TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
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JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARIÑO, GARCÍA,
TUBORES, VILLALBA Y PENINSULA DE MACANAO DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA

PARTE NARRATIVA

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
1.- PARTE ACTORA O DEMANDANTE: CONDOMINIOS MARES C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 26-10-2010, bajo el Nº 15, Tomo 62-A, en su carácter de Administradora del CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOMA DORADA, ubicado en la Avenida Circunvalación de la ciudad de Porlamar del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.
1.1- APODERADO JUDICIAL: VICENTE RAFAEL BERMUDEZ venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.381.218, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 112.460.
2.- PARTE DEMANDADA: MARIANELLA MELIN TELEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.853.539, domiciliada en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.
2.1- ABOGADO ASISTENTE: JOSE RODRIGUEZ GUTIERREZ, abogado en ejercicio, con Inpreabogado Nº 18.095.
3.- El motivo del presente juicio es COBRO DE BOLÍVARES VÍA EJECUTIVA.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Expone la parte actora, que tal y como se evidencia de Acta de Asamblea de Propietarios del Conjunto Residencial Loma Dorada, de fecha 30-10-2010, asentada en el libro correspondiente en los folios 88 al 90, la cual anexa marcada “B”, se nombro en dicha asamblea como Administrador del Condominio, a la firma comercial Condominios Mares C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 26-10-2010, bajo el Nº 15, Tomo 62-A, la cual acompaña marcada “C”.
Que es el caso que la ciudadana MARIANELLA MELIN TELEZ, es propietaria de un inmueble ubicado en la calle 3, apartoquinta Nº 19-D, del Conjunto Residencial Loma Dorada, situado en la Avenida Circunvalación de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, tal y como consta de documento protocolizado por ante el Registro Subalterno del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 06-07-2001, bajo el Nº 48, folios 302 al 306, Protocoló Primero, Tomo I, Tercer Trimestre del año 2001, el cual se anexa marcado “D”.
Que a dicho inmueble le corresponde, un porcentaje sobre las obligaciones y derechos en el condominio de Cero Entero con Seiscientos Cuarenta y Un Mil Veintiséis Millonésimas por ciento (0,641026%), conforme al documento de condominio registrado por ante Registro Subalterno del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 09-01-1988, bajo el Nº 6, folios 35 al 80, Protocoló Primero, Tomo I, Primer Trimestre del año 1988, el cual anexa marcado “E”.
Que la propietaria antes identificada, mantiene hasta la presente fecha una deuda con el condómino desde el mes de Julio del año 2001, hasta el mes de Abril del año 2012, tal y como se demuestra de las planillas de liquidación de gastos de condominio las cuales se anexan marcadas con las letras “F1” a la “F130”, y que asciende a la cantidad de Dieciséis Mil Seiscientos Ochenta y Cinco con Veintisiete Céntimos (Bs. 16.685,27), así como el monto de los intereses de mora generados por razón de su incumplimiento, los cuales se demuestran en el siguiente cuadro en forma detallada.
Que en múltiples oportunidades se han realizado las gestiones pertinentes para el cobro de la deuda que tiene la ciudadana Marianella Melin Telez, por la vía extrajudicial, siendo infructuosas las mismas.
Fundamenta su acción en los artículos 1.277 del Código Civil, en concordancia con los artículos 7, 11, 12, 14 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal y los artículos 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Que por estas razones, acude a esta autoridad para demandar como en efecto demanda por Cobro de Bolívares (Vía Ejecutiva), a la ciudadana MARIANELLA MELIN TELEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.853.539, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En pagar la cantidad de Dieciséis Mil Seiscientos Ochenta y Cinco Bolívares con Veintisiete Céntimos (Bs. 16.685,27), suma adeudada por concepto de cuotas de condominio insolutas.
SEGUNDO: En pagar la cantidad de Un Mil Cuatrocientos Trece Bolívares con Cincuenta y Seis Céntimos (Bs. 1.413,56), por concepto de intereses moratorios calculados a la rata del tres por ciento (3%) anual.
TERCERO: Pagar las costas y costos que se causen con motivo del presente juicio.
Solicitan se decrete, embargo ejecutivo sobre la aparto-quinta Nº 19-D, del Conjunto Residencial Loma Dorada, situada en la Avenida Circunvalación de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.
Estiman la demanda en la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 37.000,00), o 411,11 Unidades Tributarias.
El presente libelo de demanda fue recibido en este Juzgado, previa distribución, donde se le dio entrada en fecha 24-05-2012, se le asignó el Nº 12-2959.
En fecha 30-05-2012, la parte actora consignó los recaudos señalados en el libelo.
En fecha 04-06-2012, el Tribunal, admitió la presente causa, y ordenó la citación del demandado, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación.
En fecha 08-06-2012, mediante diligencia la parte actora pone a disposición del Alguacil los medios necesarios para practicar la citación de la demandada.
En fecha 14-06-2012, el Tribunal libró compulsa para la citación de la demandada.
En fecha 12-07-2012, el Alguacil consignó Boleta de Citación sin firmar por cuanto no pudo localizar a la demandada.
En fecha 16-07-2012, la parte actora pidió la citación por carteles.
En fecha 17-07-2012, el Tribunal ordenó la citación por carteles, de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27-07-2012, la parte actora retiró los carteles para su publicación.
