TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: ciudadana BENILDE MARGARITA QUIJADA DE FERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.047.721, domiciliada en la calle Charaima, sector Llano Adentro, casa N°. 23-150, Porlamar, Municipio Autónomo Mariño del estado Nueva Esparta.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados YTALIA PÉREZ FARIAS y ROBERT GONZÁLEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.76.336 y 104.957, respectivamente
PARTE DEMANDADA: ciudadano EFRAIN RAMÓN BRITO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-2.167.061, domiciliado en la ciudad de Porlamar.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados RODOLFO EMILIANO FERMÍN MATA y OTTO JULIÁN ARISMENDI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.499 y 27.461, respectivamente.
II.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
Suben a esta alzada las presentes actuaciones con motivo del recurso ordinario de apelación propuesto por la abogada YTALIA PÉREZ FARIAS en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana BENILDE MARGARITA QUIJADA DE FERNÁNDEZ en contra de la sentencia dictada en fecha 20.7.2009 por el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 29.7.2009.
En fecha 4.8.2009 (f.151) se recibió para su distribución por ante este Tribunal a quien correspondió previo sorteo conocer de la misma y le asignó la numeración correspondiente en fecha 5.8.2009 (f. Vto.151).
Por auto de fecha 6.8.2009 (f.152) se fijó el décimo día de despacho siguiente a ese día para dictar el fallo definitivo.
En fecha 16.9.2009 (f. 153 al 163) la ciudadana BENILDE MARGARITA QUIJADA DE FERNÁNDEZ debidamente asistida por la abogada YTALIA PÉREZ FARIAS, presentó escrito de informes – conclusiones con motivo del recurso ordinario de apelación.
Por auto de fecha 24.9.2009 (f.164) se difirió la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de treinta (30) días consecutivos a partir de ese día exclusive.
Siendo la oportunidad para resolver sobre el recurso de apelación en contra de la decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado en fecha 20.7.2009 se hace bajo las siguientes consideraciones:
III.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Se inició por ante el Tribunal de la causa demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoada por la ciudadana BENILDE QUIJADA DE FERNÁNDEZ en contra del ciudadano EFRAIN RAMÓN BRITO, ya identificados.
Por auto de fecha 14.5.2009 (f.31 al 33) se admitió la demanda ordenando el emplazamiento de la parte demandada a los fines de que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a su citación y se ordenó aperturar un cuaderno separado a los fines de proveer sobre la medida solicitada. Se dejó constancia de haberse dado cumplimiento a lo ordenado en esa misma fecha.
En fecha 27.5.2009 (f.34) compareció la ciudadana BENILDE MARGARITA QUIJADA DE FERNÁNDEZ asistida de abogada y por diligencia consignó los emolumentos para que se sacaran las copias del libelo y auto de admisión a fin de practicarse la citación del demandado e igualmente manifestó haber puesto a disposición del alguacil el transporte necesario para su traslado a la hora de efectuarse la referida citación.
En fecha 2.6.2009 (f.36) compareció el ciudadano SIMÓN COLL en su carácter de alguacil del tribunal de la causa y por diligencia informó que se le había puesto a su disposición el vehículo para trasladarse a practicar la citación del demandado.
En fecha 18.6.2009 (f.43) compareció el ciudadano EFRAIN RAMÓN BRITO asistido de abogado y por diligencia se dio por citado en la presente causa y confirió poder apud acta a los abogados RODOLFO FERMÍN MATA y OTTO JULIÁN ARISMENDI.
En fecha 22.6.2009 (f.50 al 53) el abogado RODOLFO FERMÍN MATA en su carácter acreditado en los autos por diligencia consignó escrito de contestación a la demanda mediante el cual opuso la cuestión previa del numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25.6.2009 (f. 56 al 58) la abogada YTALIA PÉREZ FARIAS en su carácter acreditado en los autos presentó escrito mediante el cual rechaza los argumentos de la contraparte en su contestación.
En fecha 26.6.2009 (f.61) el abogado RODOLFO FERMÍN MATA en su carácter acreditado en los autos por diligencia consignó escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos. (f. 62 al 79).
Por auto de fecha 26.6.2009 (f.80 al 81) se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada a través de su apoderado judicial RODOLFO FERMÍN MATA, dejándose a salvo su apreciación en la decisión de mérito y se ordenó oficiar al Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado para que se evacue la prueba de informe promovida. Se libró oficio en esa misma fecha
En fecha 7.7.2009 (f.88 al 89) se agregó a los autos las resultas de la prueba de informe requerida al Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado.
En fecha 7.7.2009 (f.90 al 112) la abogada YTALIA PÉREZ FARIAS en su carácter acreditado en los autos presentó escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos.
Por auto de fecha 7.7.2009 (f.113) se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora a través de su apoderada judicial YTALIA PÉREZ FARIAS, dejándose a salvo su apreciación en la decisión de mérito.
En fecha 8.7.2009 (f.114 al 116) la abogada YTALIA PÉREZ FARIAS en su carácter acreditado en los autos promovió escrito de pruebas. Siendo admitidas por auto esa misma fecha dejándose a salvo su apreciación en la decisión de mérito. (f.117).
En fecha 13.7.2009 (f.118 al 127) el ciudadano alguacil de dicho Tribunal por diligencia consignó la boleta de citación sin firmar a nombre del demandado en virtud de que éste se dio por citado en fecha 18.6.2009.
Por auto de fecha 16.7.2009 (f.128) se difirió la oportunidad para decidir por un lapso de cinco (5) días de despacho a partir de ese día exclusive.
En fecha 20.7.2009 (f. 129 al 139) se dictó sentencia en la presente causa declarando con lugar la cuestión previa del numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia desecha la demanda y extinguido el proceso, se levantó la medida de secuestro decretada el 4.6.2009 sobre el inmueble objeto del arrendamiento, se condenó en costas a la actora por resultar vencida.
En fecha 7.7.2009 (f.141) la abogada YTALIA PÉREZ FARIAS en su carácter acreditado en los autos por diligencia apeló de la decisión dictada el 20.7.2009. Escuchada por auto de fecha 29.7.2009 (f.147) en ambos efectos.
CUADERNO DE MEDIDAS.-
Por auto de fecha 14.5.2009 (f.1) se aperturó el cuaderno de medidas a los fines de proveer sobre la medida solicitada y difirió la revisión de las actas y de los extremos necesarios para la procedencia o no de la medida solicitada por un lapso de tres días de despacho para proveer la misma.
