TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO MANEIRO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA
194º y 145º.-

I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
PARTE ACTORA: ANTONIO JOSE DE SOUSA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-6.247.962.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados NEVIS TORCAT ARISMENDI, KATIUSKA TORCAT RIVAS, MENI NAHON SALAMA y OMAR NARVAEZ NARVÁEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 11.019, 64.878, 70.965 y 63.925.
PARTE DEMANDADA: La Sociedad Mercantil “SERVIAUTO MORA, C.A”, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 18-03-1996, bajo el Nro. 55; Tomo III; Adicional 1, representada por su Gerente General ciudadano JESUS ANTONIO MORA MARTINEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-7.207.993.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: No acreditó.
II.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
Se inició la presente causa en virtud de la demanda incoada por el Abogado OMAR NARVAEZ NARVÁEZ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ANTONIO JOSE DE SOUSA, contra la Sociedad Mercantil “SERVIAUTO MORA, C.A”, por DESALOJO, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 34, literal de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alega el demandante que dio en arrendamiento a la demandada un inmueble constituido por una casa ubicada en la calle tres de mayo de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado, conforme consta de contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 21 de enero del año 2003, quedando anotado bajo el Nro. 83; Tomo 02 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual cursa inserto a los folios 10 al 16 del expediente; contrato este que fue celebrado por un período fijo de dos (02) años según se evidencia de la cláusula tercera del mismo; las partes acordaron que para el primer año comprendido entre el 01/01/2003 al 31/12/2003, “el arrendatario” no cancelaría suma alguna por concepto de canon de arrendamiento y en el segundo año que comprende desde el 01/01/2004 hasta el 31/12/2004, el canon de arrendamiento mensual sería la cantidad de cien mil bolívares (Bs.100.000,00), pero “el arrendatario” por su propia cuenta decidió hacer las consignaciones del pago del canon de arrendamiento por ante este Tribunal, desde el mes de enero del año 2004 y lo ha hecho en forma extemporánea; alega la parte actora en su escrito libelar que el arrendatario no ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2004, habiendo sido infructuosas las gestiones de cobro, refiere igualmente entre otras cosas que la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento expresa que: “...La falta de pago del canon de arrendamiento de una (1) mensualidad dará derecho a El arrendador, a pedir la Resolución del presente contrato y a exigir la entrega del inmueble Arrendado sin perjuicio de las demás acciones a que hubiere lugar...”.
Alega el apoderado de la parte actora, que por cuanto el arrendatario no cumplió con las obligaciones contractuales expresadas anteriormente, es por lo demanda la Acción de desalojo del inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y solicita al Tribunal condene a la empresa “SERVIAUTO MORA, C.A: 1) Al desalojo del inmueble, a fin de que lo entregue libre de bienes y personas y en el mismo estado en que lo recibió; 2) A pagar la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) equivalentes a los cánones de arrendamiento adeudados más los que se sigan acumulando hasta la entrega del inmueble; 3) A pagar las costas que genere el presente proceso.
En fecha 23-11-2004, fue admitida la demanda. (Folio 20 del expediente).
Por diligencia de fecha 24-11-2004, (folio 21) el apoderado de la parte actora, consignó las copias simples a los fines de la elaboración de la compulsa para la citación de la parte demandada.
La parte actora realizó todos los trámites conducentes a los fines de lograr la citación del demandado.
En fecha 26-11-2004, el Tribunal libró recibo de citación, compulsa y orden de comparecencia.
El día 30-11-2004, fue citada la empresa demandada “SERVIAUTO MORA, C.A”, en la persona del ciudadano JESUS ANTONIO MORA MARTINEZ, antes identificados.