En fecha 13-08-2012, la parte actora consignó ejemplares de los Diarios Sol de Margarita y La Hora, en cuyas paginas 39 y 23 respectivamente, fueron publicados los carteles de citación. En la misma fecha fueron agregados a los autos.
En fecha 08-10-2012, la Secretaria del Tribunal se trasladó y fijó cartel de citación en el domicilio de la demandada.
En fecha 30-10-2012, la ciudadana MARIANELLA MELIN TELEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.853.539, se dio por citada.
En fecha 22-11-2012, la ciudadana MARIANELLA MELIN TELEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.853.539, presentó escrito de contestación de la demanda, en los términos siguientes:
Alega de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad de la parte actora, para accionar con el carácter de administradora del referido conjunto residencial.
Rechaza la validez del instrumento poder acompañado al libelo de la demanda marcado “A”, otorgado por la ilegal Junta de Condominio del Conjunto Residencial Loma Dorada, al carecer de cualidad y facultades legales para actuar como tal y designar administradores.
Expone que la convocatoria para la asamblea celebrada el día 30 de Octubre del año 2.010, a que se refiere el demandante en su libelo, es una convocatoria totalmente nula, y en consecuencia nulas las decisiones tomadas en dicha reunión, incluida la constitución de la junta de condominio y la designación de un administrador.
Que la Ley de Propiedad Horizontal consagra en su artículo 18, cuando deberá constituirse la Junta de Condominio y el requisito necesario para tal constitución, al indicar que luego de la protocolización del setenta y cinco por ciento (75%), de los apartamentos y locales deberá constituirse la Junta de Condominio dentro de los sesenta (60) días siguientes, que integran en este caso el Conjunto Residencial Loma Dorada.
Que en este caso, no se ha vendido el setenta y cinco por ciento (75%), por ciento de los inmuebles que componen el conjunto residencial, teniendo la Empresa Punto Tres C.A, propietaria del Conjunto Residencial Loma Dorada la administración del condominio.
Que dicha empresa delegó en la Inmobiliaria Las Lomas C.A, según acta de fecha 18-08-2000, la administración del condominio, ratificándose dicha empresa según acta de Asamblea General de propietarios de fecha 26-09-2000.
Que la Inmobiliaria Las Lomas C.A, es la legítima Administradora del condominio, que no consta que propietario alguno le haya solicitado convocar la asamblea para deliberar sobre alguno de los asuntos a que se refiere el articulo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, ni menos consta aun la negativa de dicha empresa administradora sobre la referida solicitud.
Que en este caso, los propietarios se situaron al margen de la Ley, al convocar a una Asamblea de Propietarios en fecha 30 de Octubre del año 2010, en la cual nombraron una Junta de Condominio y una Administradora como la empresa Condominios Mares C.A, sin cumplir con la Ley, por lo cual, tanto la asamblea como las decisiones tomadas en la misma son irritas y están viciadas de nulidad y así pide sea declarado por el Tribunal.
Rechaza y desconoce el Acta de Asamblea de Propietarios, del citado conjunto residencial de fecha 30 de Octubre del 2010, la cual marcada “B” se acompañó al libelo de la demanda, asímismo rechaza y desconoce la designación de la Junta de Condominio y de la Administradora recaída en la empresa Condominios Mares C.A.
Indica que es legítima propietaria del inmueble aparto-quinta Nº 19-B, que forma parte del Conjunto Residencial Loma Dorada, según documento protocolizado por ante el Registro Subalterno del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 06-07-2001, bajo el Nº 45, folios 302 al 306, Protocoló Primero, Tomo I, Tercer Trimestre del año 2001.
Ratifica, que el Conjunto Residencial Loma Dorada no se ha desarrollado y construido en su totalidad y actualmente, como se puede constatar en las notas marginales del respectivo Documento de Condominio que en copia certificada presenta marcada “2”, con lo cual se comprueba que no se ha protocolizado el setenta y cinco por ciento (75%) de las unidades habitacionales o aparto-quintas que lo integran, por lo cual las actuaciones de la parte actora están viciadas de nulidad, carecen de validez legal y por lo tanto carece de cualidad la Administradora designada bajo dichas condiciones violatorias de la Ley para instaurar demandas contra copropietarios del Conjunto Residencial Loma Dorada.
Rechaza, impugna y desconoce las planillas de liquidación de gastos de condominio anexas al libelo de la demanda marcadas “F1” a la “F130”.
Que no es cierto que la empresa haya realizado gestiones de cobro extrajudicial, a su persona, niega, rechaza la validez legal de la Junta de Condominio elegida en fecha 22 de Noviembre del año 2.010.
Niega y rechaza que le sean aplicables las normas contenidas en los artículos 1.277 del Código Civil vigente, ni en los artículos 7, 11, 12, 14 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, ni el procedimiento previsto en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil.
Que tal y como ha quedado demostrado que la empresa Condominios Mares C.A, carece de cualidad jurídica, carece de validez legal para accionar en su contra reclamando el pago de presuntas cuotas de condominio del Conjunto Residencial Loma Dorada, lo cual pide sea declarado por el Tribunal, quedando desechada la demanda, sin lugar la misma y condenada en costas la parte accionante que habrá de sucumbir totalmente en este proceso, por lo cual pide también se suspenda el embargo ejecutivo decretado y practicado en esta causa, oficiándose lo conducente al ciudadano Registrador Público Inmobiliario:
Finalmente, pide se declare sin lugar la demanda y se condene en costas a la parte actora.
Adicionalmente expone, que conforme al Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y siendo que se ha decretado en esta causa embargo ejecutivo que conlleva al remate de la unidad habitacional, habida cuenta de que puede resultar afectada la posesión legitima de una familia sobre un inmueble protegido por dicho decreto, debe estudiarse con acusiocidad este caso para que no haya desalojo arbitrario sin el procedimiento previo y con fundamento en dicho decreto, pide se suspenda el embargo ejecutivo y no se lleve a cabo en esta causa el remate del inmueble.
Que de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, procediendo por sus propios derechos e intereses plantea formal Reconvención o Mutua Petición, contra la demandante Sociedad Mercantil Condominios Mares, C.A, para que convenga o en caso contrario a ello sea condenada por el Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: Que tanto la convocatoria como la reunión o asamblea de propietarios del Conjunto Residencial Loma Dorada, que se dice llevada a cabo el día 30 de Octubre del año 2.010 y las decisiones tomadas en dicha reunión de propietarios, son todas actuaciones nulas por haber contravenido lo dispuesto en los artículos 24 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal y por la violación de lo previsto en el Documento de Condominio de dicho conjunto residencial.
SEGUNDO: Que de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de procedimiento Civil, se condene en costas a la parte demandante reconvenida.
Estima la Reconvención en la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 50.000,00) o 555,51 Unidades Tributarias.
En fecha 26-11-2012, el Tribunal Admitió la Reconvención y ordenó la citación de la parte actora reconvenida, para que diera contestación a la demanda al quinto (5to) día de despacho siguiente.
En fecha 04-12-2012, la parte actora reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención en los términos siguientes:
Niegan, rechazan y contradicen la reconvención propuesta en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado en la misma, por cuanto de conformidad con el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal en concordancia 346 ordinal 10 y 361 del Código de Procedimiento Civil, procede contra los acuerdos tomados en asamblea de propietarios, un recurso para impugnar los mismos y esta sujeto a caducidad.
Que es evidente que lo que pretende desconocer la reconvincente, son las decisiones tomadas por los propietarios referentes a la administración y conservación del condominio.
Que el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, estipula la obligatoriedad en el cumplimiento de las decisiones asumidas en estas reuniones. Y contempla también la posibilidad de que un propietario en desacuerdo con las decisiones tomadas, pueda recurrir ante un Tribunal competente.
Queda claro entonces, que el legislador no solo prevé las circunstancias bajo las cuales pueda un propietario atacar una decisión que los demás propietarios hayan tomado en asamblea, sino que estipula un lapso de caducidad para el ejercicio de dicho recurso.
Que siendo así, se procura la protección de la validez y eficacia de los acuerdos condominales sin sacrificar la transparencia de la declaración de voluntad que los sustenta, la cual gira en beneficio del interés superior de la comunidad.
Que dicho articulo 25 dispone:
“Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea.
Si no se hubiese convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.”
Indican que podría pensarse, que la parte demandada reconviniente actúa a conveniencia en lo que se refiere al cumplimiento o no de sus obligaciones, en cuanto éste cumplimiento no afecte su propiedad y/o su patrimonio, pues como ya es público y notorio en el condominio que administra su representada y en la cual tiene su domicilio la demandada-reconviniente, desde hace dos (2) años, su mandante ha realizado las labores de administración, mantenimiento e inversión de los recursos del condominio para el mantenimiento del conjunto, donde la demandada reside, disfrutando de los beneficios de una comunidad organizada.
Que la demandada reconvincente, pudo haber atacado las convocatorias en los lapsos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal, pero no lo hizo.
Que por ello la presente reconvención, lo que persigue en la demandada, no es mas que crear una dilación en un juicio que por su naturaleza debe ser rápido, y así ocultarse detrás de subterfugios para impedir el cumplimiento a las obligaciones económicas por los servicios que se generan mensualmente en el condominio y que son prestados por organismos del estado (Hidrocaribe, Corpoelec y los pasivos laborales), servicios éstos que recibe la demandada y que generan obligaciones para todos los miembros de la comunidad.
Por estas razones, solicitan que la reconvención sea declarada sin lugar.
En fecha 08-01-2013, la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 14-01-2013, la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 24-01-2013, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la demandada.
En fecha 24-01-2013, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 30-01-2013, se practico la Inspección Judicial promovida por la parte actora.
En fecha 17-10-2013, el Tribunal dictó auto dejando constancia que faltaban las resultas de la prueba de informes, promovidas por la parte demandada, y acordó ratificar oficio dirigido al Registro Público Inmobiliario del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.
En fecha 07-11-2013, se recibió ofició Nº 15-7-15-19-308 de fecha 31-10-2013, proveniente del Registro Público Inmobiliario del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.