Por auto de fecha 25.5.2009 (f.2 al 3) se le instó a la parte actora a que ampliara la prueba en torno al supuesto contenido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario.
En fecha 1.6.2009 (f.4 al 8) la abogada YTALIA PÉREZ FARIAS en su carácter acreditado en los autos presentó escrito mediante el cual amplia la prueba dando cumplimiento al auto dictado por el Tribunal en fecha 25.5.2009.
Por auto de fecha 4.6.2009 (f.9 al 13) se decretó la medida de secuestro sobre el apartamento D-4, ubicado en el edificio FERGUI, situado en la calle Narváez entre las calles Guilarte y Lárez de la ciudad de Porlamar de este Estado con una superficie aproximada de CIENTO TREINTA Y SEIS METROS CON TREINTA Y DOS CÉNTIMETROS (136,32Mts). Se dejó constancia de haberse librado comisión y oficio al Juzgado Distribuidor Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado.
En fecha 18.6.2009 (f.21) la ciudadana BENILDE MARGARITA QUIJADA DE FERNÁNDEZ asistida de abogado presentó escrito mediante el cual solicita que se le nombre depositaria del apartamento secuestrado en virtud que se nombró a una depositaria Judicial que le cobra sus emolumentos y así no se hiciera más onerosa su situación económica.
En fecha 19.6.2009 (f.22 al 25) la abogada YTALIA PÉREZ FARIAS en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitó se le nombrara con carácter de urgencia depositaria del inmueble secuestrado a su representada.
Por auto de fecha 22.6.2009 (f.26 al 28) se nombró depositario judicial del inmueble secuestrado a los propietarios del mismo a los ciudadanos BENILDE QUIJADA DE FERNÁNDEZ y REGULO FERNÁNDEZ SALAZAR y se acordó notificar a la empresa ORIENTE, C.A en la persona de su representante legal VÍCTOR RIVODO de dicho nombramiento.
En fecha 2.7.2009 (f.29 al 50) se agregó a los autos las resultas de la comisión conferida al Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado.
IV.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-
PRUBAS APORTADAS.-
Parte Actora:
De las documentales que aportó conjuntamente con el libelo de la demanda:
1.- Copia certificada (f.7 al 19) de documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Autónomo Mariño de este Estado en fecha 25.1.2007, anotado bajo el Nro.27, folios 227 al 258, Protocolo Primero, Tomo 11, primer trimestre de ese año, relacionado con el edificio FERQUI, ubicado en la calle Narváez, entre la calle Guilarte y Avenida 4 de mayo de la ciudad de Porlamar, Municipio Autónomo Mariño de este Estado, de donde se infiere que el mismo se encuentra integrado por cinco apartamentos, discriminados así: tres en la planta N°.1, marcados con las siglas 1A, 2B y 3C, y los que se encuentran en la planta N°.2, signados así 4D y 5, la planta baja donde se encuentran los locales comerciales con los números 1 y 2, además de que consta de pasillos de circulación techados, áreas verdes, escaleras que comunican las plantas números 1, 2 y 3, y estacionamiento. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.
2.- Original (f.20 al 22) de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 5.8.1999, anotado bajo el Nro. 11, Tomo 39, de donde se infiere que la ciudadana BENILDE MARGARITA QUIJADA DE FERNÁNDEZ, (LA ARRENDADORA) le dio en arrendamiento al ciudadano RAMON BRITO, un inmueble constituido por un apartamento de su exclusiva propiedad situado en la calle Narváez, entre Lárez y Guilarte de la ciudad de Porlamar, que tendría una duración que comenzaría desde el primero de abril de 1999 hasta el 30 de abril de 2000, que una vez vencido el mismo no podría tomarse como el tiempo indeterminado; que el canon de arrendamiento se estableció en DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,00) mensuales una vez que se haya presentado el correspondiente recibo de cobro y debe ser pagado en dinero en efectivo y de circulación legal en el país. El anterior documento se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil para demostrar que entre los sujetos procesales existe una relación arrendaticia desde el 1 de abril de 1999 hasta el 30 de abril de 2000. Y así se decide.
3.- Original (f.23 al 24) de documento privado celebrado en fecha 1.4.2000 mediante el cual la ciudadana BENILDE MARGARITA QUIJADA DE FERNÁNDEZ, (LA ARRENDADORA) le dio en arrendamiento al ciudadano RAMON BRITO, un inmueble constituido por un apartamento de su exclusiva propiedad situado en la calle Narváez, entre Lárez y Guilarte de la ciudad de Porlamar, que tendría una duración que comenzaría desde el primero de abril de 2000 hasta el 1 de abril de 2001, que una vez vencido el mismo no podría tomarse como el tiempo indeterminado; que el canon de arrendamiento se estableció en DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.250.000,00) mensuales una vez que se haya presentado el correspondiente recibo de cobro y debe ser pagado en dinero en efectivo y de circulación legal en el país. El anterior documento de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil se valora para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.
4.- Original (f.25 al 26) de documento privado celebrado en fecha 1.4.2002 mediante el cual la ciudadana BENILDE MARGARITA QUIJADA DE FERNÁNDEZ, (LA ARRENDADORA) le dio en arrendamiento al ciudadano RAMON BRITO, un inmueble constituido por un apartamento de su exclusiva propiedad situado en la calle Narváez, entre Lárez y Guilarte de la ciudad de Porlamar, que tendría una duración que comenzaría desde el 1.4.2002 hasta el de 1.4.2003, que una vez vencido el mismo no podría tomarse como el tiempo indeterminado; que el canon de arrendamiento se estableció en TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,00) mensuales una vez que se haya presentado el correspondiente recibo de cobro y debe ser pagado en dinero en efectivo y de circulación legal en el país. El anterior documento de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil se valora para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.
5.- Original (f.27 al 29) de documento privado celebrado en fecha 1.4.2003 mediante el cual la ciudadana BENILDE MARGARITA QUIJADA DE FERNÁNDEZ (LA ARRENDADORA) le dio en arrendamiento al ciudadano RAMON BRITO, un inmueble constituido por un apartamento de su exclusiva propiedad situado en la calle Narváez, entre Lárez y Guilarte de la ciudad de Porlamar, que tendría una duración que comenzaría desde el 1.4.2003 hasta el de 1.4.2004, que una vez vencido el mismo no podría tomarse como el tiempo indeterminado; que se pactó un canon de arrendamiento de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,00) mensuales una vez que se haya presentado el correspondiente recibo de cobro y debe ser pagado en dinero en efectivo y de circulación legal en el país. El anterior documento de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil se valora para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.
