó que el día miércoles 21 de Marzo de 2.007, a las diez de la mañana fue fijado como oportunidad para el otorgamiento del documento definitivo del apto H-3-2. El referido documento fue valorado precedentemente por este Tribunal, al momento de darle valor probatorio a las documentales anexos al libelo de la demanda. ASÍ SE ESTABLECE. 5.- Promovió escrito de contestación a la demanda realizado por el accionado DEMETRIO MURILLO LEÓN, donde expresamente confiesa que por causas imputables a su persona no se llevo a cabo la operación de compra venta del inmueble, (Folio 121). También admite el demandado que recibió por concepto de arras BsF. 85.000. En relación a la promoción y evacuación como medios de prueba de lo explanado en el escrito de contestación de la demanda, esta juzgadora cree altamente justificado hacer las consideraciones que a continuación se expresan: El escrito de contestación de la demanda que no es más que la actividad que le toca cumplir al demandado para dar respuesta a la demanda deducida en su contra por el actor, continuando después de cumplida, las etapas normales del litigio. (Op. Cit. p. 191) y que al igual que el libelo de demanda no contiene esencialmente ningún destino probatorio. En su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, tomo III, p. 51, el gran maestro procesalista venezolano Arminio Borjas, describe con especial maestría la verdadera naturaleza de la contestación de la demanda: “Como efecto consecuencial del anterior, la constitución del juicio por virtud de la litis-contestación crea entre las partes una situación jurídica especial, ligándolas por un vínculo voluntariamente contraído, que no les permite cambiar ni modificar, sin su mutuo acuerdo, los extremos de la controversia, ni al actor retirar su demanda y desistir del procedimiento sin anuencia del demandado. Esta situación, que, como veremos, no es contractual, pero que sí tiene por fundamento un hecho lícito y voluntario, es lo que se denomina el cuasicontrato de la litis o el cuasicontrato judicial.” Por tanto, como se ve, el acto de la contestación de la demanda, materializado en un documento escrito, cumple una finalidad procesal que no es más que la llamada trabazón de la litis, etapa fundamental en la metodología procedimental jurídica para conducir al juez a una solución determinada, por tanto, no puede considerarse al escrito de contestación de la demanda como un medio probatorio y en consecuencia se desecha. ASÍ SE DECIDE. 6.- Promovió la confesión hecha por el demandado en el escrito de contestación-reconvención cuando dice: “…el demandante tenia conocimiento pleno, de que la operación de compraventa del inmueble pactada en el contrato de opción a compraventa inmobiliario celebrado no se efectuaría, y este conocimiento del demandante, indudablemente lo obtuvo propiamente de mi persona, que se lo hice saber a través de conversaciones y mensajes de texto efectuados a través de nuestros telefonos (sic) celulares…” En relación a la prueba de confesión, promovida en el escrito de promoción de pruebas de fecha 21 de Mayo de 2.008, por el abogado MANUEL CAMEJO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, este Juzgado para observa: La confesión es, por naturaleza, la aceptación de los hechos personales o de los cuales se tenga conocimiento que conlleve una consecuencia jurídica desfavorable para quien los acepta. Así se llama confesión en general a la declaración jurada que hace un litigante, a pedido del contrario sobre los hechos controvertidos, nunca sobre el derecho. La confesión conlleva un poder de convicción sobre los hechos declarados, emanado de la aseveración de una de las partes contra sí misma. Para Arístides Rengel-Romberg, la confesión judicial es la declaración que hace una parte, de la verdad de hechos a ella desfavorables afirmados por su adversario, a la cual la ley le atribuye el valor de plena prueba (RENGEL-ROMBERG, Arístides. “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”. Tomo IV, 1999). Según el artículo 1.400 del Código Civil, la confesión es judicial o extrajudicial, siendo la judicial la que se produce en juicio ante un Juez aun incompetente y de conformidad a las formas requeridas por la ley, mientras que la confesión extrajudicial es la hecha fuera del juicio a personas, bien a la parte contraria o a su apoderado o a un tercero. En este último tipo de confesión no interviene el Juez en ejercicio de sus funciones, sino que es aquella que se hace en una conversación o en cualquier otra circunstancia, pero que necesariamente tiene que probarse mediante cualquier medio probatorio y quien la invoque debe suministrar la prueba de su existencia. En el sistema procesal venezolano la confesión constituye un medio de prueba y, como medio de prueba, puede ser espontánea o provocada, y en este último caso, el camino al efecto es el interrogatorio de parte, conocido en pretérita legislación procesal, como “absolución de posiciones juradas”. Así, la confesión espontánea o voluntaria, es aquella hecha por la parte en forma libre, sin coacción y por iniciativa del confesante y, la confesión provocada, es la que se obtiene mediante interrogatorios hecho por la parte contraria o por el Juez. Con respecto a la confesión judicial extraída de los alegatos expuestos en el libelo de demanda, o en el escrito de contestación de la demanda y excepcionalmente en los informes, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 00794 de fecha 03 de agosto de 2004, recaída en el expediente número AA20-C-2003-000668, con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo, indicó: “…Ahora bien, en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte. En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra. En una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una ‘confesión como medio de prueba’, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal. Así, pues, el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como ‘confesantes’ sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas. Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con ‘animus confitendi’. La ausencia del ‘animus confitendi’ en los alegatos rendidos por el demandado en su escrito de contestación fue expresada en la doctrina de esta Sala de fecha 17 de noviembre de 1954, reseñada en la sentencia antes aludida, en el sentido de que no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. Esta posición la confirma el distinguido procesalista colombiano Hernando Devis Echandía, cuando señala al respecto, lo siguiente: ‘Tampoco existe confesión en las peticiones subsidiarias de la demanda, ni en las excepciones propuestas como subsidiarias por el demandado, porque no se formulan con el propósito de declarar, sino de perseguir el beneficio menor, en el supuesto de que sea negado el principal; quién así demanda o excepciona no declara, sino que pide una declaración favorable, luego es imposible admitir que en ellas exista una confesión expresa y terminante de hecho o del derecho pretendido o de la excepción propuesta subsidiariamente. Igual opinión expresan LESSONA, ALSINA y ROCHA...’. (Hernando Devis Echandía, Compendio de Derecho Procesal. Pruebas Judiciales, Tomo II, Décimaprimera Edición, Editorial ABC, Bogotá - Colombia, 1998.)” (www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Agosto/RC-00794-030804-03668.htm). Aplicando el anterior criterio, es claro que los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia, por tal razón debe este Tribunal negar valor probatorio a la supuesta confesión efectuada por la parte demandada-reconveniente. ASÍ SE DECIDE. 