REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA. I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.- ACTORA-RECONVENIDA: INGRID YUDITH MORILLO MONTILVA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.115.702, domiciliada en Caracas. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: abogados JOSÉ LUÍS TORRES RAMOS y CONCEPCIÓN DOLORES CHOLLETT, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 17.575 y 20.285, respectivamente. DEMANDADA-RECONVINIENTE: Sociedad Mercantil PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 6 de marzo de 1998, bajo el Nro.27 Tomo 6 adicional, domiciliada en Porlamar. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: abogados HONEY PÉREZ, PEDRO BARBELLA y MIRORLAND LÁREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 65.557, 82.742 y 86.956, respectivamente. II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.- Se inició la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana INGRID YUDITH MORILLO MONTILVA en contra de la sociedad mercantil PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A, ya identificados. Recibida para su distribución en fecha 14.4.2008 (f. 9) por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de este Estado, correspondiéndole conocer a este Juzgado, quien le asignó la numeración particular en fecha 28.4.2008 (f. Vto. 9). Por auto de fecha 5.5.2008 (f.45 al 46) se admitió la presente demanda y se ordenó citar a la parte demandada para que diera contestación a la demanda incoada en su contra. En fecha 12.5.2008 (f.47 al 48) compareció la abogada CONCEPCIÓN D. CHOLLETT en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó cheque de gerencia emitido por cuenta y orden de su representada por el Banco BOD identificado con el Nro. 03500188 de fecha 6.5.2008 por Bs. F. 19.039,66 a favor del Tribunal y solicito se oficiara al Banco DEL SUR, Banco Universal, C.A, para que informara sobre el monto de la hipoteca que afecta el inmueble de su representada, al igual que el documento hipotecario respectivo para poder cancelarlo. En fecha 15.5.2008 (f.49) la abogada CONCEPCIÓN D. CHOLLETT en su carácter acreditado en los autos por diligencia consignó las copias pertinentes para la elaboración de la compulsa de citación de la parte demandada. Por auto de fecha 20.5.2008 (f.50 al 51) se le exhortó a la parte actora para que suministrara el RIF de la empresa PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A, por ser indispensable para la apertura de la cuenta de ahorros en BANFOANDES y se ordenó oficiar al Banco Del Sur, Banco Universal, C.A para que informara el monto de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de la presente causa. Se dejó constancia de haberse librado el oficio al Banco Banfoandes. En fecha 22.5.2008 (f.52) se dejó constancia de haberse librado compulsa y de haberse certificado las copias respectivas. En fecha 9.6.2008 (f. 53 al 64) la ciudadana Alguacil de este Tribunal compareció y consignó la compulsa de citación de la empresa PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A en virtud de haber sido atendida por una persona que se identificó como Odalys Romero quien le manifestó que el apoderado de la referida empresa no se encontraba y que no tenía horario de oficina. En fecha 2.7.2008 (f.67 a 68) se agregó a los autos el memorando emitido por BANFOANDES, Banco Universal mediante el cual efectúa devolución del oficio Nro. 18663-08 ya que la ciudadana INGRID YUDITH MORILLO MONTILVA no poseía ninguna hipoteca con esa institución por lo tanto era necesario suministrar más información referente al caso. En fecha 9.7.2008 (f.69) la abogada CONCEPCIÓN D. CHOLLETT en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitó nuevo oficio al Banco Del Sur, Banco Universal, C.A ya que erróneamente se emitió el oficio a BANFOANDES que no tenía nada que ver en este litigio. En fecha 9.7.2008 (f.70) la abogada CONCEPCIÓN D. CHOLLETT en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitó se citara a la parte demandada por medio de carteles. Por auto de fecha 16.7.2008 (f.71 al 73) se ordenó librar cartel de citación a la empresa PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A, en la persona de su apoderado GERARDO ENRIQUE DOMINGUEZ LEÓN. Se dejó constancia de haberse librado cartel. En fecha 9.10.2008 (f.74) la abogada CONCEPCIÓN D. CHOLLETT en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitó se expidiera un nuevo cartel de citación a la parte demandada. Siendo acordado por auto de fecha 15.10.2008 (f.75) y se dejó constancia asimismo de haberse librado el referido cartel. (f.76). En fecha 11.11.2008 (f.77) la abogada CONCEPCIÓN D. CHOLLETT en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitó se librara un nuevo cartel de citación a la parte demandada por haber sido publicado en un diario distinto al ordenado. Acordado por auto de fecha 19.11.2008 (f.80 al 81) se dejó constancia de haberse dado cumplimiento a lo ordenado. En fecha 6.4.2009 (f.83 al 87) la abogada CONCEPCIÓN D. CHOLLETT en su carácter acreditado en los autos por diligencia consignó ejemplar del cartel de citación publicado en los diarios Sol de Margarita y La Hora, siendo agregados a los autos en esa misma fecha. En fecha 7.5.2009 (f.88) el abogado JOSÉ LUÍS TORRES en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana INGRID MORILLO MONTILVA por diligencia solicitó se procediera con la fijación del cartel de citación en el domicilio de la empresa demandada. Acordado por auto de fecha 13.5.2009 (f.89) para lo cual se ordenó comisionar a uno de los Juzgados de Municipio con competencia territorial en los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado. Se dejó constancia de haberse librado oficio y comisión en esa misma fecha. (f.90 al 92). En fecha 4.8.2009 (f.95 al 105) se agregó a los autos las resultas de la comisión conferida al Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado de donde se extrae que se fijó el cartel de citación. En fecha 6.10.2009 (f.106) la abogada CONCEPCIÓN D. CHOLLETT en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitó se expidiera cómputo de los días hábiles transcurridos desde el 4 de agosto de 2009 hasta el 6.10.2009 y se procediera con la designación de un defensor judicial. Por auto de fecha 13.10.2009 (f.107) se ordenó expedir cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 4.8.09 exclusive al 6.10.09 inclusive, dejándose constancia por secretaría de haber transcurrido 19 días de despacho. Por auto de fecha 13.10.2009 (f.108 al 112) se designó como defensor judicial de la parte demandada sociedad Mercantil PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A a la abogada MARY GABRIELA RAGA, a quien se ordenó notificar mediante boleta. Por auto de fecha 27.1.2010 (f.114) la Dra. NEIDA GONZALEZ LÓPEZ en su condición de Jueza Temporal se abocó al conocimiento de la presente causa y se dejó constancia por secretaría de haberse librado la boleta correspondiente con sus respectivas copias certificadas. (f.115 al 118). En fecha 3.2.2010 (f.119 al 123) la ciudadana Alguacil de este Tribunal por diligencia consignó la boleta de notificación debidamente firmada por la abogada MARY GABRIELA RAGA. En fecha 8.2.2010 (f.124) se levantó acta mediante la cual la abogada MARY GABRIELA RAGA prestó el juramento de ley jurando cumplir bien y fielmente con las obligaciones inherentes al cargo de defensora judicial recaído en su persona. En fecha 8.3.2010 (f.125 al 127) el abogado PEDRO BARBELLA en su carácter de coapoderado de PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A, revocó la designación que como defensora ad litem en el presente juicio recayó en la abogada MARY GABRIELA RAGA y consignó el instrumento poder que lo acredita como apoderado de la referida empresa conjunta o separadamente con la abogado HONEY PÉREZ. En fecha 8.3.2010 (f.128 al 131) el abogado PEDRO BARBELLA en su carácter acreditado en los autos por diligencia sustituyó, reservándose el ejercicio del poder que le fuera conferido en la abogada MIRORLAND LÁREZ. En fecha 15.3.2010 (f.132 al 136) la abogada MIRORLAND LÁREZ en su carácter acreditado en los autos presentó escrito mediante el cual opuso las cuestiones previas de los numerales 6° y 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 23.3.2010 (f.137) me aboqué al conocimiento de la presente causa en mi condición de Jueza Titular de este despacho y se ordenó expedir por secretaria cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 8.2.10 exclusive al 15.3.10 inclusive y desde el 16.3.10 exclusive al 22.3.10 inclusive, dejándose constancia de haber transcurrido 20 y 5 días de despacho respectivamente. Por auto de fecha 23.3.2010 (f.138 al 139) se les aclaró a las partes que a partir de ese día inclusive se iniciaba la articulación probatoria a que se refiere el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 8.4.2010 (f.140 al 141) la abogada MIRORLAND LÁREZ en su carácter acreditado en los autos presentó escrito de promoción de pruebas. Admitidas por auto de fecha 12.4.2010 (f.142 al 146) dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva, oficiándose a Del Sur, Banco Universal, C.A y a la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado. Se dejó constancia de haberse librado los oficios respectivos en esa misma fecha. En fecha 15.4.2010 (f. 147 al 151) la abogada CONCEPCIÓN DOLORES CHOLLETT en su carácter acreditado en los autos presentó escrito de conclusiones. Por auto de fecha 20.4.2010 (f.152) se ordenó practicar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 23.3.2010 hasta el 8.4.2010 ambas fechas inclusive, dejándose constancia por secretaria de haber transcurrido 8 días de despacho. Por auto de fecha 20.4.2010 (f.153 al 154) se les aclaró a las partes que una vez fueran recibidas las resultas de las pruebas de informes requeridas a Del Sur, Banco Universal, C.A y de la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado mediante auto expreso se iniciaría la oportunidad para dictar sentencia. En fecha 12.5.2010 (f.159) se agregó a los autos las resultas de la prueba de informe requerida a la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado. En fecha 1.6.2010 (f.160) se agregó a los autos las resultas de la prueba de informe emanada Del Sur (Banco Universal, C.A). Por auto de fecha 2.6.2010 (f.163) se les aclaró a las partes que a partir de ese día inclusive comenzaba a computarse el lapso para dictar la sentencia que resolvería las incidencias de cuestiones previas. Por auto de fecha 7.6.2010 (f.164) se ordenó testar con una línea de color azul la duplicidad detectada en la foliatura del presente expediente así mismo corregir el error de la foliatura a partir del folio 87 exclusive, dejándose constancia de haberse dado cumplimiento en esa misma fecha. Por auto de fecha 21.6.2010 (f.166) se difirió la oportunidad para decidir la cuestión previa por un lapso de quince días consecutivos a partir de ese día exclusive. En fecha 28.6.2010 (f.167 al 175) se dictó decisión declarando con lugar la cuestión previa contemplada en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y sin lugar la cuestión previa contenida en el numeral 7° relacionada con la condición o plazo pendiente, ordenándosele a la actora a que subsanara el defecto u omisión vinculado con la especificación de los daños y perjuicios reclamados y sus causas. En fecha 7.7.2010 (f. 176 al 177) el abogado JOSE LUÍS TORRES RAMOS en su carácter acreditado en los autos por diligencia presentó escrito mediante el cual subsana los defectos u omisiones relativos a los daños y perjuicios demandados subsidiariamente. En fecha 21.7.2010 (f. 180 al 200) la parte demandada a través de su apoderada judicial presentó escrito de contestación y reconvención. Por auto de fecha 26.7.2010 (f.201) se admitió la reconvención y se emplazó a la parte actora-reconvenida para que sin necesidad de citación contestara la reconvención al quinto día de despacho siguiente. En fecha 2.8.2010 (f.202 al 210) el abogado JOSÉ TORRES RAMOS en su carácter acreditado en los autos presentó escrito mediante el cual contestó la reconvención. Por auto de fecha 5.8.2010 (f.211 al 212) se ordenó testar con una línea de color azul la duplicidad detectada en la foliatura del expediente y se dispuso que la ciudadana secretaria dejara una nota en el expediente a objeto de salvar las enmendaduras existentes. Cumpliéndose en esa misma fecha. Por auto de fecha 5.8.2010 (f.213) se ordenó cerrar la pieza por encontrarse en estado voluminoso con 213 folios útiles y se dispuso la apertura de una nueva. SEGUNDA PIEZA.