6.- Original (f.30) de misiva suscrita el día 16.4.2007 por la ciudadana BENILDE MARGARITA QUIJADA DE FERNÁNDEZ, mediante la cual se dirige al ciudadano RAMÓN BRITO a objeto de notificarle que según la cláusula cuarta de los contratos de arrendamientos privados a excepción del primero que fue autenticado ante la Notaría Pública Segundo de este Estado, celebrados por ellos anualmente, ya sea en forma escrita o verbal, sobre el apartamento ubicado en la ciudad de Porlamar, calle Narváez entre calles Lárez y Guilarte, comenzando el primero el 1.4.1999 y venciendo el último de los contratos el día 1.4.2007 y no desea prorrogar la relación arrendaticia, que data de ocho (8) años, ya que necesitaba el inmueble en referencia para fines de habitación de un hijo por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38, literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que este haciendo uso de la prorroga legal de los dos años que acuerda la ley; que el canon de arrendamiento incrementará de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00) mensuales para la prorroga y por lo tanto deberá cancelar la suma de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.410.000,00) mensuales para el primer año y de CUATROCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.460.000,00) mensuales para el segundo año de prorroga. Se observa en su parte final “Se agradece acuse de recibo”, firma ilegible. El anterior documento consta que contiene una firma ilegible que según se afirma proviene de la parte demandada la cual no fue objeto de desconocimiento, por lo que éste Juzgado le asigna valor probatorio para demostrar que dicha correspondencia emana de la promovente y fue recibida por la parte accionada en esa oportunidad. Y así se decide.
Dentro de la etapa de pruebas, la parte actora promovió:
1).- Copia certificada (f.94 al 112) de las actuaciones llevadas en el expediente Nro. 09-369 por ante el Tribunal Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, mediante la cual se extrae que el ciudadano EFRAIN RAMÓN BRITO consignó la suma de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs.900,00) correspondiente a los meses de abril y mayo de 2009 a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.450,00) cada uno, a favor de la ciudadana BENILDE MARGARITA QUIJADA DE FERNÁNDEZ. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.
Parte Demandada.-
En la etapa de pruebas promovió:
1).- El mérito favorable de los autos, a pesar de que es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos pasan a formar parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se decide.
2).- Copia certificada (f.65 al 76) de las actuaciones llevadas en el expediente Nro. 09-369 por ante el Tribunal Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, mediante la cual se extrae que el ciudadano EFRAIN RAMÓN BRITO consignó la suma de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs.900,00) correspondiente a los meses de abril y mayo de 2009 a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.450,00) cada uno, a favor de la ciudadana BENILDE MARGARITA QUIJADA DE FERNÁNDEZ. El anterior documento al haber sido objeto de análisis en las pruebas que promovió la parte contraria, resulta innecesario volver a emitir consideración sobre el mismo. Y así se decide.
3).- Copia fotostática (f.77 al 78) de sentencia de fecha 7.3.2007 emitida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante la cual hace referencia a que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado; sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. La anterior sentencia no constituye un medio de prueba que sea susceptible de ser valorado como tal, por cuanto en la misma si bien se mencionan situaciones de hecho relacionadas con un caso en particular se concentra en resolver una controversia atendiendo a la interpretación de las normas jurídicas aplicables. Y así se decide.
4).- Copia fotostática (f.79) de misiva suscrita el día 16.4.2007 por la ciudadana BENILDE MARGARITA QUIJADA DE FERNÁNDEZ, mediante la cual se dirige al ciudadano RAMÓN BRITO a objeto de notificarle que según la cláusula cuarta de los contratos de arrendamientos privados a excepción del primero que fue autenticado ante la Notaría Pública Segundo de este Estado, celebrados por ellos anualmente, ya sea en forma escrita o verbal, por el apartamento ubicado en la ciudad de Porlamar, calle Narváez entre calles Lárez y Guilarte, comenzando el primero el 1.4.1999 y venciendo el último de los contratos el día 1.4.2007 y siendo su voluntad de no prorrogar la relación arrendaticia, la cual data ocho (8) años, ya que necesitaba el inmueble en referencia para fines de habitación de un hijo por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38, literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, está haciendo uso de la prorroga legal de dos años que acuerda la ley; que el canon de arrendamiento incrementará de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00) mensuales para la prorroga por lo tanto deberá cancelar la suma de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.410.000,00) mensuales para el primer año y de CUATROCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.460.000,00) mensuales para el segundo año de prorroga. El anterior documento al haber sido objeto de análisis en las pruebas que promovió la parte contraria, resulta innecesario volver a emitir consideración sobre el mismo. Y así se decide.
5).- Prueba de informes (f.88) requerida al Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, mediante la cual informó que en el expediente de consignaciones arrendaticias signado con el Nro. 09-369 efectuadas por el ciudadano EFRAIN RAMÓN BRITO a favor de la ciudadana BENILDE QUIJADA DE FERNÁNDEZ consta que la referida ciudadana firmó la boleta de notificación según diligencia del 17.6.2009 suscrita por el Alguacil del Tribunal quedando notificada de las consignaciones correspondiente a los meses de abril y mayo de 2009 a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.450,00). La anterior prueba de informe al cumplir con las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil se valora para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.
DE LA SENTENCIA APELADA.-
La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 20.7.2009, mediante la cual se declaró con lugar la cuestión previa del numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil desechando la demanda y extinguió el proceso, basándose en los siguientes motivos, a saber:
“…Ahora concluyentemente, subsumiendo las afirmaciones de hechos demostrados en autos según las pruebas antes establecidas, considera este Juzgador en apego estricto a lo que dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y previa verificación del cumplimiento en el presente juicio de las garantías constitucionales, principalmente el debido proceso y el derecho a la defensa, y la materialización de la tutela judicial efectiva, lo cual es deber de quien juzga, como en efecto lo hizo, en cumplimiento de su deber como garante de la integridad constitucional, y el norte de nuestra República Bolivariana de Venezuela como Estado de Derecho y de Justicia, que se encuentran llenos los extremos para la declaratoria favorable de la cuestión previa propuesta, por la demanda, lo hace quien juzga en los siguientes términos:
DECISIÓN DE LA CUESTIÓN PREVIA
....PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa propuesta por la parte demandada, ciudadano RAMÓN BRITO, ...contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
SEGUNDO: Como consecuencia de la presente decisión, que declara con lugar la cuestión previa propuesta, y en aplicación del contenido y texto del artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, se desecha la demanda y se declara extinguido el presente proceso.