El día 02-12-2004, comparece por ante el Tribunal el ciudadano JESUS ANTONIO MORA MARTINEZ, en su carácter de representante de la empresa demandada SERVIAUTO MORA, C.A”, asistido por los abogados Yahaida Figueroa Pimentel y Andrés Cuevas Yánez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 52.418 y 32.963, respectivamente y consigna escrito de contestación a la demanda, (folios 27 al 28 del expediente) en el cual alega que en fecha 21 de enero del año 2003, el Sr. ANTONIO JOSE DE SOUSA le arrendó una casa ubicada en el sector Campeare, calle Tres de Mayo de la ciudad de Pampatar a la empresa “SERVIAUTO MORA, C.A”, que tiene por objeto el servicio de mecánica, latonería y pintura de vehículos automotores, identificada en el contrato de arrendamiento que cursa en autos. Expresó el representante de la demandada que el arrendador ha intentado desalojarle de la vivienda arrendada y para ello ha interpuesto varias demandas: - una de las cuales cursó por ante este Tribunal, por resolución de contrato, la cual fue declarada sin lugar en fecha 02-02-2004, bajo el Nro. 2004-82; - denuncia penal por ante la Fiscalía Superior del Estado Nueva Esparta en el mes de febrero del 2004, acusándole del delito de falsificación de documento, dicha averiguación fue procesada por la Fiscalía Cuarta, expediente Nro. G748426 y fue declarado el sobreseimiento de la causa por no haber fundados indicios para proceder al enjuiciamiento; -demanda que cursa por ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, expediente Nro. 7832, interpuesta por el Sr. DE SOUSA contra JESUS ANTONIO MORA MARTINEZ, intentando desalojarlo de su terreno mediante interdicto de despojo.
Alega igualmente el representante de la demandada, que todos los hechos descritos han repercutido en el atraso involuntario de los pagos que por concepto de arrendamiento debe hacerle al Sr. De Sousa y para esta fecha (02-12-2004) están canceladas las mensualidades pendientes hasta el mes de octubre, según consta de recibos que fueron anexados marcados con las letras A, B y C. Refiere que decidió hacer las consignaciones de pago desde el mes de enero de 2004, porque el Sr. De Sousa, se negó a recibir los pagos correspondientes, supone que el motivo de no recibir el dinero era porque cursaba en ese momento la demanda de resolución de contrato de arrendamiento.
Se evidencia de autos que la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, manifiesta que alega la cuestión previa establecida en el artículo 346 ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil: “...Falta de Capacidad de Postulación o Representación...” ya que el poder faculta para defender los intereses del señor Antonio de Sousa en los asuntos relacionados de demanda por Resolución de Contrato y Cobro de Bolívares contra la empresa Serviauto Mora C.A, no otorgando facultades para demandar en juicio por Desalojo.
En el mismo escrito reseñado la demandada invoca lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que expresa: “...Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado...”. y sostiene que el contrato de arrendamiento celebrado entre el señor Antonio De Sousa y Serviauto Mora, C.A, establece en su Cláusula Tercera: “...El presente contrato de arrendamiento tendrá un plazo de dos años, fijo...”, lo cual prueba fehacientemente la improcedencia del artículo 34 fundamento de la demanda por cuanto el contrato se firmó convenido por ambas partes a tiempo determinado e igualmente manifiesta que los hechos descritos anteriormente, determinaron la causa del incumplimiento involuntario y retardo en el pago de la obligación correspondiente y pide al Tribunal declare con lugar la cuestión previa y sin lugar la demanda de desalojo.
En fecha 07-12-2004, (folios 37 al 39) el Abogado OMAR NARVÁEZ NARVÁEZ, consigna escrito de promoción de pruebas en el cual manifiesta que es extemporánea la cancelación de los cánones de arrendamiento; rechaza la cuestión previa promovida por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda basada en el artículo 346 ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil e invoca el contenido de los artículos 153 y 154 Eiusdem, solicitando al Tribunal declare sin lugar la cuestión previa solicitada; por otra parte señala la confesión del demandado en aceptar que ha estado insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, infringiendo el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; reproduce el mérito favorable de los autos y de manera muy especial lo que se desprende de los documentos acompañados al libelo de demanda: A) Contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano ANTONIO JOSE DE SOUSA y la empresa SERVIAUTO MORA, C.A. B) Documento de propiedad del inmueble cursante en autos y C) El poder que le fuere otorgado por su representado para actuar en el presente juicio. En el capítulo II del escrito de pruebas desconoce las consignaciones efectuadas por la parte demandada por ser extemporáneas, expediente Nro. 221 que cursa por ante este Juzgado, correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2004 e igualmente promueve las siguientes documentales: marcada “A” copias certificadas de las consignaciones de los cánones de arrendamiento, donde se demuestra que estas consignaciones son extemporáneas; marcada “B” promueve denuncia que formuló el ciudadano Luis Cedeño ante las oficinas del INDECU, Nueva Esparta quien a su vez remitió el caso a la Fiscalía II del Ministerio Público, relativa a supuesto incumplimiento por trabajos realizados por el sr. Mora Martínez y “C” denuncia que hacen los vecinos del sector Campeare de la calle Tres de Mayo a la Prefecto del Municipio Maneiro relacionada con la conducta asumida por el Sr. Jesús Antonio Mora Martínez.
