REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DEL MUNICIPIO MANEIRO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA PAMPATAR Vistos. PARTE ACTORA: ciudadanos NADIA SLEIMAN SINTABAY DE ABOULTAIF y HAMAD YOUSSEF ABOULTAIF, venezolanos, mayores de edad, casados, identificados con las Cédulas de Identidades Nros. V-20.536.556 y 17.899.843, de este domicilio.------------------------------------------------------------------------------------------- APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogadas en ejercicio AMARILIS MONTERO y NIEVES BELISARIO SERRANO, venezolanas, mayores de edad, identificadas con las Cédulas de Identidades Nros. V-6.526.543 y V-4.814.094 e inscritas en el Inpreabogado bajo el Nro.43.810 y 77.208, respectivamente, con domicilio procesal en la Oficina Nro. 04, ubicada en el piso 1 del Edificio “Viejo Aeropuerto”, situado en la Urbanización Sabanamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.---------------------------------------------------------------- PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil BRICKS MARGARITA, S.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha cinco de noviembre del año 1999, anotada bajo el Nro.50, Tomo 36-A, representada por sus Directores Principales, ciudadanos MARÍA AUXILIADORA BENÍTEZ y ANDREZ RODRÍGUEZ GHERSI, venezolanos, mayores de edad, identificados con las Cédulas de Identidades Nros. V-10.165.453 y V-6.104.546, respectivamente.--------------------------------------------------- APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No acreditó.----------------- MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. ------------------------------- ANTECEDENTES:------------------------------------------------------------------------------------ En el juicio principal, acaecieron los siguientes eventos procesales: ----------- El presente procedimiento se inició mediante escrito libelar de demanda presentado en fecha 05 de agosto de 2009, con sus respectivos recaudos, ante este Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, la cual fue admitida en fecha 12 de agosto de 2009 por los trámites del procedimiento breve, emplazándose a la parte demandada para el segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a fin de que diese contestación a la demanda, durante el acto que, a tal efecto, se llevaría a cabo. (Folios 1 al 22). ------------------------------ Por consiguiente, el día 12/08/2009, fue presentada diligencia suscrita por la Abogada en ejercicio Amarilis Montero, en la cual consigna poder apud acta conferido por la ciudadana Nadia de Aboultaif, y ratifica su solicitud de decreto de medida de secuestro.--------------------------------------------------------------------------------- En fecha 13/08/2009, los ciudadanos María Auxiliadora Benítez y Andrés Rodríguez Ghersi, actuando en representación de la empresa Bricks Margarita, C.A., presentó Escrito donde se daban por citados en la presente demanda, asÍ como solicitaban al Tribunal se abstenga de decretar medida alguna contra su representada, que pudiera lesionar gravemente sus derechos y permanencia en el inmueble objeto del arrendamiento. (…). Ese mismo día se agregó mediante auto el escrito consignado (Folios 37 al 83).---------------------------------------------------- En fecha 17 de septiembre de 2009, la parte demandada, Sociedad Mercantil Bricks Margarita, S.A., a través de sus representantes, ciudadanos María Auxiliadora Benítez y Andrés Rodríguez Ghersi, asistidos por el Abogado en ejercicio asistidos por el Abogado en ejercicio José Rodríguez Gutiérrez; consignó escrito de contestación a la demanda. Asimismo, en el escrito, de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opusieron conjuntamente cuestiones previas. En esa misma fecha se agregó mediante auto el escrito consignado. (Folios del 84 al 93).----------------------------------------------------- El día 23 de septiembre de 2009, la parte actora estampó diligencia mediante la cual ratifica su solicitud del decreto de la medida de secuestro del inmueble arrendado, objeto del litigio. ------------------------------------------------------- ---- En fecha 30 de septiembre de 2.009, la parte demandada, presentó escrito constante de dos folios útiles, mediante el cual promueve pruebas y siete (07) folios anexos. Las cuales fueron agregadas, mediante auto dictado en la misma fecha. (Folios 95 al 106).----------------------------------------------------------------------------- En fecha 05 de octubre de 2009, la apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de pruebas, constante de cuatro (4) folio útil y tres (3) folios anexos, siendo agregado por auto de esa misma fecha. ----------------------------------- Por auto dictado en fecha 06/10/2009 se admitieron salvo su apreciación en la definitiva, las pruebas promovidas por las partes. (Folio 115).--------------------- En fecha 09 de octubre de 2009, la parte demandada, consignó escrito constante de dos (2) folios útiles, y catorce (14) anexos, mediante el cual realiza argumento, en atención al escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora. Los cuales fueron agregados en esta misma fecha. (Folios 116 al 132). ------------------------------------------------------------------------------------------------------ Por auto dictado en fecha 13 de octubre de 2009, el Tribunal en virtud de que se encuentra con exceso de trabajo, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, difiere el acto para dictar sentencia por un lapso de 30 días.--------------------------------------------------------------------------------------------------- En fecha 14 de octubre de 2009, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito mediante el cual de conformidad con el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil y 21, 26 y 49 de la Carta Magna, hace sus señalamientos en atención al escrito presentado por la parte demandada. Dicho escrito, agregado al expediente mediante auto dictado en esa misma fecha. ------------------------------------ -II- Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal observa: -------------------------- En efecto, mediante escrito de fecha 05 de agosto de 2009, la ciudadana Nadia Sleiman Sintabay de Aboultaif, actuando en su propio nombre y en nombre y representación de su cónyuge Hamad Youssef Aboultaif, incoó acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, en contra de la demandada, Sociedad Mercantil Bricks Margarita, S.A., argumentando para ello, en síntesis, lo siguiente: ------------------------------------------------------------------------------------------------ 1.- Que ella y su cónyuge, son propietarios de un inmueble constituido por un local comercial, distinguido con el Nro. 35, ubicado en el nivel Planta Baja del centro Empresarial “AB”, Primera Etapa, en la Avenida Bolívar cruce Avenida Aldonza Manrique, Urbanización Playas del Ángel, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta.----------------------------------------------------------------------------------------- 2.- Que es el caso que dieron en arrendamiento a “Bricks Margarita, S.A.” representada por sus Directores Principales ciudadanos María Auxiliadora Benítez y Andrés Rodríguez Ghersi, el inmueble de su propiedad, según consta de contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 07 de diciembre de 2006, inserto bajo el Nro. 10. Tomo 133, cuyo original presenta a efectum videndi; por un término de un año fijo contado a partir del día 16 de julio de 2006, que dando así mismo de manifiesto la volunta de ambas partes de darle como termino, sin prórroga, el día 16 de julio del 2007, fecha ésta última de finalización del contrato.-------------------------------------------------- 3.- Que para la aludida fecha de vencimiento, la arrendataria no entregó el inmueble arrendado a sus propietarios como estaba estipulado contractualmente, por lo cual instaron a los representantes de la arrendataria a darle cumplimiento a lo convenido en el contrato o que se acogieran a la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. --------------------------------------------------------- 4.- Que actuando con la mayor diligencia y respecto hacia la Arrendataria, suscribiéndose a tales efectos entre ambas partes un documento de prórroga legal, autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, en fecha 20 de febrero de 2008, iniciándose de esa manera el lapso de prórroga legal contemplado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de conformidad con lo establecido en su artículo 38, liberal c), el cual fue fijado en un lapso máximo de dos (2) años contados a partir del diecisiete (17) de julio de 2007, con vencimiento el día 16 de julio de 2009, según se desprende del contenido de la cláusula segunda del documento de prórroga. ----------------------------------------------------------------------------- 5.- Que por cuanto la relación arrendaticia entre las partes se inició en fecha 16 de julio de 1999, le comunicaron a la Arrendataria, que al vencerse la prórroga legal debía desocupar el inmueble y hacerle entrega del mismo en los términos y condiciones acordados en el documento suscrito, en virtud del derecho que tienen como propietarios al uso, goce y disfrute del bien objeto de este litigio, sin obtener ningún tipo de repuesta por parta de los representantes de la arrendataria.--------------------------------------------------------------------------------------------- 6. Que fue entonces cuando procedieron a notificarles por escrito, según comunicación enviada en fecha 07/07/2009 y recibida por la ciudadana María Auxiliadora Benítez, acerca del vencimiento de la prórroga legal en la fecha convenida y la obligación de la desocupación y entrega del inmueble. ----------------- 7. Que posteriormente se les notificó vía correo expreso DHL que el día 16/07/2009 expiraba el término fijado como prórroga legal y debían desocupar y entregar el inmueble. Que se encontraron en la necesidad de hacer el envío de las referidas comunicaciones debido a las contiguas negativas y posición contumaz que hasta la presente mantienen los representantes de la arrendataria.-- 8.- Que hicieron igualmente contactos telefónicos y personales con los directores representantes de Bricks Margarita, S.A., sin lograr hasta la presente fecha la entrega del inmueble de manera voluntaria y conciliatoria. Que una vez agotadas las diligencias y gestiones señaladas sin obtener resultado alguno, se vieron en la obligación de contratar los servicios profesionales de Abogados, siendo práctica usual de estos, agotar la vía conciliatoria, sin obtener resultado alguno.