TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA
202º Y 153º

I.- Identificación de las partes
Parte actora: Sociedad de Comercio Óptica Porlamar C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 19-11-1976, bajo el Nº 533, folios 121 al 124, representada legalmente por el ciudadano Rafael Raúl Álvarez Vásquez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.045.829, con domicilio en la calle Mariño entre calles Velásquez y San Nicolás, Nº 9-73 de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.
Apoderados judiciales de la parte actora: Abogados Johnny Guerra Brito, José Alberto Guerra Ferrer y Trino Rodríguez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.497; 106.864 y 115.024, respectivamente, domiciliados en Jumbo Ciudad Comercial, piso 5, local 12, nivel paseo situado en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.
Parte demandada: Ciudadano Mohamed Ali Abdul Hadi, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5. 145.162, domiciliado en el local comercial Hadi, ubicado en la calle Mariño, Municipio Mariño de la ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta.
Apoderado judicial de la parte demandada: Abogados Gianpier Di Bernardino, Beatriz Elena Salazar Gómez, Roberto Rojas Salazar, Jesús Enrique Lárez Fermín, Armando Jesús Planchart Marquez, Julia Rebeca Hernández, Vicente Siso García y Luis Carlos Gallegos Barreto, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 45.739, 92.834, 7.701, 8.467, 25.104, 33.099, 16.457 y 99.395, respectivamente.
II.-Breve reseña de las actas del proceso
Suben las presentes actuaciones a este juzgado superior con motivo del recurso ordinario de apelación formulado por el abogado José Alberto Guerra Ferrer, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 106.864, actuando en su carácter de coapoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 20-10-2006, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en el juicio que por retracto legal ha incoado la sociedad de comercio Óptica Porlamar C.A., contra el ciudadano Mohamed Ali Abdul Hadi.
En fecha 15-11-2006 (f. 29, 2ª pieza) se recibieron las actuaciones en este juzgado superior constante de dos piezas, y anexo un cuaderno de medidas, la primera constante de 301 folios útiles y la segunda constante de 28 folios útiles y de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho para dictar sentencia.
En fecha 05-12-2006 (f. 30, 2ª pieza) este tribunal dictó auto mediante el cual difirió conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, la oportunidad para dictar sentencia dentro de los 30 días consecutivos siguientes al 02-12-2006.
En fecha 01-06-2007 (f. 31 al 70, 2ª pieza) este tribunal dictó la sentencia definitiva declarando con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada, revoca el fallo apelado dictado en fecha 20-10-2006 por el Tribunal de Instancia, y no ha lugar a la condena en costas.
En fecha 05-06-2007 (f. 73 al 76, 2ª pieza), mediante diligencias el alguacil de este Tribunal deja constancia de haber notificado a las partes.
En fecha 28-06-2007 (f. 77, 2ª pieza), mediante diligencia la abogada Beatriz Salazar, apoderada judicial de la parte demandada, anuncia recurso de casación.
Por auto de fecha 29-06-2007 (f. 78, 2ª pieza) se ordena y realiza cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 05-06-2007 (exclusive) hasta el 28-06-2007 (exclusive).
Por auto de fecha 29-06-2007 (f. 79 al 81, 2ª pieza) se admite el recurso de casación anunciado por la abogada Beatriz Salazar, y se remiten las presentes actuaciones a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con oficio N° 270-07.
Consta a los folios 115 al 126, 2ª pieza del presente expediente, sentencia de fecha 09-06-2008, emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual declara casada de oficio la sentencia dictada por este despacho en fecha 01-06-2007, y repone la causa al estado de que el Juez superior que en definitiva, resulte competente dicte nueva decisión sin incurrir en el vicio declarado por esa Sala.
En fecha 04-08-2008 (f. 128 y 129, 2ª pieza), este tribunal recibe el expediente, se le da el respectivo reingreso, y se ordena notificar a las partes del abocamiento del Juez Temporal, a los fines de que prosiga su curso legal.
En fecha 08-08-2008 (f. 132 y 134, 2ª pieza), mediante diligencias el alguacil de este Tribunal deja constancia de haber notificado a las partes.
En fecha 22-03-2010 (f. 136, 2ª pieza), mediante diligencia la abogada Beatriz Salazar, apoderada judicial de la parte demandada, solicita copia certificada de la sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 01-06-2007.
En fecha 25-03-2010 (f. 137, 2ª pieza) mediante auto, este tribunal acuerda expedir las copias certificadas solicitadas.
En fecha 31-03-2010 (f. 138, 2ª pieza), mediante diligencia, el ciudadano Rafael Raúl Álvarez, representante legal de la sociedad de comercio Óptica Porlamar C.A., asistido de abogado, solicita a este Tribunal dicte la sentencia respectiva en la presente causa.
En fecha 15-07-2011 (f. 139 al 154, 2ª pieza) la apoderad judicial de la parte demandada, consiga escrito en esta alzada, con anexos, (f. 156 al 158), que incluye poder especial otorgado por la parte demandada Mohamad alí abdul Hadi a los abogados Armando Jesús Planchart Marquez, Julia Rebeca Hernández, Vicente Siso García y Luis Carlos Gallegos Barreto.
Mediante diligencia de fecha 08-02-2012 (f. 159, 2ª pieza) la apoderada judicial de la parte demandada solicita a esta alzada dictar sentencia en el presente juicio.
En la oportunidad legal el tribunal no dictó el fallo respectivo, por lo cual pasa hacerlo ahora en los términos que a continuación se expresan:

III.- Trámite de instancia
La demanda
Comienza el juicio por demanda intentada por el ciudadano Rafael Raúl Álvarez Vásquez en su condición de representante legal de la empresa Óptica Porlamar C.A., asistido por los abogados Johnny Guerra, José Guerra y Trino Rodríguez. En su libelo de demanda expresa:
“… que su representada la empresa Óptica Porlamar C.A, en fecha 06-06-1986, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Jesús Aristimuño Mata, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Caracas, titular de la cédula de identidad Nº 870.518, quien en calidad de arrendador le dio en arrendamiento a Óptica Porlamar C.A.,patrocinada en ese momento por la ciudadana Mirna del Valle Álvarez Vásquez, titular de la cédula de identidad Nº 4.048.233, autorizada por el documento constitutivo estatutario, un local comercial de 30 metros cuadrados el cual forma parte de un inmueble constituido por una casa que está actualmente en ruinas, distinguida con el Nº 9-73 ubicada en la calle Mariño entre calles Velásquez y San Nicolás de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.
Que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes establece el tiempo de duración de diez (10) años contados a partir de la protocolización (sic) del contrato ante la Notaría Pública respectiva, lo cual fue el día 06-06-1986, pudiendo prorrogarse si las partes lo desean, como consta de la copia certificada que acompaña. Que, el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de Bs. 3.000,00 mensuales y a partir del cuarto año se fijó en la suma mensual de Bs. 5.000,00, que a partir el vencimiento del contrato que ocurrió el día 06-06-1996, las partes contratantes acordaron aumentar el canon de arrendamiento en la cantidad mensual de Bs. 10.000.00,00, que el contrato se prorrogó (tácita reconducción) por el mismo lapso por el cual se había celebrado el de fecha 06-06-1986, es decir, 10 años, el cual vencería el 06-06-1996.
Que por documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del estado Nueva Esparta el día 03-06-2002, anotado bajo el Nº 59, tomo 26 de los libros de autenticaciones, documento que anexa marcado “B”, las ciudadanas Haide Josefina Sánchez de Aristimuño y Rebeca Josefina Aristimuño de Díaz, titulares de las cédulas de identidad Nros. 497.691 y 920.048, respectivamente a través de su apoderado judicial el abogado José Antonio Burgos, notificaron a su representada Óptica Porlamar de la intención de vender el inmueble constituido por la casa distinguida con el Nº 11 y el local comercial ubicado en la calle Mariño entre calle Velásquez y San Nicolás, marcado con el Nº 9-73, el cual posee una superficie de 30 metros cuadrados y el cual forma parte de un inmueble de su propiedad ubicado en la ciudad de Porlamar, en su condición de propietarias y herederas de la sucesión Aristimuño por el precio de Bs. 65.000.000,00; que dicha notificación se le hizo en condición de arrendataria del local comercial de dicho inmueble; que en fecha 13-06-2002, mediante comunicación que anexa con la letra “C” en su condición de representante legal de la empresa Óptica Porlamar C.A., la cual dirigió al abogado José Antonio Burgos apoderado judicial de las ciudadanas Haide Josefina Sánchez de Aristimuño y Rebeca Josefina Aristimuño de Díaz, le informó que aceptaba la oferta que le fue formulada por dichas ciudadanas, que le fue notificada por la Notaría Pública Segunda para adquirir con preferencia la casa signada con el Nº 11 y el local comercial ubicado en la Calle Mariño entre calles Velásquez y San Nicolás de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta por la suma de Bs. 65.000.000,00.
Que a pesar de haber aceptado dicha oferta en nombre de su representada Óptica Porlamar C.A., sin justificación alguna la misma no se materializó por la conducta de los propietarios de la sucesión Aristimuño, quienes se negaron en todo momento a vender el inmueble por el precio ofrecido, es decir, por la cantidad de Bs. 65.000.000,00 decidiendo vender el inmueble ya descrito, es decir, la casa Nº 11 y el local comercial como lo demuestra de instrumento protocolizado en la Oficina Inmobiliaria del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta el día 07-12-2005, registrado bajo el Nº 10, folios 82 al 88, protocolo primero, tomo 20, cuarto trimestre de 2005, que anexa marcado “D” en el cual los ciudadanos Antonio José Aristimuño, Ricardo Enrique Aristimuño, Carlos José Aristimuño, Isabel Margarita Aristimuño, José Joaquín Aristimuño, Haide Josefina Sánchez Aristimuño, Rebeca Josefina Aristimuño, Elizabeth Clemencia Isea de Maso, Maria Teresa Isea de Nasser, Nellys del Valle Caniche, Jesús Efraín Aristimuño Caniche, Yenelis Teresa Aristimuño Caniche y Rebeca del Valle Aristimuño Caniche venden al ciudadano Mohamed Ali Abdul Hadi, todos los derechos que le corresponden sobre dos inmuebles; el primero constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías edificadas en él ubicada en la calle Mariño, entre calles Velásquez y San Nicolás de la ciudad de Porlamar identificada con el Nº 11, con un área aproximada de 314,90 metros cuadrados; el segundo, constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías existentes en él ubicado en la calle Mariño de la ciudad de Porlamar, entre calle Velásquez y San Nicolás con una superficie de 614,44 metros cuadrados siendo el precio total la cantidad de Bs. 217.500.002,00; que dicha cantidad fue recibida por los vendedores al momento de la protocolización del instrumento de venta.
