TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA
202° y 154°

I.- Identificación de las partes
Parte actora: PETRA MARCELINA GUERRA DE RIVERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.164.251, con domicilio procesal en la calle Doña Petra, quinta Chelsey, Guatamare, sector El Cauca, Municipio García del estado Nueva Esparta.
Apoderados judiciales de la parte actora: Abogados NEDIS MARCANO SALAZAR Y JOSÉ PÉREZ BALBAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.502.998 y 8.357.043, respectivamente e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 31.679 y 123.356, respectivamente.
Parte demandada: ANTONIO DE JESÚS AVENDAÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.197.709, con domicilio procesal en el caserío Guatamare, sector Cauca, lote Nº 5, casa s/n, Municipio García del estado Nueva Esparta.
Apoderado judicial de la parte demandada: No acreditó
II.- Reseña de las actas procesales
Mediante oficio N° 20614-09, de fecha 30-07-2009 (f. 140), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, remite a este juzgado superior el expediente N° 10.776-09, constante 140 folios útiles y anexo cuaderno de medidas constante de (4) folios útiles, contentivo del juicio que por Desalojo sigue la ciudadana Petra Marcelina Guerra de Rivera contra el ciudadano Antonio de Jesús Avendaño, a los fines de tramitar el recurso ordinario de apelación interpuesto por la parte demandada, contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 09-07-2009.
Por auto de fecha 11-08-2009 (f.141) este tribunal le da entrada al asunto, ordena formar expediente y de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fija el lapso de diez (10) días de despacho para dictar sentencia.
En fecha 28-09-2009 (f. 142) el tribunal en aplicación del artículo 200 del Código de Procedimiento Civil, dicta auto mediante el cual difiere la oportunidad para dictar sentencia para dentro de los treinta (30) días continuos siguientes al día 25-09-2009 (inclusive) de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 09-10-2009 (f. 143) mediante diligencia la abogada Nedis Marcano Salazar, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 31.679, consigna instrumento poder que le fuera otorgado a su persona y al abogado José Pérez Balbas, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 123.356, por la ciudadana Petra Marcelina Guerra de Rivera, parte demandada; revocando el poder que le fuera otorgado a la abogada Carolina Franco Calkitis. El referido poder está agregado a los folios 144 al 149 del presente expediente.
En fecha 13-10-2009 (f. 151) el abogado José Gregorio Pérez Balbas, apoderado judicial de la parte actora, consigna escrito en la causa.
Mediante diligencia de fecha 20-01-2010 (f. 152 y Vto) la apoderada judicial de la parte actora, ratifica y convalida el escrito presentado en fecha 13-10-2009 e igualmente solicita se dicte sentencia en la presente causa.
En fecha 30-04-2010 (f. 153) el co-apoderado judicial de la parte actora, suscribe diligencia mediante la cual solicita se dicte sentencia en la presente causa.
Mediante diligencia de fecha 11-08-2010 (f. 154 y Vto) la apoderada judicial de la parte actora, consigna copias fotostáticas del expediente de consignaciones del Juzgado del Municipio Mariño de esta Circunscripción Judicial, donde se evidencia que la parte demandada en el presente juicio se encuentra insolvente desde hace aproximadamente más de 14 meses; asimismo solicita se dicte sentencia en la presente causa. Las copias consignadas fueron agregadas a los folios 155 al 168 del presente expediente.
Por auto de fecha 11-05-2011 (f. 169 y 170) este juzgado superior de conformidad con lo establecido en el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación arbitraria de Viviendas, suspendió la presente causa, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido con el procedimiento especial previsto en el referido Decreto, ante la autoridad administrativa correspondiente.
Consta al folio 171 del presente expediente, escrito presentado en fecha 19-09-2012, por el abogado José Gregorio Pérez Balbas, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante el cual consigna instrumento poder que acredita su representación y providencia administrativa emanada de la Dirección de Inquilinato del Estado Nueva Esparta, adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad, de fecha 19-07-2012, donde se ordena la restitución de la posesión del inmueble a sus mandantes, así como la desocupación del mismo sin más dilaciones que la misma ley prevea, de conformidad con lo establecido en el artículo 9 del decreto 8190 y demás leyes especiales que rigen la materia. Igualmente solicita que por cuanto se evidencia el cumplimiento del procedimiento administrativo especial para los casos de desalojo y Desocupación de Inmuebles, se le de continuidad a la presente causa y se dicte la respectiva sentencia. Asimismo solicita que le sean devueltos los originales de los documentos consignados y se dejen en su lugar copias certificadas. Los documentos consignados fueron agregados a los folios 172 al 182 del presente expediente.
Por auto dictado en fecha 21-09-2012 (f. 183 y 184) este Tribunal Superior en atención a la sentencia dictada en fecha 01-11-2011, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente Nº 11-146, ordena la prosecución del presente juicio en el estado en que se encontraba al momento de dictar el auto de fecha 11-05-2011; e igualmente para tales fines ordena la notificación de la parte demandada, y una vez que conste en autos la referida notificación, se pronunciará sobre lo solicitado por la parte actora y lo ordenado por la Dirección de Inquilinato del Estado Nueva Esparta. La boleta de notificación ordenada está agregada al folio 185 del presente expediente.
Mediante diligencia de fecha 03-10-2012 (f. 186 al 188) el alguacil titular de la este Juzgado Superior, consigna sin firmar la boleta de notificación librada al ciudadano Antonio Jesús Avendaño, parte demandada, por cuanto le fue imposible tener acceso al domicilio del referido ciudadano.
Mediante diligencia de fecha 09-10-2012 (f. 189) el apoderado judicial de la parte actora, solicita al tribunal que en virtud de la consignación realizada por el alguacil de este tribunal, se libre cartel de notificación a la parte demandada.
Por auto de fecha 10-10-2012 (f. 190) el tribunal en aras de garantizar el derecho a la defensa y al debido proceso establecido en el artículo 49 de nuestra Carta Magna, acuerda lo solicitado por el apoderado judicial de la parte actora, y ordena librar cartel de notificación al ciudadano Antonio Jesús Avendaño Sánchez, parte demandada en el presente procedimiento, para que comparezca ante este tribunal al décimo (10) día de despacho siguiente a que conste en autos la publicación y consignación del cartel de notificación ordenado, con la advertencia de que una vez vencido dicho lapso la causa continuará su cursa en el estado en que se encontraba al momento de dictar el auto de fecha 11-05-2011. El cartel de notificación ordenado está agregado al folio 191 de este expediente.
Mediante diligencia de fecha 11-10-2012 (f. 192) el apoderado judicial de la parte actora, solicita le sea entregado el cartel de notificación librado a la parte demandada para su respectiva publicación.
Mediante diligencia de fecha 15-10-2012 (f. 193) el apoderado judicial de la parte actora, consigna el cartel de notificación librado a la parte demandada, debidamente publicado en el Diario Sol de Margarita en fecha 12-10-2012, siendo agregado el referido Cartel al folio 194 de este expediente, tal y como fue ordenado mediante auto de fecha 15-10-2012 cursante al folio 195 de este expediente.