7.- Copia de Cheque de Gerencia Nº 24407065, de fecha 23 de Noviembre de 2006, contra el Banco Banesco por la cantidad de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,00), hoy Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000,00) siendo el beneficiario DEMETRIO MURILLO LEÓN. La presente copia al no ser tachada ni impugnada por la contra parte debe este Tribunal dar valor probatorio de conformidad a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE. 8.- Promovió copia de la planilla de deposito nro. 000000438182588, del Banco Mercantil abonado a la cuenta de ahorro nro. 000699058635, a favor del ciudadano DEMETRIO MURILLO, depositado por HUGO QUINTERO ROSALES, de fecha 30 de enero de 2.007, por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES, (Bs. 25.000.000,oo), hoy, VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs.25.000,oo). La referida documental fue valorada precedentemente por este Tribunal, al momento de darle valor probatorio a las documentales anexos al libelo de la demanda. ASÍ SE ESTABLECE. 9.- Promovió copia de la planilla de deposito nro. 000000457566001, del Banco Mercantil abonado a la cuenta de ahorro nro. 000699058635, a favor del ciudadano DEMETRIO MURILLO, depositado por HUGO QUINTERO ROSALES, de fecha 30 de enero de 2.007. La referida documental fue valorada precedentemente por este Tribunal, al momento de darle valor probatorio a las documentales anexos al libelo de la demanda. ASÍ SE ESTABLECE. 10.- Promovió el escrito de contestación a la demanda y reconvención presentado por el demandado reconveniente DEMETRIO MURILLO LEÓN, solo en aquello que beneficie las pretensiones y defensas del demandante-reconvenido, muy especialmente las confesiones expresadas que hace el demandado. En relación a la promoción y evacuación como medios de prueba de lo explanado en el escrito de contestación de la demanda, esta juzgadora cree altamente justificado hacer las consideraciones que a continuación se expresan: El escrito de contestación de la demanda que no es más que la actividad que le toca cumplir al demandado para dar respuesta a la demanda deducida en su contra por el actor, continuando después de cumplida, las etapas normales del litigio. (Op. Cit. p. 191) y que al igual que el libelo de demanda no contiene esencialmente ningún destino probatorio. En su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, tomo III, p. 51, el gran maestro procesalista venezolano Arminio Borjas, describe con especial maestría la verdadera naturaleza de la contestación de la demanda: “Como efecto consecuencial del anterior, la constitución del juicio por virtud de la litis-contestación crea entre las partes una situación jurídica especial, ligándolas por un vínculo voluntariamente contraído, que no les permite cambiar ni modificar, sin su mutuo acuerdo, los extremos de la controversia, ni al actor retirar su demanda y desistir del procedimiento sin anuencia del demandado. Esta situación, que, como veremos, no es contractual, pero que sí tiene por fundamento un hecho lícito y voluntario, es lo que se denomina el cuasicontrato de la litis o el cuasicontrato judicial.” Por tanto, como se ve, el acto de la contestación de la demanda, materializado en un documento escrito, cumple una finalidad procesal que no es más que la llamada trabazón de la litis, etapa fundamental en la metodología procedimental jurídica para conducir al juez a una solución determinada, por tanto, no puede considerarse al escrito de contestación de la demanda como un medio probatorio y en consecuencia se desecha. ASÍ SE DECIDE. PRUEBAS DE INFORMES. 11.- Comunicación remitida al Registro Público del Municipio Libertador de la Ciudad de Mérida, Estado Mérida, Ubicado en el Centro Comercial Mayeya, Avenida Las América de la Ciudad de Mérida. Estado Mérida, a fin de que informe a este Juzgado, si para el día miércoles 10 de marzo de 2.007, a las diez de la mañana estaba fijada la oportunidad para la protocolización de un documento de compra venta entre los ciudadanos DEMETRIO MIRULLO LEÓN y HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES, sobre un inmueble distinguido con la letra y número H-3-2, ubicado en el nivel tres (3) del Edificio “H”, que forma parte del Conjunto Residencial “El Rodeo”, situado en la Urbanización El Rodeo, Jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, con especificación del nombre del representante del documento. Al respecto el tribunal observa que cursa de autos del folio 191, de la primera pieza, respuesta de la Registradora Pública del Municipio Libertador, del Estado Mérida; informando: que posterior a la revisión realizada por el Funcionario autorizado RONALD MARQUINA, titular de la cédula de identidad nro. V-10.106.855, se evidencio que en el documento protocolizado en fecha 07 de diciembre de 2.004, e inserto bajo el nro. 36, Tomo 29, Folios 317 al 322, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, se estampó nota que señala textualmente: “Presentado doc de venta al día 19-03-2.007 para anular el 19-05-2.007. (Principio prioridad)…”. Considera esta Juzgadora que el informe remitido, versa sobre hechos controvertidos en el proceso que constan en los libros y archivos del organismo al cual les fue requerido, se les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE. Junto con la respectiva comunicación, se anexó el siguiente documento: - Copia del documento debidamente Protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 7 de diciembre de 2.004, bajo el nro. 36, Tomo 29, Folios 317 al 322, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del citado año. Del referido documento se evidencia la venta real, pura y simple, efectuada por el ciudadano LUIS RAMÓN BRITO GARCÍA, titular de la cédula de identidad nro. 15.024.893, al ciudadano DEMETRIO MURILLO LEÓN, titular de la cédula de identidad nro. 12.955.002, de un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda con la letra y número H-3-2, situado en el nivel 3 del edificio H, que forma parte del Conjunto Residencial El Rodeo, ubicado en la Urbanización El rodeo, del Estado Mérida. A esta documental se le tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto este Tribunal le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil Venezolano. ASÍ SE DECLARA. 12.- Comunicación remitida al Banco Mercantil, oficina 65, ciudad de Mérida, Estado Mérida, a fin de que informe a este Juzgado, si en sus archivos reposa respaldo o aparecen registrados los siguientes recaudos y/o transacciones: a).- Planilla de depósito nro. 000000438182588, del Banco Mercantil a la cuenta de ahorro nro. 000699058635, a favor del ciudadano DEMETRIO MURILLO depositado por el ciudadano HUGO QUINTERO ROSALES, de fecha 15 de diciembre de 2006, por la cantidad de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000, oo). B).