Que el día 13-06-2002, fecha en la que manifestó en representación de la empresa Óptica Porlamar C.A., a la sucesión Aristimuño en la persona de su apoderado judicial, el deseo de adquirir la propiedad con motivo de la oferta realizada hasta el día 07-12-2005, fecha en la cual la sucesión vendió los inmuebles, a un tercero, han pasado 3 años, 5 meses y 24 días sin que se le haya notificado nuevamente a la arrendataria como lo prevé el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 45. Que durante la vigencia del contrato de arrendamiento su representada Óptica Porlamar C.A., ha sido puntual en el pago de las obligaciones derivadas del contrato principalmente en el pago del canon de arrendamiento el cual en el año 2005 lo canceló a través del procedimiento de consignación en el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño y García de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta a favor de la sucesión Aristimuño Mata, Elina Aristimuño y otros como se evidencia de consignaciones que consigna marcadas “E”. Que los artículos 42, 43, 45 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente establecen…omissis
Que si se observa el contenido de cada uno de estos artículos se evidencia que fueron incumplidos por las partes que celebraron la negociación de compraventa por cuanto de acuerdo al artículo 42, la empresa arrendataria tiene el derecho que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, es decir, que a la empresa Óptica Porlamar C.A., debió ofrecérsele en venta el inmueble que ha venido ocupando desde hace más o menos 20 años antes de proceder a su venta a un tercero y no se le ofertó a pesar de la solvencia en los pagos de los cánones de arrendamiento y en el cumplimiento de cada una de las obligaciones derivadas del contrato; que aunado a lo anterior, el artículo 43 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dice que el arrendatario tiene el derecho de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comparte la transmisión del derecho de propiedad. Que para ejercer el retracto legal el arrendatario debe cumplir con la condiciones establecidas en dicho artículo el cual se refiere a tener más de 2 años como arrendatario y que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; que dichas condiciones están cumplidas por la empresa arrendataria; que su representada Óptica Porlamar C.A., tiene por la vía del retracto legal el derecho de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de compraventa celebrado el 07-12-2005, en lugar del comprador adquirente del inmueble, ciudadano Mohamed Ali Abdul Hadi, por la cantidad de Bs. 217.500.000,00; que el nuevo adquirente debió notificar a su representada la arrendataria, empresa Óptica Porlamar C.A. dentro de los 40 días calendarios contados a partir de la notificación que le haga el nuevo adquirente de la negociación celebrada (artículo 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) lo cual hasta el día de hoy no se ha hecho, sin embargo por comentarios se enteró que los miembros de la sucesión Aristimuño propietaria del inmueble arrendado lo había vendido a una tercera persona sin hacérsele la oferta previamente a Óptica Porlamar C.A. conforme a la ley; que con la finalidad de verificar los comentarios acudió a la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Mariño en la cual obtuvo copia certificada en fecha 02-02-2006, donde se evidencia que los propietarios del inmueble arrendado lo vendieron al ciudadano Mohamed Ali Abdul Hadi. Que a pesar de que el adquirente del inmueble arrendado debe notificar al arrendatario dentro de los 40 días calendarios a la negociación celebrada, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 20 de mayo de 2005 entre otras cosas, expone…omissis… Que de acuerdo al nuevo criterio se tuvo conocimiento a partir del 02-02-2006 de la venta realizada por los propietarios el 07-12-2005 a la ciudadana Mohamed Ali Abdul Hadi mediante la entrega por parte del registro de la copia certificada donde se verificó la venta de dicho bien inmueble y que por tales razones demanda al ciudadano Mohamed Ali Abdul Hadi quien funge como dueño para que convenga en el derecho de retracto legal arrendaticio establecido a favor de la empresa que representa Óptica Porlamar C.A., o en su defecto sea condenado a: 1.- en que no se notificó a su representada Óptica Porlamar C.A, arrendataria del inmueble vendido de la manifestación de voluntad de vender como lo establecen los artículos 48 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 2.- en que su representada debe subrogarse en las mismas condiciones que el comprador adquirente en el documento de venta sobre el inmueble antes identificado, es decir, entre otras condiciones pagar el precio establecido en el contrato el cual fue de Bs. 217.500.002,00 y como consecuencia adquirir en propiedad el inmueble arrendado en el mismo precio pagado por el tercero y bajo las mismas condiciones; 3.- en rescindir el contrato de compraventa celebrado en fecha 07-12-2005, anotado bajo el Nº 10, folios 82 al 88 del protocolo primero, tomo 20, cuatro trimestre de 2005 ante la Oficina Inmobiliaria del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta entre los ciudadanos Antonio José Aristimuño, Ricardo Enrique Aristimuño, Carlos José Aristimuño, Isabel Margarita Aristimuño, José Joaquín Aristimuño, Haide Josefina Sánchez Aristimuño, Rebeca Josefina Aristimuño, Elizabeth Clemencia Isea de Maso, Maria Teresa Isea de Nasser, Nellys del Valle Canache, Jesús Efraín Aristimuño Canache, Yenelis Teresa Aristimuño Canache y Rebeca del Valle Aristimuño Canache con el ciudadano Mohamed Ali Abdul Hadi y que tuvo como objeto el bien inmueble que su representada ha venido ocupando desde hace más o menos 20 años en calidad de arrendataria; 4.- quien funge comprador le otorgue el respectivo documento de propiedad en las mismas condiciones que compró el inmueble arrendado por su representada y en caso de negativa, que el tribunal ordene que la sentencia que se dicte le sirva de titulo de propiedad o documento pagando el mismo precio establecido en el contrato antes citado de la forma como lo ordene el tribunal y, 5.- el pago de las costas y honorarios profesionales calculados al prudente arbitrio del tribunal.
La actora estimó la demanda en la cantidad de quinientos millones de bolívares (Bs. 500.000.000,00) y la fundamentó en los artículos 7, 42 al 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al tiempo que solicitó medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del juicio y fijó como domicilio procesal la calle Mariño entre calles Velásquez y San Nicolás Nº 9-73 de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta. Asimismo, pidió la actora que la demanda se sustanciara conforme al artículo 33 de la ley en referencia y que se declare con lugar….”

En fecha 14-02-2006 (f. 7) mediante sorteo la causa fue asignada al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.
En fecha 02-03-2006 (f. 8) el abogado Johnny Guerra en su condición de coapoderado judicial de la parte actora consigna los instrumentos fundamentales de la acción, los cuales están agregados a los folios 9 al 40 de la 1ª pieza de este expediente.
Por diligencia de fecha 13-03-2006 (f. 43) el abogado José Alberto Guerra, coapoderado judicial de la parte actora consigna las copias simples del libelo de la demanda y el auto de admisión para que el tribunal elabore la compulsa y cite al demandado, ciudadano Mohamed Ali Abdul Hadi.
Mediante diligencia de fecha 15-03-2006 (f. 44) el alguacil del tribunal de la causa informa que la parte actora le suministró el vehículo para la práctica de la citación del demandado y, por diligencia del día 28-03-2006 (f. 45) consigna las copias certificadas del libelo de la demanda, del auto de admisión y de la orden de comparecencia en razón de que no le fue posible localizar al demandado, ciudadano Mohamed Ali Abdul Hadi. Dichos recaudos están agregados a los folios 46 al 54 de la 1ª pieza de este expediente.
En fecha 04-04-2006 (f. 55) el abogado Trino Rodríguez, en su condición de coapoderado judicial de la parte actora, solicita la notificación del demandado por carteles de acuerdo a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Por diligencia de fecha 05-04-2006 (f. 56) el abogado Johnny Guerra, coapoderado judicial de la parte actora, consigna copia de las consignaciones de los cánones de arrendamiento efectuadas por la empresa Óptica Porlamar C.A., correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2006, copia certificada de los estatutos de dicha empresa y del contrato de arrendamiento suscrito entre Óptica Porlamar C.A. y el ciudadano Jesús Aristimuño Mata. Dichos recaudos están agregados a los folios 57 al 69 de la 1ª pieza de este expediente.
Por auto de fecha 10-04-2006 (f. 70) el tribunal de la causa ordena la citación por carteles del demandado, ciudadano Mohamed Ali Abdul Hadi de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, librándose dicho cartel el mismo día (f. 71) para ser publicado en los diarios de circulación regional “Sol de Margarita” y “La Hora”, los cuales fueron publicados debidamente y consignados por el abogado José Alberto Guerra, coapoderado judicial de la parte actora por diligencia que cursa al folio 73 de la 1ª pieza de este expediente y agregados a los autos en fecha 17-04-2006, por auto dictado por el a quo.
Por diligencia de fecha 25-05-2006 (f. 79) el abogado Trino Rodríguez, coapoderado judicial de la parte actora solicita al tribunal de la causa que proceda a fijar el cartel respectivo en la morada o residencia del demandado. Este pedimento fue proveído por auto del 01-06-2006 (f. 80) acordándose el pedimento y ordenando dicho tribunal librar comisión al Juzgado Distribuidor de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta. Dicha comisión se libró en la misma fecha y se remitió al comisionado con el oficio correspondiente.
