REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DEL MUNICIPIO MANEIRO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA PAMPATAR 195º Y 146º Encontrándose la presente causa en estado de sentencia, el Tribunal dicta el fallo en los términos que a continuación se expresan:- CAPITULO I IDENTIFICACION DE LAS PARTES PARTE ACTORA: Ciudadana GLADYS JIMENEZ, venezolana, mayor de edad, titular de Cédula de Identidad Nro. 9.300.782.--------------------- APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Abogado en ejercicio, VICENTE RAUL SCHIAVO C., venezolanos, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nro. 23.271 y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-5.533.998.------------------------------------------- PARTE DEMANDADA: Ciudadano LUIS GALINDO PATIÑO, colombiano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 81.368.301.------------------------------------------------------------------------------ APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: No acreditó, actúa asistido por abogado.------------------------------------------------------------------ TERCEROS CITADOS: Ciudadanos HUIYUAN LIANG y MEI YU CHEN de LIANG, venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre sí, domiciliados en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 14.260.665 y 17.418.478, respectivamente.------------------------------------- APODERADOS DE LOS TERCEROS CITADOS: Abogados en ejercicio, Vicente Raúl Schiavo C., Emmanuel Arbonoz Miliani, Daniel Doti Orlando y Alicia Carolina Guilarte Rosas, venezolanos, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 23.271, 44.645, 73.416 y 29.475, respectivamente, y titulares de Cédulas de Identidad Nros. 5.533.998, 6.856.818, 7.125.110 y 9.063.080, también respectivamente.----------------------------------------------------------------------- CAPITULO II SINTESIS DE LAS ACTAS PROCESALES Se inició el proceso por libelo de demanda mediante el cual la ciudadana GLADYS JIMENEZ, asistida por el Abogado en ejercicio doctor Vicente Raúl Schiavo C, ejerce ACCION DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de un inmueble constituido por una casa, distinguida con el número 03, ubicada en la calle Principal de la Urbanización Jovito Villalba, Sector Apostadero, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, el cual consta en instrumento privado. Acción que ejerce en contra del ciudadano Luis Galindo Patiño, para que en su condición de arrendatario del identificado inmueble, convenga o sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: Primero: Entregar el inmueble arrendado por vencimiento del plazo estipulado en el contrato, así como la prorroga legal. Segundo: Pagar los cánones que adeuda durante y después del vencimiento del contrato (durante la prorroga legal). Tercero: Pagar los daños causados por su incumplimiento. Cuarto: Pagar los intereses, daños y perjuicios, costas y honorarios profesionales.----------------------- Por auto de fecha 29 de marzo del 2005, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada para la contestación de la demanda.----------------------------------------------------------------------------- Por diligencia suscrita en fecha 1° de abril de 2.005, la parte actora asistida por abogado, consignó las copias simples necesarias para la elaboración de la compulsa.----------------------------------------------- Por diligencia presentada en fecha 1° de abril del 2.004, la ciudadana Gladys Catalina Jiménez Alfonzo, otorgó poder Apud Acta al Abogado en ejercicio, Vicente Raúl Schiavo C, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 23.271, y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-5.533.998.------------------------------------------- En fecha 1° de abril de 2.005 se expidió la compulsa y el recibo de citación a nombre del demandado.-------------------------------------------- En fecha 04 de abril del 2.005, la Alguacil del Tribunal consignó el recibo de citación debidamente firmado por el demandado, ciudadano Luis Galindo Patiño.----------------------------------------------------- El día 06 de abril del 2.005, el demandado asistido por abogado, consignó escrito mediante el cual da contestación a la demanda en los términos que a continuación se resumen: Primero: Opuso la cuestión previa de falta de cualidad en la actora para instaurar la acción. Segundo: Pidió que sean llamados como terceros a la causa, a los ciudadanos HUIYUAN LIANG y MEI YU CHEN de LIANG, venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre sí, domiciliados en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 14.260.665 y 17.418.478, respectivamente. Tercero: Negó y rechazó haber incumplido como arrendatario, las obligaciones contractuales o legales.----------------------- Por auto de fecha 06 de abril del 2.005, el Tribunal de conformidad con el artículo 382 del Código de Procedimiento Civil, admitió la cita de terceros.----------------------------------------------------------- Por escrito presentado en fecha 07 de abril del 2.005, el apoderado judicial de la parte negó, rechazó y contradijo la cuestión previa de falta de cualidad en la parte actora, opuesta por el demandado.