- Por auto de fecha 5.8.2010 (f.1) se aperturó la presente pieza por cuanto la anterior había cerrado al encontrarse en estado voluminoso con 213 folios útiles. En fecha 16.9.2010 (f.2) se dejó constancia por secretaría de haber reservado y guardado las pruebas promovidas por el abogado JOSE LUIS TORRES RAMOS en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, las cuales serían agregadas a los autos en su debida oportunidad. En fecha 23.9.2010 (f.3) se dejó constancia por secretaría de haber reservado y guardado las pruebas promovidas por la abogada MIRORLAND LÁREZ en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, las cuales serían agregadas a los autos en su debida oportunidad. En fecha 28.9.2010 (f.4 al 8) se dejó constancia por secretaría de haberse agregado a los autos las pruebas presentadas por el apoderado actor. En fecha 28.9.2010 (f.9 al 12) se dejó constancia por secretaría de haberse agregado a los autos las pruebas presentadas por la apoderada de la demandada. Por auto de fecha 1.10.2010 (f.13 al 16) se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida a través de su apoderado judicial, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva, se ordenó oficiar a la entidad bancaria Del Sur, Banco Universal, C.A, a los fines de que informara sobre los particulares promovidos. Se dejó constancia de haberse librado oficio. Por auto de fecha 1.10.2010 (f.17 al 20) se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente por medio de su apoderada judicial, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva, se ordenó oficiar a la entidad bancaria Del Sur, Banco Universal, C.A, a los fines de que informara sobre los particulares promovidos. Se dejó constancia de haberse librado oficio. En fecha 16.11.2010 (f.24) se agregó a los autos las resultas de la prueba de informes emanada de la entidad bancaria Del Sur, Banco Universal, C.A. Por auto de fecha 26.11.2010 (f.25 al 27) se ordenó ratificar el contenido de la prueba de informe requerida a la entidad bancaria Del Sur, Banco Universal, C.A., en virtud que la causa se encuentra paralizada a la espera de dicha prueba. Se dejó constancia de haberse librado oficio. En fecha 16.12.2010 (f.29) se agregó a los autos las resultas de la prueba de informes emanada de la entidad bancaria Del Sur, Banco Universal, C.A. En fecha 24.1.2011 (f. 32) se agregó a los autos las resultas de la prueba de informes emanada de Del Sur, Banco Universal, C.A. Por auto de fecha 1.2.2011 (f.33) se les aclaró a las partes que la presente causa entraba en etapa de sentencia a partir de ese día inclusive. Por auto de fecha 1.4.2011 (f.34) se difirió la oportunidad para dictar la sentencia en la presente causa por un lapso de 30 días a partir de ese día exclusive. Siendo la oportunidad para dictar la sentencia definitiva en la presente causa, este Tribunal lo hace bajo los siguientes términos: III.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.- PRUEBAS APORTADAS.- A.- Parte Actora: De las documentales aportadas conjuntamente con el escrito libelar.- a).- Original (f.13 al 23) del compromiso de compra venta celebrado el día 22.6.2002 por la empresa PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A, denominada (LA PROPIETARIA) representada en ese acto por ADRIANA GONZALEZ DE PARRA; y la ciudadana INGRID JUDITH MORILLO MONTILVA como (LA PROMITENTE) en el cual ésta última se comprometió a adquirir la casa Nro. 18 del sector o manzana 3A de la segunda etapa del desarrollo “Urbanización Las Marites”, que se aceptó como empresa intermediaria de la negociación a PROMOCIONES CAMPINS II, C.A, (LA INTERMEDIARIA) autorizada para la promoción de venta de la casa y por intermedio de quien gestiona la presente negociación; que la promitente declaró conocer el proyecto de la Urbanización Las Marites, segunda etapa; que la propietaria y la promitente convinieron en fijar el precio de la negociación en la suma de (Bs.27.568.635,00) el cual se cancelaría por la promitente en la siguiente forma: cuota inicial de Bs.8.528.968, pagada así: 1) la cantidad de Bs.1.000.000, adelanto ya recibido como reserva, 2) la cantidad de Bs.7.528.968 en este acto; 3) la cantidad de Bs.19.039.667 que sería pagada a la propietaria mediante un financiamiento institucional o bancario que se solicitará haciendo uso de una de las siguientes alternativas: A) del programa pautado por la Ley de Política Habitacional, B) a través de un crédito tradicional; que cercana a la fecha de finalización de la construcción de la etapa o sub-etapa donde se encuentra ubicada la casa objeto del negocio, la intermediaria solicitaría los recaudos que exigirá el ente financiero pertinente y la promitente se obliga a entregarlos en un plazo máximo de quince días continuos y a cumplir con las diligencias que contemplan para realizar efectivamente la solicitud de crédito correspondiente; que la propietaria estimó que la construcción de la casa objeto de la negociación estaría concluida aproximadamente entre los trimestre 4° del 2001 y el 1° trimestre de 2002 que podía ser extendido por un lapso de seis (6) meses más. El anterior documento de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil se valora para demostrar la relación contractual y los términos entre las partes convenidas. Y así se decide. b).- Copia fotostática (f.24) de documento privado denominado “acta conciliatoria” fechada 3.3.2006 suscrito por la demandante INGRID JUDITH MORILLO como propietaria de la casa 1A-18 de la manzana 1, Urbanización Las Marites y la empresa demandada, PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A, en la cual de mutuo acuerdo modifican el contrato inicialmente suscrito, en razón de que se acordó fijar un incremento por inflación del precio de venta en un monto de Bs.8.000.000,00; que dicho pago se haría mediante depósito bancario en el transcurso de la semana comprendida entre el 6/03 al 10/03/2006; y Promociones Las Marites I, C.A, se comprometió a culminar los trabajos necesarios para la entrega de dicha casa en un lapso no mayor de 30 días a partir de la fecha de efectuado el depósito de la cantidad acordada; y que la entrega definitiva de la vivienda se efectuaría en el momento de realizar la debida protocolización ante el Registro Inmobiliario correspondiente. El anterior documento si bien es privado y se aportó en copia simple, consta que emana de las partes involucradas en este proceso, y que la parte contra quien se produjo, la parte accionada no lo atacó, no desconoció, ni tacho, ni tampoco impugnó la autenticidad de la fotocopia, por lo cual de conformidad con el artículo 429 Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil se valora para demostrar la modificación del contrato original en lo que respecta al incremento del precio de venta. Y así se decide. c).- Copia al carbón (f.25) de planilla de depósito Nro. 000000395005442 emitida el 6.3.2006 por la ciudadana INGRID JUDITH MORILLO M., mediante la cual se infiere que realizó un depósito por la suma de Bs.8.000.000,00 a la cuenta Nro. 01050079661079512381 perteneciente a PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A. Para la valoración de esta clase de documento conviene traer a colación un extracto de la sentencia Nro. RC-00305 emitida en fecha 3.6.2009 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente 08-449 en la cual se estableció: “…Para decidir, la Sala observa: En el presente caso, el formalizante denuncia la falsa aplicación de los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil, y la falta de aplicación del artículo 1.383 del Código Civil, con fundamento en que el juez de la recurrida desechó los <> aportados al expediente por la parte intimada, con fundamento en que éstos no fueron promovidos de conformidad con lo estipulado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual, a juicio del recurrente influyó en el dispositivo de la decisión, pues de haberse apreciado la mencionadas pruebas, se hubiese declarado con lugar de la oposición formulada.….omissis…. Al respecto, esta Sala en sentencia Nº RC-000877 de fecha 20 de octubre de 2005, caso Manuel Alberto Graterón contra Envases Occidente C.A ., estableció lo siguiente: “…Para poder resolver la presente denuncia, resulta necesario en primer termino conocer cual es la naturaleza de los <> y que tipo de prueba constituyen, pues dependiendo de esta calificación que se efectúe, sabremos que tratamiento deberá dar el jurisdicente a este tipo de pruebas y particularmente, que reglas deberán cumplirse en el establecimiento o incorporación de este tipo de pruebas al proceso. …Omissis… En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo, un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuenta correntista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc. Vale decir, existe una relación de intermediación por parte del banco, con respecto a terceras personas, actuando en nombre del cliente del banco (mandante), que permite evidenciar la figura del mandato en esas operaciones, no obstante que se establezcan dentro del marco de una figura jurídica específica, por ejemplo, contrato de ahorros. Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta. …Omissis… Esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados << tarjas>> , los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental. Las << tarjas>> se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1.383, que textualmente dispone lo siguiente: “Las << tarjas>> que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal”. El Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, expone el significado de las << tarjas>> de la siguiente manera: “…las << tarjas>> en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las << tarjas>> dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los << documentos-tarjas>> (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohíbe. Esto sin que importe si las << tarjas>> escritas emanan de máquinas, o son suscritas…”. (Jesús Eduardo Cabrera Romero, Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pág. 92). Por otro lado, en un valioso trabajo contenido en la revista de derecho probatorio dirigida por el Dr. Jesús Eduardo Cabrera, elaborado por la Dra. Maribel Lucrecia Toro Rojas, se sostiene igualmente que las planillas de << depósitos bancarios>> constituyen documentos asimilables a las << tarjas>> , y en ese sentido se puntualiza lo siguiente: “…Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las << tarjas>> , tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo << tarjas>> , cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1.383 del CC. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las << tarjas>> hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares” …Omissis… Es preciso destacar igualmente, que los << depósitos bancarios>> vistos como <> no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad. Una característica particular de las << tarjas>> y de los << depósitos bancarios>> , es que los mismos carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capaces de permitir la determinación de su autoría. En la obra citada supra, contenida en la Revista de Derecho Probatorio N° V 9, la autora interpretando el valor probatorio de las notas de consumo de servicio eléctrico, vistas como << tarjas>> igualmente, hace la siguiente afirmación: “…El caso de las notas de consumo (…) es muy peculiar, debido a que las mismas carecen de firmas, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría (autenticidad en sentido estricto), por lo que se hace necesario indagar dentro de su contenido para ubicar rasgos, señas o símbolos que permitan identificar la fuente de quien emanaron. Entramos aquí en el mundo de los Símbolos Probatorios. ….Ahora bien, esta Sala observa de conformidad con el criterio expuesto con anterioridad, en concatenación con la calificación jurídica que le dio el juez de alzada a las planillas de depósitos aportadas como medio de prueba al proceso, que el juez ad quem no debió haber afirmado que dichas pruebas (<>), debían ser ratificadas mediante prueba testimonial, con fundamento en que eran documentos emanados de terceros, pues como ya se expresó los << depósitos bancarios>> son instrumentos privados asimilables a los medios probatorios llamados << tarjas>> , respecto de la cual existe regla legal expresa que regula su eficacia probatoria, como es el artículo 1.383 del Código Civil….” Del extracto parcialmente transcrito se observa que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no pueden considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley, el cual nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad. En ese sentido, conforme al artículo 1.383 del Código Civil se le confiere valor probatorio para demostrar dicho pago, el cual según se indicó en el punto anterior corresponde a lo pactado en cuanto al un incremento por inflación acordado sobre el precio de venta por un monto de Bs.8.000.000,00, y que en consecuencia, la entrega del inmueble vendido y la protocolización del documento definitivo de venta se haría dentro de los 30 días siguientes. Y así se decide. d).