TERCERO: Se levanta la medida y se deja sin efecto la medida de secuestro decretada por este Tribunal en fecha 04 de junio de 2009, (folio 9 y 10 del cuaderno de medidas) sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido pro un Apartamento, ubicado en el Edificio FERGUI, apartamento D-4, piso 3 situado en la calle Narváez entre las calles Guilarte y Lárez de la ciudad de Porlamar del estado Nueva Esparta, que tiene un área aproximada de CIENTO TREINTA Y SEIS METROS CON TREINTA Y DOS CENTÍMETROS (136,32Mts)....
CUARTO: Visto la presente decisión donde se desecha y extingue el proceso, se hace improcedente cualquier pronunciamiento al fondo de la controversia.
QUINTO: Se condena a la parte demandante a cancelar las costas del presente juicio por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, ello a tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil....”

ARGUMENTOS DEL APELANTE COMO FUNDAMENTO DE SU RECURSO.-
Como fundamentos del recurso de apelación interpuesto se tiene que la ciudadana BENILDE MARGARITA QUIJADA DE FERNÁNDEZ en su escrito de fecha 16.9.2009, debidamente asistida por la abogada YTALIA PÉREZ FARIAS en lo siguiente:
- que el tribunal de alzada declare lo que efectivamente ocurrió en la realidad una relación arrendaticia, y el uso por el arrendatario de la prorroga legal de dos (2) años;
- que el tribunal de alzada anule la sentencia proferida el 20 de julio de 2009 por el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado por las razones de hecho y de derecho que se indicaran seguidamente.
- que el tribunal declare, si lo cree conveniente que no tengo ningún interés en continuar en este juicio, porque el demandado, entregó voluntariamente el apartamento.
- que en todo caso si fuese necesario declare con lugar la demanda con todos los pronunciamientos de Ley.
- que en la demanda incoada se refiere al cumplimento de una prorroga legal que fue precedida de unos contratos de arrendamientos sobre un apartamento ubicado en el Edificio FERGUI, situado en la calle Narváez entre las calles Guilarte y Lárez de la referida ciudad de Porlamar, apartamento D-4, piso 3.
- que se dieron por reproducidos los hechos explanados en el libelo de la demanda, reiterando que desde el 1 de abril de 1999 fue arrendado ese inmueble al demandado.
- que la relación arrendaticia comenzó el 1.4.1999.
- que en autos obra una correspondencia que dirigió al arrendatario el 16.4.2007, esa correspondencia fue suscrita por su destinatario, el arrendatario ciudadano RAMÓN BRITO, como por ella donde se precisaron y estuvieron acordes en los siguientes hechos:
a) quedó notificado el arrendatario de la voluntad de no continuar arrendándole dicho apartamento
b) que desde el 1 de abril de 1999 estuvieron vinculados por varios contratos de arrendamientos, escritos y verbales y esos contratos fueron celebrados por ellos anualmente.
c) que al hacerse el cómputo real de la relación arrendaticia contada desde ese 1 de abril de 1999, para la fecha de la comunicación en abril de 2007 habían transcurrido ocho (8) años.
d) que por haberse cumplido ocho (8) años se le notificó y el arrendatario aceptó que su situación encuadraba en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual prevé que si la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco años o más, pero menor de diez años, se prorrogará por un lapso máximo de dos años.
e) Es decir, como aparece del escrito que adjuntó el arrendatario empezó a disfrutar de esa prorroga legal de dos (2) años en ese mes de abril de 2007 con vencimiento en abril de 2009.
f) también se estableció un incremento del canon de arrendamiento mensual de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00) mensuales, moneda antigua para la prorroga.
g) se le participó al arrendatario y este aceptó que debía desocupar el inmueble al cumplirse los dos (2) años de prorroga.
- que dicha correspondencia en un principio fue de naturaleza privada después por efecto de la mecánica procesal, se convirtió en documento público.
- que llamaba la atención a la Jueza de Alzada para que precise las siguientes verdades, que junto con su libelo de demanda presentó esa comunicación que fue marcada con la letra “F” donde aparece acusado de recibo, el arrendatario de entonces, hoy demandado y precisó también vía comparación que el apoderado judicial del demandado, en su escrito de promoción de prueba, produjo esa misma comunicación, pero sin la nota de acuse de recibo, de esta manera se demuestra que el arrendatario de entonces recibió su comunicación y a la original suya en prueba de haberla recibido, la firmó.
- que como quiera esa comunicación fue anexada al libelo de la demanda analizada dentro del libelo no fue desconocida ni negada en el acto de la contestación de la demanda, ni fue tachada ni impugnada, por el “silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento”.
- que como quiera que la apelación fue formulada de manera genérica y no contra una parte específica del pronunciamiento judicial este Tribunal quedó autorizado para decidir sobre toda la decisión.
- que el sentenciador de primer grado en su decisión no consideró para nada el instrumento marcado con la letra “F” era y es un instrumento público y por ende debió considerarse como ciertas todas las afirmaciones contenidas en dicho documento de ahí que al proceder de esta forma y no tomar en cuenta ese documento violó el ordinal 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, además de haber violado el artículo 12 eiusdem porque no consideró lo alegado y probado en autos, y al contrario saco elementos de convicción fuera de esos alegatos y probanzas así como el artículo 15 del mismo código que indica que el juez debe garantizar el derecho de defensa de las partes, sin preferencias ni desigualdades.
- que el tribunal de la causa tampoco precisó que el arrendatario no solo no protestó contra ese instrumento sino que le dio cabal cumplimiento, pagó el aumento que le impuso durante los meses de los dos años de la prorroga.
- que el arrendatario no solo firmó la comunicación y esa firma es la mayor prueba de haber aceptado su contenido, sino también ejecutó el contenido de la misma, cuando le pagó durante los meses de dos años de la prorroga, los nuevos cánones de arrendamientos, por ende no se puede decir ahora, que el arrendatario no haya aceptado el contenido de la notificación, como lo dijo el juez de la causa en su errónea decisión.
- que el tribunal de la causa declaró con lugar la cuestión previa propuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referente a la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, el tribunal de la causa reitera los argumentos de la parte demandada y especialmente que la admisión de la acción queda condicionada a determinadas causales taxativas, diferentes a las alegada en la demanda, “que en caso de contratos verbal o a tiempo indeterminado la vía idónea es la acción de desalojo, y en caso de contrato a tiempo determinado la vía sería la resolución o cumplimiento del contrato, en este orden de alega es falso que su representada y la demandante hayan suscrito convenio en el mes de abril de 2007, ni celebrado compromiso alguno de estar notificado de continuar la relación arrendaticia sobre el apartamento por cuanto no firmó ni celebró contrato o finiquito.
