TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO MANEIRO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA
Pampatar, 10 de mayo de 2012.-

Vistos.
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA CERO, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha dos (02) de agosto de 1988, bajo el Nº 372, Tomo III, adicional 6, de este domicilio.------------------------------------------------------------------------------------ PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil ATRIUM, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado nueva Esparta, en fecha 04 de Noviembre del año 1997, bajo el numero 69, tomo 7-A. ---APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: JUDITH REYES DE TERRAZAS y GISELA VELASQUEZ SANCHEZ, abogadas en ejercicio, venezolanas, mayores de edad, Cédula de Identidad Nro.4.023.230 y 4.394.354, respectivamente, e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 13.054 y 48.505, respectivamente.----------------------------------------------------------------------------APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: LEOPOLDO LOVERA VEGAS y CARLOS SANCHEZ VEGAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, cedula de identidad Nro 2.933.505 y 9.965.378, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 9.686 y 54.318, respectivamente.---------------------------------------------------------------------------------------

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. --------------------

- I -

ANTECEDENTES. ------------------------------------------------------------------------------------

En el juicio principal, acaecieron los siguientes eventos procesales:-----------
El presente procedimiento se inició mediante escrito de demanda presentado en fecha 27-04-2011 (folios 01 al 04), admitiéndose la misma en fecha 02-05-2011 (f. 13), ordenándose el emplazamiento de la demandada, sociedad mercantil Atrium, C.A, para dar contestación ha la demanda al segundo (2) día de despacho siguientes a la constancia en autos de la citación practicada..---------------
La parte actora mediante diligencia de fecha 05-05-2011, consigno copia del libelo de la demanda para que este Tribunal librara la correspondiente compulsa y participó que le entregó los medios necesarios al Alguacil para la práctica de la citación ordenada. (f.14).----------------------------------------------------------
Por diligencia de fecha 10-05-2011, suscrita por el Alguacil de este Juzgado, se dejó constancia que la parte actora suministró las copias simples ha los fines de realizar la compulsa para la citación del demandado, librándose en esa misma fecha el recibo de citación junto con la compulsa y la orden de comparecencia al pie (f. 15).-------------- ---------------------------------------------------------
Mediante diligencia de fecha 18-05-2011, el Alguacil de este Tribunal consigno el Recibo de Citación y Compulsa firmada por la parte demandad. (f.18 y 19).---------------------------------------------------------------------------------------------------------
Mediante diligencia suscrita en fecha 23-05-2011, el abogado Leopoldo Lovera Vegas, plenamente identificado, actuando en nombre de la sociedad Anónima Atrium, C.A, parte demandada consigna documento poder que evidencia su representación e igualmente, en 6 folios, contestación a la demanda incoada en su contra en el presente expediente. (f. 20 al 30).----------------------------------------
En fecha 31-05-2011, comparece por ante este despacho la apoderada judicial de la parte actora, y consigna escrito refutando la contestación de la demanda, constante de dos folios útiles y su vuelto, para que sea agregado a los autos y apreciado en la definitiva. (f. 33 al 35).-------------------------------------------------
En fecha 31-05-2011, las apoderadas de la actora consignan escrito de promoción de pruebas y sus anexos (folio 37 al 73), las cuales fueron admitidas en esta misma fecha (f 74).------------------------------------------------------------------------------
El apoderado judicial de la parte demandada, en fecha 01-06-2011, consignó mediante diligencia, en tres (3) folios útiles y anexos en 38 folios escrito de promoción de pruebas (f. 75 al 117).----------------------------------------------------------
En fecha 03-06—2011, siendo la oportunidad fijada por el Tribunal para oír la declaración de la ciudadana Milagros del Valle Prado de Pérez, se anuncio el acto en las puertas del Tribunal y la testigo no compareció, motivo por el cual se declaro desierto el acto (f 119).---------------------------------------------------------------------
En fecha 03-06-2011, la apoderada judicial de la parte actora, solicita al Tribunal niegue la prorroga solicitada por la parte demandada por cuanto se trata de un juicio breve (f. 120). Asimismo, en esta misma fecha solicita al Tribunal una nueva oportunidad para la evacuación de la prueba testimonial que fue solicitada en el escrito de prueba (f 121). Igualmente por auto de esta misma fecha acordó para las 10:00 a.m. del 3er día de despacho siguiente al de hoy, para que la ciudadana Milagros Del Valle Prado de Pérez rinda su declaración. --------------------
Por auto dictado en fecha 03-06-2011, fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte demandada, salvo su apreciación en la definitiva; a excepción de la prueba de exhibición de documento contenida en el punto C del Capítulo II de su escrito de pruebas, por cuanto la misma no cumplía con los requisitos exigidos en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil (f 123). ----
Mediante diligencia suscrita en fecha 08-06-2011, el apoderado judicial de la parte demandada, apeló del auto de fecha 03-06-2011, en referencia a la prueba de exhibición de documento contenida en el punto C capítulo II de su escrito de prueba. (f 126).----------------------------------------------------------------------------
EL 08-06-2011, se evacuó la testimonial de la ciudadana Milagros del Valle Prado de Pérez, estando presente los apoderados de la parte actora como de la parte demandada. (f 127).---------------------------------------------------------------------------
Por auto de fecha 17-06-2011, se oye la apelación interpuesta por el apoderado de la parte demandada, contra el auto dictado por este Tribunal en fecha 03-06-2011, en un solo efecto, y se ordena remitir copia certificada al Juzgado Superior del Estado Nueva Esparta (f 128).----------------------------------------
Por auto de 16-02-2012, fueron agregadas las resultas de la apelación hecha por el apoderado de la parte demandada en fecha 17-06-2011 al expediente (f. 130 al 157).---------------------------------------------------------------------------
En fecha 31-10-2011, se agrega la prueba de Informes requerida al Cuerpo de Bomberos, mediante Oficio Nro. 9157-305 de fecha 13-07-2011, promovida por el apoderado de la parte demandada (folios160 y 161).-------------------------------------
En fecha 23-03-2012, se agregó al expediente la prueba de Informe emanado de la Alcaldía del Municipio Maneiro, Dirección de Desarrollo Urbano, promovida por el apoderado de la parte demandada. Asimismo, se advierte a las partes, que siendo esta la ultima de las pruebas de Informe por agregar al expediente el lapso de cinco (5) días continuos para dictar la sentencia respectiva, comenzará a correr a partir del día de despacho siguiente al de hoy (f 162 y 163).--

