TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.160.312.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada JUSTINA MERCEDES BELISARIO, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 65.739.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 25 de Octubre de 2006, bajo el Nro. 25, Tomo 54-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS RODRIGUEZ ALFONZO, ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ y RAFAEL RODRIGUEZ GUILARTE, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 12.180, 112.464 y 130.127, respectivamente.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Se inició el presente proceso en virtud de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPROMISO BILATERAL DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA en contra del SOCIEDAD MERCANTIL CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., ya identificados.
En fecha 08.05.2014 (f.01 al 16) se recibió la presente demanda y anexos interpuesta por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de este Estado a los fines de su distribución, correspondiéndole conocer de la misma a este Tribunal, quien en fecha 12.05.2014 (f. Vto.16) procedió a asignarle la numeración respectiva.
Por auto de fecha 14.05.2014 (f.17 y 18), se admitió la presente demanda, ordenándose emplazar a la parte demandada SOCIEDAD MERCANTIL CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., en la persona de su representante legal la ciudadana EDDYS LOREDANA CANELON DE SOTO a los fines de que compareciera por ante éste Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra. Asimismo, se ordenó notificar de la existencia del presente juicio a la Defensa Pública con Competencia en Materia Civil Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda de este estado y a la Fiscalía Superior del Ministerio Público.
En fecha 27.05.2014 (f.19) se dejó constancia por secretaria que fueron suministradas las copias simples para librar compulsa de citación a la parte demandada, así como oficios dirigidos a la Defensa Publica con Competencia en Materia Civil Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda de este estado.
En fecha 28.05.2014 (f.20 al 22) se dejo constancia de haberse librado oficios a la Defensa Pública con Competencia en Materia Civil Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, a la Fiscalía Superior del Ministerio Publico de este estado y compulsa de citación a la parte demandada en la persona de su representante legal.
En fecha 03.06.2014 (f.23 y 24) compareció la alguacil de este Tribunal y consignó en un (01) folio útil oficio dirigido a la Defensa Pública con Competencia en Materia Civil Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda de este estado debidamente firmado y sellado.
En fecha 11.06.2014 (f.25 y 26) compareció la alguacil de este Tribunal y consignó en un (01) folio útil oficio dirigido a la Fiscalía Superior del Ministerio Publico de este estado debidamente firmado y sellado.
En fecha 11.06.2014 (f.27 al 39) compareció la alguacil de este Tribunal y consigno en doce (12) folios útiles compulsa librada a la Sociedad Mercantil Conjunto Residencial Villas del Caribe C.A., en la persona de su representante legal ciudadana EDDYS LOREDANA CANELON DE SOTO.
En fecha 22.10.2014 (f.40) compareció la abogada JUSTINA MERCEDES BELISARIO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora mediante diligencia solicito el abocamiento de la Juez de este Tribunal y la citación por cartel a la parte demandada.
Por auto de fecha 24.10.2014 (f.41) la juez temporal de este Tribunal se abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 05.02.2015 (f.42) compareció la abogada JUSTINA MERCEDES BELISARIO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se provea sobre lo solicitado en diligencia de fecha 22.10.2014.
Por auto de fecha 09.02.2015 (f.43 al 46) se ordenó librar cartel de citación a la parte demandada Sociedad Mercantil Conjunto Residencial Villas del Caribe C.A., en la persona de su representante legal ciudadana EDDYS LOREDANA CANELON DE SOTO.
En fecha 25.03.2015 (f.47) compareció la ciudadana JIXI DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA asistida por el abogado JESAN FAMAD y mediante diligencia retiró el cartel de citación.
En fecha 31.03.2015 (f.48 al 50) compareció la ciudadana JIXI DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA asistida por la abogada YOLANDA LUGO SUAREZ y mediante diligencia consignó ejemplares de carteles de citación publicados en los diarios “SOL DE MARGARITA” y “LA HORA”.
Por auto de fecha 31.03.2015 (f.51) se ordenó agregar a los autos los ejemplares de los diarios “SOL DE MARGARITA” y “LA HORA” contentivos del cartel de citación.
En fecha 06.04.2015 (f.52 y 53) compareció la ciudadana EDDYS LOREDANA CANELON DE SOTO asistida de abogado y otorgó poder apud acta a los abogados LUIS RODRIGUES ALFONZO, ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ y RAFAEL RODRIGUES GUILARTE, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 12.180, 112.464 y 130.127, respectivamente.
En fecha 07.05.2015 (f.54 al 60) compareció la abogada ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y mediante diligencia consignó escrito de contestación y reconvención a la demanda.
Por auto de fecha 08.05.2015 (f. 62) este Tribunal vista la reconvención interpuesta por la abogada ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en fecha 07.05.2014, la admite y en consecuencia suspende la causa principal y emplaza a la ciudadana JIXI DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, para que conteste en el quinto (5to) día de despacho siguiente.
En fecha 15.05.2015 (f.63 al 68) compareció la abogada JUSTINA MERCEDES BELISARIO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y consignó escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 02.06.2015 (f.69) compareció la abogada JUSTINA MERCEDES BELISARIO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y consignó escrito de promoción de pruebas y anexos.
En fecha 02.06.2015 (f.70 y 71) compareció la abogada JUSTINA MERCEDES BELISARIO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia sustituyó el poder en la persona de la abogada YOLANDA LUGO SUAREZ inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 9.922.
En fecha 02.06.2015 (f.72) se dejó constancia por secretaría de haber reservado y guardado las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte actora.
En fecha 09.06.2015 (f. al 37) compareció la abogada ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 09.06.2015 (f.74) se dejó constancia por secretaría de haber reservado y guardado las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 10.06.2015 (f.75 al 81) se agregó a los autos las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 10.06.2015 (f.82 al 85) se agregó a los autos las pruebas promovidas por el apoderado de la parte actora demandada.
Por auto de fecha 16.06.2015 (f.68 al 90) se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora, en cuanto a la prueba testimonial se fijó el cuarto (4to) día de despacho siguiente a ese día a las 10:00 a.m. a fin de que el ciudadano LUIS FELIPE MADRIZ rindiera su respectiva declaración, asimismo, en cuanto a la prueba de informe se ordenó oficiar al Banco Sofitasa, Banco Universal, igualmente se dejó a salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
Por auto de fecha 16.06.2015 (f.91 al 93) se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
En fecha 22.06.2015 (f.94), se declaró desierto el acto del testigo ciudadano LUIS FELIPE MADRIZ.