- que le parecía que el tribunal confunde la notificación procesal, que es una participación que se le hace a una parte para que comparezca al proceso y esa parte podrá comparecer o no, he allí la diferencia entre notificación y citación, donde si debe comparecer obligatoriamente la parte emplazada, ¿No dice el Tribunal Sentenciador, que ese instrumento no fue tachado?, ¿No dice el Tribunal sentenciador, que por no haber sido tachado, es valorado plenamente?, ¿Si el tribunal sentenciador precisó, que ese instrumento no fue tachado, en la oportunidad de la contestación de la demanda, ni en ninguna otra oportunidad, por qué no decidió o determinó, que ese instrumento se le debe tener por reconocido?, esas y otras preguntas quedarán sin respuestas y corresponde a este Tribunal de alzada anular esa sentencia, porque la misma no estuvo conforme con las pretensiones de las partes, deducidas en el proceso, y conforme a las exigencias y defensas opuestas como lo establece el ordinal 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
- que como podía decir el tribunal de la causa que habiendo recibido el arrendatario esa comunicación que se le envió ¡no representara una aceptación de su contenido”.
- que reiteraba la aceptación del contenido de esa comunicación, parece de no haber prestado, no se alzó, no in surgió, ni pública ni privadamente contra el contenido de esa comunicación.
- que insistía en la aceptación del contenido de esa comunicación, resulta de no haberla desconocido, impugnado ni tachado en la contestación de la demanda.
- que el ciudadano juez de la causa no consideró ese instrumento, en su sentencia, se concentra a decir que no fue tachado, y sin ningún análisis, se expresa así: “En este orden del análisis de dicho documento no se evidencia que el mismo sea un convenio, sino una comunicación recibida por el arrendatario, lo que no representa una aceptación de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE”, lo cual con ese proceder violó el ordinal 4 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, esto es, no indicó “los motivos de hecho y de derecho de la decisión” y por eso esa sentencia debe ser anulada por la falta absoluta de motivación.
- que el presente caso no se refiere a un contrato indeterminado, como se dijo en el libelo de la demanda hubo un primer contrato que empezó a regir el 1 de abril de 1999, un segundo contrato que empezó el 1 de abril de 2000, un tercer contrato que comenzó el 1 de abril de 2002, un cuarto contrato que empezó el 1 de abril de 2003, y como se dice en el libelo de demanda “la relación arrendaticia continuó así con vencimientos determinados y anuales, es decir, que cada año se celebraba un contrato entre su representada y el ciudadano RAMON BRITO, así transcurrió el tiempo y se completaron los ocho (8) años como lo reconoce el mismo RAMON BRITO en el documento.
- que no hubo pues una tácita reconducción como lo dice la parte demandada, hubo si contratos a tiempo determinados.
- que estando en presencia de una prorroga legal, debió el tribunal de la causa declarar, in limine litis, la improcedencia de la cuestión previa propuesta, y sentenciar el fondo del juicio, por lo que solicita que el tribunal de alzada declare que no procede esa cuestión previa y anule la sentencia proferida por el Tribunal de la causa y declare la procedencia de su petición.
- que podía precisar la ciudadana juez de alzada al revisar el expediente que también se manifestó al tribunal de la causa que no tenía ningún interés de continuar con este proceso, porque el demandado en forma voluntaria en el momento de practicar la medida de secuestro decretara por ese Tribual A Quo manifestó al Tribunal Ejecutor que se retiraba voluntariamente del apartamento y así consta en el cuaderno de medidas.
- que al proceder el demandado de ese modo, cumplió con la parte fundamental del libelo de la demanda, es decir, entregar el apartamento.
- que no tendría sentido continuar con este juicio porque la acción voluntaria del demandado quedó encuadrada dentro del petitum.
- que la ciudadana Jueza Ejecutora ante aquella decisión del demandado, tenía que practicar el secuestro del inmueble, para poder entregarlo a la depositaria, el tribunal Ejecutor no podía dejar de practicar la medida sobre el apartamento, porque al irse el demandado el inmueble iba a quedar solo y por lo mismo tenía que entregarlo a alguien legítimamente autorizado y no podía ser otro que la depositaria judicial.
- que reiteraba pues su creencia que no existe interés ni en la parte actora que es ella ni en el demandado de sostener este proceso.
- que en los autos obran copias certificadas del expediente 09-369 que lleva en el Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao del estado Nueva Esparta, que contiene la consignación de cánones de arrendamientos, que hiciera el arrendatario, de manera extemporánea e irregular.
- que correspondía a este juzgado decidir en su oportunidad si la consignación que hiciera el demandado de los cánones de arrendamientos a que ella se contrae es extemporánea o no.
- que había un hecho importantísimo que debía ser tomado en cuenta por el tribunal de alzada y es el de que el demandado pretendió cumplir con la obligación asumida el 16 de abril de 2007, es decir, cancelar los cánones de arrendamientos en base al aumento de Bs.50.000,00 mensuales, moneda antigua, por los meses de los dos (2) años de la prorroga.
- que el arrendatario recibió la comunicación de fecha 16.4.2007, la firmó, la cumplió durante los meses de los dos años de la prorroga y para que no quedara dudas ante un tribunal de Municipios, consignó los cánones de arrendamientos como los venía cancelando, en esos meses de la prorroga.
PUNTOS PREVIOS.-
NULIDAD DE LA SENTENCIA.-
Ahora bien, una vez hecho el análisis de todas y cada una de las actas que conforman el expediente se observa que el Juez de la causa en la sentencia que profirió desestimó la demanda y extinguió el proceso en virtud de haber sido declarada con lugar la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil la cual se refiere a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que se no sean de las alegadas en la demanda.
Es entendido que atendiendo a los preceptos contemplados en los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, toda decisión que se pronuncie dentro del marco de un proceso contencioso debe ser expresa, positiva y precisa. Expresa, porque no puede sobreentenderse ni ser deducible del contexto. Positiva, en el sentido que se le da a este vocablo, necesario, independiente, puntual, fijo, exacto, cierto, determinado, es decir, cuando no da lugar a dudas ni incertidumbre, insuficiencia, oscuridades y ambigüedades.
Al consagrar esta disposición, nuestro legislador patrio quiso que la decisión no solo sea manifiesta, definitiva e indubitable, sino que guarde relación o consonancia con los términos en que fue planteada la pretensión, con los actos y con los términos en que fue propuesta la defensa del demandado.