- II -
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal observa: -----------------------
En efecto, mediante escrito de fecha 27 de Abril de 2.011, la parte actora en la causa incoó acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento en contra de la demandada, Sociedad Mercantil Atrium, C. A, representada por su Director ciudadano Benjamín Gallego Prado, argumentando para ello, en síntesis, lo siguiente: ------------------------------------------------------------------------------------------------
1.- Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, estado Nueva Esparta, en fecha 17 de Mayo de 2005, bajo el Nº 60, Tomo 27 de los libro de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, el cual se acompaña marcado “B”, que nuestra representada celebró contrato de arrendamiento con la empresa Atrium, C. A, Sociedad mercantil de este domicilio inscrita por ante el registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, el 04 de Noviembre de 1997, bajo el Nº 69, Tomo 7-A, sobre un inmueble según lo estipulado en la cláusula primera de dicho contrato.----
2.- Que la arrendadora, da en arrendamiento a la arrendataria, un inmueble de su propiedad constituido por un (1) Local comercial, distinguido con el Nº 5-B, ubicado en la planta baja del edificio Rocamar, avenida José María Vargas de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, el cual posee una superficie aproximada de Cuarenta y Seis Metros cuadrados con Treinta y Cinco Metros cuadrados (46,35 m2), dispone de un (1) servicio completo de sanitario, instalaciones de teléfono e instalaciones eléctricas de 110 y 220, una (1) lámpara o luz de emergencia, al cual le corresponde un porcentaje de condominio de un Entero por Ciento (1%) sobre las cargas de los gastos comunes ---------------
3.- Que la serán por cuenta exclusiva de La Arrendataria, el pago de servicios de agua, condominio, luz, aseo urbano y domiciliario, así como cualquiera otro que necesitare el inmueble para su pleno disfrute.-----------------------
4.- Que mientras este contrato esté vigente La Arrendataria, está obligada a mantener en todo su vigor una Póliza de seguros que ampare el Local objeto de este contrato contra los riesgos de incendio, motines, y Póliza de riesgo locativo y vecinal, cuyo beneficiario será la Arrendadora, pero si la Arrendataria no contrata dicha Póliza dentro de los primeros Noventa (90) días de vigencia de este contrato, la misma podrá ser contratada por la Arrendadora, cargando a la Arrendataria, el monto de las primas de seguros correspondientes… la Cláusula décima cuarta estipula lo siguiente: “DÉCIMA CUARTA: El incumplimiento de las obligaciones que impone este contrato, da derecho a la Arrendadora, para dar por Rescindido el contrato y a exigir a la arrendataria, la inmediata desocupación del inmueble (local) y el pago de los daños y perjuicios a que hubiera lugar por este motivo.”---------------------------------------------------------------------------------------------------
5.- Que es el caso, ciudadano Juez, que la empresa Atrium, C. A, anteriormente identificada, no ha cumplido plenamente con las obligaciones que contrajo con nuestra representada a través del contrato de arrendamiento suscrito por ambas, puesto que la misma no ha pagado el condominio correspondiente al local arrendado desde el mes de enero de 2008 hasta febrero de 2011, según consta de Recibo de Ingreso Nº 2290, por Cuatro Mil Ochocientos Cuarenta y Seis con 38/100 Bolívares (Bs. 4.846,38), emitido por Administradora Pérez Prado, C. A, empresa ésta que administra el condominio en referencia y el cual anexamos marcado “C”.---------------------------------------------------------------------------------------------
6.- Que muchas han sido las ocasiones en que nuestra poderdante, a través de su Presidente o de sus subalternos, le ha solicitado al director de la empresa Atrium, C.A., más adelante identificado, que pague el condominio, haciendo este último caso omiso de dichos requerimientos. Es decir, de manera reiterada Atrium, C.A., deshonra mes tras mes sus obligaciones previamente contraídas con pleno conocimiento de los efectos que esto causa, ocasionándole a nuestra representada daños y perjuicios, toda vez que la misma estuvo a punto de ser demandada por su insolvencia en el pago del condominio.----------------------------
7.- Que el referido contrato de arrendamiento fue suscrito por las partes para que el mismo tuviera vigencia por dos (2) años, contados a partir del 15 de Mayo de 2005 hasta el 15 de mayo de 2007, es decir, el contrato fue negociado a Tiempo determinado. Sin embargo, a la fecha de vencimiento arriba indicada, el mismo se renovó automáticamente produciéndose la tácita reconducción de éste, por lo que nos encontramos en estos momentos con un contrato de arrendamiento a tiempo Indeterminado.------------------------------------------------------------------------------
8.- Que fundamenta la demanda en los preceptos legales siguientes: artículos 1141,1155, 1159,1160 y 1167 del Código Civil y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.------------------------------------------------------------------
9.-Que por lo tanto, ocurre para demandar como en efecto demanda a la arrendataria empresa Atrium, C.A., plenamente identificada en autos, fundamentada en el incumplimiento de la cláusulas Cuarta, Décima Tercera y en la faculta que otorga a Décima Cuarta, a fin de que se convenga o a ello sea condenada por este Tribunal en lo siguiente:---------------------------------------------------
PRIMERO: En resolver el contrato de arrendamiento que nuestra representada y la demandada tienen celebrado sobre un inmueble propiedad de nuestra mandante constituido por un (1) Local comercial, distinguido con el Nº 5-B, ubicado en la planta baja del edificio Rocamar, avenida José María Vargas de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, y en consecuencia, a entregar el inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.-----------------------------------------------------------------------
SEGUNDO: En pagar de manera subsidiaria, los daños y perjuicios que su incumplimiento ha causado a nuestra representada y que de seguidas pasamos a determinar: La cantidad de Cuatro Mil Ochocientos Cuarenta y Seis con 38/100 Bolívares (Bs. 4.846,38), equivalentes a Sesenta y Tres coma Ochenta Unidades Tributarias (63,80 U. T), que es el monto de las cuotas de condominio vencidas y no pagadas por la demandada y las que se sigan venciendo, durante el transcurso de este proceso, hasta producirse el fallo definitivo.------------------------------------------
TERCERO: En cancelar las costas procesales causadas durante este juicio, conforme a lo previsto en el artículo 648 del Código de Procedimiento Civil.----------
6.- Que la presente demanda se estima en la cantidad de TREINTA MIL BOLÏVARES (Bs. 30.000), equivalentes a TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS ( 395 U. T). ---------------------------------------------------------
La parte accionante acompañó al libelo, los siguientes instrumentos: ---------
.- Poder otorgado por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA CERO, C.A, a los ciudadanos José Vicente Santana, Judiht Reyes de Terrazas y Gisela Velásquez Sánchez, abogados en ejercicio (f. 5 y 6).-------------------------------
.- contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad de Comercio INMOBILIARIA CERO, C.A, representada por su presidente ciudadano Cesar Romero Montero y la empresa ATRIUM, C.A, representada por su Director ciudadano Benjamín Gallego Prado (f. 9 al 11).---------------------------
.- recibo de ingreso Nº 2290, por la cantidad de Cuatro Mil Ochocientos Cuarenta y Seis con Treinta y Ocho Céntimos (Bs. 4.846,38), con la denominación Condominio Residencias Rocamar (f. 12).--------------------------
Por su parte, llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, la accionada, representada de abogado, dieron contestación al fondo de la misma, en el lapso procesal a que se refiere el artículo 883 de código Procesal Civil, mediante escrito de fecha 23-05-2011, procedieron a contestar la demanda, argumentando lo siguiente: ---------------------------------------------------------------------------------------------

