TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario
de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.-

Vistos: Informes-
Expediente Nº 23.851

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

I.A.) PARTE DEMANDANTE: HASSAN KHALIL REDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.655.802, con domicilio procesal en la Administración del Edificio Mis Mar, ubicado en la carretera que conduce de Juan Griego a la Vecindad, Sector Laguna Honda, Municipio Gómez del Estado Nueva Esparta.
I.B.) APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado en ejercicio RAÚL ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.382.006, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.665.
I.C) PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA BUEN PAN, inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Nueva Esparta, en fecha 25-05-1979, bajo el Nº 150, Tomo 3, Adc. Segundo, representada por su Presidente y por su Vicepresidente, ciudadanos JOSÉ DANIEL FIGUEIRA CONCALVEZ y CARLOS ALBERTO DE SOUSA FIGUEIRA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.097.667 y 12.028.977, respectivamente.
I.D) APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogado en ejercicio, FREDDY RANGEL RODRÍGUEZ, titular de la cédula de identidad Nº 12.678.515 e Inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 80.557.
II. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE CONDOMINIO.

III. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES EN ALZADA Y FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN.-
Suben las presentes actuaciones a esta alzada, procedentes del Juzgado de los Municipios Arismendi, Antolin del Campo, y Gómez de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada FREDDY RANGEL RODRIGUEZ, contra la decisión de fecha 12-06-2008, que declaró Parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de condominio, interpuesta por el ciudadano HASSAN KHALIL REDA.
Por auto de fecha 20-11-2008, se le dio entrada en el libro de causas llevadas por éste Tribunal Superior y se admite, quedando anotado bajo el Nº 23.851, fijándose el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para presentar Informes, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 17-12-2008, el Juez Provisorio de este Juzgado, se aboco al conocimiento de la presente causa.
Mediante escrito de fecha 03-02-2009, el apoderado judicial de la parte actora, abogado RAÚL ROJAS, adujo lo siguiente:
Que con respecto a la aludida falta de cualidad activa de su mandante, advierte que la sola condición de ser él co-propietario lo legitima para demandar el cumplimiento del contrato de condominio, pues todo dueño tiene interés legitimo en hacer cumplir las disposiciones que regulan el condominio.
Que vista la sentencia apelada solo declaró parcialmente con lugar la demanda que instó el presente juicio, ordenando el retiro de la bombona o cilindro para el deposito del gas, adherida al suelo y el retiro de la bombona de la caja o reja de metal que sirve de base para tres motores de refrigeración, ambos ubicados en la fachada externa del edificio, así como las tuberías de refrigeración y cables del cafetín eléctrico, por ser bienes de uso particular y privativo del demandado, pero ubicados en áreas comunes del edificio, mas no ordena el retiro de los avisos comerciales, no es menos veraz que lo mismos están adheridos a la fachada del edificio, que da a la vía pública, por tanto afean estéticamente ese costado del inmueble, restan armonía arquitectónica al edificio y crean anexidades no contempladas en el diseño original.
Por lo antes expuesto, solicitó que se confirmara el retiro de la bombona o cilindro para el depósito del gas, adherida al suelo y el retiro de la caja o reja de metal que sirve de base para tres motores de refrigeración, ambos ubicados en la fachada externa del edificio, así como las tuberías de refrigeración y cables del cafetín eléctrico, pero se modifique, la sentencia en el sentido de añadir otra condena consistente en retirar los avisos comerciales que se encuentran adheridos a la fachada del edificio que da a la vía pública.
En fecha 25-02-2009, se le aclara a las partes que la presente causa entro en etapa de sentencia.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia se difiere el mismo por un lapso de quince días.
Ahora bien, este Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Agrario de la Circunscripción del Estado Nueva Esparta, actuando en alzada, antes de pronunciarse sobre la apelación a que se contrae el presente asunto, pasa a realizar las siguientes consideraciones:
IV.-COMPETENCIA DEL TRIBUNAL SUPERIOR:
Establece el artículo 891 del Código de Procedimiento civil, lo siguiente:

“Articulo 891: De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si esta se propone dentro de los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuera mayor de cinco mil bolívares…”, “omisiss”.

