TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario
de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.

Vistos: Con informes de las partes.-
I. IDENTIFICACION DE LAS PARTES:
A) PARTE ACTORA: ZAKI NICOLAS RAHAL EL HURE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.796.434, y de este domicilio.
B) APODERADO DE LA PARTE ACTORA: No acreditó apoderado.
C) PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil “INVERSIONES FINANCIERAS NUEVA ESPARTA, C.A. (INFINECA)”, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 24, Tomo VII, de fecha 10-11-1977.
D) APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados en ejercicio AMALIO MAGO VELASQUEZ, JOSE RODRIGUEZ GUTIERREZ, ISMENIA MAGO DE ROSAS, JOSE ESPINOZA REYES y JOANA RODRIGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 13.870, 18.095, 32.413, 61.352 y 75.279, respectivamente.

II. BREVE RESEÑA DEL PROCESO.-
Se inicia este proceso, por libelo de demanda presentado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, por el ciudadano ZAKI NICOLAS RAHAL EL HURE, ya identificado, debidamente asistido por el abogado EDUARDO A. GARRIDO R., con Inpreabogado N° 18.719, contra la empresa “INVERSIONES FINANCIERAS NUEVA ESPARTA, C.A. (INFINECA)”, ya identificada, por NULIDAD DE CONTRATO.
Luego de la asignación de la causa por sorteo, el Tribunal le dio entrada a la demanda, el día 21 de Octubre de 1999, y por auto de fecha 05 de Noviembre de 1999, la admite cuanto ha lugar en derecho, y ordena la citación de “INVERSIONES FINANCIERAS NUEVA ESPARTA, C.A. (INFINECA)”.
En fecha 09 de Noviembre de 1999, la parte actora asistida de abogado, consigna copia simple del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas, registrada en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 67, Tomo 40-A, de fecha 14-7-1998, donde se designan los apoderados de la parte demandada, a los fines de la práctica de la citación.
En fecha 24 de Noviembre de 1999, el ciudadano Alguacil de este Despacho, consigna compulsa de citación firmada por el Abogado JOSÉ RODRÍGUEZ GUTIÉRREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.
El día 03 de Diciembre de 1999, el mencionado apoderado judicial de la parte demandada, JOSÉ RODRÍGUEZ GUTIÉRREZ, sustituye poder en la persona del abogado JOSE ESPINOZA REYES, ya identificado, reservándose su ejercicio.
El día 20 de Diciembre de 1999, el apoderado demandado, JOSÉ RODRÍGUEZ GUTIÉRREZ, sustituye poder en la persona de la abogada JOANA RODRIGUEZ, ya identificada, reservándose su ejercicio.
En fecha 22 de Diciembre de 1999, la apoderada judicial de la parte demandada JOANA RODRIGUEZ LOPEZ, presenta escrito de contestación a la demanda, constante de cuatro (4) folios útiles, y mediante el cual también reconvino a la parte actora en la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y por DAÑOS Y PERJUICIOS, estimando dicha reconvención en la cantidad de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000, oo).
En fecha 11 de Enero de 2000, el Tribunal admite cuanto ha lugar en derecho la reconvención propuesta por la parte demandada, conforme a lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, quedando a derecho la parte actora reconvenida para dar contestación a la demanda en el quinto (5°) día de Despacho siguiente, sin necesidad de citación.
El día 18 de Enero de 2000, el ciudadano ZAKI RAHAL EL HURE, asistido de abogado, presenta en dos (2) folios útiles, escrito de contestación a la reconvención.
Estando dentro de la oportunidad procesal, las partes promueven pruebas, siendo agregadas en fecha 18 de Febrero de 2000.
En fecha 22 de Febrero de 2000, la parte demandante asistido de abogado, consigna escrito constante de dos (2) folios útiles, solicitando se declare inadmisible la reconvención propuesta.
El día 28 de Febrero de 2000, la apoderada JOANA RODRIGUEZ, consigna escrito en el cual rechaza en toda forma de derecho el escrito de fecha 22-de febrero de 2000.
En fecha 10 de Mayo de 2000, las partes presentan sus escritos de informes