- Copia fotostática (f.26 al 34) de la planilla de entrega de viviendas emitida por MUNDO MARITES, Condominio Urbanización “Las Marites”, San Antonio, Isla de Margarita el día 21.3.2006, mediante la cual se infiere que se le hizo entrega a la ciudadana INGRID MORILLO de las llaves de la vivienda N°. P1A-18 perteneciente al Condominio de la Urbanización Las Marites, y según formulario realizado sobre la inspección de la casa, donde consta que la tipología de la vivienda es de 2 habitaciones y 2 baños, y que sus condiciones en ese momento eran las siguientes: “le faltaba mantenimiento a la puerta y cerradura principal, a la puerta posterior y cerraduras, mejorar el mantenimiento de las ventanas, vidrios y mosquiteros, estaba pendiente por instalación el calentador, no estaba instalada la rejilla para agua de lluvias en el patio posterior, no tenía sistema eléctrico, pues le faltaba la instalación del medidor a fin de verificar sistema eléctrico y estaba pendiente goteros y ánforas, igualmente el acabado final en bordes y sellador en alero posterior de fondo”; que la ciudadana INGRID MORILLO recibió conforme. El anterior documento si bien se aportó en fotostato, es privado y uno de sus firmantes es un tercero, se le asigna valor probatorio por cuanto ambas partes reconocieron su existencia, y reafirmaron tanto en el libelo como en el escrito de contestación de la demanda y reconvención que el bien objeto del contrato fue entregado en esa fecha, sin culminar su construcción, con las siguientes características: según la inspección efectuada donde se dejó constancia que la vivienda consta de 2 habitaciones y 2 baños, y que sus condiciones en ese momento eran las siguientes: “le faltaba mantenimiento a la puerta y cerradura principal, a la puerta posterior y cerraduras, mejorar el mantenimiento de las ventanas, vidrios y mosquiteros, estaba pendiente por instalación el calentador, no estaba instalada la rejilla para agua de lluvias en el patio posterior, no tenía sistema eléctrico, pues le faltaba la instalación del medidor a fin de verificar sistema eléctrico y estaba pendiente goteros y ánforas, igualmente el acabado final en bordes y sellador en alero posterior de fondo; que la ciudadana INGRID MORILLO lo recibió en esas condiciones. Y así se decide. e).- Original (f.35 al 36) de comunicación emitida el 20.7.2006 por el ciudadano GERARDO DOMÍNGUEZ en representación de PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A, la cual fue dirigida a la Sra. INGRID MORILLO MONTILVA con la finalidad de admitir que existe un saldo pendiente por la cantidad de Bs.19.039.667,00; que dicha suma sería exigida al momento de la protocolización del inmueble en el Registro Inmobiliario correspondiente; que el incremento que sufrió el inmueble había sido un caso fortuito, en el sentido que había sido producto de la inflación acaecida en el país, aunado al paro petrolero, entre otros; que existía un acta conciliatoria entre las partes, que ha tenido como objetivo principal darle un arreglo amistoso y expedito a los desacuerdos surgidos entre las partes; que la empresa ha decidido proponer con el objeto de darle una solución amigable al asunto que la protocolización del inmueble por ante el Registro Inmobiliario respectivo y la correspondiente terminación de la obra (áreas comunes) se efectuaría en un lapso que no excederá del 29 de diciembre de 2006, quedando pendiente dentro del lapso arriba establecido la culminación de las áreas comunes; que asimismo, le propuso que en vista de la inconformidad con la redacción del documento en lo atinente al monto de la inicial, relacionar el último pago realizado por la cantidad de Ocho Millones de Bolívares (Bs.8.000.000,00) como un ajuste por inflación, y que en consecuencia, o como contrapartida debía desistir de cualquier procedimiento, acción o recurso que haya intentado por ante los organismos competentes, relacionados directa o indirectamente con la operación de compra venta objeto de la comunicación y del contrato de la opción aludida. El anterior documento no fue objetado, desconocido o tachado por la empresa demandada y en consecuencia se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide. f).- Copia fotostática (f.37 al 44) de documento protocolizado en fecha 14.12.2007 ante la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, bajo el Nro. 29, folios 204 al 212, Protocolo Primero, Tomo 26, Cuarto trimestre del 2007, mediante el cual Del Sur, Banco Universal, C.A., otorgó un préstamo a interés a la empresa PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A, por la cantidad de UN MIL CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs.1.140.000.000,00) destinados a la construcción de cuarenta y cuatro (44) unidades de vivienda, que forma parte de lA IV etapa de la Urbanización Las Marites, Parcela P-1, sector San Antonio, Municipio García de este Estado, constituyéndose a favor de la entidad financiera hipoteca convencional y de primer grado hasta por la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.2.280.000.000,00) sobre las cuarenta y cuatro parcelas, distinguidas con los Nros. 1-1-A, 1-2-A, 1-3-A, 1-4-A, 1-6-A, 1-8-A, 1-12-A, 1-16-A, 1-18-A, 1-19-A, 1-20-A, 1-21-A, 1-22-A, 1-23-A, 1-24-A, 1-25-A, 1-26-A, 1-27-A, 1-30-A, 1-32-A, 1-33-A, 1-3-B, 1-4-B, 1-6-B, 1-7-B, 1-8-B, 1-9-B, 1-10-B, 1-11-B, 1-12-B, 1-13-B, 1-14-B, 1-15-B, 1-16-B, 1-17-B, 1-18-B, 1-21-B, 1-22-B, 1-25-B, 1-30-B, 1-32-B, 1-33-B, 1-36-B y 1-38-B, ubicadas en la parcela de terreno distinguida como P-1 de la Urbanización Las Marites, cuarta etapa constante de una superficie aproximada de DIECISEIS MIL SEISCIENTOS SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (16.678,21mts2) (Sic) la cual forma parte de un lote de mayor extensión identificado como Lote N°. 2, (A y B) ubicado en la Avenida Juan Bautista Arismendi, caserío San Antonio, jurisdicción del Municipio García de este Estado; que la propietaria canceló la alícuota mínima establecida, que asciende a la suma de VEINTICINCO MILLONES NOVECIENTOS NUEVE MIL NOVENTA BOLÍVARES CON NOVENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs.25.909.090,91) para ser aplicada a la amortización de préstamo correspondiente de la Parcela de terreno Nro.1-19-A, y la casa sobre ella construida, cuya área aproximada es de CIENTO CUARENTA Y OCHO METROS CON NOVENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (148,91M2) quedando extinguida la hipoteca convencional de primer grado que grava el inmueble y reducida hasta la concurrencia del monto recibido en este acto; que la PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A, dio en venta al ciudadano FRANK CARRILLO el inmueble 1-19-A, comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Veintitrés metros con Setenta y Un centímetros (23,71mts) con parcela 1-18-A; SUR: Veintitrés metros con Cincuenta y Seis centímetros (23,56Mts) con parcela 1-20-A, ESTE: Seis metros con Treinta centímetros (6,30mts)con terrenos que son o fueron propiedad de la sucesión Sinforiano Gil; OESTE: Seis metros con Treinta centímetros (6,30mts) con calle interna Nro. Tres A; y la vivienda sobre ella construida de Setenta y Dos metros cuadrados (72mts2). Le corresponde un porcentaje de condominio de los derechos y obligaciones de la Cuarta Etapa calculados en Un entero con Quinientas Tres Milésimas por Ciento (1,503%) todo ello de conformidad con el documento de Parcelamiento inscrito por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, el 29 de enero de 2002, bajo el N° 33, folios 242 al 282, Tomo 4, Protocolo Primero, Primer trimestre del 2002 y posterior documento de rectificación de medidas y linderos inscritos por ante la referida Oficina de Registro Público, el 14 de junio de 2006, bajo el Nro. 39, folios 297 al 305, Tomo 25, Protocolo Primero, Segundo Trimestre de 2006. Que le pertenece a dicha empresa por haberlo adquirido según se evidencia de documento registrado en la referida Oficina de Registro el 3.9.199, bajo el Nro.14, folios 94 al 99, Tomo 12, Protocolo Primero, Tercer trimestre de 1999 y por documento de división de parcela protocolizado en la misma Oficina el 23 de septiembre de 1999, bajo el N°. 29, folios 187 al 201, Tomo 15, Protocolo Primero, Tercer trimestre de ese año. El anterior documento que no fue objeto de impugnación conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide. En la etapa de pruebas.- 1.- Promovió el mérito del contrato privado, marcado “B”, Acta conciliatoria privada suscrita el 3.3.2006, documento privado relacionado con la planilla de entrega de viviendas distinguida con el N°. 4. Sobre el mérito de autos es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos pasan a formar parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se decide. 2.- Original (f.209 al 210) de documento privado suscrito entre la empresa PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A, (LA PROPIETARIA) e INGRID JUDITH MORILLO MONTILVA (LA PROMITENTE) en fecha 3.12.2001, de donde se infiere que la promitente canceló la suma de Bs.1.000.000,00 mediante cheque Nro.56297159 del Banco Unibanca por concepto de reserva de la casa 18 de la segunda etapa, manzana 4, de la Urbanización Las Marites, ubicada en la Av. Juan Bautista Arismendi, jurisdicción del Municipio García de este Estado, cuya reserva se aplica al compromiso de compra venta que debía ser firmado en fecha máxima del 18.12.2001, siendo las condiciones generales de la presente negociación así: el precio de venta es de Bs.27.568.635 que sería cancelado por la promitente de la siguiente forma: 1) la cantidad de Bs.1.000.000 recibida en ese acto en calidad de reserva del inmueble, 2).- la cantidad de Bs.2.500.000 a la firma del compromiso de compra venta antes de la fecha 18.12.2001. 3).- la cantidad de Bs.5.028.968 sería pagada por la promitente como abono de fecha 28.12.2001, y 4).- la cantidad de Bs.19.039.667 pagadera a la firma del registro de documento público de venta en moneda de curso legal o mediante un crédito bancario. Que la cantidad de Bs.758.000 para cubrir los gastos de la negociación por concepto de Notaría y/o Registro y debía ser pagada en el momento de la firma del compromiso de compra venta. El anterior documento de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil se valora para demostrar esa circunstancia. Y así se decide. 3.- Prueba de informe, (f.32) evacuada el 21.1.2011 por el Gerente de la entidad financiera, Del Sur, Banco Universal, C.A mediante la cual informó que la parcela de terreno y la casa signada con el Nro.1-18-A, ubicada en la Manzana 3, Cuarta etapa, sector P1 del Desarrollo Urbanización Las Marites, situada en la Avenida Juan Bautista Arismendi, Municipio García de este Estado, le corresponde una alícuota de Liberación de capital de Bs. F.25.872,00 y a la fecha 19.2.2011, la cantidad de Bs. F. 21.809,23 por intereses causados. La anterior prueba de informes se valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. B.- Parte Demandada: 1.- El mérito favorable de los autos. Sobre este punto en particular, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos pasan a formar parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se decide. 2.- Promovió la confesión espontánea de la abogada actora cuando arguye que su representada a los fines de concluir el precio de venta pactado con la demandada, consignaría el saldo deudor que asciende a la cantidad de Bs. F. 19.039,66, sin embargo el tribunal observa que dicha afirmación no puede ser considerada como una confesión espontánea, sino más bien como la disposición de la demandante de cumplir con el pago total de la obligación asumida, una vez que su contraparte cumpla con la carga contractual de protocolizar el documento definitivo de venta. Vale decir que en este asunto no esta en discusión si la demandante pago o no íntegramente el precio de venta, o si la referida suma esta aún pendiente por pagar, puesto que conforme a los alegatos, defensas, y pruebas aportadas ambas partes expresamente lo admitieron, y más aún, consta de los documentos cursantes a los folios 13 al 34, 209 al 210 que se pactó que su cancelación se efectuaría el mismo día de la protocolización del documento definitivo, es por ello que niego impartirle a dicha afirmación el carácter de confesión espontánea aspirada por la parte accionada. Y así se decide. 3.- Copia fotostática (f.195 al 200) del compromiso de compra venta celebrado el día 22.6.2002 por la empresa PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A, denominada (LA PROPIETARIA) representada en ese acto por ADRIANA GONZALEZ DE PARRA; y la ciudadana INGRID JUDITH MORILLO MONTILVA como (LA PROMITENTE) en el cual ésta última se comprometió a adquirir la casa Nro. 18 del sector o manzana 3A de la segunda etapa del desarrollo “Urbanización Las Marites”, que se aceptó como empresa intermediaria de la negociación a PROMOCIONES CAMPINS II, C.A, (LA INTERMEDIARIA) autorizada para la promoción de venta de la casa y por intermedio de quien gestiona la presente negociación; que la promitente declaró conocer el proyecto de la Urbanización Las Marites, segunda etapa; que la propietaria y la promitente convinieron en fijar el precio de la negociación en la suma de (Bs.27.568.635,00) el cual se cancelaría por la promitente en la siguiente forma: cuota inicial de Bs.8.528.968, pagada así: 1) la cantidad de Bs.1.000.000, adelanto ya recibido como reserva, 2) la cantidad de Bs.7.528.968 en este acto; 3) la cantidad de Bs.19.039.667 que sería pagada a la propietaria mediante un financiamiento institucional o bancario que se solicitará haciendo uso de una de las siguientes alternativas: A) del programa pautado por la Ley de Política Habitacional, B) a través de un crédito tradicional; que cercana a la fecha de finalización de la construcción de la etapa o sub-etapa donde se encuentra ubicada la casa objeto del negocio, la intermediaria solicitaría los recaudos que exigirá el ente financiero pertinente y la promitente se obliga a entregarlos en un plazo máximo de quince días continuos y a cumplir con las diligencias que contemplan para realizar efectivamente la solicitud de crédito correspondiente; que la propietaria estimó que la construcción de la casa objeto de la negociación estaría concluida aproximadamente entre los trimestre 4° del 2001 y el 1° trimestre de 2002 que podía ser extendido por un lapso de seis (6) meses más. El anterior documento al haber sido objeto de análisis al inicio del presente fallo resulta innecesario volver a emitir de nuevo consideraciones sobre su valoración. Y así se decide. 