En este orden de ideas y acogiéndose el derecho a tal previsión legal, es evidente que éste Tribunal Superior, es el competente para conocer de la apelación a que se contrae el presente asunto. ASÍ SE DECIDE.

V. DE LA NULIDAD DEL FALLO APELADO.-

Ahora bien, este Juzgado considerando la Sentencia Definitiva dictada por el Tribunal A quo, pasa a realizar las siguientes consideraciones:
De la revisión de la decisión apelada se puede observar que el Tribunal de la causa no se pronunció sobre la defensa de falta de cualidad del actor para intentar la presenta acción; pasando de inmediato a declarar con lugar parcialmente la presente demanda, omitiendo el análisis de las pruebas y sin hacer una síntesis clara, precisa y breve de los términos en que fue planteada la controversia, lo cual hubiera conducido a un fallo congruente, incumpliéndose con ello los numerales 4 y 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y en fuerza de lo cual, este Tribunal conociendo en alzada, declara la NULIDAD de la sentencia dictada por el Juzgado de los Municipio Arismendi, Antolin del Campo y Gómez de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 12-06-2008, de conformidad con lo previsto en el encabezamiento del artículo 244, eiusdem. ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia y de acuerdo a lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, procede esta Alzada a resolver el fondo del asunto debatido en los siguientes términos:

VI.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS Y FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-
Se inicia el presente juicio por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE CONDOMINIO presentada por el abogado RAÚL ROJAS, en su carácter de apoderado de la parte demandante ciudadano HASSAN KHALIL REDE, ya identificado, en virtud que su representado en administrador y propietario del edificio MIS MAR, ubicado en la carretera que conduce de la población de Juangriego a la Vecindad, sector Laguna Honda, Municipio Gómez de este Estado, donde del documento de condominio establece en su artículo treinta y cuatro (34) una prohibición a los propietarios de los apartamentos o locales comerciales en el sentido de que no podrán modificar los elementos de sus respectivos locales comerciales o apartamento, que sean visibles desde la vía pública y desde las áreas comunes del edificio, el referido local fue vendido a la sociedad PANADERÍA Y PASTELERÍA BUEN PAN C.A., plenamente identificada, quien ha realizado obras y remodelaciones que violan el mencionado documento de condominio.
En fecha 9-5-2.005, el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, forma el expediente y en fecha 24-5-2.005, admite la presente demanda librando la respectiva compulsa.
En fecha 15-6-2.005, comparece por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, el ciudadano Alguacil y consignó compulsa de citación por no poder localizar a los representantes de la parte demandada.
En fecha 15-6-2.005, comparece por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, el abogado RAÚL ROJAS, en su carácter de apoderado de la parte demandada, y mediante diligencia solicitó que se cite a la parte demandada por carteles.
En fecha 16-6-2.005, el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, dictó auto ordenado la citación por carteles de la parte demandada, librando el referido cartel.
En fecha 20-6-2.005, comparece por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, el abogado RAÚL ROJAS, en su carácter de apoderado actor y mediante diligencia retiró el cartel de citación ordenado.
En fecha 29-6-2.005, comparece por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, el abogado RAÚL ROJAS, en su carácter de apoderado actor y mediante diligencia consigna las públicaciones de los carteles de citación.
En fecha 29-6-2.005, el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, dictó auto agregando a los autos las públicaciones del cartel de citación.
En fecha 7-6-2.005, el Secretario del Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, dejó constancia de haber fijado el cartel de citación en la morada o domicilio de la parte demandada.
En fecha 5-8-2.005, comparece por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, el abogado RAÚL ROJAS, en su carácter de apoderado actor y mediante diligencia solicitó se designe defensor judicial de la parte demandada.
En fecha 19-9-2.005, comparece por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, el abogado FREDDY RANGEL RODRÍGUEZ, inpreabogado Nº 80.557, y mediante diligencia consignó poder que lo acredita como apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 24-10-2.005, comparece por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, el abogado FREDDY RANGEL, en su carácter de apoderado de la parte demandada y presenta escrito de contestación a la demanda.
En fecha 24-10-2.005, el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, dictó auto agregando a los autos el escrito de contestación a la demandada presentado por el apoderado de la parte demandada.
En fecha 31-10-2.005, comparece por el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, el abogado RAÚL ROJAS, en su carácter de apoderado actor y presentó escrito constante de dos folios útiles y sus anexos.
En fecha 17-11-2.005, el ciudadano Secretario del Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, deja constancia que le fue presentado escrito de promoción de pruebas por el apoderado de la parte actora.
En Fecha 17-11-2.005, comparece por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, el abogado FREDDY RANGEL, en su carácter de apoderado de la parte demandada y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 17-11-2.005, el ciudadano Secretario del Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, deja constancia que le fue presentado escrito de promoción de pruebas por el apoderado de la parte demandada.
En fecha 5-12-2.005, se agregaron a los autos los escritos de pruebas presentados por las partes en el presente juicio.
En fecha 25-1-2.006, el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, dictó auto admitiendo las pruebas promovidas por las partes en el presente juicio, fijando el quinto día para la realización de la inspección Judicial promovida por la parte demandante.
En fecha 1-2-2.006, se llevó a cabo la evacuación de la inspección judicial promovida por la parte actora.
En fecha 10-4-2.006, comparece por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, el abogado RAÚL ROJAS, en su carácter de apoderado actor y consignó mediante diligencia escrito de informes.
En fecha 10-4-2.006, comparece por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, el abogado FREDDY RANGEL, en su carácter de apoderado de la parte demandada y presentó escrito de informes.
En fecha 10-4-2.006, el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, dictó auto agregando el escrito de informes presentado por el apoderado de la parte demandada.
