TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.
Años 199° y 150°

Expediente Nº 21.859

I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
I.1 PARTE DEMANDANTE: Ciudadano ANDRY GAETANO LA TERZA PIRELA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 9.969.076, y la sociedad de comercio MAQUINARIAS RONIAN, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 21-5-1.997, bajo el Nro. 776, Tomo A-10, con domicilio procesal en la Avenida Aldonza Manrique, Centro Comercial Garden Plaza, Nivel Mezzanina, Oficina Nº 5, Urbanización Playa El Ángel, Pampatar, Jurisdicción del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta.
I.2 APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado GERMÁN MARCANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 72.092.
I.3 PARTE DEMANDADA: JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO GARDEN PLAZA ETAPA I y ETAPA II, en las personas de su Administrador, Empresa ADMINISTRADORA INTEGRAL MARGARITA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 29-6-2.004, bajo el Nro. 29, Tomo 18-A, en la persona de su Gerente General, ciudadano MAURICIO ANDRÉS TERREN BORDES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 8.394.019, con domicilio procesal en el Centro Comercial La Redoma, Local 63, Los Robles, Jurisdicción del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta.
I.4 APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados JORGE AUGUSTO GONZÁLEZ FRANTZIS y MARILI LUGO CORDERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.330.188 y 12.623.447, respectivamente, Inpreabogados Nros. 58.854 y 79.976, en el mismo orden.
II.- MOTIVO DEL JUICIO: NULIDAD DE DOCUMENTO DE CONDOMINIO.-

III.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS Y FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-
Se inicia el presente juicio por demanda de NULIDAD, presentada por el ciudadano ANDRY GAETANO LA TERZA PIRELA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 9.969.076, en su propio nombre y en su carácter de gerente de la Sociedad de Comercio MAQUINARIAS RONIAN, C.A., ya identificados, asistido de abogado.
En fecha 26-7-2.004, se le da entrada a la presente demanda y en fecha 4-8-2.004, se admite la misma.
En fecha 10-8-2.004, comparece por ante este Tribunal el abogado ANDRY LA TERZA, parte actora, ya identificado, asistido de abogado, y mediante diligencia consigna las copias simples de libelo de la demanda y su auto de admisión para la elaboración de las compulsas.
En fecha 13-8-2.004, se libró la compulsa de citación.
En fecha 20-8-2.004, comparece por ante este Tribunal el ciudadano ANDRY LA TERZA, en su condición de parte actora asistido de abogado y mediante diligencia consigna escrito de reforma de la demanda, conste de diez folios útiles.
En fecha 26-8-2.004, este Tribunal dictó auto admitiendo la reforma consignada.
En fecha 30-8-2.004, comparece por ante este Tribual el ciudadano ANDRY LA TERZA, ya identificado parte actora, asistido de abogado y consigna las copias simples para la elaboración de las compulsas de citación.
En fecha 1-9-2.004, se libraron las compulsas de citación.
En fecha 13-9-2.004, comparece por ante este Tribunal el ciudadano Alguacil de este Tribunal y consigna compulsas de citación por no poder localizar al representante de la parte demandada.
En fecha 15-9-2.004, comparece el ciudadano ANDRY LA TERZA, parte actora, asistido de abogado y solicita el cartel de citación de la parte demandada.
En fecha 21-9-2.004, este Tribunal dictó auto acordando la citación por carteles de la parte demandada, librando el referido cartel.
En fecha 23-9-2.004, comparece por ante este Tribunal el ciudadano ANDRY LA TERZA, ya identificada, parte actora, asistido de abogado, y mediante diligencia retira el cartel de citación.
En fecha 27-9-2.004, comparece por ante este Tribunal el ciudadano ANDRY LA TERZA, parte actora, asistida de abogado, y mediante diligencia consigna primer cartel de citación.
En fecha 29-9-2.004, se agregó a los autos el cartel consignado.