4.- Prueba de informe (f.24, 2da Pza) evacuada el día 3.11.2010 por la entidad financiera Del Sur, Banco Universal, C.A, mediante la cual informó que la deuda correspondiente al inmueble número 1.18-A, de la parcela P1, de la Urbanización Las Marites, es la siguiente: 1.- Total: Cuarenta y Seis Mil Ochocientos Setenta y Cinco Bolívares fuertes con Cero un Céntimos (Bs. f. 46.875,01). 2.- Veinticinco Mil Ochocientos Setenta y Dos Bolívares fuertes (Bs. F.25.872,00) corresponden a la alícuota de capital. 3.- Veintiún Mil Tres Bolívares fuertes con Cero Un céntimos (Bs. F.21.003,01) corresponden a intereses. La anterior prueba de informe se le atribuye valor probatorio de conformidad con el artículo 433 el Código de Procedimiento Civil para demostrar esas circunstancias. Y así se decide. ARGUMENTOS DE LAS PARTES.- Como fundamento de la presente acción el abogado JOSÉ LUÍS TORRES RAMOS en su condición de apoderado judicial de la ciudadana INGRID YUDITH MORILLO MONTILVA, señaló lo siguiente: - que el 22 de enero de 2002 su representada había suscrito con la empresa PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A, un contrato denominado “Compromiso de Compra Venta”. - que el objeto de su representada era cancelar la cantidad de VEINTISIETE MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.27.568.635,00) y su equivalente hoy en día a VEINTISIETE MIL QUINIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. F.27.568,63) por el inmueble a construirse e identificado así: parcela de terreno y casa Nro.18, ubicado en la manzana 3, de la segunda etapa del desarrollo “Urbanización Las Marites”, situado en la avenida Juan Bautista Arismendi Autopista que comunica a la ciudad de Porlamar con el aeropuerto, jurisdicción hoy del Municipio Autónomo García de este Estado. - que la casa se encuentra en una parcela de terreno con una superficie aproximada de CIENTO CINCUENTA METROS CUADRADOS con NOVENTA DECÍMETROS CUADRADOS (150,90MTS2) y la misma tendría un área de construcción de Sesenta y Dos Metros cuadrados (62m2). - que según la cláusula Cuarta del contrato, las partes convinieron en fijar como precio de la casa, la cantidad de VEINTISIETE MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (27.568.635,00) hoy día VEINTISIETE MIL QUINIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. F.27.568,63) que cancelaría de la siguiente forma: 1) la cantidad de Bs.1.000.000,00 hoy (Bs. F.1.000,00) adelanto ya recibido como reserva. 2) la cantidad de Bs. 7.528.968 hoy (Bs. F.7.528,968) que se canceló en el acto de celebrarse el contrato. - que el saldo inicialmente pactado, es decir, la cantidad de DIECINUEVE MILLONES TREINTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs.19.039.667,00) hoy (Bs. F.19.039,667), que se cancelaría al momento de protocolizarse el documento definitivo de venta ante la Oficina Inmobiliaria respectiva, mediante crédito bancario otorgado al efecto de su representada o mediante el pago del saldo, mediante recursos propios. - que la empresa PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A, estableció que La casa estaría concluida definitivamente entre el cuarto trimestre del 2001 y el primer trimestre del 2002, plazo éste que podría prorrogarse por seis meses más, es decir, que finalizaría para septiembre del 2002. - que dicho plazo no fue cumplido por la vendedora, pues su representada había planteado diversos reclamos a través del tiempo, para poder protocolizar la compra definitiva de la casa, pero la vendedora siempre había respondido con excusas. - que luego de mucho insistir y reclamar su representada logra que el 3 de marzo de 2006, casi cuatro años después de finalizado el plazo de entrega de la casa, suscribió con la vendedora un acta conciliatoria privada donde se acordó fijar un incremento por inflación del precio de venta por un monto de Bs.8.000.000,00, el cual debía su representada efectuar dicho depósito en el transcurso de la semana comprendida entre el 6/3 al 10/3/2006 y Promociones Las Marites I, C.A., en un plazo no mayor de 30 días de realizado el depósito de dicha cantidad, sin prorroga la entrega definitiva de la vivienda. - que para el 6 de marzo del 2006 su representada depositó la suma acordada en la cuenta corriente Nro. 01050079661079512381 de Promociones Las Marites I, C.A, en el Banco Mercantil. - que la vendedora ofreció a su representada en esa comunicación la protocolización del documento de venta de la casa en un plazo que no excedería del 29 de diciembre de 2006, quedando pendiente dentro del lapso establecido la conclusión de las áreas comunes, demostrándose con esas afirmaciones el incumplimiento de la vendedora a sus obligaciones. - que a la redacción de la presente demanda, mediados de marzo de 2008 la vendedora presenta un atraso en el cumplimiento de las dos obligaciones antes descritas de casi seis (6) años. - que mediante documento protocolizado en fecha 14.12.2009 por ante la Notaría Pública del Municipio Mariño de este Estado, bajo el Nro.29, Tomo 26, Protocolo Primero, la vendedora PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A, representada por su abogado Gerardo Enrique Domínguez León vendió al ciudadano FRANK CARRILLO la parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida distinguida con el N°. 1-19-A, de la Urbanización Las Marites, el cual se encuentra ubicado al lado de su representada y según documento de venta le corresponde un porcentaje de 1,503% de los derechos y obligaciones establecidos en el documento de parcelamiento inscrito en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado el 29 de enero de 2002, bajo el Nro. 33, Tomo 4, Protocolo Primero, y posterior documento de rectificación de linderos y medidas inscrito en la misma oficina de Registro en fecha 14 de junio de 2006, bajo el N°. 39, Tomo 25, Protocolo Primero, con lo cual se podía demostrar que no existía ningún impedimento alguno para otorgar y protocolizar el documento de venta a su representada. - que ante tal incumplimiento se le había generado a su representada daños y perjuicios que estimaba en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.10.000,00), cantidad ésta irrisoria ya que si se consideraba el tiempo que ha transcurrido desde que se debió cumplir el contrato y su eventual terminación, solamente posible ahora por vía judicial, esto configuraría un daño contractual obvio. Por otra parte, la abogada MIRORLAND LÁREZ en su carácter de apoderada judicial de la sociedad de comercio PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A, en la oportunidad correspondiente procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: - que negaba, rechazaba y contradecía la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, tanto en los hechos como en el derecho alegado por la parte actora. - que era cierto que su representada había suscrito contrato de compromiso de compra venta con la accionante en fecha 22.1.2002, el cual tenía como objeto final la venta de una casa distinguida con el Nro. 1-18A, ubicada en la manzana 3A, de la segunda etapa del Desarrollo Urbanización Las Marites. - que era igualmente cierto que el precio primigenio de la venta definitiva se había estipulado en la cantidad de Bs.27.568.635,00, actualmente Bs. F. 27.568,63 y que la accionante aún adeuda la cantidad de Bs. 19.039.667,00, hoy Bs. F.19.039,66. - que admitía que la casa objeto del contrato fue entregada en fecha 21 de abril de 2006 y hasta la fecha no se ha protocolizado el documento de venta definitivo por cuanto la demandante incumplió con lo pactado en la cláusula cuarta, numeral 4 del contrato de opción de compra venta al no cancelar la cantidad de Bs.19.039.667 mediante un financiamiento bancario solicitado a través de un crédito de acuerdo a la Ley de Política Habitacional o tradicional, ya que el no haber cumplido con las obligaciones, recaudos y requerimientos en forma completa y cabal que le exigió la institución financiera Del Sur, Banco Universal, éste le fue negado. - que invocaba la excepción non adimpleti contractus que consagra el artículo 1.168 del Código Civil. - que admitía que sobre el inmueble 1-18A, objeto del referido contrato pesaba hipoteca convencional y de primer grado a favor de Del Sur, Banco Universal. - que rechazaba que su representada deba otorgar la protocolización del documento de venta definitivo de la casa identificada con el Nro.1-18A, hasta que la parte accionante no cancelara en su totalidad el monto adeudado a la entidad Del Sur, Banco Universal, por concepto de la hipoteca convencional y de primer grado que pesaba sobre dicho inmueble. - que negaba y rechazaba que parte del saldo deudor del precio de venta de la mencionada casa, el cual asciende a la cantidad de Bs. F.19.039,66 fuese destinado al pago de la hipoteca convencional y de primer grado que afecta el inmueble. - que negaba y rechazaba que su representada tuviera que cumplir con el contrato de opción de compra venta en los términos solicitados por la parte accionante, puesto que de ser condenado por el Tribunal al cumplimiento del mismo resultaría procedente la aplicación de la cláusula décima, literal c), la cual señala las sanciones en los casos que no se pudiera realizar la negociación. - que se acogía y hacía valer el contenido de la cláusula contractual precedentemente citada la cual obligaba a su representada en caso de imposibilidad de terminar la negociación al reintegro de la cantidad entregada más un equivalente al 20% pagado, y en ese caso admitía que la accionante había cancelado la cantidad de Bs.8.528.968,00, actualmente Bs. F.8.528,96 por tanto su mandante asumía la obligación de reintegrar esa cantidad más el 20% de la misma Bs. F.1.705,79 sin que la accionante pudiera reclamar más nada en razón del contrato de marras. - que rechazaba el pago de costas procesales por no aplicarse al caso de autos la teoría del vencimiento total. LA CARGA DE LA PRUEBA.- Sobre la carga de la prueba la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27.07.2004 estableció lo siguiente: “…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos. El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, agrega que «las partes tienen la carga de probas sus respectivas afirmaciones de hecho», con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fir actor, que equivale al principio según el cual «corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su defensa…». (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/Banco Provincial de Venezuela SAICA)… …Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación. Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando. Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que «al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél…». En interpretación del fallo transcrito se tiene que de acuerdo a las normas que rigen la distribución de la carga de la prueba, le corresponde tanto al actor como al demandado comprobar sus alegatos, afirmaciones o hechos en los que fundamentan sus defensas e igualmente se advierte que en aquellos casos en que el demandado niegue en forma pura y simple la demanda o en fin cuando niegue haber incumplido con las obligaciones que le atribuye el actor, dicha negativa deberá asimilarse a la negación de una negación que de acuerdo a las reglas de la lógica jurídica y formal significa que está afirmando haber cumplido con la misma y por lo tanto, tendrá la carga durante la secuela probatoria de comprobar sus afirmaciones y defensas expresadas al momento de dar contestación a la demanda. De acuerdo a la postura asumida por ambas partes, quedo claro que reconocieron la existencia del contrato, los pagos alegados por la demandante en el libelo, que en fecha 3.3.2006 pactaron incrementar el precio de venta en la suma de Ocho mil Bolívares (Bs.8.000.000,00) adicionales a razón de la galopante inflación existente en el país; que la demandada reconvenida pago dicha suma y que esta debe ser imputada al precio de venta; que según dicho convenio la parte accionada se comprometió a culminar los trabajos necesarios para la entrega de la casa Nro. 1A-18 de la Manzana I de la Urbanización Las Marites en un lapso de treinta días a partir de efectuado el depósito del incremento acordado; que el bien objeto del contrato fue entregado en fecha 21.4.2006, pero sin culminar su construcción, con las siguientes características: según la inspección efectuada donde se dejó constancia que la vivienda consta de 2 habitaciones y 2 baños, sus condiciones en ese momento eran las siguientes: “le faltaba mantenimiento a la puerta y cerradura principal, a la puerta posterior y cerraduras, mejorar el mantenimiento de las ventanas, vidrios y mosquiteros, estaba pendiente por instalación el calentador, no estaba instalada la rejilla para agua de lluvias en el patio posterior, no tenía sistema eléctrico, pues le faltaba la instalación del medidor a fin de verificar sistema eléctrico y estaba pendiente goteros y ánforas, igualmente el acabado final en bordes y sellador en alero posterior de fondo; que la ciudadana INGRID MORILLO lo recibió en esas condiciones. De acuerdo a lo anterior, y a la postura asumida por la parte accionada reconviniente la cual grosso modo se concentra en argumentar que no ha cumplido con el otorgamiento del documento definitivo de venta en virtud de que