TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO MANEIRO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA
PAMPATAR

I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., inscrita en el Registro mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 23-10-2006, bajo el N° 5, tomo 54-A, representada legalmente por los ciudadanos OLIVER GONZÁLEZ MILLÁN y DANIEL OLIVARES GUTIERREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.145.530 y V-11.539.886, respectivamente, en su condición de presidente y vicepresidente.------------------------------------------------------------------------------------------
REPRESENTANTES JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ALFREDO MILLÁN G. y ALFREDO MILLÁN H. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 8.466 y 69.160, respectivamente y de este domicilio. --------------------------------------------------
PARTE DEMANDADA: El ciudadano JESÚS ELOY BRUZUAL LÁREZ, venezolano, mayor de edad, titular de cédula de identidad Nro. V- 11.852.284, y de este domicilio.---------------------------------------------------------------------------------------
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Los abogados MARÍA GABRIELA FERNÁNDEZ y JESÚS GARCÍA ESPINOZA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 115.010 y 17.291, respectivamente y de este domicilio.--------------------------------------------------------------------------------------------------
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.-----
Expediente Nº 2013-2360.--------------------------------------------------------------------------
II.- RESUMEN DE LO ACONTECIDO
Corresponde a este Tribunal pronunciarse respecto a lo peticionado por la abogada María Gabriela Fernández inscrita en el Inpreabogado bajo los Nros. 115.010, relativo a las cuestiones previas promovidas, que son las contenidas en los ordinales 1° y 7° del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, referida la primera a la falta de jurisdicción de este tribunal y la segunda relativa a la condición o plazo pendiente, opuesta conforme al artículo 884 eiusdem, en la oportunidad de contestar la demanda.------------------------------------------------------------
Por auto de fecha diez (10) de diciembre de dos mil trece (2013), este Tribunal admitió la demanda de resolución de contrato de opción de compra venta interpuesta por la empresa CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., asistida por los abogados ALFREDO MILLÁN G. y ALFREDO MILLÁN H., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 8.466 y 69.160, respectivamente, ordenando el emplazamiento del demandado para dar contestación a la demanda dentro del segundo día de despacho siguiente a su citación.--------------------------------------------
En fecha 13-01-2014 (f.33) el Alguacil del Tribunal dejó constar que recibió de la parte actora las copias simples para la elaboración de la compulsa y que éste puso a disposición del tribunal el medio de transporte necesario para la práctica de las citaciones. ------------------------------------------------------------------------------------------
En fecha (15-05-2014) mediante Nota Secretarial (f. 34) se deja constancia de que se libró la compulsa junto con la orden de comparecencia del ciudadano JESÚS ELOY BRUZUAL LAREZ.----------------------------------------------------------------------------
En fecha 15-01-2013 (f.36) el Alguacil de este Tribunal consigna el recibo de citación debidamente firmado por el demandado, ciudadano JESÚS ELOY BRUZUAL LAREZ. El cual está inserto al folio 37.--------------------------------------------
Por diligencia de fecha 17-01-2014 (f.38) el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LÁREZ, asistido por la abogada MARIA GABRIELA FERNANDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 115.010, confiere pode apud acta a dicha abogada y a JESUS GARCÍA ESPINOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 17.291.---------
En fecha 17-01-2014 (f.39 al 42) este tribunal levanta acta con motivo de la promoción de cuestiones previas promovidas por el demandado conforme al artículo 884 del Código de Procedimiento Civil.------------------------------------------------
A los fines de resolver las cuestiones previas promovidas por el demandado JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, este Juzgado pasa hacer las consideraciones siguientes: -----------------------------------------------------------------------------------------------
III.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Planteada la incidencia de cuestiones previas se procede a resolverlas bajo las siguientes consideraciones: ------------------------------------------------------------------------
LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA EN EL ORDINAL 1° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELACIONADA CON LA FALTA DE JURISDICCIÓN DEL JUEZ.-------------------------------------------------------------------