---------------------------------------------------------------------------------------------------- 9. Que es importante acotar ciudadano Juez, que la arrendataria ha disfrutado plenamente del lapso de la prórroga conforme a derecho y en consecuencia debió entregar una vez fenecido dicho lapso, el inmueble objeto del arrendamiento a sus propietarios y al no hacerlo a incurrido en incumplimiento de sus obligaciones como arrendataria. ------------------------------------------------------------- 10. Que demandan en este acto a Bricks Margarita, S.A, representada por los directores Principales ciudadanos María Auxiliadora Benítez y Andrés Rodríguez Ghersi, por cumplimiento de la prórroga legal, de conformidad con el artículo 38 literal “C” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 588 ordinal 2º de Código de Procedimiento Civil y 1167 del Código Civil. -------------------------------------------------------------------------------- 11. Que por las razones expuestas solicita de este Tribunal: -------------------- Primero: Decretar el Secuestro del inmueble arrendado objeto de este litigio, designándose como depositaria a nuestros representados, de conformidad a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 588, ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil. ----- Segundo: Se declare con lugar la entrega material del inmueble a sus representados en su condición de propietarios, en las mismas condiciones como lo recibió la arrendataria, libre de personas y bienes; en perfecto estado de conservación y mantenimiento e igualmente sean entregados a sus representados las solvencias de electricidad, condominio, agua, teléfono y de cualquier otro servicio solicitado por la Arrendataria para el Local arrendado. --------------------------- Tercero: Sea declarada y condenada a La Arrendataria: A) A cancelar a sus representados la suma de DOS MIL CIENTO OCHENTA Y UNO CON SEISCIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs. 2.181.612,00) MENSUALES, por concepto del canon de arrendamiento insoluto, correspondiente al último mes dentro del término de la prórroga legal. B) Pagar a sus representados por concepto de indemnización de daños y perjuicios la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00) mensuales hasta la entrega material del inmueble, de conformidad a lo preceptuado en el artículo 1.167 del Código Civil. C) Pagar las costas del presente Juicio hasta la sentencia definitiva. D) Cancelar los Honorarios Profesionales de Abogados, intereses moratorios de las cantidades adeudadas y la indexación monetaria de todas y cada una de las cantidades señaladas en el documento, de conformidad a los índices inflacionarios por el Banco Central de Venezuela que se originen desde el momento de la presentación de esta demanda hasta la ejecución de la sentencia definitiva. --------------------------------------------------- 12. Que se estima la demanda en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) o su equivalente en Novecientos Nueve Unidades Tributarias (909 UT). --------------------------------------------------------------------------------- En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda los accionados debidamente representados de su abogada consignaron sendo escrito de contestación de la demanda, para hacer valer sus derechos. De conformidad con el artículo 35 del capitulo II, de la Ley de alquileres (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), oponen conjuntamente cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil y las defensas de fondo que alega su representada del artículo 346 ordinal 3º de LA ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA QUE SE PRESENTA COMO APODERADO O REPRESENTANTE DEL ACTOR, POR NO TENER CAPACIDAD NECESARIA PARA EJERCER PODERES EN JUICIO…”. ----------------------------------- PRIMER PUNTO PREVÏO: -------------------------------------------------------------------- La parte demandada en su escrito de contestación, opuso la cuestión previa del ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos: ------------------------------------------------------------------------------------------------- 1) Que la ciudadana NADIA SLEIMAN SINTABAY DE ABOULTAIF, dice actuar “en su propio nombre y en nombre y representación de su cónyuge HAMAD YOUSEFF ABOULTAIF, venezolano…” lo cual legalmente no puede hacer puesto que no tiene la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, ya que no ha alegado ni demostrado poseer título de Abogado. (…). ------------------------------------- .- Que de tal manera que no habiendo acreditado la ciudadana Nadia Sleiman Sitabay de Aboultaif tener el título de Abogado en ejercicio en la república Bolivariana de Venezuela, no puede ejercer poderes en juicio; agregando que no puede hacerlo ni aún asistida de Abogado.- En este sentido la diuturna jurisprudencia del Tribunal supremo de Justicia, ha venido señalando que la consecuencia jurídica de la referida situación, habida cuenta de que nos estamos refiriendo a la presentación de una demanda en nombre propio y también como apoderada de otra persona sin tener título abogado en ejercicio , el proceso se extingue y así piden sea declarado por el Tribunal de la Causa. Existiendo entonces prohibición expresa en la Ley, concretamente en los artículos 136, 150 y 166 del Código de Procedimiento Civil y artículo 3 de la Ley de Abogados de ejercer poder en juicio quien no es Abogado en Ejercicio, la consecuencia de tal proceder no subsanado es la extinción del proceso (Artículo 354 del Código de Procedimiento Civil). ---------------------------------------------------------------------------------- 2) Que por otra parte, bajo la hipótesis negada que por cualquier otra interpretación fuese rechazada la cuestión previa antes invocada, hacemos notar que a todo lo largo del escrito libelar las Abogadas “asistentes” de la ciudadana Nadia Sleiman Sintambay de Aboultaif , se refiere a que actúan como “apoderadas” de los codemandantes, cuando es obvio que solo actúan como Abogadas asistentes de la ciudadana Nadia Sleiman Sintabay de Aboultaif, como se lee en el encabezamiento del libelo de la demanda.- En efecto, en el Capitulo de los hechos del libelo de la demanda , se lee: “Nuestra Representada y su Cónyuge, arriba identificados, son…”; y más adelante, en el mismo Capitulo dicen “ Es el caso ciudadano juez que nuestro representados dieron arrendamiento …; y luego “por lo cual Nuestros mandantes propietarios del local y después ….” Por cuánto la relación arrendaticia entre nuestros mandantes y la Arrendataria…”; (subrayados nuestros) siendo que en autos no hay constancia de tal mandato confiriendo con anterioridad a la instauración de este demanda ni las Abogadas oportunamente asumieron la representación sin poder consagrada en expresa norma adjetiva.- continúa tal situación ilegitima cuando aducen: “ Nuestros Mandantes comunicaron a la Arrendataria Ut Supra; repitiéndose a lo largo de texto libelar dicha ilegalidad, inclusive en el petitorio de la demanda cuando hablan de “Nuestros Representados” tanto en el petitum Primero, SEGUNDO Y Tercero, lo que hace improcedente esta demanda, por cuanto dichas abogadas actúan sin poder en este juicio, sólo asistiendo a la ciudadana Nadia Sleiman Sintanbay de Aboultaif y no tiene la representación de que atribuyen, lo que hace procedente la cuestión previa de ilegitimidad de las personas que se presentan como apoderados o representante de la parte actora por no tener la representación que reiteradamente se atribuyen, al no constar en autos instrumento poder que acredite tal representación ni haber asumido oportunamente dicha representación conforme a la ley, cuestión previa ésta consagrada en el ordinal 3º del Artículo 346 ejusdem, que dice: La ilegitimidad de las personas que se presenta como apoderado o representante del actor,….”; con la consecuencia de extinción del proceso bajo los supuestos indicados en el Artículo 354 del Código de Procedimiento Civil aplicable.----------------------------------------------------------------------- .- Que tanto en el texto de contrato de arrendamiento presentado en autos, como en la respectiva nota de autenticación estampada por el funcionario notarial respectivo, a los fines de identificar a la persona que funge de parte arrendadora del inmueble se indica la cédula de identidad Número 20.563.556, siendo que dicho número de cédula de identidad corresponde a un ciudadano de apellidos Villalba González, lo cual no es un hecho imputable a su representada, quien contrata de buena fé. --------------------------------------------------------------------------------- Ahora bien, El artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:------------------------------------------------------------------------------------------------ “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva”. ------------- Tratándose el presente procedimiento de un juicio breve de los establecidos en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, considera este Juzgador traer a colación las sentencias dictadas por el Tribunal Supremo de Justicia. Sala Constitucional, de fecha 22 de abril de 2005, con ponencia de la Magistrado LUISA ESTELA MORALES LAMUÑO, en los juicios breves, cuyo texto parcialmente se transcribe a continuación: ---------------------------------------------------- “(…) de manera que, encuentra esta Sala viable que declarada con lugar alguna de las cuestiones previas antes citadas, el juez a los fines de salvaguardar el derecho a la defensa de las partes y actuando como director del proceso, haga el conocimiento de aquellas en la misma decisión, que vencido el lapso de cinco (5) días de despacho a que se refiere el artículo 890 eiusdem para decidir los procedimiento breves, la parte actora disponga de cinco (5) días de despacho para subsanarla, y que vencido dicho lapso proceda dentro de los tres (3) días de despacho siguientes, por aplicación de la norma contenida en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, a decidir sobre la correcta o no subsanación de la cuestión previa; pudiéndose, en tales casos, darse dos situaciones: la primera de ellas que el Juez resuelva que la cuestión previa no fue correctamente subsanada lo que trae como consecuencia, según lo establecido en el transcrito artículo 354 la extinción del proceso, declaratoria que por mandato de ley tiene apelación en ambos efectos; y, un segundo caso, que se declarase debidamente subsanada la cuestión previa, y al no haber contra esta decisión recurso alguno, deba el Tribunal decidir dentro de los tres (3) días de despacho siguientes antes señalados el mérito de la controversia (…)” Así mismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia N°. 137 emitida en fecha 1 de febrero del año 2006, en el expediente N°. 