TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO MARCANO
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA
196° Y 148°

Siendo la oportunidad procesal para. dictar Sentencia en la presente causa, este Tribunal lo hace en los términos que a continuación se expresan:
Vistos: Sin informes de las partes.
I. IDENTIFICACION DE LAS PARTES

Parte Actora: Dra. ZULEIMA BELLAVILLE VARGAS, Céd. Id. N° V 3.851.645,
Impreabogado N° 30.465, en representación de RODOLFO TOMAS
LOPEZ RODULFO, Céd.Id. N° V 1.329.270
Parte Demandada: MAXIMO MANUEL BELLORIN LUNA, Céd. Id. N° V 3.822.151
Asistido por Dra. MARIA CELIS BELLORIN, Inpreabogado 72908

II. DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA:

Desalojo del inmueble arrendado por incumplimiento de pago.

III. DE LA DEMANDA:

Refiere el escrito de la demanda que, entre el ciudadano RODOLFO TOMAS LOPEZ RODULFO, en su carácter de Arrendador, parte actora en la presente causa representado según Poder Autenticado por la Abogado Zuleima Bellaville Vargas, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano MAXIMO MANUEL BELLORIN LUNA, en su carácter de arrendatario, acto Autenticado por ante Notaría Pública de Juan Griego en fecha 10 de Febrero de 2.000, anotado bajo el N° 74, Tomo 03, sobre un local comercial situada entre la calle El Sol y Pica Quinta de la ciudad de Juan Griego en jurisdicción del Municipio Marcano del Estado Nueva Esparta, cuyo contrato se extendió en el tiempo por prórrogas automáticas sucesivas a tiempo indeterminado. La parte actora alega como causa de la demanda de desalojo, el hecho que la arrendataria dejó de cancelar las mensualidades por arrendamiento correspondiente a los meses de Enero y Febrero de 2.007 , causa por lo cual demanda el desalojo conjuntamente con cobro de Bolívares de los cánones insolutos, fundamentado en el Artículos 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y estimando la demanda en la suma de Cuatro Millones doscientos mil Bolívares (Bs. 4.200.000,00), solicitando también se practique la medida de secuestro del inmueble objeto de la controversia. (f. 1 17)

IV. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES:

En fecha. 05/03/2007 es admitida la demanda y se le da entrada. bajo el N° 512/07 (f. 18)
En misma fecha se abre Cuaderno de Medidas y se acuerda el Secuestro solicitado. (C.M f. 1)
En fecha 06/03/2007 se decretó medida de Secuestro. (C.M. f. 2 y 3)
En fecha 12/03/2007 es consignado por el Alguacil la Boleta de Citación, debidamente firmada por el demandado (f. 23 y 24)
En fecha 13/03/2007 la parte actora solicita al Juzgado de Ejecución dejar sin efecto la práctica de la medida de Secuestro solicitada. (f. C.M. 11)
En fecha 14/03/2007 la parte demandada consigna escrito de oposición de Cuestiones Previas conjuntamente con la Contestación de la Demanda (f. 27 - 32)
En fecha 15/03/2007 la parte actora consigna escrito de Promoción de Pruebas conjuntamente con subsanación de Cuestiones Previas opuestas. (f. 33 – 49)
En fecha 16/03/2007 la Secretaria de este Despacho, a solicitud de la parte actora en su escrito de Pruebas, certifica y consigna en el expediente de la causa lo concerniente a las consignaciones efectuadas por la parte demandada según Expediente de Consignaciones N° 643 (f. 51 – 66)
En fecha 26/032007 la parte actora consigna escrito y anexos de aclaratoria en cuanto a taxatividad del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (f. 67 – 71)
En fecha 28/03/2007 comparece la parte demandada y consigna escrito de pruebas y anexos en tiempo hábil (f. 72 – 77)
En fecha 28/03/2007 se dicta auto admitiendo escrito de Pruebas de la parte demandada (f. 78)

