TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO MANEIRO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA
PAMPATAR.-

Vistos.
PARTE ACTORA: Ciudadano ANIBAL RAFAEL MILLAN MALAVÉ, venezolano, mayor de edad, identificado con la Cédula de identidad Nro. V-10.200.725, de este domicilio.-------------------------------------------------------------------------------------------------
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Abogados en ejercicio CARLA A. VIRGINIA MONCADA FUENTES y ALFREDO JOSE LOPEZ DELGADO, venezolanos, mayores de edad, identificados con las Cédulas de Identidades Nros. V-15.895.424 y 16.545.388, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 121.456 y 121.422, respectivamente, con domicilio procesal en la Oficina Grupo Moncada, piso 1, situado en la Calle Guilarte, entre la calle Amador Hernández y Calle Narváez, (diagonal a la Floristería “La Capital de las Flores”), Porlamar, Estado Nueva Esparta. ------------------------------------------------------------------------------
PARTE DEMANDADA: Ciudadana CARMEN ELENA GARCÍA, venezolana, mayor de edad, identificada con la Cédula de Identidad V-4.685.367, domiciliada en la casa Nro. 3, ubicada en la Calle 9 de la Urbanización Jóvito Villalba, situada en el Sector Apostadero de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta.-----------------------------------------------------------------------------------------
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado en ejercicio NEIDA GONZÁLEZ LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, identificada con la Cédula de identidad Nº V-10.198.128 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro.55.327, domiciliada en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.

MOTIVO: DESALOJO. ------------------------------------------------------------------------------

Corresponde a este organismo jurisdiccional pronunciarse con respecto a la pretensión procesal deducida por la parte actora, en cuanto a la acción de desalojo ejercida por el ciudadano Aníbal Rafael Millán Malavé, en contra de la ciudadana Carmen Elena García, fundamentada de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363, 1.264, 1.270, 1592, del Código Civil Venezolano, en los artículos 33 y 34, específicamente en sus literales “a” y “e” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, la cual tiene como objeto un bien inmueble constituido por una casa distinguida con el Nro. 3, ubicada en la Calle 19, de la Urbanización Jóvito Villalba, situada en el Sector Apostadero de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta; así como las defensas esgrimidas por la parte demandada en el escrito presentado en fecha 13/07/2009, durante el acto de contestación de la demanda, razón por la cual una vez se realice el estudio individual de cada una de las actas procesales, procederá este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal, previas las consideraciones siguientes:-----------