El día 23 de Mayo de 2000, la apoderada judicial JOANA RODRIGUEZ, presenta escrito de observaciones a los informes.
Consta al folio 59 del expediente, auto dictado por el Juzgado de la causa, en el cual el Juez Accidental, abogado MANUEL TERUEL, se avoca al conocimiento de la causa y aclara a las partes que el juicio entra en etapa de sentencia a partir del día 24 de Mayo del año 2000.
Con fecha 25 de Julio de 2000, la Juez Temporal del Juzgado Segundo de Primera Instancia, Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS, se avoca al conocimiento de la causa, y estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, la difiere por treinta (30) días continuos, de conformidad con el artículo 151 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de Septiembre de 2000, la Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS, se inhibe de seguir conociendo la causa, siendo remitido el presente expediente al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, en fecha 03 de Octubre de 2000.
Se remiten las presentes actuaciones a este Juzgado, en fecha 09 de Octubre de 2000, solicitando la apoderada judicial de la demandada JOANA RODRIGUEZ, en fecha 30 de Enero de 2001, el avocamiento de la Juez al conocimiento de la presente causa.
En fecha 09 de Febrero de 2001, la Juez de este Despacho, Dra. MIRNA MAS Y RUBI SPOSITO, se avoca al conocimiento de la causa, y en fecha 15 de Febrero de 2001, ordena notificar a la parte actora, ciudadano RAHAL EL HURE ZAKI NICOLAS, a fin de que la causa continúe el curso de Ley.
En fecha 15 de Mayo de 2001, vista la decisión del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de esta Circunscripción Judicial, en la cual se declara sin lugar la incidencia de inhibición, el Tribunal ordena la remisión del presente expediente al antes mencionado Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial.
El día 21 de Enero de 2002, la apoderada judicial de la demandada JOANA RODRIGUEZ, solicita se dicte sentencia.
En fecha 25 de Enero de 2002, la Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia, Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS, se avoca al conocimiento de la causa, y ordena notificar a las partes.
Con fecha 01 de Abril de 2002, el demandante, asistido de abogado, recusa a la antes mencionada Juez, de conformidad con el ordinal 18 del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 08 de Abril de 2002, la Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia, presenta su informe, y ordena remitir a este Juzgado Primero de Primera Instancia, el expediente, siendo recibido por este Despacho en fecha 24 de Abril de 2002.
En fecha 25 de Noviembre de 2002, el demandante asistido de abogado, solicita copia certificada del expediente, siendo retiradas en fecha 16 de Diciembre de 2002.
En fecha 20 de Enero de 2003, el Juez Suplente Especial, Dr. JOSÉ RODRÍGUEZ GUTIÉRREZ, se avoca al conocimiento de la causa, y en la misma fecha se inhibe de conocer de conformidad con el ordinal 9° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.
Con fecha 31 de Enero de 2003, el Tribunal dicta auto ordenando oficiar al Juez Rector de este Estado, en virtud de la recusación planteada contra la Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia.
El día 25 de Septiembre de 2003, la Jueza Rectora de este Estado, remite comunicación a este Juzgado, en la cual informa que la lista de Conjueces fue solicitada a la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, y que aún no se ha recibido respuesta alguna.
En fecha 14 de Octubre de 2003, el actor asistido de abogado, solicita el avocamiento de la Juez al conocimiento de la presente causa. En fecha 21 de Octubre de 2003, la Juez Dra. MIRNA MAS Y RUBI SPOSITO se avoca, y en fecha 09 de Febrero de 2004, ordena notificar a las partes.
En fecha 17 de Mayo de 2004, la apoderada demandada JOANA RODRIGUEZ, solicita el avocamiento de la Juez, Dra. VIRGINIA VÁSQUEZ GONZÁLEZ, quien se avoca el 25 de Mayo de 2004, y ordena la notificación de la parte actora, la cual consta al folio 144 del expediente, manifestación del Alguacil de fecha 10 de Agosto de 2004.

III. FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-
Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia, procede el Tribunal a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:
3.1) La parte demandante, ciudadano ZAKI NICOLAS RAHAL EL HURE, solicita la Nulidad de la Cláusula Décima Tercera contenida en el contrato suscrito entre las partes, en fecha 22-12- 1989, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 137, Tomo 2 del Libro de Reconocimientos; así como que la Arrendataria convenga y reconozca su derecho preferente en calidad de Arrendatario, para continuar ocupando el inmueble arrendado al finalizar el mencionado contrato de arrendamiento, y cualquier otro derecho que expresamente le otorguen las leyes.
Narra el actor que celebró dicho contrato de arrendamiento, con la empresa INVERSIONES FINANCIERAS NUEVA ESPARTA, C.A. (INFINECA), representada en ese momento por la ciudadana ESTILITA ROJAS, Viuda de TORCATT, quien era venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.776, sobre un local ubicado en el Boulevard Guevara de la ciudad de Porlamar, específicamente entre las calles Zamora y San Nicolás, identificado con el N° 19, el cual tiene doce metros (12 mts.) de frente por aproximadamente cuarenta metros (40 mts.) de fondo; que dicho local tiene una extensión de cuatrocientos ochenta metros cuadrados (480 Mts.2) aproximadamente, sobre un terreno de mayor extensión, con los siguientes linderos: Norte, en cuarenta metros (40 mts.) aproximadamente, con inmueble que es o fue de Cecilia Fuentes de Oliver; Sur, en cuarenta metros (40 mts.) con terrenos que son o fueron de Inversiones Financieras Nueva Esparta, C.A.; Este, con terrenos que son o fueron de Carmen Leonor Rodríguez de Navarro, Carmen Leonor Rodríguez de Olivera, y Carmen Teresa Navarro Rodríguez, y en parte en el inmueble donde funcionaba Telecomunicaciones; y Oeste, que es su frente, con el Boulevard Guevara que mide doce metros (12 mts.); que dicha relación arrendaticia se inició el día 01 de enero de 1990, y debe concluir el día 01 de enero de 2000, lo cual está contenido en la Cláusula Sexta del mencionado Contrato, y que, la disposición contenida en la Cláusula Décima Tercera, está viciada de nulidad completamente, toda vez que es contraria a las disposiciones de la Ley de Regulación de Alquileres y el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, por cuanto el artículo 18 de la Ley de Regulación de Alquileres establece el carácter de orden público de dicha disposición. Agrega que el hecho de que se haya incluido la Cláusula Décima Tercera como cláusula renunciatoria de un derecho específicamente consagrado en la Ley, por demás de orden público, sólo obedeció a presiones emanadas de la Arrendadora para poder efectuar la firma del contrato, y en el entendido de que, con posterioridad a dicha firma, celebraría contratos de subarrendamientos, y que en las posibles renovaciones del contrato principal de arrendamiento habría que estipular el hecho de la renuncia al derecho de preferencia como inclusión de una cláusula obligatoria o de obligatoria observancia, como condición para la renovación del mismo; que lo convenido en la Cláusula, relacionado con el derecho de preferencia, es ilícito por ser contrario a derecho, y refleja el atropello a su condición de arrendatario; que el derecho de preferencia es un privilegio legalmente concedido a los inquilinos a plazo fijo, y que en consecuencia, por su condición de orden público es irrenunciable, pues cuando la Ley impone o prohíbe, no le es dado a los contratantes subvertir las normas legales, en cuya observancia esté interesado el orden público. De allí que, aludiendo a la Ley Especial Inquilinaria, de evidente orden público para el demandante, es lógico concluir, específicamente en la Cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento, que es nula de toda nulidad por disponerlo en forma expresa, el artículo 18 de la Ley de Regulación de Alquileres.