V. FUNDAMENTOS DE LA DECISION:

La causa en comento trata de materia inquilinaria a tiempo indeterminado en la cual, la parte actora demanda el desalojo del inmueble arrendado motivado al incumplimiento del arrendatario (demandado) por haber faltado al pago de dos (2) cuotas de alquiler consecutivamente correspondientes a los meses de Enero y Febrero de 2.007, apoyando su demanda de conformidad a lo pautado en el Artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Habiendo sido formalmente citado y llegada la oportunidad procesal para dar lugar a la Contestación de la Demanda, la parte demandada consignó escrito de oposición de Cuestiones Previas a los ordinales 2°, 3°, 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil conjuntamente con la contestación al fondo de la demanda.
En tal sentido, opone la Cuestión Previa del ordinal 2°, que trata sobre la cualidad de la persona del actor, por cuanto: a) Por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio al no estar probada en autos la condición de propietaria de Mildred Moravia López Rodulfo como la persona que otorga el instrumento Poder al actor; b) Por tratarse de un Poder insuficiente al no encontrarse protocolizado por ante una Oficina de Registro Público para que surta plenos efectos. Opone la Cuestión Previa del ordinal 3°, que trata de la ilegitimidad de la persona que se presenta en juicio como representante o apoderado del actor, por cuanto: a) No está probada la capacidad hereditaria de Mildred Moravia López Rodulfo, lo que le resta capacidad para otorgar Poder en el presente caso, y; b) Porque el Poder otorgado no cumple con la identificación de las partes al no ser acompañadas a dicho instrumento de las copias certificadas por el Notario Público de las cédulas de identidad del otorgante. Opone la Cuestión Previa contenida en el ordinal 6° que trata sobre el defecto de forma de la demanda, por cuanto no está acompañada de los documentos indubitables en los que se fundamenta la acción, y por no contener la existencia de la relación arrendaticia con el demandado, por la falta de cualidad de la demandante y por no estar probada la insolvencia del demandado. Por último, opone la Cuestión Previa del ordinal 11°, que establece la prohibición de la Ley en admitir la acción propuesta, porque supuestamente se demanda el pago de cantidades y cumplimiento de obligaciones no contraídas por el demandado.
En la contestación al fondo de la demanda, en su escrito la demandada cuestiona su insolvencia alegando que al no serle recibido el pago de la mensualidad de Enero 2007 por el ciudadano Alcides López, procedió a consignarlo por ante este Tribunal y solicitó se notificara a la Sucesión de Luis Beltrán López Quijada, supuesto propietario ya fallecido, por cuya circunstancia quedó sin efecto el Poder otorgado a Rodolfo López Rodolfo; notificación que se negó a recibir el ciudadano Alcides López, persona que tenía a su cargo la cobranza del citado arrendamiento. En el mismo escrito hace oposición a la medida de Secuestro decretada por no encontrarse llenos los extremos del artículo 585 del C.P.C. Finalmente, rechaza la demanda al calificarla de inadmisible en virtud de las Cuestiones Previas opuestas.
|Por su parte, la apoderada de la parte actora consignó escrito de Pruebas reproduciendo el mérito favorable de los autos, en especial: a) Al contenido del contrato de arrendamiento Autenticado por ante la Notaría Pública de Juan Griego del Municipio Marcano en fecha 1° de Marzo de 2.000 anotado bajo el N° 74 del Tomo 3° entre Rodolfo T. López R. en representación de Luís Beltrán López en su carácter de Arrendador y Máximo Manuel Vellorí en su carácter de Arrendatario; b) Poder otorgado por Mildred Moravia López Rodulfo a favor de Rodolfo López Rodulfo por ante la Notaría Pública 5ª. del Municipio Chacao de fecha 20 de Abril de 1.995 bajo N° 61 del Tomo 41; c) Recibos de cobro de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de Enero y Febrero 2007. d) Agrega además documento de propiedad a nombre de Mildred Moravia López Rodolfo sobre un casa-quinta de dos pisos; e) Solvencias municipales a nombre de Mildred M.López R. a partir de 2.005; f) Plano y datos del inmueble expedido por la oficina de Catastro sobre el inmueble propiedad de Mildred M. López R. ; g) Copia de Acta de Defunción del ciudadano Luis Beltrán López. h) Finalmente solicita a este Despacho sea agregado al Expediente a que se contrae el presente juicio copia del expediente de consignaciones signado con el N° 643, nomenclatura de este Tribunal. i) Por último, agrega escrito y copia simple de jurisprudencia en la cual resalta la taxatividad de las causales de desalojo expresadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En tiempo hábil, el demandado consigna escrito de Pruebas de cuyo contenido hace prevalecer la oposición de las Cuestiones Previas previstas en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual anexa copia certificada del Acta de Defunción del ciudadano Luís Beltrán López con señalamiento expreso de las personas que conforman la comunidad hereditaria, a los fines de probar que el instrumento Poder conferido a Rodolfo Tomás López Rodolfo quedó invalidado, e invoca el contenido del ordinal 11° del artículo 346 ejusdem respecto a que la acción debe corresponder a Litis Consorcio Activo Necesario y no a uno solo de los herederos para efectuar la reclamación. Reproduce el mérito contenido en el escrito de su Contestación a la Demanda en lo referente a su estado de solvencia en los pagos de canon de alquiler a la fecha de interposición de la demanda; promueve anexo en copia simple de comentarios de sobre la Ley de Alquileres de Ediciones Juan Garay respecto a consejos prácticos de la forma de proceder en caso de fallecimiento del arrendador, y por último, rechaza la petición de la parte actora respecto a demostrar la existencia de la Declaración Sucesoral, por cuanto que solo le compete demostrar el fallecimiento del supuesto propietario del inmueble y otorgante del Poder, tal como ha sido, correspondiendo a la parte actora demostrar su derecho como heredero.
