REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR ACCIDENTAL EN LO CIVIL, MERCANTIL y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA BOLIVARIANO ESPARTA 205° y 156° IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE ACTORA: JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Numero V-6.824.474 y domiciliado en Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados ADRIANA PATRICIA GONZALEZ ANES, GUSTAVO ADOLFO MORENO MEJIAS, JESUS RAFAEL GARCÍA ESPINOZA y MARÍA GABRIELA FERNANDEZ SANCHEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 103.695, 17.291, 12.073 y 115.010, respectivamente. PARTE DEMANDADA: ANDRÉS LUÍS HERNÁNDEZ GARCÍA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.050.068 y V-14.685.709, domiciliado el primero, en la Urbanización Playa El Ángel, casa Nº 35, adyacente a la calle El Torito, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, y el segundo, en la Mezzanina del Local Comercial L-1 que forma parte del Conjunto Comercial Virgen del Valle, ubicado en la intersección de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, (donde funciona “DANIZABETH FASHION), Municipio Mariño de este Estado. APODERADOS JUDICIALES DEL CO-DEMANDADO ANDRÉS HERNÁNDEZ: abogados FRANK ALEXANDER PINTO COVA, MARIANNY RODRÍGUEZ y NERYS BETANCOURT, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 65.418, 192.662 y 167.536, respectivamente. DEL CO-DEMANDADO FERAS MAHSARAH MOHAMAD: abogados ALEJANDRO CANONICO, LJUBICA JOSIC RAMÍREZ, HEND BRENDA MOUAWAD, ANDRÉS EDUARDO NOVOA CAVALIERI, MARIANNY RODRÍGUEZ y NERYS BETANCOURT SALAZAR, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 63.038, 69.418, 155.225, 180.462, 192.662 y 167.536, respectivamente. RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO Se inicia la presente demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ en contra de los ciudadanos ANDRÉS LUÍS HERNÁNDEZ GARCÍA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, ya identificados. Recibida por este Tribunal para su distribución en fecha 21.06.2013 (f.162), correspondió a éste despacho conocer del presente asunto, y se le asignó la numeración respectiva en fecha 25.06.213. (f. Vto.162). Por auto de fecha 26.06.2013 (f.163) este Tribunal aceptó la competencia para conocer, sustanciar y decidir la presente acción. En fecha 27.06.2013 (f.164 al 167) compareció la abogada MARÍA GABRIELA FERNÁNDEZ en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó las copias respectivas a los fines que se libraran las citaciones de los codemandados, indicó la dirección donde debía ser practicadas las mismas y ofreció a la ciudadana alguacil los medios de transporte para facilitar su misión de citación. Acordándose por auto de fecha 3.07.2013 (f.168) librar las compulsas de los ciudadanos ANDRÉS LUÍS HERNÁNDEZ GARCÍA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD y libradas en esa misma fecha. En fecha 18.07.2013 (f.169 al 191) compareció la ciudadana alguacil de este Tribunal y consignó la compulsa de citación del ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD en virtud de haber sido atendida por la ciudadana AMEL MAHSARAH quien dijo ser hermana del referido ciudadano y le informó que éste no se encontraba. En fecha 18.07.2013 (f.192 al 214) compareció la ciudadana alguacil de este Tribunal y consignó la compulsa de citación del ciudadano ANDRÉS LUÍS HERNÁNDEZ en virtud de haber sido atendida por el ciudadano JOSÉ LINARES quien dijo ser cuñado del referido ciudadano y le informó que éste si vivía ahí pero estaba en el médico. En fecha 30.07.2013 (f.215) compareció el abogado JESÚS GARCÍA ESPINOZA en su carácter acreditado en los autos y por diligencia solicitó se citara por cartel a los demandados. Acordado por auto de fecha 5.08.2013 (f.216), siendo librado el respectivo cartel en esa misma fecha. (f.217 y 218). En fecha 9.08.2013 (f.219) compareció la abogada MARÍA GABRIELA FERNÁNDEZ en su carácter acreditado en los autos y por diligencia retiró el cartel de citación a los fines de su publicación. En fecha 23.09.2013 (f.220) compareció la abogada MARÍA GABRIELA FERNÁNDEZ en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó ejemplar de los Diarios Sol de Margarita y La Hora donde apareció publicado el cartel de citación respectivo. Siendo agregado a los autos en esa misma fecha. (f.221 al 223). Por auto de fecha 25.09.2013 (f.224) se ordenó comisionar al Juzgado del Municipio Maneiro de este Estado y al Distribuidor con competencia territorial en los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado a fin de que se sirviera fijar el cartel de citación en el domicilio de los ciudadanos ANDRÉS HERNÁNDEZ y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, respectivamente. Por auto de fecha 27.09.2013 (f.226 y 227) se ordenó testar la duplicidad detectada en la foliatura del presente expediente y se acordó que la secretaria efectuara la correspondiente nota salvando dichas enmendaduras. Cumpliéndose con lo ordenado en esa misma fecha. Por auto de fecha 27.09.2013 (f.228) se ordenó cerrar la pieza por encontrarse en estado voluminoso y se dispuso la apertura de una nueva pieza. SEGUNDA PIEZA.- Por auto de fecha 27.09.2013 (f.1) se aperturó la segunda pieza por cuanto la anterior había cerrado al encontrarse en estado voluminoso. En fecha 27.09.2013 (f.2 al 6) se dejó constancia de haberse librado las comisiones y los oficios ordenados mediante auto de fecha 25.09.13. En fecha 30.10.2013 (f.11) se agregó a los autos las resultas de la comisión emanada del Juzgado del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. Por auto de fecha 4.11.2013 (f.12 y 13) se ordenó desglosar la comisión emanada del Juzgado del Municipio Maneiro de este Estado a los fines de que procediera a dejar constancia si había cumplido o no con la fijación del cartel de citación en el domicilio del ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD. Se dejó constancia de haberse librado el oficio respectivo. En fecha 15.11.2013 (f.16 al 26) se agregó a los autos las resultas de la comisión debidamente cumplida por el Juzgado del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. En fecha 16.12.2013 (f.30 al 33) compareció el abogado ALEJANDRO CANONICO en su carácter de apoderado judicial del codemandado FERAS MAHSARAH MOHAMAD y por diligencia consignó copia del instrumento poder que acredita su condición para actuar conjunta o separadamente con los abogados LJUBICA JOSIC RAMIREZ y HEND BRENA MOUAWAD, cuyo original fue presentado a effectum videndi según nota de certificación expedida por la secretaria de este Tribunal. En fecha 16.12.2013 (f.34 al 44) se agregó a los autos las resultas de la comisión debidamente cumplida por el Juzgado de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta. En fecha 17.12.2013 (f.45) se dejó constancia por secretaría de haberse cumplido con las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 15.01.2014 (f.49) en mi condición de Jueza Titular me aboque al conocimiento de la presente causa. En fecha 17.01.2014 (f.50 al 54) compareció el abogado NERYS BETANCOURT en su carácter de apoderado judicial del codemandado ANDRÉS LUÍS HERNÁNDEZ GARCÍA y por diligencia consignó copia del instrumento poder que acredita su condición para actuar conjunta o separadamente con los abogados FRANK ALEXANDER PINTO COVA y MARIANNY RODRÍGUEZ, cuyo original fue presentado a effectum videndi según nota de certificación expedida por la secretaria de este Tribunal. En fecha 21.01.2014 (f.55 al 77) compareció el abogado NERYS BETANCOURT en su carácter acreditado en los autos y presentó escrito de contestación. En fecha 21.01.2014 (f.78 al 88) compareció el abogado ALEJANDRO CANONICO en su carácter acreditado en los autos y presentó escrito de contestación. En fecha 27.01.2014 (f.89 al 91) compareció el abogado ALEJANDRO CANONICO en su carácter acreditado en los autos y por diligencia sustituyó en los abogados ANDRÉS EDUARDO NOVOA CAVALIERI, MARIANNY RODRÍGUEZ y NERYS BETANCOURT SALAZAR el poder que le fuera conferido en su oportunidad y se reservó el ejercicio del mismo. En fecha 28.01.2014 (f.92) compareció el abogado JESÚS GARCÍA ESPINOZA en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó escrito mediante el cual rechazó los argumentos expresados por los demandados en sus escritos de contestación a la demanda e insistió en hacer valer todos los documentos constitutivos de medios probatorios aportados con el libelo de la demanda. En fecha 3.02.2014 (f.97) se dejó constancia por secretaría de haberse reservado y guardado las pruebas presentadas por el abogado NERYS BETANCOURT actuando en representación del codemandado FERAS MAHSARAH. Por auto de fecha 3.02.2014 (f.98) se ordenó agregar de manera inmediata las pruebas promovidas por el abogado NERYS BETANCOURT por tratarse de un juicio breve. (99 al 128). En fecha 4.02.2014 (f.129 al 323) el abogado NERYS BETANCOURT actuando en representación del codemandado ANDRÉS LUÍS HERNANDEZ presentó escrito de pruebas con sus anexos a los fines de que surtieran sus efectos legales. Por auto de fecha 5.02.2014 (f.324 y 325) se ordenó testar la duplicidad existente en la foliatura del presente expediente y se acordó que la secretaria efectuara la correspondiente nota salvando dichas enmendaduras. Cumpliéndose con lo ordenado en esa misma fecha. Por auto de fecha 5.02.2014 (f.326) se ordenó cerrar la pieza por encontrarse en estado voluminoso y se dispuso la apertura de una nueva pieza. TERCERA PIEZA.