Este requisito formal es el que la doctrina ha denominado el Principio de Congruencia, el cual tiene relación con dos deberes fundamentales del juez al decidir, resolver solo sobre lo alegado y resolver sobre todo lo alegado y por vía excepcional el juez podrá fundar su decisión en los conocimientos de hechos que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
Consta que el Juez de la causa analizó todas las pruebas, y que cumplió con respetar los parámetros fijados por la Sala Constitucional en la sentencia Nro. 1262 emitida el 26 de junio de 2006 en el expediente Nro.06-0334 en lo que atañe al procedimiento que se debe cumplir en materia arrendaticia, en donde se dijo –entre otros aspectos- las cuestiones previas deben ser resueltas en la oportunidad de pronunciar la sentencia definitiva, y que asimismo, cuando las mismas son declaradas con lugar se requiere que al actor se le conceda el lapso correspondiente para que las subsane, ya que de lo contrario, si se declara extinguido el proceso sin concederle al actor dicha oportunidad se le estaría vulnerando su derecho constitucional a la defensa.
Esto significa que el tribunal a quo al cumplir con dichos parámetros y proceder a declarar procedente la defensa previa opuesta, y ordenar como consecuencia la extinción del proceso, no incurrió en los vicios o las omisiones que se denuncian para exigir su nulidad, ya que al declarar procedente dicha defensa y con ello, decretar la nulidad del auto de admisión y actuaciones subsiguientes y la extinción del proceso, el juzgador que conoció en primer grado del proceso se encontraba impedido de pronunciarse sobre el resto de los alegatos y defensas vinculados con la presunta insolvencia en el pago de las pensiones de arrendamiento que se denuncian como impagadas, así como sobre otros aspectos que fueron esbozados por los sujetos procesales en las oportunidades correspondientes.
De ahí que la solicitud de nulidad de la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este estado, resulta improcedente. Y así se decide.
Advertido lo anterior, corresponde estudiar la defensa previa opuesta como punto previo de este fallo, a los efectos de que una vez resuelta se le conceda a la parte accionada la oportunidad para proceder a su subsanación, para el caso de que según lo resuelto sea procedente. Y así se decide.
LA TRAMITACIÓN DE LAS CUESTIONES PREVIAS EN LOS JUICIOS DE ARRENDAMIENTO REGULADOS POR LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.-
La Sala Constitucional mediante sentencia N°. 1262 emitida en fecha 26 de junio de 2006, en el expediente N°. 06-0334, estableció en torno al tratamiento que debe otorgársele a las cuestiones previas susceptibles de ser subsanadas cuando éstas son propuestas dentro del marco de un procedimiento regido por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
“…Por su parte, el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuando se pronunció acerca de la admisión de la demanda del juicio ordinario en su auto del 02 de marzo de 2004, señaló: “(...) para que comparezca por ante este Juzgado al segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, a fin de que de contestación a la demanda y en la misma oportunidad atendiendo a la Doctrina emanada del Máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela según sentencia dictada por la Sala Constitucional en fecha 20-02-2003 de conformidad con lo establecido en el Articulo 321 del Código de Procedimiento Civil, en caso de que la parte demandada considere pertinente promover Cuestiones Previas, se fija las 11:00 a.m. del mismo día para que las partes estén presentes en el acto.”
....omissis....
En criterio de la Sala, el artículo que se citó no impone el cumplimiento con alguna formalidad esencial al acto de contestación de la demanda, pues sólo exige al demandado que cumpla con el deber de que oponga, conjuntamente con las defensas de fondo, las cuestiones previas a que se refiere el Código de Procedimiento Civil, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva.
La situación varía cuando se trata de materia distinta a la inquilinaria, y deba seguirse el procedimiento por los trámites del juicio breve (artículo 884 del Código de Procedimiento Civil). En tal supuesto sí se requiere la realización de un acto donde participan las partes y el juez; el demandado tiene el derecho de plantear verbalmente las cuestiones previas y el demandante de oponerse a ellas, también verbalmente. Esa interacción requiere que el tribunal fije una hora, del segundo día siguiente a la citación, para que tenga lugar la contestación. En consecuencia, el demandante y el demandado tienen la carga de presentarse a esa hora, y, pasada ésta, precluirá la oportunidad para la contestación, el alegato de las cuestiones previas y la oposición a éstas, si fuere el caso. (Cfr. s.S.C. n° 323 del 20 de febrero de 2003, caso: Inversiones Madeira’s C.A.).
.....En conclusión, la Sala considera que, en el asunto de autos, la decisión que pronunció, el 09 de junio de 2005, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuando ordenó indebidamente la reposición de la causa al estado de nueva contestación de la demanda con fundamento en una formalidad que no está ordenada en la ley especial aplicable (artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), vulneró el derecho constitucional de la tutela judicial eficaz de la quejosa. Así se decide.
En consecuencia, se declara sin lugar el recurso de apelación que se intentó contra el fallo del 23 de febrero de 2006 y se confirma el fallo objeto de apelación, que expidió el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así se decide...”.

De lo apuntado se colige que en los casos en que se opongan cuestiones previas que sean susceptibles de ser subsanadas, como es el caso de aquellas que contemplan el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que las mismas deben ser resueltas en la oportunidad de pronunciar la sentencia definitiva, y que asimismo, cuando las mismas son declaradas con lugar se requiere que al actor se le conceda el lapso correspondiente para que las subsane, ya que de lo contrario, si se declara extinguido el proceso sin concederle al actor dicha oportunidad se le estaría vulnerando su derecho constitucional a la defensa.
En el caso sub judice se desprende que la parte accionada dentro de la oportunidad de dar contestación a la demanda opuso la cuestión previa descrita en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.
DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA EN EL NUMERAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELACIONADA CON LA PROHIBICIÓN LEGAL DE ADMITIR LA DEMANDA.-
Dispone el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“...La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no son de las alegadas en la demanda...”

De la interpretación del preinsertado dispositivo legal se desprenden dos supuestos, a saber:
a) La existencia de una prohibición legal que signifique la inadmisión de plano de la demanda, antes de que la parte demandada sea llamada al proceso.
En este caso, nuestro Código Civil contiene varios ejemplos, dentro de los cuales podemos citar, el contenido en el artículo 1.880 en donde se prohíbe la admisión de aquellas demandas que tengan por objeto reclamar lo que se haya ganado en Juegos de Envite y Azar, o en una apuesta.
b) Las que proceden cuando la Ley condiciona su admisión atendiendo a determinadas causales, diferentes a las alegadas en la demanda, como por ejemplo las demandas de juicios o procedimientos monitorios contenidos en el artículo 640 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en donde se supedita la admisión de la demanda, al cumplimiento de ciertos y determinados requisitos.
