TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
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JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARIÑO, GARCÍA,
TUBORES, VILLALBA Y PENINSULA DE MACANAO DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA

PARTE NARRATIVA

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:

1.- PARTE ACTORA O DEMANDANTE: GIACINTO DI PASCUALE SCALZI, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 6.146.642, de este domicilio y hábil.
1.1- APODERADO JUDICIAL: RAFAEL PASQUARIELLO TORRES, venezolano e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 139.609.
2.- PARTE DEMANDADA: HUMBERTO NORIEGA LAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 10.197.232 y domiciliado en el Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.
2.2- ABOGADO ASISTENTE: ALFREDO MILLAN, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 8.466.
3.- El motivo del presente juicio es por DESALOJO, por falta de pago de los cánones de arrendamiento, sobre una oficina, marcada con el Nº 17, ubicada en el segundo piso del Edificio Giacinto, situado en la calle San Rafael cruce con calle Charaima de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Expone la parte actora, que en fecha 01-01-1998, su representado dio en arrendamiento al ciudadano Humberto Noriega Larez, ya identificado, un inmueble consistente una oficina, marcada con el Nº 17, ubicada en el segundo piso del Edificio Giacinto, situado en la calle San Rafael cruce con calle Charaima de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, tal y como consta del contrato autenticado por ante la Notaria Pública de la Asunción de este Estado, en fecha 08-12-1997, el cual consigna marcado con la letra “A”.
Que posteriormente en fecha 01-04-2000, comenzó a regir un nuevo contrato de arrendamiento, el cual se celebro de manera privada y que tuvo como tiempo de vigencia un año, contado desde su celebración hasta el 31-03-2001, contrato que acompaña marcado “B”.
Que en fecha 01-04-2001, se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento, por un año fijo y cuyo vencimiento se acordó al 31-03-2002, contrato que se anexa marcado “C”.
Que en fecha 10-06-2002, se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento, entre las mismas partes el cual ha regido la relación contractual hasta la presente fecha.
Que de mutuo acuerdo y tal como lo establece la Cláusula Tercera del contrato, se fueron ajustando los cánones de arrendamiento, hasta establecerse un monto de Bolívares Doscientos exactos (Bs. 200,00), los cuales no han sido percibidos por el arrendador desde el mes de Diciembre del año 2009. Que para acreditar tal condición se anexa marcado “D” copia simple del recibo de pago emitido por el arrendador al arrendatario, en fecha 26 de Enero del 2010, cuando cancelo los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre del año 2009, todos de manera extemporánea y por ende bajo causal de incumplimiento.
Que a la presente fecha el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo del presente año.
Que por tales razones procede a demandar al ciudadano HUMBERTO NORIEGA LAREZ, ya identificado, para que convenga o en su defecto sea declarada la resolución por incumplimiento del contrato de arrendamiento y la entrega inmediata del inmueble al arrendador.
Con estos argumentos demanda al ciudadano HUMBERTO NORIEGA LAREZ, ya identificado, para que convenga o de lo contrario a ello sea condenada por el Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En la entrega inmediata del inmueble.
SEGUNDO: El pago de los cánones pendientes, cantidad que asciende a Bolívares Un mil Doscientos (Bs. 1.200,00).
TERCERO: En pagar los costos y costas que se generen por la presente acción, además de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento doloso del arrendatario los cuales estima en al cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00).
Estima la presente demanda en la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000, 00).
Solicita se decrete el secuestro sobre el inmueble arrendado.
El presente libelo de demanda fue recibido en el Tribunal en fecha 15-06-2010, asignándosele el Nº 2009-2770.
En fecha 22-06-2010, compareció la parte actora y consignó los recaudos señalados en el libelo de la demanda.
En fecha 29-06-2010, se admitió la presente causa, y se ordenó el emplazamiento de la demandada para que compareciera por ante este Juzgado al segundo (2) día de despacho siguiente a su citación a fin de dar contestación a la presente demanda.
En fecha 01-07-2010, compareció el apoderado judicial de la parte actora y consigno escrito de reforma de la demanda
En fecha 08-07-2010, se admitió la presente causa, y se ordenó el emplazamiento de la demandada para que compareciera por ante este Juzgado al segundo (2) día de despacho siguiente a su citación a fin de dar contestación a la presente demanda.