En fecha 6-11-2.006, comparece por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, el abogado FREDDY RANGEL, en su carácter de apoderado de la parte demandada y mediante diligencia solicitó se dicte sentencia en la presente causa.
En fecha 17-7-2.007, comparece por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, el abogado RAÚL ROJAS, en su carácter de apoderado de la parte actora y mediante diligencia consignó acta de asamblea general de los propietarios del Edificio MIS MAR.
En fecha 18-7-2.007, comparece por el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, el abogado FREDDY RANGEL, en su carácter de apoderado de la parte demandada y mediante diligencia informa al Tribunal que la presente causa se encuentra en etapa de sentencia por lo cual el lapso de promoción de pruebas a que se refiere el artículo 396 del Código de Procedimiento Civil se encuentra vencido, por lo cual no se le puede dar valor probatorio a lo consignado por el apoderado de la parte actora.
En fecha 14-1-2.008, comparece por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, el abogado FREDDY RANGEL, en su carácter de apoderado de la parte demandada y mediante diligencia solicitó se dicte sentencia en la presente causa.
En fecha 12-6-2.008, el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, dicto sentencia en la presente causa, declarando con lugar parcialmente la demanda.
En fecha 15-7-2.008, comparece por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, el ciudadano HASSAN KHALIL REDA, ya identificado, asistido de abogado y mediante diligencia se da por notificado de la sentencia y solicita la notificación de la parte demandada.
En fecha 23-7-2.008, se libró boleta de notificación a la parte demandada.
En fecha 23-7-2.008, el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, dictó auto ordenado la notificación de la parte demandada de la sentencia dictada por ese Tribunal.
En fecha 3-11-2.008, comparece por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, el abogado FREDDY RANGEL, en su carácter de apoderado de la parte demandada y mediante diligencia apeló de la sentencia dictada por ese tribunal.
En fecha 12-11-2.008, el Juzgado de los municipios Arismendi, Gómez y Antolin del Campo de esta Circunscripción Judicial, dictó auto oyendo la apelación ejercida en forma libre y ordenando remitir el presente expediente el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Transito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, librando el respectivo oficio.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Que su representado es Administrador y propietario del Edificio MIS MAR, ubicado en la carretera que conduce de la población de Juangriego a la Vecindad, sector Laguna Honda, Municipio Gómez de este Estado, donde del documento de condominio establece en su artículo treinta y cuatro (34) una prohibición a los propietarios de los apartamentos o locales comerciales en el sentido de que no podrán modificar los elementos de sus respectivos locales comerciales o apartamento, que sean visibles desde la vía pública y desde las áreas comunes del edificio, el local Nº 1, fue vendido a la sociedad PANADERÍA Y PASTELERÍA BUEN PAN C.A., plenamente identificada, quien ha realizado obras y remodelaciones que violan el mencionado documento de condominio.
Que el propietario del local Nº 1, ha realizado de manera inconsulta e ilegal obras como Instalación de una bombona o cilindro para deposito de gas, adherido al suelo, en el pasillo posterior de la planta baja, que sirve de vía de escape a la salida de emergencia del edificio, el cual además de incorporar un elemento ajeno que afecta negativamente la estética del edificio, crea un obstáculo para la vía de escape en caso de emergencia, fijación de una caja o reja de metal la cual sirve de base para tres motores de refrigeración, en la fachada externa del edificio que da hacia el pasillo de la parte posterior de la planta baja, que sirve de vía de escape a la salida de emergencia del edificio, la cual sobresale exageradamente de la fachada, introduciendo un elemento discordante a la fachada del edificio, que afecta la estética del mismo, instalación de tuberías de refrigeración o cables, así como un cajetin eléctrico, en forma expuesta en la fachada del edificio que da hacia el pasillo de la parte posterior de la planta baja, que sirve de escape a la salida de emergencia del edificio, lo cual afecta la estética del edificio, la instalación en el retiro lateral que se encuentra en la fachada norte del edificio, que da la vía que conduce de juangriego a la vecindad, de un toldo fijado a la fachada y apoyado en forma permanente al piso, que sirve de techo o cobertizo para los clientes del local Nº 1, donde funciona el establecimiento PANADERÍA Y PASTELERÍA BUEN PAN, C.A., dicho toldo construido en metal y laminas de acerolit, desentona con la fachada del edificio, crea elemento discordantes y afecta la estática del edificio, un muro construido en el exterior con frente a la carretera que conduce de Juangriego a la Vecindad, donde se lee PANADERÍA BUEN PAN, y un poste con un aviso colgante que reza PANADERÍA BUEN PAN.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Alega la falta de cualidad del actor para interponer el presente proceso de conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
Niega, rechaza y contradice que su mandante haya realizado obras que violenten el documento de condominio, y que como consecuencia de ello, haya incumplido las normas contenidas en él o en la Ley de propiedad horizontal.
Niega, rechaza y contradice que la bombona o cilindro de gas corra el riesgo de explotar en el Edificio.
