TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: ciudadana DELIA GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.225.701, domiciliada en Paraguachí, Municipio Arismendi del Estado Nueva Esparta.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados PEDRO CASTILLO GUEVARA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro.24-187.
PARTE DEMANDADA: ciudadano JESÚS IVÁN MENDEZ CABEZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.576.935, domiciliado en el Apartamento asignado con la letra “B”, de la parte alta del Edificio “Hermanos Abou-Said”, situado en la calle La Marina de la Ciudad de Juangriego, Estado Nueva Esparta.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogada ZULIMA GUILARTE de RODRÍGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro.112.464.
II.- NARRATIVA.-
Suben estas actuaciones a consecuencia del recurso de apelación interpuesto por la abogada ZULIMA GUILARTE, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 18-9-2006 por el Juzgado del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual se declaró con lugar la Resolución del Contrato de Arrendamiento y se condenó al demandado a desalojar y entregar el inmueble objeto del contrato, asimismo fue condenado al pago de la cláusula penal establecida y de las costas del presente proceso.
Fue recibida para su distribución el 3-10-2006 (f.187) correspondiéndole conocer a este despacho, quien en fecha 4-10-2006 (f. Vto.187) le dio entrada asignándosele la numeración particular.
En fecha 5-10-2006 (f.188) se dictó auto fijándose el décimo día de despacho siguiente a ese día para dictar el fallo definitivo.
En fecha 10-10-2006 (f.189 al 205) compareció la abogada ZULIMA GUILARTE DE RODRÍGUEZ, acreditada en los autos y mediante diligencia consignó escrito de conclusiones a los fines de que surtiera sus efectos legales.
En fecha 17-10-2006 (f.206-209) compareció el abogado PEDRO CASTILLO GUEVARA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de informes a objeto de que surtiera sus efectos legales.
En fecha 18-10-2006 (f.210 al 237) la apoderada judicial de la parte demandada consignó por medio de diligencia fotocopias distinguidas con las letras “A”, “B”, “C”, y “D” contentivas de las obras jurídicas citadas en el escrito de conclusiones presentado en su oportunidad.
Por auto de fecha 25-10-2006 (f.238) se difirió el dictamen de la presente decisión por un lapso de Treinta (30) días consecutivos contados a partir de ese día exclusive.
Y siendo la oportunidad para decidir el presente asunto este Tribunal pasa a hacerlo no sin antes hacer las siguientes consideraciones:
La presente demanda se inició por ante el Juzgado del Municipio Marcano de ésta Circunscripción Judicial, la cual fuera interpuesta por la ciudadana DELIA GONZÁLEZ, en contra del ciudadano JESÚS IVÁN MENDEZ CABEZA por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Por auto de fecha 17-5-2006 (f.6) se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada a objeto que compareciera al segundo día de despacho siguiente a su citación y diera contestación a la demanda incoada en su contra.
El día 17-5-2006 (f.7) la ciudadana DELIA GONZÁLEZ asistida de abogado, consignó los emolumentos necesarios para que el alguacil practicara la citación de la parte demandada.
En fecha 18-5-2006 (f. 10 al 11) el Alguacil de ese despacho consignó el recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano JESÚS IVÁN MENDEZ CABEZA.
El día 22-5-2006 (f.12 al 22) el ciudadano JESÚS IVÁN MENDEZ CABEZA debidamente asistido de abogado consignó escrito de contestación y reconvención a los fines de ley.
El día 23-5-2006 (f.25) el apoderado judicial de la parte actora, impugnó, rechazó y desconoció el contrato de arrendamiento presentado en copia fotostática a los folios 20, 21, 22 del presente expediente.
Por auto de fecha 23-5-2006 (f.26) declaró inadmisible la reconvención en razón de que la misma se subsume a los supuestos establecidos en los artículos 888 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la misma sobrepasa la cuantía de ese Tribunal.
En fecha 26-5-2006 (f.27 al 35) el abogado PEDRO CASTILLO GUEVARA acreditado en los autos consignó escrito de promoción de pruebas dentro de la oportunidad procesal.
