TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
PARTE DEMANDANTE: Comunidad de Copropietarios del EDIFICIO ROSAN, entidad de derecho privado domiciliada en Jurisdicción del Municipio Autónomo Mariño del estado Nueva Esparta, cuyo documento de condominio se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Mariño del estado Nueva Esparta, en fecha 03.11.1.988 quedando registrado bajo el Nro. 6, folios 24 al 31. Protocolo Primero. Tomo 9. Cuarto Trimestre del citado año, a través de su mandataria administrativa ADMINISTRADORA INTEGRAL MARGARITA, C.A, inicialmente inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 21.09.1.995, bajo el nro. 76, Tomo 3-A Qto, posteriormente realizado su cambio de domicilio al estado Nueva Esparta por ante el registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 29.06.04, bajo el Nro. 29. Tomo 18 A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado en ejercicio JORGE AUGUSTO GONZÁLEZ FRANTZIS, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 58.854.
PARTE DEMANDADA: ANTONIETA EDITH MUÑOZ DE CORTDS, peruana mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E- 81.681.024, con domicilio en el edificio Rosan, Apartamento 2-A. Segundo Piso, ubicado en la Calle Guilarte, en el sector Genoves de la Ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado en ejercicio PEDRO ELIAS FERNÁNDEZ LEON, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 41.342.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

Se inicia la presente demanda por COBRO DE BOLÍVARES (VIA EJECUTIVA) incoada por la comunidad de copropietarios EDIFICIO ROSAN, a través de su mandataria administrativa ADMINISTRADORA INTEGRAL MARGARITA, C.A, quien a su vez actúa por medio de su apoderado judicial JORGE AUGUSTO GONZÁLEZ FRANTZIS, ya identificados.
En fecha 10.07.07 (f.04), fue recibida para su distribución por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de este Estado, correspondiéndole conocer de la misma a este mismo despacho.
En fecha 25.07.07 (f.05) comparece la parte actora y por diligencia consigna recaudos de la demanda.
Por auto de fecha 01.08.07 (f.66 y 67) el Tribunal admitió la demanda de COBRO DE BOLÍVARES (VIA EJECUTIVA) por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, a los fines de comparecer al Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado la citación, a objeto de dar contestación a la demanda. A tal fin se ordena comisionar al Juzgado (Distribuidor) de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este estado, en esa misma fecha se aperturó cuaderno de medidas
En fecha 07.08.07 (f.68) la parte actora por medio de su apoderado judicial consigna copias simples del libelo de demanda y su respectivo auto de admisión con el fin de que se proceda a la citación.
Ese mismo día la secretaria del Tribunal deja constancia de haber librado compulsa, comisión y oficio (f. vto.68 al 72).
En fecha 29.10.07 (f. 73 al 89) la Secretaria del Tribunal agrega a los autos oficio Nro. 07.-515, procedente del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, remitiendo anexo comisión que le fuera conferida debidamente cumplida.
En fecha 26.11.07 (f.90) comparece el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicita la citación por carteles.
Por auto de fecha (f.91 y 92) el Tribunal ordena la citación por cartel de la parte demandada, el cual será publicado en los diarios SOL DE MARGARITA Y LA HORA, con intervalo de tres días entre uno y otro. En esa misma fecha se libró el respectivo cartel.
En fecha 12.02.08 (f. 93) comparece la parte demandada debidamente asistida de abogado, dándose por citada para todos y cada uno de los actos y efectos del presente procedimiento.
En fecha 05.03.08 (f. 94 al 96) la parte demandada otorga poder apud-acta al profesional del derecho PEDRO ELIAS FERNÁNDEZ LEON, inscrito en el inpreabogado Nro. 41.342.
En fecha 14.03.08 (f.97) el apoderado judicial de la parte demandada por medio de diligencia solicita se le expida copia certificada del libelo, relación mensual del condominio, auto de admisión y diligencia de fecha 12.02.08, del cuaderno principal y del cuaderno de medidas, auto del decreto de medida de embargo ejecutivo, diligencia de fecha 12.02.08, diligencia de fecha 25.02.08, auto de fecha 26.02.08.
Por auto de fecha 31.03.08 (f.98) el Tribunal ordena expedir las copias certificadas solicitadas, una vez sean suministradas las copias simples necesarias.
En fecha 31.03.08 (f. 99 al 101) la parte demandada a través de su apoderado judicial presenta escrito de contestación de demanda.