PARTE MOTIVA
El Tribunal pasa a analizar el fondo de la presente controversia:

Punto Previo.
La demandada alegó de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad de la parte actora, para accionar con el carácter de Administradora del referido Conjunto Residencial.
Expuso que la convocatoria para la asamblea celebrada el día 30 de Octubre del año 2.010, a que se refiere el demandante en su libelo, es una convocatoria totalmente nula, y en consecuencia nulas las decisiones tomadas en dicha reunión, incluida la constitución de la Junta de Condominio y la designación de un Administrador.
Que la Ley de Propiedad Horizontal consagra en su artículo 18, cuando deberá constituirse la Junta de Condominio y el requisito necesario para tal constitución, al indicar que luego de la protocolización del setenta y cinco por ciento (75%), de los apartamentos y locales deberá constituirse la Junta de Condominio dentro de los sesenta (60) días siguientes, que integran en este caso el Conjunto Residencial Loma Dorada.
Que en este caso, no se ha vendido el setenta y cinco por ciento (75%), por ciento de los inmuebles que componen el conjunto residencial, teniendo la Empresa Punto Tres C.A, propietaria del Conjunto Residencial Loma Dorada la administración del condominio.
Que dicha empresa delegó en la Inmobiliaria Las Lomas C.A, según acta de fecha 18-08-2000, la administración del condominio, ratificándose dicha empresa según acta de Asamblea General de propietarios de fecha 26-09-2000.
Que por estas razones la parte actora Condominios Mares C.A, carece de cualidad para actuar en la presente causa, y así pide se le declare.
Ahora bien, vista la defensa de fondo opuesta sobre la falta de cualidad de la parte actora, este Tribunal antes de pronunciarse sobre el fondo de la causa, pasa a resolver este punto en los términos siguientes.
El artículo 26 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela establece:
“Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.”
Este artículo consagra de manera expresa el derecho a la tutela judicial efectiva, conocido también como la garantía jurisdiccional que encuentra su razón de ser en que la justicia es, y debe ser, tal como lo consagran los artículos 2 y 3 eiusdem, uno de los valores fundamentales presentes en todos los aspectos de la vida social, por lo cual debe impregnar todo el ordenamiento jurídico y constituir uno de los objetivos de la actividad del Estado, en garantía a la paz social.
En ese sentido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de justicia, en Sentencia de fecha 02-06-2003, caso Leonor Maria Infante y otra, ha indicado:
“…..El derecho a la tutela judicial efectiva, de amplísimo contenido, comprende el derecho a ser oído por los órganos de administración de justicia establecidos por el estado, es decir, no solo el derecho de acceso sino también el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y, mediante una decisión dictada en derecho, determinen el contenido y la extensión del derecho deducido, de allí que la vigente Constitución señale que no se sacrificara la justicia por la omisión de formalidades no esenciales y que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (articulo 257). En un Estado social de derecho y de justicia (articulo 2 de la vigente Constitución), donde se garantiza una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles (articulo 26 eiusdem), la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantia para que las partes puedan ejercer su derecho de defensa, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías que el articulo 26 constitucional instaura…”
Es evidente, pues, que la correlación de los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, obliga al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema de derecho, que persiguen hacer efectiva la justicia. En ese sentido, se ha indicado que “….las normas procesales cumplen también una función social; que ellas, aunque permitan interpretaciones diversas con mayor o menor amplitud influyen en la aplicación del derecho sustantivo, beneficiando a alguien, y se proyectan, por tanto, socialmente; de manera que no podemos seguir pensando que los jueces están limitados solo a dirimir conflictos de intereses individuales….” (Molina Galicia René. “Reflexiones sobre una visión constitucional del proceso y su tendencia jurisprudencial. ¿Hacia un gobierno Judicial?” Caracas, Ediciones Paredes, 2002, p.193). (Sentencia de fecha 12 de Abril de 2005, (caso Mario Castillejo Muelas, c/ Juan Morales Fuentalba).