1.- Que en el presente caso, según confesión de la parte actora, a la cual aceptamos, nos encontramos en una relación arrendaticia regida por un contrato a tiempo indeterminado, situación fáctica que admitimos en su totalidad, ya que la renovación tácita de la relación arrendaticia se produjo al vencimiento del contrato de fecha 17 de Mayo del año 2005; este hecho no controvertido, nos encuadra dentro de los parámetros en el articulo Nº 34, de la LEY DE ARREENDAMIENTOS INMOBILIARIOS (Omissis).-----------------------------------------------------------------------
2.- Que el legislador es preciso, determinante, en la causal para la procedencia de la acción, en los caso de que se solicite el desalojo de un inmueble regido por un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Como lo es el presente caso. Su señoría, la parte actora, no fundamenta su acción en ninguna de las causales señaladas en la Ley para la procedencia de la acción, es mas, en sus razones de DERECHO, no invoca la norma mencionada. Esto hace que su acción sea improcedente por no adecuación a la norma.-------------------------
3.- Que en nombre de mi representado rechazo, tanto en los hechos como el derecho, en los cuales se sustenta la irreflexiva demanda incoada en el presente expediente y, especialmente, contradecimos lo siguiente:
.- Cuestiones previas:
- DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA. (ARTICULO 346 ordinal 6.). (Mayúscula y negrilla del escrito original).
- (Omissis).-----------------------------------------------------------------------------
- Que en nombre de mi representada, rechazo la supuesta deuda de condominio existente… (Omissis).---------------------------------------------
- Que rechazamos expresamente, en nombre de mi representada, el supuesto recibo de ingreso Nº 2290 por la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLIVARES CON 38/100 (Bs. 4.846,38) emitido por Administradora Pérez Prado C.A, quien es un tercero no relacionado en este proceso.---------------------