En fecha 24.04.08 (f.102) la Secretaria del Tribunal deja constancia de haber reservado el escrito de pruebas presentado por la parte demandada
En fecha 28.04.08 (f.103 y 104) la Secretaria del Juzgado deja constancia de haber agregado a los autos las pruebas promovidas por la parte demandada.
Por auto de fecha 05.05.08 (f.105 y 106) se admiten las pruebas promovidas por la parte demandada por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes salvo su apreciación en la definitiva.
Por auto de fecha 03.07.08 (f. 107) el Tribunal aclara a las partes que a partir del día 02.07.08, exclusive, comenzó a transcurrir el término del décimo quinto día de despacho para presentar sus respectivos informes.
Mediante auto de fecha 04.08.08 (f.108) el Tribunal aclara a las partes que la causa entró en etapa de sentencia exclusive, de conformidad con el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 04.08.08 (f. 109 al 111) comparecen las partes y por intermedio de sus apoderados judiciales presentan escrito de acuerdo transaccional y anexo.
Por auto de fecha 12.08.08 (f.112) el Tribunal requiere a la empresa ADMINISTRADORA LA INTEGRAL MARGARITA, C.A, aporte los estatutos sociales o el acta de asamblea correspondiente que compruebe la conformación de la junta directiva.
CUADERNO DE MEDIDAS.-
Por auto de fecha 01.08.07 (f.01 al 05) se decretó medida de EMBARGO EJECUTIVO sobre el bien inmueble identificado con la letra y numero 2-A, de aproximadamente OCHENTA Y CINCO MERTOS CUADRADOS (85,00 Mts2) situado en el edificio ROSAN el cual se encuentra dentro de los siguientes linderos: Norte: con el apartamento 2-B, modulo de circulación vertical de por medio y ducto de basura. Sur: con fachada sur del edificio; Este: fachada este del edificio y Oeste: fachada oeste del edificio, situado en la calle Guilarte, sector Genoves, Jurisdicción del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, propiedad de la demandada. A los efectos de la practica de la medida de se ordena comisionar al Juzgado (distribuidor) Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Maneiro, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, a los fines de que se sirva dar cabal cumplimiento a la misma. En esa misma fecha se libró comisión y oficio.
En fecha 17.09.07 (f.06 y 07) comparece la Alguacil Temporal del despacho y por diligencia consigna copia del oficio Nro. 17.414-07, dirigido al Juzgado (distribuidor) Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este estado.
En fecha 19.11.07 (f 08.vto) la Secretaria del Tribunal agrega a los autos oficio Nro. 338-07, procedente del Juzgado Accidental Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Maneiro, Villalba, Tubores y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, solicitando identificación completa de la parte demandada.
Por auto de fecha 21.11.07 (f.09) el Tribunal cumple con lo solicitado anteriormente y a tal fin libra oficio Nro. 17.952-07, remitiendo la información requerida. (f.10)
En fecha 05.12.07 (f.11 y 12) comparece la Alguacil Temporal del Juzgado y por diligencia consigna copia del oficio Nro. 17.952-07.
En fecha 12.02.08 (f. 13) la parte demandada debidamente asistida de abogado se da por notificada de la medida decretada
En fecha 25.02.08 (f. 14) la parte demandada por medio de su apoderado judicial apela del auto de fecha 01.08.07.
Por auto de fecha 26.02.08 (f.15) el Tribunal no escucha el recurso de apelación propuesto.
En fecha 10.04.08 (f. 16 al 63) la Secretaria del Tribunal agrega a los autos oficio Nro. 085-08, procedente del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual se remite anexo expediente signado con el Nro. 07399/08 (nomenclatura de ese Juzgado) contentivo de recurso de hecho interpuesto por el apoderado judicial de la parte demanda.
En fecha 28.03.08 (f. 64 al 76) la Secretaria del Tribunal agrega a los autos oficio Nro. 150-08, enviado del Juzgado Accidental Segundo Ejecutor de Mediadas de los Municipios Mariño, García, Maneiro, Villalba, Tubores y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, remitiendo anexo comisión sin cumplir en diez (10) folios útiles.