la actora no había cumplido con su obligación de pagar el saldo restante de venta mediante el crédito bancario, es evidente que la carga de la prueba recayó en cabeza de ambos litigantes, en el actor-reconvenido quien deberá demostrar los hechos que alegó en la demanda, esto es que la propietaria PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A, incumplió con el compromiso de compra venta al no protocolizar el documento de venta del inmueble distinguido con el Nro. 1-18-A, que forma parte de la Urbanización Las Marites, cuata etapa, sector P1; que el inmueble objeto de la negociación esta afectado por la garantía hipotecaria constituida por el accionado reconviniente y que la misma aun no ha sido liberada; que se comprometió a cancelar la suma pendiente a fin de que la misma sea imputada a la deuda hipotecaria que pesa sobre el bien en cuestión, en virtud de que la parte accionada no cumplió con la liberación de la misma; que con motivo de la reconvención planteada en su contra, rechaza los hechos alegados por ser falsos, en vista de que la suma de DIECINUEVE MIL TREINTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs.19.036,00) según el documento de marras se pacto en cancelar en la fecha de la firma del documento definitivo en moneda de curso legal, es decir con la opción de efectuar dicho pago sin necesidad de acudir a préstamo bancario, sino con sus propios recursos; que el incumplimiento proviene de la demandada reconviniente por cuanto las pruebas lo demuestran, y en el compromiso efectuado el día 3 de marzo del año 2006 la demandada lo reconoció al comprometerse a culminar los trabajos necesarios para la entrega de dicha casa en un lapso no mayor de 30 días a partir de la fecha de efectuado el depósito del incremento fijado por inflación en ese mismo día; que cumplió en exceso sus obligaciones por cuanto accedió a pagar la suma de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.8.000,00) adicionales por la inflación e incremento de los costos, a pesar de que el retraso en el cumplimiento de las obligaciones proviene de la empresa accionada, al no entregar el bien en la oportunidad pactada, ni liberar la hipoteca existente sobre el bien; y la parte accionada-reconviniente, quien tendrá la obligación de comprobar los hechos que afirmó para sustentar el rechazo de la demanda propuesta, es decir, que contrario a lo expresado, no se procedió a otorgar el documento definitivo de venta en virtud de que la actora-reconvenida no cumplió con lo pactado en la cláusula cuarta, numeral 4° del contrato de opción de compra venta al no cancelar la cantidad de Bs.19.039.667 mediante un financiamiento bancario solicitado a través de un crédito de acuerdo a la Ley de Política Habitacional o tradicional; que no debe pagar daños y perjuicios, y que en todo caso, éstos no podrán exceder del 20 % del precio de la obligación; que no estaba obligada a cumplir con las estipulaciones del contrato que según se narra en el libelo se pactaron en el mismo, e invocó la excepción non adiempleti contractus, en vista de que la demandante-reconvenida no gestionó el crédito para cancelar la suma pendiente, y por esa razón, al no cancelar dicho monto se vio imposibilitada de honrar el compromiso hipotecario existente sobre el bien inmueble negociado, y más aún, para protocolizar el documento de venta; que reconviene a la demandante en virtud de que incumplió con el contrato y por esa razón, debe ser constreñida a cumplir con la cláusula cuarta del contrato, que estipula entre otros aspectos “…La cantidad de Bs.19.039.667 será pagada por EL/LOS PROMITENTE/S mediante un financiamiento institucional o bancario que se solicitará haciendo uso de una de las siguientes alternativas: A) Del programa pautado por la Ley de Política Habitacional. B) A través de un crédito tradicional….” y adicionalmente, la hipoteca que pesa sobre el inmueble que según lo aseverado alcanza a la suma de CUARENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs.47.000,00). Y así se decide. Establecido lo anterior, se debe referir que el Código Civil en su artículo 1.133 define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo Jurídico”, otorgándole el artículo 1.159 del mismo código, fuerza de ley entre las partes, quienes además no pueden revocarlo sino por mutuo acuerdo o por las causas autorizadas por la Ley, jugando así, un papel preponderante el principio de la Autonomía de la Voluntad de las partes en el contrato, cuya única limitante, es la contenida en el artículo 6 del Código mencionado. Lo cual significa que habiéndose perfeccionado el mismo, éste debe ejecutarse y cumplirse de acuerdo con lo pactado, lo cual implica que su cumplimiento es obligatorio, salvo que medie el mutuo consentimiento de las partes para modificarlo o bien, que exista una causa legal que expresamente así lo autorice como por ejemplo, la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus contenida en el artículo 1.168. Según la doctrina señala que para que la acción resolutoria proceda es necesario que concurran las siguientes condiciones: “1º.- Es necesario que se trate de un contrato bilateral. En ello no hay duda alguna. Sin embargo, esta condición plantea la cuestión de determinar si la acción resolutoria es aplicable a las demás convenciones de naturaleza sinalagmática y a los contratos sinalagmáticos imperfectos. 2º.- Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes. Por lo que respecta al carácter culposo del incumplimiento de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución. 3º.- Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución de pleno derecho en la venta en favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida o el pago del precio, si ésta no cumple su obligación. 4º.- Es necesario que el Juez declare la resolución. La Doctrina está de acuerdo en que la resolución no debe dejarse al arbitrio de las partes en el sentido de poseer la facultad de dar por terminado un contrato cuando consideren que la otra parte ha incumplido sus obligaciones...” Del mismo modo el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones. Por otra parte, los artículos 1264 y 1271 regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique el incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable. Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables y muy especialmente, que se produjo una disminución o pérdida en el patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad. Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…”(PP. 111 al 120), por su parte el autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: "…...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738). Con relación a la excepción de contrato no cumplido contemplada en el artículo 1168 del Código Civil, a los efectos de verificar su procedencia conviene traer a colación un extracto del fallo emitido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC-00116 de fecha 12.04.2005 en el cual se estableció: “…La norma legal transcrita prevé la excepción ‘non adimpleti contractus’, la cual determina que celebrado un contrato bilateral, una de las partes puede negarse a cumplir con el compromiso asumido, en el supuesto en que el otro contratante no ejecute el suyo. De la lectura de la recurrida se evidencia que la obligación derivada del contrato consistió en que los compradores actores cancelaban una parte del precio y la tradición quedaba diferida hasta el momento de obtenerse el crédito para el pago del saldo del importe convenido y la vendedora demandada se obligaba a otorgar el documento definitivo de propiedad sobre el inmueble objeto de la convención por ante la oficina de registro correspondiente, no quedando las partes desvinculadas jurídicamente por la expiración del plazo inicial, no siendo viable que la vendedora revocara en forma unilateral la convención celebrada…” LA EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS, está preceptuada en el artículo 1168 del Código Civil, que textualmente dice: ‘En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones’. Como se observa ésta constituye, como lo señala Mazeaud, un procedimiento indirecto de cumplimiento. Señala el mismo autor, que la resolución judicial y la teoría del riesgo conducen a una extinción retroactiva de las obligaciones nacidas del contrato sinalagmático y que si bien la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS, aunque se refiera al cumplimiento del contrato y no a su extinción, prepara con frecuencia esa extinción (Derecho Civil parte II, página 379). Si la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS, es un medio de suspender el efecto del contrato, cuyo cumplimiento se pide, pareciera ilógico hacer uso de ella cuando el referido contrato se ha puesto ya en ejecución, precisamente por la rescisión del contrato principal –contrato de obra– cuya inejecución y de incumplimiento motiva el ejercicio de la acción. En otras palabras, la excepción del contrato no cumplido, configura un procedimiento indirecto de cumplimiento y no un medio de extinción del contrato. Doctrinalmente se considera que los requisitos para que prospere la excepción aludida, se circunscriben a que las obligaciones que nazcan del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden para que se proceda al cumplimiento de ambas obligaciones sea el ordinario, o sea uno seguido del otro. En cuanto a los efectos de la referida excepción una vez declarada procedente es que la misma no genera la extinción del contrato sino más bien la suspensión de sus efectos hasta que la parte que ha motivado su oposición cumpla su obligación, para que así se le vuelva a reimprimir vida al contrato. Establecido el marco doctrinario se tiene que en este asunto, luego de estudiado el material probatorio aportado por las partes que ciertamente tal y como fue reseñado entre los sujetos procesales se celebró el contrato denominado “Compromiso de Compra-Venta”, en donde se estableció entre otros aspectos que la hoy actora se comprometió a adquirir una casa Nro. 18 del sector o manzana 3ª de la segunda etapa del desarrollo “Urbanización Las Marites” que construiría la demandada, fijándose como precio de venta la cantidad de VEITNISIETE MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs.27.568.635,00) o su equivalente a VEINTISIETE MIL QUIENIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARE FUERTES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs.f.27.568,63) que sería cancelado de la siguiente manera: cuota inicial de Bs.8.528.968, pagada así: 1) la cantidad de Bs.1.000.000, adelanto ya recibido como reserva, 2) la cantidad de Bs.7.528.968 en el acto de la firma del compromiso; 3) la cantidad de Bs.19.039.667 que sería pagada a la propietaria mediante un financiamiento institucional o bancario que se solicitaría haciendo uso de una de las siguientes alternativas: A) del programa pautado por la Ley de Política Habitacional, B) a través de un crédito tradicional; que la propietaria culminaría la construcción de la casa objeto de la negociación aproximadamente entre el 4to trimestre del 2001 al 1er trimestre del 2002, plazo que podía ser extendido por seis (6) meses más; que como cláusula penal se dispuso que en caso de que la promitente desistiere del contrato o no cumpliere con los supuestos señalados en la cláusula Décima la propietaria podría retener para sí u obtener de el promitente una cantidad equivalente al veinte por ciento (20%) del precio de la casa o si por el contrario fuere la propietaria quien se viere imposibilitada o decidiere no realizar la presente negociación en las condiciones estipuladas, estaría obligada al reintegro total de los montos cancelados por el promitente, más una cantidad equivalente al Veinte por Ciento (20%) del precio de venta de la casa, y que adicionalmente cuando el incumplimiento provenga de la propietaria, si las causas que lo motivan tienen que ver con disposiciones emanadas de los Organismos Nacionales, Estadales o Municipales, por el hecho de no obtener el Permiso de Habitabilidad o su equivalente dentro del plazo previsto, en caso de no poder cumplir con la obra y sus tiempos de terminación por causas imputables a los entes financieros que pudieren intervenir en el financiamiento de la construcción y/o la venta; ni de daños causados por caso fortuito o de fuerza mayor, se indicó que no existía posibilidad de que se generaran daños y perjuicios o indemnizaciones de ninguna naturaleza, solo la devolución de las cantidades de dinero pagadas. También se comprobó que la parte demandante cumplió con su principal carga contractual, como lo es el pago parcial del precio según el cronograma plasmado en la cláusula Cuarta del contrato, de la siguiente forma: la suma de OCHO MIL QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.8.528,96) como cuota inicial, quedándole solo pendiente el pago de DIECINUEVE MIL TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.19.039,66) que seria pagado a más tardar en la oportunidad de otorgar el documento definitivo ante la oficina de Registro respectivo, y que adicionalmente a raíz de la modificación pactada en fecha 3.3.2006 canceló la suma de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.8.000,00) por concepto de incremento por inflación, y la parte accionada-reconviniente se comprometió a culminar los trabajos necesarios para la entrega de dicha casa en un lapso