- Por auto de fecha 5.02.2014 (f.1) se aperturó la presente pieza por cuanto la anterior había cerrado al encontrarse en estado voluminoso. Por auto de fecha 5.02.2014 (f.2) se ordenó efectuar cómputo de los días de despacho comprendidos desde el 21.01.14 exclusive al 5.02.14 inclusive, dejándose constancia por secretaría de haber transcurrido diez días de despacho. Por auto de fecha 5.02.2014 (f.3 y 4) se ordenó extender el lapso de pruebas por diez días de despacho contados a partir de ese día exclusive. Por auto de fecha 5.02.2014 (f.5 y 6) se admitieron las pruebas promovidas por el apoderado judicial del codemandado FERAS MAHSARAH MOHAMAD, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Se fijó el quinto día de despacho siguiente a las 2:00p.m para que tuviera lugar el traslado y constitución del Tribunal en la sede del Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado a fin de practicar la prueba de inspección. Por auto de fecha 5.02.2014 (f.7 al 11) se admitieron las pruebas promovidas por el apoderado judicial del codemandado ANDRÉS HERNÁNDEZ, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Se ordenó oficiar a la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado a fin de que se sirviera informar sobre los particulares promovidos. Se libró oficio en esa misma fecha. En fecha 5.02.2014 (f.12) compareció el abogado JESUS GARCÍA en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó escrito de impugnación de pruebas. (f.13 al 23). En fecha 5.02.2014 (f.24) compareció el abogado JESUS GARCÍA en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó escrito de promoción de pruebas. (f.25 al 40). En fecha 5.02.2014 (f.41 al 52) compareció el abogado NERYS BETANCOURT en su arácter acreditado en los autos y presentó escrito de promoción de pruebas. En fecha 6.02.2014 (f.53) compareció el abogado NERYS BETANCOURT en su carácter acreditado en los autos y mediante diligencia insistió en hacer valer las documentales marcadas “R1”, “R2”, “R3” y “R4” y se le otorgara pleno valor probatorio. Por auto de fecha 6.02.2014 (f.54 y 55) se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Por auto de fecha 6.02.2014 (f.56 y 57) se admitieron las pruebas promovidas por la parte codemandada FERAS MAHSARAH MOHAMAD, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva. En fecha 10.02.2014 (f.58 al 60) el abogado JESUS GARCÍA ESPINOZA en su carácter acreditado en los autos presentó escrito mediante el cual indica que los demandados habían producido unos documentos originales que cursan a los folios 298 al 304 de la segunda pieza del cuaderno principal los cuales había sido producidos tanto en el cuaderno principal como en el cuaderno de medidas en fotostatos, los cuales ya fueron impugnados en la oportunidad correspondiente y que producidos como habían sido en originales también los impugnaba por no tener valor probatorio en esta causa, expresamente los marcados “C y B3” cursantes a los folios 298 al 304 de la segunda pieza. En fecha 11.02.2014 (f.61) compareció el abogado NERYS BETANCOURT en su carácter acreditado en los autos y mediante diligencia insistió en hacer valer las documentales marcadas “C” y “B3”. Por auto de fecha 13.02.2014 (f.62) se difirió la práctica de la inspección judicial para el tercer día de despacho siguiente a las 2:00p.m. Por auto de fecha 18.02.2014 (f.66) se difirió la práctica de la inspección judicial para el segundo día de despacho siguiente a las 1:30p.m. En fecha 20.02.2014 (f.67 al 74) se agregó a los autos la prueba de informes emanada de la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado. En fecha 20.02.2014 (f.75 al 99) tuvo lugar la práctica de la inspección judicial promovida. Por auto de fecha 24.02.2014 (f.100) se ordenó efectuar cómputo de los días de despacho comprendidos desde el 05.02.14 exclusive al 20.02.14 inclusive, dejándose constancia de haber transcurrido diez días de despacho. Por auto de fecha 24.02.2014 (f.101) se aclaró a las partes que a partir del 20.02.14 exclusive había transcurrido los cinco días para dictar sentencia en la presente causa. En fecha 26.02.2014 (f.103 al 109) compareció la abogada MARÍA FERNANDEZ SANCHEZ en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó escrito contentivo de análisis y consideraciones respecto a las pruebas promovidas por los demandados y solicitó se tomaran en cuenta para la sentencia que se dictara en la presente causa. Por auto de fecha 5.03.2014 (f.111) se difirió la oportunidad para dictar la sentencia en la presente causa por un lapso de treinta días consecutivos a partir de ese día exclusive. CUADERNO DE MEDIDAS.- Por auto de fecha 3.07.2013 (f.1 al 3) se aperturó el correspondiente cuaderno de medidas y se ordenó ampliar la prueba con respecto a demostrar el Periculum In Mora. En fecha 10.11.2013 (f.4) compareció el abogado JESÚS GARCÍA en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó escrito y recaudos mediante el cual solicita se decretara la medida cautelar innominada. (f.5 al 49). En fecha 16.12.2013 (.50) compareció el abogado ALEJANDRO CANONICO en su carácter acreditado en los autos y por diligencia se opuso al decreto de la medida cautelar innominada solicitada por la parte actora por cuanto el proceso judicial que pretendía interferir tenía un objeto o pretensión totalmente distinto al presente y de decretarse tal medida este tribunal estaría actuando fuera de su competencia y estaría cuestionando la autoridad y solvencia moral del Juez de Municipio quien poseía la plena jurisdicción para analizar si era procedente el decreto de cualquier cautelar en aquel proceso que es de su competencia. Por auto de fecha 18.12.2013 (f.51 al 54) se decretó medida innominada de protección de la posesión a favor del ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ que tiene sobre un local comercial y su mezzanina que forma parte integrante del local identificado con la letra y número L-1, situado en el edificio centro comercial Virgen del Valle, Municipio Mariño de este Estado y se prohibió mientras se resolvía la presente demanda o se dispusiera lo contrario mediante auto expreso, el decreto y la ejecución de la medida de secuestro y cualquier otra medida cautelar que implicara desposesión del mismo, en la causa signada con el Nro.1399-13 llevada por ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado o por cualquier otro Juzgado de esos Municipios. Se libraron oficios a los Tribunales Primero, Segundo, Tercero y Cuarto con competencia en los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial a los fines de participarle sobre el decreto de dicha medida. (f.55 al 58). En fecha 7.01.2014 (f.59 al 66) el abogado ALEJANDRO CANONICO SARABIA actuando en su carácter de apoderado judicial del codemandado FERAS MAHSARAH MOHAMAD presentó escrito de oposición a la medida decretada. En fecha 13.01.2014 (f.72) la abogada MARÍA FERNANDEZ en su carácter de apoderada actor por diligencia solicitó se abstuviera de tramitar la oposición a la medida hasta tanto constara en los autos que todos los demandados se encontraran representados en juicio. Por auto de fecha 15.01.2014 (f.73) se ordenó efectuar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 18.12.13 exclusive al 8.01.14 inclusive y desde el 8.01.14 exclusive al 15.01.14 inclusive, dejándose constancia de haber transcurrido 3 y 4 días de despacho, respectivamente. Por auto de fecha 15.01.2014 (f.74) se observó a la abogada MARÍA FERNANDEZ que el codemandado FERAS MAHSARAH MOHAMAD se encontraba a derecho para actuar en el presente cuaderno de medidas en virtud de la oposición planteada por éste y que por esa razón se estimaba necesario puntualizar que a partir del 8.01.14 exclusive se inició la articulación probatoria prevista en el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil de la cual había transcurrido cuatro 4 días de despacho. En fecha 21.01.2014 (f.75 al 99) el abogado ALEJANDRO CANONICO en su carácter acreditado en los autos presentó escrito de promoción de pruebas. En fecha 21.01.2014 (f.100 al 104) compareció el abogado JESÚS GARCÍA ESPINOZA en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó escrito rechazando los argumentos de la oposición a la medida innominada y solicitó se mantuviera la misma. Por auto de fecha 22.01.2014 (f.105 y 106) se admitió las pruebas promovidas por el apoderado del codemandado FERAS MAHSARAH MOHAMAD, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Por auto de fecha 23.01.2014 (f.107) se ordenó efectuar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 8.01.14 exclusive al 21.01.14 inclusive y desde el 21.01.14 exclusive al 23.01.14 inclusive, dejándose constancia de haber transcurrido 8 y 2 días de despacho, respectivamente. Por auto de fecha 23.01.2014 (f.108) se difirió la oportunidad para dictar la sentencia que resolvería la incidencia surgida en la presente causa por un lapso de quince (15) días consecutivos a partir de ese día exclusive. En fecha 28.01.2014 (f.109) el abogado JESUS GARCÍA ESPINOZA en su carácter acreditado en los autos por diligencia impugnó las copias fotostáticas que fueron promovidas como pruebas por el apoderado del codemandado FERAS MAHSARAH MOHAMAD mediante escrito de fecha 21.01.2014. En fecha 29.01.2014 (f.110) compareció el abogado NERYS BETANCOURT en su carácter acreditado en los autos y por diligencia se opuso a la impugnación de las pruebas por extemporánea e insistió en hacer valer todas las pruebas promovidas. En fecha 20.01.2014 (f.111) la abogada MARÍA FERNANDEZ SANCHEZ en su carácter acreditado en los autos por diligencia insistió en la impugnación hecha el 28 del corriente mes y año ya que la misma se hiciera en tiempo hábil. En fecha 6.02.2014 (f.116 al 133) se dictaron sentencias en las cuales se ordenó suspender la medida innominada decretada en la presente causa. En fecha 10.02.2014 (f.134) compareció el abogado JESÚS GARCÍA ESPINOZA en su carácter acreditado en los autos y presentó escrito mediante el cual interpone recurso de apelación en contra de la sentencia dictada en fecha 6.02.14. En fecha 11.02.2014 (f.135) compareció el abogado JESÚS GARCÍA ESPINOZA en su carácter acreditado en los autos y presentó escrito mediante el cual interpone recurso de apelación en contra de la sentencia dictada en fecha 6.02.14. Por auto de fecha 18.02.2014 (f.136) se ordenó efectuar cómputo de los días de despacho comprendidos desde el 6.02.14 exclusive al 14.02.14 inclusive; los días continuos desde el 23.01.14 exclusive al 7.02.14 inclusive y de los días de despacho desde el 10.02.14 exclusive al 17.02.14 inclusive, dejándose constancia por secretaría de haber transcurrido 5 días de despacho, 15 días continuos y 5 días de despacho, respectivamente. Por auto de fecha 18.02.2014 (f.137) se escucharon las apelaciones interpuestas por el abogado JESÚS GARCÍA ESPINOZA en un solo efecto y se ordenó remitir las copias certificadas que en su oportunidad indicaran las partes y el tribunal al Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de este Estado. En fecha 26.02.2014 (f.141) compareció la abogada MARÍA GABRIELA FERNÁNDEZ en su carácter acreditado en los autos y por diligencia señaló las copias que debían ser certificadas y enviadas al Tribunal de Alzada a los fines de que conociera de las apelaciones interpuestas. Por auto de fecha 6.03.2014 (f.142) se ordenó remitir las copias certificadas señaladas por la abogada MARÍA FERNANDEZ y por este Tribunal al Tribunal de Alzada a los fines de que conociera de las apelaciones interpuestas. Siendo la oportunidad para dictar la sentencia definitiva se hace bajo las siguientes consideraciones. En fecha 8 de Abril de 2014 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia definitiva, en primera instancia, mediante la cual declaró CON LUGAR la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil e INADMISIBLE la demanda de Retracto Legal propuesta por el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA contra los ciudadanos ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOUHAMAD, sentencia contra la cual la parte demandante propuso recurso de apelación. En fecha 15-04-2014 se recibieron los autos en el Tribunal Superior. En fecha 29-04-2014 se le dio entrada a la presente causa. En fecha 14-05-2014 el abogado JESUS RAFAEL GARCIA ESPINOZA con el carácter acreditado en autos consigno escrito contentivo de consideraciones relacionadas con el recurso de apelación que conoce esta alzada, este Juzgado Superior en el expediente 8576, pidiendo que fueran tomadas en cuenta en la sentencia que se produzca. En fecha 15-05-2014 los abogados ALEJANDRO CANONICO Y NERYS BETANCOURT, en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos FERAS MAHSARAH MOHAMAD el primero y de ANDRES LUIS HERNADEZ GARCIA la segunda, presentaron escrito exponiendo los alegatos en la presente causa. En fecha 20-05-2014, se difirió por treinta días el lapso para dictar sentencia en la presente causa. En fecha 30-06-2014, la Juez se aboca al conocimiento de la presente causa. En fecha 30-06-2014, la ciudadana Juez titular de este Despacho Dra. Jiam Salmen de Contreras se inhibió de conocer del presente caso invocando la causal 15° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, por haber emitido opinión sobre lo principal del pleito, concretamente por haber dictado como ex juez de la causa la sentencia apelada. Vencido el lapso de allanamiento de la inhibición planteada, se ordenó oficiar a la rectoría de este estado para que se procediera a la designación de Juez Accidental para que conozca y decida la incidencia de la inhibición propuesta y de ser declarada con lugar resolver la continuidad del proceso. Constituida quien suscribe como Juez Accidental del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta para decidir la presente causa y cumplidos los trámites de rigor que se encuentran establecidos en los autos, previa declaratoria CON LUGAR de la inhibición invocada por la Juez titular, pasa este Juzgado Accidental a decidir la controversia en los términos siguientes: PRIMERO Como fundamento de la presente demanda el abogado Gustavo Moreno Mejías como apoderado del ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GÓMEZ, señaló lo siguiente: - que su mandante es arrendatario de un local comercial y su mezzanina que forma parte integrante del local identificado con la letra y número L-1, ubicado en la Planta Baja del edificio denominado “CENTRO COMERCIAL VIRGEN DEL VALLE”, situado en la intersección de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, conforme consta del respectivo contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 5 de marzo de 2009, bajo el Nro.42 del Tomo 13. - que de acuerdo con la cláusula primera del mencionado contrato la arrendadora, entonces propietaria del inmueble, ciudadana NILA GARCÍA DE HERNÁNDEZ le dio en arrendamiento “…parte de un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un (1) local comercial, con una superficie aproximada en el nivel planta baja, de sesenta y siete metros cuadrados con noventa y seis centímetros (67,96 Mts2) y de Ochenta y Ocho metros cuadrados con veinte centímetros (88,20 Mts2) en el nivel mezzanina, para un total de área de Ciento Cincuenta y Seis metros cuadrados con Dieciséis centímetros (156,16 Mts2), situado en el edificio “Centro Comercial Virgen del Valle”, identificado con el número (PB) y se encuentra ubicado en la intersección de las calles Mariño e Igual (sic) de la ciudad de Porlamar, jurisdicción del Municipio Mariño de este Estado.- - que el local L-1, del cual forma parte el que le fue arrendado, es un local en propiedad horizontal que tiene una superficie total aproximada de construcción de DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CERO UN DECÍMETROS CUADRADOS (246,01 Mts2) de los cuales CIENTO CATORCE METROS CUADRADOS con CINCUENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (114,51 Mts2) corresponden a la Planta Baja y CIENTO TREINTA Y UN METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS (131,50 mts2) corresponden a la planta alta.- - que la planta baja del local L-1 está integrada por un salón, tres salas de baños y escalera de acceso a la planta alta, sus linderos particulares con los siguientes: L-1 Nivel Planta Baja: NORTE: con inmueble que es o fue propiedad de Rosario Rissi y parte del local Nº 2; SUR: con fachada Sur del Centro Comercial y calle Igualdad; ESTE: con fachada Este del edificio y calle Mariño; y OESTE: con local comercial Nº 2, de la misma edificación. La planta alta esta integrada por un salón y dos (2) salas de baño y sus linderos particulares son los siguientes: NORTE: con fachada Norte del edificio; SUR: con fachada Sur del edificio y calle Igualdad; ESTE: con fachada Este del edificio y calle Mariño; y OESTE: con local comercial Nº 2 de la misma edificación.- - que el local L-1 es una unidad susceptible de adquisición individual conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y al régimen de condominio, en toda su integridad y por tanto indivisible, siendo lo cierto que su propietaria lo dividió de hecho (más no me derecho) en varios locales para los efectos de arrendar éstos individualmente y de allí que su mandante es arrendatario de parte del mismo en una superficie de 156,16 metros cuadrados en ambas plantas, equivalente al Sesenta y Tres enteros con Cuarenta y Siete centésimas por ciento (63,47%) de la superficie total.- - que los ciudadanos NILA DORILA GARCÍA de HERNÁNDEZ y ANDRÉS HERNÁNDEZ LEÓN representados por su apoderado, Dr. FRANK ALEXANDER PINTO COVA le vendieron o cedieron la totalidad de los derechos de propiedad del local L-1 del Centro Comercial “Virgen del Valle” a su hijo ANDRÉS LUÍS HERNÁNDEZ GARCÍA, quien es su actual propietario y arrendador del inmueble alquilado a su mandante.- - que mediante telegramas remitidos a su mandante como arrendatario que es de parte del Local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, fechados el cuatro (4) de febrero de 2013 pero recibidos por su persona, el 14 de febrero de 2013, uno de autoría atribuida al propietario ANDRES LUIS HERNÁNDEZ GARCÍA y otro a su apoderado, Dr. FRANK PINTO COVA, se le notificó en su condición de arrendatario que ANDRES LUIS HERNANDEZ había tomado la decisión voluntaria en vender la totalidad del bien inmueble que incluye local comercial que ellos ocupan como parte anexa del bien, el cual tiene una superficie total aproximada de construcción de Doscientos Cuarenta y Seis metros cuadrados con cero un Decímetros cuadrados 246,01 mts2, dándoles el derecho de preferencia ofertiva para que adquirieran la totalidad del inmueble una vez dada su respuesta de aceptación de esa preferencia de venta o a su negativa en aceptar dicho ofrecimiento, teniendo para ello un lapso de treinta días calendarios siguientes al ofrecimiento para su aceptación o rechazo y de transcurrir dicho lapso sin aceptar el mismo el propietario quedaba en libertad de dar en venta de conformidad con lo tipificado en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que el precio de venta sería por la cantidad de Cinco Millones Doscientos Mil bolívares fuertes (Bs. f.5.200.000,00).- - que el propietario ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCÍA por sí y por medio de su apoderado general Frank Pinto Cova notificó su voluntad de vender la totalidad del Local L-1 en referencia, por el precio de Cinco Millones Doscientos Mil bolívares fuertes (Bs.5.200.000.00), pagaderos de contado al momento de la protocolización del documento de compra-venta, concediéndosele al efecto el derecho de preferencia ofertiva para la adquisición del Local L-1, tipificado en el Decreto Ley sobre Arrendamiento Inmobiliario, independientemente de si éste le correspondía o no a su mandante.- - que mediante solicitud dirigida a la Notaría Pública de Juan Griego, Estado Nueva Esparta su mandante solicitó el traslado de la Notaría a la dirección señalada en los telegramas, esto es, al escritorio jurídico “Bourgeon y Bourgeon Asociados”, situada en la Oficina 10 del Centro Comercial San Fernando, calle Jesús María Patiño, Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, a fin de notificar al ciudadano Frank Pinto Cova como apoderado del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCÍA (propietario del inmueble) y de su madre NILA GARCÍA DE HERNANDEZ (original arrendadora), la aceptación de la oferta, adjuntando a la misma copia de la cédula de identidad y del Registro de Información Fiscal de su mandante, los únicos recaudos requeridos en lo que respectaba a su mandante para la redacción del documento de compraventa y su otorgamiento ante la Oficina de Registro Público.- - que el 28.02.2013 se trasladó a la Notaría a la dirección indicada para los efectos de practicar la notificación y se encontró que la oficina 10 se encontraba cerrada, razón por la cual a solicitud del interesado (su mandante) la Notaría se dirigió a la casa de habitación del propietario ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCÍA situada en la Urbanización Playas del Ángel, número 35, adyacente a la calle El Torito, Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado y presente el mencionado propietario, la Notaría practicó su notificación, le leyó la solicitud y le hizo entrega de un ejemplar de ésta y sus anexos, el notificado se negó a firmar el acta por instrucciones de su apoderado, Dr. Frank Pinto quien le transmitió telefónicamente y así lo hizo constar la Notaría.