TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DEL MUNICIPIO MANEIRO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA
Pampatar, veintidós (22) de octubre de dos mil doce (2012)
202° y 153°

Consta de autos que el ciudadano EDUARDO LO MARTIRE MAZA, mayor de edad, venezolano, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-5.971.844, asistido por el abogado ANDRY LA TERZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 45.419, instauró en contra de las sociedades de comercio ARQUIGROUP DESARROLLOS INMOBILIARIOS C.A., E INVERSORA H&T 2.005 C.A., la primera en su condición de deudora principal y la segunda, en su condición de fiadora solidaria y principal pagadora de las obligaciones contraídas por la primera, una demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.---------------------------------------
Consta en el cuaderno principal que en fecha 03-08-2012 (f.135 y 136) este Tribunal admitió la demanda instaurada e igualmente consta que en fecha 17-09-2012 (f.137 y vto.) mediante diligencia el apoderado actor ANDRY LA TERZA, consigna una diligencia por el cual solicita a este Tribunal que decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre tres (3) apartamentos identificados con las siglas D-8; E-8 y PH-B, los dos primeros ubicados en la planta ocho (8) y el último, en la planta pent house del edificio PORTOVECCHIO RESIDENCE, construido sobre una parcela distinguida con las siglas ZH-10B1 situada en la avenida Aldonza Manrique de la Urbanización Playa del Ángel, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta El primer apartamento identificado con las siglas D-8, ubicado hacia el Sur del pasillo de circulación de la Planta Ocho donde se encuentra su puerta de entrada, entre los apartamentos C-8 y E-8, encima del apartamento D-7 y debajo del apartamento PH-B. Tiene en planta un área de construcción de NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON UN DECÍMETRO CUADRADO (93,01 m²) aproximadamente desarrollado en forma rectangular y cuenta con las siguientes dependencias: entrada principal; un (01) baño, sala, comedor, cocina, terraza con visual hacia el mar Caribe, lavadero, habitación principal con baño interno y una (01) habitación secundaria y sus linderos son los siguientes: NORTE: Con el apartamento C-8, SUR: Con el apartamento E-8; ESTE: Con la fachada Este de EL CONJUNTO y , OESTE: con el pasillo de circulación. A este apartamento le corresponde un (01) maletero ubicado en el Nivel planta Sótano y un (01) puesto de estacionamiento debidamente identificados, ambos con la misma letra y número del apartamento. El segundo apartamento identificado con las siglas E-8, ubicado en el extremo Sur del pasillo de circulación de la Planta Ocho donde se encuentra su puerta de entrada principal, encima del apartamento E-7 y debajo de parte del apartamento PH-B. Tiene en planta un área de construcción de DOSCIENTOS ONCE METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (211,75 m²) aproximadamente, y cuenta con las siguientes dependencias: entrada principal; un (01) baño de visitas, sala, comedor, cocina, terraza con visual hacia el mar Caribe, lavadero, Dos (02) habitaciones secundarias con baño interno y una de ellas con vestier interno y sus linderos son los siguientes: NORTE: Con el apartamento D-8 y pasillo de circulación, SUR: Con la facha Sur de EL CONJUNTO; ESTE: Con la fachada Este de EL CONJUNTO y , OESTE: con el pasillo de circulación y la fachada oeste de EL CONJUNTO. A este apartamento le corresponde un (01) maletero o depósito identificado con la misma nomenclatura que el apartamento ubicado en el hall de circulación de la planta frente a las puertas de los ascensores, así mismo le corresponden dos (02) puestos de estacionamiento debidamente identificados con la misma letra y número del apartamento. El tercer apartamento identificado con las siglas PH-B, ubicado en el ala Sur de la planta pent house de EL CONJUNTO donde se encuentra su puerta de entrada principal, debajo de la planta techo y encima de los apartamentos C-8; D-8y E-8. Tiene en planta un área de construcción de DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (287,92 m²) aproximadamente, desarrollado en forma rectangular y un área descubierta o terraza de CIENTO TREINTA Y TRES METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS (133,50 m²) y cuenta con las siguientes dependencias: entrada principal; un (01) baño de visitas, cuarto de servicio con baño