3.2) Por su parte, la apoderada judicial de la parte demandada, abogada JOANA RODRIGUEZ, ya identificada, en el escrito de contestación a la demanda afirma que, efectivamente, su representada celebró contrato de arrendamiento con el demandante; que conforme a ese documento auténtico, con el valor probatorio que le asignan los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, la duración contractual se pactó en diez (10) años, desde el 01-01-1990 hasta el 01-01-2000 (Cláusula Sexta); que conforme a la Cláusula Décima Tercera del contrato, el arrendatario renunció al denominado “Derecho de Preferencia Arrendaticio”, que establece el Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas (sic); que no es cierto que esa cláusula renunciatoria hubiese sido incluida por presiones de la Arrendadora, ni que se celebrarían contratos de sub-arrendamiento, ni que en las posibles renovaciones se incluiría una cláusula de obligatoria observancia como condición para la renovación del contrato; que no es cierto que el Arrendatario no estuviese de acuerdo en firmar el contrato, ni que hubiese celebrado el contrato contra su voluntad.
Agrega también, que es cierto que la Ley de Regulación de Alquileres y el Decreto Legislativo de 1.947, establecían el derecho de preferencia arrendaticio, y que el artículo 18 de dicha Ley pautaba el carácter de orden público de sus disposiciones; que el contrato de arrendamiento entre las partes es a TIEMPO DETERMINADO (PLAZO (FIJO) (sic.); que el consentimiento del arrendatario no fue arrancado con violencia.

Finalmente, concluye manifestando: “Es muy significativo, ... que el arrendatario esperó NUEVE (9) AÑOS Y ONCE (11) MESES, cuando sólo faltaba un mes de la duración contractual para demandar la nulidad de la referida cláusula...(omissis)”; que así como el Decreto Legislativo y la Ley de Regulación de Alquileres que invoca el demandante, establecían el Derecho de Preferencia Arrendaticia, la Corte Suprema de Justicia desde hace tiempo, en sentencia del 07-08-1997, estableció que dicho Decreto solo proveía el control de los contratos de arrendamiento de inmuebles para viviendas; y que, de acuerdo con el Decreto con el Rango y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela, de fecha 07-12 -1999, N° 36.845, que entró en vigencia el 01-01-2000, el Derecho de Preferencia Arrendaticio quedó eliminado y derogados el Decreto Legislativo y la Ley de Regulación de Alquileres; y que por cuanto el contrato entre las partes, venció el 01-01-2000, no puede pretender el inquilino que se le otorgue un derecho anulado, inexistente y derogado. En virtud de todas las razones fácticas antes expuestas, y fundamentada en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 en especial, 1.257, 1.258, 1.264 del Código Civil, y el artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en nombre de su representada formalmente reconviene o contrademanda a la parte actora en el presente proceso.

3.3) La parte demandante en su escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada, niega, rechaza y contradice, los argumentos señalados por la parte demandada reconviniente, y solicita que los pedimentos señalados en el libelo de demanda, sean declarados con lugar en la sentencia definitiva; al igual que el hecho de que el contrato de arrendamiento ha sido renovado, produciéndose la tácita reconducción y transformándose un contrato a tiempo determinado, en uno a tiempo indeterminado, y a no estar obligado, por lo tanto, al pago de los daños y perjuicios señalados por la demandada-reconviniente, así como sea condenada al pago de los honorarios profesionales, costas y costos del presente proceso.

Así las cosas, este Tribunal pasa a analizar y valorar las pruebas aportadas por las partes en el presente juicio, de la siguiente manera:

3.4) PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL ACTOR RECONVENIDO.-
A) El instrumento fundamental de la pretensión, contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Estado Nueva Esparta, el día 22 de diciembre de 1989, bajo el N° 137, Tomo 2, se aprecia y valora, a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y el ordinal 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.-
B) La admisión de los hechos por la parte demandada en la contestación a la demanda, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, especialmente los referidos a la existencia del contrato de arrendamiento entre las partes, con el valor probatorio que le asignan los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, con una duración desde el 1°-1-1990, hasta el 01-1-2000, y conforme a la Cláusula Décima Tercera el Arrendatario renunció al Derecho de Preferencia Arrendaticio y que el contrato es a tiempo determinado; que este Tribunal constata se trata de hechos admitidos por la parte demandada. ASÍ SE DECLARA.-
C) “Criterios Doctrinales” que no constituyen prueba alguna, sino que solo sirven para ilustrar al Tribunal en su análisis judicial, en virtud de lo cual no se aprecian como medios probatorios, sino como una orientación jurídica. ASÍ SE DECLARA.-