De seguidas, se pasan a hacer algunas consideraciones sobre el Régimen de Propiedad Horizontal.
La Ley de Propiedad Horizontal viene a regular toda la materia sobre las edificaciones de inmuebles, sean habitacionales y/o comerciales que pertenezcan a distintos propietarios.
El Titulo Segundo, contiene las disposiciones relacionadas con la administración de los inmuebles, regulados por dicha Ley.
Así el Articulo 18 establece, que la administración de los inmuebles corresponde, a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador.
Indica también, que la Junta de Condominio deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes, que serán designados por la Asamblea General de Copropietarios, por un año, pudiendo ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente.
Siendo así, la comunidad de copropietarios de inmuebles sometidos a la Ley de Propiedad Horizontal, forman un consorcio de propietarios, que es representado por la Asamblea General, la Junta de Condominio y el Administrador, que son en cada caso los que tienen la representación jurídica de ese consorcio.
En este caso la demandada-reconviniente alega en su favor la falta de cualidad de la parte actora, para intentar la presente acción, basando su alegato en que no se cumplieron las formalidades previstas en la Ley de Propiedad Horizontal ni en el Reglamento del Condominio del Conjunto Residencial Loma dorada.
En este orden de ideas la Ley de Propiedad Horizontal, establece en su artículo 25 lo siguiente:
“Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea.
Si no se hubiese convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contaran a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.” El resaltado es mió.
Esta disposición establece un lapso, para que cualquier propietario que no este de acuerdo con lo acordado por la Asamblea de Copropietarios, puede accionar ante la administración de justicia para pedir la nulidad de lo acordado.
Así las cosas, este Juzgador en primer lugar debe establecer la naturaleza jurídica del lapso, contenido en el articulo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Ahora bien esos treinta (30) días, están sujetos a prescripción o a caducidad.
¿Qué es la Prescripción?
En Derecho Civil, Comercial y Administrativo, se define como un medio de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación por el transcurso del tiempo que la ley determina; y que es variable según se trate de bienes muebles o inmuebles y según también que se posean o no de buena fe y con justo título.
La prescripción llamase Adquisitiva cuando sirve para adquirir un derecho. Y es Liberatoria cuando impide el ejercicio de la acción para exigir el cumplimiento de una obligación. Pag. 601. Diccionario de Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales de Manuel Osorio. Editorial Heliasta S.R.L. 1981.
¿Qué es la Caducidad?
“Lapso que produce la extinción de una cosa o un derecho.”
Perdida de la validez de una facultad por haber transcurrido el plazo para ejecutarla.
Efecto que en vigor de una norma legal consuetudinaria produce el transcurso del tiempo sin aplicarlas, equiparable en cierto modo a una derogación tácita.
Caducidad y Prescripción Extintiva.
Se trata de dos conceptos jurídicos de deslinde muy complejos, al punto de discrepar fundamentalmente los autores, en su caracterización y en sus diferencias.
Cortés Jiménez, resumiendo puntos de vista de Alas, De Buen, Castán, Ennecerus y otros declara que:
“La caducidad o decadencia puede ser convencional o legal; mientras que la prescripción tiene siempre su origen en la última. En la prescripción, el derecho nace de una duración indefinida y solo se pierde cuando haya negligencia en usarlo; en la caducidad nace el derecho sometido a un término fijo de duración, prescindiéndose de toda consideración de negligencia en el titular. La prescripción opera generalmente a través de una excepción; en tanto la caducidad produce sus efectos de manera directa y automática. Por ello dice Ennecerus que el plazo de caducidad ha de tomarse en cuenta por el Juez, aunque solo se desprenda su transcurso de la exposición del demandante; En la caducidad, a diferencia de lo que ocurre con la prescripción, no se admiten generalmente causas de interrupción o suspensión.” Pag. 14 y 15. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Guillermo Cabanellas. Tomo II. 21 Edición 1989.
También el máximo Tribunal de la Republica ha precisado alguna de las características de esa figura jurídica que es la caducidad, por lo cual resulta pertinente acudir al criterio jurisprudencial que de seguidas se indica:
Sentencia de la Sala Político Administrativa de fecha 31 de Enero de 2002, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa.
“(…). En primer lugar, debe precisarse que la caducidad es un plazo que concede la ley para hacer valer un derecho o ejercer una acción, con un carácter fatal, es decir, que una vez transcurrido dicho plazo, el derecho no puede ser ejercido, lo cual conduce a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía la Ley (…). Por otra parte, debe la sala aclarar que la prescripción y la caducidad son dos institutos jurídicos distintos, con solo un afinidad constituida por el transcurso del tiempo, pudiendo interrumpirse la prescripción, no así la caducidad.
Conforme a lo anterior el lapso de treinta (30) días, establecido en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, a juicio de quien aquí decide esta sujeto a lapso de caducidad y no a prescripción. Y así se establece.
Establecido lo anterior, tenemos que la parte actora Condominios Mares C.A, quien actúa en su carácter de Administradora del “CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOMA DORADA”, fue designada como tal según Asamblea de Propietarios del Conjunto Residencial Loma Dorada, realizada el día 30 de Octubre del año 2.010, tal y como consta en autos en copia certificada marcada “B”, la cual cursa del folio 13 al 15. Dándole el Tribunal valor probatorio de conformidad con lo previsto en el articulo 1.363 de Código Civil. Y así se decide.
La decisión tomada por dicha asamblea de propietarios se encuentra firme, siendo validos todos y cada uno de los acuerdos tomados en ella, por cuanto han transcurrido en demasía los treinta (30) días establecidos en el articulo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal para su impugnación. Y así se establece.
Pretender como pretende la parte actora por esta vía, y por la reconvención propuesta en este causa, anular las decisiones tomadas en dicha Asamblea de Propietarios en fecha 30 de Octubre del año 2.010, es decir hace mas de dos (2) años, resulta a todas luces improcedente, y desleal, al tratar de confundir a este Juzgador, por extemporaneidad en el ejercicio de la acción correspondiente, comportamiento éste que debe ser censurado a todo evento al faltar al deber de las partes y sus apoderados de actuar con lealtad y probidad, conforme a lo establecido en el articulo 170 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
Establecido lo anterior considera este Tribunal menester en virtud de los alegatos expuestos por la Partes demandada en la presente Causa, examinar si la Sociedad Mercantil CONDOMINIOS MARES C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 26-10-2010, bajo el Nº 15, Tomo 62-A, en su carácter de Administradora del CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOMA DORADA, posee o no Cualidad para accionar el actual Proceso, dado que, de conformidad con lo dispuesto en el Primer Aparte del Artículo 361 de la Ley Adjetiva Civil vigente, corresponde a los Órganos Jurisdiccionales resolver, como punto previo al fondo de la controversia, lo referente a la legitimatio ad causam; en el caso que nos ocupa, en la persona del Demandante.
Ahora bien, la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la presentación jurídica, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el Demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el Demandado a la obligación que se le trata de imputar, asunto que, no se refiere a la validez del juicio ni la acción, sino a los presupuestos procesales de la pretensión, lo que exige del sentenciador pronunciamiento con conocimiento de Causa.
En tal sentido, este Juzgado acoge el criterio sentado por la Sala Político-Administrativa en fecha 20 de noviembre de 2.003, sentencia No. 01801, con Ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, expediente No. 2000-0274, en la cual se estableció la definición de la figura jurídica de la Cualidad (legitimatio ad causam) tanto Activa como Pasiva pronunciándose en los siguientes términos:
Cita Textual:
"...Ahora bien, la cualidad se define como la identidad lógica entre quien se afirma titular de un derecho y aquél a quien la ley, en forma abstracta, faculta para hacerlo valer en juicio (legitimación activa); y, en segundo lugar, entre la persona contra quien se ejerce tal derecho y aquélla a quien la ley determina para sostener el juicio (legitimación pasiva). Así, la ausencia de esta correspondencia configura la falta de cualidad pasiva o activa, según sea el caso.