Siendo la oportunidad para decidir el Tribunal pasa hacerlo previas las consideraciones siguientes:
III.- FUNDAMENTOS PARA DECIDIR.-
ARGUMENTOS DE LAS PARTES:
Argumentos de la parte actora:
Como fundamento de la presente acción de Cobro de Bolívares (Vía Ejecutiva), el apoderado judicial de la parte actora señaló:
- Que conforme consta de la escritura Protocolizada por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Mariño del estado Nueva Esparta, de fecha 08.04.02, anotada bajo el Nro. 16, folios 110 al 121. Protocolo Primero. Tomo 1°. Segundo Trimestre del citado año la demandada, es propietaria de un inmueble identificado con letra y número 2-A, de aproximadamente OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (85,00 Mts2) situado en el edificio ROSAN el cual se encuentra dentro de los siguientes linderos: Norte: con el apartamento 2-B, modulo de circulación vertical de por medio y ducto de basura. Sur: con fachada sur del edificio; Este: fachada este del edificio y Oeste: fachada oeste del edificio, situado en la calle Guilarte, sector Genoves, Jurisdicción del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, propiedad de la demandada.
- Que la deudora –demandada- al momento de adquirir el inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal, conforme a los términos de la ley respectiva y el documento de condominio del EDIFICIO ROSAN” admitió conocer y convino que al inmueble le corresponde como cuota parte en los gastos comunes del Edificio Rosan un porcentaje equivalente a 9,23077%.
- Que consta de planillas de cobro expedidos por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LA INTEGRAL MARGARITA, C.A, quien actúa como mandataria de la comunidad de copropietarios del EDIFICIO ROSAN que la deudora, adeuda a éste la cantidad de OCHO MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 8.858.970,00) por concepto de falta de pago de las cuotas ordinarias de condominio, correspondiente a los meses de octubre de 2005 hasta junio de 2007, ambos inclusive, expedidos por la ADMINISTRADORA, en su debida oportunidad, las cuales se desglosan de la siguiente manera: E-1 mes de octubre de 2005 Bs. 113.050,00. E-2 mes de noviembre de 2005 Bs. 42.150,00. E-3 mes de diciembre de 2005 Bs. 68.340,00. E-4 mes de enero de 2006 Bs. 138.180,00. E-5 mes de febrero de 2006 Bs. 219.120,00. E-6 mes de marzo de 2006 Bs. 69.870,00. E-7 mes de abril de 2006 Bs. 148.840,00. E-8 mes de mayo de 2006 Bs. 270.900,00. E-9 mes de junio de 2006 Bs. 304.810,00. E-10 mes de julio de 2006 Bs. 426.760,00. E-11 mes de agosto de 2006 Bs. 424.540,00. E-12 mes de septiembre de 2006 Bs. 276.030,00. E-13 mes de octubre de 2006. Bs. 270.510,00. E-14 mes de noviembre de 2006 Bs. 274.100,00. E-15 mes de diciembre de 2006 289.430,00. E-16 mes de enero de 2007 Bs. 270.810,00. E-17 mes de febrero de 2007 Bs. 372.850,00. E-18 mes de marzo de 2007 Bs. 2.427.970,00. E-19 mes de abril de 2007 Bs. 831.620,00. E-20 mes de mayo de 2007 Bs. 761.390,00. E-21 mes de junio de 2007 Bs. 857.700,00.
- Que desde el momento mismo en que se han vencido las cuotas de condominio LA ADMINISTRADORA, ha ejecutado en innumerables oportunidades gestiones ordinarias de cobranza de las cantidades adeudadas con resultados absolutamente infructuosos y como quiera que con ello el deudor , ha contravenido las pautas del artículo 1.264 del Código Civil, en virtud de que la Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 14 la fuerza ejecutiva de las planillas de cobro de los gastos de condominio emitidas por el administrador del mismo, siguiendo expresas instrucciones de su mandante ocurren para demandar de conformidad con el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, mediante el procedimiento de la VIA EJECUTIVA a ANTONIETA EDITH MUÑOZ DE CORTDS, por COBRO DE BOLÍVARES, exigiéndole que convenga o sea condenada por el tribunal al pago de las siguientes cantidades: a) la suma de OCHO MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS SETENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 8.859.970,00) por concepto de falta de pago de las cuotas ordinarias de condominio, correspondientes a los meses de octubre de 2005 hasta junio de 2007, ambos inclusive; b) los interese moratorios que se causen desde el momento de interposición de la presente acción hasta su definitiva resolución, estimados a la tasa legal del doce por ciento (12%) anual los cuales solicita sean calculados por una experticia complementaria del fallo; c) solicita que la parte demandada sea condenada al pago de los costos y costas y honorarios profesionales tasados en un veinticinco por ciento (25%) del monto que se derive del presente proceso judicial todo de conformidad con el artículo 648 del Código de Procedimiento Civil. d) la indexación o corrección monetaria que resulte de la aplicación del factor inflacionario, pautado por el índice de precios al consumidor, fajado por el Banco Central de Venezuela, acumulativo desde la fecha de cancelación total de las cantidades demandadas y estimadas, para lo cual solicita se sirva ordenar la experticia complementaria del fallo.
