TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO MARCANO
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL
ESTADO NUEVA ESPARTA
199° Y 150°
Siendo la oportunidad procesal para dictar Sentencia en la presente causa, este Tribunal lo hace en los términos que a continuación se expresan:

I. IDENTIFICACION DE LAS PARTES
Parte Actora : MARIA RUMI ARENAS, Titular de la Cédula de Identidad N° V-6.157.179 , asistida por el Abogado DANIEL CAMEJO ROJAS, Inpreabogado Nro 112.401.

Parte Demandada: TAMARA DEL VALLE SERRANO, Titular de la Cédula de Identidad Nro V-10.934.690, debidamente asistida por las Abogadas GERALDINE CAROLINA DIAZ y YESENIA CAROLINA PEREZ SALAZAR, Inpreabogado Nros 121.420 y 121.494.

II. DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA:
Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago.

III. DE LA DEMANDA:
Recibido por este Despacho en fecha 14 de Abril de 2.009, refiere el escrito libelar que, la ciudadana MARIA RUMI ARENAS, es propietaria de un inmueble constituido por una casa ubicada en la calle Campos, de Juangriego, Municipio Autónomo Gaspar Marcano del Estado Nueva Esparta, distinguida con el Nro 4-B, y la cual se encuentra enmarcada en los linderos generales siguientes: Norte: En 30,60 mts con casa y solar que es o fue de la sucesión Mata Leandro; Sur: en 29,10 mts, con terrenos de Zainudin rasuldin, y una línea quebrada de 1,50 mts con propiedad de INVERSIONES FIGUERA C.A; Este: en 7,00 mts y una línea quebrada de 1,50 mts con propiedad de INVERSIONES FIGUERA C.A.; Oeste: En 9,50 mts, que es su frente con calle Campos; la mencionada casa ubicada del lado oeste de la propiedad esta constituida por cuatro(49 habitaciones, un (1) cuarto de baño, una cocina-comedor, un lavadero y un espacio de depósito, constante de pisos de cemento y cerámicas, techo de material de asbesto y paredes de bloque frisados, y le pertenece según se evidencia de Documento de compra-venta otorgado por ante el Registro Inmobiliario de la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Marcano del Estado nueva Esparta, en fecha diecisiete (17) de Julio (7) de dos mil siete (2007), registrado bajo el Nro 37, folios 200 al 204, Protocolo Primero, Tomo I, Tercer Trimestre del 2007. Ahora bien sobre esta vivienda celebré contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana TAMARA DEL VALLE SERRANO, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro V-10.934.690, en fecha 05 de junio de 2008, por instrumento otorgado por ante la Notaria Pública Segunda de Porlamar, anotado bajo el nro 70, Tomo 54 de los Libros llevados por esa Notaria. En el mencionado contrato se establece una vigencia de 3 años, contados a partir de la suscripción del mismo por ante Notaria Pública, lo cual ocurrió en fecha 05/06/2008, y con vencimiento automático de pleno derecho al cumplirse los tres años; para ello se estableció un canon de arrendamiento mensual de Trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350,00), acordándose que dicho pago sería por mensualidades anticipadas, los cinco primeros días de cada mes, mediante depósito bancario en la cuenta señalada por su persona, conviniéndose además que ante la falta de pago de dos o más mensualidades dará derecho a su persona, es decir la arrendadora a demandar el incumplimiento de contrato, tal como lo establece la Ley. Así mismo se estableció en dicho instrumento, que el inmueble en cuestión debía ser destinado para vivienda del arrendatario y su grupo familiar, en concordancia con el uso que se le asigna al referido apartamento en el documento de propiedad.
Es el caso que desde el mes de diciembre, hasta la presente fecha, la inquilina no me ha pagado los canones de arrendamiento correspondiente, lo cual ha tolerado por un gesto de humanidad y porque ofrecía insistente el pago tan pronto cobrara lo que le adeudaban diversas personas, pero la situación en los actuales momentos se ha hecho intolerable ya que es una persona de la tercera edad, que requiere de dichos pagos para su manutención, y cada día que pasa la insolvencia de la arrendataria se hace más grave y más grande su descaro, por el cual ya ni me ofrece posibilidad de pago alguno. Así mismo, la prenombrada ciudadana ha cambiado de nuevo el uso al cual se encuentra destinado el bien, instalando en la pequeña vivienda arrendada una actividad comercial en la cual hace todo tipo de ruidos y escándalos a todas horas del día y parte de la noche, incumpliendo con lo dispuesto en la cláusula cuarta, literal c del mencionado contrato, y lo estipulado en la Ley. Aunado a esto esta la grave desconfianza que la obliga a solicitar la intervención de la autoridad competente, toda vez que la relación arrendaticia ha excedido los limites del respeto y la buena fe, por cuanto la arrendataria procedió a entregarle como comprobante de su supuesto pago, una planilla de depósito o pago bancario, debidamente suscrito por la arrendataria, con los datos correspondientes al pago de una mensualidad, razón por la cual se dirigió a la oficina del Banco (Banco Confederado) e intentó retirar el dinero, el cual emplearía para el pago de sus medicamentos, fue cuando tuvo conocimiento de que se trataba de una falsedad, y que el pago no se había efectuado, la cual se evidencia de anexos consignados con la demanda. Por cuanto existe efectivamente la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de Enero de 2009 hasta la presente fecha, es decir, los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO y ABRIL de 2009, según se evidencia de los recibos consignados por la cantidad de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 350,00) cada uno es por lo que acudo ante su competente autoridad para demandar como en efecto se demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO a la ciudadana TAMARA DEL VALLE SERRANO, Titular de la Cédula de Identidad Nro V-10.934.690, ya identificada para que convenga en la presente demanda o en su defecto sea condenada por este Tribunal a entregar libre de personas y bienes el inmueble de su propiedad antes señalado. Fundamentan la demanda en los Artículos 1159, 1.160, 1166 1.167, 1.592 Y 1.271 del Código Civil en el Artículo 599, ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil y en las cláusulas Segunda y Cuarta del Contrato de Arrendamiento. Estimando la demanda en la cuantía TRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 3.000). Adicionalmente solicita se practique medida preventiva de Secuestro sobre el identificado inmueble. (f. 4)
IV. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES:
En fecha. 17/04/2009 es admitida la referida demanda y se le da entrada bajo el N° 551/09 (f. 24).
En fecha 22/04/2009 , comparece la ciudadana MARIA RUMI ARENAS, debidamente asistida del abogado DANIEL CAMEJO ROJAS, inpreabogado nro 112.401, donde solicita a este Tribunal se pronuncie sobre la medida cautelar solicitada. (f.25).
En fecha 28/04/2009, comparece la ciudadana MARIA RUMI ARENAS, debidamente asistida por el abogado DANIEL CAMEJO ROJAS, donde consigna libelo de demanda reformada, igualmente consigna los medios y recursos necesarios a los fines de practicar la citación del demandado. (f. 26, 27, 28, 29).
En fecha 29/04/2009, A través de diligencia el ciudadano Alguacil de este despacho deja constancia de haber recibido de parte de la ciudadana MARIA RUMI ARENAS , asistida por el abogado DANIEL CAMEJO ROJAS los medios y recursos necesarios para tramitar la citación del demandado. (f. 30).
En fecha 06/05/2009, El Tribunal admite la reforma de la demanda presentada por la ciudadana MARIA RUMI ARENAS, debidamente asistida por el abogado DANIEL CAMEJO ROJAS. (f.31).
En la misma fecha se ordena la apertura del cuaderno de medidas (F c m, 1) En fecha 13/05/2009 comparece el ciudadano alguacil de este despacho y consigna recibo de citación debidamente firmada por el ciudadano (F.32, 33).
En fecha 15/05/2009, comparece la ciudadana TAMARA DEL VALLE SERRANO, asistida por las abogadas GERALDINE CAROLINA DIAZ y YESENIA CAROLINA PEREZ SALAZAR, inscritas en el inpreabogado bajo los Nros. 121.420, y 121.494, donde consigna escrito de contestación de la demanda en tres (03) folios útiles. (f. 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42).
En fecha 28/05/2009, comparece la ciudadana TAMARA DEL VALLE SERRANOANA, debidamente asistida por las abogadas GERALDINE CAROLINA DIAZ y YESENIA CAROLINA PEREZ SALAZAR, LUIS A. ALFONZO, donde consigna escrito de promoción de pruebas. (f. 43, 44, 45, 46, 48).
VI. ANALISIS Y VALORACION DE LAS PRUEBAS
PARTE DEMANDANTE: Se observa de autos que la parte Actora no consignó pruebas en el presente procedimiento.
PARTE DEMANDADA:
Invoco el mérito favorable que se desprende de los autos, que conforman el presente expediente. Nro. 551-09.
Invoco el mérito probatorio favorable que cursa en el procedimiento consignatario, llevado en el expediente Nro. 664, nomenclatura de este juzgado.
FUNDAMENTO DE LA DECISION

Es preciso señalar que la parte demandada trajo a los autos las consignaciones de los cánones de arrendamiento realizadas por ante este tribunal 24-04-09, a los fines de demostrar los pagos de los meses insolutos reclamados por la parte actora por falta de pago de la parte demandada, de los cuales se desprende que se encuentra pagado hasta el mes de mayo de 2009, y que fueron consignados por la demandada para hacer constar el pago de los meses de febrero, marzo, abril y mayo, siendo que los mismos no fueron impugnados por la parte contraria en la oportunidad legal para ello de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le da pleno valor probatorio. Así se establece.
Sobre la base de lo expuesto le corresponde a este Juzgador el análisis de las consignaciones anteriormente citadas, a los efectos de determinar el cumplimiento o no de la demandada de su obligación de pagar las sumas arrendaticias, estipuladas en la cláusula TERCERA del referido contrato de arrendamiento.
Es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él para configurar si cualquier tipo de incumplimiento ya sea este parcial, defectuoso o inexacto, o si el incumplimiento de obligaciones accesorias es suficiente para declarar o no la resolución del contrato solicitada por cualquiera de las partes.
La palabra “incumplimiento” tiene diversas acepciones y es importante, a los efectos de la resolución contractual, tratar de precisar o ubicar cuál de ellas es la que guarda relación con la acción resolutoria, mientras para algunos el incumplimiento no puede estar separado de la noción de culpa; para otros el incumplimiento no es más que la falta de percepción por el acreedor de la prestación debida de acuerdo con los términos del contrato.
Cabe destacar que el artículo 51 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios consagra lo siguiente:
Artículo 51: cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Es de entender, que la consignación arrendaticia tiene su fundamento en el derecho de todo arrendatario a libertarse o solventarse de la obligación impuesta por el artículo 1.592 numeral 2° del código Civil, el cual establece que el arrendatario “debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Ahora bien, es de observar por esta superioridad que en el caso bajo estudio la parte demandada realizó depósitos de los pagos correspondientes a las mensualidades arrendaticias reclamadas correspondientes a los meses de FEBRERO y MARZO 2009 en fecha 24-04-09; ABRIL en fecha 12-05-09 Y MAYO 20-05-09, a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 350,00) C/u).
Si bien es cierto que nuestro legislador establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y que las partes contratantes convinieron en su cláusula tercera que el canon de arrendamiento se pagaría por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, no es menos cierto que según el artículo 51 de la Ley en comento, el arrendatario tendrá quince (15) días luego de vencida la mensualidad para consignar la misma por ante el Tribunal de Municipio; y por otra parte el artículo 7 de la mencionada ley establece la irrenunciabilidad de los derechos conferidos por ésta a los arrendatarios, calificando de nulas todas las estipulaciones contractuales que menoscaben dichos derechos, siendo así, es de entender por este Juzgador que el mes de Febrero se venció el día 05 de ese mes, y el mes de marzo el día 05 de ese mes, y el mes de Abril el día 05 de ese mes, por lo cual si computamos los quince días establecidos por la norma supra señalada es de entender que el mes de febrero venció a los efectos de la consignación el día 20 de febrero, y el mes de marzo el día 20 de marzo y el mes de abril el día 20 de abril, por lo cual podemos concluir que el arrendatario pagó extemporáneamente la mensualidad febrero, marzo y abril, ya que de los autos se desprende que realizó los pagos del mes de FEBRERO y MARZO 2009 en fecha 24-04-09; de ABRIL en fecha 12-05-09, lo cual hace notar que pago de forma extemporánea, por lo cual considera este Juzgado que la demandada se encontraba para el momento de la interposición de la demanda, incurso en incumplimiento de la cláusula tercera del contrato objeto de la litis, ya que la misma se encontraba insolvente en dos (02) mensualidades del canon de arrendamiento. Así se decide.

Si bien es cierto que nuestro legislador establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y que las partes contratantes convinieron en su cláusula tercera que el canon de arrendamiento se pagaría por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, no es menos cierto que según el artículo 51 de la Ley en comento, el arrendatario tendrá quince (15) días luego de vencida la mensualidad para consignar la misma por ante el Tribunal de Municipio; y por otra parte el artículo 7 de la mencionada ley establece la irrenunciabilidad de los derechos conferidos por ésta a los arrendatarios, calificando de nulas todas las estipulaciones contractuales que menoscaben dichos derechos.
Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.
Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.
En criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 05-02-09, Exp. 07-1731, establece: cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.
Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.
Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.
Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario.
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado considera que la parte demandada según lo que se evidencia de autos, no cumplió con lo establecido en la cláusula TERCERA, del contrato de arrendamiento objeto de la presente litis, como fue alegado por el actor, y habiéndose configurado el incumplimiento de la antes citada cláusula, se debe declarar procedente la resolución del presente contrato de arrendamiento. Así se decide.-
Por todas las razones antes señaladas y en fuerza de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado del Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en ejercicio de sus atribuciones administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO, incoada por la ciudadana MARIA RUMI ARENAS, Titular de la Cédula de Identidad N° V-6.157.179, asistida por el Abogado DANIEL CAMEJO ROJAS, Inpreabogado Nro 112.401.
SEGUNDO: Se condena a la ciudadana TAMARA DEL VALLE SERRANO, Titular de la Cédula de Identidad Nro V-10.934.690, a entregar el inmueble libre de personas y bienes.
TERCERO: En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, SE CONDENA en costas procesales a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.
Regístrese, publíquese, diarícese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado del Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en la Ciudad de Juan griego, a los ocho (08) días del mes de junio de dos mil nueve (2.009). Año 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO

Abog. LESBIA SUAREZ
LA SECRETARIA

Abog. YASMIRI GONZALEZ

En esta misma fecha, ocho (08) de junio del año 2.009, previa las formalidades de Ley, siendo las 3:20 p.m., se registró y publicó la anterior Sentencia.

LA SECRETARIA

Abog. YASMIRI GONZALEZ