- Planilla de depósito nro. 000000457566001, del Banco Mercantil abonado a la cuenta nro. 000699058635, a favor del ciudadano DEMETRIO MIRULLO, depositado por el ciudadano HUGO QUINTERO ROSALES, de fecha 30 de enero de 2007. Al respecto el tribunal observa que cursa de autos del folio 208 al 211, de la primera pieza, respuesta del Gerente Legal de Asesoría del Banco Mercantil, Banco Universal, de fecha 21 de Noviembre de 2.008, informando: que anexan copias de las planillas correspondientes a los depósitos nro. 000000438182588, por Bs. 25.000.000, oo, de fecha 15/12/2.006, y nro. 457566001, por Bs. 14.900.000, oo, de fecha 30/01/2007, realizados en la cuenta de Ahorro nro. 0699-05863-5. Considera esta Juzgadora que el informe remitido, versa sobre hechos controvertidos en el proceso que constan en los libros y archivos del organismo al cual les fue requerido, se les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE. Junto con la respectiva comunicación, se anexaron los siguientes documentos: - Copia de la planilla de deposito nro. 000000438182588, del Banco Mercantil abonado a la cuenta de ahorro nro. 000699058635, a favor del ciudadano DEMETRIO MURILLO, depositado por HUGO QUINTERO ROSALES, de fecha 30 de enero de 2.007, por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES, (Bs. 25.000.000,oo), hoy, VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs.25.000,oo). A la referida documental se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE. - Copia de la planilla de deposito nro. 000000457566001, del Banco Mercantil abonado a la cuenta de ahorro nro. 000699058635, a favor del ciudadano DEMETRIO MURILLO, depositado por HUGO QUINTERO ROSALES, de fecha 30 de enero de 2.007, por la cantidad de CATORCE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES, (14.900.000, oo). A la referida documental se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE. 13.- Comunicación remitida al Banco BANESCO, oficina Mérida Centro, a fin de que informe a este Juzgado, si en sus archivos reposa respaldo o aparecen registrados los siguientes recaudos y/o transacciones: a).- Cheque de gerencia nro. 24407065 de fecha 23 de noviembre de 2006, NO ENDOSABLE, de Banesco, por la cantidad de cuarenta y Cinco Millones de Bolívares, (Bs. 45.000.000, oo), cuyo beneficiario es el ciudadano DEMETRIO MURILLO LEÓN, adquirido por el ciudadano HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES, con especificación si el cheque fue cobrado o no. Al respecto el tribunal observa que cursa de autos del folio 203, de la primera pieza, respuesta de la Gerencia de la División de Investigación y Fraude del Banco Banesco, Banco Universal, de fecha 20 de Octubre de 2.008, informando: que en sus archivos informáticos se evidencia un emisión de cheque de gerencia serial 24407065 en fecha 23-11-2.006, por la cantidad de Bs. 45.000.000, oo, a favor del Sr. DEMETRIO MURILLO LEÓN. Siendo dicho cheque girado contra la cuenta corriente nro. 1340337-61-3371006655, a nombre del cliente HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES, presentado al cobro en fecha 25 de noviembre de 2.006. Considera esta Juzgadora que el informe remitido, versa sobre hechos controvertidos en el proceso que constan en los libros y archivos del organismo al cual les fue requerido, se les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA. Por su parte, el demandado asistido de abogada, procedió a promover las siguientes pruebas: 1.- Invoca y reproduce el mérito probatorio que emana del encabezado del contrato de opción inmobiliaria, que fuera celebrado entre su persona DEMETRIO MURILLO LEÓN, nominado en el mismo “EL PROPIETARIO” y el demandante HUGO ENRIQUE QUINTERIO ROSALES, llamado en esa convención “EL OPTANTE”, que fue acompañado por la parte demandante al libelo de la demanda presentado marcado con la letra “B”, cursante a los folios diecisiete (17) al veinte (20), del expediente, ambos inclusive, que prueba de manera indubitable la celebración de dicho contrato de OPCIÓN DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA, por los nombrados ciudadanos, bajo la referida denominación. En cuanto a este medio probatorio, la Doctrina y la Jurisprudencia Patria han señalado, que la solicitud de apreciación del merito favorable de los autos, no constituye un medio de prueba, si no mas bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. ASÍ SE DECIDE. 2.- Invoco y reproduce el merito probatorio que le es favorable, que emana de la cláusula primera del contrato de opción de compraventa inmobiliaria celebrado entre su persona DEMETRIO MURILLO LEÓN, nominado en el mismo “EL PROPIETARIO” y el demandante HUGO ENRIQUE QUINTERIO ROSALES, llamado en esa convención “EL OPTANTE”. En cuanto a este medio probatorio, la Doctrina y la Jurisprudencia Patria han señalado, que la solicitud de apreciación del merito favorable de los autos, no constituye un medio de prueba, si no mas bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. ASÍ SE DECIDE. 3.- Invoco y reproduce el merito probatorio que le es favorable, que emana de la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa inmobiliaria celebrado entre su persona DEMETRIO MURILLO LEÓN, nominado en el mismo “EL PROPIETARIO” y el demandante HUGO ENRIQUE QUINTERIO ROSALES, llamado en esa convención “EL OPTANTE”. En cuanto a este medio probatorio, la Doctrina y la Jurisprudencia Patria han señalado, que la solicitud de apreciación del merito favorable de los autos, no constituye un medio de prueba, si no mas bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. ASÍ SE DECIDE. 4.- Invoco y reproduce el merito probatorio que le es favorable, que emana de la cláusula cuarta del contrato de opción de compraventa inmobiliaria celebrado entre su persona DEMETRIO MURILLO LEÓN, nominado en el mismo “EL PROPIETARIO” y el demandante HUGO ENRIQUE QUINTERIO ROSALES, llamado en esa convención “EL OPTANTE”. En cuanto a este medio probatorio, la Doctrina y la Jurisprudencia Patria han señalado, que la solicitud de apreciación del merito favorable de los autos, no constituye un medio de prueba, si no mas bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. ASÍ SE DECIDE. 5.- Invoco y reproduce el merito probatorio que le es favorable, que emana de la cláusula octava del contrato de opción de compraventa inmobiliaria celebrado entre su persona DEMETRIO MURILLO LEÓN, nominado en el mismo “EL PROPIETARIO” y el demandante HUGO ENRIQUE QUINTERIO ROSALES, llamado en esa convención “EL OPTANTE”. En cuanto a este medio probatorio, la Doctrina y la Jurisprudencia Patria han señalado, que la solicitud de apreciación del merito favorable de los autos, no constituye un medio de prueba, si no mas bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. ASÍ SE DECIDE. 6.- Invoco y reproduce el merito probatorio que le es favorable, que emana de la cláusula sexta del contrato de opción de compraventa inmobiliaria celebrado entre su persona DEMETRIO MURILLO LEÓN, nominado en el mismo “EL PROPIETARIO” y el demandante HUGO ENRIQUE QUINTERIO ROSALES, llamado en esa convención “EL OPTANTE”. En cuanto a este medio probatorio, la Doctrina y la Jurisprudencia Patria han señalado, que la solicitud de apreciación del merito favorable de los autos, no constituye un medio de prueba, si no mas bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. ASÍ SE DECIDE. 7.- Promovió práctica de experticia para comprobar, transcribir y dejar constancia de la existencia en el registro de mensajes de texto recibidos por el teléfono celular nro. 0416-835.49.30, de su propiedad, cuya línea corresponde a la empresa TELECOMUNICACIONES MOVILNET, C.A., proveniente del teléfono celular nro. 0414.081.11.36, propiedad del demandante HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES, cuya línea corresponde a la empresa MOVISTAR, C.A. En cuanto al presente medio probatorio este Tribunal observa, que el Tribunal de la causa al momento de admitir o no el referido medio probatorio procedió a declararla inadmisible por inconducente, por no ser apta para comprobar los hechos antes señalados; por tal razón este Tribunal no le asigna ningún valor probatorio. ASÍ SE DECIDE. 