- Que conforme a lo previsto en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal solicita se decrete medida de embargo ejecutivo sobre el referido inmueble.
- Por último de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil estima la presente acción en la cantidad de OCHO MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS SETENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 8.858.970,00).
Argumentos de la parte demandada:
Dentro de la oportunidad legal correspondiente el apoderado judicial de la parte demandada presenta escrito de contestación de la demanda, aduciendo como fundamentos de su defensa:
- Que es cierto y en consecuencia conviene en que su representada es propietaria de un inmueble identificado con letra y número 2-A, de aproximadamente OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (85,00 Mts2) situado en el edificio ROSAN el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera: Norte: con el apartamento 2-B, modulo de circulación vertical de por medio y ducto de basura. Sur: con fachada sur del edificio; Este: fachada este del edificio y Oeste: fachada oeste del edificio, situado en la calle Guilarte, sector Genoves, Jurisdicción del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, propiedad de la demandada y que le corresponde como cuota parte de condominio, un porcentaje equivalente a 9,23077%, adquirido por documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Mariño del estado Nueva Esparta, de fecha 08.04.02, anotado bajo el Nro. 16, folios 110 al 121. Protocolo Primero. Tomo Primero. Segundo Trimestre del año 2.002.
- niega, rechaza y contradice que su representada adeude la cantidad de OCHO MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 8.858.970,00) por concepto de falta de pago de cuotas ordinarias de condominio que correspondan a los meses de octubre de 2005 hasta junio de 2.007, ambos inclusive, en consecuencia, no conviene en dicha deuda y que mucho menos pueda ser condenada por este Tribunal, por cuanto no existen en autos planillas de condominio que cumplan con lo exigido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, las hojas consignadas son las siguientes: : E-1 mes de octubre de 2005 Bs. 113.050,00. E-2 mes de noviembre de 2005 Bs. 42.150,00. E-3 mes de diciembre de 2005 Bs. 68.340,00. E-4 mes de enero de 2006 Bs. 138.180,00. E-5 mes de febrero de 2006 Bs. 219.120,00. E-6 mes de marzo de 2006 Bs. 69.870,00. E-7 mes de abril de 2006 Bs. 148.840,00. E-8 mes de mayo de 2006 Bs. 270.900,00. E-9 mes de junio de 2006 Bs. 304.810,00. E-10 mes de julio de 2006 Bs. 426.760,00. E-11 mes de agosto de 2006 Bs. 424.540,00. E-12 mes de septiembre de 2006 Bs. 276.030,00. E-13 mes de octubre de 2006. Bs. 270.510,00. E-14 mes de noviembre de 2006 Bs. 274.100,00. E-15 mes de diciembre de 2006 289.430,00. E-16 mes de enero de 2007 Bs. 270.810,00. E-17 mes de febrero de 2007 Bs. 372.850,00. E-18 mes de marzo de 2007 Bs. 2.427.970,00. E-19 mes de abril de 2007 Bs. 831.620,00. E-20 mes de mayo de 2007 Bs. 761.390,00. E-21 mes de junio de 2007 Bs. 857.700,00; por cuanto no consta en autos que los recibos de cobro de condominio a que alude la demandante cumpla con los requisitos exigidos en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil.
- niega, rechaza y contradice que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA INTEGRAL DE MARGARITA, C.A, haya ejecutado en innumerables ocasiones gestiones ordinarias de cobranza de las supuestas cantidades adeudadas, con resultados absolutamente infructuosos.
- niega, rechaza y contradice que su representada ha contravenido las pautas del artículo 1.264 del Código Civil.