En fecha 22.06.2015 (f.95) compareció la abogada YOLANDA LUGO SUAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se fijara nueva oportunidad para que el testigo ciudadano LUIS FELIPE MADRIZ rindiera declaración.
Por auto de fecha 26.06.2015 (f.96) se ordenó fijar el cuarto (4to) día de despacho siguiente a ese día a las 10:00 a.m. nueva oportunidad para que el ciudadano LUIS FELIPE MADRIZ rindiera su respectiva declaración.
En fecha 02.07.2015 (f.97), se declaró desierto el acto del testigo ciudadano LUIS FELIPE MADRIZ.
En fecha 03.07.2015 (f.98) compareció la abogada YOLANDA LUGO SUAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se fijara nueva oportunidad para que el testigo ciudadano LUIS FELIPE MADRIZ rindiera declaración.
Por auto de fecha 08.07.2015 (f.99) se ordenó fijar el cuarto (4to) día de despacho siguiente a ese día a las 10:00 a.m. nueva oportunidad para que el ciudadano LUIS FELIPE MADRIZ rindiera su respectiva declaración.
En fecha 14.07.2015 (f.100 al 102) se anuncio el acto y se hizo presente el testigo ciudadano LUIS FELIPE MADRIZ, promovido por la parte actora.
Por auto de fecha 05.08.2015 (f.103) se ordenó efectuar cómputo por secretaria de los días de despacho transcurridos desde el día 16.06.15 (exclusive) al 04.08.15 (inclusive) dejándose constancia de haber transcurrido treinta (30) días de despacho.
Por auto de fecha 05.08.2015 (f.104 y 105) este tribunal aclaró a las partes que vencido el lapso de evacuación a las pruebas el día 04.08.15 y en virtud que no se han recibido las resultas de la pruebas de informes solicitadas al Banco Sofitasa, Banco Universal, una vez cumplida y verificada la anterior formalidad, se procedería por auto expreso a fijar la oportunidad para que las partes presenten sus informes.
En fecha 07.10.2015 (f.106) se agregó a los autos el oficio Nro. GBH/2902/2015 de fecha 20.09.2015 emanado del Banco Sofitasa, Banco Universal.
Por auto de fecha 09.10.2015 (f.107) este tribunal le aclaró a las partes que, recibida como ha sido la respuesta de la prueba de informe requerida al Banco Sofitasa, Banco Universal y dando cumplimiento a lo ordenado por auto de fecha 05.08.2015, a partir del día 08.10.2015 (inclusive), comenzó a transcurrir el termino del décimo quinto (15º) día de despacho para presentar sus respectivos informes.
En fecha 29.10.2015 (f.108 al 114) compareció la abogada YOLANDA LUGO SUAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y consignó escrito de informes.
En fecha 29.10.2015 (f.115 al 120) compareció la abogada ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y mediante diligencia consignó escrito de informes.
En fecha 10.11.2015 (f.121 al 124) compareció la abogada ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y mediante diligencia consignó escrito de observación a los informes presentado por la parte contraria.
Por auto de fecha 11.11.2015 (f.125) por cuanto el día 10.11.2015 venció el lapso de observación a los informes, este tribunal aclaró a las partes que la presente causa entra en etapa de sentencia a partir del día de hoy 11.11.2015 (inclusive) de conformidad con el artículo 515 del Código de procedimiento Civil.
CUADERNO DE MEDIDAS.-
Por auto de fecha 14.05.2014 (f.01 al 04) se aperturó el cuaderno de medidas respectivo, y se ordenó, a los efectos de proveer en torno a la cautelar requerida en el escrito libelar, con fundamento en lo establecido en el artículo 601 de Código de Procedimiento Civil, ampliar la prueba con miras a acreditar la condición relativa al peligro de que quede ilusoria la ejecución del fallo.
Encontrándose la presente causa dentro de la oportunidad para decidir se hace bajo las siguientes consideraciones:
III.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-
ARGUMENTOS DE LAS PARTES.-
Como fundamento de la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPROMISO BILATERAL DE COMPRA VENTA la abogada JUSTINA MERCEDES BELISARIO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, alegó lo siguiente:
- Que “En fecha 05 de Agosto de 2009, mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 29, Tomo 96 de los libros de Autenticación llevados por esa Notaria, mi representada bajo la denominación de LA FUTURA COMPRADORA, celebró CONTRATO DE COMPROMISO BILATERAL DE COMPRA VENTA, con la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., Empresa Mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 25 de Octubre de 2006, bajo el Nro. 25, Tomo 54-A, representada para ese acto por su Directora EDDYS LOREDANA CANELON DE SOTO, quien es Venezolana, mayor de edad, titulara de la cedula de identidad Nro. V-5.260.065.”
- “Que dicho contrato versa sobre el compromiso bilateral de la compra venta de una vivienda identificada con el Nro. 1004, propiedad de la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., y forma parte de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villas del Caribe, ubicada en la Autopista Juan Bautista Arismendi, en el sitio conocido como Cruz del Pastel o Fajardo, Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta, (…). ”
- Que “El precio pactado de la referida compra venta fue por la suma de TRECIENTOS CUAERENTA MIL BOLIVARES (Bs. 340.000,00), los cuales serian cancelados por la compradora a la propietaria de la siguiente manera: 1) la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 210.000,00), para el momento de la firma del documento de compra venta, en dinero de curso legal en el país a la entera satisfacción de la propietaria. 2) la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 40.000,00), que cancelara LA FUTURA COMPRADORA a los diez (10) días de la firma de la opción de compra venta, cantidades que se imputarían a cuenta del precio en el supuesto de que la operación allí pautada se perfeccione. 3) y el saldo restante del precio de venta por la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00), que será cancelado por la por la compradora, a los noventa (90) días siguientes a la firma del referido documento de Compromiso Bilateral de Compra Venta, que es el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.”
- Que “es el caso de que mi representada realizó un primer y segundo pago, el día 04 de agosto de 2009, tal y como se convino en el contrato, a través de dos cheques de gerencia del Banco Exterior Nros. 9100529 y 9100530, por las sumas de Bs. 210.000,00 y Bs. 60.000,00 y en las fechas acordadas, cumpliendo así con la obligación de pagar el precio, anexo fotocopia de dichos cheques Nros. 9100529 y 9100530, del Banco Exterior, quedando a deber a la vendedora la suma de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00).”