Ahora bien. Desgranemos entonces mediante el necesario análisis, tanto lo alegado y probado en autos por la parte actora, como las defensas opuestas de la parte demandada, a los fines de encuadrar la normativa legal al resultado final, como lo es la aplicación de la Justicia. Y en este sentido:
A.- Analizados la documentación anexa citada aportada por la parte actora, se observa que salvo el contrato de arrendamiento, el resto no tiene ni guarda vínculo alguno con el citado arrendamiento así como respecto de la insolvencia del arrendatario. Según contrato de arrendamiento de fecha 10 de Febrero de 2.000, la obligación del arrendatario ha de cumplirse consecutivamente por mes vencido a partir de los días DIEZ (10) de cada mes, de acuerdo a lo establecido en cláusula Segunda del referido contrato (ahora, a tiempo indeterminado). Sobre las circunstancias de cumplimiento se tiene que: a) Como resultado de la negativa del arrendador o quien haga sus veces le fue negada al Arrendatario la recepción del pago correspondiente al mes de Enero de 2.007, obligándose a consignarlo en el Tribunal; b) y de acuerdo con el sistema consignatorio el arrendatario deudor tiene a su favor un plazo de quince (15) días a partir del vencimiento de la mensualidad para que dentro de ese plazo consigne el monto de la mensualidad (Art. 51 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) y ponerla a la orden de su Arrendador, lo cual fue cumplido por el Arrendatario en fecha 14 de Febrero de 2.007. c) Por otra parte, en vista de la circunstancia sobrevenida por el fallecimiento de la persona que según contrato figura como propietario del inmueble arrendado, el Arrendatario realizó la consignación a favor de “los herederos del ciudadano Luis Beltrán López”, de acuerdo a lo pautado por el artículo 165 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.704 del Código Civil, en virtud que a la muerte del mandante el mandato se extingue. d) Cumplida como ha sido, que el ciudadano Alguacil notificó a la Sucesión del Arrendador la consignación a su orden, siendo negada la recepción y firma de recibo de la notificación. e) Por último, se observa que la interposición de la demanda fue realizada por la parte actora en fecha 01 de Marzo de 2.007. f) No obstante lo anterior y dejando aparte otras consideraciones, es necesario centrar la atención respecto a, si realmente existía una “mora debitoris” que justificara la demanda que se intenta, y en tal sentido: f1°) De acuerdo con la norma, el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios pauta: “Que el Arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a DOS (2) MENSUALIDADES consecutivas” (resaltado de este juzgador). f2°) La parte actora demanda la falta de pago de los meses Enero y Febrero de 2.007. f3°) La parte actora interpone la demanda en fecha Primero (1°) de Marzo de 2.007. f4°) El Arrendatario (parte demandada) efectúa la consignación del canon arrendaticio correspondiente al mes de Enero de 2.007 en fecha 14 de Febrero de 2.007. De acuerdo con la normativa legal, el artículo 165 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.704 del Código Civil, que refiere las causas de cesación de la representación, en su ordinal 3° dice: “ Por la muerte…(omissis) del mandante o del apoderado o sustituto.”; contrario a esto, el artículo 1.603 del Código Civil en concordancia con el artículo 1.705 son contestes al afirmar que los contratos de arrendamiento no se resuelven por la muerte del arrendador o del arrendatario. Este acerto nos remite al artículo 1.163 ejusdem, que dicta: “ Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato.” Esto explica el porqué el Arrendatario efectuó la consignación a favor de los herederos del supuesto propietario fallecido Luís Beltrán López .
Respecto a la insolvencia o no del Arrendatario nuestra doctrina, de acuerdo a los comentarios del tratadista Gilberto Guerrero, señala que “…cuando se está en presencia de una relación arrendaticia o verbal o por escrito a tiempo indefinido, el arrendador tendrá que esperar el vencimiento de dos mensualidades consecutivas (literal “a”, art. 34 L:A:I:) para poder solicitar el desalojo, entendiéndose, como hemos observado, que no sólo es suficiente el vencimiento de los dos meses para que, sin más, proceda la acción de desalojo, sino que hayan transcurrido más de quince (15) días contínuos siguientes al vencimiento del segundo mes al tenor de lo previsto en el artículo 51 de L.A.I. (Pago por Consignación).”… y más adelante, afirma “mientras ese lapso o plazo no se haya agotado, es de considerar, entonces, que no existe incumplimiento por el arrendatario… (omissis)… y una acción intentada bajo el criterio del vencimiento de las dos mensualidades sin que haya transcurrido el plazo para la consignación nos parece resulta improcedente por lo anticipada, tratándose que, en tal caso, no existe mora debitoris que justifique dicha acción.” (subrayado de este juzgador).
