TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela

Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García,
Tubores, Villalba y Península de Macanao.
Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta

Porlamar 27 de abril de 2012

202º y 153º

I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: STAR VIDEOS & GAMES, C.A., entidad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 01 de junio de 2001, bajo el Nº 13, tomo 17-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MARIA ESTHER GONZALEZ ANDARCIA y GERARDO HEINNER ARTEAGA MORFFE, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-17.419.767 y V-10.197.446, e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 139.616 y 62.668, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: ALFREDO MIGUEL VELASQUEZ BOADAS, ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN y JUANA BAUTISTA MARIN DE VELASQUEZ, venezolanos, mayores de edad, y titulares de las cédulas de identidad números V-2.828.097, V-12.675.612 y V-2.834.008, respectivamente y domiciliados en el Municipio Gómez el primero y la tercera, y en el Municipio Díaz la segunda.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ROBERTO ROJAS SALAZAR, JOSE VICENTE SANTANA OSUNA JESUS ENRIQUE LAREZ FERMIN y ROBERTO RAFAEL ROJAS, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-3.486.076, V-2.107.705, V-2.834.421 y V-17.653.753 e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 7.701, 1.497, 8.467 y 123.387, respectivamente.-
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda recibido del Juzgado Distribuidor de turno, en fecha 15 de abril de 2011, mediante el cual la abogada MARIA ESTHER GONZALEZ ANDARCIA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-17.419.767 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 139.616, actuando en su carácter de apoderada judicial de la entidad mercantil STAR VIDEOS & GAMES, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 01 de junio de 2001, bajo el Nº 13, tomo 17-A, alega que su representada suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano ALFREDO MIGUEL VELASQUEZ BOADAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.828.097, y domiciliado en el Municipio Gómez del Estado Nueva Esparta, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la calle Arismendi de la población de La Guardia, jurisdicción del Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta. Que el referido local comercial pertenece al arrendador, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta, en fecha 14 de abril de 2000, bajo el Nº 5, folios 41 al 45, protocolo primero, tomo. Que la referida relación arrendaticia data desde el mes de junio de 2010, tiempo durante el cual su representada ha cumplido con sus obligaciones sin ningún contratiempo. Afirma que en fecha 13 de junio de 2010, el Director General de su representada, ciudadano YONNATA JOSE GOMEZ RUIZ, recibió a titulo personal, una comunicación emanada del arrendador, ciudadano ALFREDO MIGUEL VELASQUEZ BOADAS, donde le manifestaba su decisión de poner en venta el inmueble arrendado, por lo que en su condición de arrendataria se lo ofrecía en venta a su representada por un precio de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,00). Que al ver una oferta malintencionada, a su representada no le quedó mas remedio que rechazar la oferta, ya que rompía considerablemente con los valores del mercado inmobiliario, al exigir un precio exagerado, aún cuando su intención siempre ha sido comprarlo. Alega que para hacerse acreedor de la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio, el arrendatario debe tener en el inmueble mas de dos años, encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y que satisfaga las aspiraciones del arrendador. Que este último requisito, en el caso de su representada, fue simulado fraudulentamente por el arrendador propietario, con el único ánimo de que su representada no tuviera ninguna oportunidad de participar en la compra del inmueble, ya que en la carta de oferta presentada el precio que se exigió era la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,00), pero que para la fecha de la oferta, es decir el 04 de junio de 2010, ya el arrendador, ciudadano ALFREDO MIGUEL VELASQUEZ BOADAS, hacia un mes que había vendido el inmueble a su hija, ciudadana ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-12.675.612, por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), mediante documento que de manera definitiva fue protocolizado en fecha 15 de junio de 2010, por ante el Registro Público del Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 26, folios 177 al 185, protocolo primero, tomo 7. Expresa que la ciudadana ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN, nunca le manifestó a su representada el hecho de que había adquirido el inmueble arrendado, sino que por el contrario guardó absoluto silencio, hasta que su representada tuvo que enterarse mediante el comentario de unos vecinos. Que debido a que a su representada no se le notificó de la venta, por una parte, y por la otra, que la venta efectuada a la tercera, ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN, resultó mas favorable a esta, en cuanto al precio, se hace evidente que su representada posee el derecho de retrato legal arrendaticio. Expresa que posteriormente mediante documento protocolizado por ante la misma Oficina Inmobiliaria de Registro Público, en fecha 21 de enero de 2011, bajo el Nº 23, folios 167 al 172, protocolo primero, tomo 1, el arrendador procede a rescindir el contrato de compra-venta, lo cual constituye una maniobra y un artificio para librarse de su responsabilidad y evitar que su representada pueda ejercer el derecho de retracto que le asiste, por lo que la rescisión del contrato es solo el reconocimiento del arrendador y del tercero adquirente violaron normas que escapan de la esfera privada y que atañen al orden público, cuya consecuencia legal sería declarar la nulidad de la rescisión de la venta y hacer valer el derecho de retracto que por ley le corresponde a su representada. Por todo lo expuesto, procede a demandar, como en efecto lo hace, a los ciudadanos, para que convengan o sean condenados por el Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: Al ciudadano ALFREDO MIGUEL VELASQUEZ BOADAS, para que se le permita a su representada ejecutar el derecho de retracto establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y se subrogue en las mismas condiciones que aparecen en el contrato de compra-venta con la ciudadana ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN.
SEGUNDO: A la ciudadana ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN, quien aparece como compradora del inmueble y que posteriormente rescinde de dicha operación (sic) a los fines de declarar la nulidad de la rescisión.
TERCERO: A la ciudadana JUANA BAUTISTA MARIN DE VELASQUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 2.834.008, en su condición de cónyuge del arrendador-propietario del inmueble. Basa su acción la parte actora, en los artículos 43, 47 y 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y procede a estimarla en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), equivalentes a UN MIL TRESCIENTAS QUINCE CON SETENTA Y OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS. Por último anexa a su libelo de demanda las siguientes documentales:
Marcada “A”: Instrumento-poder autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Estado Nueva Esparta, en fecha 17 de enero de 2011, bajo el Nº 03, tomo 05 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
Marcada “B”: Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Juan Griego, Estado Nueva Esparta, en fecha 13 de enero de 2009, bajo el Nº 58, tomo 01 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
Marcada “C”: Comunicación dirigida por el ciudadano ALFREDO VELASQUEZ al ciudadano YONATA JOSÉ GÓMEZ RUIZ, de fecha 04 de junio de 2010.
Marcada “D”: Copia simple de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta, en fecha 15 de junio de 2010, bajo el Nº 26, folios 177 al 185, protocolo primero, tomo 7.
Marcada “E”: Copia simple de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta, en fecha 21 de enero de 2011, bajo el Nº 23, folios 167 al 172, protocolo primero, tomo 1.
En fecha 26 de abril de 2011, se admitió la demanda y se ordenó emplazar a la parte demandada ciudadanos ALFREDO MIGUEL VELASQUEZ BOADAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.828.097, ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-12.675.612 y JUANA BAUTISTA MARIN DE VELASQUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 2.834.008, para que comparezcan por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a la última citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra.-
Mediante diligencia de fecha 10 de mayo de 2011, la apoderada judicial de la parte actora, solicita se comisione al Juzgado del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial, a los fines de la práctica de la citación de los demandados.
Mediante diligencia de fecha 12 de mayo de 2011, comparece el ciudadano JOSE CHONG, Alguacil Titular del Despacho y deja constancia de haber recibido los emolumentos para los fotostatos correspondientes a la compulsa.
Mediante auto de fecha 12 de mayo de 2011, el Tribunal acuerda comisionar al Juzgado del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial, a los fines de la práctica de la citación de los demandados. Librando en la misma fecha el correspondiente despacho.
Mediante auto de fecha 17 de junio de 2011, el Tribunal ordena agregar las resultas de la comisión librada al Juzgado del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial.
Mediante escrito de fecha 22 de junio de 2011, el apoderado judicial de la parte actora solicita se le haga entrega de las compulsas, a los fines de gestionar las citaciones ordenadas, de conformidad con el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha 06 de julio de 2011, el Tribunal acuerda hacer entrega de las compulsas, al apoderado judicial de la parte actora, a los fines de gestionar las citaciones ordenadas.
Mediante auto de fecha 19 de julio de 2011, el Tribunal ordena agregar las resultas de las gestiones realizadas por la Alguacil del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, relativas a la citación de los demandados.