En fecha 1-10-2.004, comparece por ante este Tribunal el ciudadano ANDRY LA TERZA, ya identificada parte actora, asistido de abogado y consigna el segundo y último cartel de citación.
En fecha 5-10-2.004, se agregó a los autos la segunda publicación del cartel de citación.
En fecha 13-10-2.004, comparece por ante este Tribunal el ciudadano ANDRY LA TERZA, ya identificado, asistido de abogado, y mediante diligencia solicita que la secretaría de este Tribunal fije el cartel de citación en la morada o domicilio de la parte demandada.
En fecha 19-10-2.004, este Tribunal dictó auto instando a la secretaría de este Tribunal a que proceda con la fijación del cartel de citación.
En fecha 12-11-2.004, comparece por ante este Tribunal la abogada LIZCEIDA OSORIO RIGUAL, en su condición de Secretaría de este Despacho y dejo constancia de la fijación del referido cartel de citación.
En fecha 26-9-2.005, comparece por ante este Tribunal el ciudadano ANDRY LA TERZA, ya identificado, parte actora, asistido de abogado, y solicita mediante diligencia se nombre defensor judicial de la parte demandada.
En fecha 4-10-2.005, este Tribunal dictó auto designando al abogado STEFANNO DAZZO, inpreabogado Nro. 53.739, como defensor judicial de la parte demandada, librando la respectiva boleta de notificación.
En fecha 22-11-2.005, comparece por ante este Tribunal el ciudadano Alguacil de este Tribunal y consigna boleta de notificación por no poder localizar al Defensor Judicial designado.
En fecha 30-1-2.006, comparece por ante este Tribunal el abogado JORGE GONZÁLEZ, inpreabogado Nro. 58.854, y consigna poder que lo acredita como apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 2-3-2.006, comparece por ante este Tribunal el abogado JORGE GONZÁLEZ ya identificado en su carácter de apoderado de la parte demandada y consigna escrito de contestación a la demanda.
En fecha 21-3-2.006, comparece por ante este Tribunal el ciudadano ANDRY LA TERZA, ya identificado, asistido de abogado y otorga poder apud-acta al abogado GERMAN MARCANO, inpreabogado Nro. 72.092.
En fecha 24-4-2.006, comparece por ante este Tribunal el abogado JORGE GONZÁLEZ, ya identificado en su condición de apoderado de la parte demandada, con el fin de revisar el estado del presente expediente.
En fecha 26-4-2.006, comparece por ante este Juzgado el abogado GERMAN MARCANO, en su carácter de apoderado de la parte actora y consigna mediante diligencia escrito de promoción de Pruebas.
En fecha 9-5-2.006, este Tribunal ordenado agregar las pruebas a los autos.
En fecha 26-4-2.006, comparece el abogado GERMAN MARCANO, ya identificado, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y consigna escrito constante de tres folios útiles.
En fecha 19-5-2.006, este Tribunal dictó auto admitiendo las pruebas promovidas por la parte actora, en fecha 8-6-2.006, este Tribunal dictó auto difiriendo la evacuación de la inspección judicial promovida.
En fecha 16-6-2.006, se llevó a cabo el acto de inspección judicial diferido.
En fecha 20-6-2.006, comparece por ante este Tribunal el ciudadano Alguacil de este Tribunal y consigno copias de los oficios Eros. 0970-7.566 y 7.565, de fecha 19-5-2.006.
En fecha 26-9-2.006, se agregó a los autos oficio Nro. 128-2.006, emanado del Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro de este Estado.
En fecha 8-2-2.007, este Tribunal dictó auto ordenado librar un nuevo oficio al registro Inmobiliario de Maneiro en virtud de que el oficio anterior adolece de datos registrares, librando el referido oficio.
En fecha 21-2-2.007, comparece por ante este Tribunal el ciudadano Alguacil de este Tribunal consignando copia de oficio Nro. 0970-8.368 de fecha 8-2-2.007, dirigido al Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro de este Estado.