------------------------------------------------------------------------------ Por diligencia suscrita el día 12 de abril del 2.005, los ciudadanos HUIYUAN LIANG y MEI YU CHEN de LIANG, asistidos por el abogado Vicente Raúl Schiavo C., se dieron por citados y notificados de la cita que como terceros se ordenó y consignaron escrito de contestación de la cita.-------------------------------------------------------------------------------------- En fecha 13 de abril del 2.005, el demandado asistido por abogado, consignó escrito de promoción de pruebas.------------------------ Por diligencia suscrita el día 14 de abril del 2.005, el apoderado judicial de la parte actora insiste en la solicitud del decreto de medida de secuestro.---------------------------------------------------------------------------- Por diligencia suscrita el día 15 de abril del 2.005, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.--- Por auto de fecha 20 de abril del 2.005, el Tribunal admitió, salvo su apreciación en la definitiva, todas las pruebas promovidas por las partes y ordenó su evacuación.----------------------------------------------------- Por diligencia suscrita el día 20 de abril del 2.005, los ciudadanos HUIYUAN LIANG y MEI YU CHEN de LIANG, asistidos por abogado, consignaron escrito de promoción de pruebas.--------------------------------- Por diligencia de la misma fecha (20-04-2.005), los ciudadanos HUIYUAN LIANG y MEI YU CHEN de LIANG, otorgaron poder apud acta a los Abogados en ejercicio, Vicente Raúl Schiavo C., Emmanuel Arbonoz Miliani, Daniel Doti Orlando y Alicia Carolina Guilarte Rosas, venezolanos, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 23.271, 44.645, 73.416 y 29.475, respectivamente, y titulares de Cédulas de Identidad Nros. 5.533.998, 6.856.818, 7.125.110 y 9.063.080, respectivamente.---------------------------------------- Por auto de fecha 20 de abril del 2.005, el Tribunal admitió, salvo su apreciación en la definitiva, todas las pruebas promovidas los ciudadanos HUIYUAN LIANG y MEI YU CHEN de LIANG.----------------- En fecha 21 de abril del 2.005, el demandado asistido por abogado, presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas todas, por auto de esa misma fecha.-------------------------------- Por auto de fecha 22 de abril del 2.005, el Tribunal abrió el Cuaderno de Medidas a los fines de tramitar y decidir las incidencias que pudieran surgir con motivo de la medida de secuestro solicitada. En consecuencia, negó el decreto de la medida de secuestro solicitada por la parte actora en su libelo de demanda.------------------------------------ CAPITULO III MOTIVOS DE LA DECISION DE LOS TERMINOS DE LA DEMANDA: En el libelo de demanda, la parte actora afirma: Que el día 09 de enero del año 2.003, celebró con el demandado, ciudadano Luis Galindo Patiño, un contrato privado por el cual le arrendó una casa situada en la calle Principal de la Urbanización Jovito Villalba, Sector Apostadero del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta; que el arrendatario ha incumplido sus obligaciones contractuales y legales, tales como: 1°) La entrega o desocupación del inmueble a la fecha de vencimiento del contrato y su prorroga de ley, 2°) el pago del daño y perjuicio cuantificado en la cláusula tercera del contrato, 3°) la entrega del depósito de Ley, 4°) el pago de los cánones de arrendamiento desde la fecha de vencimiento del contrato, 5°) el pago de los honorarios profesionales por la redacción del contrato de arrendamiento, 6°) el pago del mes de comisión al gestor o intermediario, y 7°) el pago de los servicios de agua, luz, aseo, mantenimiento, reparación, pintura y conservación del inmueble; que por estas razones demanda al arrendatario, en base a las disposiciones contractuales contenidas en las cláusulas segunda, tercera, cuarta y sexta del contrato de arrendamiento, en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, artículos 33 y 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y artículos 881 al 894, y 340, y 585 al 599 del Código de Procedimiento Civil, para que convenga o sea condenado por el Tribunal, en entregar el inmueble arrendado por vencimiento del plazo estipulado en el contrato, así como la prorroga legal, en pagar los cánones que adeuda, durante y después del vencimiento del contrato (durante la prorroga legal), en pagar los daños causados por su incumplimiento, en pagar los intereses, daños y perjuicios, costas y honorarios profesionales.--------- DE LOS TERMINOS DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA: El demandado contestó la demanda así: 1°) Opuso la cuestión previa de falta de cualidad en la actora, con fundamento en los argumentos que a continuación se señalan: Que por documento público registrado el 13 de julio del 2.004, anotado bajo el N° 26, Protocolo Primero, Tomo 2, Tercer Trimestre de 2.004, la arrendadora vendió una porción de terreno; y, que los compradores han pretendido que la casa objeto del contrato de arrendamiento está ubicada dentro de la porción de terreno vendida.