- - que además de dicha notificación notarial su mandante también le remitió telegramas certificados, urgentes y con acuse de recibo al propietario ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCÍA a su apoderado Dr. FRANK PINTO COVA y a la madre de aquél, NILA GARCÍA de HERNÁNDEZ todos recibidos por la oficina de IPOSTEL en Porlamar, el 1 de marzo de 2013, notificándole la aceptación de la oferta de comprar la totalidad del Local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle.- - que igualmente su mandante notificó su aceptación de la oferta para la adquisición de la totalidad del Local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, a los mismos tres (3) ciudadanos, mediante publicación aparecida en el periódico local Sol de Margarita, edición de fecha 2 de Marzo de 2013, página 7, con igual texto que las anteriores notificaciones.- - que su mandante sin estar obligado a ello, notificó por intermedio de la Notaría Pública de Juan Griego de este Estado en fecha 11 de marzo de 2013 al resto de los inquilinos del Local L-1, es decir, a) DANIZABETH FASION, C.A., en la persona de la ciudadana AMEL MAHSARAH MOHAMED, empresa ocupante dedicada a Peluquería y otros tratamientos de belleza; b) SERVICEL – DANIEL RIVAS TAMARA, en la persona de la ciudadana CATHERINE ROMERO, quien manifestó ser la propietaria del comercio; c) YANCEL, C.A., (MOVILNET), en la persona de la ciudadana ANA RAMIREZ quien manifestó ser la propietaria del fondo de comercio y d) a la sociedad CERESAS 21, C.A., en la persona de AIDA BENAVIDEZ en su condición de encargada de la tienda, del contenido de la solicitud, haciendo entrega de una copia de ésta y sus recaudos, en la cual se le notificó que se le había ofrecido en venta la totalidad del Local L-1, que dicha oferta la había aceptado en tiempo hábil para ello constaba en la Notificación practicada por la Notaría Pública de Juan Griego del Estado Nueva Esparta el 28 de febrero de 2013 así como de los telegramas certificados que se enviaron el 1.03.2013.- - que a pesar de que su mandante había aceptado la oferta que le hizo el propietario del inmueble en sus mismos términos, el 7 de marzo del 2013 la ciudadana HEND BRENDA MOUAWAD abogada en ejercicio actuando en su carácter de apoderada del ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD por intermedio de la Notaría Pública Segunda del Municipio Mariño de este Estado le notificó que el 12 de marzo de 2013 mediante documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este estado, anotado bajo el Nro.2013.809, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.5204, el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD adquirió la totalidad de la propiedad del local donde se encontraba el inmueble arrendado y que a partir de la notificación el arrendatario quedaba en cuenta que su arrendador, el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD.- - que con esta notificación se le impuso a su mandante de la venta del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle que le fuera ofrecido preferencialmente en venta, con lo que se le violaron los derechos que nacieron a raíz de esa oferta y fundamentalmente el derecho al otorgamiento del documento de adquisición del inmueble en los términos y condiciones de la oferta, conforme a la Ley.- - que hacía constar que de acuerdo al contenido del documento de venta entre ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCÍA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD que les llamaba mucho la atención el hecho de que el precio señalado en el documento de venta es la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.5.600.000.00), de los cuales sólo había constancia de cancelación de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.5.000.000.00) mientras que SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,00) se dice haber sido recibidos en fecha 15 de marzo de 2013, lo que les sembraba dudas sobre el verdadero precio pagado.- - que en todo caso era clara que por virtud de la fuerza obligatoria de la oferta realizada su mandante no estaría obligado a pagar más de la cantidad establecida en la oferta que recibió, como precio por la totalidad del inmueble (local L-1) o sea, CINCO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.5.200.000.00).- - que independientemente de que su mandante como arrendatario que es de una parte del local comercial L-1, cumpliera o no con los requisitos establecidos en el Decreto – Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (los cuales por cierto, si los cumplía), siendo el caso que el propietario arrendador le ofreció expresamente en venta la totalidad del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle con forma pura y simple, sin mención o consideración alguna a si el ofrecido (su mandante) cumplía o no con dichos requisitos, concediéndole incluso un plazo mayor al legal, de 30 días calendarios, para que manifestara su aceptación o rechazo de la oferta, lo que evidenciaba la especialidad del ofrecimiento.- - que habiendo notificado oportunamente su aceptación a los términos de la oferta y entregado la copia de su documento de identidad y su RIF para los efectos de la redacción del documento, era claro que el contrato de compra-venta se formó en las mismas condiciones de la oferta y que el propietario ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCÍA estaba (y aún está) en la obligación de venderle el inmueble por el precio ofrecido, pero no lo hizo así sino que lo vendió a un tercero y por un precio distinto aunque (dudosamente) mayor.- - que el propietario arrendador violó la preferencia que le concedió a su mandante el derecho a ejercer el retracto legal y a subrogarse en lugar del comprador pagando el precio establecido en la oferta más los gastos de la venta, porque éste es el procedimiento legal aplicable por analogía, además que es el marco legal de referencia elegido por el oferente (Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).- - que su mandante tiene el derecho de retracto legal en relación con la operación de compra-venta realizada entre el propietario arrendador ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCÍA y el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD mediante documento público protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este estado, anotado bajo el Nro.2013.809, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.5204 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, la cual tenía por objeto un local comercial distinguido con la sigla L-1, situado en el denominado Centro Comercial Virgen del Valle, ubicado en la intersección de las calles Mariño e Igualdad, sector Central de la ciudad de Porlamar, jurisdicción del Municipio Mariño de este Estado, antes descrito.- - que como consecuencia de ese derecho de retracto su mandante se subroga en la posición del comprador FERAS MAHSARAH MOHAMAD y se convierte en el único y exclusivo propietario del inmueble, mediante el pago de la cantidad de CINCO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.5.200.000.00), que es el precio que aspiraba el propietario ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCÍA conforme a la oferta preferencial que le hizo.- Por su parte, el abogado NERYS BETANCOURT actuando en su condición de apoderado judicial del codemandado ANDRES LUIS HERNÁNDEZ GARCÍA en la oportunidad de dar contestación a la demanda alegó lo siguiente: - que como punto previo solicitaba la inadmisibilidad de pretensión del arrendatario por ejercer el derecho de retracto por cuanto nunca había ocupado la totalidad del inmueble que pretendía comprar por vía judicial, y siendo que la legitimación a la causa, guarda relación con la pretensión deducida y determina si los sujetos pueden actuar en un proceso específico o determinado con posibilidad y derecho de obtener una decisión o pronunciamiento de mérito y en virtud de que el arrendatario solo alquiló parte del inmueble globalmente vendido, no le competía tal derecho.- - que de los documentos acompañados al libelo de la demanda se desprendía que el actor no era arrendatario de la totalidad del inmueble vendido sino de una fracción del mismo, en efecto constaba de documento de compra-venta ante el Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, anotado bajo el Nro.2013.809, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 398.15.61.5204, el cual corre inserto en los folios 150 al 156 del presente expediente, que su representado el ciudadano ANDRÉS LUIS HERNANDEZ GARCIA dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD un inmueble de su propiedad, situado en la calle Igualdad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, constituido por un edificio con una superficie aproximada de construcción de DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CERO UN DECIMETROS CUADRADO (246,01 Mts2), de los cuales CIENTO CATORCE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (114,51 Mts2) corresponden a la planta baja y CIENTO TREINTA Y UN METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS (131,50 Mts2) corresponden a la planta alta; la planta baja está integrada por un salón, tres salas de baños y escalera de acceso a la planta alta, sus linderos particulares con los siguientes: L-1 Nivel Planta Baja: NORTE: con inmueble que es o fue propiedad de Rosario Rissi y parte del local Nº 2; SUR: con fachada Sur del Centro Comercial y calle Igualdad; ESTE: con fachada Este del edificio y calle Mariño; y OESTE: con local comercial Nº 2, de la misma edificación y la planta alta está integrada por un salón y dos (2) salas de baño y sus linderos particulares son los siguientes: NORTE: con fachada Norte del edificio; SUR: con fachada Sur del edificio y calle Igualdad; ESTE: con fachada Este del edificio y calle Mariño; y OESTE: con local comercial Nº 2 de la misma edificación.