8.- Promovió la Transcripción fiel y exacta de los mensajes de texto contenidos en el registro de mensajes de texto recibidos en el equipo telefónico celular marca NOKIA, modelo 6225n, serial 2C559A7F, cuya línea está distinguida con el número 0416-835.49.30, perteneciente e integrada a la empresa de telefonía móvil celular TELECOMUNICACIONES MOVILNET, C.A., y asignada a su persona por dicha empresa según contrato suscrita con la misma, para comprobar la existencia y dejar constancia de todas las comunicaciones escritas por dicho medio, remitidas a través del teléfono celular nro. 0414.081.11.36, los días 6 y 16 de Marzo de 2.007, entre las ocho horas y treinta u dos minutos con veintinueve segundos de la mañana (08:32,29 AM), y las veintiuna horas y veintidós minutos con veintiún segundos de la noche (21:22,21 PM), del primer día de los señalados días, y las quince horas y diecinueve minutos con siete segundos de la tarde (15:19,07 PM), del día mencionado en segundo lugar. Al respecto corre al folio 176, de la primera pieza del presente expediente, acta de fecha 1 de Julio de 2.008, donde se llevo a cabo la transcripción de los mensajes de textos indicados dejándose constancia de: 1) “on la penalización solo acepto que me deduzca dos millones por uso que legalmente no estoy obligado quien me paga a mi todo los “(Enviado Mar 6, 2007 08:32:28).- 2) “gastos de tramite, notarias y tu tampoco vas a tener de gratis 85 millones mios (sic) 4 meses que me hubiesen generado intereses (Enviado Mar 6 2007 8::32:29: 3) “Bueno amigo de lo que puedes estar seguro es que no te desocupo hasta no recibir dinero. no hay mas nada que hablar. hasta luego” (Enviado Mar 6, 2007 08:58:25) 4) “Tranquilo hazlo que quieras tu fuiste el que incumplio (sic) fue que ya gasto mi dinero?” (Enviado Mar 6, 2007 09:02:21) 5) “Tu me depositas antes del viernes yo hago negocio con la sra de la torre del frente y te juro que el proximo (sic) miercoles (sic) le estoy e” Enviado Mar 6, 2007 09:28:13) 6) “o mejor en otro precio yo pierdo mis interese de ese dinero que aculule (sic) honradamente” (Enviado Mar 6, 2007 09:28:16) 7) “Ud que se ha creido que esta tratando con ungafo (sic), pues no soy abogado con 22 anos (sic) de graduado si de aquí al viernes ruben no me en” (Enviado Mar 6, 2007 12:40:01) 8) “trega personalmente un cheque de gerencia a mi nombre por bs 91 millones 200 mil yo firmo acta de recibo y compromiso de desocupa” (Enviado Mar 6, 2007 12:40:03) 9) “cion te demandare por incumplimiento de contrato y tendras (sic), que pagar gastos y costos procesales ademas (sic), de honorarios a mis aboga” (Enviado Mar 6, 2007 12:40:06) 10) “Cuando reciba previamente un cheque de gerencia a mi nombre por bs. 95 millones 200 mil buena noche” (Enviado Mar 9, 2007 21:20:41) 11) “En tres dias lo entrego una vez hecho efectivo tu pago “ (Enviado Mar 9, 2007 21:22:21) 12) “Ya estas avisado proximo (sic), miercoles (sic) 21 marzo diez am firma documento registro público merida (sic), debes traer tu rif ,yo estoy cumplie” (Enviado Mar 16, 2007 15:19;06) 13) “ndo mi palabra y lo dispuesto en contra que ud redacto cumpla ahora ud. Buenas tarde” (Enviado Mar 16, 2007 15:19:07). Es todo. Al presente medio probatorio se le asigna valor probatorio según lo estipulado en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, para dejar constancia de los hechos ahí señalados. ASÍ SE ESTABLECE. INFORMES. 9.- Comunicación remitida al Gerente de MOVILNET, C.A., ubicada en la avenida Venezuela, Centro Comercial El Recreo, Torre Sur, piso 13, Bello Monte, Caracas, a fin de que informe a este Juzgado, sobre los nombres y apellidos números de la cédula de identidad y demás aspectos que considere pertinente, que correspondan al suscriptor de la línea asignada al teléfono móvil celular N°. 0416-835.49.30. Al respecto el tribunal observa que cursa de autos del folio 244, de la primera pieza del presente expediente, respuesta de la Coordinación Análisis Y Administración Comunicaciones Oficiales, de la empresa MOVILNET, de fecha 7 de abril de 2.009, informando: que de acuerdo al requerimiento efectuado por su despacho a través del oficio N° 19989-09, cumplo con hacer de su conocimiento la siguiente información: NOMBRE: Demetrio Murillo León. CEDULA: V 12955002. NUMERO: 4168354930. DIRECCION: Res. Las islas Piso 3 Apartamento 301 Calle San real CII. San Rafael Porlamar. Nva. Esparta. Considera esta Juzgadora que el informe remitido, versa sobre hechos controvertidos en el proceso que constan en los libros y archivos del organismo al cual les fue requerido, se les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE. 10.- Comunicación remitida al Gerente de MOVISTAR, C.A., ubicada en el Parque Canaima, Avenida Francisco de Miranda, Edificio El Parque, Nivel C-2, Los Palos Grandes del Área Metropolitana de Caracas; a fin de que informe a este Juzgado, sobre los nombres y apellidos números de la cédula de identidad y demás aspectos que considere pertinente, que correspondan al suscriptor de la línea asignada al teléfono móvil celular N°. 0414-081.11.36. Al respecto el tribunal observa que cursa de autos del folio 50, de la segunda pieza del presente expediente, respuesta de la Dirección de Prevención y Control de Pérdidas Coordinador de Seguridad Región Oriental, de Movistar, de fecha 25 de Mayo de 2.010, informando: que en respuesta a su oficio 0970-12-027 que ratifica el oficio 0970-11.721, nos informan lo siguiente: Número de Teléfono: 140811136, Cuenta: P006196276. Tipo: 1P. Apellidos, Nombres: HUGO ENRIQUE QUINTERO R. Teléfono (14) 081-1136. Edo. Área Local: A MERIDA. Documento de Identificación: CEDULA 5654144. Apellidos: QUINTERO R. Nombres: HUGO ENRIQUE. Sexo: M. Fecha de Nacimiento: 02/03/1958. Teléfono 1: HAB. (274) 252023. Ejecutiva Cta: Empresa: Número de Solicitud: 999999. Tipo de Activación: CAMBIO DE PLATAFORMA. Evento: Fecha Contrato: 22/10/2.002. Fecha Recep. Documento: Forma de Pago: PREPAGO. Plan de Facturación: PLAN PREPAGO EN SEGUNDOS II. Saldo Disponible: -52,01. Monto Servicios: .40,62. Fecha Venc. Renta Básica: 26/05/2010. Fec. Status (Desc/Rec): 30/03/2.010. Converage: PR1GRL. Descripción del Equipo Celular. Fabricante: NOKIA. Modelo: 2330. Tecnología: GSM. Tipo de Equipo: SIMPLE. ESN: 011869007689412. Fecha de Fabricación: ABRIL 2.010. Número de Teléfono: (14) 081-1136. Descripción de la Tarjeta. Fabricante: TARJETA SIMCARD. Modelo: SC128. ICCID: 895804220002129584. C. RES RIO ARRIBA P PH AP PH1184. SEC MERIDA 5101 MERIDA MERIDA. Considera esta Juzgadora que el informe remitido, versa sobre hechos controvertidos en el proceso que constan en los libros y archivos del organismo al cual les fue requerido, se les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE. V3.) FUNDAMENTOS DE LA DECISION: El Código Civil define al contrato como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vinculo jurídico, cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley; por otra parte, también regla el señalado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado y por consiguiente la parte no