-I-
Conoce este Tribunal la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano ANIBAL RAFAEL MILLAN MALAVÉ, a través de sus apoderados judiciales CARLA VIRGINIA MONCADA FUENTES y ALFREDO JOSÉ LÓPEZ DELGADO, en contra de la ciudadana CARMEN ELENA GARCÍA, plenamente identificada en autos. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------
Mediante escrito libelar de fecha 06/04/2009, ( folios 1 al 05) la parte demandante incoó acción de Desalojo en contra de la ciudadana CARMEN ELENA GARCÍA, plenamente identificada en el presente fallo, la cual fue presentada para su distribución por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, siendo asignado el expediente al Juzgado Segundo de Primera Instancia, quien luego de agregar los recaudos al expediente (folios 7 al 46), dictó auto admitiendo la acción planteada por el procedimiento breve, ordenando en consecuencia citar a la parte demandada para la contestación de la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación. (Folio 47).-------------------------------------------------------------------------------------
Por sentencia de fecha 16/04/2009, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y otros de esta Circunscripción Judicial, por la entrada en vigencia de la Resolución Nro. 2009-0006 emitida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 18.03.09, publicada en Gaceta Oficial Nro.39.152 de fecha 02/04/2009; declinó la competencia en este Tribunal, remitiendo al efecto, el expediente a esta dependencia judicial. (folios 48 al 54), dándosele por auto dictado en fecha 15/05/2009, el cual quedó signado bajo el Nro.2009-1480.(fol.54). ------------------------------------------------------------------------------
Mediante diligencia suscrita en fecha 22/05/2009, el co-apoderado judicial de la parte actora, Abogado Alfredo López Delgado, consignó las copias simples necesarias para la elaboración de la compulsa, puso a disposición del ciudadano Alguacil el medio de transporte necesario para la práctica de la citación de la demandada y ratificó la medida de secuestro por él peticionada en el libelo de demanda. (fol.55). ------------------------------------------------------------------------------------
En fecha 25/05/2009, el Alguacil de este Juzgado dejó constancia de haber recibido las copias simples para la elaboración de la Compulsa, y suministró el medio de transporte necesario a los fines de la citación de la parte demandada. En la misma fecha se libró compulsa, junto a la orden de comparecencia al pie y el recibo de citación a nombre de la ciudadana Carmen Elena García. (Folios 56 al 58).---------------------------------------------------------------------------------------------------------
Mediante escrito constante de nueve (9) folios y treinta y tres (33) folios anexos, presentado en fecha 13/07/2009, la parte demandada procedió a contestar la demanda incoada en su contra, siendo agregado el expediente en esta misma fecha. (Folios 59 al 101).-------------------------------------------------------------
En fecha 16/07/2009, la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas constante de tres (03) folios útiles. (Folio 102 al 104). Por auto de esta misma fecha 16/07/2009 (folio 105), fueron agregadas al expediente.----------------------
Mediante diligencia suscrita en fecha 16/07/2009 por la parte demandada, le confiere poder apud Acta a la Abogada en ejercicio Neida González, acto que fue certificado en presencia del Secretario de este Tribunal.---------------------------------------
Por auto dictado en fecha 17/07/2009, se admitieron salvo su apreciación en la definitiva las pruebas promovidas por la parte demandada, y se fijó oportunidad a los fines de la práctica de la Inspección Judicial promovida, fijándose al efecto las 10:00 a.m. del quinto día de despacho siguiente para su evacuación, la cual se llevó a cabo el día 27/07/2009. (Folios 107 al 109)).----------------------------------------------------
Mediante escrito consignado en fecha 29/07/2009, el co-apoderado judicial de la parte actora, promovió pruebas, las cuales luego de efectuar por Secretaría un cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 14/07/2009 hasta el día 29/07/2009, el Tribunal se abstuvo de admitir las pruebas promovidas por cuanto el lapso de promoción evacuación de pruebas finalizó el día 28/07/2009.- (folios 118 al 120).-------------------------------------------------------------------------------------

Del cuaderno de Medidas: ---------------------------------------------------------------

Por auto dictado en fecha 08/06/2009, el Tribunal abrió el cuaderno de medidas, a los fines de tramitar y decidir las incidencias que puedan surgir con motivo de la medida de secuestro solicitada y decretando la misma sobre el bien inmueble objeto de la presente causa, librando al efecto el despacho correspondiente al Juzgado Distribuidor Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Maneiro, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, a los fines de su materialización (Folios 01 al 09 C.M.).-------------------------
Una vez realizado el sorteo pertinente, el Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores y otros de esta circunscripción judicial, encargado de llevar a cabo la medida de secuestro decretada, presente la parte demandada y oyendo los alegatos hechos por ella, suspendió de manera inmediata la materialización de dicha medida. Siendo agregadas al expediente las resultas del exhorto, en fecha 08/07/2009.----- ------------------------------------------------

- II -

Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal observa: ---------------------------