4.- Que en nombre de mi representada, rechazamos la obligación de contratar una póliza de seguros de INCENDIO O CUALQUIER OTRO EVENTO. Para el nacimiento de dicha obligación, debe previamente haberse cumplido, por parte de la ARRENDADORA, la obligación de obtener el permiso de BOMBEROS, del Edificio Rocamar e igualmente, presentar el documento de propiedad del inmueble distinguido con el Nº 5-B y su ubicación el Documento de Condominio, requisitos indispensables par el nacimiento de la otra obligación, CONTRATACIÓN DE UNA POLIZA DE SEGUROS.-----------------------------------------
5.- Que en nombre de mí representada, señalamos que estamos contestes en lo siguiente:
.- Existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado entre mi representada y la arrendadora INMOBILIARIA CERO C.A, debidamente identificada en autos.----------------------------------------------------------------------------------
.- En que mi representada ha cumplido con la obligación de pago de sus cánones de arrendamiento a la cabalizada, lo que se deduce, de que la parte actora (ARRENDADORA) no ha reclamado nada al respecto.----------------------------
.- En la no contradicción de la parte ARRENDADORA, de la póliza de seguro, derecho que posee según el contrato de arrendamiento.------------------------
6.- Que por todo lo antes expuesto, rechazamos en todo y cada una de sus partes, exceptuando los puntos señalados, la presente demandada, y solicitamos al despacho a su digno cargo la declare sin lugar con la correspondiente condenatoria de las costas causadas.-----------------------------------------------------------
Seguidamente y en conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, se pasa a analizar las pruebas producidas por las partes, de la siguiente manera: -----------------------------------------------------------------