A lo brevemente expuesto sobre esta figura procesal, conviene añadir, que no debe confundirse el derecho que tienen las partes para plantear y sostener una controversia ante los órganos de administración de justicia, con el derecho que configura el asunto en litigio, el cual se hace valer a través de la pretensión del actor y de las defensas opuestas por el demandado y cuya titularidad sólo puede ser dilucidada en la definitiva como una cuestión de mérito." (Resaltado del Tribunal).

En esa línea de pensamiento se observa, que habiendo quedado firmes las decisiones tomadas en la Asamblea de Propietarios del Conjunto Residencial Loma Dorada, realizadas el día 30 de Octubre del año 2.010, es claro para quien aquí decide que la Sociedad Mercantil CONDOMINIOS MARES C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 26-10-2010, bajo el Nº 15, Tomo 62-A, en su carácter de Administradora del CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOMA DORADA tiene Legitimatio ad Causam Activa o Cualidad, para actuar en la presente causa. Y así se decide.
De las Pruebas: Parte actora.
Junto al libelo:
1. En copia certificada acta de Asamblea de Copropietarios del CONJUNTO RESIDENCIAL LOMA DORADA de fecha 30-10-2010, la cual marcada “B”, cursa en autos del folio 13 al 15 de la Pieza Primera. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se decide.
2. En copia certificada, acta constitutiva y estatutos sociales de la Sociedad Mercantil Condominios Mares C.A, la cual marcada “C”, cursa en autos del folio 16 al 24 de la Primera Pieza. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil. Y así se decide.
3. Copia simple del documento de propiedad de la Aparto-Quinta Nº 19-D, a nombre de la ciudadana MARIANELLA MELIN TELES, el cual marcada “4”, cursa en autos del folio 25 al 27 de la Primera Pieza. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
4. En copia simple, documento de Condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL LOMA DORADA, el cual marcada “E”, cursa en autos del folio 28 al vuelto del 51, de la Primera Pieza. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
5. Planillas de gastos de condominio, emitidas por la Sociedad Mercantil Condominios Mares C.A, correspondientes a la Aparto-Quinta Nº 19-D, a nombre de la ciudadana MARIANELLA MELIN TELES, las cuales marcadas del “F-1” al “F-130”, cursan en autos del folio 52 al 181 de la Primera Pieza. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal.
6. En copia simple, acta de reunión de la Junta de Condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL LOMA DORADA, de fecha 22-11 2010, la cual cursa en autos marcada “G” al folio 182 y su vuelto de la Primera Pieza. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Inspección Judicial. En fecha 30-01-2013, se trasladó y constituyó el Tribunal al CONJUNTO RESIDENCIAL LOMA DORADA, a fin de practicar Inspección sobre el inmueble identificado Aparto-Quinta Nº 19-D, perteneciente a la ciudadana MARIANELLA MELIN TELES, tal y como consta del acta que cursa en autos del folio 185 al 187 de la Segunda Pieza. Se destaca que la misma se encontraba desocupada y en malas condiciones de mantenimiento y conservación. Con esto se desecha el argumento esgrimido por la parte demandada, en el sentido de querer acogerse al Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil. Y así se decide. El resaltado es mió.
De las Pruebas: Parte demandada.
Junto a la Reconvención.
1. En copia simple, reforma del Reglamento de Condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL LOMA DORADA, el cual marcada “1”, cursa en autos del folio 19 al 25 de la Segunda Pieza. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
2. En copia simple, documento de Condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL LOMA DORADA, el cual marcado “2”, cursa en autos del folio 26 al vuelto del 51, de la Segunda Pieza. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
3. En copia simple, libelos de demandas interpuestas por ante Tribunales Civiles de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, los cuales cursan en autos marcada “4” del folio 82 al 117 de la Segunda Pieza. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Estos instrumentos no tienen relación alguna con el objeto de la presente causa. Y así se decide.
4. En copia simple, sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Transito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 14-04-2005, en el expediente Nº 6639-01, la cual cursan en autos marcada “5” del folio 118 al 151 de la Segunda Pieza. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Estos instrumentos no tienen relación alguna con el objeto de la presente causa. Y así se decide.
5. Copia simple del documento de propiedad de la Aparto-Quinta Nº 12-A, a nombre de los ciudadanos ANDRES RAMON SIFONTE RODRIGUEZ y NILDA CAROLINA PERDOMO DE SIFONTE, el cual marcada “6”, cursa en autos del folio 152 al 160 de la Segunda Pieza. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Este instrumento no tienen relación alguna con el objeto de la presente causa. Y así se decide.
6. Copia simple del documento de propiedad de la Aparto-Quinta Nº 2-B, a nombre del ciudadano MIGUEL ANTONIO FERRARA FUNES, el cual cursa en autos del folio 161 al 169 de la Segunda Pieza. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Este instrumento no tienen relación alguna con el objeto de la presente causa. Y así se decide.
7. Informes. Se le solicito al Registro Publico Inmobiliario del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, informara la Tribunal respecto del numero o cantidad de viviendas integrantes del Conjunto Residencial Loma Dorada, que aparecen reflejadas según las notas marginales del respectivo Documento de Condominio protocolizados en ese despacho, que han sido objeto de operaciones de compraventa, según las notas marginales. Dicho informe se recibió en fecha 07-11-2013, según ofició Nº 15-7-15-19-308 de fecha 31-10-2013, proveniente del Registro Público Inmobiliario del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, tal y como consta en autos del folio 12 al 61 de la Tercera Pieza El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil. Este instrumento no tiene relación alguna con el objeto de la presente causa. Y así se decide.