El día 30-5-2006 (f.37 al 43) la abogada ZULIMA GUILARTE de RODRÍGUEZ acreditada en los autos consignó escrito de revocatoria del auto de fecha 23-5-06 y asimismo solicitó la regulación de competencia.
Por auto fechado 17-5-2006 (f.44) se confirmó la inadmisión de la reconvención por cuanto la misma comprende inepta acumulación por incompatibilidad de acciones al tenor de los artículos 78 y 75 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil y en cuanto a la regulación de competencia se admitió y se ordenó procede lo conducente a tal fin.
En fecha 6-6-06 (f.50 al 57) la abogada ZULIMA GUILARTE de RODRÍGUEZ acreditada en los autos, consignó escrito de promoción de pruebas a los fines que surtiera sus efectos de ley.
En fecha 12-6-06 (f.59 al 64) la apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito mediante el cual solicitó la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento suscrito entre la actora y su representado por cuanto el mismo implicaba una renuncia, disminución y menoscabo de los derechos que benefician y protegen a su poderdante como arrendatario.
El día 15-6-2006 (f.65 al 75) el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de informes constante de cuatro folios útiles y seis folios anexos.
En fecha 9-8-06 (f.76 al 163) se agregó a los autos las actuaciones llevadas por ante el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescentes de este Estado donde consta la sentencia proferida por éste el 1-8-2006 mediante la cual se declaró competente el Juzgado del Municipio Marcano de este Estado para conocer de la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento.
En fecha 18-9-06 (f.165-176) el tribunal de la causa dictó sentencia mediante la cual resolvió con lugar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre los sujetos procesales de este juicio, se condenó al demandado a desalojar, hacer entrega inmediata y poner en posesión pacífica y legítima a favor de DELIA GONZÁLEZ el inmueble objeto del contrato, se condenó igualmente al demandado a pagar a favor de la actora los daños y perjuicios convenidos como cláusula penal así como las costas procesales.
En fecha 25-9-06 (f.184) la Abogada ZULIMA GUILARTE de RODRÍGUEZ acreditada en los autos, apeló de la sentencia dictada el 18-9-2006, oída libremente por auto de fecha 27-9-2006.
PRUEBAS.-
La parte actora en los capítulos primero, segundo y tercero de su escrito de promoción de pruebas de fecha 30 de mayo del 2006 invoca el mérito favorable de los autos y realiza una serie de consideraciones en torno al estado de la controversia que este juzgador por no estar encuadradas tales circunstancias dentro de los medios de prueba que contempla nuestra legislación sustantiva y adjetiva, se abstiene de reconocerle mérito alguno.- La parte demandada no promovió prueba alguna dentro de la oportunidad establecida por la ley.- Así se decide.-
PRUEBA DOCUMENTAL.-
Las partes en este juicio produjeron a estos autos los siguientes documentos:
1) La parte actora produjo con el libelo de la demanda el contrato de arrendamiento suscrito con el demandado en fecha 30 de abril del 2005 cuya duración está pactada en seis (06) meses; 2) La parte demandada junto con el escrito de contestación de la demanda produjo contrato de arrendamiento privado que había suscrito el 08 de noviembre de 1.989 con el anterior propietario del inmueble el cual establece como plazo un año a partir del 15 del mismo mes y año; y, 3) Junto con su escrito de promoción de pruebas la parte actora produjo un contrato de arrendamiento de fecha 14 de diciembre del 2004 suscrito por la nueva propietaria DELIA GONZALEZ y el mismo arrendatario JESUS IVAN MENDEZ CABEZA por el plazo de un (01) año el cual terminaría el 14 de diciembre del 2005, y estando presente en ese acto el anterior propietario REF ABOU-SAID FRONTADO se acordó de mutuo acuerdo la rescisión del contrato del 08 de noviembre de 1.999.- Tales instrumentos por no haber sido desconocidos por ninguna de las partes ni haber sido objeto de tacha en la oportunidad legal este juzgador los aprecia y les confiere pleno valor.- Así se decide.-
SECUENCIA DE LAS ACTUACIONES OCURRIDAS EN TORNO A LA CONTROVERSIA PLANTEADA.-