puede negarse a su ejecución al menos que la otra parte no cumpla con la suya de conformidad con el artículo 1.168 de la Ley Sustantiva. Del mismo modo, el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que cuando en una relación contractual una de las partes incumple su obligación la otra puede acudir al órgano jurisdiccional en busca de la tutela de su derecho. Por otra parte, los artículos 1.264 y 1.271 de nuestra Ley sustantiva, regulan lo concerniente a los efectos del incumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1.264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que estas deben cumplirse tal como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que se justifique el incumplimiento, con el supuesto previsto en la última parte del citado artículo 1.271, como lo sería una causa extraña no imputable. Es así que, en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarrean daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño, en caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensable y muy especialmente que se produjo una disminución o perdida del patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad. Sobre este particular la doctrina y la Jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato está sujeta a la materialización de los siguientes requisitos 1) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la pretensión de cumplimiento o de resolución. Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que ELOY MADURO LUYANDO Y EMILIO PITTIER SUCRE, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III” al conceptualizarlo dice: “El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido, incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o causas extrañas no imputables al mismo”; por su parte, el autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General de Contrato, expresa “...por incumplimiento se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y de simple retardo en el incumplimiento…” perse la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo), en efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución, mientras dure esa imposibilidad de cumplimiento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que debemos recurrir. Ahora bien, es necesario que esta juzgadora determine la naturaleza del contrato llamado Contrato de Opción de Compraventa Inmobiliaria, en virtud de que la parte demandada alegó en su escrito de contestación que mediante el contrato cuyo cumplimiento se demanda, se hubiera obligado a protocolizar a nombre del demandante el documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de opción de compraventa inmobiliario celebrado, que mediante el referido contrato de opción celebrado y dentro de las diferentes condiciones estipuladas en el mismo, asumió la obligación de dar en venta al demandante el inmueble de su propiedad. El contrato de opción de compra venta es aquel por medio del cual una parte llamada prominente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamado optante, quien es libre o no de aceptar la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no libremente, la oferta en cuestión. (Rodríguez Ferrara Mauricio, el contrato de Opción Segunda edición 1.998, pág. 5). Es por esta razón se dice que la esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas. El autor citado concluye señalando que en el contrato de opción hay obligación para una de las partes, pero la otra mantiene la facultad y goza de la libertad de aceptar o rechazar la oferta (irrevocable) a que se ha obligado la otra parte, es decir que una de las partes no tiene ninguna obligación, sino simplemente un derecho potestativo que puede ejercer o no. A diferencia de ello, el contrato preliminar que regularmente ha sido confundido con el contrato de opción, está destinado a obligar a las partes a celebrar un nuevo contrato, el cual puede ser unilateral o bilateral, dependiendo si surgen obligaciones para una de ellas o ambas partes. El contrato preliminar está dirigido a la conclusión de otro contrato (definitivo) entre las mismas partes, quienes deben manifestar nuevamente su voluntad en el contrato ulterior. Por el contrario el contrato de opción, no implica un nuevo acuerdo de voluntades, ya que el perfeccionamiento del contrato ulterior, depende única y exclusivamente del optante, así, si una parte se obliga en vender y la otra se obliga en comprar, en un lapso de tiempo establecido y por un precio previamente pactado, entonces estaríamos en presencia de un contrato preliminar bilateral de compra venta, que la doctrina ha establecido que más que un contrato preliminar es un contrato de venta propiamente dicho, en virtud de que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, hay acuerdo en cuanto al bien y en cuanto al precio del mismo, entonces hay venta. En atención a lo señalado, tanto en la doctrina como en la Jurisprudencia, han concluido en que en principio, la promesa de venta equivale a venta, esto solo es aplicable a las promesas bilaterales y no a las unilaterales, pues en éste último no existe el consentimiento reciproco de las partes, al menos hasta que la promesa sea aceptada. Ahora bien, del análisis de las cláusulas, ya transcritas, se observa que ambas partes asumieron reciprocas obligaciones, el futuro comprador se obligó en cancelar el precio del inmueble objeto del contrato de compra venta y el vendedor de cumplir con la obligación de vender el inmueble con las características y condiciones establecidas, razón por la cual se establece que estamos en presencia de un contrato preliminar de compra venta. ASI SE DECIDE. Alega el demandado en su escrito de contestación a la demanda que niega que esté obligado a pagar las costas y costos del presente juicio como indebidamente se lo demanda el demandante desde el momento de la presentación de la demanda. En este sentido el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, establece: A la parte que fuera vencida totalmente en un proceso o en una incidencia, se le condenará al pago de las costas. Las costas, constituyen una indemnización que se le debe al ganancioso en una contienda judicial, como consecuencia de los daños y perjuicios que se le han causado en la búsqueda del reconocimiento judicial de su derecho, cuya indemnización se circunscribe al resarcimiento de todos esos gastos casuísticos, útiles y necesarios para lograr el vencimiento total en la litis, lo que incluye igualmente los gastos generados por concepto de honorarios profesionales del abogado de la parte gananciosa. En este sentido la imposición de las costas, en términos generales, es consecuencia de la pérdida del litigio; la cual se le impone al litigante vencido, por consiguiente, la perdida del litigio es la razón o motivo de la imposición de las costas instituidas en el citado artículo 274 ejusdem. ASÍ SE DECIDE. Así pues, el thema decidendum en este caso estará centrado en determinar primariamente si la acción de cumplimiento de contrato propuesta es procedente y si en efecto se consumó el incumplimiento por parte de el demandado. Una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato, corresponde verificar los supuestos del presente caso para ver si procede o no la pretensión propuesta a tal efecto, observa esta Juzgadora que la acción intentada tiene que ver con el cumplimiento del contrato denominado “Contrato de Opción de compraventa inmobiliaria”, el