05-2426, estableció en torno al tratamiento que debe otorgársele a las cuestiones previas susceptibles de ser subsanadas cuando éstas son propuestas dentro del marco de un procedimiento regido por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente: ------------------------------------------------------ “…Ahora bien, esta Sala ha señalado que en los procesos inquilinarios las cuestiones previas deben resolverse, como punto previo, en la sentencia definitiva, salvo que versen sobre la falta de jurisdicción o de competencia del órgano jurisdiccional, de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. No obstante, considera esta Sala que, aun en procedimientos especiales como el caso de autos, el Juez al declarar con lugar algunas de la cuestiones previas susceptibles de ser subsanadas por la parte interesada, debe diferir su pronunciamiento sobre el fondo de la controversia por el término de cinco (5) días, a contar desde su pronunciamiento sobre la cuestión previa, lo cual, lejos de contrariar el principio de la brevedad de estos procesos especiales, contribuiría a hacer más eficaz la administración de justicia, ya que evitaría que la misma controversia sea planteada nuevamente después de transcurrido los noventa días continuos a que hace referencia el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil… ----------------------------------------------------------------- …Este criterio lo comparte la Sala, por cuanto al no hacer referencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los efectos de la declaratoria con lugar de las cuestiones previas susceptibles de ser subsanadas, se aplica supletoriamente el Código de Procedimiento Civil, el cual establece que las cuestiones previas de esta naturaleza deben ser subsanadas en un lapso de cinco (5) días, conforme lo dispone el artículo 354 eiusdem y sólo si en dicho plazo no se corrigen los defectos o vicios señalados por el Juez el proceso quedará extinguido…” ----------------------------------------- De lo apuntado se colige que en los casos en que se opongan cuestiones previas que sean susceptibles de ser subsanadas, como es el caso de aquellas que contemplan los numerales del 2° al 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las mismas deberán ser resueltas en la oportunidad de pronunciar la sentencia definitiva, y que asimismo, cuando éstas sean declaradas con lugar se requiere que al actor se le conceda el lapso correspondiente para que las subsane, pues que de lo contrario, si se declara extinguido el proceso sin concederle al actor dicha oportunidad se le estaría vulnerando su derecho constitucional a la defensa. ------------------------------------------------------------------------- Así pues, las cuestiones previas tienen como fundamento o justificación sanear el proceso de determinados vicios procesales. El Dr. Rengel Romberg es del criterio que las cuestiones previas de los ordinales 1ero, 2do, 3ro, 4to y 5to del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, están referidas a los sujetos procesales y la cuestión previa del ordinal 6to, está referida a la formalidad o requisitos que debe contener el libelo de demanda. Y las cuestiones previas de los ordinales 7mo, 8vo y 9no del Artículo 346 del Código Procesal están referidas a la pretensión del actor, y al defecto de forma de la demanda ordinal 10º y 11º están referidas a la acción. ---------------------------------------------------------------------------------- El Procesalista colombiano Devis Echandia, las clasifica como excepciones sustanciales y procesales; las primeras cuando sus efectos recaen sobre el derecho sustancial pretendido por el demandante y, por tanto sobre las relaciones jurídico-sustanciales (las perentorias y dilatorias) y las segundas, cuando atacan el procedimiento y, por tanto, cuando sus efectos recaen sobre las relaciones jurídico-procesales.------------------------------------------------------------------------------------ La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia del 23-03-2000, caso J.V. SUPLI, C.A., vs. LAGOVEN, S.A., estableció muy acertadamente que el objeto de las cuestiones previas no es sólo depurar el proceso de vicios, defectos y omisiones, sino que tiene otro ulterior y principal, cual es el de garantizar el verdadero ejercicio del derecho a la defensa que prevé el Numeral 1ero del Artículo 49 del Texto Fundamental.------------------------------------ No puede ser otro sino ese, ya que de lo contrario las cuestiones previas y las órdenes impartidas por los órganos jurisdiccionales en ese sentido caerían dentro de la prohibida figura de las formalidades inútiles o no esenciales. ------------ Trascrito como ha sido el referido fallo, este Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, pasa a decidir la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada. --------------------------------------------------------------------------------------------- Respecto a esta cuestión previa promovida por la parte demandada, consagrada en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, a la ciudadana Nadia Sleiman Sintabay De Aboultaif, entiéndase ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio; este Tribunal al respecto observa:----------------------------------------------------------------------- PRIMERO: Los motivos en lo que la parte demandada fundamentó la referida cuestión previa se circunscriben a que en el escrito libelar la demanda incoada en contra de la sociedad Mercantil Bricks Margarita, C.A representada por sus directores principales ciudadanos Maria Auxiliadora Benítez y Andrés Rodríguez Ghersi realizada por la ciudadana Nadia Sleiman Sintabay de Aboultaif, quien dice actuar “en su propio nombre y en nombre y representación de su cónyuge HAMAD YOUSSEF ABOULTAIF, venezolano….”, lo cual legalmente no puede hacer pues no tiene la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, ya que no ha alegado ni demostrado poseer título de abogado. (…). En este sentido la diuturna jurisprudencia del Tribunal supremo de Justicia, ha venido señalando que la consecuencia jurídica de la referida situación, habida cuenta de que nos estamos refiriendo a la presentación de una demanda en nombre propio y también como apoderada de otra persona sin tener título abogado en ejercicio, el proceso se extingue y así piden sea declarado por el Tribunal de la Causa. Existiendo entonces prohibición expresa en la Ley, concretamente en los artículos 136, 150 y 166 del Código de Procedimiento Civil y artículo 3 de la Ley de Abogados de ejercer poder en juicio quien no es Abogado en Ejercicio, la consecuencia de tal proceder no subsanado es la extinción del proceso (Artículo 354 del Código de Procedimiento Civil). --------------------------------------------------------- SEGUNDO: Que de manera voluntaria, la parte actora procedió a subsanar la misma, ratificando su contenido y cada una de sus partes el poder otorgado por el ciudadano Aboulaif Hamad Yuossef, a su cónyuge Nadia Sleiman Sintabay De Aboulai, así mismo todas las acciones y actuaciones realizadas por la misma , en el presente expediente y de sus apoderadas suficientemente identificadas en autos; por otra parte, niegan y rechazan que la demandante no tenga capacidad para actuar en el presente juicio por cuanto está ejerciendo las facultades que le otorga la Ley actuando en su propio nombre y en de su cónyuge en protección de los derechos e intereses de ambos en relación al inmueble tipo Local Comercial objeto de este demanda, defendiendo por ende todo cuanto pudiere afectar al bien perteneciente a la comunidad conyugal, de conformidad a lo previsto en los artículos 148,149 y 150 del Código Civil. Así mismo en lo que respecta a lo alegado por la demandada, en relación a que solo los Abogados pueden ejercer poderes en juicio, efectivamente en el presente juicio, actúan las abogadas en ejercicio con plenas facultades para hacerlo, en virtud de poder que le fuera conferido por la demandante y que riela en autos en el folio treinta y seis (36) en el cual promovemos otorgándole pleno valor probatorio. (…). ---------------------------- Establecido lo anterior y revisadas las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la parte actora en su escrito de promoción de pruebas de conformidad con el artículo 350 de la subsanación de las cuestiones previas ratificó en todas y cada una de sus partes tanto el libelo de demanda como las demás actuaciones realizadas por las abogadas en ejercicio AMARILIS MONTERO BRAVO y NIEVES DE LOS ANGELES BELISARIO SERRANO, plenamente identificadas en autos, así mismo se evidencia en el folio 36 del presente expediente poder apud acta otorgado a las referidas abogadas, tal y como lo dispone el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil, por la ciudadana Nadia Sleiman Sintabay De Aboultaif, en su condición de arrendadora y propietaria del inmueble objeto de esta demanda. Igualmente se observa que la parte demandada, no hizo objeción a la subsanación de las cuestiones previas alegada por ella, es por lo que considera quien aquí decide, que de esta manera procedió a subsanar el defecto opuesto por la parte demandada como cuestión previa, de conformidad con lo establecido en los artículos 350 y 164 eiusdem, en concordancia con lo el artículo 1.698 del Código Civil, debe declararse subsanada la anterior cuestión previa, en consecuencia se ordenará lo conducente en el dispositivo del fallo. ASI SE DECIDE. ------------------------------------------------------------ SOBRE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA: ---------------------------------- Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, considera necesario decidir previamente sobre la estimación de la demanda, en razón a la impugnación de la estimación realizada por los accionados. --------------------------------------------------------------------------------------------- Al respecto este Juzgador observa: En la oportunidad de dar contestación a la demanda, las partes coaccionadas rechazaron la estimación realizada por la demandante de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00). ---------------------------- Es pertinente señalar lo establecido en sentencia 99-1033, emanada de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en fecha 15.11.2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez:------------------------------------------------- En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: --------------------------------------------------------- OMISIS.--------------------------------------------------------------------------------------------------- b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: 'La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega'. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declarase que no existe ninguna estimación.--------------------------------------------------------------------------- (...). -------------------------------------------------------------------------------------------------------- De esta manera se abandona expresamente las jurisprudencias que hasta ahora habían prevalecido, en el sentido de fijar el interés principal del juicio tomando como elemento de cálculo factores contenidos en los documentos anexados a la demanda o querella; en los propios autos para evitar lesión a los principales que rigen la competencia en razón de la cuantía, y respecto de los interdictos, fijar el interés del juicio mediante el examen de la documentación acompañada para solicitar la protección posesoria. En lo sucesivo, se reitera, la Sala tomará únicamente en consideración, para la estimación del interés principal del juicio, elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda o querella interdictal. ------------------------------------------------------------------------------------------------ Así, en razón de la contradicción hecha, la falta de probanza a este respecto y las consecuencias que de ello se deriva, con fundamento en los artículos 36 y 38 ejusdem, toca a este Sentenciador determinar la cuantía de la misma al momento de iniciarse este recorrido procesal.