de treinta (30) días a partir de efectuado el depósito de la cantidad acordada, lo cual se hizo efectivo el día 6.3.2006 según planilla de depósito bancario cursante al folio 25. Esta circunstancia fue ratificada en la comunicación suscrita por la accionada en fecha 20.7.2006 dirigida a la parte actora, en donde expresa que tomando en consideración que se encuentra en posesión real del inmueble tal y como se desprende del acta de entrega de la vivienda y en relación a ello la empresa ha decidido efectuarle la siguiente propuesta con el objeto de darle solución amigable al asunto que les ocupaba ofreciendo la protocolización del inmueble por ante el Registro Inmobiliario respectivo, y la correspondiente culminación de la obra (áreas comunes) en un lapso que no excedería del 29 de diciembre del año 2006, pudiéndose materializar la protocolización del inmueble antes de la fecha señalada y adicionalmente señala que relacionarían el último pago realizado por la cantidad de Bs.8.000,00 como un ajuste por inflación en vista de la inconformidad. En ese sentido, deviene de las pruebas aportadas que la parte accionante cumplió con sus cargas dado que pagó la suma de OCHO MIL QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.8.528,96), adicionalmente canceló la suma de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.8.000,00) y en cuanto al pago de la suma DIECINUEVE MIL TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.19.039,66) quedo comprobado con el contrato de marras, y los documentos cursante a los folios 35 al 36 que dicho pago quedo estipulado o debió efectuarse el día de la protocolización del documento definitivo de venta; y que en consecuencia, el incumplimiento en este asunto proviene por causas o motivos que le son única y exclusivamente imputables a la empresa PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A dado que no cumplió con la protocolización del documento definitivo de venta sobre la casa No. 18 ubicada en la manzana 3A de la segunda etapa de la Urbanización Las Marites, pues hasta la fecha aún pesa sobre el bien objeto de la negociación hipoteca convencional y de primer grado según se extrae del documento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado en fecha 14.12.2007, anotado bajo el Nro. 29, folios 204 al 212, Protocolo Primero, Tomo 26, Cuatro trimestre de ese año, por lo cual mal puede atribuirle a la parte accionante la responsabilidad de ese hecho, ni mucho menos pretender endilgarle ese pago a ésta, o alegar en su defensa la excepción del contrato no cumplido prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, en vista de que dicha excepción resulta viable cuando la parte que la alega cumple a cabalidad con sus cargas contractuales y la otra no, lo cual en este caso no se ajusta a la realidad, en vista de que el pago de la suma pendiente por pagar del precio del bien, se debía pagar el día de la protocolización del documento de venta que hasta la fecha aún no se ha materializado en vista de la acreencia hipotecaria que pesa sobre el bien inmueble y que debe ser cancelada solo por la empresa PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A por ser quien fue la que asumió dicho compromiso con el banco DEL SUR, Banco Universal, C.A, sino por cuanto en el contrato objeto de este juicio no existe ninguna estipulación que refiera lo contrario, y le traslade esa carga a la parte accionante-reconvenida. Además conviene señalar que la parte actora reconvenida fue más bien diligente en el cumplimiento de sus compromisos al punto de que sin estar legalmente obligada a ello, accedió cuando habían pasado cuatro (4) años desde la fecha en que feneció la oportunidad que tenia contractualmente su contraparte de entregar el bien y firmar el documento de venta definitivo, a aceptar y pagar un aumento del precio, basados en los índices de inflación que imperaban en ese momento, a recibir el bien de manera tardía, sin estar aún concluidas las obras comunes, a fin de que en la fecha 29.12.2006, que también fue incumplida por la demandada, se llevara a cabo la firma del documento correspondiente. A lo anterior se adiciona que según el literal C de la cláusula décima se contemplan las situaciones en las cuales debe considerarse factible la consumación del incumplimiento por hechos que sean imputables a la vendedora. Así, señala la aludida disposición contractual lo siguiente: “…Si por razones imputables a LA PROPIETARIA, no se pudiere lograr la presente negociación en las condiciones estipuladas, LA PROPIETARIA se obliga al reintegro total de los montos recibidos de EL/LOS PROMITENTE/S, más una cantidad equivalente al Veinte por ciento (20%) del precio de LA CASA por concepto de Cláusula Penal, no teniendo EL/LOS PROMITENTE/S más nada que reclamar por éste ni por ningún otro motivo…” Del extracto antecedentemente transcrito se observa que se estableció en el contrato que en caso de incumplimiento contractual imputable a LA PROPIETARIA, ésta se obligaba al reintegro total de los montos recibidos de EL PROMITENTE, más una cantidad equivalente al ciento (20%) del precio de la casa por concepto de cláusula penal, no teniendo EL PROMITENTE más nada que reclamar por éste ni por ningún otro motivo. Sin embargo el precio de la casa en ningún caso se debe establecer por el monto inicialmente pactado, sino por la suma de TREINTA Y CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CENTÍMOS (Bs.35.568,63) que corresponde al monto anterior de VEINTISIETE MIL QUINIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. f.27.568.63) más la suma de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.8.000,00) que según el acuerdo suscrito por las partes en fecha 3.3.2006 se admitió incluir y pagar para sustentar el incremento de los costos de construcción o la inflación en general. Vale insistir que en dicha reunión las partes no solo pactaron dicho pago, sino la fecha de protocolización del documento definitivo la cual se estipuló como tope o limite máximo el 29 de diciembre de 2006. Bajo tales consideraciones, es evidente que en este caso el incumplimiento proviene de la parte accionada, la empresa PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A al haber incumplido el contrato, y habiéndose establecido que el pago de la suma de DIECINUEVE MIL TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.19.039,66) se haría en la oportunidad de efectuarse la protocolización del documento definitivo, mal podía aspirar a que se le resarcieran daños, o que se cancelara la hipoteca convencional y de primer grado según se extrae del documento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado en fecha 14.12.2007, anotado bajo el Nro. 29, folios 204 al 212, Protocolo Primero, Tomo 26, Cuatro trimestre de ese año, cuya obligación de pagar la asumió directamente con la Institución Bancaria DEL SUR, Banco Universal, C.A, o que se le asignara la responsabilidad del incumplimiento contractual generado por ella misma, a la parte accionada, o que la excepción de contrato no cumplido sea procedente conforme al razonamiento efectuado, por lo cual la demanda propuesta es procedente y en consecuencia la empresa PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A, está obligada a cumplir el contrato de compromiso de compraventa, esto es, a otorgar la protocolización del documento de venta del inmueble propiedad de su representada e identificado como Parcela de Terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el Nro. 1-18-A que forma parte de la Urbanización Las Marites, cuarta etapa sector P1, jurisdicción del Municipio Autónomo García de este Estado, y se advierte que, en caso de que la parte demandada no de cumplimiento voluntario al traspaso correspondiente dentro del término que se le concederá para que cumpla voluntariamente con la sentencia que se pronuncia –una vez que esta adquiera el carácter de cosa juzgada – se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, la sentencia solo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos”. En ese sentido conviene traer a colación un extracto del fallo emitido por la Sala de Casación Civil mediante sentencia Nº 0612 pronunciada en fecha 30 septiembre del año 2003 en el expediente Exp. N° 02-237 mediante el cual en interpretación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil estableció lo siguiente: “...En cuanto al alegato de la demandada sobre la sentencia de primera instancia confirmada por la recurrida que la hizo suya (subrayado de la demandada) (sic), afirmando que la misma viola el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil por no haber aplicado la parte final del mismo, tratándose de una venta a plazo y por tanto, nada aclaró acerca de los efectos de la sentencia por esa deuda pendiente y debió aplicar íntegramente el contenido del artículo 531 citado, ya que solo aplicó la primera parte, no así el final acerca de lo que ocurre cuando la venta no es de contado, esta alzada pasa a subsanar la omisión en la parte dispositiva de este fallo, especificando los efectos de la sentencia por la deuda pendiente y la forma del pago del resto del precio por el comprador, quien probó durante todo el proceso, que no estando en mora con respecto a su obligación de pagar y habiendo pagado parte del precio, ha cumplido su prestación. En cuanto al hecho de que la compra-venta sea o no de contado, no es determinante para que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido, pues, basta con que la parte que ha propuesto la demanda, ha (sic) cumplido su prestación, debiendo existir constancia auténtica en los autos; en el presente proceso, el comprador hizo constar auténticamente a través del contrato de compra venta notariado, que cumplió su obligación de pagar la parte del precio estipulado para el momento y el resto del precio sería su obligación futura dependiente del cumplimiento de la obligación principal del vendedor de tradir la cosa, en consecuencia, al no estar en mora el demandante comprador con su obligación de cumplimiento de prestación, tal y como lo dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil , esta alzada declara procedente, que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido y así se decide”. En consecuencia, se declara improcedente la denuncia de infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. …..” (Resaltado del Tribunal). Se extrae de la interpretación del fallo parcialmente transcrito que en los casos en que se demanda para obtener el cumplimiento de un contrato cuyo objeto se circunscribe a la transferencia de la propiedad de una cosa o un bien determinado se requiere para que la sentencia firme que se emita produzca los efectos traslativos de la propiedad o constitutivos de un derecho que el actor haya cumplido su prestación, mediante prueba auténtica en autos, pues de lo contrario, de no constar tal prueba del cumplimiento, la sentencia nunca alcanzaría tales efectos. Así pues, que atendiendo al criterio precedentemente copiado es evidente que en aquellos casos en que la parte accionada-reconviniente, está obligada a cumplir con el compromiso adquirido a través del precitado contrato de venta, una vez que la actora ponga a su disposición dentro del lapso que fijará el Tribunal, el remanente del precio que alcanzó la suma de DIECINUEVE MIL TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.19.039,66), so riesgo de que en aplicación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil la sentencia que se pronuncie en este asunto, genere efectos de un titulo o documento traslativo de propiedad o bien, que en caso de que la protocolización del documento definitivo de venta no resulte posible se proceda como lo estipula el artículo 528 del Código de Procedimiento Civil. Bajo tales consideraciones, se debe concluir que la presente demanda debe ser declarada procedente y que en consecuencia, este Juzgado haciendo uso de su poder jurisdiccional obligue a la sociedad mercantil PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A, a que en cumplimiento del contrato de compromiso de compra venta celebrado en fecha 22.6.2002 proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo –una vez que quede firme– a protocolizar el documento definitivo de venta sobre el inmueble constituido por una casa distinguida con el Nro. 18, manzana 3 A de la segunda etapa del desarrollo “URBANIZACIÓN LAS MARITES”, una vez que la parte actora-reconvenida cumpla en la oportunidad que se le indique con consignar el saldo pendiente a favor de la empresa vendedora mediante cheque de gerencia, equivalente a DIECINUEVE MIL TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.19.039,66). Y así se decide. Del mismo modo, se debe señalar que para el caso de que la demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del término que se le conceda expresamente para ello y verificada la consignación del pago pendiente por ejecutar se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido. De ahí, que recapitulando se tiene que ante los hechos resaltados existen motivos suficientes para que éste Juzgado acepte las aspiraciones de la parte actora, en vista de que en aplicación del fallo antes transcrito para que la sentencia genere efectos de un titulo o documento traslativo de propiedad se requiere que la actora compruebe en forma autentica que cumplió en forma íntegra y cabal con sus obligaciones contractuales. En atención de