En efecto, mediante escrito de fecha 06/04/2009, la parte actora en la causa incoó acción de Desalojo en contra de la demandada, argumentando para ello, en síntesis, lo siguiente: ---------------------------------------------------------------------------------
1.- Que en fecha 15/05/2009, su representado celebró contrato de arrendamiento verbal con la demandada, ciudadana Carmen Elena García, el cual tiene por objeto un inmueble constituido por una casa identificada con el Nro.3, ubicada en la calle 19 de la Urbanización Jóvito Villalba, situada en el Sector Apostadero de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta. --------------------------------------------------------------------------------------------------
2.- Que dicho inmueble se alquiló por un período de cinco (5) años, desde el 15/05/2005 hasta el día 15/05/2010 y se fijó como canon de arrendamiento la cantidad de Quinientos Bolívares mensuales, los cuales debían ser cancelados los primero 5 días de cada mes.------------------------------------------------------------------------
3.- Que ha habido un incumplimiento de pago por parte de la arrendataria, ya que dichos cánones de arrendamiento solo fueron pagados durante dos años y medio de arrendamiento, no siendo cancelados el último año contado a partir del mes de diciembre de 2007, adeudándole en consecuencia siete mil bolívares con cero céntimos (Bs.7.000,00).------------------------------------------------------------------------
4.- Que es el caso que el referido inmueble se encuentra en un estado de total deterioro y descuido, lo cual se puede evidenciar perfectamente en Inspección extrajudicial realizada por este Tribunal en fecha 04/02/2009, que se anexa en original.--------------------------------------------------------------------------------------
5.- Que es el caso que la arrendataria ha hecho mal uso de las instalaciones del inmueble propiedad de su representado, ha dejado al descuido el mismo, inclusive efectuando reformas no autorizadas, conllevándolo así al deterioro y la paulatina destrucción, y por consiguiente su devaluación, lo que no es justo para su representado que con el sacrificio respectivo adquirió el inmueble antes identificado.--------------------------------------------------------------------------------------
6.- Que fundamentan la demanda en lo establecido en los artículos 1363, 1264, 1270, 1592 del Código Civil, en los artículos 33 y 34 específicamente en sus literales “a” y “e” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil. ------------------------
7.- Que en cumplimiento del artículo 28 del Código de Procedimiento Civil estiman la demanda de desalojo en la cantidad de Setenta y Siete Mil Bolívares (Bs.77.000,00).-----------------------------------------------------------------------------------------
8.- Que por lo anteriormente expuesto, es por lo que acude por ante esta autoridad para demandar formalmente, como en efecto lo hace, a la ciudadana Carmen Elena García, por Desalojo, para que convenga o en su defecto sea condenada a ello por el Tribunal, en lo siguiente:---------------------------------------------
a) La inmediata desocupación y entrega del inmueble arrendado.-------------
b) La cancelación por vía de Indemnización derivada por daños y perjuicios, lo siguiente: El canon de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2008, enero, febrero, marzo de 2009, que ha dejado de cancelar, lo cual asciende a la suma de siete mil Bolívares Fuertes (Bs.7.000,00), así como que cancele los meses subsiguientes en los cuales siga ocupando el inmueble hasta la resulta del juicio. Igualmente, solicitan que la demandada sea condenada al pago de Setenta Mil Bolívares, como indemnización por daños causados al bien inmueble.---------------------------------------
c) La cancelación de las Costas y Costos que se deriven del proceso.-------
d) Que de conformidad con lo establecido en el artículo 599, ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, se decreta y practique Medida de Secuestro del bien inmueble arrendado.----------------------------------------------------------------------------

La parte accionante acompañó al libelo, los siguientes instrumentos: -----

- Inspección Judicial realizada en fecha 04/02/2009, por el Juzgado de Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, la cual corre inserta a los autos del folio ocho (08) al cuarenta y seis (46), ambos inclusive. -------------------------------------------------------------------------------------------------

Por su parte, llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, la accionada, asistida de abogado, en fecha 13/07/2009, dio contestación al fondo de la misma en el lapso procesal a que se refiere el artículo 883 de código Procesal Civil, argumentando lo siguiente: -------------------------------------------------------------------------