- 2°) Pidió llamar como terceros a la causa a los compradores, ciudadanos HUIYUAN LIANG y MEI YU CHEN de LIANG.- Y, 3°) Contestó al fondo la demanda, en los siguientes términos: Alega que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes se celebró con una duración de un (1) año contado a partir del 15 de enero del año 2.003 con vencimiento el 15 de enero del 2.004, ocasión en la cual operó la prorroga legal por un lapso de seis (6) meses, con vencimiento el día 15 de julio del año 2.004, fecha a partir de la cual quedó ocupando el inmueble arrendado y la arrendadora continuó recibiendo los cánones de arrendamiento hasta el mes de agosto del 2.004, rehusándose a recibirlos a partir del mes del septiembre del 2.004, por lo que procedió a consignarlos a nombre y disposición de la arrendadora tal como consta en el expediente de consignaciones Nro. 04-229 llevado por este mismo Tribunal; afirma que operó la tácita reconducción al no haber accionado la arrendadora durante mas de siete (7) meses y haberlo dejado ocupando el inmueble arrendado, cumpliendo él como arrendatario sus obligaciones contractuales, especialmente la obligación de pagar los cánones de arrendamiento y usando el inmueble como un buen padre de familia y así pide sea declarado por el Tribunal conforme al artículo 1.600 del Código Civil; negó y rechazó haber incumplido como arrendatario con sus obligaciones contractuales o legales; negó y rechazó no haber cancelado el depósito en garantía, alega que canceló el depósito a INNECA, intermediaria reconocida por la arrendadora en el libelo; negó y rechazó que deba pagar cláusula penal alguna, por cuanto afirma, que una vez prorrogada la duración contractual por tiempo indeterminado, no tiene la obligación de devolver el inmueble en fecha determinada; negó y rechazó que deba devolver el inmueble de inmediato, pues alega que lo ocupa legalmente como parte arrendataria; niega y rechaza que deba cantidad de dinero alguna a intermediaria; niega y rechaza que haya incumplido con el pago por los servicios públicos prestados al inmueble objeto del arrendamiento; no convino en devolver el inmueble por vencimiento del plazo estipulado en el contrato y el de la prorroga legal, ni en pagar deudas por cánones de arrendamiento que no adeuda, por cuanto alega que está solvente según consta en el expediente de consignaciones por este mismo Tribunal; no conviene en pagar intereses ni daños y perjuicios que no se han generado legalmente, ni en pagar costas ni costos de este juicio.---------------------- DE LA CONTESTACION DE LA CITA: Los terceros citados a la causa dieron contestación a la cita a través de un escrito, cuyo texto por ser de escasa claridad, el Tribunal lo interpreta a fin de conocer los argumentos en que se fundamenta dicha contestación, los cuales se señalan a continuación: Que en mayo de 2.004, la demandante, ciudadana Gladys Jiménez, les ofreció en venta el inmueble arrendado ocupado por el demandado, ciudadano Luis Galindo Patiño en su condición de arrendatario; que el arrendatario les manifestó que el contrato de arrendamiento pactado con la arrendadora se encontraba en el lapso de la prorroga legal y no quería comprar el inmueble; que en julio de 2.004, compraron a la ciudadana Gladys Jiménez el inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento vencido y en prorroga legal; que la relación jurídica que existe entre ellos y la demandante, en virtud de la compraventa del inmueble arrendado, es distinta a la que existe entre la demandante y el demandado en virtud del contrato de arrendamiento, siendo ésta última relación jurídica objeto de este proceso, por lo que no debieron ser llamados al mismo.---------------------------------------------------------------- Conforme al artículo 384 del Código de Procedimiento Civil, todas las cuestiones relativas a la intervención de terceros, serán resueltas en la sentencia definitiva, en consecuencia, pasa este Tribunal a resolver como punto previo a la decisión de fondo, la cita de terceros propuesta por el demandado en la contestación de la demanda, habida cuenta de que para dictar sentencia es necesario conocer la naturaleza de la cita, a los fines de determinar el alcance de los efectos jurídicos de la decisión de fondo.----------------------------------- Así las cosas, observa el Tribunal que el demandado al pedir que sean llamados como terceros a esta causa a los ciudadanos HUIYUAN LIANG y MEI YU CHEN de LIANG, se fundamenta en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, y en la existencia de un contrato de compraventa entre la arrendadora-hoy demandante- y los terceros, el cual tiene por objeto la transferencia de la propiedad del inmueble arrendado propiedad de la demandante, razón por la cual, vista la ambigüedad de la cita propuesta, considera este Tribunal que el demandado llama a esta causa a los terceros de conformidad con lo previsto en ordinal 4° del artículo 370 del citado Cuerpo Normativo en concordancia con el artículo 382 ejusdem, a los fines de la debida