- niega, rechaza y contradice que las hojas presentadas por la demandante sociedad mercantil ADMINISTRADORA LA INTEGRAL DE MARGARITA, C.A, tituladas relación mensual de condominio e identificadas con las letras E-1 al E-21, cumplan con lo exigido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto es la misma demandante que establece en el mismo cuerpo de las hojas “NO VALIDO COMO RECIBO DE PAGO”, vale decir, que no llenan los requisitos exigidos en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, no tienen fuerza ejecutiva y no constituyen los documentos fundamentales de la demanda.
- niega, rechaza y contradice que su representada tenga que convenir o ser condenada por este Tribunal en el pago de los intereses moratorios que se causen desde el momento de la interposición de la presente acción hasta su definitiva resolución, estimada a la tasa legal del doce por ciento (12%) anual los cuales solicitaron sean calculados por una experticia complementaria del fallo, primero porque los mismos no nacen al no existir recibos que cumplan con lo exigido en el artículo 14 de la ley de Propiedad Horizontal y segundo porque el Código Civil, en lo que respecta a la morosidad establece es un interés del tres por ciento anual (3%) y no como lo quiere establecer la demandante.
- niega, rechaza y contradice que su representada tenga que convenir o ser condenada por este Tribunal en pago de costas, costos y honorarios profesionales tasados en un veinticinco por ciento (25%) del monto que se derive del presente proceso judicial de conformidad con el artículo 648 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no existe en autos instrumentos que cumplan con lo exigido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal.
- niega, rechaza y contradice que su representada tenga que convenir o ser condenada por este Tribunal, en la indexación o corrección monetaria que resulte de la aplicación del factor inflacionario, pautado por el índice de precios al consumidor, fijado por el Banco Central de Venezuela, acumulativo desde la fecha de la introducción de la presente causa hasta la cancelación total de las cantidades demandadas y estimadas, ni que este Tribunal tenga que ordenar experticia complementaria del fallo por cuanto los instrumentos que la demandante presenta como fundamentales, no tienen el carácter que le atribuye, no son planillas de las que alude el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, las misma dice que no son válidas como recibos de pago, en consecuencia, no existe deuda ni mucho menos cantidades que indexar.
- Que en nombre de su representada impugna las planillas de cobro presentadas por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA INTEGRAL, ya identificadas marcadas con las letras E-1 al E-21. Así mismo, impugna el mandato administrativo, presentado por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LA INTEGRAL, C.A.

PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES EN EL PROCESO.-
PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el libelo de demandada aportó los siguientes medios probatorios:
1) Copia simple (f. 07 al 10) de poder debidamente autenticado en fecha 28.03.07, por ante la Notaría Publica de Pampatar. Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 46. Tomo 36 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, de donde emerge las facultades otorgadas por el ciudadano MAURIO TERREN BORDES, actuando en su carácter de Director Gerente de la empresa ADMINISTRADORA LA INTEGRAL DE MARGARITA, C.A, al abogado en ejercicio JORGE AUGUSTO GONZÁLEZ FRANTZIS. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, a los fines de demostrar la circunstancia ya indicada. Y así se decide.
2) Copia certificada (f.11 al 26) de documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta de fecha 08.04.02, anotado bajo el Nro. 16, folio 110 al 121. Tomo N° 1. Protocolo Primero. Segundo Trimestre del año 2002, de donde emerge que la ciudadana ANTONIETA EDITH MUÑOZ DE CORTDS, es la propietaria del inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y número 2-A, situado en el segundo piso del EDIFICIO ROSAN. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación por la parte contraria, se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, a los fines de demostrar la circunstancia antes indicada. Y así se decide.
3) Copia Simple (f. 27 al 36) de documento de condominio del EDIFICIO ROSAN, debidamente Protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Mariño en fecha 03.11.1.988, anotado bajo el Nro. 6. Folios 24 al 31. Tomo 9. Protocolo Primero. Cuarto Trimestre de 1.988, de donde emergen los términos y condiciones que rigen a los copropietarios del edificio ROSAN. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, a los fines de demostrar la circunstancia ya indicada. Y así se decide.
4) Copia simple (f. 38 al 44) de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar. Estado Nueva Esparta de fecha 29.09.05, anotado bajo el Nro. 02. Tomo 79 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, de donde emerge el mandato administrativo que le fue conferido por la comunidad de propietarios del edificio ROSAN a la ADMINISTRADORA INTEGRAL MARGARITA; C.A. Se desprende de las actas procesales, que luego de verificada la contestación a la demanda, el demandado en su oportunidad concurrió al proceso por medio de apoderado judicial y procedió a impugnar el mencionado mandato administrativo. Sin embargo, a criterio de quien sentencia resulta irrelevante el análisis probatorio de dicho documento, por cuanto consta en autos transacción celebrada por las partes mediante la cual la parte demandada reconoce como ciertos los hechos afirmados por la parte actora en su libelo de demanda. Y así se decide.