1.- Que niega, rechaza y contradice en toda forma de derecho, la temeraria demanda que se ha propuesto, en virtud de que los hechos que se han argumentado como fundamento de la misma, han sido maliciosamente falseados por el actor, y por que, no están en presencia de un contrato de arrendamiento verbal como lo pretende hacer valer los apoderados de la parte actora en el libelo de la demanda. Que no adeuda suma de dinero alguna por concepto de cánones de arrendamiento, ni por ningún otro concepto, ni mucho menos le ha causado deterioro al inmueble desmejorando su valor económico. Que entre ellos existe un contrato de arrendamiento escrito, suscrito en fecha 01 de junio de 2005, el cual fue opuesto y consignado en original en la práctica de la medida de secuestro al apoderado judicial de la parte actora.-------------------------------------------------------------
2. Que niega, rechaza y contradice que el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos era verbal, ya que suscribieron contrato escrito con el ciudadano Aníbal Rafael Millán, en fecha 01 de junio de 2005, tal y como conste en el Contrato de Arrendamiento antes mencionado.----------------------------------------
3.- Que niega, rechaza y contradice que el canon de arrendamiento que se fijó entre las partes contratantes fue por la cantidad de Quinientos Mil Bolívares con 00/100… (Bs.500,00).---------------------------------------------------------------------------
4.- Que lo dicho por la parte actora en su libelo de demanda es falso y temerario, ya que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de junio de 2005, se convino de mutuo y amistoso acuerdo como canon de arrendamiento total y global la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil Bolívares. En los siguientes términos: Tercera: El canon de arrendamiento total y global se ha convenido de mutuo y amistoso acuerdo entre las partes en la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs.2.500.000,00). El citado canon será pagado por la arrendataria en su totalidad a El Arrendador al momento de la suscripción de este contrato, es decir La Arrendataria cancela en este acto a El Arrendador la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs.2.500.000,00), correspondientes al pago total de los cinco años de plazo del presente contrato”.-------------------------------------------------------------------------------------
5.- Que niega, rechaza y contradice que le adeuda a El Arrendador, cánones de arrendamientos alguno, ya que le canceló todo el monto de dinero acordado como pago total y global, al momento en que suscribieron el contrato de arrendamiento, tal y como consta en la cláusula tercero de dicho contrato. -----------
6.- Que niega, rechaza y contradice que le adeuda a El Arrendador, la cantidad de Siete Mil Bolívares, correspondientes a los meses de diciembre de 2007, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, y los meses de enero, febrero y marzo de 2009. Que no puede adeudar dichos cánones de arrendamientos ya que canceló a El Arrendador, todos los cánones de arrendamiento al momento de suscribir el Contrato de Arrendamiento, tal y como consta en forma expresa en la cláusula Tercera de dicho contrato. ---------------------
7.- Que niega, rechaza y contradice que el inmueble que ocupa en calidad de arrendadora se encuentre en un estado de total deterioro y descuido. Circunstancia que probará con una Inspección judicial que promoverá.----------------
8.- Niega, rechaza y contradice en toda forma de derecho, que ha hecho mal uso de las instalaciones del inmueble y haya dejado al descuido al mismo. Conviene que si ha realizado transformaciones al inmueble que ocupa, pero no para deteriorarlo o causarle destrucción, como lo alega el apoderado del arrendador, sino para mejorar las condiciones de habitabilidad del mismo y terminar de construir una habitación que no estaba concluida, incrementado con estas mejoras el valor de dicho inmueble.-------------------------------------------------------
9.- Que niega, rechaza y contradice en toda forma de derecho, la pretensión de Desalojo por falta de pago, que los apoderados judiciales del demandante solicitan en el petitorio de la demanda, ellos piden la inmediata desocupación y entrega del inmueble constituido por una casa de su propiedad, el cual posee en calidad de arrendataria mediante contrato de arrendamiento escrito y no verbal y que tiene como fecha de culminación el 01 de junio de 2010.-----------
10.- Que niega, rechaza y contradice en toda forma de derecho, que le ha causado daños y perjuicios a El Arrendador, que asciendan a la cantidad de Setenta Mil Bolívares (Bs.70.000,00). Toda vez que no le ha ocasionado daños ni deterioros al inmueble objeto de esta demanda, ni le adeuda suma alguna de dinero por concepto de cánones de arrendamientos insolutos a El Arrendador, ni por ningún otro concepto. Que mantiene el inmueble en buenas condiciones de habitabilidad, en buen estado de conservación y ha cancelado puntualmente todos los servicios que requiere el inmueble para ser habitado.-----------------------------------
10.- Que por los razonamientos de hecho y de derecho expuestos solicita que la demanda intentada en su contra sea declara Sin Lugar con todos los pronunciamientos de ley. ----------------------------------------------------------------------------

Planteado de este modo los términos del disenso, este Tribunal observa:

Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. -----------------------------------------------------------------------------------------------
Sobre la carga de la prueba la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27.07.2004 estableció lo siguiente:-------------------
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos. ----------------------------------------------------------------------------
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probas sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fir actor, que equivale al principio según el cual «corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su defensa…». (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/Banco Provincial de Venezuela SAICA)… ---------------------------------------------
…Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación. --------------------------------------------------------
Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando. --------------------------------
Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que «al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél…». -------