En su libelo de demanda la parte actora ciudadana DELIA GONZALEZ demanda al ciudadano JESUS IVAN MENDEZ CABEZA por resolución de contrato de arrendamiento en virtud de que en la cláusula novena del referido contrato se estableció a dicho arrendatario la obligación de mantener una póliza de seguro a favor de la arrendadora para los casos fortuitos o de fuerza mayor que pudieran ocurrir cuestión ésta que rechazó el demandado en su contestación aduciendo que nunca se le reclamó el incumplimiento de dicha obligación durante el tiempo en que ha poseído el inmueble arrendado afirmando que la arrendadora ha tolerado la falta de cumplimiento de la expresada obligación.-
Al efecto, este sentenciador observa:
En la cláusula octava del contrato de arrendamiento se lee lo siguiente:
“OCTAVA: El arrendatario se obliga a mantener una póliza de seguro en beneficio de LA ARRENDADORA para los casos fortuitos o de fuerza mayor que pudiera ocurrir”.- (sic).-

En relación al contenido de la copiada cláusula contractual dicha obligación que se le impone al arrendatario en el contrato en cuanto a mantener una póliza de seguro en beneficio de la arrendadora para los casos fortuitos o de fuerza mayor que pudieren ocurrir, lo cual debe reputarse a juicio de este sentenciador como una garantía adicional o complementaria que se le exigió al inquilino de autos, no se encuentra incluida dentro de las garantías de la relación arrendaticia mencionadas en el Capítulo II del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 21 y 28 desde luego que el primero se refiere específicamente a aquellas garantías reales o personales que pudiere dar el arrendatario, sin que puedan coexistir ambos tipos de garantía, mientras que la segunda norma citada solo permite el establecimiento de cláusulas penales, como la que falsamente se pretende, en cuanto a la certeza de que el inquilino entregue inexcusablemente el inmueble arrendado al vencimiento del plazo; lo anterior permite a este juzgador apreciar como improcedente la obligación impuesta al arrendatario en el contrato de arrendamiento de marras en cuanto a solicitar y pedir la declaratoria de su resolución por haber incumplido el inquilino la precitada obligación de mantener o contratar una póliza de seguro en beneficio del arrendador en los “casos fortuitos” o de “fuerza mayor” que pudieren ocurrir, por contravenir dicha obligación las normas contenidas en los referido artículos 21 y 28 de dicho Decreto Ley.- Así se decide.-
Sin perjuicio de lo anterior y a mayor añadidura esta alzada estima que la referida obligación contenida en la cláusula octava del mencionado contrato cuya resolución se reclama debe tenerse como una “obligación de dar” la cual tiene la peculiaridad de que si el deudor no la cumple cabalmente el arrendador puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa de dicho deudor, conforme lo dispone el encabezamiento del artículo 1.266 del Código Civil Venezolano cuando expresa:
“En caso de no ejecución de la obligación de hacer, el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa del deudor”.-

Otra hipótesis debe tejerse y es que la arrendadora pretende con la inclusión en el contrato de arrendamiento la obligación por parte del arrendatario de mantener la nombrada póliza de seguro, el hecho de que se le garantice la indemnización de cualesquiera daños o perjuicios surgidos por “casos fortuitos” o “fuerza mayor” lo cual resulta ilusorio en virtud de que los efectos de alguno de estos eventos, fortuito o fuerza mayor, están exentos de reparación conforme lo confirman los artículos 1.272 y 1.588 in fine, del Código Civil Venezolano, señalando la primera norma:
“El deudor no está obligado a pagar daños y perjuicios, cuando, a consecuencia de un caso fortuito o de fuerza mayor, ha dejado de dar o de hacer aquello a que estaba obligado o ha ejecutado lo prohibido”.-