- - que constaba de los contratos de arrendamiento que cursan de los folios 27 al 40 del presente expediente, traídos por el actor al presente juicio, que el local por el ocupado en su carácter de arrendatario posee una superficie de CIENTO CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON DIECISEIS CENTÍMETROS (156,16 Mts2) de lo que colige que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ no era arrendatario de la totalidad del inmueble vendido, sino de una fracción del mismo, o lo que era lo mismo, es arrendatario de un local que forma parte de un inmueble de mayor extensión. - que todo lo anteriormente argumentado y de acuerdo a las documentales aportadas por la misma parte actora en el presente proceso no le nace el derecho a la preferencia ofertiva solicitada ni al retracto legal arrendaticio, por tratarse de una venta global de dicho inmueble y por ello resultaba plenamente aplicable el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por lo que mal podía el actor acudir al proceso por carecer de legitimación ad causam por mandato expreso de la ley a solicitar el retracto.- - que oponía para ser resuelta en la definitiva la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición legal de admitir la acción propuesta, ya que como antes se indicó constaba en el documento acompañado por el mismo accionante a su libelo, que su representado ANDRES LUIS HERNANDEZ le vendió al ciudadano FERAS MASARAH (sic) el inmueble del cual afirma el propio accionante ser arrendatario parcialmente ya que éste tiene solo arrendado un local comercial de la globalidad del inmueble.- - que el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios dispone que el retracto legal arrendaticio no procede en aquellos casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado, de lo cual se deduce de manera clara y expresa, la prohibición de la Ley de admitir el reclamo de retracto legal arrendaticio, cuando el inmueble objeto del arrendamiento sea una porción del mismo, por lo que en consecuencia, bajo esta situación no procedía el derecho preferente ofertivo, menos aún el retracto legal arrendaticio cuando el propietario pretendía enajenar la totalidad del inmueble de manera íntegra como lo había hecho su representado.- - que negaba, rechazaba y contradecía la demanda intentada en contra de su representado tanto en los hechos expuestos, como en el derecho que de ella se pretendía deducir, salvo por los hechos que expresamente se aceptan en el curso de la presente contestación.- - que negaba y rechazaba que el demandante (Juan Carlos Saavedra) le haya ofrecido exclusivamente en venta la totalidad del Local L-1, que forma parte del edificio Centro Comercial Virgen del Valle de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, y a todo evento, negaba que éste haya aceptado la supuesta oferta en tiempo hábil.- - que negaba, rechazaba y contradecía que entre su representado y el accionante se haya perfeccionado contrato de compraventa alguno y que en virtud de ello tuviera la obligación de venderle, debido a que tal aseveración era totalmente falsa, ya que su representado nunca recibió la aceptación de la oferte de parte del accionante, tal como pretendía generar convicción por medio de una notificación notarial impregnada de ilegalidad y falsedad.- - que negaba y rechazaba que el demandante Juan Carlos Saavedra sea acreedor del derecho a la preferencia ofertiva, prevista en el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni la del artículo 1618 del Código Civil, ni siquiera generada por actuación de ninguna de las partes en este caso, para que le ofrecieran en venta la totalidad del Local L-1 del denominado Centro Comercial Virgen del valle, antes identificado y en consecuencia, negaba expresamente que su representado en el carácter de arrendador que ostentó, le haya violado al arrendatario Juan Carlos Saavedra derecho de preferencia ofertiva alguno, que además no poseía. - que negaba y rechazaba categóricamente que el demandante tenga derecho al retracto legal y por ende negaba que tenga derecho a subrogarse en la posición del ciudadano FERAS MAHSRAH, en el contrato de compra venta que se celebrara sobre el mencionado local L-1 ni por aplicación de los artículos 43, 47 y 48 del Decreto Ley de Arrendamientos inmobiliarios, ni por aplicación de los artículos 1533 y 1546 del Código Civil ni por actuación de ninguna de las partes en el presente caso.- - que era cierto que el Local Comercial L-1, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Virgen del Valle, es una unidad susceptible de adquisición individual, conforme a derecho, y que la primigenia propiedad lo dividió en varios locales para efectos de arrendar éstos individualmente, y que el demandante es arrendatario de una porción del mencionado local en aproximadamente CIENTO CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (156 Mts2), formando parte del todo, representado por el referido local.- - que aceptaba de actualmente FERAS MAHSARAH MOHAMAD es el propietario del inmueble constituido por el local comercial identificado como L-1, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Virgen del Valle, situado en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad, de la ciudad de Porlamar con un área aproximada de DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS con cero Un decímetros cuadrados (246,01 Mts2) por compra –de buena fe- que le hiciera a su representado, el señor ANDRÉS LUIS HERNANDEZ GARCÍA según documento protocolizado en el Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, anotado bajo el Nro.2013.809, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 398.15.61.5204.- - que dicha operación de compra venta se originó en virtud del ofrecimiento que le hiciera su representado mediante documento autenticado de fecha 13 de febrero de 2013 por medio de la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta y oportuna aceptación de parte del ciudadano FERAS MAHSARAH en fecha 21 de febrero de 2013 la cual fue debidamente notificada a su mandante en fecha 22 de febrero de 2013.- - que el principio del retracto legal arrendaticio contemplado en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios encontraba su excepción cuando el bien arrendado formara parte del inmueble objeto de transmisión o transferencia en su globalidad y consista en vivienda, oficina o local comercial como así lo estatuye el artículo 49 de la mencionada Ley.- - que el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios recogía una realidad que tenía su razón de ser en que si el arrendador – propietario se viere obligado a ofertar la venta a cada uno de los arrendatarios el inmueble o edificación en su globalidad comprensiva de los locales arrendados, se encontraría con la dificultad de no poder conocer a cuál de los inquilinos debería vender con preferencia en el caso de que todos o algunos acepten comprar la globalidad del inmueble, por otro lado, tampoco el juez o tribunal podría establecer a cuál de los inquilinos corresponde constituirse en retrayente, cuando obviamente todos tendrían derecho a adquirir ante cualquier tercero adquiriente de cumplir cada uno con los requisitos establecidos en el artículo 42 ejusdem.- - que su representado iba a realizar la venta global del inmueble no tenía el deber de comunicar al arrendatario por documento autentico, su manifestación de voluntad de vender la globalidad del inmueble, de la cual CARLOS SAAVEDRA solo ocupa una porción, en este sentido ante la intención de vender de su representado, el ciudadano CARLOS SAAVEDRA no gozaba del privilegio de ser preferido en su condición de arrendatario ni gozaba de preferencias frente a terceros.- - que el supuesto negado, de que este Tribunal considerase que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA si tenía derecho a la preferencia ofertiva, debía señalar que el mismo se encontraba insolvente, motivo por el cual no le nacía el derecho a la preferencia ofertiva, y esta obligación tenía su razón de ser debido a que el pago del canon de arrendamiento era la obligación principal del ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA en su carácter de arrendatario, lo cual genera como consecuencia de su incumplimiento, que su representado le sancionara con la pérdida de su derecho a comprar con preferencia a cualquier otro. De ello que el que no cumple una obligación no tiene derecho a exigir del otro el cumplimiento.- - que teniendo presente que el deber ofertiva de su representado estaba condicionado al cumplimiento de los dos requisitos concurrentes que disponía el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios era inequívoco que el señor JUAN CARLOS SAAVEDRA no tenía derecho a la preferencia ofertiva por encontrarse insolvente.- - que el no reconocimiento de este derecho se acentuaba aún más como consecuencia de que su representado nunca recibió de parte del señor JUAN CARLOS SAAVEDRA una notificación indubitable de su aceptación o rechazo de la oferta en el término de 15 días calendario.- - que sus alegatos el demandante sostuvo que su mandante le formuló una oferta preferencial de manera pura y simple y bajo sus propios términos, sin tomar en cuenta si el arrendatario estaba o no solvente en el pago de los cánones de arrendamiento o si el contrato tenía o no 2 o más años de duración, o si la ley no lo obligaba a darle derecho de preferencia ofertiva a un inquilino para que adquiriera la totalidad de la cosa, de la que solo era un arrendatario parcial.- - que siendo su mandante ofertó en venta el inmueble al accionante mediante documento autentico sin que este estuviese solvente en los cánones de arrendamiento y se estaba vendiendo la totalidad del inmueble, se debía estimar que dicha comunicación notificación no puede valorarse como una preferencia ofertiva y menos aún como una oferta de venta, regulada por la legislación civil, asimismo no se podía concluir que el contrato fue válidamente perfeccionado, debido a que nunca se verificó el concurso de voluntades, ya que era falso que su representado haya recibido notificación de parte de Juan Carlos Saavedra, mediante la cual aceptase comprar el inmueble y realizar el pago, es decir, no comunicó a su representado la aceptación que hubiese consolidado la oferta realizada para la adquisición del inmueble que ocupa.