Planteado de este modo los términos del disenso, este Tribunal observa: ---
Que en el lapso de Pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.------

Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.----------
Es necesario para este Juzgador, antes de analizar las pruebas aportadas por las partes y del pronunciamiento al fondo de la pretensión en su oportunidad legal, determinar que la pretensión explanada por la actora en su libelo de demanda no sea contraria a derecho, presumiendo que una vez verificada debe producir como consecuencia jurídica inmediata que la demanda incoada deba prosperar en derecho. --------------------------------------------------------------------------------
Antes de determinar la naturaleza de la presente acción, es necesario establecer el inicio de la relación arrendaticia que une a las partes en esta acción, ya que la parte demandante pretende la Resolución del Contrato de Arrendamiento por el incumplimiento de la parte demanda en las cláusula cuarta y décima tercera, por la falta de pago del condominio del local arrendado desde el mes de enero del 2008 hasta febrero del 2011, conforme a lo establecido en los artículos 1.141, 1.155, 1,159, 1.160, 1.167 del Código Civil y el artículos 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos Inmobiliarios, Ley vigente en los casos de demandas de arrendamientos de locales comerciales, por la Disposición Transitoria Tercera, de la nueva Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda publicada en Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela, Nº 6.053 de fecha 12 de noviembre de 20011. Basándose en la celebración de un contrato de arrendamiento de fecha 17 de mayo de 2005, por dos (2) años, contados a partir del 15 de mayo de 2005 hasta el 15 de mayo de 2007, por TIEMPO DETERMINADO (mayúscula y negrilla del texto original) , y que sin embargo, a la fecha de vencimiento arriba indicada, el mismo se renovó automáticamente produciéndose la tácita reconducción de éste, por lo que se encuentra en estos momentos con un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO INDETERMINADO (mayúscula y negrilla del texto original). No obstante, en la contestación de la demanda que hiciera la parte demandada en el uso de su derecho a la defensa, ope legis por un Capítulo Primero punto previo alego: que en el presente caso, según confesión de la parte actora, a la cual aceptamos, nos encontramos en una relación arrendaticia regida por un contrato a tiempo indeterminado, situación fáctica que admitimos en su totalidad, ya que la renovación tácita de la relación arrendaticia se produjo al vencimiento del contrato de fecha 17 de Mayo del año 2005; este hecho no controvertido, nos encuadra dentro de los parámetros en el articulo Nº 34, de la LEY DE ARREENDAMIENTOS INMOBILIARIOS (Omissis); que el legislador es preciso, determinante, en la causal para la procedencia de la acción, en los caso de que se solicite el desalojo de un inmueble regido por un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Como lo es el presente caso. Su señoría, la parte actora, no fundamenta su acción en ninguna de las causales señaladas en la Ley para la procedencia de la acción, es mas, en sus razones de DERECHO, no invoca la norma mencionada. Esto hace que su acción sea improcedente por no adecuación a la norma; que en nombre de mí representada, señalamos que estamos contestes en lo siguiente: Existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado entre mi representada y la arrendadora INMOBILIARIA CERO C.A, debidamente identificada en autos, en que mi representada ha cumplido con la obligación de pago de sus cánones de arrendamiento a la cabalidad, lo que se deduce, de que la parte actora (ARRENDADORA) no ha reclamado nada al respecto, en la no contradicción de la parte ARRENDADORA, de la póliza de seguro, derecho que posee según el contrato de arrendamiento; que por todo lo antes expuesto, rechazamos en todo y cada una de sus partes, exceptuando los puntos señalados, la presente demandada, y solicitamos al despacho a su digno cargo la declare sin lugar con la correspondiente condenatoria de las costas causadas.------------------------------------------------------------
Al encontrarse documentada la alegada relación arrendaticia, se lee en su Cláusula Segunda lo siguiente: “El plazo de vigencia del presente contrato es de Dos (2) AÑOS contados a partir del 15 de Mayo del 2005 (15-05-05) y concluirá entonces el día 15 de Mayo del 2007 (15/05/2007), dicho contrato podrá ser prorrogado por las partes siempre y cuando se pongan de acuerdo tanto en la duración del contrato como en el nuevo canon de arrendamiento. En caso de prorroga el canon de arrendamiento se aumentara de acuerdo al índice de inflación que fije el Banco Central de Venezuela, todo lo cual conduce a concluir que del contrato objeto de la controversia es de un contrato con determinación de tiempo, no renovable, a partir del quince (15) de mayo del año 2005, es decir, que las partes se encuentran relacionadas desde el 15 de mayo del año 2005. ASI SE DECIDE. -------------------------------------------------------------------------------------------------