5) Del folio 45 al 65, promueve planillas pasadas por la ADMINISTRADORA LA INTEGRAL MARGARITA, C.A, a la ciudadana ANTONIETA EDITH MUÑOZ, contentiva de la relación mensual de condominio correspondiente a los meses de octubre de 2005 por Bs. 113.050,00, noviembre de 2005 por Bs. 42.150,00, diciembre de 2005 por Bs. 68.340,00, enero de 2006 por Bs. 138.180,00, febrero de 2006 por Bs. 219.120,00, marzo de 2006 por Bs. 69.870,00, abril de 2006 por Bs. 148.840,00, mayo de 2006 por Bs. 270.900,00, junio de 2006 por Bs. 304.810,00, julio de 2006 por Bs. 426.760,00, agosto de 2006 por Bs. 424.540,00, septiembre de 2006 por Bs. 276.030,00, octubre de 2006 por Bs. 270.510,00, noviembre de 2006 por Bs. 274.100,00, diciembre de 2006 por Bs. 289.430,00, enero de 2007 por Bs. 270.810,00, febrero de 2007 por Bs. 372.850,00, marzo de 2007 por Bs. 2.427.970,00, abril de 2007 por Bs. 831.620,00, mayo de 2007 por Bs. 761.390,00, junio de 2007 por Bs. 857.700,00. En cuanto a las anteriores planillas, resulta irrelevante entrar a examinar las mismas, vista la transacción consignada por las parte en el proceso, mediante la cual la demandada reconoce adeudarle a la actora la cantidad de VEINTIUN MIL SEISCIENTOS DOCE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 21.612,37), por concepto de cuotas ordinarias de condominio insolutas, que comprende los meses desde octubre de 2005 hasta agosto de 2008. Y así se decide.
Pruebas aportadas por la parte demandada:
1) Reproduce el mérito favorable de autos: el mérito favorable de autos no es un medio probatorio sino la obligación que tiene el juez de analizar todas cuantas pruebas obren en autos. Y así se decide.
2) Reproduce el documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta de fecha 08.04.02, anotado bajo el Nro. 16, folio 110 al 121. Tomo N° 1. Protocolo Primero. Segundo Trimestre del año 2002, de donde emerge que la ciudadana ANTONIETA EDITH MUÑOZ DE CORTDS, es la propietaria del inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y número 2-A, situado en el segundo piso del EDIFICIO ROSAN. El anterior documento fue objeto de análisis previo, por tanto se hace innecesario un nuevo examen. Y así se decide.
3) Ratifica nuevamente la impugnación de las planillas de cobro y del mandato administrativo presentado por la ADMINISTRADORA LA INTEGRAL MARGARITA, C.A. Lo anterior no constituyen medios probatorios sino defensas invocadas por la parte demandada. Y así se decide.
LA TRANSACCION Y SU HOMOLOGACIÓN.-
Señala el artículo 1.713 del Código Civil textualmente lo siguiente:
“La transacción es una contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual.”

A su vez, el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución.”

De lo transcrito se extrae que las partes como dueñas del proceso están en plena libertad de celebrar acuerdos los cuales previa aprobación del Juez, una vez haya verificado que la materia sobre la que se trate no este prohibida la transacción, es decir, que se trate de materia donde no este involucrado el orden público, por disposición del artículo 1.718 del Código Civil en concordancia con el 255 del Código de Procedimiento Civil, tendrán el carácter de sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada.