------------------------------------- En este orden de ideas, advierte quien esto decide que la parte actora solicita en su escrito libelar la cancelación a sus representados la suma de Dos Mil Ciento Ochenta y Un con Seiscientos Un Bolívares (Bs. 2.181,61) , por concepto del canon de arrendamiento insoluto, correspondiente al último mes dentro del término de la Prórroga Legal. Así las cosas, al no existir otro medio de prueba ni haber la parte actora probado en que basa su estimación de conformidad con el primer aparte del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el cual marca la pauta para determinar el valor de la demanda inquilinaria, es por lo quien aquí juzga debe tomarse el canon de arrendamiento solicitado por la accionante por concepto del último canon de arrendamiento insoluto dentro del término de la prórroga legal, es decir, Dos Mil Ciento Ochenta y Un con Seiscientos Un Bolívares (Bs. 2.181,61), es por lo que este Tribunal estima en esta cantidad la demanda. ASI SE DECIDE. ----------------------------------------------------------------------- Del fondo de la demanda: ------------------------------------------------------------ 1.- Que rechazamos dicha demanda en todas sus partes, tanto en los hechos como en cuanto al derecho invocado, en consideración que entendemos que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (Artículo 1160 del Código Civil vigente). (…) .----------------------------------------------------------- 2.- (…), que nuestra representada ha asumido el derecho de utilizar sistemas y marcas, bajo los parámetros contenidos en Documento de Franquicia (“C”), consignado en autos, (…). ----------------------------------------------------------------- 3.- (…), que nuestra representada en el desarrollo de su objeto social desde hace varios años ha venido contratando con la ciudadana Nadia Sleiman Sintabay de Aboultaif el arrendamiento del local comercial No. 35, planta Baja, Centro empresarial y Comercial “AB”, Avenida Bolívar con la Avenida Aldonza Manrique, Urbanización Playa del angel, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta,; lugar donde –repetimos- ha desarrollado su actividad comercial con el establecimiento de su oficina y ha consolidado un punto comercial acorde con el documento de Franquicia por el que igualmente se rige. (…) --------------------------- 4.- Que es cierto que en fecha 7 de diciembre de 2006 suscribió nuestra representada con la ciudadana Nania Sleiman Sintabay de Aboultaif documento contrato de arrendamiento conforme al cual se determinó la duración de la relación arrendaticia por plazo de Un (1) año hasta el 16 de julio de 2007. (…). ---------------- 5.- Que Igualmente, es cierto que la relación de arrendamiento entre las partes tuvo su inicio y luego se concreto documentalmente el 16 de julio de 1.999 el correspondiente derecho a prórroga legal, cuya contratación referida a la reglamentación de la prórroga legal resulto innecesaria, puesto que existe toda una consagración legal y de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios donde se establece que durante dicha prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado y permanecerán vigente a las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por partes en el contrato original. (…).----------------------- 6.- Que forzadas por las circunstancia del arrendamiento y la naturaleza del desarrollo de nuestras actividades comerciales bajo el comprobado régimen de franquicia, nuestra representada suscribió, no obstante que la arrendadora desde hace varios años conoce tanto la actividad u objeto social de nuestra representada ( tanto de hecho como por aplicación de los efectos indicados en el señalado artículo 1.363 del Código Civil) y por naturaleza de franquiciado por la que se rige nuestra empresa, es decir bajo los parámetros de una franquicia que la obliga entre otras circunstancia a no ubicar sus oficinas fuera de una determinada jurisdicción, todo ellos señalados en el artículo 1.363 de Código Civil. (…). ---------- 7.- Que en la cláusula “Quinto” de dicho contrato de regulación de la prórroga legal, se estableció que ese documento es complementario del contrato de arrendamiento y de anexo que permanecerían vigentes pendientes en todas y en cada una de sus cláusula, lo que generó en la interpretación y ánimo de nuestra representada Bricks Margarita S.A, que la arrendadora evidentemente conocedora de la actividad desarrollada por nuestra representada en el local objeto del arrendamiento, pues desde el contrato originario conocía el objeto social de nuestra representada y sus actividades de franquicia, de acuerdo con la ley sustantiva, se evidenciaba que no solamente las partes se sometían a lo expresado en dichos contratos escritos, sino a todas las consecuencias que se derivan de la contratación según la equidad, el uso o la Ley ya que ello tiene consagración legal en el Artículo 1.160 del Código Civil. (…). ---------------------------- 8.- Que en cuanto atañe al caso de autos y dada la naturaleza especial de la relación de contratación que involucra a las partes, aun llegada la oportunidad del vencimiento de la prórroga legal, debemos advertir, ciudadano Juez, que entre las partes inicialmente se planteó o surgió la mediación de tercera persona imparcial para la concesión de un plazo de gracia de por lo menos, seis meses para entregar el inmueble a la arrendadora con un pago adicional por el arrendamiento, lo que momentáneamente nos trajo tranquilidad debido a que en ese plazo prudencial, por las condiciones de franquiciado podíamos solucionar el problema de instalar las oficinas d nuestra representada en un nuevo local comercial conforme a las exigencias del documento de franquicia por el que nos regimos. (…). ------------------------------------------------------------------------------------------ 9.- Que alegamos, además como defensa de fondo, que conforme consta en el escrito recibido por este tribunal en fecha 28 de julio de 2.009, que en copias marcadas “D” con el anterior escrito de citación fue presentado por nuestra representada, ésta ha procedido conforme a la ley, a consignar las pensiones de arrendamiento a favor de la arrendadora. Por lo que negamos y rechazamos que exista falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio de 2.009. (…). ------------------------------------------------------------------------------------------ 10.- Que Nuestra representada, además se encuentra solvente en el pago de los servicios públicos o privados utilizados en el inmueble objeto del arrendamiento y así mismo, éste se encuentran en perfecto de estado de conservación y mantenimiento. (…). ------------------------------------------------------------- 11.- Que Negamos y rechazamos que nuestra representada deba pagar a la demandante indemnización de daños y perjuicios a que se refieren particular Tercero literal B, de Petitum libelar, ni por Ocho Mil Bolívares mensuales (Bs 8.000,00) ni por ninguna otra cantidad de dinero. (…). -------------------------------------- 12.- Que negamos y rechazamos que nuestra representada deba convenir a ser condenada al pago de costas del presente juicio; negamos y rechazamos que tenga que convenir o ser condenada a pagar a los abogados de la contraparte honorarios profesionales. (…). ---------------------------------------------------- 13.- Que finalmente, ciudadano Juez, rechazamos por exagerada la estimación del valor de la demanda hecha por la parte actora en la cantidad de Bs.F. 50.000, ya que, por una parte, la vaga e imprecisa reclamación de daños y perjuicios debe ser desechada, como antes quedo expuesto en este escrito de contestación por resultar improcedente tal petitorio mensual por Bs. F. 8.000, o por cualquier cantidad de dinero por ese concepto. (…). ---------------------------------------- En el lapso de Pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, primero lo hizo la parte demandada. --------------------------------------------------------- Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. ----------------------------------------------------------------------------------------------- Sobre la carga de la prueba la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27.07.2004 estableció lo siguiente:------------------- “…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos. El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probas sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fir actor, que equivale al principio según el cual «corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su defensa…». (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/Banco Provincial de Venezuela SAICA)… -------------------------------------- …Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación. Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando. -------------------------- Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que «al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél…».--------------------------------------------- En interpretación del fallo trascrito, se tiene que de acuerdo a las normas que rigen la distribución de la carga de la prueba, le corresponde tanto al actor como al demandado comprobar sus alegatos, afirmaciones o hechos en los que fundamentaron sus defensas e igualmente se advierte que en aquellos casos en que el demandado niegue en forma pura y simple la demanda o en fin cuando niegue haber incumplido con las obligaciones que le atribuye el actor, dicha negativa deberá asimilarse a la negación que de acuerdo a las reglas de la lógica jurídica y formal significa que está afirmando haber cumplido con la misma y por lo tanto, tendrá la carga durante la secuela probatoria de comprobar ese hecho extintivo de la obligación que en forma implícita afirmó al momento de dar contestación a la demanda. ------------------------------------------------------------------------- Así pues, que de acuerdo a lo señalado en este caso la carga de la prueba debe recaer en cabeza de ambas partes, y por lo tanto deberán ambas durante la secuela probatoria comprobar sus dichos, argumentos y defensas. ASI SE ESTABLECE. ------------------------------------------------------------------------------------------ Pruebas de la parte actora acompañadas, en el libelo de la demanda:- 1- Copia del Instrumento poder otorgado por el ciudadano Aboultaif Hamad Yousseef, venezolano, casado, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V- 17.899.843, a su cónyuge ciudadana Nadia Sleiman Sintabay De Aboultaif, plenamente identificada en autos, el cual cursa en el expediente a los folios 04 al 08. Por cuanto dicho documento consignado en copia simple, es un instrumento público, y no siendo impugnado ni tachado por el adversario, hace fe, entre las partes con respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, le da valor probatorio. ASI SE DECIDE. ----------------------------------------------------------------------- 2.