En fecha 09-12-2004 el Tribunal admite las pruebas promovidas por el abogado OMAR NARVÁEZ NARVÁEZ, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte actora (folio 89).
El día 13-12-2004, la Dra. Nohevic González González, en su condición de Juez Suplente Especial designada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, se avoca al conocimiento de la presente Causa.
Cusa a los folios 91 y 92 del expediente que en fecha 15-12-2004, el ciudadano JESÚS ANTONIO MORA MARTINEZ, en su carácter de representante de la empresa SERVIAUTO MORA, debidamente asistido por los abogados ANDRES CUEVAS YÁNEZ y YAHAIDA FIGUEROA PIMENTEL, consigna escrito de promoción de pruebas y promueve las siguientes documentales cursantes a los autos: marcada con la letra “A” Sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia en funciones de Control Nro 3 del Circuito Judicial Penal del Estado Nueva Esparta; marcada “B”, Sentencia dictada por este Tribunal en fecha 02-02-2004 y marcada “C” Demanda por Interdicto de Despojo, la cual se encuentra en proceso por ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. La parte demandada manifiesta en dicho escrito que se opone por ser manifiestamente impertinente por su falta de conexión notoria y reconocible y más exactamente inútiles e irrelevantes las pruebas presentadas por el abogado actor por considerar que no tienen relación con lo debatido en el litigio.
Por auto de fecha 15-12-2004, fueron admitidas las pruebas promovidas.
El día 10-01-2005, este Tribunal difirió la oportunidad para dictar el fallo en virtud de que se encontraba con exceso de trabajo, por un lapso de tres (03) días consecutivos, contados a partir de ese día exclusive. (folio 115).
Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal lo hace en los siguientes términos:
III.-FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-
PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-
ACTORA.-
1) Copia Simple del Contrato de Arrendamiento inserto a los folios 9 al 15 del expediente, suscrito entre los ciudadanos ANTONIO JOSE DE SOUSA en calidad de ARRENDADOR y la Sociedad Mercantil “SERVIAUTOMORA, C.A”, representada por su Gerente General, ciudadano JESÚS ANTONIO MORA MARTINEZ, como ARRENDATARIA, el referido contrato fue autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 21-01-2003, quedando anotado bajo el Nº 83, Tomo 02 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. El objeto del contrato es una casa para uso habitacional de seis metros de frente por seis metros de fondo, ubicada en la calle Tres de Mayo de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta; las partes acordaron el tiempo de duración del mismo en la cláusula tercera del contrato: “...El presente contrato de Arrendamiento tendrá un plazo de duración de dos (2) años, fijo...”, establecieron que durante la vigencia de éste del 01/01/2003 al 31/12/2003 no causaría emolumentos por concepto de pagos de canon de arrendamiento, pero fue convenido entre las partes que el segundo año comprendido entre el 01/01/2004 al 31/12/2004 el canon de arrendamiento mensual sería la cantidad de Bs. 100.000,00; en la cláusula quinta del contrato establecieron que el arrendatario destinaría el inmueble únicamente para uso familiar.