En fecha 29-06-2006 (f. 83) mediante diligencia la abogada Beatriz Elena Salazar Gómez, coapoderada judicial del demandado, ciudadano Mohamed Ali Abdul Hadi, consigna el instrumento poder que dicho ciudadano le confirió para ser ejercido de forma conjunta o separada con los abogados Gianpier Di Bernardino, Roberto Rojas Salazar y José Enrique Lárez Fermín, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 45.739; 7.701 y 8.467, respectivamente, otorgado el día 11-04-2006, ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, anotado bajo el Nº 1, tomo 60 de los libros respectivos. Dicho poder está inserto a los folios 84 y 85 de la 1ª pieza de este expediente.
Oposición de cuestiones previas
En fecha 04-07-2006 (f. 86 y 87) el tribunal de la causa, al considerar que es la oportunidad para la contestación de la demanda, a las once de la mañana (11:00 a.m.), levanta un acta en la cual recogió la exposición realizada por la abogada Beatriz Elena Salazar Gómez, representante judicial de la parte demandada, la cual promovió la cuestión previa prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y consignó en 13 folios útiles el escrito de contestación de la demanda. En dicho acto el tribunal de la causa declaró sin lugar la cuestión previa promovida y fijó el primer día de despacho siguiente a las 12:00 meridiem para que el demandado dé su contestación con fundamento en el artículo 885 del Código de Procedimiento Civil. Dicho escrito está inserto a los folios 88 al 100 de la 1ª pieza de este expediente.
En fecha 06-07-2006 (f. 107) el tribunal a quo nuevamente levanta un acta por considerar que es la oportunidad procesal para que tenga lugar el acto de la contestación de la demanda, dejando constancia que compareció la abogada Beatriz Elena Salazar Gómez, representante judicial de la parte demandada, y consignó el respectivo escrito que cursa a los folios 108 al 121 de la 1ª pieza de este expediente.
Contestación de la demanda
En fecha 04-07-2006 (f. 88 al 100) la abogada Beatriz Elena Salazar Gómez, en su carácter de apoderada judicial del demandado Mohamed Ali Abdul Hadi, consigna escrito de contestación de la demanda, en el cual expresa lo siguiente:
“… que opone la cuestión previa contenida en el numeral 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil de ilegitimidad de la persona que se presenta como representante de la actora por no tener la representación que se atribuye; que en efecto el ciudadano Rafael Raúl Álvarez Vásquez acciona judicialmente y presenta libelo de demanda diciendo actuar con el carácter de representante legal de la empresa Óptica Porlamar C.A., es decir, una persona jurídica, las cuales como lo dispone el artículo 138 del Código de Procedimiento Civil, estarán en juicio por medio de sus representantes legales, según la ley, sus estatutos o sus contratos, lo que quiere decir, que dichos representantes legales han debido previamente ser elegidos, designados y aprobados en la respectiva asamblea de la compañía anónima, en este caso y siendo imprescindible que el acta de la respectiva asamblea haya sido debidamente registrada con anterioridad a la actuación, a los fines de surtir efectos respecto de terceros, lo que también quiere decir que quien no es representante legal, contractual o estatuario de una persona jurídica no puede arbitrariamente atribuirse dicha representación y sin más accionar en juicio, careciendo de legitimidad para presentarse como tal representante y la consecuencia legal de esa actuación es que la acción que se dice instaurar en nombre de dicha persona jurídica es irrita y nula y debe conducir a la extinción del proceso.
Que en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta donde consta la inscripción de dicha sociedad anónima Óptica Porlamar C.A., consta igualmente la modificación de la cláusula octava del documento constitutivo de la empresa mediante acta de asamblea extraordinaria de accionistas de fecha 24-08-1992, bajo el Nº 674, tomo III, adicional 13, cuyo punto en el orden del día es la referida modificación en que se establece que la empresa sería representada y administrada por un presidente, el cual durará en sus funciones diez años y podrá ser reelegido; que en ningún momento se estableció en la ultima modificación que el presidente duraría en sus funciones de representación vencido el lapso para el que fue designado mientras no haya sido reemplazado en su cargo con capacidad para representar a la compañía, con ello quiere decir, que el ciudadano Rafael Raúl Álvarez Vásquez dejó de tener el carácter de presidente en agosto de 2002 y por ello carece de cualidad o legitimidad para actuar como presidente y representante legal de la sociedad anónima y para accionar judicialmente y pide que así se declare.
Que propone la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 eiusdem, para que sea resuelta como punto previo en la sentencia definitiva. Que rechaza la demanda en los hechos y en el derecho alegado y formalmente opone la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. Que el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil establece…omissis…, que el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reza…omissis…
Que el ciudadano Mohamed Ali Abdul Hadi conforme al documento público de compraventa registrado el día 07-12-2005, anotado bajo el Nº 10, folios 82 al 88 del protocolo primero, tomo 20, cuarto trimestre de dicho año, adquirió los derechos que le correspondían a los vendedores sobre dos inmuebles perfectamente diferenciados y deslindados y concretamente sobre el inmueble “constituido por una parcela de terreno con las bienhechurías existentes en él ubicado en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, calle Mariño entre San Nicolás y Velásquez Nº 11, en un área aproximada de de 314,90 metros cuadrados y cuyos linderos y medidas son las siguientes: Norte: con casa que es o fue de Carmen Fernández, en 33,50 metros; Sur: con casa de la sucesión Aristimuño Mata en 33,50 metros; Este: que es su frente con la calle Mariño en 9,40 metros y Oeste: con casa que es o fue de la sucesión Gutiérrez Chávez en 9,40 metros”, es decir, no cabe duda, por una parte, acerca de que la arrendataria Óptica Porlamar C.A., tiene tomado en arrendamiento un local comercial de 30 metros cuadrados que forma parte de la mayor extensión de la vivienda lo cual se desprende y consta en el respectivo contrato de arrendamiento suscrito entre la mencionada arrendataria y los arrendadores y por otra parte, que la venta, enajenación o transferencia de la propiedad hecha a su representado ha sido de forma global sobre la totalidad del inmueble de 314,90 metros cuadrados; que además consta de la cláusula primera del contrato de arrendamiento que “ EL ARRENDADOR da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA un (1) local comercial de treinta metros cuadrados (30 m²) el cual forma parte de un inmueble de su propiedad marcado con el Nº 9-73 y está ubicado en la calle Mariño, entre calles Velásquez y San Nicolás, en la ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta” y en la cláusula segunda se obligó la arrendataria a realizar en esa individualidad del local comercial objeto del contrato de arrendamiento, bienhechurías a sus expensas renunciando a todo tipo de indemnización o compensación por las mismas, es decir, el arrendatario estaba consciente acerca de que lo tomado en arrendamiento fue y es una porción de un inmueble de mayor extensión.
Que de igual manera, de las consignaciones de arrendamiento efectuadas por la arrendataria ante el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño y García de esta Circunscripción Judicial, según documentación que acompañó al libelo, se desprende: “Mi representada es arrendataria de un bien inmueble constituido por un local comercial de treinta metros cuadrados, el cual forma parte de una mayor extensión distinguido con el Nº 9-73 ubicado en la Calle Mariño entre calles Velásquez y San Nicolás de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta” Incluso, la notificación llevada a cabo por la Notaría Pública Segunda de Porlamar, producida y hecha valer por la parte actora con su libelo, se solicitó notificar a Óptica Porlamar C.A., la intención “ de vender el inmueble constituido por la casa distinguida con el Nº 11 y el local comercial ubicado en la calle Mariño entre calles Velásquez y San Nicolás, local comercial marcado con el Nº 9-73 el cual posee una superficie de treinta metros cuadrados (30 m²) y el cual forma parte de un inmueble de de nuestra propiedad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, en su condición…” Que lo anterior constituyen documentos consignados en autos por la parte actora, y son medios de prueba que acreditan la existencia y procedencia del alegato de previo pronunciamiento que conforman y evidencian la prohibición expresa de la ley de admitir la acción propuesta. Que la arrendataria Óptica Porlamar C.A., únicamente ocupa una porción de la mayor extensión del inmueble de escasos 30 metros cuadrados que constituyen un local comercial. Que la jurisprudencia y la doctrina que se ha venido reiterando y estableciendo en esta materia así como en recientísima jurisprudencia de fecha 16-12-2005, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en el caso Calzados Paris S.R.L., sentencia Nº 5121 acorde con la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, dijo:…omissis…
Que para el supuesto por demás negado de que cualquier interpretación legítima que desestime o declare sin lugar la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en ejercicio de la mejor defensa de los derechos e intereses de su representado rechaza en todo forma la demanda instaurada tanto en los hechos como en cuanto al derecho, que admite la existencia de una relación de arrendamiento iniciada el 06-06-1986 entre la sociedad mercantil Óptica Porlamar C.A. y el ciudadano Jesús Aristimuño Mata integrante de la sucesión Aristimuño- Isea-Canache, respecto del local comercial de 30 metros cuadrados que forma parte de un inmueble constituido por una casa marcado con el Nº 9-73, calle Mariño entre calles San Nicolás y Velásquez de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta e igualmente, la notificación solicitada por el abogado José Antonio Burgos referida a la intención de vender sus representadas únicamente las ciudadanas Haide Josefina Sánchez de Aristimuño y Rebeca Josefina Aristimuño de Díaz sus respectivos derechos sobre el identificado bien inmueble habidos por herencia en la sucesión Aristimuño integrada por otro grupo de personas pero sin que ello evidenciare la voluntad y disposición de venta de la totalidad de los derechos de los restantes integrantes de dicha sucesión propietaria del inmueble, casa y local comercial; que dicha oferta, como lo admite la actora, no se materializó porque no estuvieron de acuerdo los propietarios de la sucesión Aristimuño quienes se negaron en todo momento a vender el inmueble por el precio ofrecido. Que se trató de un ofrecimiento muy individualizado únicamente hecho por dos de los varios integrantes de la sucesión propietaria del inmueble, lo que, en todo caso, únicamente implicó su responsabilidad en la relación con sus individualizados derechos.