En la oportunidad legal para dictar el fallo correspondiente este tribunal no lo hizo, por lo que pasa hacerlo ahora en los términos siguientes:
III.- Trámite de instancia
La demanda
Consta a los folios 1 al 6 del presente expediente, el libelo de demanda por desalojo presentado por la abogada Irene Carolina Franco Calkitis, apoderada judicial de la ciudadana Petra Marcelina Guerra de Rivera, contra el ciudadano Antonio de Jesús Avendaño, en el cual expresa lo siguiente:
Que “en fecha 25 de mayo de 2004, su representada, celebró contrato de arrendamiento escrito (que en lo adelante denominará el contrato) con el ciudadano Antonio de Jesús Avendaño, (…) (a quien en lo adelante denominará indistintamente el arrendatario y/o el demandado), sobre un inmueble de su exclusive propiedad, de uso vivienda familiar, constituido por un (1) lote de terreno totalmente cercado y la casa sobre él construida, que consisten en dos (2) cuartos, un (1) baño equipado con poceta y lavamanos, sala, comedor cocina, lavandero, patio delantero y trasero, totalmente techada de paredes de bloques, piso de cemento, techo de láminas de acerolit, tanque de agua, ubicado en el caserío Guatamare, sector “Cauca”, lote Nº 5, casa s/n, Municipio García, de este Estado (sic) Nueva Esparta, el terreno referido mide trescientos doce (312) metros cuadrados así: Norte: En trece metros (13 Mts), de vía en proyecto; Sur: En trece metros (13 Mts), con terrenos que son o fueron de la sucesión de Marisela y Gustavo Pérez de león; Este: En veinticuatro metros (24 Mts), con lote Nº 6; Oeste: En veinticuatro metros (24 Mts), con lote Nº 4. El terreno pertenece a la arrendadora mediante documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Mariño, en fecha 12 de diciembre de 1996, bajo el Nº 17, tomo 7, folios 78 al 84, protocolo primero, cuarto trimestre de 1996, documento que anexa al escrito libelar marcado con la letra “B”. en el contrato ambas partes establecieron que:
1) El tiempo de duración era por seis (6) meses contado a partir de 25 de mayo de 2004.
2) Del mismo modo acordaron que el canon de arrendamiento era ciento veinte bolívares fuertes (Bs. F. 120,00)
3) Igualmente establecieron que la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento era causal suficiente para que el arrendamiento estuviere incurso en mora y en consecuencia desalojase el inmueble dado su incumplimiento.”
Que “con respecto a el (sic) contrato indudablemente que el canon de arrendamiento, en una oportunidad, fue incrementado de mutuo y común acuerdo, establecido para la fecha del 26 de enero de 2008 en la cantidad de doscientos bolívares fuertes (Bs.F. 200,00), y indudablemente también es cierto que se ha convertido, en cuanto a su vigencia, a tiempo indeterminado, por cuanto el arrendatario ha continuado haciendo uso de el inmueble en su calidad de arrendatario, pero ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento siguientes: 1) del 25 de noviembre de 2007 hasta el 25 de diciembre de 2007; 2) del 25 de diciembre de 2007 hasta el 25 de enero de 2008; 3) del 25 de enero de 2008 hasta el 25 de febrero de 2008; 4) del 25 de febrero de 2008 hasta el 25 de marzo de 2008; 5) del 25 de marzo de 2008 hasta el 25 de abril de 2008; 6) del 25 de abril de 2008 hasta el 25 de mayo de 2008; 7) del 25 de mayo de 2008 hasta el 25 de junio de 2008; 8) del 25 de junio de 2008 hasta el 25 de julio de 2008; 9) del 25 de julio del 2008 hasta el 25 de agosto de 2008; 10) del 25 de agosto de 2008 hasta el 25 de septiembre de 2008; 11) del 25 de septiembre de 2008 hasta el 25 de octubre de 2008; 12) del 25 de octubre de 2008 hasta el 25 de noviembre de 2008; 13) del 25 de noviembre de 2008 hasta el 25 de diciembre de 2008; 14) del 25 de diciembre de 2008 hasta el 25 de enero de 2009; 15) del 25 de enero de 2009 hasta el 25 de febrero de 2009 y 16) del 25 de febrero de 2009 hasta el 25 de marzo de 2009.”
Que “vista la conducta, en innumerable oportunidades se le solicitado de una manera amistosa a el arrendatario el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, pero han resultado infructuosas las actuaciones llevadas a cabo al respecto. (…) que a pesar de lo establecido en el contrato, de la conducta observada por el arrendatario anteriormente a su insolvencia y de las innumerables diligencias practicadas para que el arrendatario pague los cánones de arrendamiento insolutos, el arrendatario se niega a cumplir con lo establecido en el contrato. Sucediendo lo que actualmente está ocurriendo, el arrendatario no sufraga los cánones de arrendamiento de conformidad con el contrato y es esta la fecha que aún no paga, es decir, no tiene la voluntad de solucionar el conflicto planteado y por ello, como medida extrema es que han tenido que recurrir a la vía jurisdiccional para resolver este gravísimo problema.”
Que “el artículo 33 “Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios” expresa lo siguiente: (omissis).”
Que “el artículo 34, literal a) del “Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios”, expresa lo siguiente: (omissis).”
Que “establece el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente: (omissis)”
Que “establece el artículo 1.160 ejusdem, lo siguiente: (Omissis)”
Que “dispone el artículo 1.167 ibidem, lo siguiente: (Omissis).”
Que “como está explicado, el arrendatario al no haber pagado puntualmente los cánones de arrendamiento y específicamente mas de dieciséis (16) mensualidades de arrendamiento; que ascendió a un (1) año y cuatro (4)meses, incumplió con el contrato de arrendamiento referido.”
Que “el artículo 1.592 idem expresa lo siguiente: (Omissis).”
Que “es solo una cuestión de principio que el incumpliente (sic) contractual sea condenado al pago de los daños y perjuicios, ya que estos son resarcibles porque los mismos se derivan como consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación, cuando ellos provienen de la inejecución de un contrato como en el presente caso, que es un incumplimiento definitivo, por no haber pagado los cánones de arrendamiento en la oportunidad debeida (sic) por cuanto la acción incoada es de simple desalojo por falta de pago de pensiones de arrendamiento, no se trata de una acción de cobro de alquileres y por tanto los cánones mencionados en esta demanda son sólo con el objeto de alegar y probar la insolvencia en el pago de alquileres, no importa el monto o el número de meses adeudados para la procedencia de la acción, a menos que sean las dos (2) mensualidades consecutivas sin pagar por parte de el arrendatario, que en el presente caso sub-judice ya son dieciséis (16) mensualidades que adeuda el arrendatario; por ello esta acción es procedente por cuanto los extremos requeridos se pactaron o establecieron en el contrato, en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil, y además si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos. Es una cuestión de principios que el incumpliente (sic) contractual sea condenado al pago de los daños y perjuicios, ya que estos son resarcibles puesto que se derivan como consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación, cuando ellos provienen de la inejecución de un contrato como el caso de marras, que es un incumplimiento definitivo, por haber el arrendatario dejado de pagar los cánones de arrendamiento siguientes: 1) del 25 de noviembre de 2007 hasta el 25 de diciembre de 2007; 2) del 25 de diciembre de 2007 hasta el 25 de enero de 2008; 3) del 25 de enero de 2008 hasta el 25 de febrero de 2008; 4) del 25 de febrero de 2008 hasta el 25 de marzo de 2008; 5) del 25 de marzo de 2008 hasta el 25 de abril de 2008; 6) del 25 de abril de 2008 hasta el 25 de mayo de 2008; 7) del 25 de mayo de 2008 hasta el 25 de junio de 2008; 8) del 25 de junio de 2008 hasta el 25 de julio de 2008; 9) del 25 de julio del 2008 hasta el 25 de agosto de 2008; 10) del 25 de agosto de 2008 hasta el 25 de septiembre de 2008; 11) del 25 de septiembre de 2008 hasta el 25 de octubre de 2008; 12) del 25 de octubre de 2008 hasta el 25 de noviembre de 2008; 13) del 25 de noviembre de 2008 hasta el 25 de diciembre de 2008; 14) del 25 de diciembre de 2008 hasta el 25 de enero de 2009; 15) del 25 de enero de 2009 hasta el 25 de febrero de 2009 y 16) del 25 de febrero de 2009 hasta el 25 de marzo de 2009, por ello lo consideran un incumplimiento irrevocable, todo de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil, mediante el cual se establece que: (Omissis); en concordancia con el artículo 34 ordinal a) del “Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” expresa lo siguiente: (Omissis).”