- Copia del Documento de Compra-Venta registrado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha tres (03) de Octubre de 1.996, quedando registrado bajo el Nº 24 folios 106 al 109 Protocolo Primero, tomo 01, Cuarto Trimestre del citado año, el cual por tratarse de una copia de un Documento Público; y no haber sido impugnado por el obligado se tiene como fidedigno, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1359 del Código Civil. Independientemente de que en el caso objeto de la presente decisión, no se esta discutiendo la propiedad sino una relación arrendaticia, se le da valor probatorio en esta decisión. Folios 09 y 15. ASI SE DECIDE. ------------------------------------------------------------------------------------------------ 3-. Copia simple de contrato de Arrendamiento, notariado por ante la Oficina Notarial de Pampatar de la Jurisdicción del Estado Nueva Esparta, suscrito entre la ciudadana Nadia Sleiman Sintabay De Aboultaif, plenamente identificada en autos, en su carácter de arrendadora, por una parte y por la otra Bricks Margarita, S.A. , empresa inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la circunscripción judicial del Estado nueva Esparta, en fecha 05-11-1999, bajo el Nº 50, Tomo 36-A, representada en este acto por sus Directores Principales, ciudadanos Maria Auxiliadora Benítez y Andrés Rodríguez Ghersi, en su condición de arrendataria, cursante en los folios 16 al 19 y el cual por tratarse de una copia de un Documento Publico; y no haber sido impugnado por el obligado se tiene como fidedigno, conforme a lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor de pruebas al ser además pertinentes para demostrar la relación arrendaticia que consta en el contrato y sus respectivas estipulaciones, entre las que se encuentra la relativa al tiempo de duración, para determinar si la naturaleza del contrato es determinada o indeterminada, como se observa en su cláusula tercera se estipuló que el término de duración del contrato sería de un año fijo, contado a partir del dieciséis (16) de Julio del Dos mil Seis (2006). ASI SE DECIDE.------------------------------------------------------------------------------------------------- 4-. Copia simple de convenio notariado por ante la Oficina Notarial de Pampatar de la Jurisdicción del Estado Nueva Esparta, suscrito entre la ciudadana Nadia Sleiman Sintabay De Aboultaif, plenamente identificada en autos, en su carácter de arrendadora, por una parte y por la otra Bricks Margarita, S.A. , empresa inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la circunscripción judicial del Estado nueva Esparta, en fecha 05-11-1999, bajo el Nº 50, Tomo 36-A, representada en este acto por sus Directores Principales, ciudadanos Maria Auxiliadora Benítez y Andrés Rodríguez Ghersi, plenamente identificados en autos, en su condición de arrendataria, cursante en los folios 20 al 23, donde sea convenido fijar las condiciones que regirán la prórroga legal de la relación arrendaticia existente entre ellas, la cual tuvo nacimiento con la suscripción del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado nueva Esparta, en fecha 16-07-1999 y que sea renovado periódicamente, con la suscripción de consecutivos contratos de arrendamiento, actualmente regida por contrato suscrito en fecha 07-12-2006, el cual por tratarse de una copia de un Documento Público; y no haber sido impugnado por el obligado se tiene como fidedigno, conforme a lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio por cuanto del mismo se evidencia que ambas partes se encuentran relacionadas desde el 16-07-1999, con una duración existente de ocho años (8) hasta el día 16 de Julio de 2007. ASI SE DECIDE. ----------------------- 5.- Copia simple de contrato de Arrendamiento, notariado por ante la Oficina Notarial de Pampatar de la Jurisdicción del Estado Nueva Esparta, suscrito entre el ciudadano Hamad Aboultaif, venezolano, mayor de edad, de este domicilio e identificado con la cedula de identidad Nº V-17.899.843, en su carácter de arrendador, por una parte y por la otra Grupo 21 Bienes Raices, C.A, representada en este acto por su Director ciudadano José Antonio Ron, la el cual por tratarse de una copia de un Documento Publico; y no haber sido impugnado por el obligado se tiene como fidedigno, conforme a lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. ASI SE DECIDE. -------------------------------------------------------------------------------------- 6.- Promovió misiva con su respectivo recibo de envió y acuse de recibido por Maria, en fecha 15 de Enero de 2.009, por la ciudadana Nadia S. De Aboultaif, dirigida los señores María A. Benítez y Andrés Rodríguez Ghersi directores principales de Bricks Margarita, S.A; cuya firma aparece como acuse de recibo, en la que se indica que según la cláusula Segunda del documento autenticado por ante la Notaria Publica de Pampatar, en fecha 20-02-2008, que para el día 16 del presente mes, vence la prórroga legal del contrato de arrendamiento celebrado entre nosotros, suscrito el 07-12-2006, (…) el cual tiene por objeto el local comercial Nº 35 del Centro Comercial AB, 1ra etapa. (…). Este documento no fue objetado por la parte demandada. ---------------------------------------------------------------- Ahora bien, para que el documento privado adquiera la misma eficacia probatoria que la del documento público, se hace necesario que él sea reconocido por la parte a quien se le oponga, o se tenga como tal, conforme a lo dispuesto por el legislador civil en el Artículo 1363 del Código Civil. -------------------------------------- En cuanto a la oportunidad procesal para reconocer los instrumentos privados, el legislador civil ha señalado que ella será, bien en la contestación de la demanda, si el instrumento fue producido junto al libelo de demanda, bien dentro de los cinco (5) días siguientes, después de producidos en el juicio y el silencio de la parte dará por reconocido el instrumento, así lo dispone el Artículo 444 del Código Adjetivo Civil. --------------------------------------------------------------------------------- A lo antes expuesto agregamos, que en el caso de que la parte a quien se le oponga el instrumento privado, quiera hacer uso de su derecho a impugnarlo, deberá por mandato del Artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, seguir el procedimiento de tacha y reconocimiento de instrumentos privados, contemplado en el artículo 444 y siguientes del referido Código. ------------------------------------------- Ahora bien, si el documento es desconocido conforme al citado Artículo 444 del Código Adjetivo Civil, la contraparte deberá seguir con el procedimiento pautado en los Artículos 445 y siguientes del Código Ejusdem. En el caso de marras, la parte demandada en la oportunidad procesal pautada para ello, no Objetó la misiva consignada por la parte actora, marcado con la letra “F”. ------------ En consecuencia, al no haber sido desconocido por el demandado, el documento privado en cuestión bajo las formalidades exigidas en la Ley, dicho instrumento ha de tenerse como reconocido, por mandato de la norma contenida en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. --------------------------------------- Este documento constituye un documento privado que no fue desconocido en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto, por lo que debe tenérsele por reconocido según lo disponen los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.364 del Código Civil, adquiriendo en consecuencia, el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.363 eiusdem por remisión del artículo 1.371 ibídem. ASI SE DECIDE. ------------------------------------------------------------------- Pruebas de la parte actora en la etapa probatoria: ----------------------------- 1.- Promovió documento de prórroga legal que riela en los folios 20 al 22, marcado “D”. ------------------------------------------------------------------------------------------- 2.- Promovió contrato de arrendamiento autenticado en fecha 07-12-2006, suscrito por ambas partes marcado “C”. ------------------------------------------------------- 3.- Promovió comunicación enviada a la demandada marcada “F”. ----------- Con relación a estas pruebas, las mismas fueron valoradas por este Tribunal en su oportunidad, por cuanto dichas pruebas fueron consignadas junto con el libelo de la demanda. ASI SE DECIDE. ------------------------------------------------ Pruebas de la parte demandada en la etapa probatoria: ------------------ 1.- Promovió copia simple Documento Constitutivo de la sociedad mercantil Bricks Margarita, S.A y copia del Acta de Asamblea Extraordinaria de dicha sociedad mercantil registrada el 22 de Marzo de 2006, marcadas “A” y “B”, promovidas con el escrito donde su representada se dio por citada en este juicio, plenamente identificada en autos, el cual por tratarse de un Documento Publico; y no haber sido impugnado por el obligado se tiene como fidedigno, conforme a lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1359 del Código Civil, quedando así demostrada la existencia de la sociedad mercantil Bricks Margarita S.A; así como de las personas que la representan. ASI SE DECIDE. ----------------- 2.- Promovió documentales en el capitulo primero del escrito de promoción y evacuación de pruebas marcadas con la letras A y B para demostrar los argumentos de las cuestiones previas opuestas en la contestación de la demanda. Con relación a esta prueba, este Tribunal no las valora por cuanto las cuestiones previas que se refiere la parte demandada en este punto ya fueron decididas en su oportunidad. ASI SE DECIDE. --------------------------------------------------------------------- 3.- Promovió en el capitulo III del escrito de pruebas copia de contrato de franquicia Century 21 Venezuela. ----------------------------------------------------------------- Este documento de Franquicia, se celebra entre Century 21 de Venezuela, C.A, plenamente identificada en este documento, por una parte y por la otra Bricks Margarita, plenamente identificada en autos, quien aquí decide lo desecha por impertinente, por cuanto en la presente litis no se esta discutiendo el carácter que representa la demandada como Franquicia en un contrato de Franquicia celebrado con tercero, si no el cumplimiento de un contrato de arrendamiento celebrado con la ciudadana Nadia Sleiman De Aboultaif, plenamente identificada en los autos, en su carácter de arrendadora y la sociedad mercantil Bricks Margarita S.A, plenamente identificada en los autos, en su condición de arrendataria. ASI SE DECIDE. ------------------------------------------------------------------------------------------------- 4.- Copia de solicitud de consignación de canon de arrendamiento la cual fue admitida, expediente signado con el Nro. 09-396 emanada del Tribunal de consignación de cánones de arrendamiento, es decir, del Juzgado de Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial referente a las consignaciones arrendaticias efectuadas a nombre de la ciudadana Nadia Sleiman Sintabay De Aboultaif, para demostrar que su representada se mantiene solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento. Dicho instrumento no fue impugnado por la parte actora, y aunque no se esta discutiendo el pago, sino el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal de ley, se les tiene con carácter de indicio de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE. ----------------------------------------------------------- En cuanto a esta prueba, corresponden a las consignaciones realizadas en un Tribunal de Municipio que solo se tramitan cuando persiste la renuncia del arrendador a recibir los pagos de los cánones de arrendamiento, no constando en autos que el arrendador sometido a este régimen de consignación haya retirado tales cantidades, situación que si seria objeto de análisis para determinar se en efecto el contrato se prorrogó mas allá de la fecha del convenio desvirtuando la demanda intentada. ASI SE ESTABLECE.