De la anterior circunstancia se colige que la obligación de mantener por parte del arrendatario una póliza de seguro a favor del arrendador para responder de supuestos daños emanados de algún hecho fortuito o fuerza mayor, aún cuando se repute normal y rutinario en las relaciones recíprocas entre comerciantes, en materia inquilinaria en donde el objeto de la relación lo constituya una vivienda familiar, se estima evidentemente extraña tal exigencia en razón de la naturaleza y objeto del arrendamiento por lo que dicha obligación no debe aceptarse como una obligación primaria ni tampoco con la que en doctrina se conoce como “Cláusula resolutoria expresa” mediante la cual se permita estipular, por ejemplo, la disolución del contrato de pleno derecho al no entregar el arrendatario el inmueble a pesar de la expiración del término arrendaticio, o por ejercitarse la acción resolutoria por la falta de pago de las pensiones de arrendamiento, o también cuando la resolución proceda por el traspaso o subarrendamiento del inmueble por parte del inquilino sin autorización previa y expresa del arrendador lo cual también prohíbe el artículo 15 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- En consecuencia, este juzgador estima la improcedencia de la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento tiene incoada la ciudadana DELIA GONZALEZ en contra del ciudadano JESUS IVAN MENDEZ CABEZA por ante el Juzgado del Municipio Marcano de esta misma Circunscripción Judicial.- Así se decide.-
Sentado lo anterior, y como quiera que precede declaratoria de no haber lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por la actora ciudadana DELIA GONZALEZ en contra del ciudadano JESUS IVAN MENDEZ CABEZA por no encontrarse incurso en incumplimiento del contrato de arrendamiento por el hecho de no haber mantenido a favor de la arrendadora la póliza de seguros por hecho fortuito o fuerza mayor, este sentenciador considera que al mantenerse en vigencia u operarse la continuidad de la relación arrendaticia entre las partes se torna intrascendente pronunciarse acerca de si corresponde o no al arrendatario nombrado el disfrute de la prórroga legal a que alude el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; no obstante, quien aquí decide considera que ante la presencia de un tema que está amparado por normas de orden público al juez le corresponde examinar sus alcances en consideración al caso que hoy nos ocupa, y al efecto se observa:
El único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil estatuye:
“En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.-

En relación al supuesto al cual se refiere esta norma los Hermanos MAZEAUD en su obra “Lecciones de Derecho Civil”, Parte Segunda, Volumen I, apuntan:
“No es discutible que el juez, cuando interpreta una decisión supletoria, se encuentre sometido a las mismas obligaciones y al mismo control que cuando interpreta una disposición imperativa: la interpretación de la ley es siempre una cuestión de derecho”.- …”Los jueces del fondo verifican los hechos, y sobre este punto no pueden incurrir en la censura de la Corte de casación; pero cuando dan a los hechos su calificación legal, se exponen a la casación, porque resuelven una cuestión de derecho”.-

Resulta entonces necesario en función del carácter de la normativa anterior y de los alcances y antecedentes que motivan la presente controversia, que este juzgador analice no solo los hechos planteados en esta litis sino también su calificación legal ya que se encuentran en juego expresas disposiciones de orden público aplicables al arrendamiento de inmuebles.- Esta circunstancia obliga al sentenciador a apreciar de estos autos la coexistencia de tres (03) contratos de arrendamiento: A) El contrato de fecha 08 de noviembre de 1.999 suscrito por el arrendatario con el ciudadano AREF ABOU-SAID FRONTADO (folios del 20 al 23), antiguo propietario del inmueble arrendado, en el que se estableció un plazo fijo de un (01) año a partir del 15 de noviembre de 1.999, por lo que dicho plazo vencía el 15 de noviembre del dos mil (2000); B) El de fecha 14 de diciembre del 2004 producido a los autos por la parte actora junto con su escrito de promoción de pruebas (folios 33, 34 y 35), el cual fue celebrado por el plazo fijo de UN (01) AÑO por la nueva propietaria del inmueble con el demandado en este juicio y el cual vencía el 14 de diciembre del 2005, y C) El contrato de arrendamiento de fecha 30 de mayo del 2005 celebrado entre las mismas partes en donde se estipuló como plazo fijo SEIS (06) MESES a partir de dicha fecha