TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela

Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García,
Tubores, Villalba y Península de Macanao.
Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta

Porlamar, 27 de noviembre de 2009

199º y 150º

I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES:

PARTE ACTORA: SIMEON RAFAEL HERNANDEZ CABRERA, venezolano, mayor de edad, domiciliado en el Municipio Arismendi del Estado Nueva Esparta y titular de la cédula de identidad Nº V-5.877.262.-
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: MARIA GABRIELA FERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 115.010.-
PARTE DEMANDADA: GLORIA MARIA CAMPOS BAJAÑA, ecuatoriana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-81.223.303.-
ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS BURGOS y RODOLFO FERMIN MATA, venezolanos, mayores de edad, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 26.587 y 15.499.-

II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

Se inicia el presente juicio mediante libelo de Demanda recibido en fecha 18 de septiembre de 2008 del Juzgado Distribuidor, contentivo del Juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por el ciudadano SIMEON RAFAEL HERNANDEZ CABRERA contra la ciudadana, GLORIA MARIA CAMPOS BAJAÑA, mediante el cual alega que la entidad mercantil “Inversiones Inmobiliarias Sociedad Anónima” dio en arrendamiento a la accionada un local comercial distinguido con el número tres (3), ubicado en el edificio conocido como Margarita Bowling de la avenida 4 de Mayo de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este estado. Que de acuerdo con la Cláusula Tercera del contrato la duración del arrendamiento sería de un año, prorrogable por lapso idéntico por acuerdo entre las partes, a contar desde el 15 de agosto de 2005. Que al vencimiento del término el día 15 de agosto de 2006 se verificó la prórroga convencional del contrato hasta el 15 de agosto de 2007. Que en fecha 13 de julio de 2007, adquirió de la antes mencionada sociedad mercantil el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, como consta del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño, bajo el N° 38, folios 257 al 262, Tomo III, Protocolo I, por lo que a partir de ese momento se subrogó en los derechos como arrendador del local en referencia. Que el 6 de agosto de 2007 procedió a notificar a la arrendataria, hoy demandada, mediante traslado de la Notaría Pública Segunda de Porlamar, que la expiración del término contractual tendría lugar el 15 de agosto de ese mismo año y que podía hacer uso de la prórroga legal de un año que le confiere la Ley. Que para no dejar lugar a duda alguna procedió en fecha 26 de febrero de 2008 a notificar judicialmente a la ciudadana GLORIA CAMPOS BAJAÑA que el vencimiento de la prórroga legal operaría el 15 de agosto de 2008, por lo que ese día debería entregarle el local arrendado libre de personas y bienes. Que llegada la fecha previamente señalada la inquilina no cumplió con su obligación de entregar el inmueble objeto del contrato, por lo que procedió a demandarla.
Basa su acción la parte actora en los artículos en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.592 del Código Civil, y en los artículos 33, 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y estima la demanda en la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 3.950,00).
Por último, anexa a su libelo de demanda las siguientes documentales:
-Marcado “A” Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, suscrito entre Inversiones Inmobiliarias, Sociedad Anónima y la ciudadana GLORIA CAMPOS BAJAÑA.
-Marcado “B” Documento mediante el cual la sociedad de comercio Inversiones Inmobiliarias vende al ciudadano SIMEON RAFAEL HERNANDEZ CABRERA, un inmueble constituido por un lote de terreno y las bienhechurías sobre él construidas consistentes en un galpón de dos aguas donde funcionan una (1) Discoteca, un (1) Restaurante y un (1) local para el juego de Bowling, ubicado en la Avenida 4 de Mayo, sector Genovés, de la ciudad de Porlamar.
-Marcada “C” Notificación dirigida a la ciudadana Gloria Campos Bajaña y practicada por la Notaría Pública Segunda de Porlamar.
-Marcada “D” Notificación Judicial dirigida a la ciudadana Gloria Campos Bajaña y practicada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao.
-Original de Notificación practicada en fecha 25 de junio de 2007 por la Notaría Pública Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta.
En fecha 18 de septiembre de 2008 el actor, asistido de abogado, consigna recaudos atinentes a la demanda propuesta.
Por auto de fecha 19 de septiembre de 2008 este Tribunal admitió la demanda.
El 24 del mismo mes y año la accionada comparece y otorga poder apud acta a los abogados Luís Burgos y Rodolfo Fermín.
El día 26 de septiembre de 2008, diligencia y consigna escrito de contestación a la demanda, en la cual alega que es cierto que celebró contrato de arrendamiento sobre el local comercial signado con el número tres (N° 3) del Edificio Margarita Bowling con la sociedad de comercio Inversiones Inmobiliarias S.A. Que es cierto también que mediante documento protocolizado el hoy demandante SIMEON CABRERA HERNANDEZ adquirió de la referida entidad mercantil el inmueble objeto del contrato que lo convierte en ARRENDADOR del mismo. Que es igualmente cierto que el demandante, en fecha 6 de agosto de 2007 le notificó de los CINCO PARTICULARES que ella misma indica en su contestación. Que la cláusula TERCERA, que se considera Ley entre las partes, lleva implícita la prórroga del lapso de duración de un año a voluntad de las partes contratantes y que como estas nada manifestaron al respecto se mantuvo como arrendataria pagando los cánones al arrendador, a conveniencia de ambos, lo que estima signo inequívoco de la continuidad de la relación arrendaticia, (énfasis del Tribunal) “…operando por efectos de la figura de la tácita reconducción contractual” en términos de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Que la Sala Constitucional ha fijado el criterio de que el término de vigencia de los contratos de arrendamiento es determinante a los fines de escoger la acción a incoar para la recuperación del inmueble arrendado, por lo que las acciones que caben en caso de contratos verbales o a tiempo indeterminado es la de DESALOJO. Bajo tales alegatos, la demandada rechaza y contradice la demanda instaurada en su contra y reitera que, por efecto de la tácita reconducción que operó en su caso, su realidad contractual debe subsumirse en las normas atinentes a los contratos a tiempo indeterminado y no en las aplicables a los contratos a tiempo determinado.
En fecha 30 de septiembre de 2008, comparece el actor y consigna escrito de promoción de pruebas, que el Tribunal admite por auto expreso el día 2 de octubre de 2008.
En esta misma fecha comparece la parte demandada, asistida por el abogado NASSER HASAN EL HAWI MUSSA y recusan formalmente al Juez de este Tribunal, alegando la causal de enemistad manifiesta, por lo que son remitidas copias de la recusación al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia.
Declarada sin lugar la RECUSACION interpuesta y en acatamiento del dispositivo de la decisión que ordena a quien aquí decide continuar conociendo de la presente controversia, la causa reingresa y es recibida por auto de fecha 12 de febrero de 2009. Notificadas debidamente las partes sobre el avocamiento del Juzgador, en fecha 24 de marzo de 2009 comparece el abogado Rodolfo Fermín Mata y solicita al Juez de la Causa se abstenga de seguir conociendo de la misma, por cuanto la demandada GLORIA CAMPOS BAJAÑA procedió a denunciarlo por ante la Inspectoría General de Tribunales, a cuyo efecto consigna copia del escrito correspondiente.

Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, pasa este Juzgador a hacerlo en los siguientes términos:

III.- MOTIVA.-

Alega el actor en su libelo que su causahabiente, la entidad mercantil “Inversiones Inmobiliarias Sociedad Anónima” dio en arrendamiento a la accionada un local comercial distinguido con el número tres (3), ubicado en el edificio conocido como Margarita Bowling de la avenida 4 de Mayo de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este estado. Que de acuerdo con la Cláusula Tercera del contrato la duración del arrendamiento sería de un año, prorrogable por lapso idéntico por acuerdo entre las partes, a contar desde el 15 de agosto de 2005. Que al vencimiento del término el día 15 de agosto de 2006 se verificó la prórroga convencional del contrato hasta el 15 de agosto de 2007. Que el 6 de agosto de 2007 procedió a notificar a la arrendataria, hoy demandada, mediante traslado de la Notaría Pública Segunda de Porlamar, que la expiración del término contractual tendría lugar el 15 de agosto de ese mismo año y que podía hacer uso de la prórroga legal de un año que le confiere la Ley. Que para no dejar lugar a duda alguna procedió en fecha 26 de febrero 2008 a notificar judicialmente a la ciudadana GLORIA CAMPOS BAJAÑA que el vencimiento de la prórroga legal operaría el 15 de agosto de 2008, por lo que ese día debería entregarle el local arrendado libre de personas y bienes. Que llegada la fecha previamente señalada la inquilina no cumplió con su obligación de entregar el inmueble objeto del contrato, por lo que procedió a demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento y la consecuente entrega inmediata del inmueble.
Mediante escrito presentado en fecha 26 de septiembre de 2008, la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda mediante la cual conviene en la existencia de la relación arrendaticia y alega que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento lleva implícita la prórroga del lapso de duración de un año a voluntad de las partes contratantes y que como estas nada manifestaron al respecto se mantuvo como arrendataria pagando los cánones al arrendador, a conveniencia de ambos, operando la figura de la tácita reconducción contractual” en términos de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Que la Sala Constitucional ha fijado el criterio de que el término de vigencia de los contratos de arrendamiento es determinante a los fines de escoger la acción a incoar para la recuperación del inmueble arrendado, por lo que las acciones que caben en caso de contratos verbales o a tiempo indeterminado es la de desalojo. Bajo tales alegatos, la demandada rechaza y contradice la demanda instaurada en su contra y reitera que, por efecto de la tácita reconducción que operó en su caso, su realidad contractual debe subsumirse en las normas atinentes a los contratos a tiempo indeterminado y no en las aplicables a los contratos a tiempo determinado.
Del análisis tanto del libelo de demanda, como de la contestación de la misma, se desprende que la presente litis quedó trabada alrededor del hecho controvertido, cual es, la duración del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, específicamente, para establecer si su condición es la de un contrato a tiempo determinado o a tiempo de indeterminado, o bien, si tal condición deriva de los efectos de una tácita reconducción (indeterminado) o de una prorroga convencional pactada originalmente por las partes (determinado).
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil pauta que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y en este sentido expresa, que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella deberá probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Tiene su origen esta norma en el artículo 1.354 del Código Civil, al respecto, el autor patrio Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, (Editorial Arte, Caracas 1992), expresa:
“De todo lo expuesto hasta ahora, se ve que, ya se parta de un punto de vista abstracto (Rosemberg) o bien se considere el problema desde el punto de vista concreto (Chiovenda), lo importante es atender- por la naturaleza dialéctica que tiene el proceso y por el principio del contradictorio que lo informa- a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el thema decidendum, y a las afirmaciones de hecho que formula el demandado en su defensa o excepción, con lo cual queda, a su vez, determinado el thema probandum; por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia, y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta fórmula general y simple, que comprende todas las posibilidades: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.

“Del mismo modo, considerando la posición del demandado en particular, la jurisprudencia de la casación, interpretando la máxima según la cual: reus in exceptione fit actor, distingue las diversas actitudes que puede adoptar el demandado frente a las pretensiones del actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada, según la cual, la contradicción pura y simple de la pretensión (contradicción genérica de la demanda) no la discute, sino que en el fondo pide la prueba de las razones sobre que se funda aquella, y el reo no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas,

A la luz de la norma citada, estima este Juzgador que al alegar la demandada un hecho nuevo, como lo es la existencia de una tácita reconducción que convirtió el contrato en una convención a tiempo indeterminado, se produce la llamada inversión de la carga de la prueba por lo cual esta es asumida por la demandada que en consecuencia debe probar este hecho nuevo.
En estos términos considera este Juzgador esencial para la solución del presente conflicto realizar un análisis de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, referida a su duración.
Establece la citada cláusula lo siguiente:
“TERCERA: El tiempo de duración del presente Contrato, será de UN (01) año renovable, contado a partir del Quince (15) de Agosto del año Dos Mil Cinco (2005), independientemente de su fecha de Autenticación por la Notaría Pública respectiva, pudiendo ser prorrogado por un periodo igual previo acuerdo entre las partes.” (Cursivas y resaltado del Tribunal).
Ahora bien, de un simple análisis de la misma se desprende que al utilizar las partes el término de “un año renovable” convinieron efectivamente en una prorroga sucesiva e igual al término original, de un año, previsto en el contrato, por lo cual se hacía innecesaria alguna otra manifestación de voluntad de las partes para que operase una prorroga convencional ya pactada al momento de suscribirse el contrato. Si la intención de las partes hubiese sido hacer depender de una manifestación ulterior una futura prorroga, no hubiesen utilizado el término prorrogable al inicio, ya que con pactar un término fijo bastaba y luego si a las partes les convenía prorrogar la duración del contrato podían hacerlo libremente mediante acuerdo verbal o escrito. Al haber pactado las partes al momento de suscribir el contrato una renovación convencional de un año, el contrato continuo siendo a tiempo determinado, y en ningún caso operó la alegada tácita reconducción por falta de un acuerdo expreso en ese sentido. Cuando el contrato establece que su duración es renovable por una período igual no requiere acuerdo expreso. En cambio la manifestación contraria, es decir, lo no renovación sí requiere ser notificada porque entraña una voluntad negativa. Cabe destacar, además, que en el caso bajo examen se produjo la venta del inmueble objeto de la convención locativa a u n tercero, que el tercero respetó las condiciones de contratación del arrendador original y que al vencimiento del contrato renovado fue notificada la arrendataria, hasta en dos oportunidades, sobre la no renovación del contrato y el inicio de la prórroga legal por el lapso de un año, como consta en autos. Ahora bien, al expirar dicho lapso, como en efecto ocurrió, se generó para la arrendataria la obligación de entregar el inmueble, lo cual incumplió y es lo que ha determinó su precaria situación en este pleito y así se decide.
En efecto, el análisis anterior revela que el término de duración del contrato fue convenido por las partes en un plazo original de un año contado a partir del día 15 de agosto de 2005, más un año renovable ya convenido, contado a partir del día 15 de agosto de 2006, a cuyo vencimiento, a saber el día 15 de agosto de 2007, comenzó a correr el lapso de un año correspondiente a la prorroga legal que la Ley le otorga a la arrendataria, la cual venció el día 15 de agosto de 2008, fecha en la cual la arrendataria debía hacer entrega del inmueble arrendado, lo cual no ha cumplido incurriendo en contumacia, por lo que deberá ser condenada a ello por este Juzgador y así se decide.

IV.- DISPOSITIVA
Con base en los argumentos de hecho y de derecho consignados en el presente fallo, este Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda intentada por el ciudadano SIMEON RAFAEL HERNANDEZ CABRERA, venezolano, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº V-5.877.262., contra la ciudadana GLORIA MARIA CAMPOS BAJAÑA, ecuatoriana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-81.223.303.
En consecuencia se condena a la demandada GLORIA MARIA CAMPOS BAJAÑA, a lo siguiente:
PRIMERO: En la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con la parte actora ciudadano SIMEON RAFAEL HERNANDEZ CABRERA, sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el número tres (3), ubicado en el edificio conocido como Margarita Bowling de la avenida 4 de Mayo de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.
SEGUNDO: Se ordena a la demandada hacer entrega inmediata del inmueble arrendado a la parte actora, libre de personas y bienes,
TERCERO: De conformidad con lo previsto en artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente perdidosa.
A tenor de lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil se ordena la notificación de las partes.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DIARICESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en Porlamar a los veintisiete (27) días del mes de noviembre de dos mil nueve (2009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. ALBERTO RAUSSEO VALDERRAMA

LA SECRETARIA

Abg. WINIFRED FRENDIN GONZÁLEZ
En la misma fecha siendo las 02:00 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA

Abg. WINIFRED FRENDIN GONZÁLEZ

ARV/wf.
Exp. N° 1.268-08
Definitiva.