198° y 149° Exp. N° 611/08 I.-IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES: PARTE ACTORA: LEONARDA ZAMBITO, italiana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-477.818, domiciliada en la ciudad de Caracas, Distrito Capital. PARTE DEMANDADA: ARTURO MATEUS, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la Avenida 4 de Mayo, Edificio L´AMITIE, piso 4, Apartamento 4-C, entre el Banco Mercantil y Sofitasa, Porlamar, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.142.471. APODERADAS DE LA PARTE ACTORA: YELITZER MARGARITA MENDOZA GARCÍA y LUIGINA LABRETTA, venezolana, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-6.283.321 y 8.397.913. DEFENSORA DE LA PARTE DEMANDADA: ANA ELISA BORREGO M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.482.507, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 123.388. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO. NARRATIVA. En fecha 24 de enero de 2008, se admitió demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO, presentada por la abogada YELITZER MENDOZA, en su carácter de Apoderada Judicial de la ciudadana LEONARDA ZAMBITO, contra el ciudadano ARTURO MATEUS, a quien se ordenó citar para que diera contestación a la demanda. Señala la parte actora en su libelo en fecha 01 de agosto del 2004, la ciudadana LEONARDA ZAMBITO, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano ARTURO MATEUS, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento ubicado en la Avenida 4 de Mayo, Edificio L´MITIE, piso 4, Apartamento 4-C, entre el Banco Mercantil y Sofitasa, Porlamar, Estado Nueva Esparta, según lo establece la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento que tenía como fecha de inicio el 01 de agosto del 2004, por un año fijo, y finalizaba el 31 de julio del 2005, prorrogable siempre y cuando las parte lo convinieran de mutuo acuerdo según se desprende de la lectura de la cláusula primera del contrato citado, igualmente se estableció un canon de arrendamiento convenido en la cantidad de Trescientos Treinta Mil Bolívares (Bs. 330.000, 00), ahora equivalente a Trescientos Treinta Bolívares Fuertes (Bs. F. 330, 00), mensuales, luego de finalizar este período celebraron un nuevo contrato por un período de una año fijo, sin que ello significara un contrato a tiempo indeterminado, toda vez que de la misma cláusula se desprende que el término es fijo, el cual comenzó a regir desde el 01 de agosto del 2005, hasta el 231 de julio del 2006, con un nuevo canon de Trescientos Ochenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 380, 00), para los primeros seis meses, luego seria incrementando a Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 400, 00), mensuales los cuales deberían ser pagados por el Arrendatario, dentro de los primeros cinco (5) días del mes, por cuanto se estableció el pago por adelantado, según se evidencia de la Cláusula Tercera del contrato suscrito por ambas partes y el cual anexó marcado con la letra y número C-1. Vencido el año establecido en el contrato de arrendamiento. Que la ciudadana GIUSEPPINA SCIORTINO, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.534.645, quien es hija de la parte actora, quien actuó mediante poder autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el N° 037, Tomo 055, del cual anexó copia marcada “D”, le notificó al arrendador el fenecimiento del contrato en fecha 31 de julio del 2006, y su voluntad de No renovarlo, por lo cual estaba disfrutando de la prórroga legal establecida en el artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, asimismo le notificó la urgencia de realizar unas reparaciones producto de unas filtraciones. Anexó la notificación marcada “E”. Que en fecha 21 de diciembre del 2007, se le notificó acerca de darle el derecho de preferencia correspondiente según lo establecido en los artículos 44 y 45 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la ciudadana LEONARDA ZAMBITO, tiene interés de vender el inmueble e igualmente le fue ratificada la notificación respecto a la entrega del inmueble por cuanto se encontraba fenecido. Que le pidieron asimismo la desocupación en múltiples ocasiones de manera extrajudicial. Que el hoy demandado no ha dado respuesta a la preferencia ofertiva, ni ha propuesto una negociación, asumiendo tal conducta como una negativa, y un desinterés para la compra del inmueble. Que de conformidad con el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se le otorgaría el lapso establecido en dicha norma, teniendo como fecha de finalización el 31 de julio del 2007, acompañó dicha notificación marcada con la letra “f”, el cual opuso en todas sus formas de derecho a la parte demandada para que el mismo surta todos sus efectos legales. Como fundamento de derecho los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.282, 1.599, 1.579, 1.595 y 1.616, del Código Civil. Así como en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que por todos los razonamientos anteriormente expuestos, es que acudió por ante este Tribunal para demandar como en efecto lo hizo, al ciudadano ARTURO MATEUS, por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal en: que como producto de la finalización del término establecido en el contrato de arrendamiento y del vencimiento de la prórroga legal, de declare extinguido el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes en fecha 01 de agosto del 2004, y cumpla con su obligación de entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado de personas y en el mismo buen estado en que lo recibió, con las reparaciones