- Que “Para la cancelación de la suma de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) que adeudaba mi representada, la Sociedad Mercantil Conjunto Residencial Villas del Caribe, C.A., emitió comunicación al Banco SOFITASA, Banco Universal, a los fines de que se tramitara la apertura de una cuenta en dicha institución a nombre de mi representada, para el trámite del Crédito de LPH, procediendo mi representada a realizar la apertura de la cuenta en dicha institución Bancaria, y lo concerniente a la tramitación de crédito de LPH, la empresa vendedora procedería a realizar dicha tramitación, lo cual no hizo en la oportunidad correspondiente.”
- Que “Para el momento pactado se aportó la documentación requerida para la tramitación del crédito y se pagó la cantidad de Bs. 1.500,00 adicionales por concepto de la gestoría del crédito hipotecario, la cual sería tramitada por la Empresa Conjunto Residencial Villas del Caribe, C.A., a través del Banco Sofitasa y se apertura la cuenta por instrucciones de la propietaria, la Empresa Conjunto Residencial Villas del Caribe C.A.”
- Que “hasta la presente fecha la propietaria no ha realizado la protocolización del documento definitivo de compra venta y el Banco no tiene documentación que haya aportado la propietaria, Sociedad Mercantil Conjunto Residencial Villas del Caribe C.A., para proceder a tramitar el crédito hipotecario.”
- Que “Mi representada ha realizado innumerables gestiones extrajudiciales a los fines de lograr que la vendedora le otorgue el documento definitivo de compra venta, a lo cual ha respondido dicha vendedora que no le otorgará dicho documento, y ya se encuentran vencidos los 90 días y los 30 días de prórroga para realizar la protocolización del documento definitivo de compra venta, sin obtener respuesta alguna de la vendedora propietaria.”
- Que “Igualmente, es necesario acotar que mi representada ejerció acción de resolución del referido contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, y dicha demanda fue declarada inadmisible y se revocaron todos los actos y actuaciones que se produjeron en el juicio, sentencia emanada del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta misma Circunscripción Judicial y sede, de fecha 29 de octubre de 2013.”
- Que “(…) LA FUTURA COMPRADORA, no incurrió en cumplimiento y el contrato se mantiene vigente y debe dársele cumplimiento: 1.- De conformidad con la Resolución Nro. 11, dictada por el Ministerio de Vivienda y Hábitat, en fecha 05 de febrero de 2013, publicada en la Gaceta Oficial Nro.40.115, de fecha 21 de Febrero de 2013, (…) ”
- Que “2.- El Futuro Vendedor, estuvo de acuerdo en prorrogar el contrato, lo que se evidencia al no materializar la devolución del dinero que recibió, o sea la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00).”
- Que “En este sentido observamos que hubo incumplimiento por parte de EL VENDEDOR, al no haber otorgado a LA COMPRADORA, el documento definitivo de compra venta por ante el Registro respectivo, así como no haber devuelto a LA COMPRADORA, la cantidad recibida en el lapso legal correspondiente, razón por la cual el contrato se ha mantenido vigente.”
- Que “Por otra parte, solicitamos de este Despacho, haga valer el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, donde se retomó el criterio abandonado por este Máximo Tribunal. En ese sentido el contrato de opción de compra venta, debe valorarse como una verdadera venta.”
Por otra parte, la abogada ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
- Que “Es cierto que en fecha 05 de agosto de 2009, mediante documento autenticado por la Notaria Publica Primera Porlamar, de este Estado, anotado bajo el Nro. 29, Tomo 96 de los Libros de Autenticaciones, mi representada celebró contrato de compromiso bilateral de compra venta con la ciudadana accionante JIXI DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, respecto a la adquisición de una vivienda identificada con el Nro. 1004, propiedad de mi poderdante, que forma parte de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villas del Caribe, ubicado en la Autopista Juan Bautista Arismendi, sitio conocido como la Cruz del Pastel o Fajardo, Municipio Díaz de este Estado, cuyas características constan en dicho contrato y en la demanda de autos.”
- Que “Es cierto que el precio pactado de referida compra venta fue la suma de TRECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 340.000,00), los cuales cancelaria la compradora a la propietaria de la manera siguiente: (1) La cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 210.000,00), para el momento de la firma del documento de compraventa en dinero de curso legal en el país a satisfacción de la propietaria; (2) La cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), que cancelaria la Futura Compradora a los diez (10) días de la firma de la opción de compraventa, imputable al precio en el supuesto de que la operación pautada se perfeccione; (3) Y el saldo restante del precio de la venta por la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00), que sería cancelado por la compradora a los noventa (90) días siguientes a la firma del referido documento de compromiso bilateral de compra venta, que es el momento de protocolización del documento definitivo de compra venta.”
- Que “Es cierto que la demandante hizo un primer pago por la suma de (Bs. 210.000,00) y un segundo pago por la cantidad de (Bs. 60.000,00), quedando a deber a la vendedora la suma DE SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00).”
- Que “No es cierto y por lo tanto niego que mi representada CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., se haya comprometido a gestionar un crédito hipotecario a través del BANCO SOFITASA, con la finalidad de que la demandante (compradora) cancelara el saldo restante del precio de compraventa por la suma de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00).”
-Que “No es cierto y por lo tanto niego que mi representada se haya obligado contractualmente a realizar la tramitación del citado crédito ante el mencionado BANCO SOFITASA, con la finalidad de que la compradora cancelara el saldo restante del precio.”
- Que “Tanto es así, que no consta en ninguna de la once (11) Clausulas que conforman dicho Contrato de Compromiso Bilateral de Compraventa que mi representada se haya obligado o comprometido expresamente a la gestión o tramitación del referido crédito hipotecario ante el aludido Banco Sofitasa.”
- Que “No es cierto y por lo tanto niego que mi representada haya incumplido el citado Contrato de Compromiso Bilateral de Compra Venta y que se haya negado injustificadamente a otorgar el documento definitivo de compra venta ante el Registro respectivo.”
- Que “Lo cierto es ciudadana Juez, que la demandante (compradora) no cumplió con su obligación principal de cancelarle a mi representada el saldo restante del precio de la compraventa en referencia en el lapso establecido contractualmente (Clausula Decima) de Ciento Veinte (120) días, que incluye un lapso inicial de Noventa (90) días más Treinta (30) días continuos de prórrogas a partir del otorgamiento de dicho contrato.”