interno, lavandero, Estar, Cocina, Sala, Comedor, Una (01) habitación principal con baño interno y vestier, dos (02) habitaciones secundarias que comparten un baño que se encuentra en medio de las dos habitaciones, una (01) tercera habitación secundaria con baño interno y vestier y sus linderos son los siguientes: NORTE: Con el apartamento PH-A, Sur: Con la facha Sur de EL CONJUNTO; ESTE: Con la fachada Este de EL CONJUNTO y , OESTE: con el pasillo de circulación y hall de ascensores. A este apartamento le corresponde un (01) maletero o depósito identificado con la misma nomenclatura que el apartamento ubicado en el hall de circulación de la planta frente a las puertas de los ascensores, así mismo le corresponden dos (02) puestos de estacionamiento debidamente identificados con la misma letra y número del apartamento. Adicionalmente le corresponde de uso exclusivo un área de la parte plana del techo del apartamento que tiene una superficie de doscientos metros cuadrados (220 m²) con la obligación del cuido y mantenimiento por parte de su propietario. Los inmuebles antes descritos son propiedad de la parte accionada la empresa INVERSORA H& T 2.005 C.A., según consta de documento de condominio protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta en fecha 27-08-2012, bajo el Nro. 9, folio 28 del Tomo 12, del Protocolo de Transcripción del año 2012.--------------------------------------------------
Por auto de fecha 28-09-2012, este Tribunal abrió el cuaderno de medidas, ordenándole al actor ampliar la prueba en lo que respecta al periculum in mora, es decir, acreditando el riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo toda vez que comprobó que los instrumentos de compra venta se encontraban autenticados, y que la empresa codemandada INVERSIONES H&T 2.005 C.A., había otorgado el documento de condominio del edificio en el cual se encuentran los apartamentos adquiridos por el demandante.----------------------------------------------
Consta de autos que en fecha 15-10-2012 (f.5 al 10 del cuaderno de medidas) el abogado ANDRY LA TERZA, coapoderado actor, presentó escrito ampliando la prueba con miras a acreditar el periculum in mora para obtener el decreto de la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar que solicitó sobre los tres (03) apartamentos identificados con las siglas D-8; E-8 y PH-B, ubicados en el edificio PORTOVECCHIO RESIDENCE, propiedad de la coaccionada INVERSORA H& T 2.005 C.A., expresando, lo siguiente:-----------------------------------
“…esta documentación una vez más comprueba que la pretensión de las demandadas obedece a que sean sus compradores , entre ellos, mi poderdante, quienes absorban el impacto financiero de un préstamos a interés otorgado al constructor /promotor NO PROPIETARIO de la parcela de terreno donde se construyó el edificio residencial, cuya impericia laboral y financiera produjo el retraso en la entrega y la acción de ejecución de hipoteca, en consecuencia, también ha sido demorada la entrega del edificio, sus unidades inmobiliarias que lo conforman y sus aéreas común es, es decir, la co-demandada ARQUIGROUPS DESARROLLOS INMOBILIARIOS C.A., conjuntamente con El Banco están provocando y haciendo un llamado a los compradores según se desprende de esa carta “NOTIFICACIÓN” donde se pretende distribuir la hipoteca sobre cada inmueble, tal como se desprende del contenido de la misma (…) esa distribución hipotecaria, repito, las empresas demandadas y El Banco, lo que pretenden ahora es que mi poderdante acuda al llamado de éste último para que una vez indicado la alícuota hipotecaria pueda él firmar la propiedad de los apartamentos que opcionó y pagó, los cuales se encuentran no solamente en estado inconcluso como se desprende de la Inspección Ocular que reposa en el cuaderno principal del expediente sino que debido a estar inconcluso se deterioro es inminente por haber dejado los materiales de construcción expuestos al ambiente marino por más de 3 años a hacerle sus respectivos acabados y mantenimientos, amén de ser próximamente coaccionado a pagar un monto diferente al ofertado contractualmente. Esta situación fue denunciada y alertada en el libelo de demanda pues por Resolución Gubernamental NO está permitida según el contenido de los artículos 2 y 4 de la resolución emanada del Ministerio para el Poder Popular de Vivienda y Hábitat que elimina el cobro del índice nacional del precio al consumidor (INPC) en cualquiera de sus modalidades y en este caso tan específico, por la demora en la entrega de los inmueble ofrecidos para diciembre de 2009…” (Las negrillas y el subrayado son de este Tribunal). -------