integración del litis consorcio necesario, habida cuenta de que la única causa o relación sustancial discutida en el juicio les atañe directamente y por lo tanto debe producirse una decisión frente a todos los colitigantes. Ahora bien, de acuerdo con los fundamentos de hecho de la cita propuesta, es evidente que el demandado plantea una relación jurídica distinta a la discutida en este proceso, pues ésta tiene su causa en la existencia de un contrato de arrendamiento entre la parte actora-arrendadora y la parte demandada-arrendataria, y aquella, en la existencia de un contrato de compraventa entre la parte actora-arrendadora y los terceros citados, por lo que, los efectos del incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales que emergen de cada uno de ellos, son diferentes. Así, conforme a la normativa que rige la materia, si durante la relación arrendaticia el inmueble pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de esa relación arrendaticia (desalojo, cumplimiento o resolución) sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es de destacar, que el vendedor-propietario sigue siendo arrendador y el nuevo propietario un tercero ajeno a la relación arrendaticia sobre el inmueble del cual es dueño, y ello es así, por cuanto en nuestro derecho, la venta del inmueble arrendado no produce ipso iure la sustitución de la cualidad de arrendador, ni el arrendamiento presupone la propiedad del objeto arrendado por parte del arrendador, estando en consecuencia el arrendador, legitimado para obrar en la causa donde se discute la terminación de una relación arrendaticia. Por otra parte, las acciones que conforme a nuestro ordenamiento jurídico pueda tener el comprador (tercero en la relación arrendaticia), como por ejemplo la acción de daños y perjuicios, se dirigen contra el vendedor (arrendador), y las acciones del arrendatario, vale decir, la acción del retracto legal arrendaticio, se dirige contra el comprador y/o el vendedor. En caso que nos ocupa, es evidente que el demandado no tiene interés actual para -a través de la figura procesal de la cita de terceros- llamar a los compradores del inmueble arrendado a esta causa que no es común a ellos, en virtud de que la relación jurídica sustancial aquí discutida es una relación arrendaticia ajena a los citados, y cuya resolución no tiene por que extenderse a su esfera jurídica; si el demandado consideró necesario discutir en esta causa la relación de compraventa existente entre su arrendadora y los terceros, debió ejercer en todo caso, la acción reconvencional por retracto legal arrendaticio.--------------------------------- Con fundamento en los razonamientos antes expuestos, este Tribunal declara improcedente la cita de terceros propuesta por el demandado, por no estar ajustada a derecho.-Así se decide.------------ DE LA CUESTION PREVIA OPUESTA: Tal como quedó fijado en este fallo, el demandado en la contestación de la demanda opuso la cuestión previa de falta de cualidad en la actora para instaurar esta acción (sic.), en consecuencia, conforme a lo establecido en el artículo 35 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal pasa a resolver previo al fondo, la cuestión previa opuesta.------------------------------------- En efecto, del examen del escrito de contestación, el Tribunal interpreta que la parte demandada fundamenta la cuestión previa que opone, en un contrato de compraventa que consta en documento registrado el día 13 de julio del 2.004, anotado bajo el N° 26, Protocolo Primero, Tomo 2, Tercer Trimestre de 2.004, mediante el cual, según se deduce de lo alegado por el demando, la actora-arrendadora vendió un inmueble a terceros en el cual está ubicada la casa arrendada.------ Observa el Tribunal que las alegaciones hechas por el demandado para fundamentar la cuestión previa opuesta, encierran una denuncia de falta de cualidad en el actor para intentar el juicio, basada en la titularidad del derecho o bien jurídico controvertido, cuestión que concierne netamente al mérito del asunto y por lo tanto no puede ser resuelta in limine litis a través de la promoción de una cuestión previa, sino que debe ser denunciada para ser decidida en capitulo previo en la sentencia definitiva, haciendo valer la excepción o defensa perentoria de falta de cualidad para obrar y contradecir, tal como lo prevé el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Bajo estas premisas, este Tribunal considera improcedente la excepción de falta de cualidad en el actor opuesta por el demandado como cuestión previa, pues conforme a nuestro ordenamiento jurídico, tal excepción no constituye una cuestión previa sino una defensa perentoria; en consecuencia, la cuestión previa opuesta ha de ser declara sin lugar en la dispositiva de esta sentencia. Así se decide.