- Que “Por lo tanto, mi representada resulta legitimada por la normativa del Artículo 1.168 del citado texto sustantivo, para negarse a la protocolización del documento definitivo de compra venta, en virtud de la EXCEPCION NON ADIMPLETI CONTRACTUS, por cuanto la demandante (compradora) dentro del lapso establecido contractualmente de Ciento Veinte (120) días (lapso inicial de 90 días más la prórroga de 30 días continuos contados a partir de la firma de dicho contrato), no canceló a la vendedora el saldo restante del precio de la compraventa, en flagrante violación e incumplimiento culposo de lo estipulado en las Clausulas Segunda, Tercera y Decima del citado contrato de Compromiso Bilateral de Compraventa, incumplimiento así de esa manera además su obligación principal de pagar a la vendedora la totalidad del precio, tal como lo prevé el artículo 1.527 del Código Civil, en los términos expresados en el mencionado contrato.”
PRUEBAS APORTADAS.-
PARTE ACTORA-RECONVENIDA:
DE LAS DOCUMENTALES APORTADAS CONJUNTAMENTE CON EL ESCRITO LIBELAR:
1.- Copia fotostática del contrato de compromiso bilateral de compra-venta (f.10 y 11) celebrado entre la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA y la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., antes identificados, autenticado en fecha 05 de Agosto de 2009 por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 29, Tomo 96 de los libros de Autenticación llevados por esa Notaria.
Por cuanto el anterior medio probatorio no fue impugnado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar los términos de la negociación objeto del presente juicio y que el precio de la futura venta de la vivienda identificada con el Nro. 1004 que forma parte de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villas del Caribe, ubicado en la Autopista Juan Bautista Arismendi, en el sitio conocido como Cruz del Pastel o Fajardo, Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta, fue convenido por la partes en la cantidad de TRECIENTOS CUAERENTA MIL BOLIVARES (Bs. 340.000,00), el cual seria cancelado por la futura compradora a la propietaria de la siguiente manera: 1) la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 210.000,00) que declaró recibir en ese acto la propietaria en dinero de curso legal en el país a su entera y cabal satisfacción; 2) la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 40.000,00) que cancelaría la futura compradora a los diez (10) días de la firma de la opción de compra venta; y 3) el saldo restante del precio de venta, es decir, la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,00) sería cancelado por la futura compradora a los noventa (90) días siguientes a la firma de la opción de compra venta, oportunidad convenida por las partes para que tuviera lugar la firma de la protocolización del documento definitivo de compra venta. Y así se decide.
EN LA ETAPA PROBATORIA PROMOVIÓ:
1.- Mérito favorable de los autos. Sobre este particular, conforme a la doctrina y jurisprudencia el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos pasan a formar parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se decide.
2.- Original de libreta bancaria emitida por el BANCO SOFITASA (f.79) que se describe de la siguiente manera: número de cuenta: 0137-0042-74-0000520312, Titular: MARQUEZ QUINTANA JIXI DEL CARMEN, V-12160312 UNICA, VR.-FIRMA UNICA, SERIAL 18945978.
Por cuanto el anterior medio probatorio constituye, representa o contiene una serie de información o hechos que constan en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallan en Bancos, por tal motivo debieron ser traídos al proceso de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitando los datos específicos que se pretenden traer al proceso, es decir, las operaciones mercantiles supuestamente hechas por personas que guardan relación con el presente proceso, motivo por el cual, esta juzgadora le niega valor probatorio. Y así se decide.
3.- Original de comunicación dirigida al BANCO SOFITASA (f.80 y 81) emitida en fecha 10 de agosto del 2009 por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., por medio de la cual le solicita a dicha institución bancaria la apertura de una cuenta a nombre de la ciudadana JIXI DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.160.312, quien es opcionante a la Compra de la Vivienda asigna con el Nº 1004 del CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DL CARIBE, para el trámite del crédito LHP.
Por cuanto el referido medio probatorio no fue desconocido ni tachado en la oportunidad procesal correspondiente, esta juzgadora le atribuye pleno valor probatorio con base al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.
4.- Original de recibo (certificado de reserva) (f.81) emitido en fecha 05 de agosto del 2009 por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., por medio del cual declara recibir de la ciudadana JIXI DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.160.312, la cantidad de Bs.F 210.000,00 y Bs.F 60.000,00, a través de dos cheques del Banco Exterior Nros. 9100529 y 9100530, respectivamente.
Por cuanto el referido medio probatorio no fue desconocido ni tachado en la oportunidad procesal correspondiente, esta juzgadora le atribuye pleno valor probatorio con base al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar el pago parcial hecho por la actora-reconvenida. Y así se decide.
5.- Testimoniales.
El ciudadano el ciudadano LUIS FELIPE MADRIZ RODRIGUEZ (f.100 al 102) en la oportunidad y hora fijada por este Tribunal, rindió su declaración y manifestó: “PRIMERA: ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a la señora JIXI DEL CARMEN MÁRQUEZ QUINTANA? CONTESTO: Si. SEGUNDA: ¿Diga el testigo en que circunstancia conoció a la señora JIXI DEL CARMEN MÁRQUEZ QUINTANA? CONTESTO: La conozco como vecina de la Urbanización solamente. TERCERA: ¿Diga el testigo donde vive? CONTESTO: En la Urbanización Villas del Caribe, sector La Cruz del Pastel, calle 9, casa N°. 909. CUARTA: ¿Diga el testigo si compró su casa a la empresa Conjunto Residencial Villas del Caribe, C.A.? CONTESTO. Si. QUINTA: ¿Diga el testigo cuales fueron las condiciones de financiamiento para la compra de su vivienda? CONTESTO: La compré por medio de la Ley de Política Habitacional por intermedio del Banco Sofitasa. SEXTA: ¿Diga el testigo si la empresa Conjunto Residencial Villas del Caribe tramitó su crédito por ante el Banco Sofitasa? CONTESTO: Si la tramitó y se pagó una cantidad de dinero para los gastos de carpetas para llevarlas a comité del mismo Banco Sofitasa para la aprobación del crédito. SEPTIMA: ¿Diga el testigo si en el terreno donde se construyeron las casas había una valla publicitaria en la que se establecían que el Banco Sofitasa era el encargado para la tramitación de los créditos de Política Habitacional? CONTESTO: Existía una casa modelo la cual tenía unos vendedores y existía un pendón para condicionar la venta a los futuros compradores, ofreciendo los servicios de tramite de crédito, todas las futuras condiciones de la Urbanización, hubo publicaciones por revistas en la cual aparecía la publicidad de la Urbanización y el Banco que la financiaba. OCTAVA: ¿Diga el testigo porque le consta lo declarado? CONTESTO: Porque yo vivo allí y todo eso me lo ofrecieron y tengo mis documentos que respaldan todo lo dicho anteriormente. Cesaron.” Al ser repreguntado por la apoderada judicial de la parte demandada contestó de la siguiente manera: “PRIMERA: ¿Diga el testigo si es amigo personal de la demandante JIXI DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA? CONTESTO: Solo la conozco como vecina de la Urbanización Villas del Caribe, por tal motivo no pretende