y cuya resolución pretende la actora, todo lo cual denota que existe una sola y única relación arrendaticia entre el antiguo y el nuevo propietario con el ciudadano JESUS IVAN MENDEZ CABEZA sobre el mismo inmueble, y que de dichos documentos emerge la prueba incontrovertible de que la voluntad inicial de ambos contratantes fue que la duración del arrendamiento se mantuviese a plazo fijo lo cual implica que a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios nació para el inquilino nombrado en el mismo momento de la formación del contrato el derecho de disfrutar de la prórroga legal a que dicha norma se refiere cuestión ésta que contradice la parte actora en el libelo de la demanda; tal supuesto, es decir el desconocimiento del derecho a prórroga, ocurriría también si se pretendiese negar al inquilino el derecho de disfrutar la prórroga que a su favor consagra la referida norma mediante el subterfugio de suscribir con él arrendamientos consecutivos a plazo fijo con el deliberado propósito de socavar el carácter de orden público de las normas establecidas en dicho instrumento legal con la errada creencia de que al no prorrogarse por igual tiempo el contrato original extinguido, y sustituido por otro también de plazo fijo, la prórroga solo se determinaría en función del último plazo estipulado creando menoscabo en los derechos irrenunciables que la Ley especial consagra a favor de los arrendatarios de acuerdo a la discriminación de tiempo señalada en el nombrado artículo 38 de la mencionada Ley salvo, obviamente, que el inquilino se encontrare incurso en incumplimiento de sus obligaciones contractuales que no es el caso de autos por no haber incurrido el demandado en incumplimiento de sus obligaciones primarias.-
El anterior razonamiento, sin embargo, se encuentra aderezado con otro ingrediente y es que en autos se encuentra plenamente probado que en el contrato de arrendamiento suscrito inicialmente con fecha 08 de noviembre de 1.999 por el demandado con el ciudadano AREF ABOU-SAID FRONTADO se estableció el plazo fijo de un (1) año a partir del 15 de noviembre del mismo año el cual quedó autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Marcano del Estado Nueva Esparta bajo el No. 59, Tomo 27 y que dicho plazo fijo se venció el 15 de noviembre del año 2000; que posteriormente, y con fecha 14 de diciembre del dos mil cuatro (2004) la nueva propietaria del inmueble ciudadana DELIA GONZALEZ, quien es la actora en este juicio, celebró nuevo contrato de arrendamiento con el nombrado ciudadano JESUS IVAN MENDEZ CABEZA sobre el mismo inmueble también por el plazo fijo de un año el cual vencía el catorce de diciembre del dos mil cinco (2005), y finalmente, los mismos contratantes suscribieron con fecha treinta de mayo del dos mil cinco (2005) otro contrato de arrendamiento sobre el mencionado inmueble por el plazo fijo de seis (06) meses que también venció el 30 de de noviembre de ese mismo año; tales cuestiones hacen suponer que el arrendamiento suscrito entre las partes ha devenido en una relación arrendaticia sin determinación de plazo por haberse operado la tácita reconducción contemplada en el artículo 1.600 del Código Civil Venezolano.- Los anteriores supuestos quedan sentados de acuerdo a la potestad de interpretación de los contratos que el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil confía al juez en el momento de proferir su fallo y al carácter de orden público de la norma que regula el instituto de la prórroga legal arrendaticia.- Así se decide.-
En otro orden de ideas y sentadas las anteriores consideraciones corresponde ahora a este juzgador pronunciarse acerca de las defensas argüidas por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda producido con fecha 22 de mayo del 2006 (folios del 13 al 19, ambos inclusive).- En dicho escrito el demandado JESUS IVAN MENDEZ CABEZA asistido de la abogada ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ manifiesta que al haberse operado la venta del inmueble arrendado a la ciudadana DELIA GONZALEZ ésta “estaba obligada a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados entre mi persona (como arrendatario) y el ciudadano AREF ABOU-SAID FRONTADO (como propietario arrendador), según los términos del aludido contrato autenticado en fecha: 08 de noviembre de 1.999” (sic), añadiendo mas adelante: “…pido respetuosamente al Tribunal, que en el fallo definitivo declare: la NULIDAD ABSOLUTA del referido contrato de arrendamiento celebrado con la actora ciudadana DELIA GONZALEZ, en fecha: 30 de mayo de 2005, cuya resolución demanda” (sic).-