En este caso, se desprende que en la etapa de sentencia, comparecieron los abogados JOSÉ AUGUSTO GONZÁLEZ FRANTZIS Y PEDRO ELIAS FERNÁNDEZ LEON, con el carácter que tienen acreditado en autos y mediante escrito expusieron lo siguiente:

“ ….a tenor con lo dispuesto en el artículo 1.713 y siguientes del Código Civil, en concordancia con las pautas del artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, hemos decidido ponerle termino al proceso judicial que ADMINISTRADORA INTEGRAL MARGARITA, C.A en su carácter de administradora del EDIFICIO ROSAN sigue contra la demandada contenido dicho proceso en el expediente identificado con el N° 9.838 al efecto llevado por el Tribunal a su cargo, conforme a los términos siguientes: Capitulo Primero: Único: La demandada reconoce adeudarle a ADMINISTRADORA INTEGRAL MARGARITA, C.A, en su carácter de administradora del EDIFICIO ROSAN la cantidad de VEINTIUN MIL SEISCIENTOS DOCE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 21.612,37) por concepto ordinarias de condominio insolutas, que comprenden los meses desde octubre de 2.005, hasta el mes de agosto de 2.008, ambos inclusive y que corresponden a la alícuota que por concepto de participación en gastos comunes adeuda el apartamento 2ª del EDIFICIO ROSAN, en lo adelante denominado EL INMUEBLE, cantidad esta que en lo adelante y a los efectos del presente documento será denominada con la expresión la deuda. Capitulo Segundo: Con base a lo anterior hemos decidido: Primero: a los efectos de dar por terminado el presente proceso LA DEMANDA ofrece pagarle la deuda a ADMINISTRADORA INTEGRAL MARGARITA, C.A, en su carácter de administradora de EDIFICIO ROSAN, en dinero en efectivo, de curso legal en el país, en las oficinas de ADMINISTRADORA INTEGRAL DE MARGARITA, C.A, ubicadas en el Centro Comercial La Redoma, Local N° 38. Los Robles de la siguiente manera: a) la suma de VEINTIUN MIL SEISCIENTOS DOCE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 21.612,37) de la siguiente manera: la cantidad de cuatro mil bolívares fuertes (Bs. 4.000,00) en este acto; la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.343,00) a los quince días continuos de haber firmado la transacción, doce cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.000,00) cada una, durante doce meses consecutivos, contados a partir del segundo pago de UN MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.343,00) y una última cuota de CUATRO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 4.269,37) (…) conforme como estamos en la presente transacción, solicitamos del Tribunal la homologación de la misma para lo cual juramos la urgencia del caso”

Asimismo, consta al folio 112 del presente expediente auto de fecha 12.08.08, mediante el cual éste Tribunal se abstuvo de homologar la transcrita transacción en virtud de que no se evidenciaba de las actas que conforman este expediente las facultades del ciudadano MAURICIO TERREN BORDES como Director Gerente de la empresa ADMINISTRADORA INTEGRAL MARGARITA, C.A, por tal motivo se exhortó a que la parte actora aportara los Estatutos Sociales o el acta correspondiente que compruebe la conformación de la junta directiva, así como las facultades que estatutariamente se le han otorgado al ciudadano MAURICIO TERREN BORDES como Director Gerente de la empresa ADMINISTRADORA INTEGRAL MARGARITA, C.A, lo cual no se cumplió, por cuanto emerge de los autos que no desplegaron actividades procesales tendentes a cumplir con lo exigido.
Bajo tales consideraciones, estima quien decide que corresponde sólo resolver el fondo de este asunto y en tal sentido observa que de acuerdo al contenido de la transacción consignada emerge por un lado, que la accionada además de que reconoció expresamente la deuda derivada de las cuotas de condominio objeto de la presente demanda, comprometiéndose a pagar dichos montos en forma fraccionada y de otro lado, que la demandante accedió a los planteamientos efectuados y que concretamente admitió la propuesta formulada por su contraparte de pagar la cantidad de VEINTIUN MIL SEISCIENTOS DOCE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 21.612,37) por concepto de cuotas ordinarias de condominio insolutas desde octubre de 2005 hasta agosto de 2008, de la siguiente manera: la cantidad de cuatro mil bolívares fuertes (Bs. 4.000,00) al momento de la transacción, esto es el 04.08.08, la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.343,00) a los quince días continuos de haber firmado la transacción, doce cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.000,00) cada una, durante doce meses consecutivos, contados a partir del segundo pago de UN MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.343,00) y una última cuota de CUATRO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 4.269,37).