Como presupuestos fácticos de esta defensa sostiene el abogado RODOLFO EMILIANO FERMÍN MATA, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano EFRAIN RAMON BRITO, lo siguiente:
“...Lo muy cierto del caso es que habiendo celebrado contrato de Arrendamiento por un plazo de un año desde el día primero de abril 1.999 este contrato de tiempo determinado se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por haber operado la táctica reconducción del mismo tal y como lo establecen los artículos números 1600 y 1614 del Código Civil Venezolano, careciendo por tanto de fecha de culminación ya que amabas partes continuaron la relación arrendaticia en la forma como originalmente se pactó, mi representado como arrendatario haciendo uso y goce del inmueble y su Arrendador recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento a conveniencia y complacencia de ambos, signo inequívoco de aceptar la continuidad de la relación arrendaticia, debiendo señalar que los pagos correspondientes a los meses de abril y mayo del presente año, como señalé anteriormente fueron consignados por ante el Tribunal Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado.
En virtud de todo lo anteriormente expuesto, Niego, rechazo y contradigo la temeraria demanda incoada en contra de mi representado EFRAIN RAMÓN BRITO por la ciudadana BENILDE QUIJADA DE FERNÁNDEZ y de conformidad con lo establecido en el artículo numero 35 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le opongo la cuestión previa contenida en el ordinal once (11) del artículo número 346 del Código de Procedimiento Civil por cuanto la referida ley especial condiciona la admisión de dicha acción a determinadas causales taxativas, diferentes a las alegadas en la demanda, preceptuandolo en el artículo número 34 ejusdem, siendo criterio sostenido reiterativamente por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia que el tiempo de vigencia de los contratos de arrendamiento constituye factor determinante que debe prevalecer para escoger la acción a incoarse para la recuperación del bien dado en Arrendamiento, estableciendo que en los casos de contrato verbal o por tiempo indeterminado la vía idónea es la acción de desalojo y en caso de Contrato a tiempo determinado la vía para la Resolución o Cumplimiento del Contrato....”
Precisado lo anterior, y determinado así que el fallo pronunciado se ajustó a los requisitos establecidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, corresponde en consecuencia analizar la procedencia de la defensa previa vinculada con la prohibición legal de admitir la acción propuesta, la cual como se sabe debe circunscribirse a determinar la validez y vigencia del auto de admisión proferido por el juez de merito en fecha 14.5.2009.
Así las cosas, corresponde para analizar esta defensa corresponde estudiar previamente la naturaleza del contrato, y al respecto se advierte que sobre el tiempo de duración del contrato de arrendamiento la Sala de Casación Civil del máximo Tribunal en diferentes fallos y más concretamente en el pronunciado el 20 de agosto de 2003 (Exp. N° AA20-C-2003-001051) señaló lo siguiente:
“…La Sala, para decidir observa: La recurrida estableció lo siguiente: "...La controversia se suscita por la interpretación que de la cláusula segunda del contrato han dado las partes y, en este sentido observa quien decide que de la transcripción de la cláusula en referencia se puede constatar que las partes previeron un lapso de duración de tres años prorrogables por períodos iguales, estableciendo un derecho de preferencia a favor de la arrendataria para continuar en su condición, salvo las excepciones de ley; lo que implica en primer lugar que el contrato por medio del cual la demandada dio en arrendamiento a la actora los lotes de terreno identificados "E" y "A", ubicados en la Urbanización Industrial Kerch; entre los kilómetros 12 y 13 de la Carretera Panamericana, en Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el tiempo de duración del mismo, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por las partes contratantes en el acuerdo transaccional, siendo el tiempo en el estipulado, prorrogable por períodos iguales; de lo que se concluye que la posibilidad de prórroga del contrato o su terminación al vencimiento del término establecido o de cualquiera de sus prórrogas, debe derivar de un acto de voluntad de los contratantes; en forma tal que para considerar prorrogado el contrato bastaría que ninguna de las partes se manifestara en sentido contrario y, para considerarlo terminado, bastaría la voluntad manifestada de alguna de las partes de darlo por terminado. En este mismo orden y a mayor abundamiento, considera quien decide que, la frase “prorrogable por períodos iguales”, no constituye una obligación para la arrendadora de otorgar nuevamente el arrendamiento del bien inmueble de su propiedad, si ello no fuere su deseo, sino por el contrario es optativo para la arrendadora prorrogar o no el contrato, pues, si bien es cierto, la referida cláusula dispone el establecimiento del derecho de preferencia a favor de la arrendataria, para continuar en su condición de inquilina, no es menos cierto, que tal derecho de preferencia queda sujeto a la voluntad de ambas partes de continuar con la relación contractual, y al manifestar cualquiera de ellas su deseo de no continuar con dicha relación, bastará tal manifestación para poner fin al contrato una vez expirado el término fijado en la relación arrendaticia, es decir, es suficiente la relación unilateral de cualquiera de los contratantes para rescindir el contrato, cuando así lo autorice la ley y cumplida la formalidad de notificación a la otra con antelación de la voluntad de no continuar con el arrendamiento, como es el caso de autos, pues tal derecho de preferencia concedido a favor de la arrendataria, es solamente aplicable en el supuesto de que el arrendador decidiera continuar arrendando el inmueble, pues no puede existir obligación legal o contractual que compele a un propietario a mantener indefinidamente arrendado un bien de su propiedad....”. (Resaltado del Tribunal).

En este mismo sentido, la Sala Político Administrativa en fecha 17 de junio de 2003, expediente 1998-14655, emitió sentencia N° 00889 mediante la cual estableció:
“……La Sala, para decidir observa: La recurrida estableció lo siguiente: "...La controversia se suscita por la interpretación que de la cláusula segunda del contrato han dado las partes y, en este sentido observa quien decide que de la transcripción de la cláusula en referencia se puede constatar que las partes previeron un lapso de duración de tres años prorrogables por períodos iguales, estableciendo un derecho de preferencia a favor de la arrendataria para continuar en su condición, salvo las excepciones de ley; lo que implica en primer lugar que el contrato por medio del cual la demandada dio en arrendamiento a la actora los lotes de terreno identificados "E" y "A", ubicados en la Urbanización Industrial Kerch; entre los kilómetros 12 y 13 de la Carretera Panamericana, en Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el tiempo de duración del mismo, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por las partes contratantes en el acuerdo transaccional, siendo el tiempo en el estipulado, prorrogable por períodos iguales; de lo que se concluye que la posibilidad de prórroga del contrato o su terminación al vencimiento del término establecido o de cualquiera de sus prórrogas, debe derivar de un acto de voluntad de los contratantes; en forma tal que para considerar prorrogado el contrato bastaría que ninguna de las partes se manifestara en sentido contrario y, para considerarlo terminado, bastaría la voluntad manifestada de alguna de las partes de darlo por terminado....”.