En fecha 9-5-2.007, se agregó a los autos oficio Nro. 031-2.007, emanado del Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado con sus anexos.
en fecha 18-7-2.007, comparece por ante este Tribunal el abogado GERMAN MARCANO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia renuncia a la prueba de informes solicitada a la empresa Administradora Integral Margarita, C.A., y solicita se apertura lapso para dictar sentencia.
En fecha 26-7-2.007, se dictó auto aperturando el lapso para presentar informes de conformidad con el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14-4-2.008, comparece el abogado GERMAN MARCANO, en su carácter de apoderado de la parte actora y solicita se dicte sentencia.
En fecha 15-1-2.009, comparece por ante este tribunal el ciudadano GERMAN MARCANO, en su carácter de apoderado de la parte actora y solicita el abocamiento del ciudadano Juez Provisorio de este Juzgado.
En fecha 22-1-2.009, el ciudadano Juez se aboca al conocimiento de la presente causa y ordena la notificación de las partes de conformidad con los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil, librando las respectivas boletas.
En fecha 30-1-2.009, comparece el ciudadano alguacil de este Tribunal y consigna en un folio útil boleta debidamente firmada de la notificación hecha al abogado JORGE GONZÁLEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.

IV. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN:

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Alega el abogado ANDRY LA TERZA, en su carácter de Gerente la sociedad de comercio MAQUINARIAS RONIAN, C.A, partes demandantes, lo siguiente:
-Que la sociedad de comercio MAQUINARIAS RONIAN, C.A., identificada en autos, mediante documento protocolizado por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, en fecha 12 de Junio de 1.998, bajo el Nro. 18, folios 84 al 90, protocolo primero, tomo XV, segundo trimestre de ese año, adquirió en propiedad un inmueble constituido por un local, oficina Nro. 5, con una superficie aproximada de (62.15 mts2), distribuido en un solo nivel, constituido con un solo baño, canalización individual para aire acondicionado y sus linderos particulares son NORTE: Pasillo de circulación, SUR: fachada sur del edificio, ESTE: pasillo de circulación, OESTE: con la oficina Nro. 4 ubicados en la Urbanización Playa el Ángel, Centro Comercial Garden Plaza, Municipio Maneiro de este Estado, que forma parte de una unidad inmobiliaria mayor, el cual se rige por el documento de condominio Etapa I, y su reglamento que fue debidamente protocolizado en fecha 22 de abril de 1.998, anotado bajo el Nro. 45, folios 191 al 212, protocolo primero, tomo III, segundo trimestre de ese año, así mismo, en fechas 23 de Junio de 2.004, según documento debidamente protocolizado en la misma Oficina Subalterna de Registro Público, bajo el Nro. 28. tomo II, protocolo primero, folios 152 al 160, segundo trimestre de ese año, consta que en nombre propio adquirí un inmueble y la deuda de condominio que éste arrastra, constituido por un apartamento identificado con el numero y letra 4E, del edificio Garden Plaza Suite registro por el documento de condominio denominado Etapa II, debidamente protocolizado por ante la misma Oficina de Registro Subalterno de Registro Publico el día 19 de Octubre de 1.999, anotado bajo el Nro. 49, folio 208 al 251, protocolo primero, tomo 2, cuarto trimestre de ese año.
-Que denuncia el vicio de error incurrido en la redacción de la cláusula octava de ambos documentos de condominio en el cual en nombre propio y de su representada se ven sumamente afectados, dado que dicho documento al establecer los porcentajes individuales en las cargas, obligaciones y derechos derivados del condominio fueron calculados en base a milésimas por ciento y no en enteros y milésimas por ciento, lo cual matemáticamente la resultante de la sumatoria de cada una de las alícuotas es un entero (1), y no un cien por ciento (100%) como legalmente debería ser. Adicional mente a ello, estableció dicho documento de condominio la existencia de un local comercial identificado con el Nro. 1, el cual físicamente no existe, y en su lugar lo que hay es la servidumbre de paso que permite el acceso de vehículos para la comunidad de propietarios del edificio Garden Plaza Etapa II, el cual fue construido con posterioridad al otorgamiento del documento de condominio de la etapa I.