lo apuntado se estima entonces, que al haber quedado verificado el cumplimiento de pagar la inicial que se fijó en la suma de OCHO MIL QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs.8.528,97) más la suma de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.8.000,00) como incremento por inflación resulta inexorable concluir que la presente demanda debe ser declarada procedente, y que por vía de consecuencia dentro de la oportunidad que el tribunal fije deberá la empresa RPOMOCIONES LAS MARITES I, C.A, protocolizar el documento definitivo de venta y que en caso contrario, en cumplimiento a las pautas del artículo 531 del Código de Procedimiento Civiles se tendrá la sentencia como titulo de propiedad del bien vendido. En otras palabras, debido a que la parte actora-reconvenida quien pretende por esta vía que su contraparte cumpla con el contrato, y le otorgue el documento definitivo de venta sobre el bien constituido por una casa distinguida con el Nro. 18, manzana 3 A de la segunda etapa del desarrollo “URBANIZACIÓN LAS MARITES”, cumplió con la carga de pagar con exactitud las cuotas de pago imputables a la inicial del precio, la cantidad de DIECISEIS MIL QUINIENTOS VEINTIOCHO CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs.16.528,97), e inclusive, consta que en fecha 12.5.2008 antes de la formalización definitiva de la compraventa del bien, aportó en cheque de gerencia a fin de honrar el compromiso de pago del precio integro de la negociación, la suma remanente o saldo deudor, que monta a la suma DIECINUEVE MIL TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.19.039,66) a pesar de que la misma se pactó cancelar conjuntamente con la protocolización del documento definitivo, pues es evidente que de las actas procesales se extrae que luego de admitida la demanda aportó cheque de gerencia librado contra el Banco BOD por dicha suma, la cual aún permanece en resguardo de este Juzgado en función de que no se aportó el RIF de la empresa accionada-reconviniente – tal y como fue exigido en el auto de fecha 20.5.2008 cursante al folio 50 de la primera pieza- a los fines de aperturarse la cuenta de ahorros siguiendo las pautas establecidas en el articulo 539 del Código de Procedimiento Civil. Cabe destacar que el precitado auto fue revocado pero solo en función de que se le requiriera información al Banco Del Sur, Banco Universal, C.A, sobre la hipoteca que afecta el inmueble toda vez que la misma debía hacerse en la oportunidad procesal correspondiente y que la parte accionante a partir de ese momento ni durante el desarrollo del proceso no insistió en el depósito del mismo en la cuenta de ahorros como lo impone el código sustantivo, ni tampoco aportó el RIF de la compañía a pesar de que dicha exigencia, para el caso de las personas jurídicas constituye un requisito fundamental para que resulte factible la apertura de cuentas a su favor. De ahí que la presente demanda debe ser declarada procedente y en consecuencia, se debe ordenar a la parte accionada reconviniente que cumpla sin más dilación con otorgar el documento definitivo de venta para lo cual deberá previamente liberar o pagar a la institución bancaria Del Sur, Banco Universal, C.A la garantía hipotecaria que constituyó a su favor sobre la casa Nro.1A-18, ubicada en la Manzana 3 de la segunda etapa del Desarrollo “Urbanización Las Marites y que hasta el día 3.11.2010 ascendía a la suma de CUARENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES CON UN CÉNTIMOS (Bs.46.875,01). Por último, se debe puntualizar que la parte actora reconvenida deberá sustituir el precitado cheque de gerencia, en función de que el mismo caducó a partir del mes de febrero de 2009 dentro del plazo que el Tribunal expresamente le señale, -una vez firme el presente fallo-, a fin de que dicho monto sirva como abono a la acreencia hipotecaria que pesa sobre el bien objeto de la negociación que como se expresó hasta el 3.11.2010 alcanzaba la suma de CUARENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES CON UN CÉNTIMOS (Bs.46.875,01) y que mediante este fallo se condena a la accionada-reconviniente a pagar por haber incumplido de manera inexacta con las obligaciones asumidas a raíz de su firma y suscripción. Se advierte que para el caso de que la demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del termino que se le conceda expresamente para ello y verificada la consignación del pago pendiente por ejecutar se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido. Y así se decide. DE LA ACCIÓN SUBSIDIARIA.- De la lectura del escrito libelar se extrae que la parte accionante reclamó el pago de daños y perjuicios pero de manera subsidiaria, ya que la parte actora en el libelo de la demanda expresamente señaló en cuanto a este particular que “…De manera subsidiaria, en cancelar a mi representada los daños y perjuicios, que el incumplimiento de la demandada le ha ocasionado, estimados en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.10.000,oo), daños estos que se han causado por el tiempo que ha transcurrido, sin que mi representada tenga la plena propiedad documental, a la que tiene derecho, y que no ha podido acceder en seis (6) largos años, por el incumplimiento negligente de la demandada, situación que ha generado la erogación de gastos de traslado a la ciudad de Porlamar en varias ocasiones, con lo que esto implica en transporte, alojamiento, comidas, además de causar el incumplimiento de la demandada, un estado de estrés emocional en mi representada, que configura un daño moral extra, y que producen legalmente conforme a las disposiciones legales, señaladas en el capítulo IV de este libelo de demanda…”, es decir, consta que sustenta dicha petición alegando que independiente del retraso en el que incurrió la demandada de entregar el documento definitivo de compra venta por causas que le son única y directamente imputables le generó daños y perjuicios en razón de que según menciona creó un estado de estrés emocional por el tiempo transcurrido sin que tenga la plena propiedad documental durante más de seis (6) años. En ese sentido, sobre las pretensiones propuestas de manera subsidiaria, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia identificada con el número RC- 00337 del 8 de mayo del 2007, con ponencia del magistrado, Dr. Carlos Oberto Vélez, en el juicio de C.A. Inmuebles Sacco contra Capua C.R.L., llevado en el expediente N° 2006-000804, estableció lo siguiente: “…Es común que los litigantes propongan peticiones en forma subsidiaria a otros pedimentos, condicionando su examen a que sean desechadas las peticiones principales. Se trata de una estrategia que, por lo general, persigue plantear, para el caso de que sea declarada sin lugar la petición principal, otro pedimento que produzca un efecto semejante al que se pretende con la otra solicitud. Pero al actuar así los litigantes, definen de una manera particular los términos de la controversia pues, al proponer peticiones en forma subsidiaria, condicionadas a la declaratoria sin lugar de la principal, éstas no pueden ser examinadas por el sentenciador, a menos que haya declarado sin lugar el pedimento principal. En otras palabras, esta manera de plantear la demanda expone al litigante a que su petición subsidiaria, sólo sea examinada en una instancia, como ocurrió en el caso concreto, donde el juez a quo declaró con lugar las peticiones principales y no examinó la subsidiaria por la limitación impuesta en el libelo, pero el sentenciador de la recurrida, conociendo en apelación, declaró sin lugar las principales y examinó la propuesta en forma subsidiaria, como fue solicitado por el demandante, en su escrito de demanda. Por consiguiente, tratándose de un hecho de las partes que condiciona la actuación de los jueces a la manera en que se han efectuado las peticiones, no existe infracción alguna al principio de la doble instancia, como se pretende en la denuncia, pues no constituye su violación que los jueces examinen los pedimentos, de acuerdo a la forma en que estos han sido infringidos. En otras palabras, no puede pretender una parte que ha sido infringido el principio de la doble instancia, cuando los jueces examinan sus pedimentos de acuerdo a las condiciones que ellos mismos establecieron en su reclamación…” De acuerdo al criterio copiado es evidente que cuando se plantea en el libelo de la demanda una petición con carácter subsidiario la misma solo podrá ser analizada por el juzgador en la sentencia cuando las aspiraciones principales del actor sean rechazadas en la sentencia. Determinado todo el marco doctrinario en torno a la reclamación de daños y perjuicios y precisado el sentido y alcance de las reclamaciones que se efectúan en forma subsidiaria se observa que al quedar establecido en este asunto que la parte accionada-reconviniente incumplió con el contrato, y que en consecuencia, se le debe constreñir a cancelar la totalidad del saldo deudor de la hipoteca convencional de Primer Grado que pesa sobre el bien inmueble objeto de la contratación y que según la comunicación de fecha 3.11.2010 alcanzaba para ese momento a la suma de CUARENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES CON CERO UN CÉNTIMOS (Bs.F.46.875,01) para que así, paralelamente resulte factible o viable cumplir con la protocolización del documento definitivo de compra venta, por lo cual en ningún caso es procedente la reclamación subsidiaria de los daños y perjuicios estimados en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00). Y así se decide. RECONVENCIÓN.- Como sustento de la reconvención propuesta por la demandada, argumentó: - que el 22.1.2002 se había celebrado entre su mandante PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A, y la ciudadana INGRID YUDITH MORILLO MONTILVA un contrato de compromiso de compra-venta, cuyo objeto final era la venta de un inmueble constituido por una casa distinguida con el Nro. 18, ubicada en la Manzana 3-A, de la segunda etapa del desarrollo “Urbanización Las Marites”, situado en la avenida Juan Bautista Arismendi, sector Macho Muerto, Municipio García de este Estado. - que la promitente se comprometió a adquirir la casa antes referida en la cantidad de Bs.27.568.635,00. - que el precio convenido sería pagado en una cuota inicial por la cantidad de Bs. 8.528.968,00, pagada así: la cantidad de Bs.1.000.000,00 como reserva ya recibido, 2) la cantidad de Bs.7.528.968,00 en el mismo acto de celebrar el compromiso de compraventa, y la cantidad de Bs.19.039.667,00 que pagaría la promitente mediante un financiamiento institucional o bancario que se solicitaría haciendo uso de las siguientes alternativas: a) del programa pautado por la Ley de Política Habitacional, b) a través de un crédito tradicional, comprometiéndose desde ese momento a cumplir con las diligencias, recaudos y demás requisitos que se necesitaran para la obtención del crédito y en especial con las que son necesarias para optar a un crédito previsto mediante la Ley de Política Habitacional, obligándose a entregarlos a la intermediaria en un plazo máximo de 15 días a su solicitud. - que las partes acordaron el precio estipulado sin estar concluida la construcción de la casa, por lo que si con posterioridad a esa fecha ocurría un incremento, la diferencia que se causara sería absorbida y pagada por la promitente, parágrafo cuarto de la cláusula cuarta. - que la propietaria usaría para la construcción dinero de su propio peculio, fondos provenientes de lo pagado por los promitentes, y con fondos provenientes de créditos bancarios e hipotecarios, para lo cual la promitente autorizaba a la propietaria a conceder garantías necesarias incluyendo las hipotecarias. (Cláusula séptima). - que la propietaria estimaría que la construcción de la casa objeto de la negociación estaría lista aproximadamente entre el cuarto trimestre del 2001 y el primer trimestre del 2002, plazo que podía extenderse por seis (6) meses más. - que como cláusula penal, las partes pactaron que en caso de que por causas imputables a la promitente no se pudiere realizar la negociación, la propietaria podría retener para sí u obtener de esta una cantidad equivalente al 20% del precio de la casa, sin que tuviera que probar daños y perjuicios; y en caso que por razones imputables a la propietaria no se terminara la negociación se obligaría al reintegro total de los montos recibidos, más una cantidad equivalente al 20% de lo pagado (cláusula décima, literales b y c), pero si las causas le fueran imputables a la promitente, en el caso de que no hubiera cumplido con todas sus obligaciones, diligencias, recaudos y requerimientos en forma completa, cabal y a tiempo, que le exigiera la institución o ente financiero a quien solicitara el crédito y habiéndolo solicitado efectivamente se le negara, la propietaria se obligaba a reintegrar el dinero recibido en un plazo de 15 días después que la propietaria lograre obtener un nuevo comprador para el caso, ambas partes convenían en que no se causaría intereses ni penalidades de ningún género. - que su representada autorizada por la actora-reconvenida de acuerdo a la cláusula séptima del contrato de marras, a los fines de culminar la construcción de las 44 viviendas que formaban parte de la IV etapa de la Urbanización Las Marites, parcela P1, solicitó préstamo a intereses con recursos provenientes del Fondo Mutual Habitacional a Del