Mediante diligencia de fecha 22 de julio de 2011, la apoderada judicial de la parte actora, solicita al Tribunal se acuerde la citación mediante carteles, de la codemandada ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN.
Mediante auto de fecha 27 de julio de 2011, el Tribunal acuerda la citación mediante carteles, de la codemandada ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN.
Mediante diligencia de fecha 28 de julio de 2011, la apoderada judicial de la parte actora, procede a retirar los carteles de citación librados a la codemandada ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN.
En fecha 02 de agosto de 2011, comparece ante el Tribunal el Dr. ROBERTO ROJAS SALAZAR, y consigna instrumento-poder que acredita la representación de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 08 de agosto de 2011, el apoderado judicial de la parte demandada procede a consignar escrito de contestación a la demanda incoada contra sus representados.
Mediante diligencia de fecha 12 de agosto de 2011, la apoderada judicial de la parte actora, procede a consignar las publicaciones de los carteles de citación librados a la codemandada ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN.
En fecha 02 de agosto de 2011, comparece ante el Tribunal el Dr. ROBERTO ROJAS SALAZAR, y procede a consignar nuevo escrito de contestación a la demanda incoada contra sus representados, mediante el cual, en primer lugar, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción intentada. Al efecto señala que en el caso de autos, la accionante reconoce que tuvo conocimiento de la oferta de venta el día 03 de junio de 2010, al recibir la comunicación emanada del propietario del inmueble, con lo cual quedó debidamente informada de la intención de venta y del momento en que empezaba a correr el lapso para ejercer el retracto, si estaba interesada en ello. Alega que por cuanto la parte actora declara en su libelo de demanda que con la notificación que le realizó su representado quedó debidamente enterada de la intención de venta del inmueble arrendado, del precio, condiciones y modalidades de la negociación y con ello convalidó cualquier falla en que se hubiere incurrido, pues la notificación alcanzó la finalidad perseguida con la norma, y por cuanto la notificación fue realizada el día 03 de junio de 2010, su acción caducó el día 13 de julio de 2010.
Por otro lado opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta como consecuencia de haber hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem, por cuanto a una pretensión mero declarativa, el accionante acumula una petición de condena, lo cual constituye un caso típico de peticiones que se excluyen mutuamente. Fundamenta, la representación judicial de la parte demandada, esta cuestión previa en el hecho de que en el numeral primero del libelo, la parte actora demanda a su representado ALFREDO MIGUEL VELASQUEZ BOADAS, para que se le permita ejecutar el derecho de retracto establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual a su criterio constituye una acción mero declarativa, mientras que en el numeral segundo demanda a su representada ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN, a los fines de que se declare la nulidad de la rescisión, lo cual a su criterio es una acción de condena, y por cuanto el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil establece que no es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente, es lógico pensar que una acción mero declarativa no puede acumularse a ninguna otra.
Seguidamente, para el supuesto negado de que sea declarada sin lugar la anterior cuestión previa, opone para que sea decidida como punto previo al fondo, la falta de cualidad del actor para demandar la nulidad del contrato mediante el cual sus representados, ALFREDO MIGUEL VELASQUEZ BOADAS y ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN, decidieron rescindir el contrato de compra-venta del inmueble arrendado, ya que estos al ser las partes del contrato de rescisión son los únicos legitimados para solicitar su nulidad, por lo que un tercero mal puede hacerlo.
De manera subsidiaria, para el supuesto negado de la improcedencia de la anterior defensa, opone para que sea decidida como punto previo al fondo, la falta de cualidad de su representada ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN, para sostener el juicio, ya que tanto la venta como su rescisión fueron suscritas por ALFREDO MIGUEL VELASQUEZ BOADAS y ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN, lo que constituye un litis consorcio necesario ya que estos se encuentran en un estado de comunidad jurídica respecto al objeto de la causa, por lo que al demandarse solo a su representada ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN, no puede integrarse debidamente el contradictorio, debido a que la cualidad pasiva reside en ambas partes y no solo en su representada ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN. Sostiene que una demanda de nulidad de un contrato no puede proponerse en contra de una sola de las personas que lo suscriben, ya que la ley concede la acción contra ambos, y el Juez, no podría declarar la nulidad respecto a una de las partes y omitirla respecto al otro, ya que la cualidad pasiva reside en ambos, por lo cual su representada no tiene cualidad para soportar el presente juicio.