----------------------------------------------------- 5.- Promovió Un (1) recibo de suministro eléctrico SENECA, de fecha 09-08-2009, y dos (2) recibos de condominio de fecha Agosto de 2009, este Tribunal no pasa a valorarlos, por cuanto la acción que esta discutiendo no es por la falta de pago en los servicios públicos del inmueble objeto de esta demanda, si no por el cumplimiento del contrato en hacer la entrega del inmueble por el vencimiento del término y su prórroga legal. ASI SE ESTABLECE. ------------------------------------- En el caso bajo estudio, ambas partes reconocen el hecho que las vincula un arrendamiento, en virtud de un contrato de arrendamiento que las mismas suscribieran, como del convenio de fecha 20 de febrero 2008, por el cual es discada la litis, quedando entendido entre sus Cláusulas (segunda y cuarta) que la entrega del inmueble debería de verificarse el día 17 de julio de 2009, quedando así, probado en autos la relación arrendaticia existente entre la parte actora y la Sociedad Mercantil Bricks Margarita S.A, representada por sus Directores Principales ciudadanos María Auxiliadora Benítez y Andrés Rodríguez Ghersi, parte demandada en fecha 12-08-2009. Así mismo, que la relación que han venido sosteniendo se inició desde el día dieciséis (16) de julio del año 1.999. ASI SE DECLARA. ---------------------------------------------------------------------------------------------- - III - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Pasa de seguidas éste Juzgador al análisis y decisión del fondo de la causa sometida a su consideración y resolución, lo cual pasa a realizar bajo las siguientes consideraciones de hecho y de derecho:------------------------------------------ Aduce la parte actora en su escrito contentivo del libelo de demanda, que la arrendataria del inmueble ha incumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado por la terminación del convenio de prórroga legal, autenticado por ante la Notaria Pública de Pampatar, en fecha 20-02-2008 suscrito por ambas partes sobre el contrato de arrendamiento anterior, firmado entre la ciudadana Nadia Sleiman De Aboultaif, plenamente identificada en autos, parte demandante y la Sociedad Mercantil Bricks Margarita, S.A, representada por sus Directores Principales María Auxiliadora Benítez y Andrés Rodríguez Ghersi, plenamente identificados en autos, parte demandada, manteniéndose vigente las obligaciones contraídas en el contrato primogénito, a excepción de la cláusula tercera, iniciándose de esta manera el lapso de la prórroga legal contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de conformidad con el artículo 38, literal c), el cual fue fijado en un lapso máximo de dos (2) años, contados a partir del diecisiete (17) de Julio de 2007, convencimiento el dieciséis (16) de Julio de 2009, según se desprende del contenido de la cláusula segunda del documento de Prórroga in comento; por cuanto la relación arrendaticia entre la actora y la demandada se inicio en fecha 16-07-1999. (…). ------------------------------------------------------------------ Argumentos que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de fecha 17-09-2009, procedió a rebatir, argumentando que en el caso de marras, rechazamos dicha demanda en todas sus partes, tanto en los hechos como en cuanto al derecho invocado, en consideración que entendemos que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (Artículo 1160 del Código Civil vigente) - que su representada ha asumido el derecho de utilizar sistemas y marcas, bajo los parámetros contenidos en Documento de Franquicia (“C”), consignado en autos - que su representada en el desarrollo de su objeto social desde hace varios años ha venido contratando con la ciudadana Nadia Sleiman Sintabay de Aboultaif el arrendamiento del local comercial No. 35, planta Baja, Centro empresarial y Comercial “AB”, Avenida Bolívar con la Avenida Aldonza Manrique, Urbanización Playa del angel, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta; lugar donde –repetimos- ha desarrollado su actividad comercial con el establecimiento de su oficina y ha consolidado un punto comercial acorde con el documento de Franquicia por el que igualmente se rige, - que cierto es que en fecha 7 de diciembre de 2006 suscribió su representada con la ciudadana Nadia Sleiman Sintabay de Aboultaif documento contrato de arrendamiento conforme al cual se determino la duración de la relación arrendaticia por plazo de Un (1) año hasta el 16 de julio de 2007; - Que Igualmente es cierto que la relación de arrendamiento entre las partes tuvo su inicio y luego se concreto documentalmente el 16 de julio de 1.999 el correspondiente derecho a prórroga legal, cuya contratación referida a la reglamentación de la prórroga legal resulto innecesaria, puesto que existe toda una consagración legal y de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios donde se establece que durante dicha prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado y permanecerán vigente a las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por partes en el contrato original; que Forzadas por las circunstancia del arrendamiento y la naturaleza del desarrollo de nuestras actividades comerciales bajo el comprobado régimen de franquicia, nuestra representada suscribió, no obstante que la arrendadora desde hace varios años conoce tanto la actividad u objeto social de nuestra representada ( tanto de hecho como por aplicación de los efectos indicados en el señalado artículo 1.363 del Código Civil) y por naturaleza de franquiciado por la que se rige nuestra empresa, es decir bajo los parámetros de una franquicia que la obliga entre otras circunstancia a no ubicar sus oficinas fuera de una determinada jurisdicción, todo ellos señalados en el artículo 1.363 de Código Civil; que en la cláusula “Quinto” de dicho contrato de regulación de la prórroga legal, se estableció que ese documento es complementario del contrato de arrendamiento y de anexo que permanecerían vigentes pendientes en todas y en cada una de sus cláusula, lo que generó en la interpretación y ánimo de nuestra representada Bricks Margarita S.A, que la arrendadora evidentemente conocedora de la actividad desarrollada por nuestra representada en el local objeto del arrendamiento, pues desde el contrato originario conocía el objeto social de nuestra representada y sus actividades de franquicia, de acuerdo con la ley sustantiva, se evidenciaba que no solamente las partes se sometían a lo expresado en dichos contratos escritos, sino a todas las consecuencias que se derivan de la contratación según la equidad, el uso o la Ley ya que ello tiene consagración legal en el Artículo 1.160 del Código Civil; que en cuanto atañe al caso de autos y dada la naturaleza especial de la relación de contratación que involucra a las partes, aun llegada la oportunidad del vencimiento de la prórroga legal, debemos advertir, ciudadano Juez, que entre las partes inicialmente se planteó o surgió la mediación de tercera persona imparcial para la concesión de un plazo de gracia de por lo menos, seis meses para entregar el inmueble a la arrendadora con un pago adicional por el arrendamiento, lo que momentáneamente nos trajo tranquilidad debido a que en ese plazo prudencial, por las condiciones de franquiciado podíamos solucionar el problema de instalar las oficinas d nuestra representada en un nuevo local comercial conforme a las exigencias del documento de franquicia por el que nos regimos. (…); que Negamos y rechazamos que nuestra representada deba pagar a la demandante indemnización de daños y perjuicios a que se refieren particular Tercero literal B, de Petitum libelar, ni por Ocho Mil Bolívares mensuales (Bs. 8.000,00) ni por ninguna otra cantidad de dinero; que negamos y rechazamos que nuestra representada deba convenir a ser condenada al pago de costas del presente juicio; negamos y rechazamos que tenga que convenir o ser condenada a pagar a los abogados de la contraparte honorarios profesionales; y que finalmente, ciudadano Juez, rechazamos por exagerada la estimación del valor de la demanda hecha por la parte actora en la cantidad de Bs.F. 50.000, ya que, por una parte, la vaga e imprecisa reclamación de daños y perjuicios debe ser desechada, como antes quedo expuesto en este escrito de contestación por resultar improcedente tal petitorio mensual por Bs. F. 8.000, o por cualquier cantidad de dinero por ese concepto.------------------------------------------------------------------------------------------------- El primer extremo que debe constatar el Juez, es que la pretensión deducida se encuentre amparada por el ordenamiento Jurídico. En el caso bajo análisis, el demandante pretende el cumplimiento de un convenio celebrado entre ambas partes en fecha 20-02-2008, por el incumplimiento de la demandada de lo establecido en la cláusula segunda y tercera del contrato de prórroga legal con relación al arrendamiento primogénito. ---------------------------------------------------------- Corresponde analizar si la pretensión del accionante no es contraria a derecho, esto es, que la acción intentada por el demandante no debe estar prohibida por la Ley, sino que por el contrario debe estar amparada por ésta, por lo que de la revisión del libelo de la demanda se observa que, el demandante pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal celebrado 20 de Febrero de 2008, es decir, mediante un contrato de prórroga legal, en relación al ultimo contrato de arrendamiento debidamente Notariado por ante la Notaria Publica de Pampatar en fecha 07 de Diciembre de 2006, por un termino de duración de un (1) año fijo contado a partir del 16 de julio de 2006, según se evidencia del contenido de la cláusula Tercera del referido contrato y quedando de manifiesto la volunta de ambas partes de darle como termino, sin prórroga, el día 16 de julio de 2007, fecha esta de finalización del contrato, sobre el inmueble arrendado objeto de la presente acción, constituido por una (1) Local Comercial, distinguido con el Nº 35, ubicado en el nivel Planta Baja del Centro Empresarial “AB”, Primera Etapa, situada en la Avenida Bolívar cruce Avenida Aldonza Manrique, Urbanización Playa el Angel, Jurisdicción del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, notariado por ante la Notaria de Pampatar, Estado Nueva Esparta, el 20 de diciembre de 2008, dejándolo inserto bajo el Nº. 57, Tomo 19 de los libros de autentificaciones llevados en esa notaría, por lo que se hace necesario determinar su naturaleza jurídica, para lo cual se procede a analizar las cláusulas segunda y cuarta del mencionado contrato, el