- - que no se habían dado los presupuestos para considerarse perfeccionado el contrato de compra-venta entre las partes, en consecuencia nunca se perfeccionó el contrato por no cumplir los requisitos estatuidos en el Código Civil en su artículo 1141, los cuales son necesarios para la existencia de un contrato.- - que adicionalmente para que el accionante tuviese derecho al retracto legal arrendaticio debía cumplir con tener más de dos años como arrendatario y la solvencia del arrendatario.- - que en fecha 5 de marzo de 2009 la ciudadana NILDA GARCÍA DE HERNANDEZ y el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ suscribieron un contrato de arrendamiento en el cual pactaron en la cláusula primera, el canon de arrendamiento fue fijado en DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.800,00) y regía para el primer año de la ejecución del contrato de arrendamiento el cual sería aumentando a la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.3.800.00) mensuales, para el segundo año de ejecución y a partir del tercer año de ejecución derivado de la prorroga pactada se aumentaría el canon de arrendamiento basado en el índice Nacional de Precios al Consumidor tal como lo disponía el artículo 14 de la ley de Arrendamientos inmobiliarios, en otras palabras el deudor debe poner en el cumplimiento de la obligación la conducta de un hombre normalmente prudente y diligente, pues simplemente ocurre al banco Central, se informa acerca del incremento de precios que se haya producido en el país de conformidad con el Índice de Precios al Consumidor elaborado por el Banco Central de Venezuela, obtiene copia de ese instrumento y establece en que medida debía incrementarse el canon de arrendamiento, lo cual no hizo en ningún momento el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA y de no estar en capacidad de hacerlo personalmente, contrata al personal calificado profesionalmente para hacerlo, un economista o un administrador comercial y establece como debía incrementar el canon cada mes, después de vencidos los tres (3) últimos años de la relación contractual a la que estaba sujeto.- - que el arrendatario se encuentra en estado de insolvencia ya que solo había hecho pagos parciales de los cánones de arrendamientos desde febrero de 2011 y no había procedido a realizarlos de conformidad con los Índices de Precios al Consumidor elaborado por el Banco Central de Venezuela.- - que reconocía que la parte actora había realizado consignaciones en tribunal de municipio, pero todas esas consignaciones que la parte demandante había efectuado son parciales y no se incrementaron ajustados los índices de precios al consumidor lo cual lo hacía incurrir en estado de insolvencia. - que invocaba a favor de su representado la buena fe, conforme lo establece el artículo 789 del Código Civil ya que el inmueble dado en venta fue en su global y además no tenía la obligación de realizar la oferta a los inquilinos, por lo que negaba y rechazaba que se encontraban dado los requisitos exigidos para que operara el derecho de retracto a favor del ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA.- - que impugnaba y desconocía las documentales marcadas “G” y “H” que rielan a los folios 101 y 102.- Por su parte, el abogado ALEJANDRO CANONICO SARABIA actuando en su condición de apoderado judicial del codemandado FERAS MAHSARAH MOHAMAD en la oportunidad de dar contestación alegó lo siguiente: - que negaba, rechazaba y contradecía la demanda intentada en contra de su representado tanto en los hechos expuestos como en el escaso derecho que de ella se pretendía deducir, salvo por los hechos que expresamente se aceptaban en el curso de la presente contestación. - que negaba y rechazaba que al demandante (Juan Carlos Saavedra) se le haya ofrecido exclusivamente en venta la totalidad del Local L-1 que forma parte del edificio Centro Comercial Virgen del Valle, situado en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta y negaba que éste haya aceptado la supuesta oferta en tiempo hábil.- - que negaba y rechazaba que el demandante sea acreedor del derecho a la Preferencia Ofertiva ni la del artículo 1618 del Código Civil ni siquiera generada por actuación de ninguna de las partes en ese caso para que le ofreciera en venta la totalidad del local L-1 del denominado Centro Comercial Virgen del Valle y en consecuencia negaba expresamente que el propietario (Andrés Luís Hernández García) le haya violado al arrendatario (Juan Carlos Saavedra) preferencia ofertiva alguna que además no poseía. - que negaba y rechazaba que el demandante tuviera derecho al retracto legal y por ende negaba que tuviera derecho a subrogarse en la posición de su representado en el contrato de compra venta que se celebrara sobre el mencionado local L-1 ni por aplicación de los artículos 43, 47 y 48 del Decreto Legal de Arrendamiento Inmobiliario ni por aplicación de los artículos 1533 y 1546 del Código Civil ni por actuación de ninguna de las partes en el presente caso.- - que admitía por ser cierto que el Local comercial L-1 ubicado en la planta baja del Centro Comercial Virgen del Valle es una unidad susceptible de adquisición individual, conforme a derecho y que la primigenia propietaria lo dividió en varios locales para efectos de arrendarlos individualmente y que el demandante es arrendatario de una porción del mencionado local en un área aproximada total de Ciento Cincuenta y Seis metros cuadrados y Dieciséis decímetros cuadrados (156,16mts2) correspondía al nivel planta baja y Ochenta y Ocho metros cuadrados con veinte decímetros (88,20 Mts2) al nivel mezzanina formando parte del todo, representado por el referido local, también era cierto que dentro de la integralidad del inmueble se encontraban otros inquilinos en la actualidad.- - que aceptaba que actualmente su representado además de mantenerse ocupando una porción – inicialmente- en calidad de arrendatario, es el propietario del inmueble constituido por el local comercial identificado como L-1 ubicado, ubicado en la planta baja del centro comercial Virgen del Valle, situado en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar que tiene un área aproximada de Doscientos Cuarenta y Seis metros cuadrados con cero un decímetros cuadrados (246,01 mts2) por compra – de buena fe- que le hiciera a su anterior arrendador y propietario, el señor Andrés Luís Hernández García según consta de documento protocolizado en la oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado en fecha 12 de abril de 2013, anotado bajo el Nro. 2013.809, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro.398.15.6.1.5204.- - que dicha operación de compra venta se originó en virtud del ofrecimiento que le hiciera el propietario – arrendador – vendedor (Andrés Luís Hernández García) mediante documento autentico presentado a la Notaría Pública Segunda de Porlamar del estado Nueva Esparta en fecha 6 de febrero de 2013 y oportuna aceptación – indubitada por parte de su representado en fecha 21 de febrero de 2013. - que reconocía que en fecha 8 de mayo de 2013 su representado por intermedio de su apoderada HEND BRENDA MOUAWAD acompañada de la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado le notificó al ciudadano Juan Carlos Saavedra como al resto de los inquilinos del inmueble, que se había celebrado la operación de compra venta que a partir de la referida notificación el nuevo arrendador era el ciudadano FERA MAHSARAH MOHAMAD y que los cánones de arrendamiento en lo sucesivo se deberían pagar en la avenida Bolívar, Centro AB, nivel PL, Oficina 18, Urbanización Playa el Ángel, Municipio Maneiro de este Estado.- - que su representado FERAS MAHSARAH MOHAMAD era arrendatario de un área de aproximadamente Ciento Cuatro metros cuadrados (104 mts2) situado en el nivel mezzanina del local L-1 dentro del edificio Centro Comercial Virgen del Valle según contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Segunda de Porlamar del estado Nueva Esparta en fecha 21 de julio de 2010, anotado bajo el Nro.30, Tomo 74, integrante –por tanto- del inmueble en cuestión. - que en fecha 13 de febrero de 2013 el propietario – arrendador – vendedor (Andrés Luís Hernández García) mediante documento autentico presentado en fecha 6 de febrero de 2013 ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado le ofreció en venta a su representado la totalidad del bien inmueble tantas veces mencionado y visto el ofrecimiento de venta y bajo la presunción que se le hubiera podido efectuar el mismo ofrecimiento al resto de los inquilinos aun cuando ninguno tenía derecho de preferencia, su representado respondió oportunamente a tal situación (21/02/2013) aceptando comprar la totalidad del inmueble, y ofreciendo pagar un monto mayor para enervar cualquier controversia que pudiera existir (Bs.5.600.000.00) en el caso de que otro de los inquilinos también decidiera comprar, sabiendo que ninguno tenía derecho preferente en adquirir con respecto al resto de los inquilinos por tratarse de la totalidad de un inmueble, términos aceptados en consecuencia por ambas partes. - que en fecha 15 de marzo de 2013 se suscribió un acuerdo privado corroborado la negociación y entregándosele al vendedor la cantidad de Seiscientos Mil bolívares (Bs.600.000.00) mientras se realizaban los trámites de registro de la escritura definitiva, ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta. - que el 12 de abril de 2013 se protocolizó el documento de compra venta ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta anotado bajo el Nro.2013.809, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.3.1.5204 y como se había determinado en esa misma fecha se pagó el precio definitivo mediante cheques de gerencia para llegar al precio de Bs.5.600.000.00.- - que el demandante siempre había mantenido una conducta de conflicto en su condición de arrendatario, cuando viene consignando el canon de arrendamiento en tribunales por más de dos (2) años, específicamente desde que no aceptó la variación o ajuste de la mensualidad correspondiente, asimismo quien puede pensar bien? O a quien no se le generará dudas por la conducta del demandante? Juan Carlos Saavedra, cuando según su dicho no sólo notificó la supuesta aceptación a la supuesta oferta múltiple del arrendador propietario, sino que también notificó –presuntamente- a todos los ocupantes del inmueble en cuestión y adicionalmente lo publicó en un diario de circulación local, según lo descrito en la demanda.