Que “consideran que el sólo hecho de demandar el desalojo por falta de pensiones de arrendamiento, implica que su representada no admite a estas alturas que el demandado quiera cumplir con el contrato, mucho menos observando la cantidad de hechos irregulares y gravísimos en los que ha incurrido, sólo necesitamos que la misma desaloje el inmueble, pague las costas y costos del juicio, incluyendo los honorarios de abogados de conformidad al petitorio la presente demanda.”
Que “es la demanda de desalojo por falta de pago de pensiones de arrendamiento, la que con mayor continuidad se intenta contra el incumpliente (sic) arrendaticio, sobre todo por falta de pago. Del estudio del concepto dado por el artículo 1579 del Código Civil, se observa que la obligación de la arrendadora, la principal, consiste en hacer gozar al arrendatario de la cosa arrendada durante el tiempo que se estipula en el contrato, pero esta obligación tiene como contraprestación el pago de un precio determinado en el mismo contrato el cual está obligado a cumplir el arrendatario, por lo tanto es un contrato oneroso y no como pretende el demandado que sea gratuito. Como en el presente caso el demandado no quiere pagar y siendo la falta de pago o incumplimiento del precio arrendaticio, el supuesto que da derecho a la arrendadora para solicitar el desalojo por falta de pago de pensiones de arrendamiento, en razón del incumplimiento de la contrapartida obligacional arrendaticia, es por lo que demanda, en nombre de su representada el desalojo por falta de pago de pensiones de arrendamiento, ya que la falta de pago en demasía en el presente caso está dentro de los términos acordados por las partes (dos 02 meses), cual es el tipo de incumplimiento que consideran como suficiente para producir el desalojo, por lo tanto y en virtud de lo expuesto, el ciudadano juez deberá solamente verificar si ese incumplimiento estipulado está probado en autos. No obstante consigna al efecto anexa cuatro (4) certificaciones de solicitudes emanadas de los juzgados 1º, 2º, 3º y 4º de los Municipios García, Mariño, Villalba, Tubores y península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, que acompaña al libelo de la demanda en original, marcado “C”, en donde se evidencia y desprende que el ciudadano Antonio Avendaño, antes identificado en su carácter de arrendatario no ha realizado ante esos tribunales consignación de cánones de arrendamiento alguna, a favor de la ciudadana Petra Marcelina Guerra de Rivera, antes identificada.”
Que “por todas de hecho y de derecho antes expuesto, es por lo que viene en esta oportunidad ante la autoridad competente de este tribunal para demandar como en efecto formalmente demanda en nombre de su representada al ciudadano Antonio de Jesús Avendaño, (…), en su carácter de arrendatario, de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil en concordancia con el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el tribunal, lo siguiente: Primero: Convenga en desalojar por galta (sic) de pago de pensiones de arrendamiento, el inmueble que ya se identificó ut supra el cual consiste en el objeto de el contrato. Segundo: Como consecuencia, para que convenga en devolverle a su representada, Petra Marcelina Guerra de Rivera, (…), el inmueble objeto del presente contrato, libre de personas y bienes, y en el mismo buen estado de uso y condiciones que se le entrego, sin plazo alguno. Tercero: En pagar los costos y las costas procesales, calculadas en un treinta por ciento (30%) incluyendo honorarios profesionales de abogados.”
Que “a los efectos de estimación de la cuantía, estima la presente acción en la cantidad de quince mil seiscientos veintisiete bolívares fuertes con cincuenta y dos (Bs. F. 15.627,52), cantidad ésta que comprende dieciséis (16) pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas, a razón de ciento veinte bolívares fuertes (Bs. F. 120,00); desde el 25 de noviembre de 2007 hasta el 25 de enero de 2008; y en razón de doscientos bolívares fuertes (Bs. F. 200,00), desde el 26 de enero de 2008 hasta el 25 de febrero de 2009. Indemnización de daños y perjuicios, según lo estipulado por concepto de penalidad, establecido en las cláusulas segunda y décima cuarta del contrato de marras: 1) La cantidad de dos mil cuatros cientos (sic) bolívares fuertes (Bs. F. 2.400,00), calculada a razón de cinco bolívares fuertes (Bs. F. 5,00) diarios a partir del 25 de noviembre de 2007, inclusive, hasta el 25 de febrero de 2009, inclusive, 2) la cantidad de seis mil trescientos bolívares fuertes (Bs. F. 6.300,00), calculada a razón de quince bolívares fuertes (Bs. F. 15,00) diarios a partir del 25 de febrero de 2009, inclusive; 3) Las cantidades que se sigan venciendo por este concepto hasta la definitiva y real entrega del inmueble arrendado, los cuales se determinarán por experticia complementaria del fallo. Y recibo vencido de servicio del agua Hidrocaribe desde el mes de febrero del año 2007 hasta la presente fecha adeudando un monto de Bs. F. 397,52; todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil.”
Que “como está explicado, el arrendatario, incumplió con la obligación de pagar las pensiones de arrendamiento de conformidad con el contrato de arrendamiento celebrado por ellas, lo cual es su obligación primordial, motivado a esto pide al ciudadano juez, decrete el secuestro de la cosa arrendada y ordene el depósito de la misma en la persona de su representada. La presente medida, la solicita de conformidad con lo dispuesto en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, todo ello de conformidad con el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: (Sic).”
Que “esta medida preventiva de secuestro, la ha solicitado en nombre de su representada en virtud de que existe riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución de fallo, en razón del evidente incumplimiento de el arrendatario, desde hace dieciséis (16) meses. La pasmosa irresponsabilidad del demandado, que renueva contrato de arrendamiento a sabiendas de que ni puede cumplir, genera suficiente temor fundado en la persona de su representada, pues queda evidenciado que existe el riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo al seguirse acumulando cánones insolutos, por el peligro en el retardo en decretar dicha medida (periculum in mora), es decir, existe la inminencia de un daño a un derecho o aun posible derecho.”
Que “se observa en la demanda de autos y del documento acompañado a la misma que se presume el derecho que tiene su representada para intentar la acción que dio origen a la presente demanda, como lo constituye el contrato de arrendamiento privado de fecha 25 de mayo de 2004, que hace presumir el derecho que reclama su representada (fumus bonis iuris). Al efecto en cuatro (4) certificaciones de solicitudes emanadas de los juzgados 1º, 2º, 3º y 4º de los municipios García, Mariño, Villalba, Tubores y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, que acompaño al libelo de la demanda, se evidencia y desprende que el ciudadano Antonio Avendaño, antes identificado en su carácter de arrendatario no ha realizado ante esos tribunales consignación de cánones de arrendamiento alguna, a favor de la ciudadana Petra Marcelina Guerra de Rivera, antes identificada.”
Que “asimismo urge la medida solicitada ya que de Inspección Judicial extra litem realizada por el juzgado Tercero de los Municipios García, Mariño, Villalba, Tubores y península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, que acompaña al libelo de la demanda en original, marcado con la letra “D”, se evidencia y desprende que el arrendatario no ha cuidado el inmueble como un buen pater familiae al efecto presenta en el techo comejenes que hacen tener que el techo de la casa y la casa en sí sea destruida por los mismos.”