-------------------------------------------------------------------------- DEFENSAS DE FONDO: Tal como se señaló en el encabezamiento de esta parte del fallo, en su libelo de demanda la parte actora afirma: Que el día 09 de enero del año 2.003, celebró con el demandado un contrato privado por el cual le arrendó una casa situada en la calle Principal de la Urbanización Jovito Villalba, Sector Apostadero del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta; que el arrendatario no ha cumplido sus obligaciones contractuales y legales, entre ellas, con la entrega o desocupación del inmueble a la fecha de vencimiento del contrato y su prorroga de ley, con el pago del daño y perjuicio cuantificado en la cláusula tercera del contrato, con la entrega del depósito de Ley, con el pago de los cánones de arrendamiento desde la fecha de vencimiento del contrato, con el pago de los honorarios profesionales por la redacción del contrato de arrendamiento, con el pago del mes de comisión al gestor o intermediario, y con el pago de los servicios de agua, luz, aseo, mantenimiento, reparación, pintura y conservación del inmueble.--------------------------------------------------------------------------------- La parte demandada al rechazar al fondo la demanda, afirma que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes se celebró con una duración de un (1) año contado a partir del 15 de enero del año 2.003 convencimiento el 15 de enero del 2.004, ocasión en la cual operó la prorroga legal por un lapso de seis (6) meses, con vencimiento el día 15 de julio del año 2.004, fecha a partir de la cual quedó ocupando el inmueble arrendado y la arrendadora continuó recibiendo los cánones de arrendamiento hasta el mes de agosto del 2.004, rehusándose a recibirlos a partir del mes del septiembre del 2.004, por lo que procedió a consignarlos a nombre y disposición de la arrendadora tal como consta en el expediente de consignaciones Nro. 04-229 llevado por este mismo Tribunal; alega que operó la tacita reconducción al no haber la arrendadora accionado durante mas de siete (7) meses y haberlo dejado ocupando el inmueble arrendado, cumpliendo él como arrendatario sus obligaciones contractuales, especialmente la obligación de pagar los cánones de arrendamiento y usando el inmueble como un buen padre de familia, negó y rechazó haber incumplido como arrendatario con sus obligaciones contractuales o legales; negó y rechazó no haber cancelado el depósito en garantía, alega que canceló el depósito a INNECA, intermediaria reconocida por la arrendadora en el libelo; negó y rechazó que deba pagar cláusula penal alguna, por cuanto afirma, que una vez prorrogada la duración contractual por tiempo indeterminado, no tiene la obligación de devolver el inmueble en fecha determinada; negó y rechazó que deba devolver el inmueble de inmediato, pues alega que lo ocupa legalmente como parte arrendataria; niega y rechaza que deba cantidad de dinero alguna a intermediaria; niega y rechaza que haya incumplido con el pago por los servicios públicos prestados al inmueble objeto del arrendamiento; no convino en devolver el inmueble por vencimiento del plazo estipulado en el contrato y el de la prorroga legal, ni en pagar deudas por cánones de arrendamiento que no adeuda, por cuanto alega que está solvente según consta en el expediente de consignaciones por este mismo Tribunal; no conviene en pagar intereses ni daños y perjuicios que no se han generado legalmente, ni en pagar costas ni costos de este juicio.--------------------------------------------------------------------------------------- Vistos los términos en que quedó planteada la controversia, considera este Tribunal que los hechos controvertidos en la presente causa y por lo tanto los hechos a probar, quedaron fijados con la afirmación de la parte actora de la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito con el demandado cuyo cumplimiento es el objeto de su pretensión, siendo la causa de ésta, el vencimiento del término contractual y de la prorroga legal, y adicionalmente la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde la fecha de vencimiento del contrato, y con la excepción o defensa de la parte demandada de haber operado la tácita reconducción del contrato de arrendamiento al no haber la arrendadora accionado durante mas de siete (7) meses y haberlo dejado ocupando el inmueble arrendado, cumpliendo él como arrendatario sus obligaciones contractuales, especialmente la obligación de pagar los cánones de arrendamiento y usando el inmueble como un buen padre de familia.--------------------------------------- Bajo estas premisas, es evidente que conforme a la norma prevista en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en el caso bajo estudio corresponde a cada una de la partes demostrar sus respectivas afirmaciones de hechos, contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito de contestación, en consecuencia, este Tribunal pasa al examen de las pruebas aportadas al proceso por las partes.