La abogada MARIA GABRIELA FERNANDEZ en su condición de apoderado judicial del demandado JESÚS ELOY BRUZUAL LAREZ en la oportunidad de contestar la demanda, en lugar de contestarla, promovió las cuestiones previas a que se refiere los ordinales 1° y 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida la primera a la falta de jurisdicción del juez, fundamentada en el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria y la segunda, referida a la condición o plazo pendiente, fundamentada en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta cuya resolución se pretende, expresando: ---------------------
“…alego la cuestión previa contenida en el ordinal primero del artículo 346 del Código de procedimiento Civil relativa a la falta de jurisdicción en consecuencia opongo la falta de jurisdicción del tribunal a favor de la administración pública, ya que el objeto de la presente demanda es la resolución de un contrato de promesa bilateral de compra venta sobre una vivienda, tal y como se desprende del contrato de opción de compraventa aportado por el demandante a autos, ahora bien, enmarcado dentro del proceso de reivindicación de los derechos fundamentales de los Venezolanos, el Legislador Patrio ha promulgado textos legales con altos contenidos sociales, tendientes a equilibrar la balanza jurídica, protegiendo al débil jurídico creando controles administrativos que garanticen los derechos de los ciudadanos, tales disposiciones son de orden público , de aplicación preponderante e inaplazable por parte de los funcionarios públicos sean judiciales o dependientes de la administración pública. El demandante en vez de acudir a la via jurisdiccional ha debido agotar el procedimiento consagrado en la Ley contra la Estafa Inmobiliaria por lo que carece de jurisdicción este Tribunal de Municipio y cualquier otro. Por falta de Jurisdicción del Juez se entiende su imposibilidad para dictar sentencias y pasarlas por autoridad de cosa juzgada, fundamentalmente por haber perdido su capacidad funcional en un ámbito concreto del ordenamiento jurídico bien sea por estar atribuido a un órgano do ente de la administración pública o a una autoridad extranjera Por tal motivo la obligación que tienen los jueces de dictar sentencias y resolver los conflictos que se le planteen carecen de sentidos prácticos en la medida que estas (la jurisdicción) no se tenga. Los representantes legales de Constructora La Ladera C.A, quienes se denomina LA POMOTORA en el contrato sub estudio, ha intentado ante este Juzgado con competencia civil, una demanda por resolución de contrato de opción de compra venta de una vivienda razón por la cual, en principio nos hallaríamos en presencia de una acción civil. Sin embargo, a tenor de lo dispuesto en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria que establece una fórmula o procedimiento administrativo que embiste (sic) de autoridad y competencia a un órgano de la administración pública para resolver las controversias referentes a la materia de vivienda, la jurisdicción ordinaria ha sido derogada a favor de la administración pública. En tal sentido, la Ley contra la Estafa Inmobiliaria publicada en Gaceta Oficial N° 39.912 de fecha 30/04/2012, busca evitar que los eventuales compradores como débiles jurídicos de la relación suscriban contratos en condiciones asimétricas que operen en condiciones del universo de adquirentes (sic). En lo atinente a la posibilidad de rescisión unilateral por parte de los constructores, productores y promotores de viviendas el artículo 18 de la citada Ley regula lo concerniente a la rescisión de los contratos de la siguiente manera (…).La norma antes citada, fija en materia de rescisión una situación especial, puesto que, muy a pesar que entendemos la terminación del contrato bilateral como el producto del presunto y negado incumplimiento culposo de una de las partes extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo, dicha facultad se halla sujeta a un procedimiento que impide que sean resueltos unilateralmente, con respeto de lo antes expuesto, el máximo Tribunal de la República, mediante sentencia proferida por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, Caso: EDIPERCA, expediente N° 2013-0150, sentencia N° 00739, de fecha 26/06/2013, estableció: (…). La sentencia parcialmente citada, fija el criterio jurisprudencial en los casos de rescisiones, resoluciones o terminaciones de contrato de opción de compra venta sobre vivienda, restándoles a los juzgados la jurisdicción para ventilar y decidir estos procedimientos. En la sentencia referida, se advierte, que no es necesario que curse denuncia o acción penal para aplicar la citada Ley y también observa que la única forma de desaplicar la ley en comento es que la acción civil haya sido instaurada con anterioridad a la entrada en vigencia de dicha norma. En cuanto a la aplicación temporal de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria publicada en Gaceta oficial N° 39.912 de fecha 30/04/2012 mientras que el contrato suscrito objeto de la presente tiene fecha 02/10/2012, por lo cual quedó bajo la vigencia espacial (sic) de la citada ley, de igual modo, consta que la presente acción fue interpuesta en diciembre de 2013, es decir, bajo la regulación de la norma legal ates indicada. Con fundamento en lo antes expuesto solicito se declare con lugar la falta de jurisdicción del Tribunal a favor de la administración pública y en consecuencia, quede extinguido el presente proceso (…)”.