En interpretación del fallo trascrito, se tiene que de acuerdo a las normas que rigen la distribución de la carga de la prueba, le corresponde tanto al actor como al demandado comprobar sus alegatos, afirmaciones o hechos en los que fundamentaron sus defensas e igualmente se advierte que en aquellos casos en que el demandado niegue en forma pura y simple la demanda o en fin cuando niegue haber incumplido con las obligaciones que le atribuye el actor, dicha negativa deberá asimilarse a la negación que de acuerdo a las reglas de la lógica jurídica y formal significa que está afirmando haber cumplido con la misma y por lo tanto, tendrá la carga durante la secuela probatoria de comprobar ese hecho extintivo de la obligación que en forma implícita afirmó al momento de dar contestación a la demanda. -------------------------------------------------------------------------
Así pues, que de acuerdo a lo señalado en este caso la carga de la prueba debe recaer en cabeza de ambas partes, y por lo tanto deberán ambas durante la secuela probatoria comprobar sus dichos, argumentos y defensas. ASI SE ESTABLECE. ------------------------------------------------------------------------------------------

Que en el lapso de Pruebas, solo la parte demandada hizo uso de tal derecho.------------------------------------------------------------------------------------------------------

- III -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteado de este modo los términos del disenso, este Tribunal observa:

Es necesario para este Juzgador, antes de analizar las pruebas aportadas por las partes, en su oportunidad legal, determinar que la pretensión explanada por la actora en su libelo de demanda no sea contraria a derecho, presumiendo que una vez verificado debe producir como consecuencia jurídica inmediata que la demanda incoada deba prosperar en derecho. ------------------------------------------------
Antes de determinar la naturaleza de la presente acción, es necesario establecer el inicio de la relación arrendaticia que une a las partes en esta acción, ya que la parte demandante pretende el desalojo por falta de pago del canon de arrendamiento y el deterioro del inmueble arrendado, conforme a lo establecido en los literales “a” y “b” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamiento Inmobiliario, basándose en la celebración de un contrato verbal de fecha 15 de mayo de 2005. No obstante, en la contestación de la demanda que hiciera la parte demandada en el uso de su derecho a la defensa, ope legis por un particular segundo a los fines de probar su alegato de la existencia de un contrato escrito y desde luego negando el hecho de un contrato verbal, promovió un documento privado suscrito por ambas partes en fecha 01 de junio de 2005, el cual fuera consignado a efectum videndi en el momento en que se llevaría a cabo la práctica de la medida de secuestro decretada en la presente causa y en original con el escrito de contestación a la demanda; dicho instrumento no fue impugnado en ninguna forma de derecho por la contraparte quedando evidentemente reconocido de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363 y 1364 del Código Civil. ASI SE DECIDE.----------------
Ahora bien, al encontrarse documentada la alegada relación arrendaticia, resulta obvio que queda desvirtuado el alegato del apoderado de la parte actora de la existencia de un contrato verbal, muy por el contrario, se lee en su Cláusula Segunda lo siguiente: “De manera expresa se establece, y así lo acepta LA ARRENDATARIA, que el plazo de duración del presente contrato será de cinco (5) años fijos, contado a partir del día Primero (1) de junio del año 2005 con vencimiento el día Primero (1º) de junio del año 2010,”… ” omissis., todo lo cual conduce a concluir que del contrato objeto de la controversia es de un contrato con determinación de tiempo, conviniéndose igualmente en el mencionado contrato, según la cláusula Cuarta: que de acuerdo con el artículo 1.599 del Código Civil, no sería necesaria notificación alguna de El Arrendador para comunicar a La Arrendataria el vencimiento del plazo fijo estipulado en este contrato y no operaría en ningún caso la tácita reconducción establecida en el Artículo 1.614 del Código Civil, por el hecho de que La Arrendataria continuara ocupando el inmueble después del lapso establecido en el mencionado contrato; es decir, que las partes se encuentran relacionadas desde el 01 de junio de 2005 con una duración de cinco años hasta el 01 de junio de 2010. ASI SE DECLARA.
La controversia se concreta en el supuesto de la falta de pago de los cánones de arrendamientos y el supuesto deterioro que presenta el inmueble arrendado, pues a criterio de este Juzgador es necesario definir la naturaleza del contrato, toda vez que de su naturaleza sabremos si el objeto de la pretensión esta conforme a las pruebas aportadas y al derecho deducido. En el caso sub-lite, observamos que la pretensión es de Desalojo, el cual sustenta la representación de la parte actora en un supuesto arrendamiento verbal; no obstante, el demandado con el escrito de contestación de la demanda acompañó un contrato escrito a tiempo determinado que fue analizado por este Sentenciador en su oportunidad, al no haber sido desconocido ni tachado por la parte Actora, todo lo cual contradice justificadamente lo alegado por el accionante; en consecuencia, dicha prueba instrumental permite inferir sobre la improcedencia de la pretensión de Desalojo bajo los supuestos alegados, pues tal pretensión no se compadece con los contratos a tiempo determinado como el de autos; de manera que, no es un problema de verificar si se cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento y el presunto deterioro, ya que estos hechos entrarían analizarse una vez definida la relación contractual, pues esta definición es la que permite adentrarse en el thema decidendum; no debe pasar por alto este Juzgador su obligación de escudriñar conforme a las previsiones establecidas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE. --------------------------------------
Determinado como ha sido el inicio de la relación arrendaticia que une a ambas partes, este Juzgador pasa a determinar la naturaleza de la relación arrendaticia que une a las partes. -----------------------------------------------------------------
El contrato suscrito por las partes y cuya vigencia comenzó el 01/06/2005, tiene una duración de cinco (5) años, y que el mismo vence el día 01/06/2010. -----
En este caso la naturaleza a tiempo determinado del contrato se evidencia de que el arrendador entregó al arrendatario el inmueble para que el arrendatario lo use durante ese lapso de tiempo definidos de cinco (5) años, improrrogables, sin que en total esa relación arrendaticia se extendiera más del referido tiempo; por lo que a partir del 01/06/20010, de encontrarse el demandado solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, devendría beneficiario de la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: ------------------------------------------------------------------------------------------------
Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:-------------------------------------------------
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.-----------------------------
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.--------------
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.----
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. ---------------------------------------------
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. ----------------------------------------------------------------------------