El anterior documento consiste en una copia simple del contrato de arrendamiento, este hace plena prueba de la existencia de la relación arrendaticia y de las condiciones acordadas por las partes al inicio de la misma, se trata de un documento que fue autenticado, concebido o redactado por las partes interesadas y el funcionario (Notario) solo intervino para dar fe del dicho de los otorgantes, este documento autenticado nació privado, la autenticación lo que hizo fue darle el efecto de público al otorgamiento, pero no al contenido del documento, se trata de un documento privado, reconocido por ambas partes y en consecuencia hace plena fé entre ellas, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha de fecha 26 de mayo del año 2004 señaló que: “…el instrumento autenticado no constituye documento público, ya que la formalidad de la autenticación no lo convierte en este tipo de documento, como tampoco el registro le comunica tal naturaleza. Todo documento que nace privado aun cuando sea registrado siempre seguirá siendo privado…por el contrario el documento público es sustanciado por el funcionario competente para ello…el documento público es aquel que ha sido autorizado por el funcionario competente, el auténtico cuya autoría y redacción no puede ser discutida, sino por la vía de tacha, mientras que el autenticado, puede ser tachado en su otorgamiento. El documento público, o autentico está referido a su contenido, vale decir, el texto del documento que ha sido autorizado con las solemnidades legales por el funcionario competente “autorizado” significa, que es el funcionario quien concibe o redacta el documento…”.
2) Copia del Simple Documento de Propiedad de un terreno protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Maneiro (hoy Municipio Maneiro) del Estado Nueva Esparta, el 16-12-1993, bajo el Nº 12, folios 59 al 61, Protocolo 1º; Tomo 20. Del mismo se evidencia que el ciudadano ANTONIO JOSE DE SOUSA, es el propietario de un terreno ubicado en el sector Campeare de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, el cual tiene un área de doscientos setenta y tres metros cuadrados con treinta y siete decímetros (273,37 Mts2), la ubicación de este inmueble coincide con la ubicación de la casa que le fuere dada en arrendamiento a la empresa “SERVIAUTO MORA, C.A”.
El anterior documento producido en copia simple es un documento privado, no obstante el mismo fue registrado siendo oponible a terceros, en este documento el funcionario solo intervino para dar fe del dicho de los otorgantes, el inmueble descrito en el texto del mismo no guarda relación con el punto controvertido en este proceso, toda vez que el inmueble dado en arrendamiento a la demanda es una casa para uso habitacional que mide seis metros de frente por seis metros de fondo y este documento hace referencia es a un terreno con un área de 273,37 Mts2, en consecuencia este Tribunal bajo las anteriores circunstancia no valora dicha prueba por considerarla impertinente. Y ASÍ SE DECIDE.
3) Copia Certificada del expediente Nº 2003-221, expedidas por este Tribunal, contentivo de las consignaciones realizadas por el ciudadano JESUS ANTONIO MORA MARTINEZ, en su carácter de Gerente General de la Sociedad Mercantil “SERVIAUTO MORA, C.A”, se evidencia de la revisión de las mismas que la demandada en fecha 18 de febrero del año 2004, consignó por ante este Tribunal la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) a favor del arrendador y refiere en su solicitud que está cancelando el canon de arrendamiento de dos (02) inmuebles ubicados en la calle 03 de Mayo, sector Campeare de la ciudad de Pampatar, correspondiente al mes de enero del año 2004, distribuidos de la siguiente forma: la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) por una casa con una medida aproximada de seis metros de frente por seis metros de fondo, según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 21 de enero del año 2003, bajo el Nro. 82; Tomo 02 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), por un inmueble propiedad del ciudadano ANTONIO JOSE DE SOUSA, mediante contrato de arrendamiento verbal, dicho inmueble según refiere el arrendatario linda con la casa que le fue dada en arrendamiento a su representada, constituido este por una extensión de terreno que tiene una superficie de 273,37 Mts2. En fecha 22-03-2004 consignó el canon de arrendamiento del mes de febrero del año 2004; el 25-06-2004 consigna los cánones de arrendamiento de los mes de Abril y Mayo del 2004; en fecha 22-07-2004 consigna el mes de junio del 2004; para el 23-09-2004 consigna la suma de Bs. 100.000,00 correspondiente al canon de arrendamiento del mes de julio de la casa, según contrato de arrendamiento autenticado; en fecha 22-11-2004 consigna los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre del año 2004 y hace nuevamente mención a la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, celebrado con el ciudadano ANTONIO JOSE DE SOUSA, sobre un terreno de su propiedad; igualmente se observa que en fecha 24-11-2004 hizo la consignación del canon de arrendamiento del mes de agosto del inmueble constituido por una casa; el 30-11-2004 consignó canon de arrendamiento el mes de septiembre del 2004, relativo a la casa que ocupa en calidad de arrendataria su representada y el día 01-12-2004, consigna la cantidad de Bs. 100.000,00 correspondiente al canon de arrendamiento del mes de octubre del año 2004 de la casa que ocupa.