Por otro lado, la representación judicial de la parte demandada alega la falta de cualidad de su representada JUANA BAUTISTA MARIN DE VELASQUEZ, para sostener el juicio. Al efecto afirma que en el numeral tercero del petitorio del libelo, la parte actora demanda a su representada JUANA BAUTISTA MARIN DE VELASQUEZ, en su condición de cónyuge del arrendador-propietario del inmueble, sin formular ninguna solicitud, por lo que en consecuencia no tiene cualidad para estar en juicio, ya que el solo hecho de ser cónyuge del arrendador-propietario del inmueble, no es suficiente para sostener un proceso, si esa condición no se liga a una petición expresa.
Para el supuesto negado de la improcedencia de la anterior defensa, opone para que sea decidida como punto previo al fondo la falta de interés del actor para intentar la demanda. Basa esta defensa la representación judicial de la parte demandada, en el hecho de que sus representados procedieron a rescindir el contrato de compra-venta que habían suscrito, lo cual trae como consecuencia que el bien retorna al patrimonio del arrendador, como si nunca hubiere salido de él, conservando la arrendataria su derecho de preferencia cuando el arrendador decida venderlo.
Por último, procede la representación judicial de la parte demandada a dar contestación al fondo de la demanda incoada en su contra, rechazándola en todas y cada una de sus partes, tanto en forma genérica, como en forma específica.
Mediante escrito presentado en fecha 24 de octubre de 2011, la representación judicial de la parte actora, procede a dar contestación a las cuestiones previas opuestas, en los siguientes términos:
Contradice el alegato de caducidad opuesto por la parte demandada, ya que su representada nunca fue notificada de la venta conforme lo exige el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual nunca nació el término de caducidad de cuarenta días alegado por los demandados.
Contradice el alegato de inepta acumulación de acciones formulado por los demandados, ya que una acción es subsidiaria de la otra, pues luego de ser declarada la nulidad de la rescisión de la venta, es cuando se le permitirá a su representada ejecutar el derecho de retracto.
Contradice el alegato de falta de cualidad de su representada para demandar la nulidad de la rescisión, ya que ésta constituye la consecuencia inmediata de colocar el inmueble en las condiciones que se encontraba antes de proceder a la dolosa rescisión, por lo que su representada tiene la total cualidad para demandar la nulidad, ya que se actuó de manera evasiva y engañosa, para burlar la oportunidad de su representada de comprar el inmueble, por lo que la causa no fue lícita y posee vicios del consentimiento.
Contradice el alegato de falta de cualidad de la ciudadana ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN para sostener el juicio, ya que esta ciudadana participa, tanto en la compra del inmueble, como en la resolución de dicha operación, por lo que ella representa la parte material necesaria para configurar la burla a la ley, por una parte, como cómplice necesaria, y por la otra, como protagonista, al no cumplir con su obligación de participar a su representada la compra del inmueble arrendado.
Contradice el alegato de falta de cualidad de la ciudadana JUANA BAUTISTA MARIN DE VELASQUEZ para sostener el juicio, ya que su participación se hace evidente en la operación de compra-venta, aunque su participación se hace limitada solo y únicamente a los efectos de autorizar la operación de venta como consecuencia de ser cónyuge del propietario-arrendador.
Por último contradice el alegato de falta de interés procesal del actor para intentar la demanda, ya que el propietario-arrendador pretende hacer valer que todas y cada una de sus maniobras para sorprender la buena fe de su representado son legales, y que no obedecen a un conjunto de maniobras sumarias, con el propósito único de evadir su responsabilidad en lo referente a la violación de normas de orden público, como lo es el retracto legal. Afirma que ciertamente, hoy en día el inmueble objeto de la pretensión se encuentra en manos del propietario-arrendador, pero eso solo quiere decir que una vez descubierto, intentó corregir la violación flagrante que se había cometido a normas legales, saltándose la preferencia ofertiva del inmueble.
Abierto el juicio a pruebas, solo la parte demandada consigna en fecha 14 de noviembre de 2011, mediante el cual ratifica el escrito de contestación de la demanda, y el documento mediante el cual sus representados proceden a rescindir el contrato de compra-venta del inmueble arrendado.
Estando dentro de oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva en el presente juicio, el Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