-Por lo que acude ante este Tribunal para solicitar se declare con lugar en todas y cada una de sus partes en la definitiva con todas las consecuencias legales que acarrea.

4.2) ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte el abogado de la parte demandada, presenta escrito por el cual expresan la falta de cualidad de los codemandados y la administradora para sostener la pretensión de la actora.
-Que resultaría ilógico considerar la posibilidad que se proceda a ordenar una nueva redacción de los documentos de condominio sin la participación y aprobación expresa del cien por ciento (100%) de los propietarios que representan la comunidad de copropietarios de los referidos edificios.
-Que declare la falta de cualidad de mis mandantes para sostener el juicio en calidad de demandados y como consecuencia de ello, se condene en costas a la parte actora, ya que la acción del demandante debió ser por vía de impugnación de los documentos de condominio o en su defecto tratar de lograr los mecanismos que le otorga la ley de Propiedad Horizontal como es la convocatoria de una Asamblea General de copropietarios.
-Que rechaza, niega y contradice que los codemandados y/o la Administradora y/o la comunidad de propietarios de los oficios Centro Comercial Garden Plaza Etapa I y Garden Plaza Suites Etapa II, estén obligados a pagar cantidades de dinero alguna ha el demandante o sus representantes.
-Que rechaza la estimación de la demanda por exagerada, debido a que a suma estimada fue establecida por el actor en forma arbitraría y en base a procedimientos analógicos interesados.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:
De seguidas, el Tribunal pasa a analizar las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, y lo hace de la siguiente forma:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
La parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, presentó las siguientes documentales como fundamento de su acción:
1.- Copia simple del Registro Mercantil de Maquinarias Ronian, C.A., de fecha 21 de Mayo de 1.997 anotada bajo el Nro. 776, tomo A-10, donde consta la representación del co-demandante ANDRY LA TERZA, como gerente de la empresa, ya mencionada. Dichas copias no fueron impugnadas, ni desconocidas en su oportunidad procesal, por lo que se consideran fidedignas, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-
2.- Copia simple del documento de propiedad del local Nro. 5, ubicado en la planta Mezzanina del Edificio Garden Plaza Etapa I, inscrito por ante el Registro Subalterno del Municipio Maneiro de este Estado, bajo el Nro. 18, folios 84 al 90 Protocolo Primero, Tomo Nro. 15, Segundo Trimestre del año 1998. Del mencionado documento público se evidencia la propiedad detentada sobre el inmueble, por parte de la empresa demandante MAQUINARIAS RONIAN, C.A., ya identificada. Dicho fotostato no fue impugnado por la representación judicial de la parte demandada, por lo que se tiene como fidedigna, en virtud de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
3.- Copia simple del documento de propiedad del inmueble identificado con el número y letra 4E, del edificio Garden Plaza Suite regido por el documento de condominio denominado Etapa II, debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Subalterno del Municipio Maneiro de este Estado, anotado bajo el Nro. 28, tomo II, Protocolo Primero, Tomo II, folios 152 al 160, Segundo Trimestre del año 2.004, donde se evidencia la propiedad del co-demandante ANDRY LA TERZA, ya identificado, del inmueble arriba señalado. Dichas copias simples no fueron impugnadas, y por lo tanto se tienen como fidedignas a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-
4.- Copia simple del documento de Condominio del Edificio Garden plaza Etapa I, debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Subalterno del Municipio Maneiro de este Estado, en fecha 2-04-1998, bajo el Nro. 45, Tomo 3, Protocolo Primero, folios 191 al 212, Segundo Trimestre del año 1998. Dichas copias simples no fueron impugnadas, y por lo tanto se tienen como fidedignas a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-