Las copias certificadas de las consignaciones arrendaticias autorizadas por el Juez son documentos públicos, siendo este el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 05 de mayo del año 2004, este Tribunal observa que las consignaciones realizadas en virtud del contrato de arrendamiento autenticado cursante en autos, se refieren al hecho controvertido en el presente juicio y le otorga valor probatorio conforme a lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.
Se evidencia de las copias certificadas cursantes en autos que el ciudadano Jesús Antonio Mora Martínez en su carácter de Gerente General de la empresa demandada cuando hace las consignaciones algunas veces consigna la suma de Bs. 150.000,00, argumentando que Bs. 100.000,00 corresponden al canon de arrendamiento por una casa de seis metros de frente por seis metros de fondo y Bs. 50.000,00 por concepto de canon de arrendamiento de un inmueble, lo relativo a la supuesta existencia de un contrato verbal, circunstancia esta que solo fue planteada por la parte demandada en el expediente de consignaciones. El objeto de la demanda es el desalojo del inmueble que fuere dado en arrendamiento conforme consta del contrato de arrendamiento, cursante en autos suscrito por ambas partes.
4) Oficio Nro. 008-04 de fecha 15-01-2004, suscrito por el Coordinador Regional del INDECU nueva Esparta, dirigido a la Fiscalía II del Ministerio Público. El mismo emana de un funcionario público en el ejercicio de sus funciones, goza de veracidad y autenticidad, se trata de un documento público administrativo por lo que tiene el mismo efecto probatorio que el documento público, pero es el caso que, este Tribunal no lo valora por cuanto no es idóneo para ofrecer algún elemento de convicción, sobre los hechos controvertidos en la presente causa, motivo por el cual se desecha esta prueba de conformidad con lo dispuesto en el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.-
5) Cursa al folio 84 “Hoja de Remisión” de fecha 16-01-2004, suscrita por la Dra. Milagros Latré, Supervisora de la Unidad de Atención a la Víctima. Fiscalía Superior del Estado Nueva Esparta, relativa a la problemática surgida entre el ciudadano Luis Cedeño y el ciudadano Jesús Antonio Mora Martínez, del contenido de la misma se evidencia que estos hechos no guardan vinculación con los puntos controvertidos en este proceso y en consecuencia este Tribunal no valora dicha prueba por considerarla impertinente. Y ASI SE DECLARA.-
6) Carta cursante al folio 85 del expediente, dirigida a la ciudadana Prefecto del Municipio Maneiro, suscrita por vecinos del sector Campeare (calle principal), el objeto de la misma era informarle a la funcionaria la conducta del ciudadano JESUS MORA. En el caso particular se trata de una comunicación circunscrita a hechos efectuados (según la misiva) por el representante de la demandada a terceros, los cuales no involucran a la empresa demandada, no se trata de una carta dirigida a ella, este documento privado, emana de terceros que no son parte en este proceso y no habiendo sido ratificado mediante la declaración testimonial de quienes lo suscribieron, como lo impone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia este Tribunal no le confiere valor probatorio Y ASI SE DECLARA.-
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
1) Copia Simple de la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia en Funciones de Control Número 3 del Circuito Judicial Penal del Estado Nueva Esparta, en fecha 10-11-2004, se evidencia de la misma la existencia de una denuncia que fuere formulada contra el ciudadano JESUS ANTONIO MORA MARTINEZ, por la presunta comisión de un delito contra la propiedad, el Tribunal de la Causa, consideró que no existían bases para solicitar fundadamente el enjuiciamiento del imputado y decretó el Sobreseimiento de la Causa.