El actor promovió los siguientes documentos: -------------------------------------------------
*Copia simple (f.11 al 19) de demanda instaurada por la empresa BANCO GUAYANA C.A., en contra de las sociedades de comercio ARQUIGROUP DESARROLLOS INMOBILIARIOS C.A., E INVERSORA H&T 2.005 C.A., la primera en su condición de prestataria y la segunda, en su condición de garante de las obligaciones contraídas por la primera por cobro de bolívares (intimación) por la cantidad de VEINTIDOS MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (BS. 22.658.585,00) equivalentes a DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL CIENTO TREINTA Y OCHO CON SETENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (298.135,75) siendo el instrumento fundamental de la acción un instrumento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta de fecha 18-12-2009, anotado bajo el N° 2009.1733, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.1758 y correspondiente al folio real del año 2009, que contiene el préstamo a interés otorgado por el referido Banco por la cantidad de DOCE MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 13.350.000,00) y el auto (f.20) emitido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en fecha 15-02-2012, por el cual ordena la intimación por carteles de la demandada ordenándose la publicación por treinta días una vez por semana en el diario Sol de Margarita.----------------------------
*Copia de mensaje (f. 21) en una página enviado por Eduardo Lo Martire (e.lomartireotmail.com) a Andry La Terza (laterza1otmail.com) en fecha 28-09-2012 a las 4:09:11 p.m.; a su vez reenviando el mensaje electrónico que le envió la licenciada María Puerta cuyo texto es: “ Nos servimos en enviarle el presente, a fin de notificarle que en fecha 21 de septiembre del corriente, se le envió al banco, copia del documento de condominio, para la distribución de la hipoteca sobre cada inmueble, por lo que esperamos respuesta, para dar inicio a la firma de los apartamentos. Deseándole feliz tarde. Lic. María Puerta. Arquigroups Desarrollos Inmobiliarios C.A….).----------------------------------------------------------------------------------
*Copia simple (f. 22) de estados de cuenta corriente del banco Guayana relacionados con la empresa Arquigroups Desarrollos Inmobiliarios C.A., del cual se extrae como saldo promedio 48.798.269.22-.----------------------------------------------
*Copia simple (f. 23 al 24) de comunicación enviada por la ciudadana Yadira Dun Moreno en su condición de Vicepresidente de Crédito del Banco Caroní al ciudadano Luís Espinoza González en su condición de Abogado Integral II de la Oficina de Atención Ciudadana Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario mediante la cual le comunica que la ejecución de la obra excedió el lapso establecido en el cronograma y que a la fecha la obra está concluida y por tanto, Banco Caroní B.U. C.A., está en capacidad y disposición de efectuar liberaciones parciales a la venta de cada uno de los apartamentos para lo cual el deudor deberá amortizar la fracción por el inmueble a liberar a objeto de no desmejorar la garantía considerando que el deudor del banco es Arquigroups Desarrollos Inmobiliarios C.A..--------------------------------------------------------------------------------------
En su libelo de demanda, señala lo siguiente: -------------------------------------------------
“…es menester indicar para todos los efectos legales consiguientes que mi persona ha cumplido con el pago del precio que se pactó para la compraventa de los apartamentos “8D y 8E” y cualquier remanente que quedare por pagar deberá ser calculado bajo la base de IPC vigente hasta el 11 de junio de 2009, por ser este el único instrumento de álculo que se podía aplicar para los contratos cuya naturaleza y objeto encierra una compraventa de inmuebles como lo son los contratos que celebré con ARQUIGROUPS DESARROLLOS INMOBILIARIOS C.A., y donde se constituyó como fiadora solidaria INVERSORA H&T 2.005 C.A., a favor de la ultima mencionada , y cuyo remanente pagaré el día del que se me otorgue el documento definitivo de compraventa de los apartamentos 8D y 8E y a la vez se me haga entrega de los mismos en condiciones de habitabilidad, condiciones iguales que deberá tener la totalidad del