------------------------------------------------------------------------------------- DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO Y SU APRECIACIÓN Con el libelo de la demanda, la parte actora produjo en copia fotostática el instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento demanda y señala que el mismo cursa en original en el expediente de consignaciones signado con el número 04-229 llevado por este mismo Tribunal. En el lapso probatorio, la actora promovió copia certificada de algunas de las actas del referido expediente de consignaciones, entre ellas, el contrato de arrendamiento accionado el cual consta en instrumento privado; copia certificada que por estar expedida por un funcionario autorizado y por no haber sido impugnada por la parte contraria, el Tribunal valora conforme al artículo 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en relación a los hechos que el funcionario declara haber efectuado.------- Ahora bien, en lo que respecta al instrumento privado contentivo del contrato de arrendamiento, se observa que no fue desconocido ni tachado por el demandado tal como lo prevé el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, por el contrario, su valor probatorio fue promovido y hecho valer por el demandado en el lapso probatorio, en consecuencia, el Tribunal lo declara legalmente reconocido y con efectos probatorios que le atribuye el artículo 1.363 del Código Civil, hace fe, hasta prueba en contrario, de la existencia y validez del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento por vencimiento del término contractual y de la prorroga legal es el objeto de la pretensión de la actora. Así se decide.--------------------------------------------------------- En relación a las actuaciones correspondientes al expediente de consignaciones Nro. 04-229, que en copia certificada fueron promovidas por la parte actora en el lapso probatorio, y cuyo mérito probatorio fue expresamente invocado por el demandado en su escrito de contestación de la demanda y en el de promoción de pruebas, el Tribunal considera necesario analizar todas y cada una de las actas que integran el referido expediente de consignaciones, el cual como ya se ha dicho, cursa por ante este mismo Tribunal. En efecto, en el expediente bajo análisis consta: Que por escrito presentado en fecha 13 de septiembre de 2.004, se inició un procedimiento consignatario, mediante el cual el hoy demandado, ciudadano LUIS GALINDO PATIÑO, en su condición de arrendatario de una vivienda de uso familiar, ubicada en la urbanización Jóvito, calle Principal, casa Nro.03, consigna cánones de arrendamiento a favor de la arrendadora, ciudadana GLADYS JIMENEZ, hoy demandante; que según lo afirmado por el propio consignante, éste consigna cánones de arrendamiento vencidos conforme al contrato de arrendamiento el cual consta en instrumento privado que anexa en original a su escrito de consignación; que el motivo de la consignación es que la arrendadora se ha negado a recibir los cánones de arrendamiento, por lo que consigna a favor de la arrendadora cheque de gerencia por la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs.140.000,00) por concepto del canon de arrendamiento correspondiente al período del 15/08/04 al 15/09/04, y pide hacer la correspondiente participación a la beneficiaria.----------------------------------------------------------------------------- El Tribunal advierte, que el canon de arrendamiento consignado mediante el escrito que dio inicio al procedimiento consignatario que se analiza, así como las consignaciones subsiguientes, corresponden según el contrato, a los cánones de arrendamiento vencidos a partir del día 15 de septiembre del 2004, consignaciones que fueron efectuadas conforme a las previsiones establecidas en el artículo 51 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual, han de tenerse como legítimamente efectuadas. Ahora bien, en el presente caso la parte actora en su libelo de la demanda alega la insolvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento desde el vencimiento del contrato, lo que conforme a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento ut supra apreciado, ocurrió el día 15 de enero del 2.004, por lo que es evidente que con las consignaciones efectuadas por el demandado en el expediente de consignaciones, no se demuestra en esta causa, el pago de todos los cánones de arrendamiento alegados por la actora como insolventes, y cuyo pago forma parte de la excepción o defensa del demandado; en consecuencia, no puede este Tribunal declarar al demandado-arrendatario en estado de solvencia, sólo con vista a las consignaciones de cánones de arrendamiento vencidos a partir del 15 de septiembre de 2.004, pues éstos son algunos de los cánones alegados por la actora como insolvente, pero no son todos. Así se decide.------------------------------------------------------------------------------------ El demandado junto con la contestación de la demanda trajo al proceso, copia fotostática de documento protocolizado por sus otorgantes por ante la Oficina Pública de Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, el día 13 de julio del 2.004, registrado bajo el Nro. 26, folios 112 al 114, Protocolo Primero, Tomo 2, Tercer Trimestre del año 2.004. Copia fotostática de instrumento público que de conformidad con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal declara fidedigna por cuanto no fue impugnada por la parte actora, y el instrumento público que en ella consta, se valora conforme al artículo 1.360 del Código Civil, en virtud de que no fue tachado incidentalmente conforme al procedimiento previsto en el primer aparte del artículo 440 del Código de Procedimiento civil. En consecuencia, hace plena prueba de la verdad de las declaraciones formuladas por sus otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, salvo que sea declarado simulado. Así se establece.