5.- Copias simples del documento de Condominio del Edificio Garden plaza Suite Etapa II, debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Subalterno del Municipio Maneiro de este Estado, en fecha 2-04-1998, bajo el Nro. 49, folios 208 al 251, Protocolo Primero, Tomo 2, Cuarto Trimestre del año 1999. Dichas copias simples no fueron impugnadas, y por lo tanto se tienen como fidedignas a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-
6.- Inspección Judicial la cual fue practicada dentro del lapso probatorio, a los fines de probar lo siguiente: que el techo de la planta baja no se encuentra frisado, que en la planta superior se observa las rejas de hierro que bordean el ala donde están instaladas las escaleras de emergencia, el ducto de basura y el aire acondicionado que son comunes al edificio están oxidados, que por la puerta de entrada desde el estacionamiento hasta el interior del edificio se observan dos ascensores, de los cuales esta funcionando uno solo, que en los pisos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, mezanina y Pent-House; que en la mezzanina, las instalaciones del aire acondicionado, tanto en su cableado como en sus tuberías, se encuentran desprotegidas y a la vista y los ductos de basura están sin tapas, se observa roturas en las escaleras y le falta el pasamano; que en el techo del piso uno (1) se deja constancia que se estaban haciendo reparaciones y es el único piso donde el cajetin de paso se encuentra tapado con madera; que ha simple vista se observa que las cajas de paso no están tapadas con la tapa siega; que los marcos de las puertas se encuentran abiertos; que las cajas de las instalaciones eléctricas se encuentran sin sus respectivas tapas y sin acabado y su cableado expuesto en su exterior; que faltan lámparas de de emergencia; que hay filtraciones producidos en los lechos de los pasillos del edificio; que en el piso 2, de acuerdo con la asistencia del práctico Ingeniero, se requiere de un mantenimiento correctivo; que las alfombras se encuentran humedecidas y manchadas; que funciona un solo ascensor que corresponde al piso impar; que existen los cajetines para usar los intercomunicadores, los extintores y las cajas de mangueras contra incendio pero no las unidades correspondientes; que no se observó personal alguno uniformado o sin uniforme que preste servicios de vigilancia en el edificio como en el centro comercial; que el acceso o entrada de vehículos del edificio GARDEN PLAZA SUITES, se hace por la puerta ubicada al lado del CYBER COMUNIK´T, distinguido con el Nro. 2, en el documento de condominio, con la calle la sardina; que en la zona de la calle La Sardina se observan 4 locales comerciales, al lado del Cyber Comunik´t el cual se encuentra ubicado el local comercial donde funcionaría SPEED BURGER, contiguo a este local funciona “VITA E”, al lado de ese está el local donde opera la agencia de viajes “ARENAZUL” y en la esquina “PINTACASA” cuya puerta se encuentra en la avenida Andolza Manríquez, de lo que fueron tomadas fotografías. Dicha inspección se aprecia y valora de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.428 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-
7.- Comunicación emitida al ciudadano MAURICIO TERREN BORDES o de quien haga sus veces y/o su apoderado ADMINISTRADORA INTEGRAL MARGARITA, C.A., a los fines de que informe de manera detallada quienes aparecen en sus archivos y/o registros como co-propietarios de las distintas unidades inmobiliarias que conforman los inmuebles Centro comercial Garden Plaza y Garden Plaza Suites, así como también de manera particular se informe de la deuda que por concepto de condominio mantienen cada uno de ellos y el quantum de la mima a la fecha de la evaluación de la prueba, así mismo solicitan que remitan a este Tribunal originales o estados de cuentas de los mismo. Dicha prueba no se valora, en razón de, que la parte promovente renuncio en forma expresa de la misma, mediante diligencia que riela al folio 286, por lo que este Juzgado la desecha. ASÍ SE DECIDE.