De esta manera, siendo que la transacción consignada con fundamento en los artículos 1.167 y 1.718 del Código Civil en concordancia con el artículo 255 del Código de Procedimiento Civil es un contrato que tiene fuerza de ley entre las partes, aunque la misma no fue homologada por el Juzgado por razones meramente formales, por la omisión de aportar los estatutos sociales o el acta de asamblea de la empresa ADMINISTRADORA INTEGRAL DE MARGARITA, C.A, a fin de conocer la conformación de la junta directiva, y las facultades que le fueron otorgadas al ciudadano MAURICIO TERREN BORDES como Director Gerente de la empresa ADMINISTRADORA INTEGRAL MARGARITA, C.A, lo cual en modo alguno influye en el fondo de lo pactado, ni atenta en contra de alguna disposición legal, ni menos aún comprueba que los derechos involucrados en este proceso son indisponibles, por lo cual el tribunal debe plegarse a la manifestación efectuada por la parte accionada, mediante la cual reconoce que adeuda la suma objeto de la demanda, correspondiente a las cuotas ordinarias de condominio insolutas y que el monto global de las mismas desde octubre de 2005 hasta el mes de agosto de 2008, asciende a la suma de VEINTIUN MIL SEISCIENTOS DOCE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 21.612,37) y que además de ello a dicha cantidad debe deducírsele el monto de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) que conforme al contenido del acuerdo transaccional fue pagado por la parte demandada ciudadana ANTONIETA EDITH MUÑOZ DE CORDS a la ADMINISTRADORA INTEGRAL MARGARITA, C.A en el mismo acto de su suscripción, lo que también se confirma con copia simple de cheque de gerencia consignado conjuntamente a nombre de ADMINISTRADORA INTEGRAL MARGARITA, C.A, que riela al folio 111 del expediente. En definitiva, efectuada la deducción indicada corresponde a la parte accionada pagar por las cuotas de condominio mencionadas anteriormente la cantidad de DIECISIETE MIL SEISCIENTOS DOCE BOLÍVARES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 17.612,37).Y así se decide.
Por último, cabe resaltar que en este caso no existen referencias que permitan inferir que por vía del acuerdo se pactó imposición de costas procesales a la demandada, solo en la cláusula tercera del capitulo segundo de la transacción, se hace referencia a que el demandado reconoce que le adeuda al abogado JORGE GONZÁLEZ por concepto de honorarios profesionales la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) y que se compromete a pagarlos en forma fraccionada de la siguiente manera: conjuntamente con la suscripción de la transacción cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) a los treinta días la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) y posteriormente en cuatro cuotas y consecutivas la cantidad de trescientos bolívares (Bs. 300,00), pero con relación a las costas no hay especificación que de manera puntual permita inferir que ambos sujetos procesales pactaran por vía de excepción el pago de las mismas a favor de la parte accionante, en virtud de lo cual se concluye que en este caso no procede imposición de costas procesales. Y así se decide.

IV.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: PROCEDENTE la presente demanda que por COBRO DE BOLÍVARES (VIA EJECUTIVA) incoada por el abogado JORGE AUGUSTO GONZÁLEZ FRANTZIS, actuando en su carácter de apoderado judicial de ADMINISTRADORA INTEGRAL MARGARITA, C.A, quien actúa a su vez como mandataria administrativa de la comunidad de propietarios del EDIFICIO ROSAN, en contra de la ciudadana ANTONIETA EDITH MUÑOZ DE CORDS. En consecuencia, se ordena a la parte demandada pagar a la parte actora la cantidad de DIECISIETE MIL SEISCIENTOS DOCE BOLÍVARES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 17.612,37), que es el monto correspondiente de deducir la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) del monto global de VEINTIUN MIL SEISCIENTOS DOCE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 21.612,37) que de acuerdo al contenido de la transacción respectiva reconoció adeudar la parte accionada por concepto de cuotas de condominio insolutas que abarcan desde el mes de octubre de 2005 hasta el mes de agosto de 2008.
SEGUNDO: No hay imposición de condenatoria en costas en apego a los establecido en el artículo 277 del Código de Procedimiento Civil, ya que de acuerdo al contenido de la transacción celebrada por las partes en fecha 04.08.08, no se evidencias referencias concretas que permitan deducir lo concerniente a su asignación, pago o bien sobre la oportunidad en que las mismas deben ser canceladas.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en La Asunción, a los quince (15) días del mes de octubre del año dos mil ocho (2008). AÑOS 192º y 143º.
LA JUEZ TITULAR,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS.
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ.

EXP: Nº 9838/07
JSDEC/CF/yhr.

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión previa las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA

Abg. CECILIA FAGUNDEZ.