TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.
La Asunción, 21 de Abril de 2010
200º y 151º
Vista la diligencia de fecha 13-04-2010, suscrita por el abogado CESAR ARMANDO RODRIGUEZ MARSILIO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadana DESIREE BAEZ MAESTRE, mediante la cual manifiesta que según la revisión de los documentos de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALBATROS ni de los reglamentos existentes se desprende un enunciado especifico con respecto a las facultades de la presidente de la referida junta, circunstancia que crea un vacio de poder y en virtud que la Ley de Propiedad Horizontal confirió dicha facultad al Administrador y la jurisprudencia ha reiterado en diversos fallos que ésta recae en la persona del presidente de la Junta de Condominio, motivo por el cual solicita al tribunal se le aclare cual criterio debe seguir a los fines de obtener la homologación del acuerdo transaccional suscrito en fecha 09-03-2010, este Tribunal considera necesario antes de emitir pronunciamiento en torno al planteamiento efectuado, lo siguiente:
- que la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALBATROS, se encuentra representada por su presidenta ciudadana JUDITH TOMAS VILLALTA.
- que el mencionado profesional del derecho representa a la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALBATROS, en este proceso, según poder que le fue otorgado por la ciudadana antes mencionada.
- que en el auto dictado en fecha 12-03-2010, se exhorto a las partes para que consignen el Acta de Asamblea correspondiente, a través de la cual se comprueben o evidencien las facultades que le fueron otorgadas a la ciudadana JUDITH TOMAS VILLALTA, en su condición de Presidente de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALBATROS.
- que la Sociedad Mercantil PROMOTORA EL ALBATROS,C.A., ejerce la Administración de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALBATROS, tal como se evidencia del capitulo segundo, articulo tres del reglamento interno del referido conjunto residencial y por consiguiente con fundamento en el artículo 20 literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal es quien debe ejercer la representación en juicio del Conjunto siempre y cuando primero la haya autorizado la Junta de condominio mediante acta.
-que en este caso la demanda fue propuesta en contra de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALBATROS, representada por la ciudadana JUDITH TOMAS VILLALTA, en su condición de presidenta.
-que la transacción que cursa a los autos fue debidamente suscrita por ésta y que no consta que la misma haya sido avalada o autorizada por la administradora Sociedad Mercantil PROMOTORA EL ALBATROS,C.A.