en este Tribunal ni favorecer a una parte ni a la otra simplemente me apego a la verdad de que como propietario de una vivienda en dicha Urbanización declaré como se efectuaron los trámites a nivel personal. SEGUNDA: ¿Diga el testigo la dirección exacta de su domicilio? CONTESTO: Urbanización Villas del Caribe, calle 9, casa 909, sector La Cruz del Pastel, Municipio Díaz. TERCERA: ¿Diga el testigo si usted abrió cuenta con el Banco Sofitasa en la oportunidad de tramitar su crédito para la compra de su vivienda? CONTESTO: No se tramitó ninguna cuenta porque la persona que estaba encargada en la oficina de la Constructora para la movilización o recepción de documentos para la tramitación del crédito hacía una carpeta con todos los documentos requeridos para dicho crédito, luego esto se enviaba al Banco y se esperaba la decisión por dicho Banco en el momento que efectivamente se aprobó el crédito previa llamada del mismo Banco para notificarme que mi crédito fue aprobado, me notificaron que tenía que pasar por el Banco Sofitasa, ubicada en la Avenida 4 de Mayo, para tramitar una cuenta de ahorros para realizar los pagos mensuales por el monto aprobado por dicho Banco con respecto al monto del crédito aprobado, pero en ningún momento saque cuenta con el Banco Sofitasa antes de la aprobación del crédito. CUARTA: ¿Diga el testigo que interés tiene en declarar en este juicio? CONTESTO: No tengo ningún tipo de interés personal declarar en este juicio, solamente me apego a mi condición de vecino de la misma Urbanización. QUINTA: ¿Diga el testigo como le constan los hechos?. CONTESTO: Quiero dejar constancia que mi presencia en este Tribunal queda de parte de la señora JIXI MARQUEZ y de la Constructora Villas del Caribe, realice sus tramites legales de una manera justa y equitativa para ambas partes no es mi intención estar ni de una parte ni de la otra, simplemente que los hechos le den la razón al que la tenga.”
Por cuanto la prueba de testigos no es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que lo modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, y muy específicamente en lo relativo al contrato de compromiso bilateral de compra venta celebrado entre la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA y la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., antes identificados, autenticado en fecha 05 de Agosto de 2009 por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 29, Tomo 96 de los libros de Autenticación llevados por esa Notaria. Esta juzgadora le niega valor probatorio de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 1387 del Código Civil. Y así se decide.
6.- Pruebas de informes.
a).- Comunicación emanada del Banco Sofitasa, Banco Universal, de fecha 30.09.2015 (f.106), mediante la cual informa que todos los créditos de Ley de Política Habitacional, se tramitan directamente ante la institución bancaria del domicilio donde se ubique el inmueble y en su caso en la agencia donde el cliente tenga su cuenta bancaria y así mismo informa que el cliente interesado en adquirir un crédito hipotecario debe presentar todos los recaudos necesarios ante la oficina de dicha institución, para seguir con el procedimiento y estudio regular para los créditos hipotecarios, ya que son créditos individuales que debe realizarlo al mismo cliente.
Por cuanto el anterior medio probatorio se le atribuye el carácter de prueba autónoma y al cumplir con las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se le asigna valor probatorio para demostrar los hechos allí señalados. Y así se decide.
PARTE DEMANDADA:
1.- En relación al mérito favorable de los autos que, según la demandada, lo constituye la propia confesión de la parte actora reconvenida (folio 67 del escrito de contestación a la reconvención).
Conforme a la doctrina y jurisprudencia el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino es el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes. Pero además, la probanza promovida (confesión) no fue traída al proceso a través de un medio de prueba, en consecuencia, no debe valorarse como tal conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
2.- En relación al mérito favorable de los autos, el cual se desprende del contrato de compromiso bilateral de compara venta autenticado ante la Notaria Publica Primera de Porlamar, de este Estado, en fecha (05) de Agosto de 2009, anotado bajo el Nº 29, Tomo 96 de los Libros de Autenticación, traído a los Autos por la accionante anexo al libelo de demanda. Sobre este particular, conforme a la doctrina y jurisprudencia el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos pasan a formar parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se decide.

PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.-
El Código Civil define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado”, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.
Del mismo modo el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones.
Por otra parte, los artículos 1264 y 1271 regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique el incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable. Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables y muy especialmente, que se produjo una disminución o pérdida en el patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad.
Sobre este particular la doctrina y jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato esta sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución.
Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…”(PP. 111 al 120), por su parte el autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: "…...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738).
Sobre el incumplimiento culposo de obligaciones contractuales.-
El incumplimiento culposo es aquel que se deriva de la culpa del deudor.
Por culpa del deudor debe entenderse tal concepción en su significado más amplio (latu sensu), que comprende tanto los actos intencionales o dolosos del deudor como los actos propiamente culposos (negligencia o imprudencia).
El carácter culposo del incumplimiento en materia de obligaciones contractuales es presumido por el legislador cuando la obligación no es ejecutada por el deudor. Ante el incumplimiento de una obligación contractual, el legislador presume que se debe a una causa imputable al deudor, y corresponderá a éste desvirtuar dicha presunción demostrando que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable (probando que el incumplimiento se debe a caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, pérdida de la cosa debida o culpa del acreedor).
La presunción de culpa está consagrada en el artículo 1271 del Código Civil:
“El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.”
Según la citada norma, una vez ocurrido el incumplimiento, trátese de inejecución de la obligación, como de retardo en la ejecución, el legislador condena de una vez al deudor a soportar el pago de los daños y perjuicios, salvo que sea por causa extraña no imputable, es decir, el incumplimiento se presume culposo por la ley.
Por lo que respecta al sistema de la apreciación de la culpa acogido por nuestro legislador, no hay duda que es el de la apreciación en abstracto; así se desprende de la referencia al buen padre de familia, contenida en el artículo 1270 del Código Civil.
Sobre la carga de la prueba en materia de incumplimiento contractual.-
La llamada presunción de culpa en materia contractual no es sino una forma de explicar la carga de la prueba que tiene el acreedor, en aplicación del artículo 1354 del Código Civil, según el cual “quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”, en concordancia con el artículo 1271 del Código Civil.