Que es cierto que todos los integrantes de la sucesión Aristimuño determinados en el documento de compraventa otorgado el 07-12-2005, producido por la parte actora, enajenaron o vendieron a su representado ciudadano Mohamed Ali Abdul Hadi todos los derechos que les correspondían sobre dos inmuebles determinados en dicho documento; uno de los cuales con una extensión de 314,90 metros cuadrados constituye casa y local comercial, objeto del arrendamiento entre la parte actora y la referida sucesión; que sobre el otro inmueble de esa operación de compraventa el demandante no detenta ningún derecho; que es cierto que la arrendataria está en el deber de mantenerse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento pactados o de aquellos que determine la ley de la materia. Que el ciudadano Rafael Raúl Álvarez Vásquez dice actuar como representante de la empresa Óptica Porlamar C.A, cuando queda claro que dejó de serlo por lo que dichas consignaciones serían nulas, pero en todo caso, debe observarse con atención que el consignante de las pensiones de arrendamiento por una parte, indica que el local comercial objeto del arrendamiento forma parte de una mayor extensión y al final de cada escrito de consignación dice que la sucesión Aristimuño, propietaria-arrendadora está representada por Elina Aristimuño y agrega que residen en la calle Mariño, Nº 9-73 al lado del Banco Industrial de Venezuela en la ciudad de Porlamar, de lo cual se desprende con meridiana claridad que el local comercial objeto del arrendamiento forma parte de un inmueble de mayor extensión donde la consignante dice “residen” los miembros de la sucesión Aristimuño Mata representados por Elina Aristimuño, lo que evidencia que el local comercial objeto del arrendamiento forma parte de una mayor extensión de una globalidad y si el caso es que la casa de la cual forma parte el local comercial de 30 metros cuadrados, entonces son nulas las consignaciones por pedir la notificación de las consignaciones a la parte arrendadora en un lugar no habitado por persona alguna por estar en ruinas, donde jamás el tribunal podría practicar a la parte demandada las notificaciones y ello viola el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que en el caso de solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento la arrendataria no cumple con dicho requisito ya que como se observa en los escritos de consignaciones de cánones de arrendamiento presentados por la parte actora para tratar de demostrar su solvencia en ese sentido, dichas consignaciones son nulas por expresa disposición legal.
Que niega que la arrendataria Óptica Porlamar C.A., haya ejercido oportunamente ni dentro del plazo legal establecido en el artículo 47 eiusdem ni de acuerdo con las interpretaciones jurisprudenciales el derecho de retracto de subrogarse en lugar del adquirente del inmueble; niega que la actora tenga el derecho de subrogarse en lugar del comprador adquirente de la totalidad el inmueble, ciudadano Mohamed Ali Abdul Hadi; niega que la empresa Óptica Porlamar se haya enterado el día 01-02-2006 que los miembros de la sucesión Aristimuño propietarios del inmueble arrendado habían vendido el arrendado inmueble a una tercera persona, pues es obvio que la actora ya se había entrado por comentarios, sólo que en esa fecha (02-02-2006) pidió y obtuvo las copias certificadas del instrumento que contiene la compraventa de fecha 07-12-2005; que cuando la actora solicitó y obtuvo las referidas copias certificadas había caducado la oportunidad para ejercer a todo evento el retracto legal arrendaticio, que es cierto que la sentencia del 20-05-2005, aclaró que para los casos en que se haya omitido la notificación de la enajenación del bien, el plazo para ejercer el retracto legal es de 40 días contados a partir de la fecha en que realmente el arrendatario haya tenido efectivo conocimiento de la predicha enajenación.
Que niega y rechaza que deba convenir o ser condenado en el ejercicio de derecho de retracto legal arrendaticio por parte de le empresa Óptica Porlamar, que no conviene en que la actora deba subrogarse en sus mismas condiciones con el carácter de comprador del inmueble, ni pagando el precio de la venta en la suma de Bs. 217.500.002,00 ni en la cantidad de Bs. 517.000.000,00 ni en otra cantidad de dinero, que niega y rechaza que la actora tenga derecho a adquirir la propiedad del inmueble arrendado ni pagando el mismo precio ni otro precio ni bajo las mismas condiciones u otras circunstancias, que no conviene en rescindir el contrato de compraventa que celebró el 07-12-2005, anotado bajo el Nº 10, folios 82 al 88 del protocolo primero, tomo 20, cuarto trimestre de 2005 ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta con los ciudadanos que integran la sucesión Aristimuño, cuyo objeto es la totalidad del bien inmueble dentro del cual está comprendido y forma parte el local comercial objeto del contrato de arrendamiento; que niega y rechaza que éste obligado a otorgar a la actora ni a quien funge como representante legal el documento de propiedad, que niega y rechaza que el tribunal deba ordenar que la sentencia le sirva de título de propiedad, que niega y rechaza que deba ser condenado en costas.
Que se opone a la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada y ejecutada recaída sobre el bien inmueble objeto de la operación de compraventa contenida en el documento de fecha 07-12-2005, la cual solicitó la parte actora en el libelo, decretada el día 09-03-2006, ya que el decreto es excesivo y contradictorio con otro decreto dictado por el tribunal en el juicio que por retracto legal sigue la Asociación Civil Venezuela en su contra; que solicita se suspenda dicha medida oficiándose lo conducente al Registrador Inmobiliario respectivo; que se le ordene a la actora constituir fianza o garantía o caución suficiente para el decreto de dicha medida preventiva y para responder por las resultas del juicio. Que su domicilio procesal lo establece en el local comercial Hadi, calle Mariño, Porlamar estado Nueva Esparta…”

En fecha 18-07-2006 (f. 122 al 124) consignaron escrito de promoción de pruebas los abogados José Alberto Guerra y Trino Rodríguez en su condición de apoderados judiciales de la parte actora, junto con el escrito produjeron instrumentales insertas a los folios 125 al 129 de la 1ª pieza de este expediente. Dichas pruebas se admitieron por auto de fecha 19-07-2006 (f. 129 y 130).
Mediante escrito (f. 131 al 137) la abogada Beatriz Elena Salazar Gómez, representante judicial de la parte demandada, promueve pruebas en la causa, y junto con dicho escrito produjo pruebas instrumentales que están insertas a los folios 138 al 245 de la 1ª pieza de este expediente. Las pruebas promovidas fueron admitidas por el a quo mediante auto dictado en fecha 20-07-2006 (f. 246 al 248) y en la misma fecha se emitieron los oficios correspondientes para evacuar la prueba de informes promovida.
En fecha 25-07-2006 (f. 251 al 253) la abogada Beatriz Elena Salazar Gómez, representante judicial de la parte demandada, promueve pruebas documentales en la causa. Los instrumentos están agregados a los folios 254 al 264 de la 1ª pieza de este expediente.
En fecha 26-07-2006 (f. 265 y 266) el a quo dicta un auto mediante el cual admite las pruebas ofrecidas por la apoderada judicial de la parte accionada.
Por auto de fecha 26-07-2006 (f. 267 y 268) el tribunal de la causa advierte a las partes que hasta tanto no se reciban las resultas de la prueba de informes no se iniciará el lapso contemplado en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto del 27-07-2006 (f. 269) el a quo ordena agregar la diligencia del alguacil del tribunal mediante la cual consigna el oficio Nº 15.507/06 de fecha 20-07-2006, dirigido al Registrador Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta.
Consta a los folios 272 al 299 las resultas de la prueba de informes promovida por la parte demandada, procedentes del Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta y del Registro Mercantil Primero de esta misma Circunscripción Judicial, las cuales se agregaron al expediente por auto de fecha 18-09-2006 (f.300) y por auto del 26-09-2006 (f.301) se ordena cerrar la primera pieza y abrir una nueva denominada segunda pieza.

2ª pieza
Por auto de fecha 26-09-2006 (f. 2) el a quo difiere el dictamen de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20-10-2006 (f. 3 al 23) el a quo dictó la sentencia definitiva declarando procedente la cuestión previa promovida, sin lugar la demanda, suspende la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada y ejecutada, y condena en costas a la parte actora.
El día 02-11-2006 (f. 24 al 25) mediante escrito el abogado José Alberto Guerra Ferrer, coapoderado judicial de la parte actora, apela de la sentencia definitiva, recurso procesal que fue oído en ambos efectos en fecha 08-11-2006, remitiéndose el expediente original a esta alzada, con oficio N° 15.952-06.
Cuaderno de medidas
Por auto de fecha 09-03-2006 (f. 1) el tribunal de la causa de conformidad con los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, decreta medida de prohibición de enajenar y gravar, sobre los siguientes inmuebles:
1.- una parcela de terreno y las bienhechurías edificadas en él, ubicada en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, calle Mariño entre calles San Nicolás y Velásquez, Nº 11 en un area aproximada de 314,90 metros cuadrados y cuyos linderos y medidas son: Norte: con casa que es o fue de Carmen Fernández en treinta y tres metros con cincuenta centímetros (33,50 mts); Sur: con casa que es o fue de la sucesión Aristimuño Mata en treinta y tres metros con cincuenta centímetros (33,50 mts); Este: su frente, con la calle Mariño en nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 mts) y Oeste: con casa que es o fue de la Sucesión Gutiérrez Chávez en nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 mts)
2.- una parcela de terreno y las bienhechurías existentes en él ubicado en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, en la calle Mariño entre calles San Nicolás y Guevara de la ciudad de Porlamar, Nº 10 con un area aproximada de 614,44 metros cuadrados cuyos linderos y medidas son: Norte: con casa del señor Castro Vargas en treinta y tres metros con cuarenta y tres centímetros (33, 43 mts); Sur: con solar perteneciente al señor Primitivo Salazar en treinta y tres metros con cuarenta y tres centímetros (33, 43 mts); Este: con la mencionada calle Mariño, en dieciocho metros con treinta y ocho centímetros (18,38 mts) y Oeste: con fondo de la casa del señor Guevara en dieciocho metros con treinta y ocho centímetros (18,38 mts). Que dichos inmueble pertenecen al accionado según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, en fecha 07-12-2005, bajo el Nº 10, folios 82 al 88, protocolo primero, tomo 20, cuarto trimestre de 2005. En esa misma fecha se libró el respectivo oficio de notificación al Registrador Inmobiliario del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.