- - que no constaba en el presente expediente ni en la redacción de la demanda que el supuesto ofrecimiento de venta al demandante haya sido efectuado en forma auténtica. - que si bien serían varias las cuestiones previas que se pudieran alegar frente a la forma de plantear la demanda, esta representación no pretendía dilatar el proceso y en su lugar, dos de esos detalles servirían para delatar en el fondo la improcedencia de la pretensión del demandante. - que si se hacía un examen preliminar y luego minucioso del escrito libelar, debía concluir que la demanda no contenía el fundamento de derecho en que se basa la pretensión, como lo exigía el artículo 340 en su ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil y tal deficiencia no tenía otra explicación sino que la demanda no poseía sustento ni base normativa alguna, ya que el demandante pretende soportar su pretensión en un supuesto Derecho de Preferencia que no posee, y en un derecho a retracto que no encuentra cobertura legal en ninguna norma legislativa del Derecho Venezolano ni los supuestos de retracto del Código Civil, ni en los supuestos diseñados en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que el demandante indica que su derecho a retracto nace por la oferta incumplida del vendedor Andrés Luís Hernández García, situación que no era cierta y que además no se encontraba prevista en ninguna norma. - que la deficiencia se ponía aún más de manifiesto en la página 9 del escrito de demanda, cuando el demandante se contradecía en el argumento e insistía en confundir su acción ya que para ese estado de la redacción no sabía si se trataba de un cumplimiento de contrato o de un retracto legal. - que con el planteamiento efectuado, si el demandante cita alguna norma de derecho, se trata de los artículos 1.137 y 1.161 del Código Civil, los cuales se refiere al perfeccionamiento de los contratos y la tradición legal de la cosa, si ese fuera el planteamiento el procedimiento sería otro, y en consecuencia de pretensiones, excluyéndose mutuamente una pretensión de cumplimiento de contrato de venta, con una acción de retracto legal producto de una relación arrendaticia y sobre este punto debía recordar que ya inicialmente le había sido inadmitida la demanda al demandante por esta circunstancia mediante sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta el 20 de mayo de 2013 en el expediente Nro. 4.750, consideraba que esta demanda se mantenía tal dicotomía, aunque aliviada. - que la dualidad de pensamiento y de pretensión deducida, era evidente y entendible porque al no aplicársele las normas del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios y tampoco las del Código Civil, debían argumentar muy bien para que no se notara la ausencia de fundamento legal, y esta situación contradictoria se ponía mucho más de manifiesto en la contestación a la demanda que por resolución de contrato, su representado interpusiera en contra del arrendatario Juan Carlos Saavedra, por incumplimiento y que actualmente conocía el Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado (1399-13) en ella el arrendatario llega a manifestar que él es el propietario del inmueble y que por lo tanto, el contrato de arrendamiento que mantenía sobre el local ya no existe. Se veía como confunde los efectos diferentes que tienen la acción de retracto legal (constitutivo) y la acción de cumplimiento de contrato (declarativo). - que quien pretenda hacer valer el derecho de preferencia ofertiva y el retracto legal debía tener como mínimo dos años como arrendatario en ese inmueble, debe estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y debe satisfacer las aspiraciones del propietario. - que el demandante arrendatario no se encontraba para el momento de la venta ni se encontraba en la actualidad solvente con el pago de los cánones de arrendamiento y tal situación es confesada por el propio demandante en el expediente de consignación Nro.11.442 que cursa ante el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, donde consta las incompletas e irregulares consignaciones arrendaticias efectuadas, lo cual se evidencia además, de la afirmación del demandante al indicar que por error involuntario había dejado de pagar el canon correspondiente a los años 2011, 2012 y 2013.- - que si alguien le correspondía el derecho a la preferencia ofertiva en este caso no cabía ninguna duda que era a su representado, ya que este ciudadano es arrendatario dentro del inmueble por más de cinco (5) años, suscribiendo el último contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Segundo de Porlamar de estado Nueva Esparta en fecha 21 de julio de 2010, anotado bajo el Nro.30, Tomo 74, por lo que cumplía con el primer requisito, además de mantuvo solvente en el pago de los cánones de arrendamiento mientras duró su relación arrendaticia hasta la suscripción del contrato de compra venta global del inmueble que lo convirtió en el nuevo propietario de la totalidad del mismo. - que su representado recibió la oferta auténtica efectuada por el propietario del inmueble y su representado a su vez de forma indubitable- respondió afirmativamente sobre la compra contenida en la referida oferta, y por último, satisfizo plenamente las expectativas del vendedor al punto de pagar un precio mayor al originalmente exigido.- SEGUNDO DE LA SENTENCIA RECURRIDA El Juzgado de Primera Instancia, luego de cumplirse los trámites procesales correspondientes, procedió a dictar sentencia y como punto previo paso a decidir la cuestión previa opuesta por uno de los codemandados, acogiéndose al criterio sustentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 9 de diciembre de 2005, en la cual se fijaron los parámetros sobre el trámite que se le debe dar a las cuestiones previas de acuerdo al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil y luego de un análisis pormenorizado del artículo 49 de la Ley de arrendamientos Inmobiliario vigente para la fecha de la introducción de la demanda y de lo aportado por las partes como pruebas, llega a la conclusión de que la cuestión previa opuesta debe prosperar por lo que declara PROCEDENTE la cuestión previa contemplada en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relacionada con la prohibición legal de admitir la acción propuesta, opuesta por el abogado NERYS BETANCOURT en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCÍA, parte codemandada en este proceso; INADMISIBLE la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ en contra de los ciudadanos ANDRÉS LUÍS HERNÁNDEZ GARCÍA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, ya identificados y condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en la presente causa. TERCERO DE LA APELACION INTERPUESTA Señala el apelante en el escrito presentado ante el Tribunal Superior, luego de resumir su escrito de demanda y de alegar que el propietario del bien vendido le había ofrecido en venta la totalidad del inmueble que en forma parcial ocupaba por ser arrendatario de una porción del mismo (local comercial y su mezzanina) y que luego de aceptar la venta el propietario procedió a venderle la totalidad del inmueble al ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, quien fue quien le notifico de tal situación y que con la misma se le impuso de la venta del local comercial L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle que le fuera ofrecido preferencialmente en venta y que la violación de este derecho hizo nacer para él el derecho al retracto legal, también alega que la sentencia proferida no contiene decisión expresa, positiva y precisa sobre todos los alegatos y derechos deducidos en el libelo de la demanda y que nunca debió declararse inadmisible sin antes habérselos considerados ya que en ninguna parte de la ley de arrendamientos inmobiliarios habla de inadmisibilidad sino de improcedencia, que son situaciones jurídicas diferentes. Por otro lado señala que de conformidad con el articulo 356 del código de Procedimiento Civil , el efecto de la declaratoria CON LUGAR de la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346, es desechar la demanda y declarar extinguido el proceso, acciones ambas que tienen efectos y consecuencias diferentes a la INADMISIBILIDAD; que se vulneraron los derechos a la tutela judicial efectiva, a la defensa y al debido proceso al declarar erróneamente (en extra petita), Inadmisible la demanda, porque no se consideraron ni decidieron los alegatos que sustentaban esta demanda, que si bien pretende la procedencia del retracto legal lo hace por el hecho de que el propietario Libremente le dio el derecho de preferencia ofertiva y estableció todas las bases y condiciones y términos de su oferta, a pesar de que la Ley no lo obligaba, por tratarse de un inquilino parcial y la venta total, también alega que el sentenciador no toca por ningún lado al que se le vendió el inmueble y que el tribunal debió analizar y decidir quién acepto primero la oferta, ya que a los dos se les ofreció en venta la totalidad del inmueble. CUARTO DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL Considera quien hoy juzga que en la presente causa se hace necesario precisar algunos conceptos sobre la significación de la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio; en relación a esta temática es importante destacar que el retracto legal arrendaticio engloba la preferencia ofertiva establecida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario el cual establece: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (02) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”. Este artículo mantiene la preferencia del arrendatario para adquirir el inmueble sobre otras personas que quieran comprarlo. El derecho de preferencia (Jus preferendi) en términos genéricos es sinónimo de derechos de prelación, entendiéndose por éste “el que asiste a una persona para ser preferida en sus derechos, en concurrencia con otras, con total exclusión de ellas” y trasladado dicho concepto a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, podemos decir que el Derecho de Preferencia o de Derecho de Prelación lo tiene el arrendatario, con total exclusión de terceros a