La controversia se concreta en el supuesto de incumplimiento de contrato de arrendamiento por falta de pago del condominio del local arrendado desde el mes de enero de 2008 hasta febrero de 2011, según consta de recibo de ingreso numero 2290, por la cantidad de Cuatro Mil Ochocientos Cuarenta y Seis con Treinta y Ocho Bolívares (Bs. 4.846,38), emitido por la Administradora Pérez Prado, C.A, por lo que pide la parte actora la resolución del mismo, pues a criterio de este Juzgador es necesario definir la naturaleza del contrato, toda vez que de su naturaleza sabremos si el objeto de la pretensión esta conforme a las pruebas aportadas y al derecho deducido.------------------------------------------------------------------
En el caso en estudio, se observa que la pretensión es de Resolución de contrato por incumplimiento de la demandada en el pago del condominio del local arrendado desde el mes de enero de 2008 hasta el mes de febrero de 2011, la cual sustenta la representación de la parte actora en el contrato que consignó con el libelo de la demanda en su cláusula cuarta, y asimismo, que el contrato a la fecha de su vencimiento, el mismo se renovó automáticamente produciéndose la tácita reconducción del mismo por lo que se encuentran en estos momentos con un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; no obstante, la demandada alega entre sus defensas que la acción ejercida por la parte actora no esta dentro de las establecidas en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por encontrarse el contrato a tiempo indeterminado, como lo es el presente caso, por lo que hace que la acción sea improcedente por no adecuación a la norma. ---------
Ahora bien, visto de que fue traído a los autos, el contrato de arrendamiento celebrado entre la parte actora como lo indica esta en su petitum “… para que convenga en Resolver el contrato de arrendamiento que nuestra representada y la demandada tienen celebrado sobre un inmueble propiedad de nuestra mandante constituido por un local comercial distinguido con el Nº 5-B, ubicado en la planta baja del EDIFICIO ROCAMAR, , situado este en la Avenida José María Vargas de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro Estado Nueva Esparta y, en consecuencia a entregar el inmueble arrendado, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió”, así como del primer folio del libelo de la demanda donde expone: consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Estado Nueva Esparta, en fecha 17 de Mayo de 2005, bajo el Nº 60, Tomo 27 de los libro de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, el cual se acompaña marcado “B”, que nuestra representada celebró contrato de arrendamiento con la empresa Atrium, C. A, Sociedad Mercantil de este domicilio inscrita por ante el registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, el 04 de Noviembre de 1997, bajo el Nº 69, Tomo 7-A, sobre un inmueble según lo estipulado en la cláusula primera de dicho contrato…. (Sic), asimismo, que el referido contrato de arrendamiento fue suscrito por las partes para que el mismo tuviera vigencia por dos (2) años, contados a partir del 15 de Mayo de 2005 hasta el 15 de mayo de 2007, es decir, el contrato fue negociado a Tiempo determinado. Sin embargo, a la fecha de vencimiento arriba indicada, el mismo se renovó automáticamente produciéndose la tácita reconducción de éste, por lo que se encuentran en estos momentos con un contrato de arrendamiento a tiempo Indeterminado. Y la parte demandada rechaza la demanda en toda y cada una de sus partes y acepta que se encuentran en una relación arrendaticia regida por un contrato a tiempo indeterminado, situación que admiten en su totalidad.------------------------------------------------------------------------------
Determinado como ha sido el inicio de la relación arrendaticia que une a ambas partes, este Juzgador pasa a determinar la naturaleza de la relación arrendaticia que une a las partes para el momento que es presentada la pretensión de la actora.-------------------------------------------------------------------------------
El contrato suscrito por las partes y cuya vigencia comenzó el 15/05/2005, tenía una duración de Dos (2) años, sin ningún tipo de prórroga, es decir, que el tiempo máximo de duración del contrato era de Dos (2) Años; por lo que el mismo venció el 15/05/2007.----------------------------------------------------------------------------------
En este caso la naturaleza a tiempo determinado del contrato se evidencia de que el arrendador entregó al arrendatario el inmueble para que éste lo use durante el lapso de tiempo definido de dos (2) años, sin ningún tipo de prórroga, sin que en total esa relación arrendaticia se extendiera más de 2 años; por lo que a partir del 15/05/2007, de encontrarse el demandado solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, devendría beneficiario de la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: -----

Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, la que a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 39 ejusdem, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento y la duración del mismo, ya que es la propia ley la que establece un plazo legal de vigencia, no siendo admisibles entablar demandas de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal.-----
Por ello, cuando en la propia convención contractual se ha establecido un término de duración o vigencia, es éste término y no otro el que determina la existencia de estarse frente a un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, salvo que en el mismo se haya estipulado prórroga automática, que de operar, en forma alguna cambia la naturaleza determinada de la relación, lo que no ocurre cuando ha operado la tácita reconducción, que en definitiva si cambia la naturaleza del contrato de tiempo determinado a indeterminado en el tiempo.----------------------------------------------------------------------------------------------------
Al mediar entre las partes una relación arrendaticia que duró dos (2) años, el arrendatario tendría derecho a una prórroga legal de Un (1) año de duración, en caso de estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que la mencionada prórroga comenzaría a partir del 16/05/2007 y culminaría el 15/05/2008.--- ------------------------------------------------------------------------------------------
Ahora bien, esta demanda de resolución de contrato de arrendamiento de un local comercial por la falta de pago de condominio, fue incoada por el arrendador a través de sus apoderadas judiciales el 27/04/2011, cuando habían transcurrido, dos (2) años, seis (6) meses y dieciocho (18) días después del vencimiento de la prórroga legal establecida en el articulo 38 literal “a”; por lo que, independientemente que haya o no derecho a la prórroga legal, lo que se pudiera establecer en un punto posterior de la sentencia, estamos ante un contrato a tiempo indeterminado, así que debe entenderse que la relación arrendaticia que vincula a las partes está sujeta a los términos y condiciones estipulados en el contrato suscrito por ambas partes de fecha 15-05-2005, contado a partir de esta misma fecha, por lo que al presentarse la demanda el 27-04-2011 el mismo se encontraba a tiempo indeterminado. ASI SE DECIDE. --------------------------------------
El artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone, textualmente, lo siguiente: --------------------------------------------
“…Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciable. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…” -------------
Este dispositivo legal, deja claramente estipulado el llamado ORDEN PUBLICO INQUILINARIO, entendido éste como el conjunto de normas de cumplimiento obligatorio cuyo objeto es tutelar un interés o beneficio que la ley concede, que representan la expresión del equilibrio en la sociedad y fundamentado en la necesidad de resguardo y protección de los derechos de los arrendatarios.--------------------------------------------------------------------------------------------
Por otro lado, el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela impone, entre otros, el DEBIDO PROCESO, en tanto y en cuanto “El debido proceso se aplica a todas las actuaciones judiciales y administrativas…”, asÍ como también el DERECHO A LA DEFENSA de las partes, especialmente del demandado como arrendatario en materia inquilinaria, que constituye el débil jurídico de la relación arrendaticia.----------------------------------------
De la misma manera, el Juez, como garante de la legalidad y, a los fines de dictar sentencias ajustadas a derecho, debe velar por la integridad del proceso y por la efectividad de sus decisiones, sin equívocos o ambigüedades, teniendo la justicia como principal objetivo.---------------------------------------------------------------------
Dentro de este orden de ideas, el Tribunal observa que la demandante, en su petitorio, demanda formalmente “…por resolución de contrato de arrendamiento de un contrato escrito, de fecha 15-05-2005, de conformidad con lo establecido en los artículos 1141,1155, 1159,1160 y 1167 del Código Civil y el artículo 33 de la del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios….”. ------
Ahora bien, en el presente caso, la indebida calificación de la acción como “Resolución por incumplimiento en el pago de los recibos de condominio del local arrendado estipulado en el contrato de Arrendamiento”, constituye, a todas luces, una flagrante trasgresión a los conceptos jurídicos y criterios doctrinales acotados, lo cual al ser denunciado por la parte demandada y aún sino fuera sido denunciado por la demandada, debe este Tribunal aplicar en razón del principio del iura novit curia y la noción del orden público inquilinario, que obliga al Juez a sustanciar y decidir conforme al debido proceso y al último fin: la justicia.-------------
Para este Tribunal sería un notable desconocimiento del derecho, afirmar el petitorio de la demandante como CON LUGAR “ La Resolución del Contrato de Arrendamiento que invoca la parte actora”, porque sería atentatoria contra todos los principios de derecho, los criterios doctrinales y la jurisprudencia pacífica en esta materia, por todo lo cual esta acción debe ser desechada en derecho. ASI SE DECIDE. -------------------------------------------------------------------------------------------------