El día 13-07-2006 (f. 3) mediante auto el a quo limita la cautelar decretada de conformidad con el artículo 586 del Código de Procedimiento Civil y en tal sentido queda vigente la medida de prohibición de enajenar y gravar sólo sobre el inmueble que a continuación se identifica: una parcela de terreno y las bienhechurías edificadas en él, ubicada en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, calle Mariño entre calles San Nicolás y Velásquez, Nº 11 en un área aproximada de 314,90 metros cuadrados y cuyos linderos y medidas son: Norte: con casa que es o fue de Carmen Fernández en treinta y tres metros con cincuenta centímetros (33,50 mts); Sur: con casa que es o fue de la sucesión Aristimuño Mata en treinta y tres metros con cincuenta centímetros (33,50 mts); Este: su frente, con la calle Mariño en nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 mts) y Oeste: con casa que es o fue de la Sucesión Gutiérrez Chávez en nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 mts).En esa misma fecha se libró el respectivo oficio de notificación al Registrador Subalterno del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.

IV- La sentencia recurrida
Se observa que la recurrida, inserta a los folios 3 al 23 de la 2ª pieza, expresa:
“LA PROHIBICIÓN LEGAL DE ADMITIR LA DEMANDA
Dispone el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo (sic) permite admitirla por determinadas causales que no son de las alegadas en la demanda.”
De la interpretación del preinsertado dispositivo legal se desprenden dos supuestos, a saber:
a) La existencia de una prohibición legal que signifique la inadmisión de plano de la demanda, antes de que la parte demandada sea llamada al proceso.
En este caso, nuestro Código Civil contiene varios ejemplos, dentro de los cuales podemos citar, el contenido en el artículo 1.880 en donde se prohíbe la admisión de aquellas demandas que tengan por objeto reclamar lo que se haya ganado en Juegos de Envite y Azar, o en una apuesta.
b) Las que proceden cuando la Ley condiciona su admisión atendiendo a determinadas causales, diferentes a las alegadas en la demanda, como por ejemplo las demandas de juicios o procedimientos monitorios contenidos en el artículo 640 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en donde se supedita la admisión de la demanda, al cumplimiento de ciertos y determinados requisitos.
Sobre este particular, en interpretación del 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (sic) la Sala Constitucional mediante sentencia identificada con el Nº 5121 del 16 de Diciembre del año 2005 (exp. 03-2212) estableció lo siguiente:
Del texto parcialmente transcrito se desprende que por disposición expresa de la ley especial que rige la materia arrendaticia, excepcionalmente el retracto legal es improcedente en los casos en que se enajene la totalidad del inmueble y el arrendatario solo (sic) ocupe una fracción del mismo, pues de lo contrario se estaría obstruyendo al arrendador la posibilidad de enajenar su propiedad en forma global, pues estaría obligado a realizar la oferta preferente del bien arrendado a cada uno de los inquilinos que los ocupen. Sin embargo, lo anterior en ningún caso podría involucrar la desprotección del arrendatario ni menos la finalización de la relación arrendaticia a causa de la venta de la totalidad del bien, en vista de que el nuevo propietario automáticamente se subroga en la posición del arrendador hasta que el contrato por los motivos legales se extinga.
Así pues, que establecidos como han sido en este caso los términos de la litis y analizadas las aportaciones probatorias, para resolver sobre lo reclamado y alegado por las partes, lo que corresponde es puntualizar cada uno de los aspectos debatidos en el orden precedentemente señalado y así de la manera más clara llegar a la conclusión final.
En este orden de ideas, se desprende del contenido del contrato de arrendamiento suscrito entre JESÚS ARISTIMUÑO MATA y la sociedad mercantil OPTICA PORLAMAR, C.A., que el inmueble objeto del arrendamiento lo constituye un local comercial de Treinta (sic) metros cuadrados (30mts2) el cual forma parte de un inmueble de su propiedad marcado con el Nº 9-73 ubicado en la calle Mariño entre Velásquez y San Nicolás. En consonancia con lo antes señalado, se extrae del contrato de compraventa celebrado entre JESUS ARISTIMUÑO MATA en su condición de antiguo propietario y arrendador y el hoy demandado, ciudadano MOHAMED ALI ABDUL HADI que uno de los dos (2) bienes que fueron objeto de dicha operación, específicamente en (sic) identificado con el número uno, lo conforma una parcela de terreno y las bienhechurías en ellas edificadas, ubicada en la ciudad de Porlamar, calle Mariño entre la calle Velásquez y San Nicolás Municipio Autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta, identificado con el Nro.11, con un área aproximada de Trescientos Catorce metros con Noventa centímetros cuadrados (314,90mts2). (sic).
Lo antecedentemente enfatizado permite determinar que el inmueble ocupado por el arrendatario – hoy demandante lo constituye un local comercial de treinta metros cuadrados (30 m2) que forma parte de un inmueble de mayor extensión, con un área total que alcanza aproximadamente trescientos catorce metros con noventa centímetros cuadrados (314,90) identificado con el Nº 11, y que asimismo, de acuerdo a las documentales aportadas la venta efectuada entre los antiguos arrendadores y el sujeto contra quien fue propuesta la demanda versó, no sobre el local ocupado por el demandante como arrendatario sino sobre todo el inmueble del cual forma parte el precitado local arrendado. Con lo anterior resulta indudable que en el caso analizado se encuentra consumada la excepción que contempla el artículo 49 de la precitada ley especial que niega en forma categórica la procedencia de las demanda de retracto legal cuando la misma se refiera a casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado. Y así se decide.
Cabe destacar que aún cuando el bien se haya vendido en forma global a otra persona, la parte accionada en su condición de arrendataria conservará o mantendrá esa condición con la única diferencia que radicará en el cambio de sujetos que se produjo a raíz de la venta en la persona del arrendador.
En vista de lo precedentemente decidido resulta innecesario e inoficioso analizar lo concerniente a la falta de cualidad activa alegada, así como el resto de los argumentos y defensas señalados por las partes en la oportunidad correspondiente. Y así se decide. (…), declara:
PRIMERO: PROCEDENTE la cuestión previa contemplada en el numeral 11° (sic) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relacionada con la prohibición legal de admitir la acción propuesta opuesta por la abogada BEATRIZ ELENA SALAZAR GÓMEZ en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada en este proceso.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL, interpuesta por el ciudadano RAFAEL RAÚL ALVAREZ VASQUEZ, en su carácter de representante legal de OPTICA PORLAMAR, C.A., en contra del ciudadano MOHAMED ALI ABDUL HADI, ya identificados.
TERCERO: Se suspende la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada por este Tribunal el 13-7-2006 y participada a la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Mariño de este Estado en esa misma fecha, sobre una cada distinguida con el Nro.11 y el local comercial marcado 9-73 con una superficie de (30) metros alinderado: Norte: Con casa que es o fue de CARMEN FERNÁNDEZ, en Treinta y Tres metros con Cincuenta centímetros (33,50mts); SUR: Con casa de la Sucesión Aristimuño Mata, en Treinta y Tres Metros con Cincuenta centímetros (33,50mts), Este: que es su frente con la calle Mariño, en Nueve metros con Cuarenta centímetros (9,40mts) y Oeste: con casa que es o fue de la Sucesión Gutiérrez Chávez, propiedad de MOHAMED ALI ABDUL HADI, según documento asentado en la referida Oficina de registro el 7-12-2005, bajo el Nro.10, folio 82 al 88, Protocolo 1°, Tomo 20, cuarto trimestre de 2005.
CUARTO: Se ordena Oficiar lo conducente a la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta una vez que el presente fallo adquiera la firmeza de ley, a los fines de que se estampe la nota marginal correspondiente.
QUINTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en la presente causa…”.

V.- Análisis y valoración de las pruebas aportadas por las partes
Parte actora
1.- Copia simple (f.11 al 13 de la 1ª pieza) de documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Caracas en fecha 04-06-1986, bajo el Nº 27, tomo 67 de los libros de autenticaciones, sólo en lo que respecta a la firma del ciudadano Jesús Aristimuño Mata (arrendador) titular de la cédula de identidad Nº 870.518, y ante Notaría Pública de Porlamar, estado Nueva Esparta en fecha 06-06-1986, en lo que respecta a las firmas de los ciudadanos Mirna del Valle Álvarez Vásquez (arrendataria) y Rafael Raúl Álvarez Vásquez (fiador) anotado bajo el Nº 113, tomo 24, de los libros de autenticaciones, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano Jesús Aristimuño Mata en su condición de arrendador y la empresa Óptica Porlamar C.A., representada por la ciudadana Mirna del Valle Álvarez Vásquez, en su condición de arrendataria y representante legal de dicha empresa.