Niega, rechaza y contradice que la caja o reja de metal que sirve de base a los tres motores de refrigeración, introduzca un elemento discordante a la fachada del edificio, y que disminuya la belleza y armonía de éste.
Niega, rechaza y contradice que las instalaciones de tuberías de refrigeración o cables, cajetín eléctrico, se encuentre en forma expuesta en la fachada del edificio, que las mismas pertenezcan a su mandante y que las mismas afeen el edificio.
Niega, rechaza y contradice que la puerta de seguridad impida el libre tránsito en la vía de escape de la salida de emergencia hacía la calle.
Niega, rechaza y contradice que el toldo fijado en la entrada de el edificio desentone con la fachada de éste, ya que de la forma como es planteado la problemática que presente el toldo es demasiado subjetiva para que sea considerado punto de controversia en el presente proceso, ya que lo que es discordante para el propietario, puede que no lo sea para su mandante. Adicionalmente niega, rechaza y contradice que el mencionado toldo afecte la estética del edificio.
Niega, rechaza y contradice, que el muro que se encuentra en la carretera que conduce de Juangriego a la Vecindad, donde se lee PANADERÍA BUEN PAN, haya sido construido por su mandante y que el mismo altere la seguridad y afecte la estética del edificio.
Niega, rechaza y contradice, que un poste y aviso colgante que dice PANADERÍA BUEN PAN, afecte la estética del edificio.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:
De seguidas, el Tribunal pasa a analizar las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, y lo hace de la siguiente forma:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
Instrumento poder autenticado por la Notaría Pública de Juangriego, Municipio Marcano del Estado nueva Esparta, en fecha 5-5-2.005, bajo el Nº 64, Tomo 15. Donde se evidencia que el ciudadano HASSAN KIIALIL REDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.655.802, le otorga poder especial al abogado RAÚL ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.382.006, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.665. Dicha documento no fue tachado ni impugnado, y se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se aprecia y valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-
Copia de documento debidamente registrado por ante el Registro Subalterno del Municipio Gómez del Estado Nueva Esparta, en fecha 4-2-2.002, quedando anotado bajo el Nº 50, Tomo 1, Protocolo Primero, donde se evidencia la venta realizada por el ciudadano HASSAN KASSEN YASSIN, en su carácter de apoderado Judicial del Ciudadano HASAN KHALIL REDA, a la Panadería y Pastelería Buen Pan, C.A., de un local comercial distinguido con el Nº 1, siendo su fondo en aproximadamente catorce metros con diez centímetros (14,10 Mts) y su ancho en seis metros con cuarenta centímetros (6,40 mts) para un área total de aproximadamente de Noventa metros cuadrados con veinticuatro (90,24 mts2). Dicha copia no fue tachada ni impugnada por lo que se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se aprecia y valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-
Copia del documento de condominio del Edificio Mis Mar, debidamente registrado por ante el Registro Subalterno del Municipio Gómez del Estado Nueva Esparta, en fecha 30-3-2.001, bajo el Nº 4, Tomo 4, Protocolo Primero. Dicha copia no fue tachada ni impugnada por lo que se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se aprecia y valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-
Copia de inspección judicial practicada por el Juzgado de los Municipios Arismendi, Antolin del Campo y Gómez de esta Circunscripción Judicial, donde se deja constancia que en la planta baja de la Residencia Mis Mar, existe una puerta de acceso principal al interior del edificio ubicada en la fachada lateral frente a la Escuela Técnica Industria “Alejandro Hernández” , que efectivamente existe una puerta posterior que sirve a la vez de salida de emergencia y de acceso al área de estacionamiento y al cuarto o área de aseo de la edificación, que en la planta baja del edificio Residencias Mis Mar, existen dos avisos o letreros de color amarillo que indican la existencia de una salida de emergencia ubicada en el interior del edificio, que en los avisos se puede leer Vía de escape; que esa salida de emergencia conduce hacia una puerta batiente de dos hojas de color azul situada al costado izquierdo de un fondo de comercio denominado Panadería y Pastelería Buen Pan, C.A.; que en el callejón o salida de emergencia se observa colocado del piso del mismo una bombona para deposito de gas, dejándose constancia que la referida bombona es de color blanco; que en el callejón destinado a salida de emergencia y de servicio se observa una caja de color azul pegada a la pared de la edificación contentiva en su interior de cuatro brakes utilizados en la electricidad; que ciertamente existe en el callejón destinado a la salida de emergencia y de servicio una puerta batiente de metal de color blanco y de una reja o protector de color azul, e igualmente se deja constancia que el lugar que conduce a la referida puerta teniendo como punto de partida el callejón que sirve de salida de emergencia y de servicios, que en el callejón destinado a salida de emergencia y de servicio adheridas a la pared en la parte exterior de la edificación una tubería, que en el callejón destinado a salida de emergencia y de servicio adheridas a la pared en la parte exterior de la edificación, se encuentra colocada una caja elaborada de metal contentiva en su interior de