Que “pide en nombre de su representada que todas las cantidades dejadas de pagar o que se sigan venciendo por el hecho propio de la demandada, se les haga la corrección monetaria conforme a los índices del Banco Central de Venezuela, calculadas al momento de que se realice el pago, para conservar el valor de lo adeudado, convirtiéndose en un enriquecimiento sin causa para la demandada, y que dicha corrección se realice por vía de experticia complementaria del fallo.”
Que “pido en nombre de su representada que la citación del demandado sea practicada en la persona de Antonio de Jesús Avendaño (…), y que dicha citación sea practicada en la siguiente dirección: Caserío Guatamare, sector “Cauca”, lote Nº 5, casa s/n, Municipio garcía, de este Estado (sic) Nueva Esparta.”
Que “para dar cumplimiento al dispositivo contendido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señala como domicilio procesal a todos los efectos ulteriores, calle Doña Petra, Quinta Chelsey, Guatamare, Sector El Cauca, Municipio garcía, estado (sic) Nueva Esparta.”
Que “por último pide a este Tribunal se sirva admitir la presente demanda y que sea sustanciada conforme a derecho, declarándola con lugar en la definitiva con expresa condenatoria en costas para la parte demandada.”
Por distribución efectuada en fecha 16-03-2009 (f. 7), la causa correspondió al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial.
Mediante diligencia de fecha 19-03-2009 (f. 8) la abogada Irene Franco Calkitis, apoderada judicial de la parte actora, consigna los documentos fundamentales de la demanda los cuales están agregados a los folios 9 al 82 del presente expediente.
En fecha 25-03-2009 (f. 83 y 84) el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Agrario de esta Circunscripción Judicial admite la demanda y señala que el proceso se regirá conforme a lo establecido en el artículo 33 del Decreto con Rango de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia ordena el emplazamiento del ciudadano Antonio de Jesús Avendaño, a los fines de que comparezca ante el tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 01.04.2009 (f. 85) la abogada Irene Franco Calkitis, apoderada judicial de la parte actora, consigna copias simples para la citación de la parte demanda.
Mediante nota de secretaría de fecha 13-04-2009, cursante al folio 86 del presente expediente se deja constancia que fue librada la compulsa de citación de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 22-04-2009 (f. 87) la abogada Irene Franco Calkitis, apoderada judicial de la parte actora, provee al tribunal la dirección de la parte demandada a los fines de su citación.
Mediante diligencia de fecha 27-04-2009 (f. 88) el ciudadano Antonio Avendaño, asistido por la abogada Janett Silva, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 89.277, parte demandada en el presente expediente, se da por citado en la causa.
Mediante diligencia de fecha 28-04-2002 (f. 89 al 98) la alguacil titular del tribunal de la causa consigna las copias y compulsas de citación de la parte demandada la cual se dio por citada mediante diligencia en la causa.
Contestación de la demanda
En fecha 29-04-2009 (f. 99) el ciudadano Antonio de Jesús Avendaño, debidamente asistido por la abogada Janett Silva, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 89.277, suscribe diligencia mediante la cual consigna escrito de contestación de la demanda, el cual fue agregado al folio 100 y 101 de este expediente, en el cual expone lo siguiente:
” (…) Que “establece el artículo 1159 del Código Civil que: (Omissis)”.
Que “tal como se desprende del contrato de arrendamiento que fue presentado como documento anexo a la demanda que corre inserto a los folios 18 al 22 suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana Aracelis del Valle Rivera, y no con la persona a quien representa la accionante, por lo que de acuerdo con lo establecido con la norma antes trascrita el contrato suscrito por su persona solo es valedero y ejecutable entre la ciudadana Aracelis del Valle Rivera como (arrendadora) y su persona como (arrendador)”.
Que “en virtud de lo anteriormente expuesto, es por lo que de acuerdo con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil alego la falta de cualidad del autor para intentar el presente juicio, ya que como ha sostenido su relación arrendaticia no la mantiene con la representada de la accionante, si no con la ciudadana Aracelis del Valle Rivera, (…)”
Que “Niega, rechaza y contradice lo alegado por la accionate (sic) en cuanto a que celebró contrato de arrendamiento escrito con su persona, por cuanto como ya lo ha expresado solo mantiene una relación arrendaticia con la ciudadana Aracelis del Valle Rivera.”
Que “como consecuencia de lo anterior, niega, rechaza y contradice lo alegado en cuanto le adeuda a su representada cánones de arrendamiento atrasados ya que si no ha celebrado ningún contrato de arrendamiento con la ciudadana Petra Guerra de Rivera, mal pudiera él adeudarle cantidades de dinero por cánones de arrendamientos.”
Que “si bien es cierto que del contrato de arrendamiento señalado se desprende que la ciudadana Aracelis del Valle Rivera le da en arrendamiento un inmueble propiedad de su madre, en ningún momento le fue presentada la autorización que en ella se refleja y que sus obligaciones como arrendataria (sic) siempre se las exigió la ciudadana Aracelis del Valle Rivera a quien ha cumplido con sus obligaciones y sin en algún momento ha dejado de cumplir con las mismas no ha sido por su culpa si no que la referida ciudadana se ha negado a cumplir con las de ella y a cometer actos que las han afectado el normal desarrollo diario de su familia, por cuanto ponía cadenas con candados en las rejas de la entrada principal del inmueble, cortando los suministros de agua al inmueble sin importar que dentro del seno de su familia, existen dos (2) niños menores de cinco (05) años de edad que pueden verse afectado su desarrollo integral.”
Que “en una oportunidad se presentaron los apoderados de la arrendadora, ciudadano Luis Carreño Figueroa y Arjadis Jiménez, quienes al recibirle el pago de los cánones de arrendamiento que ella se negaba a recibir, los poderes otorgados a estos abogados eran revocados. En virtud de ello, se pregunta como se puede señalar que se ha negado a cumplir con sus obligaciones arrendaticias, cuando ha sido la arrendadora quien las ha incumplido, lo cual probará en su oportunidad debida.”
Que “en virtud de lo anterior expuesto, solicito que la demanda incoada en su contra sea declarada sin lugar en la definitiva y que el presente escrito sea agregado a los autos y valorado en la sentencia.”
En fecha 18-05-2009 (f. 102 al 105) la abogada Irene Carolina Franco Calkitis, apoderada judicial de la parte actora, presenta escrito de pruebas y anexos en la causa.
Por auto de fecha 19-05-2009 (f. 106 al 108) el tribunal de la causa admite las pruebas promovidas por la parte demandada.
Por auto de fecha 25-05-2009 (f. 109) el tribunal de la causa por encontrarse con exceso de trabajo difiere la oportunidad para dictar sentencia en la causa, por un lapso de treinta (30) días consecutivos a partir de la fecha del auto exclusive, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 09-07-2009 (f. 110 al 129) el tribunal de la causa dicta sentencia definitiva en la causa mediante la cual declara improcedente la defensa de fondo de cualidad activa opuesta por el ciudadano Antonio de Jesús Avendaño; con lugar la demanda de desalojo interpuesta; acuerda el desalojo del inmueble objeto de la relación arrendaticia; y de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil condena en costas a la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 15-07-2009 (f. 130) la abogada Irene Franco Calkitis, apoderada judicial de la parte actora, se da por notificada de la decisión dictada por el a quo en fecha 09-07-2009 y solicita la notificación de la parte demandada.
Por auto de fecha 21-07-2009 (f. 131) el tribunal de la causa acuerda lo solicitado por la parte actora y ordena la notificación de la parte demandada ciudadano Antonio de Jesús Avendaño de la decisión de fecha 09-07-2009 dictada por el a quo. La boleta de notificación está agregada al folio 132 del presente expediente.