En este orden de ideas, habiendo quedado firmes las decisiones tomadas en la Asamblea de Propietarios del Conjunto Residencial Loma Dorada, realizadas el día 30 de Octubre del año 2.010, es claro para quien aquí decide que la Sociedad Mercantil CONDOMINIOS MARES C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 26-10-2010, bajo el Nº 15, Tomo 62-A, en su carácter de Administradora del CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOMA DORADA tiene Legitimatio ad Causam Activa o Cualidad, para actuar en la presente causa, desechándose en todas y cada una de sus partes los argumentos alegados por la demandada reconvincente, siendo forzoso para este Juzgador declarar Improcedente le Reconvención propuesta. Y así se decide.

En el presente caso, se persigue el pago de los gastos de condominio generados por el inmueble identificado Aparto-Quinta Nº 19, ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL LOMA DORADA, inmueble este propiedad de la ciudadana MARIANELLA MELIN TELES, identificada en autos, contraída conforme al Documento de Condominio y de la Ley de Propiedad Horizontal, suma que esta soportada en las planillas marcadas del “F-1” al “F-130”, las cuales cursan en autos del folio 52 al 181 de la Primera Pieza.
Según Carneluti, el Titulo Ejecutivo “es el instrumento integral que prueba la pretensión del actor.”
Y el maestro Cuenca, dice que “el titulo ejecutivo debe bastar por si solo a la prueba del actor; es decir, es autónomo, no necesita de otra prueba.”
En el presente caso las planillas que cursan en autos, marcadas con las letras y números las cuales marcadas del “F-1” al “F-130”, las cuales cursan en autos del folio 52 al 181 de la Primera Pieza y que sirven de instrumento fundamental de la demanda, son considerados Títulos Ejecutivos. Y así se declara.
La Ley de propiedad Horizontal establece en su articulo 12 lo siguiente: “Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al articulo 7° le hayan sido atribuidos. …..” El resaltado es mió.
Según esta disposición todos los propietarios deben contribuir a los gastos comunes.
Así mismo, el segundo párrafo del artículo 14 ejusdem dispone:
“Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.” El resaltado es mió.
En el presente caso cursan en autos los recibos por gastos de condominio.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Así las cosas, al analizar los hechos y las pruebas promovidas, considero que existen elementos suficientes que dan a este Juzgador la convicción necesaria, para declarar Procedente la Acción de Cobro de Bolívares (Vía Ejecutiva) incoada. Y así se decide.

DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la Reconvención propuesta por la ciudadana MARIANELLA MELIN TELEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.853.539, contra la Sociedad Mercantil CONDOMINIOS MARES C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 26-10-2010, bajo el Nº 15, Tomo 62-A, en su carácter de Administradora del CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOMA DORADA.
SEGUNDO: CON LUGAR, la demanda por Cobro de Bolívares incoada por CONDOMINIOS MARES C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 26-10-2010, bajo el Nº 15, Tomo 62-A, en su carácter de Administradora del CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOMA DORADA, contra la ciudadana MARIANELLA MELIN TELEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.853.539.
TERCERO: CON LUGAR, el pago de la cantidad de Dieciséis Mil Seiscientos Ochenta y Cinco con Veintisiete Céntimos (Bs. 16.685,27), suma adeudada por concepto de cuotas de condominio insolutas.
CUARTO: CON LUGAR, el pago de la cantidad de Un Mil Cuatrocientos Trece con Cincuenta y Seis Céntimos (Bs. 1.413,56), por concepto de intereses moratorios calculados a la rata del tres por ciento (3%) anual.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Se ordena la notificación de la sentencia a las partes, por cuanto salio fuera del lapso legal, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en Porlamar, a los veintiséis (26) días del mes de Noviembre de dos mil trece. Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.-
EL JUEZ,

Dr. LEONARDO J. IRIBARREN URDANETA

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. AYLEEN PEREZ BIANCO.

NOTA: En esta misma fecha (26-11-2013), siendo las 3:20 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, consta,

LA SECRETARIA,

Exp. Civil No. 12-2959.
LJIU.-