En consecuencia, la parte actora debió demandar el desalojo y fundamentar su acción en algunas de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual el Tribunal pasa también a transcribir: -------------------------------------------------------------------------

Artículo 34: --------------------------------------------------------------------------------------

“… Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: ( OMISSIS) .--------------------------------------------------------------------------------------

Ahora bien, por todo lo anteriormente expuesto y tomando en cuenta que el contrato de arrendamiento celebrado fue a tiempo determinado por un lapso de dos (2) años, el cual comenzó a regir el día 15/05/2005 y culminó el día 15/05/2007, venciendo su prórroga legal el día 15 de mayo de 2008 y visto que a la expiración del tiempo fijado, la demandada Sociedad Mercantil ATRIUM, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado nueva Esparta, en fecha 04 de Noviembre del año 1997, bajo el número 69, tomo 7-A, siguió en posesión del inmueble objeto del presente juicio, este juzgador califica la presente acción, ya que en este caso operó la tácita reconducción, por cuanto el contrato celebrado paso de ser de tiempo determinado a tiempo indeterminado, por lo que ateniendo a las normas de derecho transcritas y sin pasar analizar las pruebas traídas a los autos, este Tribunal considera que lo procedente y ajustado a derecho, es declarar como efecto declara INADMISIBLE la acción que por Resolución de Contrato sigue la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA CERO, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha dos (02) de agosto de 1988, bajo el Nº 372, Tomo III, adicional 6, de este domicilio contra la demandada. ASI SE DECIDE. ---------------------------------------------------

- III -
DECISIÓN

En virtud de los argumentos anteriormente expuestos, éste Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a los postulados del artículo 253 del Texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:-----------------------------------------------------------------------------
PRIMERO: Se declara INADMISIBLE la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA CERO, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha dos (02) de agosto de 1988, bajo el Nº 372, Tomo III, adicional 6, en contra de la Sociedad Mercantil ATRIUM, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado nueva Esparta, en fecha 04 de Noviembre del año 1997, bajo el numero 69, tomo 7-A. --------------------------------------------------------
SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandante, toda vez que resultó totalmente vencida en la causa. ---------------------------------------
TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes del presente fallo, toda vez que es proferido fuera del lapso para sentenciar.----------------------------------------
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a los diez (10) Días del mes de mayo de dos mil doce (2.012). Años 201º de la Independencia y 153º de la Federación. ----------------------------------------------------------------------------------------------
EL JUEZ,

Dr. JOSE GREGORIO PACHECO
El Secretario,

NOTA: En esta misma fecha (10/05/2012) siendo las dos y treinta minutos de la tarde (02:30 p.m.), se registró y publicó la anterior sentencia bajo el Nro. 2012-1041.-
El Secretario,

Abg. Pedro Miguel Gómez Millán.-

Exp.2011-1882.-
Sentencia: Definitiva.-