8.- Prueba de confesión para que el Gerente de la empresa administradora, ciudadano MAURICIO TERREN BORDES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 8.394.019, de su conocimiento personal relacionado directamente al merito de la causa, entre ellas, si su gestión a logrado en algún caso a través de convocatorias alcanzar el voto requerido por Ley para la modificación de los documentos de condominio. La cual no fue evacuada en su oportunidad procesal y por tanto este Juzgado la desecha. ASÍ SE DECIDE.
9.- Comunicado emitido al Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, a los fines de que informe a ese Tribunal si existe en los planos agregados al cuaderno de comprobantes el local signado con el Nro. 1 y no la servidumbre de paso que sirve de entrada a los vehículos y peatones del edificio Garden Plaza Suites, a los fines de demostrar que el local Nro. 1, existe en los planos más no físicamente. Al respecto el tribunal observa que cursa de autos al folio Nro. 224, respuesta del Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro de este Estado, el cual remite al Tribunal copias certificadas de los documentos protocolizados el primero, en fecha 22-4-1.998, bajo el Nro. 45, folios 191 al 212, Protocolo Primero, Tomo 3, Segundo Trimestre del año 1.998; el segundo, en fecha 19-10-1.999, bajo el Nro. 49, folios 208 al 251, Protocolo Primero, Tomo 2, Cuarto Trimestre del año 1.999; y el tercero, plano del local Nro. 1, agregado al cuaderno de comprobantes del edificio Garden Plaza Suites; por lo que se le da valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR.-

DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO GARDEN PLAZA ETAPA I y ETAPA II, PARA SOSTENER EL JUICIO.

De conformidad con lo dispuesto en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, fue promovida la defensa de fondo en la contestación de la demanda, como es, la excepción o defensa de falta de cualidad de la comunidad de copropietarios de los Edificios Garden Plaza Etapa I y Garden Plaza Etapa Tipo II, representados por su Administradora INTEGRAL MARGARITA, C.A., para sostener la presente acción.
Lo que hace considerar a este Tribunal:
“Artículo 361. En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.” (Resaltado del Tribunal)

El procesalista Rengel Romberg (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el nuevo Código de 1987), define a la parte en el proceso al igual que Guasp: “para quien pretende y frente a quien se pretende, o más ampliamente, quien reclama y frente a quien se reclama la satisfacción de una pretensión”. Definiéndola en última instancia “como el sujeto activo y el sujeto pasivo de la pretensión que se hace valer en la demanda judicial'. Según el autor, no basta en ser parte en un proceso, sino es necesario tener legitimidad y cualidad. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). Pero no hay que confundir legitimación con la titularidad del derecho controvertido (cualidad). La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa, es decir, a lo que la doctrina procesal moderna ha denominado una absolución en la instancia -cuestión distinta a la absolución de la instancia- o sentencia inhibitoria. Bajo el nuevo Código la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, sólo pueden proponerse por el demandado junto con las defensas invocadas en la contestación de la demanda conforme al artículo 361, ejusdem.
En consonancia con lo anterior, el Maestro Luís Loreto, ha señalado que: “La cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación, Allí donde se discute acerca de la permanencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación.
En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esa manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando correctamente un derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quién se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera”.
Al respecto, la Sala Político Administrativa en sentencia Nº 116 del 19 de septiembre de 2.002, con ponencia del Magistrado LEVIS IGNACIO ZERPA, comparte la definición de cualidad aportada al Derecho Procesal Venezolano, por el insigne maestro LUÍS LORETO, también citado por la parte demandada cuando se refiere en su contestación a la falta de cualidad de las actoras, y en este sentido, la conceptualiza como la “relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley del concede la acción o la persona contra quien se ejercita en tal manera…”.