tres motores empleados para equipo de refrigeración, que sobre la acera de la fachada aledaña a la carretera que conduce de la población de la vecindad hacia la población de Juangriego, cercano al fondo de comercio denominado Panadería, Pastelería Buen Pan C.A., se observa edificada una pared de ladrillo de bloques, en la que existe un letrero públicatorio que reza lo siguiente “Panadería, Pastelería, Charcutería, Cafetería, dulces víveres. Nuestros años y… nuestra calidad son nuestro prestigio”; igualmente, se deja constancia que sobre la acera lateral, que sirve de retiro, ubicada al margen de la carretera que conduce de La Vecindad hacia Juangriego, a las puertas del Fondo de Comercio “Panadería y Pastelería Buen Pan, C.A., se encuentra adherido al piso como a la pared de la Edificación denominada Residencias “Mis Mar” un toldo de metal que sobre sale hasta la acera; que debajo del toldo, identificado anteriormente, se encuentran dos mesas y siete sillas plásticas de color azul; que existe una puerta y reja de seguridad que conduce desde el local de la panadería hasta el callejón destinado a la salida de emergencia y de servicios de las residencias “Mis Mar”; que en el callejón destinado a salida de emergencia y de servicios de las residencias “Mis Mar” se observó basura; que se encuentra un carro estacionado sobre la acera peatonal pegado al toldo referido en el particular décimo primero de la solicitud que encabeza estas actuaciones, el vehiculo tiene la inscripción que reza “Panadería y Pastelería Buen Pan, C.A. Esta inspección judicial extra-litem, es valorada, en atención al artículo 1.430 del Código Civil en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, con el carácter de indicio acerca de los hechos constatados, los cuales fueron evacuados en esa oportunidad. ASÍ SE ESTABLECE.
Reproduce el merito favorable que se desprende de los autos en todo aquello que le favorezca a su representado, lo cual no constituye un medio de prueba, en si mismo, de lo establecido en nuestro ordenamiento Jurídico vigente, pero tal expresión implica que por el principio de la Comunidad de la Prueba, el valor probatorio que surtan aquellas pruebas aportadas al proceso por su contraria, también le será aplicado en su beneficio, aun cuando no las hubiere traído al expediente, lo cual se aprecia en este fallo, en todo aquello que en lo adelante le favorezca. ASÍ SE DECIDE.
Promovió inspección en el edificio MIS MAR, ubicado en la carretera que conduce de la población de Juangriego a la Vecindad, sector Laguna Honda, Municipio Gómez del Estado Nueva Esparta, y se dejó constancia de que si existe una bombona o cilindro para deposito de gas, adherida al suelo, en el pasillo posterior de la planta bajo que sirve de vía de escape a la salida de emergencia del edificio, si existe una caja o reja de metal la cual sirve de base para tres motores de refrigeración en la fachada externa del edificio, que da hacia el pasillo de la parte posterior de la planta baja que sirve de escape a la salida de emergencia del edificio, que si existe la instalación de tuberías de refrigeración o cables, así como un cajetin eléctrico en forma expuesta a la fachada del edificio que da hacia el pasillo de la parte posterior de la planta baja que sirve de escape, que igualmente existe una puerta de seguridad que impide el libre transito entre el mencionado pasillo que sirve de vía de escape a la salida de emergencia hacia la calle, que también existe un toldo fijado en la fachada y apoyado en forma permanente al piso y un muro construido en el exterior con frente a la carretera que conduce de Juangriego a la Vecindad, donde dice Panadería Buen Pan, que existe un poste con un anuncio colgante que reza Panadería Buen Pan.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Reproduce el merito favorable que se desprende de los autos en todo aquello que le favorezca a su representado, lo cual no constituye un medio de prueba, en si mismo, de lo establecido en nuestro ordenamiento Jurídico vigente, pero tal expresión implica que por el principio de la Comunidad de la Prueba, el valor probatorio que surtan aquellas pruebas aportadas al proceso por su contraria, también le será aplicado en su beneficio, aun cuando no las hubiere traído al expediente, lo cual se aprecia en este fallo, en todo aquello que en lo adelante le favorezca. ASÍ SE DECIDE.
Promueve el contenido y firma del poder autenticado por la Notaría Pública de Juangriego, Municipio Marcano del Estado nueva Esparta, en fecha 5-5-2.005, bajo el Nº 64, tomo 15. Donde se evidencia que el ciudadano HASSAN KIIALIL REDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.655.802, le otorga poder especial al abogado RAUL ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.382.006, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.665.
Promueve el contenido y firma de la inspección judicial practicada por el Juzgado de los Municipios Arismendi, Antolin del Campo y Gómez de esta Circunscripción Judicial realizada en fecha 2-6-2.004.
Promueve el contenido y firma de todas y cada una de las actuaciones realizadas por los apoderados del ciudadano HASSAN KIALIL REDA, en la cual manifiestan actuar en nombre y representación personal del mencionado ciudadano.
Promovió el contenido y forma del documento de condominio del edificio Mis Mar, debidamente registrado por ante el Registro Subalterno del Municipio Gómez del Estado Nueva Esparta, en fecha 30-3-2.001, bajo el Nº 4, Tomo 4, Protocolo Primero.
Dicho documentos fueron valorados precedentemente en el capitulo anterior. ASÍ ESTABLECE.-