En fecha 13-07-2009, compareció el demandado y consignó escrito de contestación de la demanda en los siguientes términos:
Niega, rechaza y contradice la presente demanda en todas y cada una de sus partes, por no ser ciertas las exposiciones formuladas.
Que si observan el libelo consiguen una serie de contradicciones con las fechas y aparte de eso el ocultamiento de verdades inobjetables, las cuales van en contravención con la disposición del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, que establece las actuaciones con lealtad y probidad, exponiendo los hechos de acuerdo a la verdad.
Indica, que cuando el demandante dice “Es el caso…. Que en fecha 01 de Enero de 1998, mi poderdante dio en arrendamiento a mi persona, un inmueble destinado….., condición que se acredita mediante contrato autenticado en fecha 08 de Diciembre de 1997 (Sic) (folio uno-reglón 17). Que esta acotación viene dada por cuanto es la fecha cierta establecida en el instrumento notariado, como en este caso, la que determina el comienzo de la relación arrendaticia y es importante ello, por el nacimiento de las obligaciones y el tiempo que debe tomarse en cuenta para los lapsos venideros, o sea, no es lo mismo comenzar a contar la relación desde el año 1998 que del año 1997 y así solicita que sea declarado.
Que se dice así mismo en el libelo que el contrato estuvo vigente, hasta el primero de Abril del año 2000, o sea, desde 1997 al 2000, es decir durante tres (3) años.
Que allí hay una segunda incongruencia, debido a que si el contrato se suscribió el 8 de Diciembre de 1997, los tres años debieron vencer el 8 de Diciembre del año 2000 y no el primero de Abril del 2000. ¿Cómo se llama esto?
Que sigue diciendo el demandante, que en fecha 1 de Abril 2000, comenzó a regir un nuevo contrato el cual se celebro de manera privada, es decir, que según la cronología de las fechas, el contrato nuevo debería ser firmado el 8 de Diciembre del 2000, como señalare anteriormente y no el primero de Abril de dicho año, siendo así se estaban alquilando siete meses continuos, seria, a manera de computarizar los lapsos otra incongruencia.
Que dice así mismo el demandante, que este contrató tuvo una vigencia de un año. Luego se suscribió un nuevo contrato también por un año, hasta el 31 de Marzo del 2002 y por ultimo la mayor de las incongruencias que en fecha 10 de Junio 2002, se celebra un nuevo contrato, se vuelve a perder la continuidad cronológica y según el exponente este ultimo, “El cual ha regido la relación contractual hasta la presente fecha.
Que así la parte actora confiesa que la relación arrendaticia ha venido cumpliéndose con normalidad hasta la presente fecha, quiere decir, hasta el momento de introducir el libelo y su reforma, debidamente admitida por este Tribunal.
Se pregunta el demandado, que porque si la parte actora manifiesta que la relación arrendaticia ha marchado felizmente, como es que le demanda por falta de pago, será que en el ha acontecido uno de los tantos olvidos a los cuales durante doce años de contratación ya había sucedido, debido a que su arrendador nunca le iba a cobrar las pensiones o cánones directamente a su oficina, sino que le había dejado un numero de una cuenta bancaria propiedad del mismo, para que le hiciere los pagos allí, ocurriendo que muchas veces se les amontonaban y no sabia a que mes o meses correspondían y eso lo va a probar en la oportunidad de pruebas.
Que no es cierto que adeude el mes de Diciembre del 2009, pues se cancelo, así como también los demás.
Que de seguidas pasa a referirse a prorroga legal.
Indica el demandado, que el demandante ha manifestado que desde el 10 de Junio del 2002, comenzó a regir un nuevo contrato, siendo que la relación arrendaticia comenzó desde el 08-12-1997, siendo la relación permanente y constante sin interrupciones por un lapso de 12 años, aún cuando el demandante quiera hacer valer lo del nuevo contrato, en lo cual lo que ha variado es el precio.
Que de tomarse la tesis del demandante del nuevo contrato a partir del 10 de Junio del 2002 a la fecha actual, 10 de Junio del 2010, estarían hablando de siete años de contrato a tiempo indeterminado.
Expone que la prorroga legal no es mas que una preferencia privilegiada en beneficio del arrendatario para continuar con el mismo carácter. No obstante lo es por un determinado tiempo, no indefinido.
Que este derecho solo puede tener lugar en los contratos a tiempo determinado.
Que en este caso se trata de un contrato a tiempo indeterminado.
Rechaza el monto de estimación de la demanda, porque por una parte habla de condena al pago de los alquileres insolutos que no adeuda y luego estima una cantidad no demostrada su procedencia para exigirla, lo que se conoce en el derecho como inepta acumulación.
En fecha 26-07-2010, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, en los siguientes términos.
En fecha 26-07-2010, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 10-08-2010, el Tribunal siendo el día para dictar sentencia en la presente causa, la defirió por un lapso de treinta (30) días.