----------------------------------------------------------------------------
La parte demandante CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., no estuvo presente en la exposición oral efectuada por el demandado mediante apoderado judicial, no obstante ello, este Juzgado difirió el pronunciamiento para las dos y treinta de la tarde (2.30 p.m) del día de despacho siguiente 20-01-2014, ASÍ SE DECLARA.----
Del análisis del libelo de la demanda se extrae que la acción ejercida es la de resolución de contrato de opción compra venta, por la supuesta falta de pago del precio del inmueble, acción que es de derecho común, contemplada en el artículo 1.167 del Código Civil, sin embargo el demandado argumenta el contenido del artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria y la sentencia N° 739 del 27-06-2013 dictada por la Sala Político Administrativa del Supremo Tribunal para sostener que los órganos jurisdiccionales no tienen jurisdicción para el conocimiento y decisión de dicha acción dado que desde la entrada en vigencia de la Ley en referencia, que ocurrió el 30-04-2012, los órganos de la administración pública y muy especialmente la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, tiene atribuida la potestad de conocer de la acción intentada. ------------------------------------------------------------------------------------------------
Los artículos 1 y 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria establecen: ----------------
Articulo 1.-“La presente ley tiene como objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción , venta, preventa, perisología y protocolización de viviendas, considerando el proceso de la construcción y todos los convenidos entre particulares, cualquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de engaño, e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes aines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna”.
Artículo 18.- “No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescindir debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”.
La resolución y la rescisión del contrato son modos de terminación de éste totalmente distintos; en el primero “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya”. (…) La rescisión es un medio especial para atacar ciertos contratos bilaterales, que si bien no violan ninguna cláusula de orden público, establecen una desproporción excesiva entre las prestaciones de las partes en perjuicio o detrimento de una de ellas. La doctrina expone que en general la rescisión tiene carácter subsidiario y sólo opera en falta de otro recurso capaz de colocar a las partes en situación de equilibrio. La resolución no tiene carácter subsidiario, ni tampoco opera a falta de otro recurso. El efecto retroactivo de la resolución no es aplicable en los casos de rescisión. (Tomado de Curso de Obligaciones. Eloy Maduro Luyando. Derecho Civil III. Caracas, Venezuela. Fondo Editorial Luis Sanojo).--------------------------------
La doctrina más reputada pone de relieve las diferencias entre ambas formas de terminación de contrato, o obstante ello, la Ley contra la Estafa Inmobiliaria se aplica a cualquier convenio entre particulares sin importar su denominación contractual, pero sujeta su aplicación como emerge claramente del artículo 1 de dicha ley, para aquellas convenciones celebradas mediante el empleo o artificios de engaño e incumplimiento sancionándolas penalmente bien con el delito de estafa inmobiliaria o cualquier otro tipo de fraude, para tutelar el derecho de toda persona a una vivienda digna. ---------------------------------------------------------------------