Al mediar entre las partes una relación arrendaticia de cinco (5) años y que se encuentra vigente, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal de un (2) año de duración, en caso de estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que la mencionada prórroga comenzaría a partir del 01/06/2010 y culminaría el 01/06/2012.----------------------------------------------------------
Ahora bien, esta demanda de desalojo fue incoada por el arrendador a través de su apoderada judicial el día 06/04/2009, cuando todavía no habían transcurrido el término previsto en el contrato, cinco (5) años desde el 01-06-2005 hasta el 01-06-2010 y dos (2) años de la prórroga legal; por lo que, independientemente que haya o no derecho a la prórroga legal, lo que se pudiera establecer en un punto posterior de la sentencia, estamos ante un contrato a término fijo que no ha expirado, así que debe entenderse que la relación arrendaticia que vincula a las partes está sujeta a los términos y condiciones estipulados en el contrato escrito de fecha 01/06/2010, contado a partir de la referida fecha, por lo que al presentarse la demanda el 06/04/2009 el mismo se encuentra vigente, es decir, a tiempo determinado. ASI SE DECIDE.-------------------
El artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone, textualmente, lo siguiente: “…Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciable. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…” ----------------------------------------------------------------
Este dispositivo legal, deja claramente estipulado el llamado ORDEN PUBLICO INQUILINARIO, entendido éste como el conjunto de normas de cumplimiento obligatorio cuyo objeto es tutelar un interés o beneficio que la ley concede, que representan la expresión del equilibrio en la sociedad y fundamentado en la necesidad de resguardo y protección de los derechos de los arrendatarios.--------------------------------------------------------------------------------------------
Por otro lado, el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela impone, entre otros, el DEBIDO PROCESO, en tanto y en cuanto “El debido proceso se aplica a todas las actuaciones judiciales y administrativas…”, asÍ como también el DERECHO A LA DEFENSA de las partes, especialmente del demandado como arrendatario en materia inquilinaria, que constituye el débil jurídico de la relación arrendaticia.----------------------------------------
De la misma manera, el Juez, como garante de la legalidad y, a los fines de dictar sentencias ajustadas a derecho, debe velar por la integridad del proceso y por la efectividad de sus decisiones, sin equívocos o ambigüedades, teniendo la justicia como principal objetivo.---------------------------------------------------------------------
Dentro de este orden de ideas, el Tribunal observa que la demandante, en su petitorio, señala “…formalmente demanda, como en efecto demandamos a la ciudadana CARMEN ELENA GARCÍA…..(sic) …por desalojo…” ; fundamentando la misma en los artículos 1.363, 1.264, 1.270, 1.592 del Código Civil y en los artículos 33 y 34, literales “a” y “e” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.-------------------------------------------------------------------------------------------------------
Al efecto, este órgano jurisdiccional, se permite traer a los autos el criterio generalizado de los más reputados autores patrios en esta materia, cuando se refieren a debido ejercicio de las acciones que se derivan del incumplimiento de los contratantes inquilinarios: ----------------------------------------------------------------------
Por su parte, el Dr. HERMES HARTIN ha dicho de manera categórica que cuando se trata de arrendamiento determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución y la posibilidad de acumularlas; pero, en el contrato verbal o a tiempo indeterminado por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Desalojo de un Contrato a tiempo determinado” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; o es resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del código civil o es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento y Mobiliario… (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAV, 2000). De lo expuesto, podemos deducir, que existe una clara diferencia entre las acciones por Resolución de Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, las cuales tienen su fundamento en el Artículo 1.167 del Código Civil y las acciones de desalojo, taxativamente tipificadas en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ----------------