Toda sentencia constituye un documento público, esta decisión fue suscrita por el funcionario competente para ello y dictada con todas las formalidades que impone la Ley, pero es el caso que, este el Tribunal no entra a examinar y valorar la misma conforme a lo dispuesto en el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto los efectos jurídicos de esta no tienen incidencia en el presente proceso. ASÍ SE DECLARA.
2) Copia Simple de la decisión dictada por este Juzgado en fecha 02 de febrero del año 2004, en el expediente signado con el Nro. 2003-1073, causa esta seguida por el Abogado OMAR NARVAEZ NARVÁEZ, identificado en autos contra la Sociedad Mercantil “SERVIAUTO MORA, C.A”, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, la demanda incoada fue declarada sin lugar, quedando vigente el contrato de arrendamiento suscrito por las partes autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 21-01-2003, quedando anotado bajo el Nro. 83; Tomo 02 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Aun cuando se trata de un documento público, este Tribunal se considera impedido para examinar y valorar dicha sentencia toda vez que se trata de un juicio por resolución de contrato de arrendamiento, que conforme a lo previsto en el artículo 1395 ordinal 3° del Código Civil, es una decisión con autoridad de cosa juzgada, sobre lo que ha sido objeto de la sentencia. Y ASI SE DECIDE.
3) Copia Simple de la querella interdictal interpuesta por el abogado OMAR NARVAEZ en contra del ciudadano JESUS ANTONIO MORA MARTINEZ, en la cual señala entre otras cosas que éste invadió y ocupó sin autorización de su representado dos terrenos contiguos a la casa que ocupa en calidad de arrendatario.
Como se desprende de la misma, esta querella no guarda relación con los hechos controvertidos en este proceso y en consecuencia este Tribunal bajo las denotadas circunstancias no valora dicha prueba por considerarla impertinente. Y ASI SE DECLARA.-
4) Cursan a los folios 24,31 y 33 escritos de consignaciones y comprobantes de depósitos bancarios traídos a los autos por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, con los cuales pretende demostrar que está solvente hasta el mes de octubre. Estas contienen una serie de señalamientos relacionados con los puntos controvertidos y en consecuencia este Tribunal las valora por cuanto no fueron impugnadas por el adversario, en atención a lo dispuesto en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECLARA.-
ARGUMENTOS DE LAS PARTES:
La parte actora, (refiriéndose a la demandada) señala al Tribunal en su escrito libelar, que le dio en arrendamiento a esta una casa ubicada en la calle tres de mayo de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado, conforme consta de contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 21 de enero del año 2003, quedando anotado bajo el Nro. 83; Tomo 02 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; que dicho contrato fue celebrado por un período fijo de dos (02) años según consta en la cláusula tercera del mismo; que las partes acordaron que para el primer año comprendido entre el 01/01/2003 al 31/12/2003, “el arrendatario” no cancelaría suma alguna por concepto de canon de arrendamiento y en el segundo año que comprende desde el 01/01/2004 hasta el 31/12/2004, “el arrendatario” cancelaría la suma mensual de Bs. 100.000,00, por concepto de canon de arrendamiento, pero este por su propia cuenta decidió hacer las consignaciones del pago del canon de arrendamiento por ante este Tribunal y lo ha hecho en forma extemporánea; alega igualmente la parte actora en su escrito libelar que el arrendatario no ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2004; señala así mismo que la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento expresa que: “...La falta de pago del canon de arrendamiento de una (1) mensualidad dará derecho a El arrendador, a pedir la Resolución del presente contrato y a exigir la entrega del inmueble Arrendado sin perjuicio de las demás acciones a que hubiere lugar...”; por cuanto el arrendatario no cumplió con las obligaciones contractuales expresadas anteriormente, es por lo que demanda la Acción de desalojo del inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte el representante de la demandada alegó que en fecha 21 de enero del año 2003, el Sr. ANTONIO JOSE DE SOUSA dio en arrendamiento a su representada una casa ubicada en el sector Campeare, calle Tres de Mayo de la ciudad de Pampatar, manifestó que el arrendador ha intentado desalojarle de la vivienda arrendada y para ello ha interpuesto varias demandas, todos esos hechos han repercutido en el atraso involuntario de los pagos que por concepto de arrendamiento debía hacerle al Sr. De Souza. Refiere que decidió hacer las consignaciones de pago desde el mes de enero de 2004, porque el Sr. De Sousa se negó a recibir los pagos correspondientes, alegando en la oportunidad de dar contestación a la demanda la cuestión previa establecida en el artículo 346 ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil: “...Falta de Capacidad de Postulación o Representación...” ya que el poder faculta para defender los intereses del señor Antonio de Sousa en los asuntos relacionados de demanda por Resolución de Contrato y Cobro de Bolívares contra la empresa Serviauto Mora C.A, no otorgando facultades para demandar en juicio por Desalojo e igualmente invoca la improcedencia del artículo 34 fundamento de la demanda, por cuanto el contrato firmado por ambas partes es a tiempo determinado.