cual fue precedentemente valorado por este Juzgador, siendo que la misma expresa:--------------------------------------------------------------------------------------------------- Cláusula Segunda: El tiempo de duración de la presente prórroga legal se encuentra contemplado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y es de Dos (2) años fijos a partir del 16 de Julio de 2007, teniendo la obligación de entregar el inmueble de la presente prórroga pasado el tiempo estipulado sin previa notificación, es decir, el 16 de Julio de 2009, dado que ambas partes se encuentran relacionadas desde el 16 de Julio de 1999, con una relación arrendaticia de 8 años. ------------------------------------------------------------------------------- Argumentos estos que pasan a analizarse en los siguientes términos:------ De estos alegatos, evidencia quien decide, que efectivamente la parte demandada o arrendataria del inmueble objeto pasivo de la litis, no sólo estaba en conocimiento de la no renovación del contrato de arrendamiento en cuestión, por el convenio celebrado por ambas partes donde se fijaban la condiciones que regirían la prórroga legal de la relación arrendaticia existente entre ellas, la cual tuvo su nacimiento con la suscripción del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica de Pampatar del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 16 de Julio de 1.999, y por un ultimo contrato de fecha 07 de Diciembre de 2006, plenamente autenticado, sino que además y conforme a lo dispuesto en el artículo 38 en su literal “c”, gozaba a su favor de una prórroga de ley de dos (2) años, la que efectivamente concluiría en fecha 16 de Julio de 2009, sin que se haya evidenciado el cumplimiento por parte de la arrendataria de la entrega del inmueble. ASI SE DECIDE. ------------------------------------------------------------------------- Conforme a lo dispuesto en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es el contrato bilateral mediante el cual una de las partes hace gozar a la otra de cierta cosa durante un tiempo determinado, mediante la contraprestación del pago de precio determinado, siendo su nota esencial a los fines de la determinación de la normativa aplicable, la duración del contrato, es decir, la determinación del lapso de vigencia del mismo.------------------------------- Así tenemos, que los contratos de arrendamiento pueden ser contratados por cierto tiempo, cuyo inicio y finalización se entiende determinado, o por el contrario no se fija el tiempo de su vencimiento mas sí el de su inicio, llamado éste último, contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado. ---------------------------- No obstante puede acaecer que en una relación arrendaticia basada en un contrato a tiempo determinado, se haya convenido la prórroga de su vigencia, cuya extensión va más allá del tiempo de expiración del término del contrato, entendiéndose tal contrato como renovado por un período igual al inicial primigenio y en el que las cláusulas contractuales seguirán siendo las mismas a excepción del posible aumento del canon de arrendamiento, en atención al principio de la voluntariedad de las partes, salvo que haya habido desahucio por parte del arrendador conforme lo dispone el artículo 1.601 del Código Civil, que establece: ----------------------------------------------------------------------------------------------- “Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción”. ------------------ En sentencia de antigua data de fecha 25 de Noviembre de 1.975, emitida por el Juzgado Superior Décimo, publicada en el Tomo XLIX-1.975, Cuarto Trimestre, Jurisprudencia Venezolana, Ramírez & Garay, página 546-75, con relación a éste punto, se explanó: ---------------------------------------------------------------- (SIC)”…Los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados, siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se infiere a ambas partes o alguna de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral…(…) En el caso de estudio, se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prórroga el contrato de arrendamiento una vez fenecido el término fijo de un año, por cuanto en cada una de esas prórrogas “por períodos fijos de un año”, ninguna de las partes contratantes notificó al otro, “antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas”, su voluntad de no prorrogarle más. No puede hablarse en el caso de autos, como lo pretende el demandante en una de sus defensas, de que por el hecho de las sucesivas prórrogas, hasta alcanzar un número de años de cierta consideración, un contrato de arrendamiento, inicialmente convenido a término fijo, por influencia de las mencionadas prórrogas automáticas, ha devenido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, una vez vencido el término fijo señalado en la cláusula tercera del contrato…”. (Fin de la cita textual). -------------------------------------------------------------------------------------------------- No obstante, la posibilidad de las partes de prorrogar el contrato de arrendamiento que las une, una vez vencida la duración o vigencia de la relación arrendaticia por el vencimiento del término, más el plazo de la prórroga legal-si fuere el caso-, pudiera operar la tácita reconducción, la cual consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso, goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Así, dispone el artículo 1.600 del Código Civil:-------------------------------------------------------------------------------- “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”. ----------------------------- Tácita reconducción a la cual se le opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, conforme lo dispone el artículo 1.601 ejusdem. ----------------- Del contenido del artículo 1.600 del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son: ------------------------------------------------------------- 1.- La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posesión del bien al arrendatario. ---------------------------------------------------------------------------------- 2.- Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien.-------------------------------- 3.- Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo. ------- No obstante, adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INQUILINARIO, VOLUMEN I”, formula otros elementos, que podría resumirse en: ---------------------------------------------------------------------------------- - Vencimiento de la prórroga legal (de haber operado) por la sola conclusión del lapso previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. ------- - Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo.------------------------------------------- Tácita reconducción que se contrapone con la denominada Prórroga Legal Arrendaticia, que es el derecho acordado por el legislador a favor del arrendatario de seguir ocupando el inmueble por él arrendado por un período de tiempo previamente establecido por la norma sustantiva, una vez vencida la vigencia del contrato y su prórroga contractual, sin que ello implique su indeterminación en el tiempo, requiriéndose para su procedencia que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones para con el arrendador. ------------- Dicha protección inquilinaria se encuentra configurada a favor del arrendatario cuando en el propio artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se dispone: ----------------------------------------------------------------------- (SIC)”…Llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”.---------------------------------------------------------------------------------------- Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, la que a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 39 ejusdem, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento y la duración del mismo, ya que es la propia ley la que establece un plazo legal de vigencia, no siendo admisibles entablar demandas de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal. ---- Por ello, cuando en la propia convención contractual se ha establecido un término de duración o vigencia, es éste término y no otro el que determina la existencia de estarse frente a un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, salvo que en el mismo se haya estipulado prórroga automática, que de operar, en forma alguna cambia la naturaleza determinada de la relación, lo que no ocurre cuando ha operado la ya estudiada tácita reconducción, que en definitiva si cambia la naturaleza del contrato de determinado a indeterminado en el tiempo.------------------------------------------------------------------------------------------------- En base a lo anterior, es evidente que en el caso de autos en modo alguno operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento en cuestión, pues si bien existió una relación de arrendamiento desde el 16 de Julio de 1.999, como lo admiten ambas partes, asi mismo del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 07-12-2006 contado a partir del 16 de Julio de 2006, por año fijo, como del convenio celebrado en fecha 20 de Febrero de 2008, lo que a su vez adquirieron en su oportunidad valoración probatoria a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359, del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo la parte arrendataria del inmueble, se le Notificó el otorgamiento de la prórroga legal de dos (02) años, a partir del 17 de Julio de 2007, y la no renovación del contrato locativo sobre el Local Comercial objeto de la presente demanda propiedad de la arrendadora, a través del contrato celebrado por ambas partes, documento este autenticado por ante la Notaria Publica de Pampatar del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta en fecha Veinte (20) de Febrero de 2008, por imperativo del literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, la prórroga legal de dos (02) años, quedando obligada la arrendataria a entregar el inmueble en fecha 16 de Julio de 2009, por lo que al incoarse la pretensión de cumplimiento por vencimiento del término en fecha 12 de Agosto de 2009, es decir, vencida la prórroga legal, la parte actora actuó conforme a derecho, sin que ello implicara una reconducción del contrato locativo. ASI SE DECIDE.----------------------------------------------------------------------- Ahora bien, el artículo 1141 del Código Civil dispone: “Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1º Consentimiento de las partes, 2º Objeto que pueda ser materia de contrato, 3º Causa lícita”. A su vez, el artículo 1142 del Código Civil establece: “El contrato puede ser anulado: 1º Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas, y 2º Por vicios del consentimiento”. ----------------------------------------------------------------------------------- Así pues, que en las disposiciones citadas, el Código Civil siguiendo las enseñanzas de la doctrina, distingue entre los requisitos de existencia del contrato y los requisitos de validez. -------------------------------------------------------------------------- Por otra parte, nuestro Código Civil en su artículo 1579 prevé que: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar por ella”. ----------------- Ahora bien, de ésta definición se desprende que el convenio es un contrato: bilateral, oneroso, consensual, que origina obligaciones principales, de tracto sucesivo; y obligatorio en el sentido de que no es traslativo de la propiedad y otro derecho real. -------------------------------------------------------------------------------------------- Y siendo que, se evidencia del caso de marras que la los ciudadanos María auxiliadora Benítez y Andrés Rodríguez Ghersi, plenamente identificados en autos, en representación de la sociedad mercantil Bricks Margarita, S.A, al estampar sus rúbricas en el convenio suscrito entre ambas partes sobre un contrato en fecha 20 de Febrero de 2008, manifestó su consentimiento sobre:------ 1.