Mediante diligencia de fecha 23-07-2009 (f. 133) el ciudadano Antonio de Jesús Avendaño, asistido por la abogada Janett Silva, se da por notificado de la decisión dictada por el a quo en fecha 09-07-2009.
Mediante diligencia de fecha 23-07-2009 (f. 134 y 135) la alguacil titular del tribunal de la causa consigna boleta de notificación debidamente firmada por el ciudadano Antonio de Jesús Avendaño, parte demandada en le presente juicio.
En fecha 29-07-2009 (f. 136) el ciudadano Antonio de Jesús Avendaño, asistido por la abogada Janett Silva, parte demandada, apela de la sentencia definitiva dictada por el juzgado a quo en fecha 09-07-2009.
Por auto de fecha 30-07-2009 (f. 137) el tribunal de la causa ordena efectuar por secretaría cómputos de los días de despacho transcurridos desde el día 23-07-09 (exclusive) hasta el día 29-07-09 (inclusive); y mediante nota secretarial de esa misma fecha y cursante al mismo folio se deja constancia que desde el día 23-07-09 (exclusive) hasta el día 29-07-09 (inclusive) transcurrieron en ese tribunal tres (03) días de despacho.
Por auto de fecha 30-07-2009 (f. 138) el tribunal de la causa oye en ambos efectos la apelación interpuesta contra el fallo de fecha 09-07-2009 y ordena la remisión del expediente a este Juzgado. Asimismo ordena testar y anular la doble foliatura existente en el expediente.
Cuaderno de Medidas.
Por auto de fecha 26-03-2009 (1 y 2) el tribunal de la causa abre el cuaderno de medidas a los fines de proveer sobre el decreto de la medida de secuestro solicitada por la parte actora; asimismo niega la medida solicita por cuanto quien figura como arrendadora es la ciudadana Aracelis del Valle Rivera, quien no es parte en el juicio, lo cual genera dudas sobre la concurrencia de los elementos necesarios para decretar la medida cautelar solicitada.
Mediante diligencia de fecha 22-05-2009 (f. 3) la abogada Irene Franco Calkitis, apoderada judicial de la parte actora, solicita sea decretada la medida cautelar solicitada.
Por auto de fecha 01-06-2009 (f. 4) el tribunal de la causa niega lo solicitado por la parte actora, y ratifica el contenido del auto de fecha 26-03-2009 a través del cual se negó el decreto de la medida cautelar.
IV.-La Sentencia apelada
En fecha 09-07-2009 (f. 110 al 129) el tribunal de la causa dicta sentencia definitiva, contra la cual la parte demandada ejerce recurso de apelación. Se observa que en la sentencia recurrida se expresa lo siguiente:
“(…) FALTA DE CUALIDAD ACTIVA.-
Como punto previo que debe analizarse en este caso en especie, está el concerniente a la falta de cualidad argumentada por el ciudadano ANTONIO DE JESUS AVENDAÑO debidamente asistido de abogado, quien manifestó que en este caso la actora carece de cualidad para incoar la presente demanda.
En cuanto a la excepción de mérito opuesta, es bueno recordar que la cualidad, nos dice el maestro José Loreto Arismendi en su trabajo “Ensayos Jurídicos”, p. 21, lo siguiente: (…)
Es decir, la cualidad o legitimatium ad causam se refiere al interés del sujeto en las resultas del proceso, a la identidad que debe existir entre el sujeto que intenta la acción y el titular del derecho deducido en la demanda y en el caso de la pasiva, a la necesaria vinculación que debe existir entre el sujeto a quien se le exige el cumplimiento de la obligación o reconocimiento de un derecho y la persona a quien se demanda, ya que no había suscrito contrato con la ciudadana PETRA MARCELINA GUERRA DE RIVERA como esta lo alegó en su libelo sino con la ciudadana ARACELYS DEL VALLE RIVERA y que en vista de esa circunstancia nada adeudaba a dicha ciudadana en virtud de no existir una relación arrendaticia con la primera de las nombradas.
Bajo este mismo contexto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 3592 de fecha 6.12.2005, expediente Nro. 04-2584, dictaminó lo siguiente: (…)
Del extracto transcrito se observa que de prosperar la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no resulta permisible adentrar al estudio del fondo de este asunto, sino que su consecuencia inmediata sería desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.
Es decir, la cualidad activa viene dada por la identidad que debe existir entre el sujeto que interpone la demanda y el que es titular de derecho reclamado y la pasiva, tiene ver con esa misma identidad pero, con la persona a quien se le exige el cumplimiento de la obligación.
Precisado lo anterior, en el caso analizado se observa que la ciudadana PETRA MARCELINA GUERRA DE RIVERA expresó haber suscrito con el hoy accionado un contrato de arrendamiento como propietaria del bien, a pesar de que según emana del contrato privado celebrado el 25.5.2004 (sic) que la persona que figura como arrendadora es la ciudadana ARACELYS DEL VALLE RIVERA, sin embargo, lo antecedentemente dicho de ninguna manera justifica o es suficiente para negarle a la demandante la condición de legitimada activa de esta demanda, en vista de que según el mencionado contrato, la ciudadana antes identificada expresó claramente en el mismo que actuaba bajo esa condición en virtud de que su madre -la hoy demandante- la autorizó por escrito para que celebrara esa contratación, lógicamente en su nombre y representación. Vale decir que durante la etapa probatoria la demandante aportó la precitada autorización escrita mediante la cual expresamente señaló: “...Yo, PETRA MARCELINA GUERRA DE RIVERA, venezolana.....actuando en mi Carácter de propietaria del inmueble ubicado en el Sector El Cauca, Calle Doña Petra, Casa ubicada en el Lote N°: 5, Municipio García, Estado Nueva Esparta,.....AUTORIZO a mi hija la Ciudadana ARACELYS DEL VALLE RIVERA, Titular de la Cédula de Identidad N°: V-8.386.708, para que celebre y suscriba en mi propio nombre contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes descrito...:”
De ahí, que la facultad de arrendar puede ser ejercida por un tercero e incluso por autorización verbal, se estima que atendiendo a la circunstancia antes descrita la demandante en su condición de propietaria si ostenta la legitimación activa necesaria para ejercer la presente demanda, ya que como se dijo según el contrato de marras ésta autorizó a su hija para que en su nombre arrendara el inmueble y por lo tanto, indistintamente cualquiera de las dos pueden ejercer la acción instaurada.
Establecido lo anterior, la defensa de fondo de falta de cualidad activa debe ser rechazada. Y así se decide. Y así se decide.
CARGA DE LA PRUEBA.-
Sobre la carga de la prueba la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27-7-2004 estableció lo siguiente: (…)
En interpretación del fallo transcrito se tiene que de acuerdo a las normas que rigen la distribución de la carga de la prueba, le corresponde tanto al actor como al demandado comprobar sus alegatos, afirmaciones o hechos en los que fundamenta sus defensas e igualmente se advierte que en aquellos casos en que el demandado niegue en forma pura y simple la demanda o en fin cuando niegue haber incumplido con las obligaciones que le atribuye el actor, dicha negativa deberá asimilarse a la negación de una negación que de acuerdo a las reglas de la lógica jurídica y formal significa que está afirmando haber cumplido con la misma y por lo tanto, tendrá la carga durante la secuela probatoria de comprobar ese hecho extintivo de la obligación que en forma implícita afirmó al momento de dar contestación a la demanda.