Sur, Banco Universal en fecha 26.6.2003, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna, anotada bajo el Nro. 15, folios 88 al 106, Protocolo Primero, Tomo 17, segundo trimestre de ese año, constituyéndose hipoteca convencional y de primer grado a favor del mencionado banco sobre las parcelas de terrenos que comprendía el documento de parcelamiento de la parcela distinguida con la siglas P-1. - que la compradora-reconvenida no había cumplido con la obligación asumida en el contrato precedentemente descrito, la cual consistía en pagar el restante del precio de venta del inmueble pactado en la cantidad de Bs.19.039.667,00 mediante crédito hipotecario por cuanto éste le fue negado, hecho este que inclusive es causal de resolución de contrato, a pesar de esto su representada en fecha 21 de abril del 2006 le entregó la casa cumpliendo con la obligación de entrega de la cosa objeto de la venta. - que debido al incumplimiento de la compradora en el pago en las condiciones estipuladas en el contrato, su mandante no pudo cancelar en su oportunidad la alícuota mínima establecida para la amortización del préstamo correspondiente, para la liberación de la hipoteca, generándose de esta manera, intereses de mora y otros accesorios calculados hasta la presente fecha, lo cual ascendía a la cantidad de Bs. F.47.000,00 situación que ha impedido que se verificara el traslado de la propiedad en la oficina de registro respectiva. A este respecto, la actora-reconvenida a través de su apoderado judicial señaló en su contestación, lo siguiente: - que rechazaba y contradecía la infundada y temeraria reconvención tanto en los hechos como en el derecho en que pretendía sustentarse por ser falso lo alegado e improcedente la legislación invocada. - que el reconviniente fundamentaba la reconvención en un supuesto incumplimiento de su representada a sus obligaciones contractuales, establecidas en el documento de opción de compra, que suscribiera el 22.1.2002 con Promociones Las Marites I, C.A, y que ha sido plenamente aceptado y reconocido por esa empresa en su contestación. - que el supuesto incumplimiento que se pretende imputar a su mandante, consistiría en que no había cancelado el saldo del precio de venta del inmueble mediante un crédito bancario, que supuestamente le “…fue negado”, como afirma el reconviniente. - que además insistía en alegar que la única forma de pagar el saldo del precio de venta establecido en la cantidad actual de Bs. f. 19.039,66 era mediante la obtención de un crédito bancario, que supuestamente le fue negado a la Sra. Ingrid Morillo Montilva. - que a su representada nunca le fue solicitado por la intermediaria identificada en el contrato como “PROMOCIONES CAMPINS II, C.A, documentación alguna para tramitar un crédito bancario, para cancelar el saldo del precio del inmueble, tal gestión se encomendó a un tercero al respecto, como lo dice la cláusula primera en su parte final, “…Asimismo encarga y acepta como empresa intermediaria de la presente negociación a PROMOCIONES CAMPINS II, C.A, quien en lo adelante se denominará la Intermediaria, compañía autorizada para la promoción de venta de la casa y por intermedio de quien gestionará la presente negociación…”. - que nunca le fue solicitado por parte de la intermediaria documentación o recaudo alguno para tramitar un crédito, para cancelar el saldo del precio convenido por el inmueble, porque la demandada-reconviniente no cumplió con sus obligaciones contractuales, entre ellas de culminar en el tiempo establecido la construcción del inmueble de autos, a bien culminar a destiempo, por lo que no se podía dar la condición establecida en la cláusula cuarta del contrato que dice “...Estando cercana la fecha de finalización de la construcción de la etapa o sub-etapa donde se encuentra ubicada la casa objeto del presente convenio LA INTERMEDIARIA solicitara los recaudos que exigirá el ente financiero pertinente y EL/O LOS PROMITENTES se obligan a entregarlos en un plazo máximo de quince (15) días continuos y a cumplir con las diligencias que competen para realizar efectivamente la solicitud de crédito correspondiente….” - que el supuesto y negado crédito bancario nunca se tramitó, en primer lugar por que no se dio la condición antes descrita y en segundo lugar, por que su mandante podía cancelar el pago del saldo del precio con sus propios recursos, como se lo manifestó verbalmente en varias oportunidades a los representantes de la demandada-reconviniente, y como se evidenciaba de autos, al haberlo ya consignado una vez admitida su demanda, además que esta opción de pago, con recursos propios es inherente a toda compra-venta y la misma no está prohibida en el contrato, pues de hacerlo sería nula esa estipulación. - que su mandante ha cumplido en exceso sus obligaciones contractuales, pues canceló la suma de Ocho Millones de bolívares (Bs.8.000.000,00) de la época, adicionales al precio de la venta convenido en fecha 6.3.2006 como se desprendía del documento acompañado bajo el Nro.02 que no fue objetada en forma alguna en la contestación de la demanda, por lo tanto, había quedado debidamente reconocido y hacía plena prueba en contenido y firma. - que habiendo cumplido su representada de buena fe y en tiempo, sus obligaciones contractuales, procede a rebatir los alegatos de la demandada-reconviniente, en el sentido de que por el supuesto incumplimiento de la misma, no pudo la demandada-reconviniente cancelar la alícuota hipotecaria de la parcela de terreno de su representada, y por tanto, se había producido un incremento de intereses de mora y otros accesorios en el monto de la misma, que asciende a la cantidad de Bs. f.47.000,00 situación que ha incumplido el registro y protocolización del documento definitivo de venta. - que lo anterior era otra falsedad más de la demandada-reconviniente, pues si se había solicitado un incremento del precio, en la cantidad de Bs. f.8.000,00 en el mes de marzo de 2006, es de suponer que tenía previsto que con ese aumento, más el saldo del precio de venta cancelaría la alícuota hipotecaria que afectaba la parcela de terreno y la casa de su representada. - que era improcedente la petición de la reconviniente de que su representada sea condenada al pago del incremento del monto hipotecario, si lo hubiera, y que afecta su inmueble, y que ella (demandada-reconviniente) arbitrariamente estimaba en Bs. F. 47.000,00. - que había quedado establecido el monto de la alícuota hipotecaria que prende sobre el inmueble de su representada, en virtud del préstamo bancario concedido a la demandada, era de exclusiva cuenta y cargo de la misma, y así pedía fuese declarado en la definitiva en aras de la justicia. - que cualquier incremento por concepto de mora en el pago de las cuotas, del préstamo bancario a la demandada, y que genera la hipoteca que afecta el inmueble de su mandante, es de su única y exclusiva responsabilidad, pues ha debido administrarse eficientemente y emplear el dinero extra que le pagó su mandante, bajo el eufemismo de “Ajuste por Inflación”, para cancelar precisamente, la alícuota hipotecaria del inmueble de la ciudadana INGRID MORILLO MONTILVA, como era su deber contractual. - que el saldo del precio del inmueble, la cantidad de Bs. f.19.039,66 han sido depositado en autos, al admitirse la demanda de su representada, no podía ahora exigirse a su mandante, sino cancelar ese saldo del precio nada más. Bajo el razonamiento antes expresado y al quedar establecido que en este asunto el incumplimiento proviene de la misma reconviniente, la demanda de mutua petición debe ser desestimada, por cuanto los hechos alegados como sustento además de que no fueron comprobados durante la secuela probatoria, se alejan en extremo de la realidad. Se insiste ya para cerrar este punto que no procede que se obligue a la actora-reconvenida a cumplir el contrato de opción de compra venta, ni menos que pague el monto de la acreencia hipotecaria que pesa sobre el bien a favor de la entidad DEL SUR, Banco Universal, C.A, por cuanto la demandante reconvenida cumplió a cabalidad, y hasta en exceso con sus cargas contractuales, ya que no solo pago el incremento del precio que de manera voluntaria acordaron, sino que canceló mediante el aporte del cheque de gerencia Nro.03500188 girado contra la cuenta Nro. 01160033652120210100 del Banco BOD que aporto en fecha 12.5.2008, después de admitida la demanda, el saldo pendiente del precio de venta a pesar de que el mismo estaba reservado para el momento en que se verificara la protocolización del documento definitivo de venta. Establecido lo anterior ante la evidencia de que la empresa reconviniente incurrió en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, puesto que no cumplió con la carga contractual de otorgar el documento definitivo de compra venta ni de liberar la garantía hipotecaria que aún en los actuales momentos pesa sobre el bien inmueble comprometido, mal puede exigir por la vía reconvencional que la demandante reconvenida responda con el pago de la garantía hipotecaria que alcanza a la suma de CUARENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (BS.47.000,00), ni menos aún que deba ser sancionada contractualmente con otra clase de conducta o imposición, por lo cual resulta improcedente el cumplimiento de contrato por vía reconvencional. Y así se decide. Por último, por cuanto en atención a lo previsto en los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 287 numeral 2° del Código Orgánico Procesal Penal, las parte accionada observó una conducta censurable que podría inclusive en un momento dado según lo que consideren los órganos de la jurisdicción penal podría tipificar una delito, se ordena oficiar a la Fiscalía Superior del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a los fines de que si a bien lo considere inicie las averiguaciones pertinentes en relación al presente caso, anexándosele al mismo copia certificada de las siguientes actuaciones: libelo de la demanda, contrato de opción de compraventa, acta conciliatoria, comunicación de fecha 20.7.2006, auto de admisión, escrito de contestación de la demanda y reconvención, escrito de contestación a la reconvención, oficios emanados del Banco Del Sur, Banco Universal, C.A, los día 3.11.2010 y 21.1.2011 y de la presente sentencia. Y así se decide. IV.- DISPOSITIVA.- En fuerzas de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPROMISO DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana INGRID YUDITH MORILLO MONTILVA en contra de la sociedad mercantil PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A, ya identificadas. En consecuencia, se obliga a otorgar el documento definitivo de venta sobre el inmueble identificado como Parcela de Terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el Nro. 1-18-A que forma parte de la Urbanización Las Marites, cuarta etapa sector P1, jurisdicción del Municipio Autónomo García de este Estado, y se dispone que para el caso de que la demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del termino que se le conceda expresamente para ello y verificada la consignación del cheque de gerencia que alcance la suma de DIECINUEVE MIL TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.19.039,66) que es el saldo pendiente imputable al precio de venta fijado en el contrato se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido. Se advierte asimismo que la empresa PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A, deberá pagar íntegramente la acreencia hipotecaria a favor del banco Del Sur, Banco Universal, C.A, que pesa sobre el inmueble antes referido y que en caso de que la empresa incumpla con su cancelación la suma antes mencionada correspondiente al precio de venta pendiente por pagar, era para el día 3.11.2010 de CUARENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES CON CERO UN CÉNTIMOS (Bs.F.46.875,01). SEGUNDO: SIN LUGAR, los daños y perjuicios solicitados en forma subsidiaria a la acción de cumplimiento. TERCERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la sociedad mercantil PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A, contra la ciudadana INGRID MORILLO MONTILVA. CUARTO: Se ordena conforme al artículo 287 numeral 2° del Código Orgánico Procesal Penal remitir mediante oficio a la Fiscalía Superior del Ministerio Público del Estado Nueva Esparta, copia certificada del presente fallo así como libelo de la demanda, auto de admisión y escrito de contestación de la demanda, a fin de solicitarle que estudie la posibilidad de aperturar una averiguación en contra de los representantes de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES LAS MARITES I, C.A. QUINTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada tanto en la demanda principal como en la reconvención por haber resultado vencida. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y NOTIFÍQUESE a las partes de la presente decisión por haberse dictada fuera del lapso de ley. Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en La Asunción, a los Dieciséis (16) días del mes de mayo del año dos mil once (2011). AÑOS: 201° y 152°. LA JUEZA, Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS LA SECRETARIA, Abg. CECILIA FAGUNDEZ JSDC/CF/Cg.- Exp. Nro.10.244-10.- Sentencia definitiva.- En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previa las formalidades de ley. Conste, LA SECRETARIA, Abg. CECILIA FAGUNDEZ