III.-MOTIVA
PREVIOS

Considera pertinente este Juzgador pronunciarse en principio y como punto previo, a la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, alegada por la parte demandada, a través de la cual expresa que la actora incurrió en la acumulación prohibida de acciones contenida en el artículo 78 ejusdem, por cuanto a una pretensión mero declarativa, como lo sería la acción de retracto legal, acumula una petición de condena, como lo sería la acción de nulidad del contrato de rescisión de la venta, lo cual a su criterio constituye un caso típico de peticiones que se excluyen mutuamente. Por otro lado, la parte accionante contradice la cuestión previa y alega la inexistencia de acumulación prohibida alguna, ya que una acción es subsidiaria de la otra, pues luego de ser declarada la nulidad de la rescisión de la venta, es cuando se le permitirá a su representada ejecutar el derecho de retracto. En este sentido observa este Juzgador que en el caso bajo estudio, ambas acciones no se excluyen mutuamente, ni son contrarias entre sí; por el contrario, de su análisis se puede determinar que ciertamente –como lo indica la parte actora- la acción es subsidiaria de la otra, pues se hacía necesario intentar la nulidad de la rescisión, para así poder ejercer el derecho de retracto, por lo que esta acumulación de acciones es perfectamente admisible conforme al único aparte del citado artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Por otro lado, observa el Juzgador que en los casos de inepta acumulación, o acumulación indebida de acciones, la defensa que puede oponer el demandado sería la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 y no la contenida en su ordinal 11º. Por los argumentos expuestos debe ser declarada improcedente la cuestión previa opuesta y así se decide.

El Juzgador pasa a decidir sobre la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción. Señala la representación judicial de la parte demandada, que la accionante reconoce que tuvo conocimiento de la oferta de venta el día 03 de junio de 2010, al recibir la comunicación emanada del propietario del inmueble, la cual alcanzó su finalidad, quedando debidamente informada de la intención de venta del inmueble. En consecuencia, a partir de esta fecha comenzó a correr el lapso de cuarenta días para ejercer el retracto, si efectivamente estaba interesada en ello, lapso que caducó el día 13 de julio de 2010. Por otro lado, la accionante contradice el alegato de caducidad opuesto por la parte demandada, ya que su representada nunca fue notificada de la venta conforme lo exige el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual nunca nació el término de caducidad de cuarenta días alegado por los demandados. Al respecto, observa el Juzgador que el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que el derecho de retracto a que se refiere el artículo 43 de la misma Ley, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente; por consiguiente, no puede computarse el lapso de caducidad desde el día de la oferta de venta, como pretende la parte demandada, por lo que no ha lugar la caducidad alegada y así se decide.

En cuanto al alegato de falta de cualidad de la parte actora, representación judicial de la demandada sostiene que sus clientes decidieron rescindir el contrato de compra-venta del inmueble arrendado, y al ser éstos las partes del contrato de rescisión son los únicos legitimados para solicitar su nulidad, por lo que un tercero, en este caso la accionante, no tiene cualidad para demandar. A su vez, la representación judicial de la parte actora alega que su representada tiene la total cualidad para demandar la nulidad del referido contrato, ya que el mismo fue suscrito para burlar la oportunidad de su representada de ejercer el retracto legal, y en consecuencia adquirir el inmueble, por lo que la causa no fue lícita y posee vicios del consentimiento. Observa este Juzgador, que independientemente de las razones o motivos que llevaron a las partes a rescindir el contrato de venta, la accionante tienee interés legítimo en solicitar la nulidad del contrato, ya que dependiendo de una hipotética decisión anulatoria nacería para ella el derecho de ejercer una acción de retracto legal arrendaticio, motivo por cual este alegato de falta de cualidad debe ser declarado improcedente y así se decide.