DE LA FALTA DE CUALIDAD DEL CIUDADANO HASSAN KHALIL REDA, PARA SOSTENER EL JUICIO.-

De conformidad con lo dispuesto en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, fue promovida la defensa de fondo en la contestación de la demanda, como es, la excepción o defensa de falta de cualidad de la comunidad de copropietarios de los Edificios Garden Plaza Etapa I y Garden Plaza Etapa Tipo II, representados por su Administradora INTEGRAL MARGARITA, C.A., para sostener la presente acción.
Lo que hace considerar a este Tribunal:
“Artículo 361. En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.” (Resaltado del Tribunal)

El procesalista Rengel Romberg (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el nuevo Código de 1987), define a la parte en el proceso al igual que Guasp: “para quien pretende y frente a quien se pretende, o más ampliamente, quien reclama y frente a quien se reclama la satisfacción de una pretensión”. Definiéndola en última instancia “como el sujeto activo y el sujeto pasivo de la pretensión que se hace valer en la demanda judicial'. Según el autor, no basta en ser parte en un proceso, sino es necesario tener legitimidad y cualidad. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). Pero no hay que confundir legitimación con la titularidad del derecho controvertido (cualidad). La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa, es decir, a lo que la doctrina procesal moderna ha denominado una absolución en la instancia -cuestión distinta a la absolución de la instancia- o sentencia inhibitoria. Bajo el nuevo Código la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, sólo pueden proponerse por el demandado junto con las defensas invocadas en la contestación de la demanda conforme al artículo 361, ejusdem.
En consonancia con lo anterior, el Maestro Luís Loreto, ha señalado que: “La cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación, Allí donde se discute acerca de la permanencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación.
En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esa manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando correctamente un derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quién se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera”.
Al respecto, la Sala Político Administrativa en sentencia Nº 116 del 19 de septiembre de 2.002, con ponencia del Magistrado LEVIS IGNACIO ZERPA, comparte la definición de cualidad aportada al Derecho Procesal Venezolano, por el insigne maestro LUÍS LORETO, también citado por la parte demandada cuando se refiere en su contestación a la falta de cualidad de las actoras, y en este sentido, la conceptualiza como la “relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley del concede la acción o la persona contra quien se ejercita en tal manera…”.
Esta definición de cualidad acogida por la jurisprudencia, tanto de la Corte Suprema de Justicia como del actual Tribunal, se inscribe en el siguiente extracto de su obra: “El problema de la cualidad se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera”
En el caso de marras, la parte demandada en su debida oportunidad legal alegó que su representado fue demandado personalmente por la parte actora atribuyéndose la condición de Administrador del Edificio, sin constar en autos tal carácter, ni de que haya sido nombrado por la Junta de Condominio del Edificio, ni porque haya sido contratado por el propietario de los inmuebles a vender bajo Propiedad Horizontal, y muchos menos por haber sido nombrado por la Asamblea de Propietario; lo cual se evidencia claramente del instrumento poder suscrito por el demandante, el cual otorga de manera personal, más no como administrador del Edificio, ya que no se hace mención en el instrumento poder, ni la Notaría deja constancia de que se le haya presentado documento alguno donde conste tal facultad. Asimismo, aduce que todas las actuaciones realizadas por los abogados actuantes, incluyendo las inspecciones realizadas por el Juzgado A-quo, las hicieron en nombre del propietario y novel Administrador del Edificio.
En virtud de lo antes expuesto, este Juzgado observa que de los autos se desprende que con el escrito libelar fue consignado un poder especial otorgado por el demandante al abogado RAÚL ROJAS, ya identificado, para que éste lo represente y defienda mis intereses, derechos y acciones que le pertenecen y correspondan en el inmueble Nº 1, ubicado en Edificio MIS MAR, en todos los asuntos judiciales o extrajudiciales o extra judiciales que se lwe presenten o puedan presentársele, relacionado con el referido inmueble, por ante lo Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela y/o por ante cualquier otra autoridad civil, penal, Mercantil, administrativa y/o Fiscal; igualmente, fue presentado el documento de condominio del Edificio Mis Mar, donde en su artículos 46, establece que la Administración del Edificio corresponderá a la Asamblea General de Propietarios, a la Junta de Condominio y al administrador, asimismo, el articulo 47, prevé la oportunidad y forma de designación del administrador.
Ahora bien, de la revisión de los autos se observa que no existe Acta de Asamblea de Propietarios, que atribuya a la parte actora, ciudadano HASSAN KHALIL REDA, como Administrador del Edificio Mis Mar, y por ende, tampoco fue consignada autorización que lo acredite que pueda ejercer la representación en juicio que le atribuye el Condominio del referido Edificio Mis Mar.
El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que:
“La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador…
…La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la presente ley y, en todo caso tendrá las siguientes:…,
(omissis)…
c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo…-“