Como emerge de los extractos transcritos, en el caso de los contratos celebrados por tiempo fijo o aquellos que prevean una o varias prorrogas automáticas basta que ambos contratos nada manifiesten para considerarlo prorrogado o bien, terminado, cuando uno de los contratantes así lo manifiesten expresamente. También se señala que la frase “prorrogable por períodos iguales”, no constituye una obligación para la arrendadora de otorgar nuevamente el arrendamiento del bien inmueble de su propiedad, si ello no fuere su deseo, en función de que la referida cláusula si bien le otorga un derecho de preferencia a favor de la arrendataria para que continúe en su condición de inquilina, su activación quedará sujeta a la voluntad de los contratantes.
En este caso se advierte del estudio y análisis de los alegatos y defensas planteadas por las partes y del material probatorio que aportaron durante la etapa correspondiente que la relación contractual arrendaticia entre las partes se inició en fecha 1.4.1999 mediante contrato escrito con vigencia de un año y que la misma se prorrogó mediante la firma de tres (3) nuevos contratos con características similares desde el 1.4.2000 hasta el año 2003 y que a partir de esa fecha el arrendatario se mantuvo en el goce pacífico de la cosa arrendada hasta el día 1.4.2007, oportunidad en que la hoy demandante entregó comunicación a su contraparte donde le notifica varios aspectos que deben ser destacados en función de las repercusiones que ejercen los mismos en la resolución de este conflicto, a saber:
“...PRIMERO: Notificarle que de conformidad con la Cláusula Cuarta de los contratos de arrendamiento privados, a excepción del primero, que fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de este Estado, celebrados por nosotros anualmente, ya sea en forma escrita o verbal, por el Apartamento en cuestión, comenzado el primero de ellos el día 01 de Abril de 1999, y venciendo el último de los contratos el día 01 de Abril de 2007, y siendo mi voluntad no prorrogar nuestra relación arrendaticia, la cual data ocho (08) años, ya que necesito el inmueble en referencia para fines de habitación de un hijo, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 38, literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Usted esta haciendo uso de la prorroga legal de dos (02) años que le acuerda dicha ley,...
SEGUNDO: Notificarle que el canon de arrendamiento sufrirá un incremento de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00) mensuales para la prorroga, por lo tanto deberá cancelar la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.410.000,00) mensuales para el primer año de prorroga, y la suma de CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.460.000,.00) mensuales para el segundo año de prorroga.
TERCERO: Notificarle que terminada la Prorroga Legal deberá desocupar inmediatamente el inmueble arrendado y entregarlo libre de personas y bienes de su propiedad...”

De lo copiado se extrae que la demandante manifiesta que la relación arrendaticia se inició en fecha 1.4.1999 y que la misma se prorrogó mediante la conjugación de ambas voluntades plasmadas en los tres (3) contratos con vigencia de un año y de contenido similar al primero, y que a partir del vencimiento del último –año 2003- la parte accionada se mantuvo en posesión del bien por cuatro años consecutivos de manera pacífica; que la demandante en la referida comunicación aduce y reconoce que desde el 2004 la relación contractual que se inició escrita y por tiempo determinado se convirtió en verbal; que a partir de la fecha en cuestión y recepción de la referida comunicación –a juicio de la demandante – se inició la prorroga legal; que durante esa –supuesta- prorroga legal de dos años el canon de arrendamiento sufriría un aumento, el primero sería de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.410.000,00) mensuales y el segundo año de CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.460.000,00).
Lo anteriormente delatado revela sin que exista lugar a dudas que –entre otros aspectos- el contrato que nació escrito y por tiempo fijo continuó vigente pero pasando a ser un contrato verbal, lo cual acarrea que en efecto, como lo sostuvo de manera reiterada la parte accionada por imperio del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios debió proponerse la demanda de desalojo y no la de resolución contractual como erradamente se hizo.
En este sentido, se advierte que la norma antes enunciada, la cual es de obligatorio cumplimiento por expresa disposición del artículo 34 del mencionado decreto – ley que establece en términos generales que las disposiciones que la rigen son de estricto y obligatorio cumplimiento por estar éstas ligadas o íntimamente vinculadas al orden público, resulta inexorable concluir que la defensa previa opuesta es procedente, por cuanto -se insiste- el actor a pesar de que el contrato de arrendamiento que lo une con la contraparte es verbal equivocó la vía para obtener la extinción de la relación contractual que lo une con la contraparte, vulnerando la norma, y por consiguiente, resulta obligatorio concluir que el auto de admisión emitido en fecha 14.5.2009 debe forzosamente ser revocado y en su lugar declararse, tal y como se hará en forma clara, lacónica y precisa en la parte dispositiva de este fallo, la inadmisibilidad de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento instaurada por la ciudadana BENILDE MARGARITA QUIJADA DE FERNÁNDEZ en contra de EFRAIN RAMÓN BRITO. Y así se decide.
En vista de lo antes expuesto, resulta innecesario analizar el resto de los argumentos o defensas expresadas por los sujetos intervinientes. Y así se decide.
V- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la abogada YTALIA CRUZ PÉRZ FARIAS, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana BENILDE MARGARITA QUIJADA DE FERNÁNDEZ, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, en fecha 20.7.2009.
SEGUNDO: CON LUGAR, la cuestión previa opuesta por el ciudadano EFRAIN RAMÓN BRITO, en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relacionada con la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
TERCERO: EXTINGUIDO, el proceso interpuesto por la ciudadana BENILDE QUIJADA DE FERNÁNDEZ en contra del ciudadano EFRAIN RAMÓN BRITO, ya identificados.
CUARTO: CONFIRMADO el fallo apelado dictado por el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, en fecha 20.7.2009.
QUINTO: De conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora por resultar vencida tanto la demanda como en la apelación.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y DÉJESE COPIA.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en La Asunción, a los Veintidós (22) días del mes de octubre del año Dos mil nueve. (2009). AÑOS 199º y 150º.
LA JUEZA,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS
LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. MARÍA LEÓN LÁREZ
EXP: Nº 10..896/09.-
JSDC/MLL/Cg.-
Sentencia Definitiva.-
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión previa las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. MARÍA LEÓN LÁREZ