Al respecto este juzgador observa:
El demandado esboza su pretensión de declaratoria de nulidad del contrato de arrendamiento suscrito con la parte actora con fecha 30 de mayo del 2005 en los siguientes términos:
“Habiendo comprado la actora el Edificio “Hermanos Abou Said” en referencia, me obligó a firmarle un contrato de arrendamiento en fecha: 30 de mayo de 2005, el cual acompañó con su demanda marcado “A”, con una duración de seis meses, donde me ponía a RENUNICAR (sic) el derecho de preferencia para adquirir dicho apartamento mediante compra que me otorga el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y a convenir que el contrato celebrado en fecha: 08 de noviembre de 1.999 con el ciudadano AREF ABOU-SAID FRONTADO, ya citado en esta contestación , quedaba sin efecto jurídico alguno y por consiguiente nulo de toda nulidad”.- (sic).-
Efectivamente la cláusula Décima Segunda del contrato privado de fecha 30 de mayo del 2005 se expresa en los siguientes términos:
“EL ARRENDATARIO renuncia al derecho de preferencia de adquirir el inmueble dado en arrendamiento, mediante compra.- Reconoce a la ciudadana DELIA GONZALEZ como la propietaria y ARRENDADORA del inmueble determinado en este contrato; y conviene y acepta que el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública de Juan Griego, bajo el No. 59, Tomo 27 de fecha ocho de noviembre de mil novecientos noventa y nueve, queda sin efecto jurídico alguno y Por consiguiente nulo de toda nulidad. Esta manifestación de Voluntad, la hace EL ARRENDATARIO libre de coacción y apremio” (sic).-

Este sentenciador advierte que el contenido de la anterior cláusula no es sino la reproducción de la convenida en la cláusula Décima Segunda del contrato de arrendamiento de fecha 14 de diciembre del 2004 suscrito en documento privado por las partes en este juicio y producido por la parte actora con su escrito de contestación de la demanda (folios 33, 34 y 35), y mediante la cual el ciudadano JESUS IVAN MENDEZ CABEZA rescindió conjuntamente con el ciudadano AREF ABOU-SAID FRONTADO el contrato de arrendamiento de fecha 08 de noviembre de 1.999 autenticado por ante la Notaría Pública de Juan Griego.- Tales estipulaciones que devienen en renuncia de expresas disposiciones de orden público y que son totalmente irrenunciables para el inquilino aún cuando hayan acordado lo contrario expresamente los interesados están fulminadas de nulidad absoluta, se consideran como no escritas, a tenor de lo dispuesto en el artículo 7º del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículo 6º del Código Civil, y entre ellas figuran en materia inquilinaria la irrenunciabilidad del derecho a la prórroga legal y la referente al derecho del inquilino de adquirir la cosa arrendada con preferencia a cualquier tercero conforme lo determinan los artículos 38, 42 y 43 del referido Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Sin embargo, el hecho de haber sido incorporada al contrato de arrendamiento una cláusula que signifique la violación, pérdida o menoscabo de algún derecho no disponible por el arrendatario ello no comporta de manera alguna la nulidad en sí de todos los efectos del arrendamiento celebrado con fecha 30 de mayo del 2004.- La nulidad o la anulación de una convención se encuentra regulada por los supuestos de los artículo 1.142 y 1.146 del Código Civil Venezolano por incapacidad legal de las partes y por vicios del consentimiento lo cual se traduce en error inexcusable o porque el consentimiento haya sido arrancado por violencia o la víctima haya sido sorprendida por dolo.-