Esta definición de cualidad acogida por la jurisprudencia, tanto de la Corte Suprema de Justicia como del actual Tribunal, se inscribe en el siguiente extracto de su obra: “El problema de la cualidad se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera”
En el caso de marras, la parte demandada en su debida oportunidad legal alegó que el actor en su petitorio, manifiesta que demanda “… a la Comunidad de propietarios que integran los inmuebles del Edificio Garden Plaza Etapa I y Etapa II (…), a la empresa Administradora Integral Margarita, C.A., en su carácter de Administrador (…), PARA QUE CONVENGAN (Resaltado nuestro) o en su defecto SEAN CONDENADOS (Resaltado nuestro) a ello por el Tribunal digno de estar a su cargo, en lo siguiente:
PRIMERO: que se declare nulo de nulidad absoluta los artículos 8 de los documentos de Condominio del Edificio Garden Plaza Etapa I y II.
SEGUNDO: Como acción consecuencial le ordene, su majestad, la nueva redacción de los artículos 8 de los documentos de Condominio del Edificio Garden Plaza Etapa I y II con la nueva redistribución de los porcentajes de este ultimo inmueble por la inexistencia de un local identificado con el Nº 1 y que la deuda de condominio por éste surgida sea absorbida de manera porcentual por todos y cada uno de los copropietarios que lo integran por ser este espacio físico una servidumbre de paso que funciona para el acceso vehicular y peatonal al inmueble. Que dicha redacción y acuerdos sea acorde con los miembros de ambas Junta de Condominio.”, por lo que aduce que la presente acción debió proponerse contra toda la comunidad de copropietarios y no contra los miembros de la Junta de condominio los cuales lo representan ni a la administradora, es decir, que la cualidad para sostener este juicio debería recaer en los copropietarios de los Edificios GARDEN PLAZA ETAPA I Y GARDEN PLAZA ETAPA II.-
Al respecto observa este tribunal, que conforme lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Propiedad horizontal, la modificación del documento de condominio se harán de la siguiente manera:
“Artículo 29.- Los propietarios de los apartamentos podrán modificar por unanimidad el Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige para su elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificación.”.

Es evidente que, tanto las facultades de la Junta de Condominio y del administrador en juicio están limitadas a los asuntos relacionados con la administración de las cosas comunes, de ahí que, pretendiendo la parte actora la nulidad de una cláusula de los documentos de condominio, el cual solo podrá ser modificada por los propietarios de los apartamentos de manera unánime, conforme a lo previsto en el articulo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, y cumpliendo las mismas formalidades para su elaboración las cuales se encuentran establecidas en la misma Ley; siendo así, se entiende que el documento de condominio no puede alterarse, sin realizarse previa convocatoria, convocatoria ésta en la cual la decisión se deberá tomar en forma unanime, lo cual debe realizarse y plantearse a través de una Asamblea General de Copropietarios, correspondiendo a los mismos tomar las decisiones convenientes. Aunando a lo antes expuesto considera este Juzgador que no puede la administradora convenir en la nulidad o reforma de acuerdos que son tomados por los propietarios en convocatorias previas y verificado el quorum, por lo que resulta impretermitible concluir que los co-demandados no tienen cualidad para sostener el presente juicio. Así se establece.-
En consecuencia, resulta procedente en el presente caso, la FALTA DE CUALIDAD DE LOS CODEMANDADOS LA JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO GARDEN PLAZA ETAPA I Y ETAPA II., para sostener el procedimiento de Nulidad de Documento de Condominio interpuesta en su contra, planteada por éste en la contestación de la demanda, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se hace innecesario resolver los demás pedimentos de la parte actora y codemandados que constan en autos; así como el análisis de los medios de prueba invocados y evacuados por las partes. ASÍ SE DECIDE.-

V. DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: Se declara Con Lugar la defensa de Falta de Cualidad interpuesta por la Junta de Condominio del Edificio Garden Plaza Etapa I y Etapa II y de la empresa Administradora Integral Margarita, C.A., como defensa perentoria en la acción interpuesta por el ciudadano ANDRY GAETANO LA TERZA PIRELA y la sociedad de comercio MAQUINARIAS RONIAN, C.A.
SEGUNDO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Transito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a los once (12) del mes de Junio de 2.009. Años: 199º y 150º.