De acuerdo al criterio precedentemente asentado, en vista del rechazo categórico realizado por la parte demandada a las pretensiones del actor, en este caso la carga de la prueba deberá ser distribuida en cabeza de ambos sujetos procesales, en la actora quien deberá comprobar los hechos que alegó en el libelo, como lo son la existencia de la relación contractual de arrendamiento entre ambos sujetos procesales, el monto del canon de arrendamiento, los términos en que según lo afirma se pactó el pago de dichas mensualidades y que la arrendadora incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento que justifican su desalojo, y la parte accionada, que cumplió con sus cargas contractuales relacionadas con el pago de los cánones de arrendamiento. Y así se decide.
NATURALEZA DEL CONTRATO.-
De acuerdo al criterio que ha sostenido en forma reiterada la Sala Constitucional en distintos fallos y más concretamente en el pronunciado el 28 de junio de 2005, expediente 04-1845, en torno a la naturaleza del contrato de arrendamiento, estableció lo siguiente: (…)
En aplicación del criterio antecedentemente transcrito se evidencia de los alegatos expresados por la parte actora durante el curso del proceso y según el contenido del contrato de arrendamiento que riela desde el folio 18 al 22 de este expediente, que de acuerdo a la cláusula séptima se pactó que el tiempo de vigencia o duración del contrato es de seis (6) meses prorrogables por igual periodo de tiempo, comenzando a regirse el mismo a partir del 25.5.2004 (…). Esta circunstancia, aunada al hecho de que el inquilino se mantuvo en posesión del bien por espacio de tiempo superior a los seis meses contados a partir del vencimiento del termino fijo genera la convicción de que en este caso operó la tácita reconducción, y que por ende, la relación contractual que nació por tiempo fijo se transformó en una por tiempo indeterminado.
De ahí, que en razón de lo apuntado se estima que la acción de desalojo instaurada se ajusta plenamente a la naturaleza del contrato de arrendamiento que une a los sujetos que actúan en este proceso. Y así se decide.
LA ACCIÓN DE DESALOJO.-
La acción deducida se encuentra consagrada en el artículo 33 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: (…)
Antes de entrar en materia conviene traer a colación un extracto de la sentencia emitida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente N° 00-1789 el día 28 del mes de junio del año dos mil cinco (2005) con ocasión del recurso de nulidad contra las normas contenidas en el literal b) y el parágrafo primero del artículo 34 y el artículo 91 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, publicada bajo el Nº 36.845 del 7 de diciembre de 1999 interpuesto por el abogado CARLOS BRENDER, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 7.82(sic) mediante la cual se asentó lo siguiente: (…)
Como emerge del extracto trascrito la Sala por un lado, anuló parcialmente la letra b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concreto la mención “y el hijo adoptivo”, por cuanto la equiparación constitucional entre hijos biológicos y adoptivos impide efectuar en las leyes menciones que no sean necesarias y que sólo sean capaces de propiciar la idea de una posible desigualdad y por el otro, desestimó la solicitud de nulidad propuesta en contra del primer parágrafo del comentado artículo al considerar que en aquellos casos en que la demanda de desalojo obedezca a necesidades propias del propietario del bien y no a una conducta impropia del inquilino, como ocurre en los casos de las causales relacionadas con la necesidad de que el propietario o sus parientes consanguíneos ocupen el inmueble arrendado o de demolerlo, cuando se declare con lugar una demanda de desalojo en vista de la realidad que impera en el país, y para garantizar los derechos de los arrendadores y arrendatarios para influir positivamente en la solución del grave problema de vivienda resulta justificado que se le conceda al arrendatario un plazo improrrogable de seis meses para que haga la entrega material del inmueble, el cual deberá comenzar a computarse a partir del momento en que se publique o notifique el fallo definitivamente firme.
Así pues, que luego de precisar las anteriores circunstancias resulta indefectible analizar el cumplimiento de los requisitos de admisión antes mencionados para así constatar si la causal de desalojo alegada, la contenida en el ordinal “a” del artículo 34 eiusdem alegada como fundamento de la demanda se adapta o no a los requisitos legales que contempla el referido artículo.
Sobre este punto se extrae que la parte demandante en el libelo expresó que desde el 25.5.2004, mediante contrato privado se pactó con el hoy demandado el arrendamiento de un bien inmueble de su propiedad, consistente en una casa ubicada en el sector El Cauca, calle Doña Petra, Guatamare, Municipio García del estado Nueva Esparta, cuya vigencia se iniciaría a partir del 25.5.2004, y que el inquilino había dejado de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, enero, febrero y marzo del 2009, emerge que de acuerdo a la postura asumida por la parte accionada, llegada la oportunidad de dar contestación a la demanda si bien objetó la existencia de la relación de arrendamiento en lo que respecta a que no había celebrado contrato con la ciudadana PETRA MARCELINA GUERRA DE RIVERA quien actúa como demandante aceptó la existencia de la relación de arrendamiento con la ciudadana ARACELYS RIVERA que no es otra que la que constituye el objeto fundamental de la presente acción de desalojo, negó rotundamente que si en algún momento había dejado de cumplir con sus obligaciones no lo había sido por su culpa sino de la arrendadora quien se había negado a cumplir con las de ella y a cometer actos que le han afectado el normal desarrollo diario de su familia al colocar cadenas con condados en la reja de la entrada principal del inmueble, cortado el suministro de agua al inmueble, expresando además que los apoderados de la arrendadora LUIS CARREÑO FIGUEROA y ARJADIS JIMENEZ al haberle recibido el pago de los cánones de arrendamiento que ella se negaba a recibir le fueron revocados los poderes a éstos, sin que hiciera referencia si se encontraba totalmente solvente en el pago de las pensiones arrendaticias a que se hacía referencia en el libelo. Sin embargo, estos hechos alegados no fueron comprobados durante la etapa correspondiente, dado que a pesar de ostentar indudablemente la carga probatoria durante la etapa correspondiente mantuvo una conducta pasiva, es decir, no promovió, ni evacuó pruebas a fin de afianzar sus dichos, de comprobar que había cumplido el contrato, ni menos que le canceló a la ciudadana ARACELYS DEL VALLE RIVERA -quien como se dijo figura en el contrato como su arrendadora o a la demandante como propietaria del bien- los cánones de arrendamiento que en la demanda se delatan como insolutos, todo lo cual conlleva a que forzosamente este Juzgado tenga que desestimar sus defensas e inclinarse por atender o considerar ciertos los hechos expresados por la demandante en el libelo de la demanda, y declararla procedente. Y así se decide.
Cabe destacar, que la parte accionante hizo referencia en el escrito libelar en los capítulos IV y V, titulados ESTIMACIÓN y MEDIDA CAUTELAR, a lo siguiente: 1) “....A los efectos de estimación de la cuantía, estimo la presente acción en la cantidad de QUINCE MIL SEISCIENTOS VEINTISIETE BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA Y DOS (Bs.F.15.627,52), cantidad ésta que comprende Dieciséis (16) pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas, a razón de ciento veinte bolívares fuertes (Bs.F.120,00); desde el 25 de Noviembre de 2.007 hasta el 25 de Enero de 2.008; y a razón de Doscientos bolívares fuertes (Bs.F.200,00), desde el 26 de Enero de 2.008 hasta 25 de febrero de 2.009. Indemnización de daños y perjuicios, según lo estipulado por concepto de penalidad, establecido en las cláusulas SEGUNDA Y DÉCIMA CUARTA del contrato de marras 1) la cantidad de dos mil cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. F.2.400,00), calculada a razón de cinco bolívares fuertes (Bs.F.5,00) diarios a partir del 25 de Noviembre de 2.007, inclusive, hasta el 25 de Febrero de 2.009, inclusive; 2) La cantidad de seis mil trescientos bolívares fuertes (Bs.F.6.300,00), calculada a razón de quince bolívares fuertes (Bs.F.6.300,00), calculada a razón de quince bolívares fuertes (Bs.F.15,00) diarios a partir del 25 de Febrero de 2.008, inclusive, hasta el 25 de Febrero de 2.009, inclusive; 3) Las cantidades que se sigan venciendo por este concepto hasta la definitiva y real entrega del inmueble arrendado, los cuales se determinarán por experticia complementaria del fallo. Y recibo vencido de Servicio del Agua Hidrocaribe desde el mes de Febrero del año 2.007 hasta la presente fecha adeudando un monto de Bs.F.397,52;....” 2) “...Pido en nombre de mi representada que todas las cantidades dejadas de pagar o que se sigan venciendo por el hecho propio de la demandada, se les haga la corrección monetaria conforme a los índices del Banco Central de Venezuela, calculadas al momento de que se realice el pago, para conservar el valor de lo adeudado, convirtiéndose en un enriquecimiento sin causa por la demandada, y que dicha corrección se realice por vía de experticia complementaria del fallo....”, sin especificar si dichos conceptos los reclama por esta vía o si en su defecto los cita a título enunciativo, por lo cual el Tribunal no los toma en consideración toda vez que el capítulo III correspondiente al PETITORIO no menciona dichos planteamientos, sino que se limitó a pedir que se ordenara el desalojo del inmueble, la entrega de éste y el pago de costas y costos del proceso incluyendo los honorarios de abogados. Y así se decide.