Es así como, analizada la situación y contrastada con la normativa legal se observa que: 1°.- En virtud que la consignación arrendaticia no ha hecho otra cosa que interrumpir el efecto del incumplimiento o mora debitoris del arrendatario, quedando convalidada la solvencia al tenor del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y dándole carácter de legal y legítimamente realizada, así como… 2°.- se observa que la demanda ha sido interpuesta antes del vencimiento del lapso señalado por la Ley a los fines que se enerve el desalojo, se resuelve en consecuencia la improcedencia de la acción por anticipada en virtud de lo pautado por el artículo 1.213 del Código Civil . Y así se decide.
B.- En otro contexto, analizando los documentos anexos aportados por la parte actora, tenemos que: BI) El contrato de arrendamiento: B1.- Tiene vigencia a partir de fecha 10 de Febrero de 2.000 hasta 2.002, y luego; B2.- Prorrogado a fecha indeterminada por virtud del artículo 1.600 del Código Civil; B3.- Fue celebrado entre Rodolfo Tomás López Rodulfo en representación de Luís Beltrán López (supuesto propietario) en su carácter de Arrendador y Máximo Manuel Bellorín en su carácter de Arrendatario; B4.- Sobre un inmueble constituido por un local comercial. B5) Pero es el caso que, quien demanda es Rodolfo Tomás López Rodulfo, quien fuera apoderado (e hijo) del supuesto propietario (ya fallecido) del local arrendado, y lo hace como apoderado de su hermana Mildred Moravia López Rodulfo identificándose como propietaria del local arrendado desde fecha 20 de Abril de 1.995, según versión de la Apoderada Judicial de la parte actora, mediante documentos anexos a este Expediente, y cuya representación la hace mediante un Poder General, de simple administración, que no identifica los bienes sobre los cuales tiene potestad. C) Ahora bien, de otros documentos anexos aportados por la parte actora se desprende que: C1.- (folio 38) Demuestran la propiedad de Mildred Moravia López, sobre una casa-quinta de dos plantas con gran extensión de terreno, y en ningún momento refieren la existencia de locales comerciales arrendados. C2.- (folios 43 y 45) Las solvencias municipales no reflejan ni identifican al local arrendado sino a la propiedad existente en la calle El Sol, Laguna Honda, a nombre de Mildred Moravia López. C3.- (folio 44) Corresponde a la solvencia municipal del inmueble identificado con el número 2-4 del edificio “Falkenmar”, propiedad de Mildred Moravia López. C4.- (folio 46) El plano emitido por la oficina de Catastro (referido como levantamiento topográfico, que no lo es) no identifica situación, linderos, fecha, ni ningún rastro característico capaz de identificar al propietario o al tipo de inmueble existente en el gráfico. C5.- (folio 47) En la planilla de inscripción inmobiliaria, signada como “Boletín N° 755” a nombre de Mildred Moravia López, no refiere ningún tipo de local comercial; y los linderos no concuerdan con los señalados en el documento emanado por la Oficina Subalterna de Registro Público. Por todo lo anterior transcrito, forzosamente debe concluirse que los documentos referidos y analizados no guardan relación con el inmueble arrendado al ciudadano Máximo Manuel Vellorí, parte demandada.
A los efectos del caso sub-judice debe concluirse que, aun cuando nuestra legislación no autoriza ni prohíbe el arrendamiento de “cosa ajena”, se debe considerar como principio, que la consignación realizada a la orden de un tercero ajeno a la relación arrendaticia carece de eficacia. En este caso, la consignación se ha efectuado por extensión interpretativa del artículo 1.163 del Código Civil a nombre de la Sucesión del supuesto propietario fallecido del local arrendado, que de acuerdo con el contrato fungiera como arrendador. Mal entonces puede esperarse que la dicha consignación se realice a favor de persona distinta, ajena a la contratación, de acuerdo a lo normado en el artículo 1.166 ejusdem: “ Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley.”; y menos aún cuando aun no ha quedado demostrada eficientemente, como debe ser, la propiedad a favor de Mildred Moravia López sobre el local arrendado objeto de la demanda . Y así se decide.
D.- En consecuencia, analizado lo anterior se tiene que las Cuestiones Previas opuestas por la parte demandada, al ordinal 2° este Despacho la declara Con Lugar, toda vez que la representación de la actora no ha podido demostrar eficientemente la cualidad de su representada para comparecer en juicio, así como no ha sido probada en autos la propiedad del local arrendado. En cuanto al ordinal 3°, es correspondencia del anterior en cuanto a sus efectos, pues al no tener cualidad sobreviene fatalmente la ilegitimidad. En cuanto al ordinal 6°, la documentación aportada por la parte actora no ha resultado convincente a los fines de demostrar su derecho como arrendadora demandante en la presente causa, lo que obliga a declarar Con Lugar las correspondientes Cuestiones Previas. Y así se decide.