Decidido el anterior punto, pasa este Juzgador a decidir sobre el alegato de falta de cualidad de la co-demandada JUANA BAUTISTA MARIN DE VELASQUEZ para sostener el juicio. Al respecto alega el apoderado judicial de la parte demandada que en el numeral tercero del petitorio del libelo, la parte actora demanda a su representada JUANA BAUTISTA MARIN DE VELASQUEZ, en su condición de cónyuge del arrendador-propietario del inmueble, sin formular ninguna solicitud, por lo que no tiene cualidad para estar en juicio, ya que el solo hecho de ser cónyuge del arrendador-propietario del inmueble, no es suficiente para sostener un proceso, si esa condición no se liga a una petición expresa. Por otra parte, la apoderada judicial de la accionante al momento de contradecir este alegato, afirma que la co-demandada JUANA BAUTISTA MARIN DE VELASQUEZ si tiene cualidad para sostener el juicio, ya que su participación se hace obligatoria aunque limitada solo y únicamente a los efectos de autorizar la operación de venta, por ser cónyuge del propietario-arrendador. En este sentido, observa este Juzgador que, en efecto, en el numeral tercero del petitorio del libelo, la accionante demanda a la ciudadana JUANA BAUTISTA MARIN DE VELASQUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 2.834.008, en su condición de cónyuge del arrendador-propietario del inmueble, sin indicar petición alguna, lo cual evidentemente vulnera su derecho a la defensa, al no conocer en forma expresa y precisa que se le demanda. Motivo por el cual la presente defensa debe ser declarada procedente y así se decide.

Decidido el anterior punto, pasa este Juzgador a decidir sobre el alegato de falta de cualidad la falta de cualidad de su representada ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN, para sostener el juicio. Alega el apoderado judicial de la parte demandada que, tanto la venta como su rescisión, fueron suscritas por ALFREDO MIGUEL VELASQUEZ BOADAS y ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN, lo que constituye un litis consorcio necesario ya que estos se encuentran en un estado de comunidad jurídica respecto al objeto de la causa, por lo que al demandarse solo a su representada ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN, no puede integrarse debidamente el contradictorio, debido a que la cualidad pasiva reside en ambas partes y no solo en su representada ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN. Sostiene que una demanda de nulidad de un contrato no puede proponerse en contra de una sola de las personas que lo suscriben, ya que la ley concede la acción contra ambos, y el Juez, no podría declarar la nulidad respecto a una de las partes y omitirla respecto al otro, ya que la cualidad pasiva reside en ambos, por lo cual su representada no tiene cualidad para soportar el presente juicio. Por otro lado la apoderada judicial de la parte actora, al contradecir esta defensa, alega que la ciudadana ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN sí posee cualidad para sostener el juicio, ya que esta ciudadana participa, tanto en la compra del inmueble, como en la resolución de dicha operación, por lo que ella representa la parte material necesaria para configurar la burla a la ley, por una parte como cómplice necesaria, y por la otra como protagonista al no cumplir con su obligación de participar a su representada la compra del inmueble arrendado.
Con relación a este alegato, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 16 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche G., (caso Nelson Mujica Alvarado y otros contra José Laureano Mujica y Margarita Ramírez Mora), dejo sentado:

“……De acuerdo a la sentencia recurrida, las ciudadanas Gladis, María Consuelo y Haydee Martínez demandaron a su hermano Manuel Otilio Martínez para que rinda cuentas de la administración de la comunidad hereditaria, y les haga entrega de la parte que les corresponde en los frutos que producen los inmuebles arrendados. De existir un litisconsorcio activo necesario, del cual forma parte incluso como demandante, de acuerdo al Tribunal de alzada, el propio demandado, ello fundamentaría la declaratoria de falta de cualidad, previa interposición de la correspondiente excepción en el acto de contestación a la demanda, lo cual no es el caso, y nunca a una especie de ‘integración del contradictorio’ para lo cual tiene facultades el Juez italiano, pero no el nuestro, quien debe atenerse a los términos de la demanda y de la contestación.
Si existe un litisconsorcio necesario, activo o pasivo, y no demandan o son demandados todos los litisconsortes tal situación conduciría a la declaratoria con lugar de la excepción de falta de cualidad, ahora sólo oponible como defensa de fondo.”