cual no fue atacado ni desconocido por el demandado, dicho contrato une a los sujetos procesales de este juicio, que en el precitado contrato la parte actora se comprometió a cancelar el precio del inmueble plenamente identificado en el cuerpo de esta sentencia, al ciudadano DEMETRIO MURILLO LEÓN, y que este último asumió el compromiso de vender al ciudadano HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES, un (1) inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con la letra y número H-3-2, situado en el nivel TRES del edificio “H”, que forma parte del Conjunto Residencial “EL RODEO”, ubicado en la Urbanización El rodeo, ciudad de Mérida, Jurisdicción de la Parroquia El llano, Municipio Autónomo Libertador del Estado Mérida, propiedad de la parte demandada, según documento protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro del Municipio Libertador del Estado Mérida con fecha 7 de diciembre de 2004, bajo el nro. 36, folio 317 al folio 322, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo noveno, cuarto Trimestre del citado año; que la parte actora debía pagar a EL PROPIETARIO, la cantidad de Ciento Sesenta y Ocho Millones de Bolívares, (Bs. 168.000.000, oo), hoy por efectos de la reconvención monetaria la cantidad de Bolívares ciento Sesenta y Ocho Mil (Bs.168.000,oo) que fue el precio convenido con las condiciones de pagos siguientes: al momento de la firma autenticada del documento en la ciudad de Mérida, la cantidad de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares, (Bs. 45.000.000, oo), hoy por efectos de la reconversión monetaria la cantidad de Cuarenta y cinco Mil Bolívares, (Bs.45.000,oo), la cantidad de Veinticinco Millones De Bolívares (Bs. 25.000.000, oo), hoy Veinticinco Mil Bolívares, (Bs. 25.000, oo), el día 15 de Diciembre de 2.006, la cantidad de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000, oo), hoy Quince Mil Bolívares, (Bs. 15.000, oo), el día 30 de Enero de 2.007, todas estas cantidades en concepto de reserva, y el saldo restante de Ochenta y Tres Millones de Bolívares, (Bs. 83.000.000, oo), hoy Ochenta y Tres Mil Bolívares (Bs. 83.000, oo), al momento de la protocolización de la venta definitiva del inmueble objeto de esta opción, pago del cual se extendieron tres (3) letras de cambio por iguales montos y fechas de vencimiento que las referidas cuotas; quedando expresamente convenido que el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa, se llevaría a efecto dentro de los ciento veinte días (120) días continuos contados a partir de la última firma auténtica de la presente opción, fecha que constituye día final del término de duración de la opción. Durante el iter procesal probatorio quedó demostrado la suscripción del contrato por las partes involucradas en el presente juicio, corresponde ahora establecer el lapso de cumplimiento por el OPTANTE contados a partir de la autenticación de la última firma de la presente opción. Establecieron las partes en la cláusula QUINTA lo siguiente: “queda expresamente convenido que el acto de la protocolización del documento definitivo de compraventa, deberá llevarse a efecto dentro de los ciento veinte días (120) días continuos contados a partir de la última firma auténtica de la presente opción, fecha que constituye día final del término de duración de esta opción.” Siendo que la última firma se autenticó en fecha 21 de noviembre del año 2.006, (de conformidad con el artículo 12 del Código Civil) el lapso para el cumplimiento recíproco de las obligaciones se venció el 21 de Marzo de 2.007. Del texto debe entenderse que la obligación consistió en la protocolización del documento definitivo de compraventa, dentro del los 120 días antes mencionados. En consecuencia, delimitado el alcance de las obligaciones del contrato de opción de compraventa inmobiliaria y el lapso para el cumplimiento reciproco de las obligaciones, en concordancia con el análisis realizado de los medios probatorios aportados al proceso, estima esta Juzgadora que, el actor cumplió con su carga de probar la existencia del contrato de opción a compraventa, el cual fue debidamente admitido por la parte demandada, del cual se deriva la obligación que reclama como incumplida para demandar el incumplimiento del propietario, así mismo se evidencia que cumplió con las obligaciones inherentes a su condición de optante, en lo que respecta al pago de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (45.000.000,oo), hoy, CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVAREAS, (45.000, oo), al quedar autenticada el documento de opción de compraventa inmobiliaria en la ciudad de Mérida, concatenado con la información remitida a este Juzgado por el Banco BANESCO, oficina Mérida Centro, que corre inserta al folio 203, de la primera pieza, las cuales fueron valorados anteriormente por esta Juzgadora; también se demostró que cumplió con el pago de la cantidad de Veinticinco Millones de Bolívares, y Quince Millones de Bolívares, hoy, Veinticinco y Quince Mil Bolívares, cantidades en conceptos de reserva, como se evidencia de las copias de los depósitos nros. 000000438182588 y 000000457566001; efectuados a la cuenta nro. 000699058635, a favor del ciudadano DEMETRIO MURILLO, del Banco Mercantil, insertos al folio 21, de la primera pieza, concatenados con la información remitida a este Juzgado por el Banco Mercantil, oficina 65, ciudad de Mérida, Estado Mérida, cursante a los folios 208 al 211, de la primera pieza, los cuales fueron valorados precedentemente por esta sentenciadora. Así mismo se desprende de autos que corre inserto marcado con las letras “F” en los folios 33 y 35, de la primera pieza, telegrama debidamente recibido por el demandado donde se le hizo saber que el día miércoles 21-3-2.007, a las diez de la mañana, se realizará en el Registro Público de la ciudad de Mérida la protocolización del documento definitivo de compraventa, prueba esta que no fue desvirtuada y que se aprecia en todo su valor, que es concatenada con el la Transcripción fiel y exacta de los mensajes de texto contenidos en el registro de mensajes de texto recibidos en el equipo telefónico celular marca NOKIA, modelo 6225n, serial 2C559A7F, cuya línea está distinguida con el número 0416-835.49.30, perteneciente e integrada a la empresa de telefonía móvil celular TELECOMUNICACIONES MOVILNET, C.A., y asignada al demandado de autos, que corre inserto a los folios 177 al 178 de la primera pieza del expediente, trascripción nro. “12”; de donde se demuestra que efectivamente tenía el demandado conocimiento de que en fecha 21 de Marzo de 2.007, dentro del lapso prefijado se firmaría el documento definitivo de la venta, acto al cual no compareció incurriendo en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y no demostró durante el iter procesal probatorio que se haya liberado de tales obligaciones durante el lapso de 120 días continuos pactados al efecto. Resulta oportuno destacar que una de las obligaciones de los vendedores conforme al artículo 1.488 del Código Civil, es hacer la tradición de la cosa vendida y en caso de bienes inmuebles, está se verifica con el otorgamiento del instrumento de propiedad. En consecuencia, la pretensión de la parte actora es que se cumpla con la obligación contraída en el contrato de compra venta inmobiliaria autenticado por ante la Notaría Pública de la Asunción del Estado Nueva