En el presente caso, se verifica que la acción intentada es de resolución de un contrato de opción de compra venta suscrito entre los litigantes que tiene por objeto una vivienda, con fundamento en la supuesta falta de pago por parte del comprador; sustentada dicha acción en el artículo 1.167 del Código Civil, por tanto, a tenor de lo previsto en el artículo 1 del Código de Procedimiento Civil corresponde su conocimiento a la jurisdicción civil que ejercen los jueces ordinarios; y si bien es cierto, que la Ley contra la Estafa Inmobiliaria contempla que se remita la solicitud de rescisión a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat esto sólo es procedente para el caso de que el constructor, contratista, productor o promotor de vivienda ofrecida y contratada en venta o preventa pretenda de forma unilateral dar por terminado mediante rescisión el contrato suscrito, o para el caso de que el comprador pretenda la rescisión unilateral del contrato aún por causas no imputables al constructor, contratista, productor y promotor de vivienda deberá también realizar la notificación a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. De allí, que encontrándonos en un supuesto totalmente distinto al que contempla la ley como objeto, en su artículo 1, que versa, se repite, en el establecimiento de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas y todos los convenios entre particulares independientemente de su denominación cuando éstos sean celebrados con el empleo de artificios o engaños e incumplimiento que sean sancionados con el delito de estafa inmobiliaria o se tipifique como un fraude u otro delito afín, es evidente que dicha ley es inaplicable al caso concreto. ----------
En otras palabras, observándose que la pretensión de la parte actora es la terminación del contrato de opción de compraventa mediante la acción de resolución de acuerdo al petitorio de la demanda y siendo que dicha convención no contiene ningún hecho de los contemplados o regulados por la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria como delito ni así ha sido argumentado por el demandante, en el sentido de que éste haya expuesto como fundamento de la aplicación de la referida Ley condiciones contractuales flagrantemente desfavorables o incuestionablemente desproporcionadas a favor de la constructora, se impone para este Tribunal la declaratoria SIN LUGAR de la cuestión previa promovida por el demandado relacionada con la falta de jurisdicción del juez contemplada en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. ----------------------------
En consecuencia, este Tribunal SI TIENE JURISDICCIÓN para conocer y decidir la acción de resolución de opción de contrato de compra venta instaurada por la empresa CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., y de conformidad con lo previsto en el artículo 885 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “Si en virtud de la decisión del Juez las cuestiones previas propuestas por el demandado fueren rechazadas, la contestación de la demanda se efectuará el día siguiente a cualquier hora a las fijadas en la tablilla, bien oralmente, bien por escrito…”, se le advierte a la parte demandada que la contestación de la demanda es el acto procesal subsiguiente, . ASÍ SE DECIDE.-------------------------------------------------------
LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA EN EL ORDINAL 7° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELACIONADA CON LA CONDICIÓN O PLAZO PENDIENTE.-------------
Como fundamento de esta defensa previa la abogada MARIA GABRIELA FERNANDEZ, oralmente, lo siguiente.-----------------------------------------------------------
“…opongo la cuestión previa contenida en el ordinal séptimo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente sin que esto signifique reconocimiento de mora o falta de pago injustificado por parte de mi representado. De la lectura del libelo se advierte que los actores expresaron lo siguiente. “no obstante a ello, y de conformidad a la clausula cuarta del tantas veces mencionado contrato, se estableció como plazo general o total para cancelar la obligación el de 18 meses a partir de la firma del contrato cosa que al igual que la falta de los pagos de la mayoría de los narrados, incumplió”. Esta afirmación incierta en cuanto a las imputaciones hechas a mi representado formulada por los actores en el libelo se basta para

entender que a su juicio, existe un plazo general para la cancelación de la obligación que comenzó a computarse a partir del día 2 de octubre de 2012, plazo para que el cumplimiento general que vence el día 2 de abril de 2014, fecha que aun no ha llegado. (…) en conclusión en el negado caso de que existiere un panorama contractual pleno de cumplimiento por parte de la actora, mi representado tendría hasta el 2 de abril del año 2014 para cancelar la obligación es por esto que pido sea declarado con lugar la cuestión previa relativa a la existencia de un plazo…”
En el contrato suscrito entre las partes en sus cláusulas tercera y cuarta se estableció: -----------------------------------------------------------------------------------------------