PARTE MOTIVA
El tribunal pasa a analizar el fondo de la presente controversia:
Ciertamente en el presente caso existe una relación contractual entre las partes en litigio, derivada de un contrato de arrendamiento, que se inicio por documento autenticado por ante la Notaria Publica de la Asunción del Estado Nueva Esparta, en fecha 08-12-1997, bajo el Nº 46, Tomo 19, sobre una oficina marcada con el Nº 17, ubicada en el segundo piso del Edificio Giacinto, situado en la calle San Rafael cruce con calle Charaima de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.
Consta en autos también que las partes en litigio suscribieron varios contratos de arrendamiento sobre el mismo inmueble, en diferentes fechas, siendo el último suscrito en fecha 10 de Junio del año 2002, el cual va del folio 35 al 38 y su vuelto.
El actor alega que el demandado ha incumplido sus obligaciones contractuales y que a la fecha ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de Diciembre, Enero, Febrero y Marzo, Abril y Mayo del año 2010.
Por su parte el demandado, indica que no es cierto lo alegado por la parte actora y que en la etapa probatoria probaría el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
De las Pruebas: Parte actora.
Prueba Documental:
- En copia simple, documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Distrito Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 06-01-1994, registrado bajo el Nº 23, folios 140 al 145, Protocolo Primero, Tomo 1, Primer Trimestre, en el cual se demuestra la propiedad del terreno donde se construyo el inmueble, el cual cursa en autos del folio 9 al 12. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
- En copia simple, documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 14-06-2001, registrado bajo el Nº 49, folios 322 al 345, Protocolo Primero, Tomo 2, Segundo Trimestre, documento de condominio del EDIFICIO DON GIACINTO, el cual cursa en autos del folio 14 al 25 y su vuelto. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
- Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica de la Asunción del Estado Nueva Esparta en fecha 08-12-1997, bajo el Nº 46, Tomo 19, el cual cursa en autos marcado “A” del folio 28 al 30. Con este contrato se inicio la relación de arrendamiento. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
- Contrato de Arrendamiento suscrito en forma privada, el cual cursa en autos marcado “B” del folio 31 al 32 y su vuelto El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
- Contrato de Arrendamiento suscrito en forma privada, el cual cursa en autos marcado “C” del folio 33 al 34 y su vuelto El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
- Contrato de Arrendamiento suscrito en forma privada, el cual cursa en autos marcado “E” del folio 35 al 38 y su vuelto El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
- Contrato de Arrendamiento suscrito en forma privada, el cual cursa en autos marcado “E” del folio 35 al 38 y su vuelto El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
- En copia simple facturas Nº 0283 y Nº 0368 a nombre de Humberto Noriega, emitidas por Giacinto Di Pascuale, en fechas 31-08-2009 y 26-01-2010. Las cuales cursan en autos marcadas “D”, al folio 39. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
De las Pruebas: Parte demandada.
- En original factura Nº 0369, a nombre de Humberto Noriega, emitidas por Giacinto Di Pascuale, en fechas 26-01-2010, Descripción. Canon Of # 17 periodo Oct, Nov, Dic, por 600,00 Bs. la cual cursa en autos al folio 56. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
- En original factura Nº 0283, a nombre de Humberto Noriega, emitidas por Giacinto Di Pascuale, en fechas 31-08-2009, Descripción. Canon Of # 17 periodo Feb, Marz, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agost / 2009, por 1.400,00 Bs. la cual cursa en autos al folio 57. El Tribunal no le otorga valor probatorio, por cuanto no corresponde a los meses de los cuales se alega el incumplimiento contractual. Y así se decide.
- En original factura Nº 0158, a nombre de Humberto Noriega, emitidas por Giacinto Di Pascuale, en fechas 18-12-2008, Descripción. Canon Of # 17 periodo Julio, Agos, Sep, Oct, Nov, Dic, Ener. / 2009, por 1.400,00 Bs. la cual cursa en autos al folio 58. El Tribunal no le otorga valor probatorio, por cuanto no corresponde a los meses de los cuales se alega el incumplimiento contractual. Y así se decide.
- Talón de papel blanco, escrito a mano con lapicero azul, donde se indica: Nº 97618703, Feb-03, Monto 400, 01510120225900076279, Cta de Ahorro Fondo Común, Cta FAL, el cual cursa al folio 59. El mismo no tiene membrete, ni fecha cierta, ni esta troquelado por ninguna parta, por lo cual no se de valor probatorio. Y así se decide.
- Planilla de DEPOSITO CUENTA SIN LIBRETA, de fecha 23/06/2010, Número 003719225, Página 1/1, Numero de Cuenta: 5900076279, DI PASQUALE SCALZI GIACINTO, Nro. Documento de identidad: V006164642, Bs. 600,00. de Fondo Común, Banco Universal, el cual cursa en autos al folio 61. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
La Doctrina reciente sobre la carga de la prueba (Nuevo Régimen Jurídico Sobre Arrendamientos Inmobiliario) de los autores Ricardo Henríquez La Roche y Jorge C. Kiriakidis Longhi, ha establecido que la carga de la prueba de solvencia en el juicio que tenga por causa petendi la morosidad del arrendatario, pesa sobre el inquilino y no sobre el arrendador, según se deduce del principio reus in exipiendo fit actor.
La carga de la prueba de falta de pago de los arrendamientos, como hecho negativo indefinido que es, no corresponde al arrendador demandante.
La Doctrina mas exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuestó necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o expresado de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal.
Dice la jurisprudencia, del Tribunal Supremo de Justicia que “el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra.”
Y es tan así, tal circunstancia que el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, impone al arrendatario la carga de probar la consignación oportuna como prueba de solvencia, en caso que haya hecho el pago mediante el trámite legal de consignación judicial de los cánones mensuales.
Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que probar sus afirmaciones de hecho, correspondiendo al, actor y al demandado demostrar los hechos en que se fundamentan sus pretensiones, y su defensa o excepción, respectivamente.
En este caso existe una relación contractual por más de doce (12) años, de lo cual se deduce que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Y así se decide.
El actor alega que el demandado ha incumplido sus obligaciones contractuales y que a la fecha ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de Diciembre, Enero, Febrero y Marzo, Abril y Mayo del año 2010.
El demandado por su parte, probo el pago del mes de Diciembre 2009, folio 56. Y el pago de los meses de Enero, Febrero y Marzo del año 2010, folio 61.
El demandado, no probó el pago de las mensualidades, correspondientes a los meses de Abril y Mayo del año 2010.
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 34, lo siguiente: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
En esta norma jurídica, basa la parte actora su acción de desalojo y con la cual hay que concatenar los alegatos y las pruebas aportadas para declarar procedente la acción solicitada.
Por otra parte pide la parte actora el pago de una cantidad equivalente a Un Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,00), por concepto de indemnización por los daños causados.
En el presente caso, estamos en presencia de una acción de desalojo, que tiene como consecuencia, la entrega del inmueble, por el incumplimiento por parte del arrendatario del pago de los cánones de arrendamiento.
Para poder pedir el pago por daños y perjuicios debió ejercerse la acción de resolución de contrato, en la cual si procede tal petición.
En razón de lo cual el Tribunal, niega tal petición. Y así se decide.
Por otra parte, el actor estimo la demanda en la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), estimación refutada por la parte demandada en su contestación de la demanda.
El artículo 36 del Código de Procedimiento Civil establece:
“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinara acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinara acumulando las pensiones o cánones de un (1) año.”