Igualmente la Sala Social, en sentencia Nº 458, de fecha 05 de abril de 2001, con ponencia del Magistrado Omar Alfredo Mora Díaz, dejo sentado:

La figura del litis consorcio necesario ha sido ampliamente estudiada por distintos autores patrios y extranjeros, y es así, como el maestro Luis Loreto explica:
"La peculiaridad de esta figura procesal consiste en que la acción pertenece a todos los interesados y contra todos los interesados, considerados como un solo sujeto. Si uno de los sujetos interesados en la relación sustancial intenta la acción aisladamente o se intenta contra él, se encontraría desprovisto de cualidad activa o pasiva, ya que la persona a quien la ley concede la acción o contra quien es concedida no es el actor o el demandado concretos(...).
De igual forma, el ilustre procesalista Piero Calamandrei nos ha señalado:
"En el litisconsorcio necesario, a la pluralidad de partes no corresponde una pluralidad de causas: la relación sustancial controvertida es sólo una, y una sola la acción (...).
(...)
En todos estos casos, en que la legitimación compete conjuntamente y no separadamente a varias personas, el litisconsorcio de ellas es necesario: ‘si la decisión no puede pronunciársela más que en relación a varias partes, éstas deben accionar o ser demandadas en el mismo proceso’ (...). En los ejemplos hasta ahora citados, la necesidad del litisconsorcio está expresamente establecida por la ley; pero puede haber casos de litisconsorcio necesario, aun en defecto de disposición explícita de ley, siempre que la acción (constitutiva) tienda a la mutación de un estado o relación jurídica destinada a operar frente a varios sujetos, todos los cuales, a fin de que la mutación pueda producirse válidamente, deben ser llamados en causa (...)" (Obra citada. Derecho Procesal Civil II. Instituciones del Derecho Procesal Civil Vol. II)

Por último en sentencia Nº 60 de fecha 16 de marzo de 2000, la Sala Social de nuestro máximo Tribunal, con ponencia del mismo Magistrado Omar Mora Díaz, se estableció:

“Citando al profesor Luis Loreto, en su obra “Ensayos Jurídicos”, el litis consorcio se produce cuando una relación jurídica sustancial está integrada por varios sujetos, tanto activa como pasivamente, y en ciertos casos, la ley determina que la acción debe proponerse conjuntamente por todos los interesados activos o contra todos los interesados pasivos, o es tal la unidad de la relación desde el punto de vista de los sujetos, que sería jurídicamente imposible concebirla existiendo por separado e individualmente en cada uno de ellos (litis consorcio necesario). En estos casos, si se propusiese la demanda por uno solo o contra uno solo de los sujetos interesados, perdería toda utilidad práctica, al declararse la falta de cualidad, pues la acción pertenece a todos los interesados y contra todos los interesados, considerados como un solo sujeto, si uno solo de esos sujetos intenta la acción aisladamente o se intenta contra él, se encontraría desprovisto de cualidad activa o pasiva.”

En el caso bajo estudio, observa este Juzgador que el contrato de rescisión de la venta del inmueble arrendado, cuya nulidad demanda la accionante, fue suscrito por el ciudadano ALFREDO MIGUEL VELASQUEZ BOADAS y la ciudadana ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN, por lo que la accionante debió demandar a ambos, ya que existe, sin lugar a dudas, un litis consorcio necesario. Ahora bien, del examen del numeral tercero se desprende que la accionante demanda a la ciudadana ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN, quien aparece como compradora del inmueble y que posteriormente rescinde de dicha operación (sic) a los fines de declarar la nulidad de la rescisión, y en ningún momento en su petitorio demanda al ciudadano ALFREDO MIGUEL VELASQUEZ BOADAS, para que convenga o sea condenado en la nulidad de la rescisión de la venta. Es evidente que la acción de nulidad debió intentarse contra todos los interesados, es decir ALFREDO MIGUEL VELASQUEZ BOADAS y ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN considerados como un solo sujeto, por lo que si la acción se intentó aisladamente contra uno solo, a saber ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN, esta se encuentra desprovista de cualidad pasiva, y en consecuencia la acción de nulidad de la rescisión de la venta debe declararse improcedente y así se decide.