La parte actora en la oportunidad en la cual presenta su escrito de promoción de pruebas, rechaza la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Observa este Tribunal que la parte demandada en la contestación de la demanda admite que se ha producido un atraso en el pago de los cánones de arrendamiento y el abogado del actor en su escrito de promoción de pruebas señala la confesión del demandado en cuanto a la insolvencia, en este caso se trata de una confesión espontánea la cual puede tener lugar en cualquier grado e instancia de la causa y ha sido invocada por la contra parte de la confesante, en consecuencia el Juez está obligado a efectuar el examen respectivo, ya que se trata de un medio de prueba invocado por una de las partes, a tal efecto este Tribunal considera que por tratarse de una confesión espontánea, no tiene establecida en el Código de Procedimiento Civil oportunidad de promoción y evacuación, pero se trata de un medio que fue incorporado a los autos, razón por la cual este Tribunal la valora conforme a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECLARA.-
Ahora bien, en el caso de autos, habiendo sido opuesta por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a este Juzgado pronunciarse sobre la misma, por cuanto esta debe ser decida en el momento de resolver el fondo en la sentencia definitiva (Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 05/11/2003), es conveniente precisar los términos en que fue planteada la cuestión previa:
“Falta de Capacidad de Postulación o Representación...” ya que el poder faculta para defender los intereses del señor Antonio de Sousa en los asuntos relacionados de demanda por Resolución de Contrato y Cobro de Bolívares contra la empresa Serviauto Mora C.A, no otorgando facultades para demandar en juicio por Desalojo.
La capacidad de postulación es definida por el Dr. A. Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, como: “La facultad que corresponde a los abogados para realizar actos procesales con eficacia jurídica, en calidad de partes, representantes o asistentes de la parte…”.
La facultad de postulación corresponde exclusivamente a los abogados, conforme a lo dispuesto en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, es decir, para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, de tal manera que cuando una persona sin que sea abogado, pretenda ejercer poderes judiciales, incurre en una manifiesta falta de representación, en cuanto carece de esa especial capacidad de postulación de detenta todo abogado, obviamente que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de su profesión, conforme a lo establecido en la Ley de Abogados.
La capacidad de postulación se refiere es a la realización de los actos más no a la facultad de disposición de los derechos involucrados, puede tenerse esta capacidad de postulación pero carecer de la representación que se atribuye.
En cuanto a la representación, en sentencia de fecha 12 de mayo del año 2004, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa dejó establecido que:
“…La representación se concibe como aquella relación jurídica, de origen legal, convencional o judicial, por medio de la cual una persona llamada representante realiza una serie de actos en nombre de otra denominada representado, haciendo recaer los efectos jurídicos de dichos actos sobre este último…Para que la representación convencional, como es el caso estudio, surta efectos en el proceso debe ser concebida por medio de un mandato o poder…Conforme a lo dispuesto en el artículo 1687 del Código Civil, dicho mandato o poder, puede ser otorgado en forma especial para un acto o negocio o para ciertos actos o negocios solamente y de manera general para todos los negocios del mandante, el cual no comprende más que los actos de administración…en el presente caso resulta evidente que a los apoderados judiciales de la accionante, les fue conferido un mandato especial para el ejercicio de una “acción restitutoria”…lo cual constituye una limitante para los abogados…en el ejercicio de la representación judicial del ciudadano…los referidos abogados, se excedieron de los límites establecidos en el mandato por el otorgante…, al intentar demandas por daños y perjuicios…, para lo cual no estaban facultados…razones todas estas que evidencian que los abogados…, no tienen la debida capacidad para obrar en este juicio y realizar actos procesales eficaces jurídicamente, cuyos efectos pueden recaer en la persona de su mandante…la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil debe prosperar. Así se declara…”.