Esparta, hoy, Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 21 de Noviembre de 2.006, bajo el nro. 80, Tomo 29, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en lo que respecta a la firma del ciudadano DEMETRIO MURILLO LEÓN, y en fecha 27 de noviembre de 2.006, por ante la Notaría Pública Tercera de la Ciudad de Mérida, anotado bajo el nro. 21, Tomo 122, de los libros de autenticaciones, en lo que respecta a la autenticación de la firma del ciudadano HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES, plenamente identificados, y como consecuencia de ello, proceda a efectuar la tradición legal del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la escritura correspondiente del apartamento objeto del litigio; o en su defecto, que la sentencia a dictarse en este causa sirva de título suficiente de propiedad para ser registrado en la oficina respectiva. Siendo ello así, la parte demandada, tenía la carga de demostrar que se había liberado de las obligaciones asumidas en el contrato de opción compraventa inmobiliaria y en vista que no consignó a los autos elementos probatorios que demostraran dicho cumplimiento, ni desplegó actividad alguna, para honrar el compromiso por el asumido, es por lo que al haber sido demostrada por la parte actora, la existencia de la relación contractual, sin que haya sido controvertida o desvirtuada por la parte demandada, así como el cumplimiento de sus obligaciones, resulta procedente el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, y en consecuencia, éste Juzgado haciendo uso de su poder jurisdiccional obligue al ciudadano DEMETRIO MURILLO LEÓN, a que en cumplimiento del contrato de opción de compraventa inmobiliaria, autenticado por ante la Notaría Pública de la Asunción del Estado Nueva Esparta, hoy, Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 21 de Noviembre de 2.006, bajo el nro. 80, Tomo 29, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en lo que respecta a la firma del ciudadano DEMETRIO MURILLO LEÓN, y en fecha 27 de noviembre de 2.006, por ante la Notaría Pública Tercera de la Ciudad de Mérida, anotado bajo el nro. 21, Tomo 122, de los libros de autenticaciones, en lo que respecta a la autenticación de la firma del ciudadano HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES, y proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo –una vez que quede firme- a protocolizar el documento definitivo de venta del inmueble distinguido con la letra u número H-3-2, situado en el Nivel TRES del Edificio “H” que forma parte del Conjunto Residencial “El Rodeo”, ubicado en la Urbanización El Rodeo de la Ciudad de Mérida, Jurisdicción de la Parroquia El Llano, Municipio Autónomo Libertador del Estado Mérida, dicho apartamento tiene una superficie de OCHENTA Y OHO METROS CUADRADOS (88, 00 M2), aproximadamente, constas de Un (1) recibo-comedor, tres (3) dormitorios, dos (2) baños, una (1) cocina-oficios, tres (3) espacios para closet y un (1) puesto de estacionamiento en uso exclusivo; sus linderos son los siguientes: FRENTE: En parte con patio de ventilación, en parte con área de circulación y en parte con ascensores; FONDO: Con fachada posterior del Edificio; LATERAL DERECHO: Con apartamento H-3-3; LATERAL IZQUIERDO: Con fachada lateral izquierda del Edificio, correspondiéndole un porcentaje de condominio de 0,427351% sobre los bienes comunes, derechos y obligaciones según lo establece el Documento de Condominio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, Mérida, el 7 de abril de 2.004, bajo el nro. 8, Tomo 3°, Protocolo Primero; ya que de lo contrario en aplicación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil la sentencia generará los efectos de un título o documento traslativo de propiedad. ASÍ SE DECIDE. DE LA RECONVENCIÓN. De conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil la parte demandada reconvino a la actora para que le pagara la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES, (Bs. 39.200,oo), por concepto de indemnización de los daños y perjuicios que se le han causados, por ilegal y extracontractual retención del inmueble de su propiedad, alegando: Que le adeuda por concepto de indemnización de los daños y perjuicios, que hasta la fecha le ha causado su ilegal y extracontractual retención del inmueble de su propiedad, constituido por el descrito inmueble que forma parte del Conjunto Residencial El Rodeo, situado en la Urbanización El Rodeo, Municipio Libertador del Estado Mérida, causados dichos daños por el incumplimiento de la obligación asumida, según la antes señalada cláusula, de desocupar y entregar de inmediato, libre de personas y bienes, el inmueble de su propiedad, que el demandante ocupaba como comodatario y cuya ocupación solo se la concedió para que lo utilizara dentro del lapso de la opción, es decir, durante ciento veinte (120) días continuos, los cuales concluyeron el 27 de Marzo de 2007, sin que el reconvenido hubiera desocupado y entregado dicho inmueble. DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVECIÓN: A este respecto, el abogado MANUEL E. CAMEJO, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano HUGO QUINTERO ROSALES, luego de rechazar y contradecir la reconvención propuesta en toda y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, hizo negación específica alegando lo siguiente: Niega que su representado esté obligado a convenir o deba ser condenado por el Tribunal en pagar al demandado, la suma de TREINTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BS. 39.200,00), por concepto de indemnización de los daños y perjuicios que hasta la presente fecha, supuestamente le ha causado la ocupación ilegal y extracontractual del inmueble objeto del juicio. Que el demandado reconviniente, fundamenta su pretensión en el hecho de que según, el cual su representado ocupó por espacio de trescientos noventa y dos (392) días continuos, el precitado inmueble, excediéndose de los ciento veinte (120) días que como comodatario le fueron concedidos para ocupar el referido inmueble. Que dicha pretensión a todas luces es improcedente, toda vez que el demandado reconviniente, no ha demandado el cumplimiento o resolución del contrato de comodato en cuestión, por lo que mal puede demandar judicialmente el pago de los daños y perjuicios convencionales en forma autónoma; y, que mal puede reconvenir el demandado en solicitar el pago de los daños y perjuicios sin antes haber intentado la acción, bien sea de resolución o cumplimiento del comodato del cual pretende originar unos daños y perjuicios, menos aún si los basa en una cláusula contractual, pues ello es violatorio del artículo 1.258 del Código Civil, que presupone la constatación del incumplimiento de la obligación principal como previo para la procedencia de los daños y perjuicios convencionales. Que la reclamación del actor se torna más inconcebible, ya que de la lectura de la contestación del demandado reconviniente, éste reconoce que la opción de compra-venta no se materializa por causa propia y voluntaria, pero exige que el “oferido-comodatario-demandante del cumplimiento de la opción le pague los supuestos daños y perjuicios que ocupar el inmueble le ocasiona al demandado incumpliente, algo totalmente ilógico, sin sentido y hasta ofensivo” (Sic) (Destacado nuestro). Con respecto a los alegatos planteados por la parte reconviniente los cuales fueron rechazados por su contraparte, se advierte que la carga de