3.5) PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE.-

A) El mérito de autos contenido en el contrato de arrendamiento producido por el actor marcado “A” con la demanda, existente entre las partes, contentivo de la Cláusula Décima Tercera cuya nulidad se demanda. Dicho instrumento ya fue objeto de análisis y valoración precedente, atribuyéndosele el valor probatorio a que se contrae el artículo 1.363 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA.-

B) Igualmente promovió la demandada-reconviniente, sentencia de la Corte Suprema de Justicia del 07-8-1997, en relación con la exclusión de los locales comerciales de la aplicación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas; y la Ley o Decreto-Ley N° 427 sobre Arrendamientos Inmobiliarios (G.O. RV-07-12-99, N° 36845), donde consta la eliminación del citado derecho de preferencia arrendaticio; que no constituye medio probatorio en sí de los hechos debatidos en el presente juicio, y por el principio “iura novit curia”, el Juez al conocer el derecho también deberá conocer la jurisprudencia patria, y que conforme al Principio de Integridad y Uniformidad de la misma, ha de acatar la autoridad judicial. ASÍ SE DECLARA.-

3.6) Vistas las pruebas valoradas anteriormente por este Tribunal, procede a dictar sentencia en los términos expuestos, para lo cual previamente observa:

La parte actora, ciudadano ZAKI NICOLAS RAHAL EL HURE, interpone su acción contra la empresa “INVERSIONES FINANCIERAS NUEVA ESPARTA COMPAÑÍA ANONIMA (INFINECA)”, bajo la pretensión que esta convenga en que la cláusula DECIMA TERCERA del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, y autenticado ante la Notaría Pública Primera del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 137, Tomo 2, de fecha 22 de diciembre de 1989, es nula de toda nulidad, por violar normas de orden público, concretamente los artículos 18 y 40 de la Ley de Regulación de Alquileres, 6 del Código Civil, 4° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y 1.151 del Código Civil. Dicha Cláusula Décima Tercera del mencionado Contrato de Arrendamiento entre las partes, expresa:
“DECIMA TERCERA: EL ARRENDATARIO en caso de no llegar a celebrar nuevo contrato al término de éste por no estar de acuerdo con las nuevas condiciones, conviene en renunciar y renuncia al derecho de preferencia para seguir ocupando el inmueble objeto de este arrendamiento”.

Las disposiciones legales antes citadas, respectivamente, son del tenor siguiente:

Artículo 18 de la Ley de Regulación de Alquileres:
“Las disposiciones de esta ley son de orden público. Son nulas todas las convenciones contrarias a lo que la misma establece sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que dicha infracción diere lugar”.

Artículo 40 de la Ley de Regulación de Alquileres:
“En los casos de contratos por tiempo determinado, vigentes para la promulgación de esta Ley, los arrendatarios tienen derecho preferente para continuar como inquilinos del inmueble que ocupen sin perjuicio de lo establecido en el artículo 1° ordinal a) del decreto sobre desalojo”.

Artículo 6° del Código Civil:
“No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”.

Artículo 4° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas:
“Todo inquilino que tenga suscrito un contrato de arrendamiento a plazo fijo, tiene preferente derecho para seguir ocupando el inmueble al vencimiento del plazo, por un canon de arrendamiento no mayor al que fije el organismo competente”.

Artículo 1.151 del Código Civil:
“El consentimiento se reputa arrancado por violencia, cuando ésta es tal que haga impresión sobre una persona sensata y que pueda inspirarle justo temor de exponer su persona o sus bienes a un mal notable. Debe atenderse en esta materia a la edad, sexo y condición de la persona”.