En materia contractual al acreedor le basta con demostrar la existencia de la obligación, es decir, la existencia del contrato que consagra una obligación a cargo del deudor y con ello cumple con la carga de la prueba que le impone el artículo 1354 del Código Civil, el acreedor no tiene que demostrar en principio el incumplimiento del deudor, le basta con demostrar que el deudor está obligado en virtud del contrato.
En conclusión, cuando ocurre el incumplimiento de una obligación, al acreedor le corresponde la carga de la prueba de la existencia de la obligación, y al deudor le corresponde demostrar que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable. Por ello se afirma que contra el deudor contractual existe una doble presunción: a) una presunción de incumplimiento; y b) una presunción de culpa en el incumplimiento. Demostrada la existencia de la obligación, el legislador considera que el deudor no ha cumplido y que ese incumplimiento se debe a su culpa.
Una vez fijado el marco legal y doctrinario que rige en materia de cumplimiento de contrato, corresponde a esta juzgadora, tomando en cuenta los elementos que surgen de autos, determinar si procede o no la acción propuesta, y a tal efecto, observa:
Sobre la existencia de la obligación.-
Como fundamento de la presente acción de cumplimiento de contrato la abogada JUSTINA MERCEDES BELISARIO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, entre otros aspectos, alegó lo siguiente:
- Que “En fecha 05 de Agosto de 2009, mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 29, Tomo 96 de los libros de Autenticación llevados por esa Notaria, mi representada bajo la denominación de LA FUTURA COMPRADORA, celebró CONTRATO DE COMPROMISO BILATERAL DE COMPRA VENTA, con la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., (…) ”
- “Que dicho contrato versa sobre el compromiso bilateral de la compra venta de una vivienda identificada con el Nro. 1004, (…) ”
- Que “El precio pactado de la referida compra venta fue por la suma de TRECIENTOS CUAERENTA MIL BOLIVARES (Bs. 340.000,00), los cuales serian cancelados por la compradora a la propietaria de la siguiente manera: 1) la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 210.000,00), para el momento de la firma del documento de compra venta, en dinero de curso legal en el país a la entera satisfacción de la propietaria. 2) la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 40.000,00), que cancelara LA FUTURA COMPRADORA a los diez (10) días de la firma de la opción de compra venta, cantidades que se imputarían a cuenta del precio en el supuesto de que la operación allí pautada se perfeccione. 3) y el saldo restante del precio de venta por la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00), que será cancelado por la por la compradora, a los noventa (90) días siguientes a la firma del referido documento de Compromiso Bilateral de Compra Venta, que es el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.”
- Que “es el caso de que mi representada realizó un primer y segundo pago, el día 04 de agosto de 2009, tal y como se convino en el contrato, a través de dos cheques de gerencia del Banco Exterior Nros. 9100529 y 9100530, por las sumas de Bs. 210.000,00 y Bs. 60.000,00 y en las fechas acordadas, cumpliendo así con la obligación de pagar el precio, anexo fotocopia de dichos cheques Nros. 9100529 y 9100530, del Banco Exterior, quedando a deber a la vendedora la suma de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00).”
- Que “Para la cancelación de la suma de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) que adeudaba mi representada, la Sociedad Mercantil Conjunto Residencial Villas del Caribe, C.A., emitió comunicación al Banco SOFITASA, Banco Universal, a los fines de que se tramitara la apertura de una cuenta en dicha institución a nombre de mi representada, para el trámite del Crédito de LPH, procediendo mi representada a realizar la apertura de la cuenta en dicha institución Bancaria, y lo concerniente a la tramitación de crédito de LPH, la empresa vendedora procedería a realizar dicha tramitación, lo cual no hizo en la oportunidad correspondiente.” (Negrillas de este fallo).
- Que “hasta la presente fecha la propietaria no ha realizado la protocolización del documento definitivo de compra venta y el Banco no tiene documentación que haya aportado la propietaria, Sociedad Mercantil Conjunto Residencial Villas del Caribe C.A., para proceder a tramitar el crédito hipotecario.” (Negrillas de este fallo).
Luego de un cuidadoso análisis en relación a las supuestas obligaciones incumplidas por la demandada de autos, esta juzgadora considera que la carga de la prueba (existencia de la obligación) más allá de centrarse en la existencia misma del contrato, cuya celebración admitieron las partes en conflicto, debió concentrarse, en lo que respecta a la actora, en demostrar que efectivamente la demandada de autos se obligó a tramitar y obtener el crédito hipotecario a través del cual se cancelaría el saldo deudor, es decir, la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00), tal demostración justificaría la tutela judicial del derecho de crédito de la actora, esto es, ordenar judicialmente el cumplimiento de la demandada a tramitar y obtener el crédito hipotecario y la celebración del definitivo contrato de venta.
Una vez revisadas las actas procesales se desprende que la parte actora durante la secuela probatoria no demostró la existencia de la obligación, es decir, no demostró que la parte demandada se obligó a tramitar y obtener el crédito hipotecario a través del cual, según lo alegado, era necesario para cancelar el saldo restante del precio de la futura venta, es decir, la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00), con ello no cumplió con la carga de la prueba que le impone el artículo 1354 del Código Civil, lo cual conlleva a determinar que las pretensiones del actor carecen de sustento legal y que por ende, la presente demanda debe ser rechazada. Y así se decide.
Ahora bien, en cuanto al derecho del deudor o demandado a negarse a ejecutar su obligación debido a que la otra parte (accionante) no cumplió con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, se puede verificar que en este proceso la parte demandada en su contestación a la demanda opuso como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.
Sobre este particular, la demandada-reconviniente alegó:
- Que “Por lo tanto, mi representada resulta legitimada por la normativa del Artículo 1.168 del citado texto sustantivo, para negarse a la protocolización del documento definitivo de compra venta, en virtud de la EXCEPCION NON ADIMPLETI CONTRACTUS, por cuanto la demandante (compradora) dentro del lapso establecido contractualmente de Ciento Veinte (120) días (lapso inicial de 90 días más la prórroga de 30 días continuos contados a partir de la firma de dicho contrato), no canceló a la vendedora el saldo restante del precio de la compraventa, en flagrante violación e incumplimiento culposo de lo estipulado en las Clausulas Segunda, Tercera y Decima del citado contrato de Compromiso Bilateral de Compraventa, incumplimiento así de esa manera además su obligación principal de pagar a la vendedora la totalidad del precio, tal como lo prevé el artículo 1.527 del Código Civil, en los términos expresados en el mencionado contrato.”