En el presente caso está relacionado específicamente a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado del actor, por no tener la representación que se atribuye, el abogado que interpone la demanda pretende ejercer la representación del demandante con un poder especial conferido para “…todos los asuntos relacionados con la Demanda por Resolución de Contrato, y de cobro de bolívares, que intentaré contra la Empresa Mercantil, SERVIAUTO MORA…”, considera este Tribunal que efectivamente el Abogado que actúa en representación de la parte actora se excedió del límite establecido en el mandato, por cuanto no estaba facultado para incoar la acción de desalojo interpuesta, el desalojo está sometido a un régimen especial distinto tanto es así, que las causales de procedencia del mismo son únicas, taxativas e impuestas por el estado, el representante ha debido actuar dentro de los límites del poder que le confirió la parte, sin poder no hay representación aunque exista la relación de mandato, en consecuencia, la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada con lugar Y ASI SE DECLARA.-
En opinión del Dr. HERMES HARTING, el arrendamiento es “...un contrato consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso en virtud del cual una persona llamada arrendador se obliga a mantener en la posesión pacífica y útil de una cosa mueble o inmueble, durante cierto tiempo a otra persona llamada arrendatario, mediante el pago de un precio...”.
En consecuencia el contrato de arrendamiento inserto a los folios (9 al 16) lo valora este Tribunal como plena prueba de la existencia de la relación arrendaticia y de las condiciones acordadas por las partes al inicio de la misma, se trata de un contrato a tiempo determinado.
Invoca la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda invoca lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y alega la existencia de un contrato a tiempo determinado.
Este Tribunal en tal sentido considera que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, en el presente caso estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por lo que el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas por el arrendador en un contrato a plazo determinado, genera para el arrendatario la facultad de exigir judicialmente el cumplimiento de la prestación o la extinción del mismo por vía resolutoria, con fundamento a lo dispuesto en el artículo 1167 del Código de Procedimiento Civil y en caso de incumplimiento por parte del arrendatario el arrendador tendría igualmente la acción resolutoria.
Las normas integrantes de esta legislación especial son de orden público, en consecuencia para que proceda el desalojo el presupuesto indispensable es la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, por lo que existe prohibición expresa de Ley de admitirla dicha acción en los términos planteado y como consecuencia de ello se declara inadmisible la demanda de desalojo incoada por el Abogado OMAR NARVAEZ, en su carácter de apoderado del ciudadano ANTONIO JOSE DE SOUSA. Y ASI SE DECLARA.
Aun cuando resulta innecesario este Tribunal considera que las consignaciones realizadas por la parte demandada no cumplen con los requisitos expresados en los artículos 51,53 y 54 de la precitada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la arrendataria ha venido realizado las consignaciones después de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Estas consignaciones demuestran la insolvencia de la arrendataria, toda vez que no fueron efectuadas tempestivamente, es decir dentro del lapso legalmente establecido.
IV.-DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda de desalojo incoada por el Abogado OMAR NARVAEZ, en su carácter de apoderado del ciudadano ANTONIO JOSE DE SOUSA, ya identificados.
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora ANTONIO JOSE DE SOUSA, identificado en autos, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de la presente decisión, en virtud de haber sido dictada fuera del lapso de Ley.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DÉJESE COPIA y NOTIFIQUESE.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en Pampatar, a los dos (02) días del mes de febrero del año dos mil cinco (2005). Años: 194º y 145º.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL

Dra. NOHEVIC GONZALEZ GONZÁLEZ.-
EL SECRETARIO

NOTA: En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión bajo el Nro.2005-131, siendo las 9:30 a.m, previas las formalidades de Ley. Conste.-

EL SECRETARIO

PEDRO MIGUEL GOMEZ MILLAN.-

EXP: Nº 04-1154
Sentencia Definitiva.-