la prueba se trasladó en cabeza de la parte accionada-reconviniente, quien no la cumplió, puesto que durante la etapa probatoria tal y como se estableció en el capitulo anterior de este fallo, se limitó a traer a los autos pruebas que en modo alguno afianzaron sus dichos, ni mucho menos enervaron la pretensión de la actora. Estas pruebas que el demandado-reconviniente promovió son las siguientes, a saber: el merito favorable de los autos, transcripción fiel y exacta de los mensajes de texto contenidos en el registro de mensajes de textos recibidos en la línea signada con el nro. 0416-835.49.30, pruebas de informes a la empresa Telecomunicaciones Movilnet, C.A., y la empresa Movistar, C.A., así como la práctica de una experticia, esta última fue desechada por quien decide. Por otro lado, cuando se demanda la indemnización de daños y perjuicios, quien pretende el resarcimiento del mismo, está obligado a probar lo siguiente: a) El hecho ilícito o culposo; b) El daño sufrido por el demandante, (debe ser especifico); y, c) La relación de causalidad existente entre la culpa del demandando y el daño sufrido por el demandante. Estos elementos deben ser específicos, en cuanto al daño sufrido debe indicar sus causas y las circunstancias que lo originan, debe ser especificado en el libelo de demanda, el mismo debe ser objeto de prueba en el proceso, pues lo contrario, no podría establecerse la responsabilidad del demandado. En consecuencia, en el caso bajo estudio el demandado reconveniente se limitó, de una manera genérica inclusive, solamente a señalar el quantum y solicitar el pago de los daños y perjuicios, sin especificar en su reconvención, las causas y circunstancias que dieron origen al daño que pretende le sea indemnizado; no basta simplemente con señalar quien o quienes ocasionaron el daño, sin dar explicación detallada en que se le ocasiono un daño y a la vez un perjuicio. Razón por la cual, el demandado reconveniente no cumplió en el presente caso con el requisito sine quanon del ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, de indicar los daños ocasionados y sus causas, aunado a la ausencia de pruebas, y con ello las dudas generadas ante su escasa actuación probatoria procesal. En este sentido en aplicación del principio in dubio pro reo que consagra el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, donde se le prohíbe a los jueces declarar con lugar la demanda cuando a su juicio no exista plena prueba de los hechos alegados en ella, así como también sentenciar por intuición o sobre la base de conjeturas o suposiciones, debido a que dada la trascendencia de la función jurisdiccional se le exige que actúen con extrema prudencia, ponderación, transparencia, seriedad y eficiencia, para lo cual se requiere que en todo momento se atenga a lo alegado y comprobado en autos, resulta inexorable concluir que ante la existencia de serias dudas sobre lo concerniente a los daños y perjuicios causados al demandado reconveniente por la parte actora reconvenida, y en vista de que no se evacuaron pruebas conducentes que permitieran determinar la concurrencia de todos y cada uno de los hechos señalados en el libelo de mutua petición como fundamentos de las mismas, se declara improcedente la reconvención. ASÍ SE DECIDE. DISPOSITIVA. Por las razones expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA, incoado por el ciudadano HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES, a quien le sobrevive como Único Heredero el ciudadano HUGO ENRIQUE QUINTERO MEDINA, contra el ciudadano DEMETRIO MURILLO LEÓN. SEGUNDO: Se condena al demandado reconveniente ciudadano DEMETRIO MURILLO LEÓN, a dar cumplimiento al contrato de opción de compraventa inmobiliaria, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de la Asunción del Estado Nueva Esparta, hoy, Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 21 de Noviembre de 2.006, bajo el nro. 80, Tomo 29, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en lo que respecta a la firma del ciudadano DEMETRIO MURILLO LEÓN, y en fecha 27 de noviembre de 2.006, por ante la Notaría Pública Tercera de la Ciudad de Mérida, anotado bajo el nro. 21, Tomo 122, de los libros de autenticaciones, en lo que respecta a la autenticación de la firma del ciudadano HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES, y proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo –una vez que quede firme- a protocolizar el documento definitivo de venta del inmueble distinguido con la letra u número H-3-2, situado en el Nivel TRES del Edificio “H” que forma parte del Conjunto Residencial “El Rodeo”, ubicado en la Urbanización El Rodeo de la Ciudad de Mérida, Jurisdicción de la Parroquia El Llano, Municipio Autónomo Libertador del Estado Mérida, dicho apartamento tiene una superficie de OCHENTA Y OHO METROS CUADRADOS (88, 00 M2), aproximadamente, constas de Un (1) recibo-comedor, tres (3) dormitorios, dos (2) baños, una (1) cocina-oficios, tres (3) espacios para closet y un (1) puesto de estacionamiento en uso exclusivo; sus linderos son los siguientes: FRENTE: En parte con patio de ventilación, en parte con área de circulación y en parte con ascensores; FONDO: Con fachada posterior del Edificio; LATERAL DERECHO: Con apartamento H-3-3; LATERAL IZQUIERDO: Con fachada lateral izquierda del Edificio, correspondiéndole un porcentaje de condominio de 0,427351% sobre los bienes comunes, derechos y obligaciones según lo establece el Documento de Condominio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, Mérida, el 7 de abril de 2.004, bajo el nro. 8, Tomo 3°, Protocolo Primero; ya que de lo contrario en aplicación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil la sentencia generará los efectos de un título o documento traslativo de propiedad. TERCERO: Se le ordena al ciudadano HUGO ENRIQUE QUINTERO MEDINDA, en su carácter de Único y Universal Heredero del finado HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES, a efectuar el pago al ciudadano DEMETRIO MURILLO LEÓN, del saldo restante de la opción de compraventa inmobiliaria, esto es, la cantidad de OCHENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES, (83.000.000,oo), equivalentes según la reconvención monetaria en la cantidad de OCHENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 83.000,oo), en la oportunidad en que se celebre el acto de protocolización de la venta del inmueble por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida. En el caso de que la sentencia genere los efectos de titulo o documento traslativo de propiedad, en cuyo caso antes del registro de la sentencia la parte demandante debe consignar a nombre de este Tribunal un cheque de gerencia, para ser depositado por este Juzgado en el Banco Bicentenario de este Estado, y que puede ser retirado por la parte demandada, previa autorización del Tribunal. CUARTO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano DEMETRIO MURILLO LEÓN, en contra del ciudadano HUGO ENRIQUE QUINTERO ROSALES. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada-reconveniente de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, por haberse dictado el presente fallo fuera del lapso. Regístrese, publíquese, notifíquese y déjese copia certificada.- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, al nueve (09) días del mes de Enero del año Dos Mil Quince (2.015). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.