edificio…” (…) demando formalmente en este acto a las sociedades mercantiles denominadas ARQUIGROUPS DESARROLLOS INMOBILIARIOS C.A., e INVERSORA H&T 2.005 C.A., ésta última en su condición de fiadora solidaria, antes identificada, para que convenga en lo siguiente: PRIMERO: Que deben cumplir con los contratos que tienen por objeto la compraventa de los apartamentos 8D y 8E que forman parte del edificio que se denominaría Portovecchio Residences ubicado en la Urbanización Playa El Ángel , Municipio Autónomo Maneiro del Estado Nueva Esparta y cuyos contratos constan en los documentos autenticados por ante la Notaría Pública de Pampatar el día 29 de mayo de 2009, anotado bajo los números 34 y 36 de los tomos 62 y 69 respectivamente, y para ello, deben realizar todos y cada uno de los trámites necesarios que de manera individual o mancomunadamente les correspondan (…).---------------------------------------------------
En el escrito de fecha 17-09-2012, señaló lo siguiente: ------------------------------------
“…las demandadas no ejecutaron las obras de construcción en el plazo establecido contractualmente, sin embargo, ahora dado a la protocolización del documento de condominio arriba señalado las demandadas pueden disponer libremente de la parcela de terreno y de las propiedades que construyó el edificio Portovecchio Residences, y abre la posibilidad de que con su enajenación ocurra el riego de que se vea frustrada mi reclamación en la definitiva, es decir que sería infructuosa, todo esto pasa, por causa sólo imputable a la vendedora, cuyas obligaciones garantiza INVERSORA H&T 2.005 C.A., razón por lo cual es deber del tribunal en recta aplicación de justicia decretar sin dilación las medidas solicitadas…”.--------------------------------------------
Cabe destacar que junto con su escrito libelar el accionante consignó copia certificada (f. 13 al 34) de documentos autenticados ante la Notaría Pública de Pampatar, el primero de ellos, de fecha 29-05-2007, anotado bajo el N° 34, tomo 62 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría celebrado entre la empresa ARQUIGROUP DESARROLLOS INMOBILIARIOS C.A., denominada “LA PROMOTORA de una parte y por otra el ciudadano EDUARDO LO MARTIRE MAZA (EL COMPRADOR) mediante el cual La promotora de acuerdo a la cláusula QUINTA, se obliga a dar en venta a El Comprador de manera irrevocable y definitiva mediante documento que se otorgará ante la Oficina de registro Competente a la finalización de la construcción de El Proyecto bajo los términos y condiciones establecidos, un apartamento que forma parte del proyecto que se identifica con la letra y número 8-D ubicado en el piso ocho (8) de El Proyecto y tiene una superficie de CIENTO TREINTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (134 m²). El segundo contrato se autenticó ante la mencionada Oficina Notarial en fecha 29-05-2007, anotado bajo el N° 36, tomo 62 de los libros de autenticaciones , igualmente se trata de un contrato de compraventa celebrado entre la empresa ARQUIGROUP DESARROLLOS INMOBILIARIOS C.A., denominada “LA PROMOTORA de una parte y por otra el ciudadano EDUARDO LO MARTIRE MAZA (EL COMPRADOR) mediante el cual La Promotora de acuerdo a la cláusula QUINTA, se obliga a dar en venta a El Comprador de manera irrevocable y definitiva mediante documento que se otorgará ante la Oficina de Registro Competente a la finalización de la construcción de El Proyecto bajo los términos y condiciones establecidos, un apartamento que forma parte del proyecto que se identifica con la letra y número 8-E ubicado en el piso ocho (8) de El Proyecto y tiene una superficie de CIENTO CINCUENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (158 m²). En ambos contratos en la cláusula VIGÉSIMA PRIMERA, se estableció: “Como quiera que EL PROYECTO se encuentra en construcción LAS PARTES expresamente convienen en fijar como fecha tentativa para la culminación de la obra el mes de diciembre de 2009. Como bien se expresa en esta cláusula el plazo establecido es tentativo y el mismo podrá ser extendido o reducido sin que LA PROMOTRA pueda ser considerada responsable si la culminación de la obra i la terminación y entrega de EL APARTAMENTO se produce después o antes de esa fecha. Sin embargo, LA PROMOTORA se compromete a realizar sus mejores esfuerzos para cumplir íntegramente el cronograma de ejecución de los trabajos y, en consecuencia, culminar las obras en la fecha prevista.----------------------------------