En el caso de autos, tomando en cuenta: la admisión hecha por la demandada-reconviniente; el contrato de compromiso bilateral de compra-venta (f.10 y 11) celebrado entre la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA y la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., antes identificados, autenticado en fecha 05 de Agosto de 2009 por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 29, Tomo 96 de los libros de Autenticación llevados por esa Notaria; y el original de recibo (certificado de reserva) (f.81) emitido en fecha 05 de agosto del 2009 por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., por medio del cual declara recibir de la ciudadana JIXI DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.160.312, la cantidad de Bs.F 210.000,00 y Bs.F 60.000,00, a través de dos cheques del Banco Exterior Nros. 9100529 y 9100530, respectivamente; es decir, al quedar demostrado: a) que el precio definitivo de venta convenido por las partes sobre el bien objeto del contrato, es la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares sin céntimos (Bs.340.000,00); y b) que la actora-reconvenida no cumplió con su obligación, es decir, no pagó la totalidad del precio en la forma convenida según el contrato de compromiso bilateral de compra-venta (f.10 y 11) y el original de recibo (certificado de reserva) (f.81) emitido en fecha 05 de agosto del 2009 por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., quedando a deber a la vendedora la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00); inexorablemente, esta juzgadora debe declarar procedente y con lugar la excepción o defensa de contrato no cumplido o non adiempleti contractus opuesta por la demandada-reconviniente, de conformidad con el artículo 1.168 del Código Civil. Y así se decide.-
DE LA RECONVENCION.-
De conformidad con el artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil la parte demandada reconvino a la actora para convenga, o en su defecto sea declarado por este Tribunal, en “LA RESOLUCION DEL CONTRATO DE COMPROMISO BILATERAL DE COMPRAVENTA suscrito por ambas partes en fecha (05) de agosto de 2009, ante la Notaria Publica Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. (29), Tomo: (96) de los Libros de Autenticaciones respectivos; y como consecuencia de dicha Resolución, dicho contrato queda extinguido y sin ningún efecto entre ambos contratantes”. Con el citado objeto alegó:
- Que “Como se ha expuesto en el capítulo que antecede, resulta evidente que la parte demandante incumplió de manera culposa su obligación principal de pagar la totalidad del precio de la referida contratación de compraventa celebrada con mi representada en el plazo expresamente establecido en dicho contrato, por lo cual mi poderdante no estaba obligada a otorgarle el documento definitivo de venta ante la oficina de Registro correspondiente, ante su evidente incumplimiento. Tanto es así, que la actora espero por más de cinco (05) largos años para accionar temerariamente el cumplimiento del contrato; pretendiendo justificar su flagrante incumplimiento como consecuencia de la no tramitación de un crédito hipotecario por parte de mi representada (la vendedora) ante el BANCO SOFITASA; pero luego al folio (07) de la demanda alega que cancelaria el saldo del precio de (Bs. 70.000,00) que serian gestionados: “… por Ley de Política Habitacional del BANCO MERCANTIL”. Todo lo cual revela claramente la falsedad de sus alegatos ante tal evidente contradicción. Además, como se ha expuesto en el Capitulo anterior, no consta en el contrato contentivo del compromiso Bilateral de Compra venta suscrito entre la accionante y mi representada que ésta (la vendedora) se haya obligado o comprometido a la tramitación y obtención de crédito hipotecario alguno ante el BANCO SOFITASA. En todo caso, la responsabilidad de cancelar la totalidad del precio de la compra venta recae única y exclusivamente en la persona de la demandada (la compradora); no pudiendo esta alegar a su favor su propia torpeza como lo expresa la Máxima Romana: “NemoAuditurPropiamTurpitudumAllegans”.”
En razón de ello, la parte actora-reconvenida por medio de su apoderada judicial, abogada MERCEDES BELISARIO, dentro de la oportunidad legal correspondiente, procedió a dar contestación a la reconvención en los siguientes términos:
- Que “Con relación a la reconvención propuesta es importante acotar que la referida reconvención carece de los requisitos establecidos en el Articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, (…)”
- Que “PRIMERO: rechazo, niego y contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en cuanto al derecho alegado en el referida reconvención.”
- Que “(…) no es cierto que mi representada haya sido quien incumplió de manera culposa su obligación de pagar la totalidad del precio de la contratación de compra vente en el plazo establecido, ya que el monto del saldo restante fue la vendedora quien se comprometió a tramitarlo ante el Banco Sofitasa, lo cual no hizo la referida vendedora en la oportunidad correspondiente.”
- Que “(…) es preciso señalar que mi representada no esperó cinco largos años para ejercer la acción de cumplimiento de contrato, pues la misma ejerció acción de Resolución de contrato la cual cursó por ante este mismo Tribunal, y la parte demandada reconviniente, en la oportunidad en que fue citada para dicha demanda se opuso y apelo una decisión interlocutoria del Tribunal, conociendo dicha apelación el Tribunal Superior, el cual dejo sin efecto dicha demanda para el 2013 (…) ”
- Que “(…) me permitió ratificar el hecho de que la vendedora solicito a mi representada abriera una cuenta de ahorros en la referida institución BANCO SOFITASA, a los fines de tramitarle el crédito hipotecario por el monto faltante, mi representada aperturó dicha cuenta y la vendedora no hizo la tramitación del referido crédito, y asimismo señalo que no existe contradicción ya que no señalo que el crédito fuera por el Banco Mercantil, sino por le Banco Sofitasa.”

PUNTO PREVIO.-
En relación a la impugnación de la estimación de la reconvención, sobre este punto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 00631 de fecha 3.8.2007, expediente N°. 06-297, estableció que el Juez no está obligado a resolver sobre la impugnación de estimación de la demanda cuando ésta haya sido efectuada en forma pura y simple por considerarla exigua o exagerada sin aportar pruebas que sustenten su rechazo.
Se desprende del escrito de contestación de la reconvención (f.67) que la parte reconvenida rechazó e impugnó el valor de la reconvención estimado por la parte reconviniente, argumentando que “la misma resulta a todas luces exagerada y no determina la parte reconviniente la operación matemática realizada para tal cálculo y menos aún los conceptos por los cuales resulta dicha cuantía ”
Ahora bien, al no haber aportado la actora-reconvenida pruebas que sustenten su rechazo, este Tribunal desestima la precitada impugnación de la cuantía fijada por la demandada-reconviniente y se tiene como definitiva. Y así se decide.
PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.-
Al respecto, el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones.
Se dice “acción resolutoria”, como el derecho o facultad que tiene cualquiera de las partes contratantes, para invocar la prestación de la actividad jurisdiccional a objeto de que el Estado declare la terminación del contrato definitivamente incumplido, puesto que no puede válidamente alguna de ellas imponer la fuerza privada frente al derecho infringido o violado.
La resolución supone un contrato perfecto, esto es, sin vicios o defectos que los hagan inválido o ineficaz, pero además un evento sobrevenido, o un hecho (objetivo) nuevo, o un comportamiento de la contraparte posterior a la formación del contrato y que de algún modo altere las relaciones entre las partes tal como se había constituido originariamente, o perturbe el normal desarrollo (ejecución) del contrato, de manera que este no pueda continuar existiendo, porque se ha modificado, o en absoluto se ha roto aquella composición de intereses, cuya expresión constituye el contrato, y a la cual las partes han hecho referencia al celebrarlo.

El incumplimiento es la circunstancia o el hecho que da lugar a la resolución del contrato, ante la falta de percepción por el acreedor de la prestación debida en los términos del contrato. Es la inejecución de las obligaciones, la falta de entrega o pago de lo prometido por el deudor a su acreedor, o la infracción por el deudor de su deber de prestación, en beneficio del acreedor, o la no obtención por el acreedor del específico, determinado y preciso resultado a que se obligó al deudor (obligación de resultado).
En nuestro ordenamiento jurídico, la resolución es el derecho que tiene la parte cumpliente de su obligación, o que ofrece eficazmente cumplirla, de pedir la terminación judicial del contrato si la otra no ha cumplido su correspectiva obligación, es decir, para poder solicitar la resolución de un contrato bilateral, el actor debe haber cumplido con su obligación u ofrecido eficazmente cumplirla a menos que no le sea exigible todavía (sin hallarse en mora por no ser aún exigible).
El derecho de resolución del contrato, una vez que se ejerce y la pretensión es declarada conforme a derecho, produce efectos no solo entre las partes sino ante terceros, en determinados casos. Entre las partes: a) la liberación de aquel quien dirige la acción; b) la terminación del contrato y la extinción de las obligaciones; c) el resarcimiento de los daños y perjuicios causados ilícitamente por el inejecutante si hubiere lugar a ello; y d) la retroacción (reposición de las cosas al estado anterior a contratar, salvo casos de excepción.
En el caso bajo examen, al quedar demostrado: a) que el precio definitivo de venta convenido por las partes sobre el bien objeto del contrato, es la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares sin céntimos (Bs.340.000,00); b) que la actora-reconvenida no cumplió con su obligación, es decir, no pagó la totalidad del precio en la forma convenida según el contrato de compromiso bilateral de compra-venta (f.10 y 11) y el original de recibo (certificado de reserva) (f.81) emitido en fecha 05 de agosto del 2009 por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., quedando a deber a la vendedora la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00); y c) que quien dirige la acción no se encuentra en mora; debe esta juzgadora, inexorablemente, declarar procedente y con lugar la reconvención por resolución de contrato propuesta por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A. y, en consecuencia, declarar resuelto el contrato de compromiso bilateral de compraventa celebrado entre la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA y la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., antes identificados, autenticado en fecha 05 de Agosto de 2009 por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 29, Tomo 96 de los libros de Autenticación llevados por esa Notaria. Asimismo, se declaran extinguidas todas y cada una de las obligaciones y se deja sin efecto su cumplimiento toda vez que ellas derivan de un contrato declarado resuelto y terminado. Y así se decide.
Una vez declara la resolución del contrato objeto del presente juicio, es decir, la terminación del mismo, corresponde a esta juzgadora determinar el alcance de los efectos de lo antes decidido, específicamente el efecto ex tunc o retroactivo, es decir, la reposición de las cosas al estado anterior al que existía al momento de contratar (estado precontractual), tal y como el contrato no se hubiese celebrado. Así, de existir prestaciones cumplidas o parcialmente cumplidas, como sucedió en este caso, debe producirse la liberación y liquidación conforme el principio al cual a nadie está permitido enriquecerse a costa de otro, salvo que el motivo sea justo; pues aquel que se enriquece sin causa en perjuicio de otra persona, está obligado a indemnizarla, dentro del límite de su propio enriquecimiento, de todo lo que aquella se haya empobrecido (artículo 1184 del Código Civil). En consecuencia, este Tribunal ordena, en relación a la parte accionada-reconviniente, devolver a la accionante-reconvenida la suma de DOSCIIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.270.000,00) recibida según original de recibo (certificado de reserva) (f.81) emitido en fecha 05 de agosto del 2009 por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A. Y así se decide.-
IV.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPROMISO BILATERAL DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA en contra del SOCIEDAD MERCANTIL CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., ya identificados.
SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato propuesta por la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A. en contra de la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, ya identificados. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de compromiso bilateral de compraventa celebrado entre la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA y la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., antes identificados, autenticado en fecha 05 de Agosto de 2009 por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 29, Tomo 96 de los libros de Autenticación llevados por esa Notaria. Asimismo, se declaran extinguidas todas y cada una de las obligaciones y se deja sin efecto su cumplimiento toda vez que ellas derivan de un contrato declarado resuelto y terminado.
TERCERO: Se ordena a la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., ya identificada, a consignar o hacer entrega inmediata a la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, ya identificada, la suma de DOSCIIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.270.000,00) recibida según original de recibo (certificado de reserva) (f.81) emitido en fecha 05 de agosto del 2009 por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., una vez quede firme el presente fallo.
CUARTO: Se ordena notificar y remitir copia certificada del presente fallo a la Fiscalía Superior del Ministerio Publico del Estado Nueva Esparta. Líbrese el respectivo oficio una vez quede firme la presente decisión.
QUINTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora-reconvenida por haber resultado totalmente vencida.-
PUBLÍQUESE INCLUSIVE EN LA PÁGINA WEB DEL TRIBUNAL, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la Asunción a los quince (15) días del mes de diciembre de dos mil quince (2015). 205° y 156°.
LA JUEZA,

Dra. MARÍA A. MARCANO RODRÍGUEZ.
LA SECRETARIA,

Abg. ENMYC ESTEVES PAREJO.
NOTA: En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión previa las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. ENMYC ESTEVES PAREJO.
MAM/EEP/.-
Exp. Nº .- 11-671.14