Decidido lo anterior, pasa este Tribunal a decidir sobre el fondo de la acción de retracto legal arrendaticio, previo el análisis de la actividad probatoria desarrollada por las partes:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA

Documental consistente en contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Juan Griego, Estado Nueva Esparta, en fecha 13 de enero de 2009, bajo el Nº 58, tomo 01 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, por lo que este Juzgador la aprecia conforme a la normativa prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a lo que de ella se desprende como lo es la existencia de la relación arrendaticia que une a las partes.
Documental consistente en comunicación dirigida por el ciudadano ALFREDO VELASQUEZ al ciudadano YONATA JOSÉ GÓMEZ RUIZ, de fecha 04 de junio de 2010. Esta documental no solo no fue impugnada por la parte demandada, sino que la hace valer, por lo que este Juzgador la aprecia conforme a la normativa prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a lo que de ella se desprende como lo es la oferta de venta del inmueble arrendado, que el arrendador, ciudadano ALFREDO VELASQUEZ, le hace a la arrendataria.
Documental consistente en copia simple de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta, en fecha 15 de junio de 2010, bajo el Nº 26, folios 177 al 185, protocolo primero, tomo 7. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, por lo que este Juzgador la aprecia conforme a la normativa prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a lo que de ella se desprende como lo es la negociación de compra-venta sobre el inmueble arrendado.
Documental consistente en copia simple de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta, en fecha 21 de enero de 2011, bajo el Nº 23, folios 167 al 172, protocolo primero, tomo 1. Esta documental no solo no fue impugnada por la parte demandada, sino que la hace valer, por lo que este Juzgador la aprecia conforme a la normativa prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a lo que de ella se desprende como lo es la rescisión de la operación de compra-venta a que se contrae la anterior documental.

Del anterior análisis de las pruebas aportadas por la parte actora se desprende que en efecto existe una relación arrendaticia entre el ciudadano ALFREDO MIGUEL VELASQUEZ BOADAS y la entidad mercantil “STAR VIDEOS & GAMES, C.A.”; que en fecha en fecha 15 de junio de 2010 el arrendador procedió a dar en venta a la ciudadana ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN, el inmueble arrendado; y que en fecha 21 de enero de 2011, los ciudadanos ALFREDO MIGUEL VELASQUEZ BOADAS y ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN, proceden a rescindir y dejar sin efecto la negociación de compra-venta del inmueble arrendado.
El artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. En consecuencia, para que pueda existir el derecho de retracto, es indispensable que exista un acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad del inmueble arrendado. En el caso bajo estudio la operación de compra-venta, en cuyas condiciones pretende la accionante subrogarse, fue legalmente rescindida por las partes contratantes, lo que conlleva su inexistencia en el ámbito jurídico; en otras palabras, ya no existe y no existía para el momento de la interposición de la presente demanda, acto alguno traslativo de la propiedad del inmueble, cuya posesión precaria detenta la accionante, en el cual pudiera pretender la actora subrogarse. Es decir no puede existir en ningún caso retracto legal, si no existe acto traslativo de la propiedad. Es de hacer notar que el contrato de rescisión de la operación de compra-venta, fue legalmente protocolizado ante el Registrador respectivo, lo cual le otorga efectos erga omnes, y en consecuencia no solo es oponible a las partes, sino a cualquier tercero. Por lo anteriormente expuesto, considera este Juzgador que la acción de retracto legal arrendaticio intentada por la entidad mercantil STAR VIDEOS & GAMES, C.A., debe ser declarada improcedente y así se decide.

IV.- DISPOSITIVA
Con base en los argumentos de hecho y de derecho consignados en el presente fallo, este Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda intentada por la entidad mercantil STAR VIDEOS & GAMES, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 01 de junio de 2001, bajo el Nº 13, tomo 17-A., contra los ciudadanos ALFREDO MIGUEL VELASQUEZ BOADAS, ROSA CRISTINA VELASQUEZ MARIN y JUANA BAUTISTA MARIN DE VELASQUEZ, venezolanos, mayores de edad, y titulares de las cédulas de identidad números V-2.828.097, V-12.675.612 y V-2.834.008, respectivamente y domiciliados en el Municipio Gómez el primero y la tercera, y en el Municipio Díaz, la segunda.
De conformidad con lo previsto en artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente perdidosa.
A tenor de lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil se ordena la notificación de las partes.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DIARICESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en Porlamar a los veintisiete (27) días del mes de abril dos mil doce (2012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. ALBERTO RAUSSEO VALDERRAMA

LA SECRETARIA

Abg. WINIFRED FRENDIN GONZÁLEZ

En la misma fecha siendo las 02:00 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. WINIFRED FRENDIN GONZÁLEZ

ARV/wf.
Exp. N° 1.677-11
Definitiva.