Vale advertir que ambos contratos tienen un anexo denominado “CRONOGRAMA ESTIMADO DE APORTES” y para el apartamento distinguido con la letra y número 8D el comprador, ahora accionante se comprometió a pagar veintitrés (23) cuotas consecutivas los días quince (15) de cada mes, iniciando el día 15-06-2007 y culminando el día 15-03-2009, quedando un saldo que se cancelaría a la firma del documento, asimismo se desprende de autos que el denominado CROOGRAMA ESTIMADO DE APORTES se pactó para el apartamento identificado con la letra y número 8E y que en la cláusula VIGÉSIMA CUARTA de ambos contratos las partes pactaron en el numeral 6, como obligación de EL COMPRADOR “pagar el precio de venta de EL APARTAMENTO en la forma indicada en este contrato”.---------------------------------------------------------------------------
Observa este Tribunal que en esta oportunidad junto con el escrito de ampliación de la prueba conforme al artículo 601 del Código de Procedimiento Civil, la parte solicitante de la medida ha consignado, entre otras probanzas, una copia de un mensaje electrónico enviado el 24-09-2012, por la empresa ARQUIGROUP DESARROLLOS INMOBILIARIOS C.A., al accionante y de éste a su apoderado actor el día 28-09-2012, mediante el cual le señala que en fecha 21-09-2012, se le envió al banco la copia del documento de condominio para la distribución de la hipoteca sobre cada inmueble por lo que esperan su respuesta para dar inicio a la firma de los apartamentos y de otra parte, se verifica que el accionante requirió a Banco Caroní B.U, C.A., información sobre la empresa ARQUIGROUP DESARROLLOS INMOBILIARIOS C.A., y ello generó que la ciudadana Yadira Dun Moreno en su condición de Vicepresidente de Crédito del Banco Caroní emitiera una comunicación al ciudadano Luís Espinoza González, Abogado Integral II de la Oficina de Atención Ciudadana Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario y en esta le comunica que a la fecha la obra está concluida y que Banco Caroní B.U. C.A., está en capacidad y disposición de efectuar liberaciones parciales a la venta de cada uno de los apartamentos para lo cual el deudor deberá amortizar la fracción por el inmueble a liberar a objeto de no desmejorar la garantía considerando que el deudor del banco es Arquigroups Desarrollos Inmobiliarios C.A.-----------------------------------------------------------------------
En consecuencia, analizados suficientemente los recaudos consignados por el demandante y sus argumentos, y verificándose que demanda por cumplimiento de contrato de compraventa a las empresas ARQUIGROUP DESARROLLOS INMOBILIARIOS C.A., e INVERSORA H&T 2.005 C.A., la primera en su condición de deudora principal y la segunda, en su condición de fiadora solidaria y principal pagadora de las obligaciones contraídas por la primera, en razón de los contratos de compraventa autenticados ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta en fecha 29-05-2007, anotados bajo los Nros. 34 y 36, tomo 62 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, referidos a los apartamentos 8D y 8E ubicados ambos en la planta ocho (8) del edificio Portovecchio Residences, este Tribunal considera que no está acreditado en las actas procesales requisito exigido por auto de fecha 28-09-2012 (periculum in mora) y que, por el contrario, existen en autos pruebas que demuestran que las empresas demandadas ARQUIGROUP DESARROLLOS INMOBILIARIOS C.A., e INVERSORA H&T 2.005 C.A., han efectuado varios trámites legales para los otorgamientos de los instrumentos de propiedad de los apartamentos vendidos, tales como la protocolización del documento de condominio por parte de la empresa INVERSORA H&T 2.005 C.A., y el llamado vía electrónica a sus compradores por parte de la empresa ARQUIGROUP DESARROLLOS INMOBILIARIOS C.A., para que den las respuestas necesarias para dar inicio a las firmas de los apartamentos, y por ello, se impone para este Juzgado negar la MEDIDA PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR, solicitada por el ciudadano EDUARDO LO MARTIRE MAZA, parte demandante en esta causa judicial, y así se decide..---------------------------------------------------------------------
Dr. José Gregorio Pacheco,

Juez Prov. Del Municipio Maneiro

El Secretario,

Nota: En esta misma fecha (22-10-2012) siendo las 02:30 p.m., se dictó y publicó la anterior decisión bajo el Nro.2012-1145. Conste.
El Secretario,

Abg. Pedro Miguel Gómez Millán

C.M. Exp. N° 2012-2154