VI. DE LA DECISION:

Por todas las razones antes señaladas, examinados los alegatos y defensas de la causa en estudio, y conforme a la normativa legal invocada, en fuerza de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado del Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en ejercicio de sus atribuciones administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Que la demanda de Desalojo de Arrendamiento presentada por la parte actora, Dra. Zuleima Bellaville Vargas, Inpreabogado 30.465, en representación del ciudadano Rodolfo Tomás López R., titular de la cédula de identidad N° 1.329.270 en nombre de su mandante Mildred Moravia LKópez R., titular de la cédula de identidad N° 8.383.453, suficientemente identificados, incoada por incumplimiento de pago de alquileres contra el demandado, ciudadano Máximo Manuel Bellorín, titular de la cédula de identidad N° 3.822.151, previo estudio y comprobación de cumplir con los extremos exigidos por el Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, este Despacho declara a la demanda SIN LUGAR.
SEGUNDO: En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, SE CONDENA en costas procesales a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.
Regístrese, publíquese, diarícese y déjese copia.
Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, En Juan Griego, a los Trece (13) días del mes de Abril del año Dos mil Siete. Año 196° y 148°.

EL JUEZ
Dr. MAURO A. GUERRERO C.
LA SECRETARIA
Abgda. YASMIRI GONZÁLEZ R.

En esta misma fecha, 13 de Abril del año 2.007, previa las formalidades de Ley, siendo las 2:20 p.m., se registró y publicó la anterior Sentencia.

LA SECRETARIA
Abgda. YASMIRI GONZÁLEZ R