IV.- DISPOSITIVA.-
(…) PRIMERO: IMPROCEDENTE la defensa de fondo de falta de cualidad activa opuesta por el ciudadano ANTONIO DE JESÚS AVENDAÑO debidamente asistido de abogado.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana PETRA MARCELINA GUERRA DE RIVERA en contra del ciudadano ANTONIO DE JESÚS AVENDAÑO, arriba identificados.
TERCERO: Se acuerda el desalojo del inmueble objeto de la relación arrendaticia, constituido por una casa ubicada en el sector Cauca, calle Doña Petra, Guatamare, Municipio García de este Estado y consecuencialmente se ordena al ciudadano ANTONIO DE JESÚS AVENDAÑO a desocupar y hacer entrega sin plazo alguno del inmueble a su legítima propietaria.
CUARTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la acción de desalojo instaurada. (…)” (Negrillas, subrayado y mayúsculas del a quo) (Cursiva de este Tribunal de Alzada).

V.- Análisis y valoración de las pruebas aportadas por las partes
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
1) A los folios 12 al 17 copia fotostática de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Municipio Autónomo Mariño de este Estado, anotado bajo el Nro. 17, folios 78 al 84, Protocolo 1°, Tomo 7 en fecha 12 de diciembre de 1996 Cuarto trimestre de 1996, mediante el cual el ciudadano PRESENTE GUERRA PÉREZ, actuando en su propio nombre y en representación de la que fue su esposa LOTIDA MARÍA FIALLO LÓPEZ le dio en venta a la ciudadana PETRA MARCELINA GUERRA DE RIVERA, unos lotes de terrenos ubicados en el sitio denominado “Cauca”, caserío Guatamare, Municipio García del estado Nueva Esparta, el cual forma parte de un lote de mayor extensión de (27.358,50Mts2) marcado con la letra “D” que le correspondió según documento registrado el 14 de febrero de 1.992, bajo el Nro. 12, folios 54 al 61, Protocolo Primero, Tomo 9; cuyos linderos generales son los siguientes: NORTE: Lote “C”, terreno que es o fue de Julia Pérez de Reyes: SUR: Lote “E”, terreno que es o fue de la Sucesión de Marisela y Gustavo Pérez León; ESTE: Cuchillas de aguas vertientes; OESTE: Propiedad que es o fue de Blas García. Los inmuebles en venta son los siguientes y de los cuales se acompañan un plano topográfico y de lotificación, descriptivo de su superficie, medidas y demás determinaciones, siendo que los tres lotes de terrenos vendidos son los marcados con los números 4, 5 y 6 con 312 metros cuadrados los dos primeros y el último con 318 metros cuadrados, equivalente a 942 metros cuadrados, Dos (2) lotes de terrenos marcados con los números 13 y 14 de 651 y 335,50 metros cuadrados, respectivamente; Cinco (5) lotes de terrenos marcados con los números 23, 24, 25, 26 y 27 con una superficie de 360 metros cuadrados los dos primeros, 362,40, 367,20 y 371,52 metros cuadrados respectivamente, equivalente a 1.821,12 metros cuadrados y Cuatro lotes de terrenos identificados con los números 36, 37, 38 y 39, con una superficie de 471,25 Mts2, 477,75 Mts2, 484,25 Mts2, 490,75 Mts2, respectivamente. El anterior documento se le atribuye valor probatorio de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil para demostrar esa venta. Y así se establece.
2) A los folios 18 al22 copia de documento privado por medio del cual la ciudadana Aracelys del Valle Rivera, quien se denominara “La Arrendadora” dio en arrendamiento al ciudadano Antonio de Jesús Avendaño, “El Arrendatario” una propiedad exclusiva de su madre la ciudadana Petra de Rivera, quien facultó a su hija la prenombrada, Aracelis Rivera, propiedad ubicada en el Sector el Cauca, Calle Doña Petra, Guatamare, Municipio Autónomo García, estado Nueva Esparta con un canon mensual establecido de común acuerdo de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.120.000,00), que el arrendatario se obliga a pagar los veinticinco (25) de cada mes, siendo la duración de este contrato de seis (6) meses prorrogables, la falta de pago de dos (2) mensualidades dará derecho pleno a la rescindir del presente contrato de arrendamiento. Al anterior documento se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar la relación arrendaticia. Así se establece.
3) al folio 23 de estado de cuenta emitido por HIDROCARIBE, por uso residencial de agua a nombre de la ciudadana Petra Rivera, en el cual se demuestra que desde el febrero 2007 hasta diciembre 2007 y desde enero de los años 2008 hasta diciembre del 2008 al igual que desde enero de 2009 hasta marzo de 2009, se adeuda la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (BS.397, 52); ahora bien, según lo establecido por la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 31.10.2007, en sentencia Nro. 01754, expediente Nro. 2005-1664; siendo un documento administrativo no tienen carácter negocial, teniéndose como un documento privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, susceptible de ser valorado conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, debido a que se tiene como un documento privado reconocido o tenido como reconocido solo en lo que atañe a su valor probatorio, y por lo tanto se tiene como cierto su contenido a menos que sea objeto de impugnación. Y así se establece.
4) a los folios 24 al 29, certificación de consignación de canon de arrendamiento, expedida por el Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao del estado Nueva Esparta, signada con el Nº 09-4506, por medio del cual la secretaria del mencionado Tribunal dejó constancia que hasta la fecha de expedición de la certificación el 27-2-2009, no constaba ninguna consignación de canon de arrendamiento realizada por el ciudadano Antonio Avendaño a favor de Petra Marcelina Guerra De Rivera. Documento a cual se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1384 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se establece.
5) A los folios 30 al 34, revisión de libros expedida por el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao del estado Nueva Esparta, signada con el Nº 09-751, en el cual se evidencia que mediante nota la secretaría del tribunal certificó que, no existía ningún depósito que haya realizado el ciudadano Antonio Avendaño a favor de Petra Marcelina Guerra De Rivera. Documento a cual se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1384 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se establece.
6) A los folios 35 al 42 certificación expedida por el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao del estado Nueva Esparta, signada con el Nº 780, por medio del cual se evidencia que mediante nota, la secretaria del tribunal certificó que no cursa por ante ese Despacho Solicitud de Consignación de Canon de Arrendamiento realizada por el ciudadano Antonio Avendaño, a favor de la ciudadana Petra Marcelina Guerra de Rivera. Documento a cual se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1384 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se establece.