TERCERA: El precio del Inmueble que por este concepto se da en opción será la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.650.000,00) los cuales EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a pagarlos a LA PROMOTORA de la siguiente manera: 1) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) el día 07 de marzo de 2008; 2) La cantidad de CIUEN MIL BOLIVARES ( Bs. 100.000,00) el día 25 de febrero de 2008; 3) La cantidad de TRECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) el día 26 de abril de 2012; 4) La cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) el día 30 de julio de 2012; 5) La cantidad de TRECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) el día 30 de agosto de 2012; 6) La cantidad de TRECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) el día 30 de noviembre de 2012; y, 7) La cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de venta, por ante la Oficina de Registro Público respectivo.------------------------------
CUARTA: El plazo establecido para ejercer el presente Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, será de DIECIOCHO (18) MESES continuos, contados a partir de la autenticación del presente documento. Así mismo, es expresamente convenido que LA PROMOTORA notificara a EL PROMITENTE COMPRADORA por lo menos con veinte (20) días continuos de antelación, la fecha, hora y lugar en que se verificará la protocolización del documento definitivo de compra-venta.--
De la cláusula cuarta del contrato autenticado que firmaron las partes contendientes ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 2 de octubre de 2012, anotado bajo el N° 22, tomo 157 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha Notaría, se desprende que las partes pactaron un plazo de dieciocho (18) meses continuos contados a partir de la autenticación del instrumento que lo contiene para ejercer dicho contrato, y en dicha cláusula además queda estipulado que LA PROMOTORA le notificará a EL PROMITENTE COMPRADOR con veinte (20) días de anticipación por lo menos la fecha, la hora y el lugar de la protocolización del documento definitivo de compraventa, por tanto, quien decide, estima que en la cláusula cuarta transcrita consta ciertamente el plazo de los dieciocho (18) meses continuos, pero que dicho plazo no está destinado a que el demandado cumpla sus obligaciones contractuales, pues ellas, están claramente estipuladas en relación a su cumplimiento en la clausula tercera de la convención, en consecuencia, tal alegato no es suficiente para determinar que en este asunto existe un plazo pendiente; antes bien, dicha cláusula resalta aspectos relacionados con la obligación asumida por quien ahora demanda, concretamente con el tiempo o la vigencia del contrato suscrito, así como la oportunidad de la entrega del inmueble, aspectos que sólo podrán resolverse en el fallo definitivo que deba proferirse ya que es en esta oportunidad legal, para resolver o decidir en torno la resolución contractual que se pretende. En consecuencia, este Tribunal declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta según el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relacionada con la condición o plazo pendiente.-

Se le advierte a la parte demanda que debe proceder como lo indica el artículo 885 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-----------------------------------
IV.-DISPOSITIVA
Por las razones expuestas este Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: -------------------------------
PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa prevista en el ordinal 1º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil promovida por el demandado, ciudadano JESÚS ELOY BRUZUAL LÁREZ en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA sigue la sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., todos ya identificados plenamente.-------------
SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa contemplada en el ORDINAL 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada con la condición o plazo pendiente, opuesta por la abogada MARIA GABRIELA FERNANDEZ en su carácter de apoderada judicial del demandada ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LÁREZ.-------------------------------------------------------------------------------------
TERCERO: Su jurisdicción para conocer y decidir la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA sigue contra el ciudadano JESÚS ELOY BRUZUAL LÁREZ, la sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., todos ya identificados plenamente.-------------
CUARTO: ADVIERTE a la parte demandada que deberá dar su contestación dentro del lapso establecido en el artículo 885 del Código de Procedimiento Civil.--
QUINTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.------------------------------------------------------------------------------------
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en la ciudad de Pampatar, a los veinte (20) días del mes de enero de dos mil catorce (2014). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.-------------------------------------------
El Juez,

Dr. José Gregorio Pacheco,
El Secretario,

Abg. Pedro Miguel Gómez Millán
Exp. N° 2013-2360
Interlocutoria