Este documento fue consignado en copia simple por la parte actora junto con su libelo de demanda y no fue impugnado en la oportunidad prevista en el artículo 429 del Código Civil por lo cual se tiene como fidedigno y se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil para acreditar que, el ciudadano Jesús Aristimuño Mata (arrendador) dio en arrendamiento a la empresa Óptica Porlamar C.A., (arrendataria) un local comercial de treinta metros cuadrados (30 Mts²) el cual forma parte de un inmueble de su propiedad, marcado con el Nº 9-73, ubicado en la calle Mariño, entre calles Velásquez y San Nicolás en la ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta, que el tiempo de duración del contrato es de diez (10) años contados a partir de la fecha de protocolización (sic) del documento en la Notaría respectiva, que dicho contrato puede ser prorrogado, concediéndosele además sesenta días sin ejercer su derecho al cobro del canon de arrendamiento a fin de que la arrendataria pueda realizar en el local bienhechurías, que se pactó en la cláusula cuarta que el canon de arrendamiento mensual es la suma de (Bs. 4.000,00) durante los tres primeros años y a partir del cuarto año se aumentara a (Bs. 5.000, 00) mensual; que a los efectos de dar cumplimiento de las obligaciones contraídas la arrendataria se constituyó en fiador y principal pagador al fondo de comercio denominado GABINETE ÓPTICO MARGARITA, S.A., representada por RAFAEL RAÚL ALVAREZ VÁSQUEZ, que la arrendataria entregó en el acto del otorgamiento del documento la suma de Bs. 20.000,00 por concepto de venta del punto comercial que en ningún caso serán devueltos al finalizar el contrato de arrendamiento, que la arrendataria se obliga a suscribir el contrato de energía eléctrica independiente para el uso del local comercial objeto del contrato de arrendamiento. Así se declara
2.- Copia simple (f.14 al 16 de la 1ª pieza) de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, estado Nueva Esparta en fecha 30-06-2002, anotado bajo el Nº 59, tomo 26 de los libros de autenticaciones por medio del cual el abogado José Antonio Burgos, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 20.560, procediendo con el carácter de apoderado judicial de las ciudadanas Haide Josefina Sánchez Aristimuño y Rebeca Josefina Aristimuño de Díaz, según instrumento poder que tuvo a la vista el Notario respectivo otorgado en fecha 13-03-2002, bajo el Nº 01, tomo 14 de los libros de autenticaciones, notifica a la empresa Óptica Porlamar C.A., representada por el ciudadano Rafael Raúl Álvarez Vásquez, de la intención de vender el inmueble constituido por la casa distinguida con el Nº 11 y el local comercial ubicado en la calle Mariño entre calles Velásquez y San Nicolás marcado con el Nº 9-73, que posee una superficie de 30 metros cuadrados y el cual forma parte de un inmueble de su propiedad situado en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, en su condición de propietarias y legítimas herederas de la sucesión Aristimuño, según documento de propiedad protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta de fecha 07-01-1971, anotado bajo el Nº 3, folios 4 al 5 y su vuelto, protocolo primero, tomo 3, primer trimestre de 1971; que dicha notificación se hace en su condición de arrendataria del local comercial de dicho inmueble y que el precio del inmueble que incluye la casa y el local comercial es la cantidad de Bs. 65.000.000,00, que el pago ha de ser de contado al momento de la protocolización del documento de venta en la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, que se establecen 15 días calendarios para dar contestación a la opción planteada contados a partir de la fecha de acuse de recibo de la notificación de conformidad con los artículos 42, 44 parágrafo único y 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Este documento fue presentado en copia simple por la parte actora junto con su libelo de demanda y no fue impugnado por la parte contraria por lo cual se tiene como fidedigno a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil únicamente para acreditar que sólo dos de los trece (13) miembros de la sucesión Aristimuño, concretamente las ciudadanas Haide Josefina Sánchez Aristimuño y Rebeca Josefina Aristimuño de Díaz a través de su apoderado judicial, el abogado José Antonio Burgos por medio de la Notaría Pública Segunda de Porlamar del estado Nueva Esparta, el día 03-06-2002, le ofrecieron al ciudadano Rafael Raúl Álvarez Vásquez en su condición de representante legal de la empresa Óptica Porlamar arrendataria del local comercial propiedad de la sucesión Aristimuño en venta el inmueble que incluye una casa y el referido local comercial que ocupa como arrendataria por la cantidad de sesenta y cinco millones de Bolívares (Bs. 65.000.000,00) otorgándole a la empresa arrendataria 15 días calendarios para contestar la oferta y estableciendo que el pago seria en efectivo al momento de protocolizarse el respectivo documento; asimismo, se destaca que dicha notificación no cumple con los requisitos a que aluden los artículos 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.
3.- Copia simple (f.17 de la 1ª pieza) de comunicación de fecha 13-06-2002, recibida el 18-06-2002, por medio de la cual el ciudadano Rafael Raúl Álvarez Vásquez se dirige al abogado José Antonio Burgos en su condición de apoderado judicial de las ciudadanas Haide Josefina Sánchez Aristimuño y Rebeca Josefina Aristimuño de Díaz para manifestarle que acepta conforme al parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la oferta que se le ha formulado mediante notificación autenticada en la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 03-06-2002, bajo el Nº 01, tomo 14 para adquirir con preferencia la casa distinguida con el Nº 11 y el local comercial ubicado en la Calle Mariño entre calles Velásquez y San Nicolás de Porlamar, por el precio de Bs. 65.000.000,00, cuyo pago será efectivo al momento de la protocolización del documento de venta respectivo en la oficina Subalterna de Registro Público. Asimismo, se desprende de la comunicación remitida por el representante legal de la actora, que éste señala que sólo espera que se le provea de la documentación correspondiente que demuestre la propiedad del inmueble, el tracto sucesivo y demás accesorios para la redacción de la venta respectiva. Este instrumento emana del ciudadano Rafael Raúl Álvarez Vásquez, representante legal de la arrendataria Óptica Porlamar, razón por la cual este tribunal al verificar que se trata de una copia simple que no fue desconocida le otorga valor probatorio consagrado en el artículo 1.368 del Código Civil, únicamente para acreditar que dicho ciudadano aceptó la oferta que le hizo el abogado José Antonio Burgos en su condición de apoderado judicial de las ciudadanas Haide Josefina Sánchez Aristimuño y Rebeca Josefina Aristimuño de Díaz para adquirir por la suma de sesenta y cinco millones (Bs. 65.000.000,00) el inmueble que incluye la casa y el local comercial ocupado por la actora, la empresa Óptica Porlamar C.A.; no obstante ello, se destaca que al verificarse que la notificación judicial de venta precedentemente valorada en el punto Nº 3 de esta capitulo V, no cumple con lo previsto en los artículos 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta aceptación fue realizada únicamente para aceptar la oferta de venta efectuada por sólo dos (2) de los trece (13) miembros de la sucesión Aristimuño, ante lo cual la aceptación de la empresa Óptica Porlamar está dirigida a dos personas concretamente a las ciudadanas Haide Josefina Sánchez Aristimuño y Rebeca Josefina Aristimuño de Díaz, las cuales no son las únicas herederas y por ende no son las únicas propietarias de dicho bien inmueble ofrecido en venta a la parte actora. Así se declara.
4.- Copia certificada (f.18 al 28 de la 1ª pieza) de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, en fecha 07-12-2005, anotado bajo el Nº 10, folios 82 al 88, tomo 20, protocolo primero, cuarto trimestre de 2005, contentivo de la venta efectuada por los ciudadanos Blas José Brando Garrido, Haide Josefina Sánchez Aristimuño, Rebeca Josefina Aristimuño, Daniel Nassar Tarbay y Nellys Del Valle Canache, actuando el primero en nombre y representación de los ciudadanos Antonio José Aristimuño, Ricardo Enrique Aristimuño, Carlos José Aristimuño, Isabel Margarita Aristimuño y José Joaquín Aristimuño, el segundo de los nombrados, ciudadana Haide Josefina Sánchez Aristimuño actuando en su propio nombre y la tercera de los nombrados actuando en su propio nombre y en nombre y representación de la ciudadana Elizabeth Clemencia Isea de Maso, el cuarto de los nombrados, ciudadano Daniel Nassar Tarbay actuando en nombre y representación de la ciudadana María Teresa Isea de Nassar, el quinto de los nombrados, la ciudadana Nellys del Valle Canache actuando en su propio nombre y en nombre y representación de los ciudadanos Jesús Efraín Aristimuño Canache, Yenelis Teresa Aristimuño Canache y Rebeca del Valle Aristimuño Canache, al ciudadano Mohamed Ali Abdul Hadi, los derechos que le corresponden sobre dos (2) inmuebles. El primero, constituido por una parcela de terreno con las bienhechurías en él existentes ubicado en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, calle Mariño, entre San Nicolás y Velásquez, Nº 11, en un área aproximada de trescientos catorce metros con noventa centímetros cuadrados (314, 90 mts²) cuyas medidas y linderos son: Norte: con casa que es o fue de Carmen Fernández en treinta y tres metros con cincuenta centímetros (33,50 mts); Sur: con casa de la Sucesión Aristimuño Mata en treinta y tres metros con cincuenta centímetros (33,50 mts); Este: que en su frente con la calle Mariño en nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 mts) y Oeste: con casas que es o fue de la Sucesión Gutiérrez Chávez, en nueve metros con cuarenta centímetros (9,40mts). El segundo, constituido por la parcela de terreno y las bienhechurías en él construidas en jurisdicción de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño, estado Nueva Esparta, calle Mariño entre San Nicolás y Velásquez Nº 10, en un área aproximada de seiscientos catorce metros con cuarenta y cuatro centímetros cuadrados (614,44 mts²) y cuyos linderos y medidas son: Norte: con casa del señor Castro Vargas en treinta y tres metros con cuarenta y tres centímetros (33,43 mts), Sur: con solar perteneciente al señor Primitivo Salazar en treinta y tres metros con cuarenta y tres centímetros (33,43 Mts) Este: con la mencionada calle Mariño en dieciocho metros con treinta y ocho centímetros (18,38 Mts) y Oeste: con fondo de la casa del señor Guevara en dieciocho metros con treinta y ocho centímetros (18,38 Mts), que el precio de la venta lo fue la suma de doscientos diecisiete millones quinientos mil dos bolívares (Bs. 217.500.002,00). Que lo adquirieron por haberlo heredado de la siguiente manera: los ciudadanos Antonio José Aristimuño, Isabel Margarita Aristimuño, Ricardo Enrique Aristimuño, José Joaquín Aristimuño y Carlos José Aristimuño de su legítimo causante Antonio Aristimuño Mata, fallecido ab intestato el 19-03-1993, conforme declaración sucesoral expediente 953879 de fecha 29-03-2001. La ciudadana Haide Josefina Sánchez Aristimuño de su legítima causante María de los Desamparados Aristimuño, fallecida ab intestato el día 06-03-2001, conforme declaración sucesoral expediente Nº 704642 de fecha 04-11-2004. Los ciudadanos Rebeca Aristimuño, María Isea Aristimuño y Elizabeth Isea Aristimuño, de su legítimo causante Jesús Silvestre Aristimuño Mata, fallecido ab intestato en fecha 07-07-1989 conforme declaración sucesoral expediente Nº 900920 de fecha 21-05-1998. Los ciudadanos Nellys del Valle Canache, Jesús Efraín Aristimuño, Rebeca del Valle Canache y Yenelis Aristimuño Canache, de su legítimo causante Jesús Efraín Aristimuño, según declaración sucesoral expediente Nº 980055-A de fecha 21-05-1998, quien a su vez lo heredó de su legítimo causante Jesús Silvestre Aristimuño Mata según declaración sucesoral, expediente Nº 90090 del 25-05-1998.