-------------------------------------------------------------------------------- Observa este Tribunal que la prueba analizada fue expresamente aportada al proceso por la parte demandada para demostrar la falta de cualidad de la demandante para instaurar el juicio, excepción que promovió como cuestión previa en la oportunidad de la contestación de la demanda, la cual fue ut supra decidida, declarándose improcedente. En consecuencia, el Tribunal no la aprecia respecto al merito de esta causa, pues no guarda relación con los hechos en ella controvertidos. Así se decide------------------------------ En el lapso probatorio la parte demandada promueve y hace valer el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda y el expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento que cursa por ante este mismo Tribunal bajo el Nro. 04-229. Estos medios de pruebas ya fueron analizados y apreciados, declarándose su pleno valor probatorio en esta causa respecto a los hechos jurídicos que en ellos consta. Así se establece.----------------------------------------------------- Con vista y fundamento en lo alegado y probado en autos y en la normativa legal que rigen la materia, el Tribunal puede establecer los siguientes hechos: ---------------------------------------------------------------- Primero: Que el objeto de la pretensión de la actora es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento escrito por vencimiento del termino contractual y la prorroga legal, y además, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde la fecha de vencimiento del contrato.------------------------------------------------------------------------------ Segundo: Que la excepción o defensa del demandado se fundamenta en la renovación del contrato de arrendamiento por haber operado la tacita reconducción al no haber la arrendadora accionado y haberlo dejado ocupando el inmueble arrendado, cumpliendo él como arrendatario sus obligaciones contractuales, especialmente la obligación de pagar los cánones de arrendamiento y usando el inmueble como un buen padre de familia.--------------------------------------- Tercero: Que conforme al texto del contrato de arrendamiento, el cual consta en instrumento privado aportado al proceso por la parte actora en copia certificada, declarado legalmente reconocido y con efectos probatorios en la presente causa, se evidencia que fue suscrito el día 09 de enero de 2.003, por la ciudadana GLADYS JIMENEZ, como arrendadora, y por el ciudadano LUIS GALINDO PATIÑO, como arrendatario; que el inmueble dado en arrendamiento es un inmueble constituido por una casa distinguida con el número 03, ubicada en la Urbanización Jóvito Villalba, Sector Apostadero, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta; que conforme a la cláusula segunda, el plazo de duración del arrendamiento es por tiempo determinado de un (1) año, contado a partir del día 15 de enero de 2.003, con fecha de terminación el día 15 de enero de 2.004; que el canon de arrendamiento es la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs.140.000,00) que la arrendataria se obliga a pagar dentro de los primeros cinco días de cada mes.------------------------------------------------- Cuarto: Que conforme al literal “a” del artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estando solvente el arrendatario en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, el contrato se prorrogó obligatoriamente para la arrendadora y potestativamente para el arrendatario a partir del 15 de enero del 2.004, por un lapso máximo de seis (6) meses el cual venció el día 15 de julio del 2.004, hechos afirmados por ambas partes en el libelo de la demanda y en la contestación.-------------------------------------------------- Quinto: Que la arrendadora no trajo al proceso elementos probatoria que demostraran haberle exigido al arrendatario la devolución del inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, lo cual aconteció el día 15 de julio de 2.004, razón por la cual es evidente que el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado sin oposición de la arrendadora.---------------------------------------------------- Sexto: Que el arrendatario -parte demandada en esta causa- no acreditó en el proceso haber cumplido con una de sus principales obligaciones contractual y legal, como es el pago de los cánones de arrendamiento vencidos desde la expiración del término fijo del contrato de arrendamiento, es decir, los cánones de arrendamiento vencidos desde el día 15 de febrero del 2.004 sucesivamente hasta el vencido el día 15 de agosto del 2.004, conforme lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda.------------------------------------------- Séptimo: Que en virtud de que al vencimiento de la prórroga legal el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado sin oposición de la arrendadora, de conformidad con lo previsto en los 1.600 y 1.614 del Código Civil, operó la tácita reconducción y el contrato se renovó sin determinación de tiempo, tal como lo afirmó la parte demandada en su contestación de la demanda.----------------------- Octavo: Que siendo el contrato de arrendamiento accionado un contrato a tiempo indeterminado, en el cual no se sabe cuándo termina, éste solo podrá deshacerse o resolverse a través del ejercicio de la acción de desalojo del inmueble arrendado con fundamento en las causales establecidas en el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entre ellas cabe destacar la contemplada en el literal “a”, es decir, que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas.------------------------------------------------------- Establecido como ha quedado en la causa, la existencia y validez de la relación arrendaticia que une a las partes en virtud de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado y que la pretensión hecha valer por la parte actora en su libelo de demanda es el cumplimiento de ese contrato por vencimiento del término contractual y de la prorroga legal, es evidente que los supuestos de hechos invocados por la parte actora en su libelo demanda no están previstos en la norma como presupuesto que consagra la terminación de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, que es el efecto jurídico perseguido por la parte actora a través del ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato que dio inicio a este proceso. En el caso de autos, si la arrendadora consideró que el arrendatario estaba incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, y en especial en el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, debió demandar el desalojo del inmueble arrendado, de conformidad con lo previsto en el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, habida cuenta de que el contrato de arrendamiento se había renovado sin determinación de tiempo. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal, atendiendo al principio de congruencia de la sentencia que ordena decidir con arreglo a pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, declarar improcedente por no estar ajustada a derecho, la pretensión de la parte actora hecha valer en su libelo de demanda, y en la dispositiva de este fallo, declarar sin lugar la demanda de autos, pues a través de ella se persigue que sea declarada la terminación por vencimiento del termino contractual y de la prorroga legal, de un contrato de arrendamiento que tal como quedó probado en autos, se renovó sin determinación de término de vencimiento.- Así se decide.-- CAPITULO IV DECISION En fuerza de los razonamiento de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Tribunal del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:----------------------------------------------------------------------------------- PRIMERO: SIN LUGAR LA CITA DE TERCEROS, propuesta por el demandado en la contestación de la demanda.-------------------------------- SEGUNDO: SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA de falta de cualidad en el actor para intentar el juicio, opuesta por el demandado en la contestación de la demanda junto con las defensas de fondo.------------- TERCERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por vencimiento del término contractual y de la prórroga legal, incoada por la arrendadora, ciudadana GLADYS JIMENEZ, asistida por el Abogado en ejercicio doctor Vicente Raúl Schiavo C, en contra del ciudadano LUIS GALINDO PATIÑO, en su condición de arrendatario de un inmueble constituido por una casa, ubicada en la calle principal de la Urbanización Jóvito Villalba, Sector Apostadero de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta.-- Como consecuencia de la anterior declaratoria, de conformidad con el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, se condena a cada parte al pago de las costas de la contraria, por cuanto hubo vencimiento recíproco.---------------------------------------------------------------- Por cuanto esta Sentencia se publica fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes, conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.----------------------------------------------------- Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada.----- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en Pampatar, a los seis (06) días del mes de julio del año dos mil cinco. Año 195° y 146°.----------------------------------------------------------- Dra. Delvalle Rodríguez Heredia, Juez Prov. Del Municipio Maneiro. El Secretario, Nota: En esta misma fecha (06-07-2.005) se registró y publicó la anterior sentencia bajo el Nro.2.005-169, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.).- El Secretario, Pedro Miguel Gómez Millán. Exp. 05-1173. Sentencia Definitiva.