En el caso bajo examen el demandado alega que la arrendadora ciudadana DELIA GONZALEZ debió sujetarse a los efectos del contrato de arrendamiento que su antecesor AREF ABOU-SAID FRONTADO había celebrado con él el 08 de noviembre de 1.999 pero se pone de manifiesto de autos que con ocasión del hecho de haber adquirido la actora la propiedad del inmueble arrendado el inquilino lo siguió poseyendo por haber celebrado nuevo contrato a plazo fijo con la mencionada adquirente por un (01) año a partir del 14 de diciembre del 2004, y que finalmente celebró nuevo contrato arrendaticio con fecha 30 de mayo del 2005 con la expresada arrendadora ciudadana DELIA GONZALEZ por lo que estima este sentenciador que sí se operó la continuidad del arrendamiento que había nacido el 08 de noviembre de 1.999 y que había suscrito el demandado con su anterior arrendador identificado anteriormente.-
En tal sentido el Máximo Tribunal de la República en sentencia de la Sala Constitucional del 16 de diciembre del 2005 anota:
“Finalmente, la Sala quiere precisar que la hoy accionante, en su condición de arrendataria de la fracción del inmueble, objeto de la demanda de retracto, continúa detentando los derechos conforme al contrato de arrendamiento primigenio, pues el adquirente nuevo del inmueble se subroga en la posición del arrendador, lo cual no implica la extinción del contrato de arrendamiento, al contrario, el accionante persiste en su condición de arrendatario hasta que, por las cláusulas establecidas en la ley, se extinga su contrato”.- (Pierre Tapia, Tomo 12 Segundo Volumen).-

En otro orden de ideas la parte demandada en su escrito de la contestación de la demanda no determinó ni menos aún probó en cuáles supuestos se apoyaba para sostener el argumento de que el contrato de fecha 30 de mayo del 2005 se hizo nulo, si fue consecuencia de un error inexcusable o si su consentimiento fue arrancado por violencia o si fue víctima de dolo como le correspondía hacerlo de acuerdo a la normativa de los artículos 1.354 del Código Civil Venezolano y 506 del Código de Procedimiento Civil por lo que esta alzada niega la solicitud de nulidad del contrato de arrendamiento de fecha 30 de mayo del 2005 formulada por el demandado JESUS IVAN MENDEZ CABEZA.- Así se decide.-
III.- DISPOSITIVA.-
Por las razones que han quedado expuestas el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por la abogada ZULIMA GUILARTE en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano JESUS MENDEZ CABEZA, en contra de la sentencia dictada por el Tribunal del Municipio Marcano del Estado Nueva Esparta en fecha 18 de septiembre de 2006.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento intentó por ante el Juzgado del Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, con sede en Juan Griego, la ciudadana DELIA GONZALEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-12.225.701, de este domicilio, en contra del ciudadano JESUS IVAN MENDEZ CABEZA, mayor de edad, identificado con cédula de identidad No. V-4.576.935, de este mismo domicilio, sobre un inmueble constituido por un apartamento situado en la Calle La Marina de la ciudad de Juan Griego, Estado Nueva Esparta, distinguido con la letra “B”, que forma parte del Edificio Hermanos Abou-Said, cuyo apartamento está alinderado así: Norte, con fachada Note del Edificio; Sur, con pasillo y escaleras de entrada al Edificio; Este, con fachada Este del Edificio y Oeste, con fachada que da a la mencionada Calle La Marina.-
TERCERO: REVOCA en todas sus partes la sentencia proferida con fecha dieciocho de septiembre del dos mil seis (18/09/2006) por el Juzgado del Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, la cual había declarado resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 30 de mayo del 2005.-
CUARTO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en este juicio conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y NOTIFÍQUESE a las partes de la presente decisión por haber sido dictada fuera del lapso de ley.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en la Asunción a los Veintinueve (29) días del mes de noviembre de dos mil seis (2006). Años: 146° y 197°.
EL JUEZ TEMPORAL

MIGUEL ANGEL DOMINGUEZ ALVARADO
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ
MADA/CF/Cg.-
Exp. N°.9397/06.-
Sentencia Definitiva.-
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión previa las formalidades de ley.
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