efectuadas. Así como en pagar de manera subsidiaria y en concepto de daños y perjuicios una cantidad equivalente al precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie desde la fecha de introducción de la demanda hasta que se produzca la entrega real del inmueble, es decir la cantidad de Veinticinco Bolívares Fuertes (Bs. F. 25, 00), mensuales, la cual solicitó fuera calculada a través de una experticia complementaria del fallo. Igualmente en pagar la correspondiente indexación, sobre la cantidad demandada en el ordinal segundo de la demanda. También en pagar las costas y costos del juicio. Estimó su demanda en la cantidad de Tres Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 3.000, 00). Solicitó además se decretara medida de Secuestro, sobre el inmueble descrito en el libelo. Compareció la ciudadana Alguacil Accidental del Tribunal y consignó las boletas de citación y compulsa, del ciudadano Arturo Mateus, a quien dijo no haber podido citar. Compareció la apoderada judicial de la parte Actora y solicitó se librara de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, Cartel de Citación a la parte demandada. Una vez librado el cartel fue debidamente publicado y consignado en el expediente por la parte Actora. Asimismo otro cartel igual fue fijado por la Secretaria del Tribunal en la morada del demandado. Compareció la Apoderada Judicial de la parte Actora y solicitó se le designara defensor judicial a la parte demandada, para lo cual el Tribunal Designó a la abogada ANA ELISA BORREGO, ordenando su notificación para que compareciera por ante este Tribunal a aceptar o excusarse el cargo. Notificada la Defensora Judicial por el ciudadano Alguacil del Juzgado, compareció en su oportunidad y aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley. Compareció la Apoderada Judicial de la parte Actora y solicitó la citación de la Defensora Judicial. Una vez citada la Defensora Judicial y en la oportunidad de dar contestación a la demanda, compareció la abogada ANA ELISA BORREGO, y procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Señaló en su contestación que después de haber realizado los trámites necesarios para localizar al ciudadano ARTURO MATEUS, procedió a enviarle un telegrama a la dirección indicada en el libelo de la demanda en fecha 16 de junio de 2008, a los fines de informarle que había sido designada su Defensora Judicial, suministrándole para ello su número telefónico para que se comunicara con ella y que le proveyera de los instrumentos y medios necesarios para la contestación de la demanda, así como de los demás actos subsiguientes, dijo que se reservaba el telegrama, ya que para esa fecha aún no había recibido de parte de Ipostel el correspondiente acuse de recibo, por lo que le resultaba difícil hacer una defensa, por lo que en aras de procurarles una defensa de sus derechos e intereses conforme a la Constitución Bolivariana de la República de Venezuela, pasaba a contestar la demanda. Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en contra del ciudadano ARTURO MATEUS, por la ciudadana LEONARDA ZAMBITO. Igualmente negó, rechazó y contradijo que su representada hubiera dejado de cumplir con lo estipulado en el contrato suscrito con la ciudadana LEONARDA ZAMBITO, pues se evidenciaba del contrato de arrendamiento prorrogado el 01 de agosto del 2005, hasta el 31 de julio del 2006, la existencia de un contrato a tiempo indeterminado a partir del 01 de agosto del 2006, debido a la no existencia de un documento escrito que demostrara con anterioridad el vencimiento de dicho contrato. Que en vista a la notificación hecha a su defendido por la Notaría Pública Primera de Porlamar fue realizada aproximadamente tres (3) meses después de haberse convertido dicho contrato en un contrato a tiempo indeterminado, que por todo lo anteriormente expresado es que su defendido no se encuentra incumpliendo el contrato suscrito. Negó, rechazó y contradijo que su representado deba cancelar a la demandante de manera subsidiaria por daños y perjuicios la suma de Veinticinco Bolívares Fuertes (Bs. F. 25, 00), por el tiempo que dure la demanda. Así como pagar costas y costos del juicio, ni honorarios profesionales. Se reservó traer a los autos los medios de pruebas que en su oportunidad le fueran suministrados por su representado. Compareció la apoderada judicial de la parte Actora y presentó escrito de pruebas. En su escrito reprodujo el mérito favorable que se desprende del documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, en fecha 27 de octubre del 2006, ya que el mismo no fue desconocido, ni tachado, lo que dijo demuestra la voluntad de su poderdante en cumplir con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Reprodujo el mérito favorable que se desprende del documento autenticado por ante la Notaría Pública de Porlamar, en fecha 21 de diciembre del 2007, ya que el mismo no fue desconocido, ni tachado, con lo que dijo se demuestra que su representada le dio la primera opción al hoy demandado como lo establece el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. También reprodujo el mérito favorable que se desprende de los documentos señalados junto al libelo de la demanda como elementos esenciales a la misma marcado con la letra “C y C1”, que los mismo no fueron impugnados o desconocidos, en su primera oportunidad quedando los mismos firmes y otorgándoseles de esta manera pleno valor probatorio, porque del mismo se evidencia la voluntad de las partes de suscribir un contrato a tiempo determinado y por un tiempo fijo de