- La naturaleza del contrato, 2.-La cosa objeto de arrendamiento, 3.-El precio o canon, y 4.- La duración. ------------------------------------------------ El artículo 1.592 del Código Civil, dispone: --------------------------------------- “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:----------------------------- 1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según circunstancias. --------------------------------------------- 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” - Esta norma debe concatenarse con los artículos 1.159, 1.167 y 1.264 ibídem, que establecen: ----------------------------------------------------------------------------- Artículo 1.159: “Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. --------------------------------------------------------------------------------------------------- Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. ---------------------------------------------------------------------------------- Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. ----------------------------------------------------------------------------------------- Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: ---------------------------- Cabe destacar a este respecto:---------------------------------------------------------- “(…) El Juez, pues, siempre que el contrato se haya formado libremente y no haya fraude en su ejecución, deberá aplicar las normas del mismo, sin que pueda preocuparse por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas y por las consecuencias dañinas que de las mismas se deriven para alguna de las partes (…)". --------------------------------------------------------------------------------------------- “HENRY DE PAGE “TRATE ELEMENTAIRE DE DROIT CIVIL BELGE”- Tomo II, N° 467, Pag. 4). ---------------------------------------------------------------------------- Ahora bien, visto que en la causa de marras, la parte demandada en atención a lo dispuesto en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, se encontraba en la obligación de demostrar el cumplimiento de su parte de haber efectuado la entrega material del inmueble en cuestión a el actor en este proceso, sin que ello consta en autos o en su defecto la reconducción del contrato locativo, lo que conforme en líneas anteriores no ocurrió, es indiscutible que la pretensión de cumplimiento incoada en su contra debe ser declarada CON LUGAR en la sentencia definitiva, con los demás pronunciamientos que de ello deriva. ASI SE DECIDE. ------------------------------------ El presente caso se subsume perfectamente a los supuestos de hecho previstos en las normas transcritas, ya que tal y como se decidió anteriormente, parte actora cumplió con la carga que le imponen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, mientras que la demandada no demostró en modo alguno la entrega del inmueble ni ningún hecho extintivo de esa obligación; por lo tanto, es criterio de este Tribunal que la parte demandada incurrió en la causal de cumplimiento del convenio del contrato de arrendamiento primogénito demandado por la parte de la actora, lo que trae como consecuencia que la petición de la demandante sea procedente en derecho y así debe ser declarado. ASI SE DECIDE. ---------------------------------------------------------------------- Por los razonamientos explanados y cumplidos como se encuentran los extremos contenidos en los artículos 12, 15, 243 y 509 del Código del Procedimiento Civil por este Juzgador, el Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho y así debe ser declarada. ASI SE DECIDE. – De los daños y Perjuicio: ------------------------------------------------------------------- En relación a este punto este tribunal Observa: -------------------------------------- Que la parte actora en el libelo de la demanda reclama una indemnización de daños y perjuicio por la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00) mensuales hasta la entrega material del inmueble, conforme a lo previsto en el artículo 1167 del Código de Procedimiento Civil; igualmente consta en auto que la parte demanda rechazo el pago de dicha indemnización con los argumentos que consta en el escrito de contestación de la demanda. Efectivamente este tribunal observa que dicha reclamación de daños y perjuicios no se adaptan a las exigencias de la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de fecha 19 de Junio de 2007, sentencia Nº 00423 expediente 000954 del Magistrado Luís Ortiz, y la doctrina por cuanto no cumple con la especificación de los daños que se dicen ocasionados y al ser rechazados no consta en auto prueba alguna que demuestre el monto reclamado, por que forzosamente para quien aquí decide declarar improcedente la reclamación de los daños y prejuicios solicitados por la parte accionante. ASI SE DECIDE. ---------------------------------------------------------------------- En cuanto a su pedimento de que se indexe todas y cada una de las cantidades señaladas en el presente documento, de conformidad a los índices inflacionarios establecidos por el Banco Central de Venezuela que se originen desde el momento de la presentación de esta demanda hasta la ejecución de la sentencia definitiva, tal pedimento resulta improcedente, por cuanto la indexación pretende reparar el perjuicio causado por la morosidad del deudor en pagar su obligación, sin embargo, en materia de arrendamientos los perjuicios que sufre el arrendador son aquellos cánones que con el transcurso del tiempo se han venido causando y no otros, de suerte que la indexación de ser acordada significaría una doble indemnización, cuestión que la hace improcedente. ASI SE DECIDE. --------- Con relación a los intereses solicitados, este juzgador observa que en el petitum de la demanda, la parte actora solicita el pago de intereses de mora de las cantidades adeudadas, este juzgador señala que en los contratos de arrendamiento privado suscritos por las partes, los cuales fueron valorados en su oportunidad, las partes contratantes no establecieron tal interés por concepto de mora por lo que en consecuencia se niega el pedimento solicitado por la parte actora. ASI SE DECIDE. ---------------------------------------------------------------------------- En cuanto a la solicitud de la cancelación de los honorarios profesionales, el tribunal observa que dentro del concepto de las costas procesales esta incluido los honorarios de abogado y en consecuencia este tribunal no emite pronunciamiento al respecto, pues ello depende la condenatoria o no de las costa en cada proceso. ASI SE DECIDE. -------------------------------------------------------------------------------------- -IV- DECISIÓN En virtud de los argumentos anteriormente expuestos, éste Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a los postulados del artículo 253 del Texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:------------------------------------------------------------------------------------ PRIMERO: SIN LUGAR las cuestiones previas opuesta por la parte demandada, prevista en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. ---------- SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL incoara la ciudadana NADIA SLEIMAN SINTABAY DE ABOULTAIF, venezolana, mayor de edad, casada, de este domicilio, titular de la Cédulas de Identidades Nros. V- 20.536.556, a través de sus representantes legales Dras. AMARILIS MONTERO y NIEVES BELISARIO SERRANO, venezolanas, mayores de edad, identificadas con las Cédulas de Identidades Nros. V-6.526.543 y V-4.814.094 e inscritas en el Inpreabogado bajo el Nro.43.810 y 77.208, respectivamente, con domicilio procesal en la Oficina Nro. 04, ubicada en el piso 1 del Edificio “Viejo Aeropuerto”, situado en la Urbanización Sabanamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta; en contra de la Sociedad Mercantil BRICKS MARGARITA, S.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha cinco de noviembre del año 1999, anotada bajo el Nro.50, Tomo 36-A, representada por sus Directores Principales, ciudadanos MARÍA AUXILIADORA BENÍTEZ y ANDREZ RODRÍGUEZ GHERSI, venezolanos, mayores de edad, identificados con las Cédulas de Identidades Nros. V-10.165.453 y V-6.104.546, respectivamente.-------- TERCERO: Como consecuencia del particular anterior se CONDENA a la parte demandada, Sociedad Mercantil BRICKS MARGARITA, S.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha cinco de noviembre del año 1999, anotada bajo el Nro.50, Tomo 36-A, representada por sus Directores Principales, ciudadanos MARÍA AUXILIADORA BENÍTEZ y ANDREZ RODRÍGUEZ GHERSI, venezolanos, mayores de edad, identificados con las Cédulas de Identidades Nros. V-10.165.453 y V-6.104.546, respectivamente, a efectuar a favor de la parte demandante, ciudadana NADIA SLEIMAN SINTABAY DE ABOULTAIF, venezolana, mayor de edad, casada, de este domicilio, titular de la Cédulas de Identidades Nros. V- 20.536.556, hacer entrega real y efectiva del bien inmueble arrendado, el cual lo constituye Un (1) un local comercial distinguido con el Nro. 35, ubicado en el nivel Planta Baja del Centro Empresarial “AB”, Primera Etapa, situado en la Avenida Bolívar cruce con la Avenida Aldonza Manrique de la Urbanización Playas del Ángel, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta. ------ TERCERO De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.-------------------------------------------------------------------------------------------------------- CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes del presente fallo, toda vez que es proferido fuera del lapso. En el entendido que los lapsos procesales para el ejercicio del o los recursos que pudieran intentarse contra la misma, comenzarán a correr una vez evidenciada la última de las notificaciones que de las partes se haga en el proceso.----------------------------------------------------------------------- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a los veinticinco (25) días del mes de Noviembre del año dos mil nueve (2.009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación. ------------------------------------------------------------ EL JUEZ, Dr. JOSE GREGORIO PACHECO.- El Secretario, NOTA: En esta misma fecha (26/11/2009) tres y quince de la tarde (03:15 p.m.), se registró y publicó la anterior sentencia bajo el Nro.2009-490.- El Secretario, Pedro Miguel Gómez Millán.- Exp.2009-1535.- Sentencia: Definitiva.- .