En el presente caso, el canon de arrendamiento es por la cantidad de Doscientos Bolívares (Bs. 200,00), mensuales, que al aplicar la disposición anterior da un total de Dos Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 2.400,00), valor este que es el que corresponde a la presente causa. Y así se decide.
Por su parte, el Código de Procedimiento Civil establece en sus Artículos 507 y 509, la facultad del juez para valorar las pruebas, según las reglas de la sana crítica y el deber de analizar y juzgar todas las pruebas que consten en autos.
En este caso, al analizar los hechos y las pruebas promovidas, este juzgador considera que existen elementos suficientes que dan a este juzgador la convicción necesaria para declarar procedente la acción de desalojo incoada. Y así se decide.
El Código de Procedimiento Civil, establece en su artículo 506 lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivito de la obligación.”
En el presente caso, la demandada no probó estar solvente con sus obligaciones contractuales, razón por la cual es procedente la acción de desalojo solicitada. Y así se decide.

DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la demanda por Desalojo incoada por el ciudadano, GIACINTO DI PASCUALE SCALZI, contra el ciudadano, HUMBERTO NORIEGA LAREZ, ya identificados.
SEGUNDO: Se ordena al ciudadano, HUMBERTO NORIEGA LAREZ, hacerle entrega al ciudadano, GIACINTO DI PASCUALE SCALZI, el inmueble constituido por una oficina, marcada con el Nº 17, ubicada en el segundo piso del Edificio Giacinto, situado en la calle San Rafael cruce con calle Charaima de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, libre de personas y de bienes.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se ordena la notificación de la presente decisión a las partes, por cuanto salio fuera del lapso, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en Porlamar, a los veintidós (28) días del mes de Octubre de dos mil diez. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
EL JUEZ,

Dr. LEONARDO J. IRIBARREN URDANETA
LA SECRETARIA,

ABG. MARIA MARCANO RODRIGUEZ.

NOTA: En esta misma fecha (28-10-2010), siendo las 3:20 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, consta,
LA SECRETARIA

Exp. Civil No. 10-2770.
LJIU.-