manera privada. Reprodujo el mérito favorable que se desprende de las notificaciones realizadas en tiempo hábil, toda vez que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece un término para notificar el uso de la prórroga y de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que la prórroga opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de entregar el inmueble arrendado. Que con el fin de demostrar que existía el ánimo de no renovar el contrato suscrito entre las partes, consignó marcado con la letra “Y”, el original de dicho documento en el cual se observa, la manifestación de voluntad de las partes, toda vez que el mismo se encuentra suscrito entre éstos con fecha cierta y determinada, y que en el texto se encuentra lo declarado por ambas partes. Compareció la Defensora judicial de la parte demandada y consignó escrito de pruebas, señalando en el mismo que reproducía el mérito favorable que emerge de los autos y actas procesales los cuales favorecen ampliamente a su defendido, de manera muy especial la exposición que hace la parte actora en el sentido que reconoce que su representado celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Leonarda Zambito. Promovió e hizo valer a favor de su representado el contrato de arrendamiento que demuestra la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por cuanto del mismo se desprende que la relación arrendaticia entre la ciudadana Leonarda Zambito y su representado Arturo Mateus, existe desde el 01 de agosto del 2004 y de donde se evidencia igualmente que una vez vencido el tiempo de duración de un (1) año expresado en el contrato que se inició el 01 de agosto del 2004 y que culminaba el 31 de julio del 2005, fue prorrogado por un período igual en fecha 01 de agosto del 2005 hasta el 31 de julio del 2006, sin que existiera un nuevo documento que expresara la voluntad de las partes de no prorrogarlo nuevamente, y que una vez que se continua cobrando el alquiler o canon de arrendamiento, entonces deja de ser un contrato a tiempo determinado y se convierte en un contrato a tiempo indeterminado, asimismo que se evidencia que la presente demanda se fundamenta tal como se desprende de los documentos consignados por la parte actora, que no son suficientes ni reales para demostrar el término de la relación arrendaticia entre su defendido y la parte actora en el presente juicio, ya que no existe escrito o documento alguno con anterioridad al vencimiento del último contrato, que notifique a su defendido el vencimiento del contrato y que de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se haría uso de la prórroga legal, y en vista a que la notificación realizada a través de la Notaría Pública Primera de Porlamar, a su defendido fue realizada aproximadamente 3 meses después, por lo cual dice se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. MOTIVA. Planteada así la controversia debe quien sentencia pasar a analizar todas y cada una de los elementos, defensas y pruebas presentadas por las partes y al respecto observa: Demanda la parte actora el cumplimiento del Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término que acompaña al libelo de la demanda como fundamento de la acción, basándose en el contenido del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o sea el vencimiento del término establecido en las cláusulas contractuales, para que convenga, o a ello sea condenado por este Tribunal, en cumplir o hacerle entrega del inmueble de su propiedad constituido por un apartamento ubicado en la Avenida 4 de Mayo, Edificio L´MITIE, piso 4, Apartamento 4-C, entre el Banco Mercantil y Sofitasa, Porlamar, Estado Nueva Esparta, completamente libre de personas y cosas, tal como dispone el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Al dar contestación a la demanda alegó la Defensora Judicial de la parte demandada ciudadano Arturo Mateus, lo siguiente: Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su defendido ciudadano ARTURO MATEUS. Igualmente negó, rechazó y contradijo que su representada hubiera dejado de cumplir con lo estipulado en el contrato suscrito entre las partes. Que se evidenciaba del contrato de arrendamiento prorrogado el 01 de agosto del 2005, hasta el 31 de julio del 2006, la existencia de un contrato a tiempo indeterminado a partir del 01 de agosto del 2006, debido a la no existencia de un documento escrito que demostrara con anterioridad el vencimiento de dicho contrato. Que el contrato se había convertido en un contrato a tiempo indeterminado en vista de que la notificación hecha a su defendido por la Notaría Pública Primera de Porlamar fue realizada aproximadamente tres (3) meses después de haberse culminado el contrato pactado entre las partes desde el 01 de agosto del 2005 hasta el 31 de julio del 2006. Negó, rechazó y contradijo que su representado deba cancelar a la demandante de manera subsidiaria por daños y perjuicios la suma de Veinticinco Bolívares Fuertes (Bs. F. 25, 00), por el tiempo que dure la demanda. En la oportunidad de presentar pruebas ambas partes presentaron las que consideraron pertinentes. La parte actora ratificó el contenido del libelo, insistió en el contrato y trajo a los autos documento privado donde se notificaba y el demandado aceptaba hacer entrega del inmueble en la fecha prevista para hacerlo. La parte demandada se limitó a invocare el mérito favorable de los autos. Para decidir observa este sentenciador: Por el hecho de que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después del lapso establecido en el contrato, no