TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil DESARROLLOS PLAYA EL AGUA, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Nueva Esparta en fecha 13 de enero de 1989, bajo el Nro. 20, Tomo I.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados CRUZ YASMINA SALAZAR DE PERFECTO y LUIS RAFAEL PERFECTO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 27.846 y 22.501, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadano PEDRO JOSÉ PÉREZ QUINTANA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.966.840, domiciliado en la Av. 31 de Julio, sector La Mira, Playa El Agua, Centro Comercial Playa El Agua, jurisdicción del Municipio Antolin del Campo de este Estado.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No acreditó en los autos.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Se inició la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por DESARROLLOS PLAYA EL AGUA, C.A en contra del ciudadano PEDRO JOSÉ PÉREZ QUINTANA, ya identificados.
En fecha 24.3.2009 (f.6) se recibió para su distribución por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de este Estado, correspondiéndole conocer a este despacho, quien en fecha 27.3.2009 (f. Vto.6) le dio la entrada respectiva.
Por auto de fecha 10.4.2009 (f.39 al 40) se admitió la demanda en atención del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento del ciudadano PEDRO JOSÉ PÉREZ QUINTANA y se dejó constancia de haberse aperturado cuaderno de medidas en esa misma fecha.
En fecha 6.4.2009 (f.41) se dejó constancia por secretaría de haberse suministrado las copias simples para la elaboración de la compulsa de citación.
En fecha 7.4.2009 (f. Vto.41) se dejó constancia de haberse librado compulsa.
En fecha 16.4.2009 (f.43) la ciudadana Alguacil de este despacho por diligencia informó que el abogado LUIS RAFAEL PERFECTO quedó en venirla a buscar para efectuar la práctica de la citación.
En fecha 24.4.2009 (f.44 al 45) compareció la ciudadana alguacil de este Tribunal y por diligencia consignó el recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano PEDRO JOSÉ PÉREZ QUINTANA.
En fecha 28.4.2009 (f.46) el ciudadano PEDRO JOSÉ PÉREZ QUINTANA asistido de abogado por diligencia consignó escrito de contestación a la demanda. (f.47 al 50).
En fecha 14.5.2009 (f.51) el abogado LUIS PERFECTO consignó escrito de promoción de pruebas. (f. 52 al 109).
Por auto de fecha 15.5.2009 (f.110 al 111) se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
Por auto de fecha 18.5.2009 (f.112) se ordenó expedir cómputo por secretaría de los días de despacho transcurridos desde el 24.4.09 exclusive al 28.4.09 inclusive y desde el 28.4.09 exclusive al 15.5.09 inclusive, dejándose constancia de haber transcurrido 2 y 10 días de despacho respectivamente.
Por auto de fecha 18.5.2009 (f.113) se les aclaró a las partes que a partir de ese día inclusive la presente causa entraba en etapa de sentencia.
CUADERNO DE MEDIDAS.-
Por auto de fecha 1.4.2009 (f.1 al 2) se negó el decreto de la medida solicitada.
En fecha 20.4.2009 (f.3 al 28) el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito mediante el cual solicitó el decreto de la medida de secuestro y a tal efecto consignó inspección ocular realizada por el Juzgado de los Municipios Arismendi, Antolin del Campo y Gómez de este Estado en fecha 2.4.2009 y una copia del cheque Nro.36443964 de la cuenta corriente del Banco Banesco Nro. 0134-0563-88-5633016013 perteneciente a PEDRO JOSÉ PEREZ QUINTANA.
Por auto de fecha 28.4.2009 (f.29) se ratificó el contenido del auto emitido en fecha 1.4.09 que negó el decreto de la medida por considerarse insatisfecho los extremos previstos en el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo la oportunidad para dictar la sentencia en la presente causa se hace bajo los siguientes términos:
III.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-
ARGUMENTOS DE LAS PARTES.-
Como fundamento de la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento el abogado LUIS RAFAEL PERFECTO en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil DESARROLLOS PLAYA EL AGUA, C.A, señaló:
- que su representada es arrendadora de un inmueble constituido por una serie de habitaciones, ubicado en la Av. 31 de Julio, Centro Comercial Playa El Agua, sector La Mira, Playa El Agua, jurisdicción del Municipio Antolin del Campo de este Estado.
- que en fecha 10 de febrero del año 2004 su representada celebró contrato verbal de arrendamiento con el ciudadano PEDRO JOSÉ PÉREZ QUINTANA, sobre el referido inmueble, pactándose un canon de arrendamiento inicial por la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.6.000.000,00) mensuales.
- que posteriormente de mutuo acuerdo acordaron aumentar el alquiler en la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.8.000.000,00), equivalente hoy en día en OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 8.000,00) que es el canon que rige hasta la fecha.
- que el ciudadano PEDRO JOSÉ PÉREZ QUINTANA, durante el comienzo de la relación arrendaticia, todo era armonía y responsabilidad y sin problema alguno, pero a partir del mes de diciembre del año 2007 el inquilino dejó de cumplir con sus responsabilidad de pagar el canon de arrendamiento, correspondientes a los meses de diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, y los meses de enero y febrero de 2009, lo que revela una insolvencia de quince (15) meses de arrendamiento no cancelados por un moto de OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.8.000,00) mensual cada uno, hoy día con la reconversión monetaria, equivale a CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.120.000,00.
Por su parte, el ciudadano PEDRO JOSÉ PÉREZ QUINTANA asistido de abogado dio contestación a la demanda, en lo siguientes términos:
- que por tratarse de un juicio seguido por el procedimiento breve, en primer lugar oponía la cuestión previa del numeral cuarto del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
- que en el encabezado del libelo de la demanda se dice que el inmueble al cual se refiere la acción está constituido por una serie de habitaciones, ubicado en la Av. 31 de Julio, Centro Comercial Playa El Agua, sector La Mira, Playa El Agua, jurisdicción del Municipio Antolin del Campo de este Estado.
- que el citado numeral 4 del artículo 340 dispone que en el libelo de la demanda se debe determinar con precisión el objeto de la pretensión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble, lo cual no ocurría en este caso, pues existía una ausencia de indicación de información tan esencial como lo indica la precitada norma, ya que como lo dice el actor en su libelo el inmueble estaba constituido por una serie de habitaciones, sin precisar donde empezaba ni donde terminaba esa serie, ni se indicaba de cuantas habitaciones se trataba.
- que en la letra “E” de la petitoria del libelo de la demanda, se accionaba una indemnización equivalente al monto del arrendamiento por todo el tiempo que el demandado ocupe el inmueble arrendado, hasta la entrega definitiva del mismo.
- que el libelo de la demanda debe bastarse a sí mismo en la parte transcrita se pide una indemnización que es indeterminada en cuanto a su monto y en relación a las fechas de inicio y de finalización.
- que ante la ausencia de la necesaria información acerca del propietario del bien raíz, que se menciona en el libelo con su dirección postal, pero no con las determinaciones correspondientes para juicio, hacía que procediera y al efecto oponía la cuestión previa de falta de cualidad e interés para intentar la acción propuesta y de su persona para sostenerla.
- que rechazaba, contradecía y negaba la demanda tanto en los hechos como en los fundamentos de derecho en que pretendía fundarse.
- que el actor pretendía demandar una resolución de un inexistente contrato de arrendamiento.
- que negaba que entre el actor y su persona haya existido contrato de arrendamiento sobre ningún bien raíz y menos por el indeterminado inmueble que decía estar constituido por una serie de habitaciones.
- que negaba que el diez de febrero del año 2004 el actor y su persona hayan celebrado contrato verbal de arrendamiento sobre ningún bien.
- que negaba que en la indicada fecha se haya pactado el pago de ningún canon de arrendamiento ni que posteriormente se haya pactado un canon mayor como pretendía falsamente afirmarlo el demandante.
- que negaba que su persona deba cánones de arrendamiento al actor, y menos los señalados en el libelo de la demanda, dado que nunca le ha entregado ni menos ha recibido en arrendamiento algún bien de la propiedad del demandante.
- que negaba le se le debiera un total de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 120.000,0) al actor de quince meses de cánones de arrendamiento.
- que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para los casos de contratos verbales prevé la acción de desalojo, pero no la acción de cumplimiento o resolución de esta clase de contratos.
- que el actor equivocó la acción o sea en lugar de demandar desalojo, accionó resolución de un supuesto contrato de arrendamiento verbal, convención que nunca ha existido.
PUNTO PREVIO.-
Antes de entrar a analizar lo concerniente a la cuestión previa y sobre el fondo de la presente acción resolutoria, este Tribunal considera oportuno resolver como punto previo el relacionado a la naturaleza del contrato y la vía para accionar en estos casos, en función que el demandado en su escrito de demandante expresó:
“...la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para los casos de contratos verbales prevee la acción de desalojo, pero no la acción de cumplimiento o resolución de esta clase de contratos.
La acción de resolución o de cumplimiento está vigente para los contratos escritos de arrendamiento.
En el caso, el actor equivocó la acción, o sea, en lugar de demandar desalojo, accionó resolución de un supuesto contrato de arrendamiento verbal, convención que NUNGA CA EXISTIDO.
Por lo tanto, formalmente NIEGO que el actor tenga la acción que erróneamente pretendió ejercer...”

NATURALEZA DEL CONTRATO.-
De acuerdo al criterio que ha sostenido en forma reiterada la Sala Constitucional en distintos fallos y más concretamente en el pronunciado el 28 de junio de 2005, expediente 04-1845, en torno a la naturaleza del contrato de arrendamiento, estableció lo siguiente:
“…Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt Servando, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga – si el inquilino tiene derecho a ella – y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a unos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…”
En este mismo sentido, la Sala Político Administrativa en fecha diecisiete (17) de junio del año dos mil tres (Exp. 1998-14655) emitió sentencia N° 00889 mediante la cual estableció:
“……La Sala, para decidir observa: La recurrida estableció lo siguiente: "...La controversia se suscita por la interpretación que de la cláusula segunda del contrato han dado las partes y, en este sentido observa quien decide que de la transcripción de la cláusula en referencia se puede constatar que las partes previeron un lapso de duración de tres años prorrogables por períodos iguales, estableciendo un derecho de preferencia a favor de la arrendataria para continuar en su condición, salvo las excepciones de ley; lo que implica en primer lugar que el contrato por medio del cual la demandada dio en arrendamiento a la actora los lotes de terreno identificados "E" y "A", ubicados en la Urbanización Industrial Kerch; entre los kilómetros 12 y 13 de la Carretera Panamericana, en Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el tiempo de duración del mismo, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por las partes contratantes en el acuerdo transaccional, siendo el tiempo en el estipulado, prorrogable por períodos iguales; de lo que se concluye que la posibilidad de prórroga del contrato o su terminación al vencimiento del término establecido o de cualquiera de sus prórrogas, debe derivar de un acto de voluntad de los contratantes; en forma tal que para considerar prorrogado el contrato bastaría que ninguna de las partes se manifestara en sentido contrario y, para considerarlo terminado, bastaría la voluntad manifestada de alguna de las partes de darlo por terminado....”.

Como emerge de los extractos transcritos, en el caso de los contratos celebrados por tiempo fijo o aquellos que prevean una o varias prorrogas automáticas basta que ambos contratos nada manifiesten para considerarlo prorrogado o bien, terminado, cuando uno de los contratantes así lo manifiesten expresamente. También se señala que la frase “prorrogable por períodos iguales”, no constituye una obligación para la arrendadora de otorgar nuevamente el arrendamiento del bien inmueble de su propiedad, si ello no fuere su deseo, en función de que la referida cláusula si bien le otorga un derecho de preferencia a favor de la arrendataria para que continúe en su condición de inquilina, su activación quedará sujeta a la voluntad de los contratantes.
Precisado lo anterior, se desprende de los autos que según el dicho del actor celebró contrato verbal el 10.2.2004 y que el demandado desconoció esa circunstancia además de observar que éste había equivocado la vía para accionar ya tratándose de un contrato verbal debió demandar el desalojo y no por resolución.
Ahora bien, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N°. RC-00019 de fecha 5 de febrero de 2007, expediente N°. 06493, estableció la única vía para solicitar un desalojo, en lo siguiente:
“...se desprende que en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la única vía para solicitar su desalojo es demandar de conformidad con lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por motivo, que a través de la acción de cumplimiento lo que se persigue es la ejecución de las obligaciones propias del contrato y no la desocupación o entrega del bien por parte del inquilino...
(....Omissis...)
Por tanto, de las anteriores consideraciones y de los criterios jurisprudenciales ut supra transcritos, esta Sala, observa que el Juzgador de alzada con base a los hechos establecidos en la causa del derecho, de conformidad con el principio “iura novit curia”, al no admitir la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, por motivo, que lo pretendido por el demandante es el desalojo del inmueble objeto de la presente causa, y al ser la naturaleza de la relación arrendaticia, un contrato de arrendamiento verbal celebrado a tiempo indeterminado, la misma debe estar circunstancia a las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual hace evidenciar, que el ad quem, en modo alguno, infringió por falta aplicación el artículo 34 ejusdem, pues su actuación estuvo ajustada a derecho.
En consecuencia, la Sala, declara improcedente la presente denuncia por falta de aplicación del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, falta de aplicación de los artículos 33 ejusdem, 1.167, 1269 y 1580 del Código Civil. Así se decide....”

Sobre este punto la Sala Constitucional el 28 de junio del 2005 (Exp. N°.04-184) mediante el cual en un caso similar al que hoy se analiza, señaló que se había consumado una subversión del proceso en razón de que el Tribunal de la causa dictaminó la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento a pesar de que el mismo carecía de determinación de tiempo, a saber:
“…Para decidir la Sala observa: En el presente caso la parte actora denunció que le fue lesionado el debido proceso, en virtud de que los jueces de la instancia no se pronunciaron en cuanto a su alegato de que el contrato de arrendamiento se había convertido a tiempo indeterminado; omisión que produjo que el proceso fuese tramitado de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo correcto el establecido en el artículo 34 eiusdem.
Al respecto, la Sala, de las actas del presente expediente, observa que efectivamente, ambas partes, además, de no reconocer que el contrato de arrendamiento celebrado se había convertido a tiempo indeterminado en virtud de las múltiples prórrogas de las cuales fue objeto, también quedó demostrado por el hecho de que el 8 de septiembre de 1995, la Inmobiliaria Inblasa, S.A., autorizada para celebrar el contrato de arrendamiento, le comunicó por escrito al ciudadano Gilberto Gerardo Remartini Romero, la voluntad de los propietarios y arrendatarios del inmueble allí especificado, de no prorrogar el contrato suscrito, razón por la cual debía entregar el inmueble libre de personas y bienes el 1° de noviembre de 1995 (folio n° 59); sin embargo, para esa fecha el arrendatario permaneció en posesión del inmueble y continuó cancelando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Tercero de Municipio Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, los cuales fueron retirados por el arrendador, ello fue signo inequívoco de aceptar la continuidad de la relación arrendaticia.
El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo. Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (sic)……… No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece que “[Q]ueda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos. En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público….”

De acuerdo a los criterios antes copiados, los cuales comparte esta sentenciadora a plenitud, se juzga que al igual que en los dos casos analizados por la Sala Constitucional en la causa estudiada se concretó una subversión del procedimiento aplicable según la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que al ser la naturaleza de la relación arrendaticia, un contrato de arrendamiento verbal celebrado a tiempo indeterminado, la misma debe ceñirse inexorablemente a las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por lo tanto, en lugar de incoarse la correspondiente acción de resolución de contrato debió la representación judicial de la parte actora atender al mandato y a las causales taxativas que contempla el artículo 34 de la citada e incoar la demanda de desalojo. Y así se decide.
Así las cosas, tomando en cuenta que el actor equivocó la vía para obtener la extinción de la relación contractual de arrendamiento verbal que según lo afirma mantiene con su contraparte desde el 10.2.2004, concluye este tribunal como garante de la legalidad y del orden constitucional que el auto de admisión emitido en fecha 1.4.2009 debe forzosamente ser revocado, y que en su lugar debe declararse, tal y como se hará en forma clara, lacónica y precisa en la parte dispositiva de este fallo, la inadmisibilidad de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento instaurada por DESARROLLOS PLAYA EL AGUA, C.A, en contra de PEDRO JOSÉ PÉREZ QUINTANA. Y así se decide.
En vista de lo antes expuesto, resulta innecesario analizar el resto de los argumentos o defensas expresadas por los sujetos intervinientes. Y así se decide.
Vale decir solo a título de comentario, que en torno a este punto la parte accionante en el Capitulo Quinto del escrito de promoción de pruebas mencionó que a su juicio, el parágrafo segundo del artículo 34 de la ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios autoriza a ejercer otras acciones distintas a la de desalojo, a pesar de que el contrato de arrendamiento que une a los contratantes sea por tiempo indeterminado o verbal, cuando la causal que se invoca para extinguir la relación contractual sea diferente a la que contempla la norma, sin embargo dicho comentario no se adapta al caso estudiado en donde emerge según el libelo que el contrato que se invoca es de naturaleza verbal, y la causal que se alega para optar por su extinción y obtener la entrega del bien, concuerda con la prevista en el ordinal a) que se refiere a la insolvencia en el pago de las pensiones locatarias. Y así se decide.
IV- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: NULO el auto de admisión emitido en fecha 1.4.2009 y en consecuencia, se declara la INADMISIBILIDAD de la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la sociedad mercantil DESARROLLOS PLAYA EL AGUA, C.A, en contra de PEDRO JOSÉ PÉREZ QUINTANA, arriba identificados.
SEGUNDO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora por resultar vencida.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y DÉJESE COPIA.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en La Asunción, a los Veintidós (22) días del mes de mayo del año Dos mil nueve. (2009). AÑOS 199º y 150º.
LA JUEZA,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ
EXP: Nº 10.793/09.-
JSDC/CF/Cg.-
Sentencia Definitiva.-
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión previa las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