Este documento fue producido con copia certificada por la parte actora junto con el libelo de la demanda por lo cual se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar la venta que de dos inmuebles distinguidos con los Nº 10 y 11 ubicados en la calle Mariño de la ciudad de Porlamar, situados entre calle San Nicolás y Velásquez realizaron en fecha 07-12-2005, ante el Registro Inmobiliario del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta los ciudadanos Blas José Brando Garrido, Haide Josefina Sánchez Aristimuño, Rebeca Josefina Aristimuño, Daniel Nassar Tarbay, Nellys del Valle Canache, Antonio José Aristimuño, Ricardo Enrique Aristimuño, Carlos José Aristimuño, Isabel Margarita Aristimuño, José Joaquín Aristimuño, Elizabeth Clemencia Isea de Maso, María Teresa Isea De Nassar, Jesús Efraín Aristimuño Canache, Yenelis Teresa Aristimuño Canache y Rebeca del Valle Aristimuño Canache, al ciudadano Mohamed Ali Abdul Hadi. Así se declara.
5.- Originales (f. 29 al 40 de la 1ª pieza) de escritos suscritos por el ciudadano Rafael Raúl Álvarez Vásquez, en representación de la empresa Óptica Porlamar C.A., y presentados ante el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta mediante el cual consigna el canon de arrendamiento a razón de Bs. 10.000,00 correspondiente a los meses de junio, julio, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005 por el inmueble que ocupa la arrendataria Óptica Porlamar C.A., ubicado en la calle Mariño entre calles Velásquez y San Nicolás, distinguido con el Nº 9-73, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, cuyo arrendador es el ciudadano Jesús Aristimuño Mata. Dicha consignación se hace a favor de la sucesión Aristimuño Mata, Elina Aristimuño y otros, solicitando al tribunal la notificación correspondiente de dichos sucesores en la calle Mariño casa Nº 9-73 al lado del Banco Industrial de Venezuela. Estos instrumentos no fueron impugnados por la parte contraria en la oportunidad consagrada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y observándose en ellos el sello húmedo del tribunal en referencia, la firma y, la fecha y hora de la recepción el tribunal los tiene como fidedigno y los valora de conformidad con el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para acreditar que la empresa Óptica Porlamar consignó ante el Juzgado de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, el canon de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, septiembre, octubre , noviembre y diciembre de 2005, a razón de Bs. 10.000,00 a favor de la sucesión Aristimuño Mata, Elina Aristimuño y otros. Así se declara
Parte demandada
1.- El accionado hizo valer y reprodujo el mérito favorable de los siguientes documentos: 1.- El contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Jesús Aristimuño Mata y la empresa Óptica Porlamar C.A., autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Caracas en fecha 04-06-1986, bajo el Nº 27, tomo 67 de los libros de autenticaciones, sólo en lo que respecta a la firma del ciudadano Jesús Aristimuño Mata (arrendador) titular de la cédula de identidad Nº 870.518, y ante Notaría Pública de Porlamar, estado Nueva Esparta en fecha 06-06-1986, en lo que respecta a las firmas de los ciudadanos Mirna del Valle Álvarez Vásquez (arrendataria) y Rafael Raúl Álvarez Vásquez (fiador) anotado bajo el Nº 113, tomo 24, de los libros de autenticaciones, que tiene por objeto un inmueble de 30 metros cuadrados, ubicado en la calle Mariño, entre calles Velásquez y San Nicolás de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta. 2.- El documento de compraventa suscrito entre los miembros de la sucesión Aristimuño y el ciudadano Mohamed Ali Abdul Hadi, que tiene por objeto dos inmuebles, el primero, constituido por una parcela de terreno con las bienhechurías en él existentes ubicado en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, calle Mariño, entre San Nicolás y Velásquez, Nº 11, en un área aproximada de trescientos catorce metros con noventa centímetros cuadrados (314, 90 mts²) y, el segundo, constituido por la parcela de terreno y las bienhechurías en él construidas en jurisdicción de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño, Estado Nueva Esparta, calle Mariño entre San Nicolás y Velásquez Nº 10, en un área aproximada de seiscientos catorce metros con cuarenta y cuatro centímetros cuadrados (614,44 mts²), protocolizado el día 07-12-2005, anotado bajo el Nº 10, folios 82 al 88, protocolo primero, tomo 20, cuarto trimestre de 2005. 3.- Las consignaciones de los cánones de arrendamiento realizadas por la actora, correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio , julio, septiembre, octubre noviembre y diciembre de 2005 de las cuales se evidencia que la arrendataria sólo ocupa un local de 30 metros cuadrados; 4.- la notificación efectuada por la Notaría Pública Segunda de Porlamar producida por la parte actora que alude a la venta del inmueble Nº 11 y el local comercial ubicado en la calle Mariño de la ciudad de Porlamar. Los anteriores documentos fueron producidos por la actora y la parte demandada invoca el mérito favorable que de ellos se desprende. Estos instrumentos fueron valorados en el capitulo denominado “V.- Análisis y valoración de las pruebas aportadas por las partes-parte actora” en los puntos: 1, 2, 4 y 5, por lo que resulta innecesario valorarlos nuevamente. Así se declara.
2.- Prueba de Informes
a) A los folios 272 al 274 de la 1ª pieza, Oficio Nº 06-064 de fecha 3 de agosto de 2006, emanado del Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, mediante el cual el referido tribunal informa al a quo que la sociedad mercantil Óptica Porlamar C.A., ha realizado las consignaciones de cánones de arrendamiento a favor de los representes de la Sucesión Aristimuño desde el mes de enero de 2005 hasta el mes de julio de 2006, ambos meses inclusive. Que se han realizado 20 consignaciones de cánones de arrendamiento por un monto de Bs. 10.000,00 cada una, para un total de Bs. 200.000,00; asimismo informa que el inmueble está constituido por un local comercial de 30 metros cuadrados el cual forma parte de una extensión de la casa distinguida con el Nº 9-73, situada en la calle Mariño entre calles Velásquez y San Nicolás de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, que las notificaciones fueron consignadas por los alguaciles sin firmar ya que los mismos se trasladaron en varias ocasiones a la dirección suministrada por la empresa Óptica Porlamar C.A., y no fue posible la localización; que no se emitieron carteles porque la parte que realiza las consignaciones no solicitó su emisión. La presente prueba se valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para acreditar que la empresa Óptica Porlamar C.A, está solvente en las pensiones de arrendamiento ya que las ha consignado en el Tribunal Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial desde el mes de enero de 2005 hasta el mes de julio de 2006, ambos meses inclusive, que el canon consignado es por la suma de Bs. 10.000,00 mensual, que en la actualidad está a la orden y disposición del arrendador la cantidad de Bs. 200.000,00, que los beneficiarios de las consignaciones arrendaticias, sucesión Aristimuño no ha sido notificados. Así se declara.
b) A los folios 275 al 284 de la 1ª pieza, Oficio Nº 236 de fecha 27 de julio de 2006, emanado del Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, mediante el cual remite al a quo, copia certificada del acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de la empresa Óptica Porlamar C.A. celebrada el 5 de julio de 1991; presentada para su registro y registrada en fecha 24 de agosto de 1992, bajo el Nº 674, tomo III, adicional 13 mediante la cual se designó como presidente de dicha empresa al ciudadano Rafael Raúl Álvarez Vásquez por un período de diez años pudiendo ser reelegido y copia certificada de asamblea general ordinaria de accionistas de la empresa Óptica Porlamar, celebrada en fecha 13 de marzo de 1996, inscrita en fecha 21 de marzo de 1996, bajo el Nº 308, tomo III, adicional 6, por medio de la cual se aprobó la inactividad de la empresa en el año 1977. Esta prueba se valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar que la empresa Óptica Porlamar C.A., en asamblea ordinaria de accionistas aprobó su inactividad durante el período 19 de octubre de 1996 al 31 de octubre de 1997; asimismo para demostrar que en asamblea extraordinaria de accionistas de fecha 05-07-1991, el ciudadano Rafael Raúl Álvarez Vásquez fue elegido presidente de la referida empresa por el periodo de 10 años pudiendo ser reelegido. Así se declara.
c) A los folios 285 al 299 de la 1ª pieza copia certificada del documento constitutivo estatutario de la sociedad de comercio Desarrollo Santa Ana ATD C.A, cuyas socias son las ciudadanas Ana Marcela Garbi Castillo y Eva Andrés. Las referidas copias certificadas no guardan relación con este proceso y de acuerdo al oficio (f. 286) emanado del a quo corresponde a un juicio de rendición de cuentas que se tramita en el expediente Nº 8593-05 (numeración de instancia). Así se declara.
VI.- Motivaciones para decidir
Pasa este Tribunal Superior, a pronunciarse sobre el contenido de fondo de la presente causa, ordenado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 09 de junio de 2008 y al respecto observa lo siguiente, el Retracto Legal arrendaticio, señalada por la ley y la doctrina es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en la persona del tercero adquirente del inmueble que ocupa en la mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que el articulo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se refiere, del concepto legal antes reseñado, se derivan tres elementos distintivos de la institución a saber- 1. Derecho de Subrogación, 2. El arrendatario se subroga en las mismas condiciones estipuladas y 3. Que se trate de cualquier acto de transferencia inmobiliaria.
Asimismo el artículo 49 eiusdem, señala:
“EL retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.
En ese sentido la actora en su demanda alegó lo siguiente:
“… que su representada la empresa Óptica Porlamar C.A, en fecha 06-06-1986, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Jesús Aristimuño Mata, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Caracas, titular de la cédula de identidad Nº 870.518, quien en calidad de arrendador le dio en arrendamiento a Óptica Porlamar C.A.,patrocinada en ese momento por la ciudadana Mirna del Valle Álvarez Vásquez, titular de la cédula de identidad Nº 4.048.233, autorizada por el documento constitutivo estatutario, un local comercial de 30 metros cuadrados el cual forma parte de un inmueble constituido por una casa que está actualmente en ruinas, distinguida con el Nº 9-73 ubicada en la calle Mariño entre calles Velásquez y San Nicolás de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.
Que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes establece el tiempo de duración de diez (10) años contados a partir de la protocolización (sic) del contrato ante la Notaría Pública respectiva, lo cual fue el día 06-06-1986, pudiendo prorrogarse si las partes lo desean, como consta de la copia certificada que acompaña. Que, el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de Bs. 3.000,00 mensuales y a partir del cuarto año se fijó en la suma mensual de Bs. 5.000,00, que a partir el vencimiento del contrato que ocurrió el día 06-06-1996, las partes contratantes acordaron aumentar el canon de arrendamiento en la cantidad mensual de Bs. 10.000.,00, que el contrato se prorrogó (tácita reconducción) por el mismo lapso por el cual se había celebrado el de fecha 06-06-1986, es decir, 10 años, el cual vencería el 06-06-1996.
Que por documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del estado Nueva Esparta el día 03-06-2002, anotado bajo el Nº 59, tomo 26 de los libros de autenticaciones, documento que anexa marcado “B”, las ciudadanas Haide Josefina Sánchez de Aristimuño y Rebeca Josefina Aristimuño de Díaz, titulares de las cédulas de identidad Nros. 497.691 y 920.048, respectivamente a través de su apoderado judicial el abogado José Antonio Burgos, notificaron a su representada Óptica Porlamar de la intención de vender el inmueble constituido por la casa distinguida con el Nº 11 y el local comercial ubicado en la calle Mariño entre calle Velásquez y San Nicolás, marcado con el Nº 9-73, el cual posee una superficie de 30 metros cuadrados y el cual forma parte de un inmueble de su propiedad ubicado en la ciudad de Porlamar, en su condición de propietarias y herederas de la sucesión Aristimuño por el precio de Bs. 65.000.000,00; que dicha notificación se le hizo en condición de arrendataria del local comercial de dicho inmueble; que en fecha 13-06-2002, mediante comunicación que anexa con la letra “C” en su condición de representante legal de la empresa Óptica Porlamar C.A., la cual dirigió al abogado José Antonio Burgos apoderado judicial de las ciudadanas Haide Josefina Sánchez de Aristimuño y Rebeca Josefina Aristimuño de Díaz, le informó que aceptaba la oferta que le fue formulada por dichas ciudadanas, que le fue notificada por la Notaría Pública Segunda para adquirir con preferencia la casa signada con el Nº 11 y el local comercial ubicado en la Calle Mariño entre calles Velásquez y San Nicolás de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta por la suma de Bs. 65.000.000,00.
Que a pesar de haber aceptado dicha oferta en nombre de su representada Óptica Porlamar C.A., sin justificación alguna la misma no se materializó por la conducta de los propietarios de la sucesión Aristimuño, quienes se negaron en todo momento a vender el inmueble por el precio ofrecido, es decir, por la cantidad de Bs. 65.000.000,00 decidiendo vender el inmueble ya descrito, es decir, la casa Nº 11 y el local comercial como lo demuestra de instrumento protocolizado en la Oficina Inmobiliaria del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta el día 07-12-2005, registrado bajo el Nº 10, folios 82 al 88, protocolo primero, tomo 20, cuarto trimestre de 2005, que anexa marcado “D” en el cual los ciudadanos Antonio José Aristimuño, Ricardo Enrique Aristimuño, Carlos José Aristimuño, Isabel Margarita Aristimuño, José Joaquín Aristimuño, Haide Josefina Sánchez Aristimuño, Rebeca Josefina Aristimuño, Elizabeth Clemencia Isea de Maso, Maria Teresa Isea de Nasser, Nellys del Valle Caniche, Jesús Efraín Aristimuño Caniche, Yenelis Teresa Aristimuño Caniche y Rebeca del Valle Aristimuño Caniche venden al ciudadano Mohamed Ali Abdul Hadi, todos los derechos que le corresponden sobre dos inmuebles; el primero constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías edificadas en él ubicada en la calle Mariño, entre calles Velásquez y San Nicolás de la ciudad de Porlamar identificada con el Nº 11, con un área aproximada de 314,90 metros cuadrados; el segundo, constituido por una parcela de terreno y las bienechurías existentes en él ubicado en la calle Mariño de la ciudad de Porlamar, entre calle Velásquez y San Nicolás con una superficie de 614,44 metros cuadrados siendo el precio total la cantidad de Bs. 217.500.002,00; que dicha cantidad fue recibida por los vendedores al momento de la protocolización del instrumento de venta.
En el presente caso, nos encontramos ante una demanda por retracto legal arrendaticio en donde se reclama la preferencia para la adquisición del inmueble que se les había ofrecido por parte del apoderado de la ciudadana Haide Sánchez Aristimuño y Rebeca Aristimuño de Díaz identificado en auto en documento notariado de fecha 03-06-2002 folio 15 y 16 de la primera pieza donde se le ofrece a la Óptica Porlamar C. A, “…la intención que tiene su representada de vender el inmueble constituido por la casa distinguida con el N° 11, y el local comercial ubicado en la calle Mariño, entre calle Velásquez y san Nicolás local comercial marcado N° 9-73 el cual posee una superficie de 30 Mts 2 y el cual forma parte de un inmueble de nuestra propiedad de la ciudad de Porlamar seguidamente al folio 17 de la primera pieza del presente expediente, consta comunicación fechada de 13-06-2002, comunicación representado por el ciudadano Rafael Raúl Álvarez Vásquez donde expresa su aceptación conforme al articulo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para adquirir con preferencia la casa distinguida con el N° 11 y el Local comercial, este aspecto del retracto legal reclamado por vía judicial, lo realiza en consideración la parte actora que existía una propuesta y aceptación de compra - venta de una casa distinguida con el N° 11 vendiendo no solamente a un tercero a quien se demanda, por la venta que realizara la sucesión Aristimuño al terreno o inmueble constituido por una parcela de terreno con la bienechurías en el existentes, ubicado en la ciudad de Porlamar Municipio Mariño de este Estado ubicado en la calle Mariño, entre San Nicolás y Velásquez casa N° 11 en una área de 314Mts con 90cm2, vendiéndose de esta manera no solamente la bienechurías que representa 30Mts2 sino la totalidad antes mencionada de mas de 300Mts2, y en ese particular se puede destacar que el articulo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, constituye una excepción a la oferta preferente del bien arrendado y al derecho que tiene este, de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, excepción que opera cuando existe una enajenación total del inmueble del cual forma parte el local arrendado. Así se establece.
El principio in generi del articulo 43 de la Arrendamientos Inmobiliarios se encuentra excepcionado por el articulo 49 eiusdem, cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de transmisión o transferencia en su globalidad, si el arrendado consiste en vivienda, oficina o local comercial.
La regulación tiene sentido debido a que si cualesquiera de tales inmuebles forma parte del que los comprende, carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibido en arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter.
Asimismo el articulo 42 de la Ley establece que el arrendatario tiene derecho preferente para que se le ofrezca en venta “el primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa” por lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que ocupa en calidad de inquilino y no a otro, aun cuando aquel forme parte de este. Es la ocupación en concreto, en atención al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso y goce, con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontraría obstaculizado de modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad.
Cabe destacar, en sentencia de la Sala Constitucional de fecha 16-12-2005 bajo la Ponencia del magistrado Marco Tulio Dugarte, exp 03-2212 lo que se estableció y ha continuación se transcribe parte del fallo:
En este orden, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.
Como puede apreciarse, el artículo 49 de la aludida ley, constituye una excepción a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, excepción que opera cuando existe una enajenación total del inmueble, del cual forma parte el local arrendado.
En este sentido la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble –de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar los locales que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa. De este modo, y para proteger el derecho del arrendador el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este orden, pudo evidenciarse que la parte demandada en el juicio por retracto legal incoado por la hoy accionante, enajenó la globalidad del inmueble, en el que Calzados París S.R.L tenía arrendado sólo un local comercial, a saber el identificado con el No. 6. Ante esta situación, resulta evidente para la Sala que operaba la excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por lo tanto no procedía el retracto legal arrendaticio.
Así las cosas, considera este tribunal que la presente demanda por retracto legal no es procedente por cuanto la venta realizada a la parte demandada se hizo de manera global respecto al inmueble, contenido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud que el local donde funciona la sociedad mercantil Óptica Porlamar C. A, es un local que forma parte de la totalidad del inmueble que se enajeno, por lo tanto quien aquí se pronuncia declara sin lugar la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva distada en fecha 20-10-2006 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. Así se decide.
VII.- Decisión
Por las razones expuestas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: Sin lugar el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte actora la sociedad mercantil Óptica Porlamar C.A., contra la sentencia proferida en fecha 20-10-2006, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta.
Segundo: Se ratifica el fallo apelado dictado en fecha 20-10-2006 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, con distinta motivación.
Tercero: Se condena en costas de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Cuarto: Notifíquese a las partes por haberse dictado el fallo fuera del término legal de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil..
Publíquese, Regístrese, Diarícese y Déjese copia. Remítase el expediente al Tribunal de la causa en su oportunidad.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta. La Asunción; a los diecinueve (19) días del mes de diciembre de dos mil doce (2012). Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
El Juez Superior Temporal,

Abg. Juan Alberto González Morón
La Secretaria,

Abg. Enmyc Esteves Parejo
Exp. N° 07131/06
JAGM/eep
Definitiva

En esta misma fecha (19-12-2012) siendo la 10:30 de la mañana, se dictó y publicó la anterior decisión, previa las formalidades de Ley. Conste,
La Secretaria,

Abg. Enmyc Esteves Parejo