Sobre este aspecto, conviene puntualizar que sobre la cualidad para ejercitar en juicio el cobro de cuotas condominiales, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión 0042 del 13 de agosto del 2009, expediente 000069 estableció:
“….En el caso sub iudice, la juzgadora de alzada al analizar la cualidad de la parte actora para intentar la querella interdictal por obra nueva, determinó que lo denunciado como fundamento de su pretensión posesoria, a saber: i) el temor de derrumbe de una pared medianera del Edificio Residencias República por la ejecución de una excavación hacia el lindero Norte del terreno sobre el cual está cimentado el referido Edificio, ii) la ejecución de la obra por parte del querellado en contravención a la normativa de Zonificación correspondiente, y iii) la presunta restricción a la vista, la luz y la ventilación natural a consecuencia de dicha construcción, “son cuestiones que no interesan exclusivamente al actor como poseedor y propietario que es de uno de los apartamentos que comprende el Edificio Residencias República, sino que interesan al conjunto o consorcio de propietarios de dicha edificación”, en cuya virtud estimó que el mismo no estaba legitimado para ejercer la acción, conclusión a la que arribó con fundamento en el artículo 20, literal e) de la Ley de <>, que establece:
“Corresponde al administrador:
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esa facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio”.
Observa esta Sala, que en la querella interdictal, los apoderados judiciales del ciudadano BERNARD POEY QUINTAA, alegaron que su representado es propietario de un apartamento signado con el Nº 9-A, situado en el piso 9 del edificio Residencias República, ubicada “en el inmueble Nº 78-51 de la Avenida 3H (antes Dr. Dagnino), hoy Parroquia Santa Lucía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia”, con todas sus adherencias y pertenencias, derechos y obligaciones pro indivisos sobre las cosas comunes del edificio, el cual, afirmaron, ha venido habitando desde hace más de quince (15) años, y que, desde luego, ha venido realizando todos los actos posesorios y de dominio que le confiere la cualidad de copropietario habitante de ese edificio.
Asimismo, alegaron que colindante por el lindero norte al inmueble que habita se está construyendo un edificio “desde hace aproximadamente diez (10) meses (…) que hasta ahora consta de ocho pisos más planta baja, más azotea”; que dicha obra se está ejecutando en contravención a la normativa establecida en la Ordenanza de Zonificación para el Municipio Maracaibo; y que se hizo una excavación que está totalmente adosada a una pared medianera, la cual se ha destruido parcialmente por desprendimiento del friso a causa de dicha excavación, lo que hace temer a su representado que la misma se derrumbe completamente.
Igualmente, narraron una serie de hechos que consideraron están afectando su calidad de vida, tales como, la restricción ostensible de la iluminación y ventilación natural y de la vista de la cual disfrutaba, debido a la altura de la obra nueva y la falta de retiro suficiente, aduciendo que las ventanas de su apartamento “dan al frente de ese lindero Norte, que es donde se está ejecutando la construcción…”.
De lo anterior se deduce que el demandante adujo ser titular de un derecho de propiedad sobre un inmueble (apartamento) ubicado en un edificio residencial, en virtud del cual ha venido realizando actos posesorios sobre él y sobre las cosas comunes del Edificio, situación jurídica individual y concreta que –afirmó- se está viendo afectada por una obra nueva que se está ejecutando en un terreno colindante, es decir, que su legitimación se fundó en un interés jurídico sustancial propio, y no en el interés de la entidad asociativa (los propietarios) ni del condominio, de allí que, la juzgadora de alzada, en lugar de analizar si los hechos fundantes de la solicitud de tutela posesoria podían afectar también el interés de l conjunto o consorcio de propietarios de la edificación -lo que la conllevó a declarar la falta de cualidad del querellante- debió verificar que el mismo acudió ante la jurisdicción a interponer la pretensión jurídica afirmando ser titular de un derecho propio, lo cual era suficiente para obrar en juicio y obtener un pronunciamiento respecto al fondo.
En efecto, considera esta Sala que el hecho de que el artículo 20, literal e) de la Ley de <> confiera al administrador la representación en juicio de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, previa autorización de la Junta de Condominio, no es óbice para que cada propietario pueda ejercitar en nombre propio las acciones pertinentes para la defensa de su propio interés, jurídicamente protegido en razón de su participación en los elementos o cosas comunes, máxime cuando lo que se pretende es impedir la realización o el aumento de un daño, es decir, cuando media un acto de conservación urgente que implique el ejercicio de una acción judicial, como en el presente caso, el interdicto de obra nueva.
Ello es así, porque en la <>, cada partícipe posee las cosas comunes a título de copropiedad, según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás, salvo que de conformidad con la Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local o a determinados apartamentos o locales (ex artículo 8 de la Ley de <>).
Sobre el particular, Rafael Ángel Briceño, en su obra “De la <> y sus Acciones Judiciales”, Editorial A B C, Bogotá. 1989. Páginas 177 y 178, sostiene:
“En el artículo 8 de la Ley [de <> ] la coposesión es un estado correlativo a la copropiedad y es igualmente denominada posesión proindivisa. Las personas integradas al sistema de <> , están unidas por una relación de derecho real que determina la copropiedad o la comunidad de bienes. Es, como dice la doctrina, la extensión de la cotitularidad a la posesión, de donde se obtiene la coposesión como parte del contenido de la propiedad y de los derechos atributivos de goce conferidos por el régimen legal. Concurren copulativamente el ius possidendi o derecho de poseer y el ius possessionis o derecho de posesión. (…)….”

Del extracto copiado se extrae que –entre otros aspectos- es según el artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal es al administrador a quien la Ley le confiere la representación en juicio de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, previa autorización de la Junta de Condominio, salvo que -como se dijo antes- la asamblea de propietarios no haya designado un administrador y por ende, por vía excepcional la junta de condominio sea quien ejerza dichas funciones a los efectos de salvaguardar los derechos del conjunto residencial regido por el sistema de propiedad horizontal y de todos y cada uno de los propietarios inmobiliarios que lo conforman.
En el caso bajo estudio se observa que la representación de la parte accionada, el CONJUNTO RESIDENCIAL ALBATROS para actuar en juicio debió recaer y ser ejercida por la administradora la Sociedad Mercantil PROMOTORA EL ALBATROS,C.A, debidamente autorizada mediante acta por la Junta de Condominio conforme a lo señalado en el literal e) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por consiguiente el acuerdo transaccional siguiendo las exigencias antes expresadas bebió suscribirlo dicha empresa como administradora y representante de la parte demandada y no, por la presidenta de la Junta de condominio.
Bajo tales señalamientos, estima este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: niega la homologación del acuerdo transaccional suscrito entre las partes en fecha 09-03-2010.
SEGUNDO: se advierte a las partes que la presente causa continuará su curso normal.
TERCERO: Lo anteriormente señalado no impide para que las partes atendiendo a los señalamientos efectuados aporte la documentación necesaria a fin de que el Tribunal se pronuncie de nuevo en torno a la aprobación de la referida transacción.
LA JUEZA,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS.

LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