operará la tácita reconducción establecida en el artículo 1.614 del Código Civil. El accionante pretende el cumplimiento del contrato demandado como se dijo con anterioridad, el mismo que cursa a los autos, siendo este contrato el principio que va a regir la conducta de las partes en atención al ejercicio de sus respectivos derechos, por ser Ley entre los mismos, al establecerlo expresamente así el artículo 1159 del Código Civil que señala: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Visto el contenido del artículo comentado y no existiendo en autos el hecho extintivo de la obligación contraída en ese contrato, como tampoco haber cumplido lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil, muy a pesar de la defensa hecha por el defensor designado, debe declarar este sentenciador la procedencia de la acción. Desde otro punto de vista ha sostenido nuestro más alto Tribunal de la República en Sentencia de fecha 26 de Febrero de 1987, dejó sentado: “El demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones.” Conforme a la doctrina de casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos estos, como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, tiene la obligación, de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, lo que no sucedió en el presente caso, como se puede observar la parte actora basa su demanda en la Cláusula Tercera del contrato que dice: “El tiempo de duración del presente contrato es de un (01) años a partir del día 01 de agosto del 2005 al 31 de julio del 2006.” Ahora bien del minucioso estudio de las actas procesales, que conforman el presente expediente constata este Juzgador, que durante el lapso probatorio, las partes hicieron uso de tal derecho. La parte demandada promovió el mérito favorable de los autos. Al respecto, observa quien decide que al no señalarse sobre cuales hechos específicamente pretende hacer valer tales méritos, ello no constituye probanza alguna y su apreciación violentaría el principio de legalidad contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y ASÍ SE DECLARA. Igualmente, la parte actora trajo a los autos el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, así como la notificación judicial. En tal sentido, observa este Sentenciador que dichos documentos consignados al no ser tachados por la parte demandada, surte pleno valor probatorio, respecto de su contenido, a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y en consecuencia, quedó demostrado que el inmueble se encuentra arrendado por el Ciudadano ARTURO MATEUS, y ASÍ SE DECLARA. También la parte accionante trajo a los autos la notificación realizada por el la Notaría Pública Primera de Porlamar de esta Circunscripción Judicial, en tal sentido, observa este Sentenciador que dicha notificación consignada al no ser tachada por la parte demandada, surte pleno valor probatorio, respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y en consecuencia, quedó demostrado que el inquilino debió cumplir la obligación tal y como estaba pactado en dicho documento. De tal manera que, observa quien aquí decide que dicho contrato consignado al no ser desconocido, impugnado ni tachado por la parte demandada, surte pleno valor probatorio, respecto de su contenido, a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y en consecuencia, quedó demostrado del mismo el vínculo jurídico que une a las partes en el presente juicio, y así como los términos en que se celebró, y ASÍ SE DECLARA. En consecuencia, conforme a lo expuesto y por cuanto la presente acción se encuentra tutelada por el Decreto con Rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, considera quien aquí decide que lo procedente en este caso es declarar con lugar la acción propuesta y Así se Decide. DISPOSITIVA. Vista las anteriores consideraciones y con el objeto de mantener un equilibrio Procesal de Derecho y de Justicia Social, este Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Con Lugar la presente demanda, intentada por la ciudadana LEONARDA ZAMBITO, italiana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-477.818, domiciliada en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, contra el ciudadano ARTURO MATEUS, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la Avenida 4 de Mayo, Edificio L´AMITIE, piso 4, Apartamento 4-C, entre el Banco Mercantil y Sofitasa, Porlamar, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.142.471. SEGUNDO: Se declara extinguido el contrato de arrendamiento cursante a los autos. TERCERO: Se ordena al ciudadano ARTURO MATEUS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.142.471, hacerle entrega a la ciudadana LEONARDA ZAMBITO, italiana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-477.818, el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Avenida 4 de Mayo, Edificio L´MITIE, piso 4, Apartamento 4-C, entre el Banco Mercantil y Sofitasa, Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta. Se Condena en costas a la parte Demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar totalmente vencida en esta Instancia. Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. En Porlamar, a los trece (13) días del mes de agosto de dos mil ocho (2.008). Años. 198º de la Independencia y 149º de la Federación. DIARICESE, REGISTRESE, PUBLIQUESE, DEJESE COPIA. El Juez, Dr. Juan José Anuel Valdivieso La Secretaria Temporal, Yennifer Paola Cova V. En esta misma fecha, siendo las Tres de la tarde (03:00 P.M.) se publicó la anterior sentencia. Conste.- La Secretaria temporal, JJAV/ygg/wrr.- Exp. N° 611-08.