La primera de ellas tiene su basamento en el derecho común y es aplicable a cualquier tipo de convención o contrato bilateral, donde se demande el incumplimiento de uno de los contratantes. Por el contrario, la acción de desalojo es una pretensión típica del derecho especial inquilinario, y, por tanto, no es dable al accionante recurrir indiscriminadamente y a su libre criterio a la acción que él crea aplicable, sino que necesariamente debe incoar, tipificar y calificar su acción conforme a la legislación especial que rige la materia.-------------------------------------
Ahora bien, en el presente caso, la indebida calificación de la acción como “Desalojo a través de un Contrato Verbal de Arrendamiento”, constituye, a todas luces, una flagrante trasgresión a los conceptos jurídicos y criterios doctrinales acotados, los cuales aún sin ser denunciados por la demandada, debe este Tribunal aplicar en razón del principio del iura novit curia y la noción del orden público inquilinario, que obliga al Juez a sustanciar y decidir conforme al debido proceso y al último fin: la justicia.------------------------------------------------------------------
Esta distinción, aparentemente irrelevante, no es tal, ya que surgen diferentes posiciones y nociones jurídicas, no solo en la calificación de la acción, sino en el tratamiento de los litigantes en el decurso del proceso y en la decisión definitiva, amén de la clara y supina ignorancia en la que incurriría el jurisdicente que no logra observar esta diferencia..No es igual el tratamiento que se le debe dar al litigante en un proceso civil que al arrendatario en el proceso inquilinario, siempre protegido por el orden público inquilinario.-------------------------------------------
Por otra parte, como ha quedado en la presente causa, el hecho afirmado por el demandado como fundamento de su defensa, es decir, la existencia de un contrato de arrendamiento escrito; y habiendo la actora fundamentado su pretensión, en la existencia de un contrato verbal de arrendamiento, hecho éste que quedó desvirtuado con la prueba instrumental aportada en el proceso por la demandada y apreciada favorablemente, para este Tribunal sería un notable desconocimiento del derecho, afirmar el petitorio del demandante como CON LUGAR “ El Desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento, asi con el deterioro del inmueble objeto de la demanda del Contrato de Arrendamiento Verbal cuya existencia no fue probada y que invoca la parte actora”, porque sería atentatoria contra todos los principios de derecho, los criterios doctrinales citados y la jurisprudencia pacífica en esta materia, por todo lo cual esta acción debe ser desechada en derecho. ASI SE DECIDE. ------------------------------------------------------
III
DECISION
Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentes, este Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:-------------------------------------------------- PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO propuso el ciudadano ANIBAL RAFAEL MILLÁN MALAVÉ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-10.200.725 contra la ciudadana CARMEN ELENA GARCÍA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V- 4.685.367.--------------------------------------------
SEGUNDO: Se condena a la parte demandante, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil al pago de las costas procesales por haber resultado totalmente vencido en el presente proceso. ---------------------------------------
TERCERO: Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal previsto en la ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.-------------------------------
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a los doce (12) días del mes de noviembre del año dos mil nueve (2.009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación. ------------------------------------------------------------
EL JUEZ,

Dr. JOSE GREGORIO PACHECO
El Secretario,

NOTA: En esta misma fecha (12/11/2009) siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se registró y publicó la anterior sentencia bajo el Nro.2009-479. Conste.-
El Secretario,

Pedro Miguel Gómez Millán.-

Exp.2009-1480.-
Sentencia: Definitiva.-