Prosigue el demandante peticionando, que la demandada convenga en que el Arrendatario, ciudadano ZAKI NICOLAS RAHAL EL HURE, tiene derecho preferente en calidad de tal, para continuar ocupando el inmueble arrendado al finalizar el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y cualquier otro derecho que expresamente le otorguen las leyes.
La empresa Arrendadora demandada “INVERSIONES FINANCIERAS NUEVA ESPARTA, C.A. (INFINECA)” por su parte, al dar contestación a la demanda alegó que el contrato de arrendamiento se pactó a tiempo determinado; que el consentimiento del arrendatario no fue obtenido bajo violencia; que el Arrendatario esperó más de nueve (9) años para demandar la nulidad de la Cláusula Décima Tercera contractual, que la extinguida Corte Suprema de Justicia, estableció que el Decreto Legislativo sólo proveía el control de los contratos de arrendamiento sobre viviendas y que el Derecho de Preferencia quedó derogado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que entró en vigencia el 01-1-2000.
En base a esos argumentos, la demandada formuló reconvención contra el actor, para que este conviniera en que el contrato entre las partes quedó resuelto el 01-1-2000, por vencimiento del término.
El actor por su parte, insistió al contestar la reconvención en que para la época de suscripción del contrato de arrendamiento entre las partes estaba vigente el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas; que la violencia se evidenció al incluir en la Cláusula Décima Tercera contractual, la renuncia al Derecho de Preferencia arrendaticia, y que en la relación arrendaticia operó la tácita reconducción, convirtiéndose ésta a tiempo indeterminado, por lo que no está obligado a pagar indemnización por daños y perjuicios, ni costas, ni indexación alguna.