comprar el inmueble en caso del propietario quien vende. Derecho de prelación del cual surge derecho de tanteo y el retracto legal, siendo que el mismo conduce a la adjudicación de la propiedad del inmueble arrendado al arrendatario quien es el poseedor del inmueble. Ahora bien, los requisitos para que proceda la Preferencia Ofertiva son los siguientes: a) Que se trate de una situación derivada de contrato, de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado. b) Que el arrendamiento hubiere durado más de dos años dentro de las cuales se computan el tiempo de duración de las prórrogas convencionales y legales, si la hubiere. c) Que el arrendatario esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. d) Que satisfaga las aspiraciones del propietario e) Que el inmueble objeto del ofrecimiento no sea porción del mismo. Aun cuando el señalamiento supuesto no se esté expresamente contemplados en el artículo 42 se considera este extremo como elemental para el derecho de preferencia ofertiva, y consecuente ejercicio del retrato legal arrendaticio. Cuando el propietario vende a un tercero y esa venta implica de alguna manera el derecho del arrendatario de adquirir el inmueble, por haber lugar al derecho ofertivo de arrendamiento surgirá para el arrendatario el llamado derecho de retracto legal arrendaticio, el cual consiste en la facultad de arrendatario de subrogarse al tercero que haya adquirido el inmueble vendido y sobre el cual tiene derecho preferente. En efecto, el artículo 1.546 del Código Civil expresa que: “...El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo...”. Similar disposición aparece contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente al momento de la interposición de la presente demanda (21 de octubre de 1999), que en su artículo 49 establece “...el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado...”. Así lo establece el artículo 43 ejusdem el cual establece: ”El retracto Legal arrendaticio, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”. El Artículo 49 de la misma Ley prevé que: “El Retracto Legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado” Esta norma sustituye el parágrafo único del Artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda ya derogado, el cual señalaba: “En los arrendamiento de habitaciones, apartamentos u oficinas, que forman parte de un edificio, no será aplicable lo dispuesto en el presente artículo”. Éste artículo mantiene el espíritu del artículo 6 del expresado decreto, pues no da derecho al inquilino cuando el inmueble objeto del arrendamiento sea porción del mismo, ejemplo una habitación, los llamados cubículos, apartamentos u oficinas, que forman parte de un edificio. En consecuencia en estas situaciones no procederá el derecho preferente ofertivo, establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios menos aún el retracto legal arrendaticio, cuando el propietario pretenda enajenar la totalidad del inmueble de manera íntegra o en bloque. Ahora bien, es necesario señalar que en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos. De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez desde que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquélla. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos. Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón de ser en el Artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quién pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, ello se refiere expresamente a la prueba de las obligaciones, pero deben entenderse como aplicables a las demás materias. De las actas procesales se evidencia que la parte demandante, opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 11° referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, de conformidad con lo establecido e el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, razón por la cual este Juzgado pasa de seguidas a pronunciarse sobre la misma de la siguiente manera: Alegato de la parte demandada, en relación a la cuestión previa opuesta lo siguiente: “…Opongo para que sea resuelta en la definitiva, la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la prohibición legal de admitir la acción propuesta, ya que, constaba en el documento acompañado por el mismo demandante en su libelo que ANDRES LUIS HERNANDEZ le vendió al ciudadano FERAS MAHSARAH el inmueble del cual afirma el propio accionante ser arrendatario parcialmente ya que este solo tiene arrendado un local comercial de la globalidad del inmueble y que el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prohibía de manera clara y expresa admitir el reclamo de retracto legal arrendaticio. En este orden de ideas se tiene que, el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios establece: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”. De la norma antes transcrita se observa que el retracto legal, no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirle lo contrario, se materializaría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble – de forma global- por la obligación que tendría de ofertar los locales que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupan. De este modo y para proteger el derecho del arrendador, el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Ahora bien de las actas que conforman la presente causa se observa que el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ, dio en venta al ciudadano FERAS MAHSARAH, “un inmueble de su propiedad, situado en la calle Igualdad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, constituido por un edificio con una superficie aproximada de construcción de DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CERO UN DECIMETROS CUADRADO (246,01 Mts2), de los cuales CIENTO CATORCE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (114,51 Mts2) corresponden a la planta baja y CIENTO TREINTA Y UN METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS (131,50 Mts2) corresponden a la planta alta; la planta baja está integrada por un salón, tres salas de baños y escalera de acceso a la planta alta, sus linderos particulares con los siguientes: L-1 Nivel Planta Baja: NORTE: con inmueble que es o fue propiedad de Rosario Rissi y parte del local Nº 2; SUR: con fachada Sur del Centro Comercial y calle Igualdad; ESTE: con fachada Este del edificio y calle Mariño; y OESTE: con local comercial Nº 2, de la misma edificación y la planta alta está integrada por un salón y dos (2) salas de baño y sus linderos particulares son los siguientes: NORTE: con fachada Norte del edificio; SUR: con fachada Sur del edificio y calle Igualdad; ESTE: con fachada Este del edificio y calle Mariño; y OESTE: con local comercial Nº 2 de la misma edificación.” En este orden de ideas, se puede evidenciar que la parte demandada en el presente juicio, enajenó la globalidad del inmueble en el cual el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, tiene arrendado “…parte de un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un (1) local comercial, con una superficie aproximada en el nivel planta baja, de sesenta y siete metros cuadrados con noventa y seis centímetros (67,96 Mts2) y de Ochenta y Ocho metros cuadrados con veinte centímetros (88,20 Mts2) en el nivel mezzanina, para un total de área de Ciento Cincuenta y Seis metros cuadrados con Dieciséis centímetros (156,16 Mts2), situado en el edificio “Centro Comercial Virgen del Valle”, identificado con el número (PB) y se encuentra ubicado en la intersección de las calles Mariño e Igual (sic) de la ciudad de Porlamar, jurisdicción del Municipio Mariño de este Estado”; lo que representa una parcialidad del inmueble, y es claro y evidente que ello se contrapone a la venta efectuada en forma total o global. Ante esta situación, resulta evidente para este Tribunal que opera la excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios por cuanto no procede el retracto legal arrendaticio. Así se decide. Así las cosas se observa que en el caso bajo análisis, el actor, en su condición de arrendatario del inmueble, objeto de la demanda de retracto, continúa detentando los derechos conforme al contrato de arrendamiento primigenio, pues el nuevo adquiriente del inmueble se subroga en la posición del arrendador, lo cual no implica la extinción del contrato de arrendamiento, al contrario, el accionante persiste en su condición de arrendatario hasta que, por las causales establecidas en la ley, se extinga su contrato. Así se establece. Bajo tales circunstancias se declara procedente la Cuestión Previa Opuesta contenida en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil; resultando inoficioso analizar el material probatorio y las demás alegaciones y planteamientos realizados por la parte demandante en el presente proceso y así se decide. En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Nueva Esparta, en fecha 08 de abril de 2014. SEGUNDO: PROCEDENTE la cuestión previa contemplada en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relacionada con la prohibición legal de admitir la acción propuesta opuesta por el abogado NERYS BETANCOURT en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCÍA, parte codemandada en este proceso. TERCERO: Se confirma en todas sus partes la sentencia dictada por Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Nueva Esparta. CUARTO: INADMISIBLE la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ en contra de los ciudadanos ANDRÉS LUÍS HERNÁNDEZ GARCÍA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, ya identificados. QUINTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en la presente causa. Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso legal se ordena la notificación de las partes. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y DÉJESE COPIA. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Nueva Esparta, en la Asunción, a los treinta (30) días del mes de abril de dos mil quince (2015). Años: 205º y 156º. LA JUEZA ACCIDENTAL, Dra. YOLY BAUTISTA GUZMAN RIVAS LA SECRETARIA, Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO, YBGR/cfp.- Exp.Nº.08576/14.- En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previa las formalidades de ley. LA SECRETARIA, Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO