República Bolivariana de Venezuela Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao. Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta En su Nombre.- Porlamar, 18 enero de 2005 194º y 145º I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES: PARTE ACTORA: MARIA CALANDRO STANZIALE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.444.725.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ALEJANDRO A. RODRIGUEZ COSSU y MARIA ROSA PEREZ MATA, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números 6.558.420 y 8.398.345 e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 28.336 y 28.300 respectivamente. PARTE DEMANDADA: FRANCISCO AZPURUA CAMACHO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 5.545.097. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: FRANCISCO BALESTRINI MORONTA, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 18.055. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES. Se inicia el presente juicio, mediante libelo presentado en fecha 20 de octubre de 2004, ante el Juzgado Distribuidor correspondiente por el abogado Alejandro Rodríguez Cossu en representación de la ciudadana Maria Calandro. Alega el actor en su libelo que según consta de documento que anexa, el ciudadano Ennio Calandro, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número 6.550.170, dio en arrendamiento al ciudadano Francisco Azpurua un inmueble propiedad de su hermana, la ciudadana Maria Calandro, constituido por el apartamento distinguido con la letra y número “B-1” del Edificio “Conjunto Residencial Piedemonte, ubicado en la Calle Montaner de la Ciudad de La Asunción del Estado Nieva Esparta. Que según consta de documento autenticado en fecha 18 de agosto de 2004, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 79, tomo 61, el ciudadano Ennio Calandro cedió y traspasó a su representada, la ciudadana Maria Calandro todo y cada uno de los derechos y obligaciones derivados del citado contrato, y que dicha cesión fue notificada judicialmente a la parte demandada en fecha 21 de septiembre de 2004. Alega el actor en su libelo que en la cláusula vigésima del contrato de arrendamiento se eligió como domicilio especial a la ciudad de Porlamar, y que en su cláusula tercera se convino una duración o plazo de un (01) año, contado a partir del día 26 de diciembre de 2003 hasta el 26 de diciembre de 2003, y que de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le correspondía al inquilino una prorroga de seis (06) meses, los cuales alega vencieron el día 26 de junio de 2004, sin que haya desocupado el inmueble, conforme lo ordena el artículo 39 ejusdem. Por lo expuesto procede, en nombre de su representada, a demandar al ciudadano Francisco Azpurua para que convenga, o en su defecto sea condenado a lo siguiente: Primero: En dar cumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito, y que en consecuencia al haber fenecido el mismo y la prorroga legal, entregue y devuelva a su representada el inmueble objeto del contrato. Segundo: En pagar a su representada, a titulo de indemnización por el uso del inmueble, una cantidad igual al canon de arrendamiento pactado o su prorrata por días, hasta la total y definitiva entrega del inmueble. Tercero: En cancelar a su representada las costas y honorarios profesionales que se ocasionaren. Basa su acción el actor, en las normativas previstas en los artículos 38 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicita el actor se decrete medida de secuestro, la cual fue debidamente tramitada en cuaderno separado, que se ordenó abrir. Estima la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.500.000,oo). Por último acompaña a su libelo las siguientes documentales: Marcado “A”: Instrumento-poder otorgado por la ciudadana Maria Calandro Stanziale, en fecha 01 de julio de 2004, por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar. Marcado “B”: Contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento demanda. Marcado “C”: Documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio. Marcado “E”: Cesión y traspaso a su representada de los derechos y obligaciones derivados del contrato. Marcado “F”: Notificación judicial practicada a la parte demandada de la cesión realizada. Mediante auto de fecha 01 de noviembre de 2004, y previo el sorteo y asignación a este Tribunal de la presente causa, se admitió la misma ordenándose el emplazamiento a da la parte demandada. En fecha 23 de noviembre de 2004, comparece el ciudadano Francisco Azpurua, parte demandada en el presente juicio, y asistido por el profesional del derecho Hoover Rodríguez, se da expresa y formalmente por citado. Mediante escrito presentado en fecha 30 de noviembre de 2004, el ciudadano Francisco Azpurua Camacho, debidamente asistido por al abogado Francisco Balestrini, procede a dar contestación a la demanda, en los siguientes términos: Conviene y reconoce como cierto el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio y alega que el cano fue acordado en la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 280.000,oo, y alega que se fijó como lugar de pago del canon, la oficina de la abogada Ana Gabriela Lugo, ubicada en el local 142 del Centro Comercial CCM de la Avenida Bolívar de la ciudad