En tanto que, el artículo 19 de la misma ley prevé que:
“La Asamblea de copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales. A falta de designación oportuna del Administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los propietarios”.

Finalmente, de conformidad con lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, el administrador de un inmueble bajo régimen de propiedad horizontal, dentro de las múltiples funciones, tiene la de representar en juicio a los propietarios. Así, el literal “e” del artículo 20 de esa ley, señala:
“Las atribuciones del administrador son:
Omissis.
e). Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio; y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio”.

De manera que, de acuerdo a las normas parcialmente transcritas, una vez designada la administradora del edificio constituido en propiedad horizontal es a ésta a quien corresponde la representación del consorcio, bien sea en actos de administración o de disposición o bien en actos judiciales o extrajudiciales, dada la naturaleza de su mandato, que es justamente la representación de la comunidad, la cual viene dada por lo dispuesto en el literal “e” del articulo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, salvo que la asamblea de propietarios legítimamente constituida o el documento de condominio hubiesen dispuesto lo contrario. De allí que, era indispensable que la parte actora a tenor de lo antes expuesto, acreditara la condición de administrador, presupuesto esencial para la procedencia de la acción. Debió el actor aportar junto al libelo de demanda, pruebas que permitieran inferir que cuenta con la condición de administrador, y al no haberlo hecho en la oportunidad procesal correspondiente, carece de la cualidad e interés para proponer la acción.-
La parte actora, ciudadano HASSAN KHALIL REDA, quien intenta la presente acción, no acreditó bajo ningún titulo o prueba que tenga la cualidad jurídica firme e indiscutible de ser administradora del Edifico Mis Mar. Así se decide.-
Habiéndose declarado procedente la falta de cualidad de la parte actora, opuesta por la parte demandada, no pasa este tribunal a resolver sobre el fondo de lo debatido. Así se decide.-

VII. DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: NULA la sentencia dictada por el Juzgado de los Municipio Arismendi, Antolin del Campo y Gómez de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 12-06-2008.
SEGUNDO: Se declara Con Lugar la defensa de Falta de Cualidad interpuesta por la PANADERÍA Y PASTELERÍA BUEN PAN, C.A., como defensa perentoria en la acción interpuesta por el ciudadano HASSAN KHALIL REDA.
TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Transito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a los veinticinco (25) del mes de Junio de 2.009. Años: 199º y 150º.