7) A los folios 43 al 46 solicitud de información expedida por el Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, de donde se evidencia que mediante auto de fecha 03-03-2009 se pudo constatar que el ciudadano Antonio Avendaño no ha realizado consignaciones de canon de arrendamiento alguno a favor de Petra Marcelina Guerra De Rivera. Documento a cual se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1384 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se establece.
8) Inspección judicial extralitem (f.47 al 82) evacuada en fecha 4-3-2009 por el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, de donde se infiere que a solicitud de la ciudadana PETRA MARCELINA GUERRA DE RIVERA ya que la motivaba el hecho de ver la necesidad de dejar constancia de las condiciones y circunstancias en que se encuentra su vivienda y sus alrededores, en ese momento, que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, sus acreencias o las personas que pudieren estar habitando la misma, sin su autorización y las consecuentes pruebas de las condiciones en que se encuentran su vivienda y sus alrededores, así como los perjuicios que hasta la fecha se pudieran estar ocasionando, y que el tribunal a solicitud de la referida ciudadana en fecha 4-3-2009 dejó constancia en el inmueble ubicado en el sector Cauca, casa sin número, Municipio García de este Estado, notificando al ciudadano ANTONIO DE JESUS AVENDAÑO SÁNCHEZ en su carácter de arrendatario del inmueble objeto de la inspección y que según el informe levantado por el experto designado en ese mismo acto, se dejó constancia que las paredes y pisos presentaban grietas de grandes proporciones, la madera esta contaminada por un comejen que está presente en la vivienda y que ha afectado varias correas de madera. La anterior prueba de inspección se le confiere valor probatorio de conformidad con los artículos 1428 y 1429 del Código Civil para demostrar que la vivienda hoy objeto de este litigio para el momento en que se realizó dicha inspección sus paredes y pisos presentaban grandes grietas y que la madera se encontraba en varias correas contaminada de comejen. Y así se establece.
En la etapa de pruebas la parte actora promovió:
1) El mérito favorable que se desprende de los autos. Sobre este punto, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino que es el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos forman parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se establece.
2) al folio 105 original de autorización de fecha 25-05-2004 de donde se desprende que la ciudadana Petra Marcelina Guerra De Rivera, autoriza a su hija la ciudadana Aracelys Del Valle Rivera para que celebre y suscriba en su nombre contrato de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en el sector El Cauca, calle Doña Petra, casa ubicada en el Lote Nro. 5, Municipio García del estado Nueva Esparta. Al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil. Y así se establece.
VI.- Motivaciones para decidir
Entra en conocimiento este Tribunal Superior, a los fines de revisar el recurso de apelación interpuesto por la demandada, contra la decisión dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 09-07-2009.
La acción de desalojo se encuentra regulada en el artículo 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece las causales taxativas para que el arrendador o propietario del bien inmueble arrendado a tiempo indeterminado exija la desocupación del mismo. Entre estas causales figura, la falta de pago del canon correspondiente, la necesidad del propietario o de alguno de sus parientes de ocupar el inmueble, por demolición o reparaciones que ameriten la desocupación, la destinación del inmueble a usos deshonestos o indebidos en contravención al uso; por deterioros mayores causados sin la autorización del arrendador, etc. Dicha acción debe ser tramitada a través del procedimiento breve, previsto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
La presente acción de desalojo fue fundamentada en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a)que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas (…)” y en el artículo 40 eiusdem que establece: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal”.
Ahora bien, la presente demanda se debe al incumplimiento de un contrato a tiempo indeterminado que ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el 25-11-2007 hasta el 25-03-2009 en la cual dicho contrato de arrendamiento se celebró en fecha 25-05-2004, sobre un inmueble de su exclusiva propiedad de uso para vivienda familiar, constituido por un lote de terreno totalmente cercado y la casa sobre él construida y que demás datos y determinaciones del inmueble se encuentran en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes es decir arrendador y arrendatario, fijaron estos dentro de sus cláusulas que la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento era causal suficiente para que el arrendamiento estuviera incurso en mora y en consecuencia desaloje el inmueble dado su incumplimiento, así mismo alega la parte actora que a pesar de lo establecido en el contrato, de la conducta observada por el arrendatario anteriormente a su insolvencia y de las innumerables diligencias practicadas para que el arrendatario pague los cánones de arrendamiento insolutos, el arrendatario se niega a cumplir con lo establecido en el contrato…”
Por otra parte la demandada alegó lo siguiente: negó rotundamente que si en algún momento había dejado de cumplir con sus obligaciones no era por su culpa, sino de la arrendadora quien se había negado a cumplir con la de ella, sin embargo observa esta alzada de todo el lapso probatorio en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento insoluto, la demandada no comprobó sus dichos durante la etapa correspondiente, donde demostrara tales pagos arrendaticios motivo de la presente demanda, aspecto este que refiere la negativa por parte de la demandada arrendataria. Así se establece.
En el presente caso se observa que el tribunal de la causa no solamente aplicó el procedimiento legalmente establecido, sino que estuvo ajustada a derecho la apreciación dada por la misma, por cuanto la parte demandada al no comprobar con prueba alguna a lo que atañe a la solvencia arrendaticia incumplió con el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado de fecha 25-05-2004, por lo cual resulta procedente la demanda de desalojo interpuesta; ahora bien, al respecto, es oportuno señalar que con relación a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, la doctrina ha establecido que las obligaciones tanto del arrendador como las del arrendatario, empiezan a regir desde el mismo instante en que nace el contrato de arrendamiento ya sea verbal o escrito; siendo que el arrendador es aquella persona que da en un momento determinado una cosa en arrendamiento, ya sea mueble o inmueble, al arrendatario, y este a su vez se obliga a pagar como contraprestación un precio de dicho alquiler al arrendador, el cual deberá ser pagado en la forma y el sitio en que fueron pactados en el contrato de arrendamiento; en ese sentido el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios expresa lo siguiente: “las demandas por desalojo, cumpliendo de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código Civil, independientemente de su cuantía.”
El artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamare judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello.”
El artículo 1.592 del Código Civil, prevé lo siguiente:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1°Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2°Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
En consecuencia este tribunal considera que, al no haber probado la parte demandada como ha sido, la existencia de un contrato escrito en la presente causa, era necesario que esta demostrara el pago de los cánones de arrendamiento que se reclaman desde la fecha 25-11-2007 hasta el 25-03-2009, motivo por el cual al no haber aportado prueba alguna que le favoreciera en el presente juicio, quien aquí decide declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en fecha 09-07-2009, por lo que la demanda por desalojo es procedente, ratificándose de esta manera la decisión del a quo. Así se decide.
VII.-Decisión
En merito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, Administrado Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de La Ley declara:
Primero: Sin lugar el recurso de apelación interpuesto por ANTONIO DE JESÚS AVENDAÑO, parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 09-07-2009 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.
Segundo: Se confirma el fallo apelado dictado en fecha 09-07-2009 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.
Tercero: Se condena en costas de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Cuarto: se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese Diarícese y Déjese copia. Remítase el presente expediente en original al tribunal de la causa en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. La Asunción, a los catorce (14) días del mes de marzo de dos mil trece (2013). Años: 202° de la Independencia y 154° de la Federación.
El Juez Temporal,

Abg. Juan Alberto González Morón
La Secretaria,

Abg. Enmyc Esteves Parejo
Exp. N° 07710/09
JAGM/eep.
Definitiva

En esta misma fecha (14-03-2013) siendo las 10:00 de la mañana, previa las formalidades de ley, se dictó y publicó la anterior decisión. Conste,
La Secretaria,

Abg. Enmyc Esteves Parejo