Trabada así la litis, se evidencia en autos que el actor demanda la nulidad de una cláusula contractual que le limitó su derecho preferente para ocupar o continuar ocupando el inmueble, una vez finalizada la duración contractual pactada, con fundamento en las disposiciones contenidas en el artículo 4° del Decreto Legislativo, que otorgaba ese derecho preferente al inquilino para seguir ocupando el inmueble objeto del arrendamiento al vencimiento del plazo, atribuyendo dicha renuncia a presiones emanadas de la Arrendadora, siendo una violación a normas de orden público, según lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Regulación de Alquileres.
De lo expuesto, el Tribunal observa que ambos textos legislativos quedaron derogados al entrar en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el día 01 de enero de 2000, de manera que, indudablemente, para la fecha de celebración del arrendamiento entre actor y demandada, se encontraban vigentes ambos dispositivos legales que sancionaban con la nulidad las convenciones contrarias a dichas leyes (artículo 18 de la Ley de Regulación de Alquileres), y que no podían renunciarse ni relajarse por convenios particulares (artículo 6° del Código Civil). En consecuencia, per se la renuncia al ejercicio del derecho preferente, consagrado como norma de orden público, se debe tener como no pactada con fundamento en el sólo hecho de la Irrenunciabilidad establecida en la Ley. Sin embargo, dicho derecho preferente, concebido como lo establecían el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y la Ley de Regulación de Alquileres, como una posibilidad de dar continuidad a las relaciones de arrendamiento, quedó derogado al entrar en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el 01-1-2000, y se consagró igualmente, pero bajo la figura de la prórroga legal en el artículo 38, eiusdem, el cual establece la preferencia de que goza el Arrendatario para continuar ocupando el inmueble objeto del arrendamiento en tal calidad, vencido el término pactado.
Antes de concluir lo relacionado con el petitum de la demanda y los términos de la reconvención propuesta, se deben examinar las pruebas de autos aportadas por cada una de las partes:
En este sentido, las pruebas de autos bajo estudio, con vista al “petitum” de la demanda destinado a solicitar la nulidad de la Cláusula Décima Tercera contractual, efectivamente conllevan a considerar la nulidad de dicha Cláusula, ya que la Ley otorgaba y otorga el carácter de disposiciones de orden público, no relajables por los particulares, a las normas contenidas en la Ley de Regulación de Alquileres derogada, por lo que dicha Cláusula limitó o impidió al actor Arrendatario, al ejercicio de su derecho legítimamente concedido por la Ley, más sin embargo, se observa que el Derecho de Preferencia Arrendaticia contemplado en la Ley de Alquileres, fue derogado y sustituido por la figura de la prórroga legal, a partir de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual garantiza los derechos del Arrendatario, por lo que los organismos administrativos quedaron realizando una actividad limitada a la fijación del monto de los cánones de arrendamiento a percibir por aquel. En consecuencia, luego del vencimiento del contrato de arrendamiento que nos ocupa, 01-01-2000 que coincide con la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mal puede estimarse que se produjo una continuidad en la relación arrendaticia, ya que operó la prórroga legal.
Por otra parte, el actor no demostró que se hubiese afectado su consentimiento al momento de otorgar o celebrar dicha contratación de arrendamiento.
Así las cosas, el Derecho de Preferencia Arrendaticia, aún cuando era irrenunciable por la parte arrendataria, perdió su existencia y eficacia jurídico-legal para el día 01-01- 2000, cuando venció el plazo fijado en las Cláusulas Segunda y Sexta del contrato, operando entonces la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la entonces vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, la nulidad invocada de la Cláusula Décima Tercera contractual, no conlleva a la nulidad de todo el contrato de arrendamiento y por consiguiente de la relación arrendaticia que vinculó al actor y la demandada; sino exclusivamente de ella, porque el Derecho de Preferencia Arrendaticia cuando fue convenido era irrenunciable. ASÍ SE DECIDE.-
En cuanto a la reconvención propuesta, se observa que este juicio se inició el 05-11-1999, bajo la vigencia de la Ley de Regulación de Alquileres; que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios entró en vigencia el 01-01-2000, derogando la Ley de Regulación de Alquileres y el Decreto Legislativo a partir de ese momento entonces; que la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estableció el procedimiento breve en su artículo 33 para tramitar juicios de esta categoría; que el artículo 9° del Código de Procedimiento Civil aplicable, establece que en los juicios ya instaurados la ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularan por la ley anterior.
En autos consta que la demanda fue admitida el día 05-11-1999, por el procedimiento ordinario aplicable para la fecha, de conformidad con el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil; que la reconvención fue propuesta en fecha 22-12-1999, antes de la entrada en vigencia de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En atención a los precedentes sucesos procesales, se debe tener como válidamente seguido el procedimiento ordinario en esta causa, en aplicación del Principio legal de la Eficacia de los actos procesales, ya cumplidos para la fecha de entrada en vigencia de la nueva ley que ordenó seguir el procedimiento del juicio breve en la tramitación de las controversias vinculadas a la materia arrendaticia, amén de los principios constitucionales establecidos en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Y ASÍ SE DECLARA.-
En consecuencia, se impone para este Tribunal, de conformidad con las precedentes consideraciones y con fundamento en los artículos 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; 9° del Código de Procedimiento Civil; 38, 93 y 94 de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; declarar sin lugar la demanda propuesta. ASÍ SE DECIDE.-
Respecto de la reconvención, se observa que de acuerdo a las Cláusulas Segunda y Sexta de la relación de arrendamiento, la misma concluyó el día 01-1-2000, cuando entró en vigencia la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, inexistente e inaplicable el Derecho de Preferencia Arrendaticio que consagraban las disposiciones de la Ley de Regulación de Alquileres y el decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y vigente la prórroga legal conforme a la tarifa determinada en el artículo 38 de la nueva Ley; por lo que no constando en autos el planteamiento de dicha contrademanda, de conformidad con la nueva ley, que no había entrado en vigencia para el día 22-12-1999, cuando se propuso la reconvención, ésta no prospera y constituye todo lo relacionado con la continuidad o no de la duración contractual del arrendamiento al vencimiento del término estipulado, materia u objeto de decisión en juicio aparte. ASÍ SE DECLARA.-

IV. DISPOSITIVA.-
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por Nulidad de Cláusula Contractual contenida en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, intentó el ciudadano ZAKI NICOLAS RAHAL EL HURE contra la empresa INVERSIONES FINANCIERAS NUEVA ESPARTA, C.A. (INFINECA), ambos identificados en autos.
SEGUNDO: SIN LUGAR la Reconvención propuesta por la demandada INVERSIONES FINANCIERAS NUEVA ESPARTA, C.A. (INFINECA), antes identificada.
TERCERO: En virtud de las declaratorias precedente que contienen vencimiento recíproco de las partes, no hay expresa condenatoria en costas, de conformidad con el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: De acuerdo al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de esta decisión.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los dieciocho (18) días del mes de octubre del año Dos Mil Cinco (2005). Años 195º de la Independencia y 146º de la Federación.-