de Porlamar. Que en la cláusula tercera del contrato se indica que el mismo será renovable ajustándose el canon por acuerdo entre las partes o en atención al índice inflacionario. Que no existe una sola prueba que determine que se estaba haciendo uso de la prorroga legal y no de una renovación del contrato. Que al incrementar el arrendador el canon de arrendamiento a la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000,oo) variaron las condiciones y se eliminó el presupuesto que hace presumir una prorroga legal. Por lo que niega y rechaza que haya operado una prorroga legal y que lo que se produjo fue una renovación del contrato. Alega el demandado que los arrendadores han conseguido la manera de burlar la decisión del ejecutivo de congelar y mantener en la totalidad del territorio nacional los cánones de arrendamiento alegando la existencia de prorrogas legales como consecuencia de que los arrendatarios carecen de renovaciones y contratos escritos, y que en el presente caso se vio en la necesidad de denunciar estos hechos ante el Ministerio Público- Que cursa por ante el Juzgado del Municipio Arismendi de esta Circunscripción Judicial expediente signado con el N° 230, dentro del cual ha venido consignando el canon de arrendamiento, aumentado producto de la reconducción del contrato, que alega se produjo. Que igualmente cursa por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, expediente signado con el N° 21.836 contentivo del ejercicio del derecho de preferencia ofertívo que ejerciera para adquirir el inmueble y que le fuera otorgado en el mes de septiembre de 2003. Alega el demandado en su contestación que la actitud de la parte actora cumple con todos los elementos que configuran el fraude procesal. Por otra parte alega el demandado la nulidad del auto de este Tribunal de fecha 01 de noviembre de 2004, que acuerda la medida de secuestro solicitada en el libelo de demanda, y que corre inserto al folio uno (01) del Cuaderno de Medidas, derivada de su inmotivación y por violación del debido proceso. Por último solicita al Tribunal que la presente demanda sea declarada sin lugar. Acompaña a su escrito de contestación de la demanda los siguientes documentos: a) Copia simple de auto y oficio dictados en fecha 17 de mayo de 2004 por el Juzgado de los Municipios Arismendi, Antolín del Campo y Gómez de este Circunscripción Judicial mediante el cual decreta y participa medida de prohibición de enajenar y gravar cobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. b) Copia simple del expediente N° 230 cursante por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Antolín del Campo y Gómez de este Circunscripción Judicial contentivo de las consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por la parte demandada. Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de este derecho. Mediante escrito presentado en fecha 17 de diciembre de 2004, la parte demandada promueve las siguientes pruebas: a) Promueve el merito favorable que se desprende del original del Contrato de Arrendamiento en cuanto a que de el se desprende que se trata de un contrato renovable, que el canon fue pactado en la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.280.000,oo) y que el lugar de pago fue convenido en la oficina 124 del Centro Comercial CCM de la Avenida Bolívar de Porlamar, el cual fuera acompañado junto al libelo de demanda. b) Promueve el mérito favorable que se desprende la copia simple del auto dictado en fecha 17 de mayo de 2004 por el Juzgado de los Municipios Arismendi, Antolín del Campo y Gómez de este Circunscripción Judicial mediante el cual decreta medida de prohibición de enajenar y gravar cobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, a los fines de demostrar que la posesión que su representado ejerce sobre el inmueble objeto del presente juicio se debe a una renovación del contrato y no al uso de la prorroga legal. c) Documental consistente en recibo de pago de canon correspondiente al mes de abril del año 2003 suscrito por la ciudadana Ana Gabriela Lugo Perdomo. d) Documental consistente en copia certificada del expediente N° 230 cursante por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Antolín del Campo y Gómez de este Circunscripción Judicial contentivo de las consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por la parte demandada. e) Documental consistente en copia certificada del expediente N° 1070 cursante por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Antolín del Campo y Gómez de este Circunscripción Judicial contentivo del juicio que por reintegro de sobre alquileres mantiene su representado contra el ciudadano Ennio Calandro. f) Documental consistente en copia simple de libelo de demanda y auto de admisión referente al juicio que por cumplimiento de oferta de venta mantiene incoado su representado contra las ciudadanas Maria Calandro y Ana Gabriela Lugo, intentado por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Antolín del Campo y Gómez de esta Circunscripción Judicial. Mediante escrito presentado en fecha 20 de diciembre de 2004, la parte actora promueve documental consistente en carta misiva dirigida por la parte demandada ciudadano Francisco Azpúrua a las ciudadanas Ana Gabriela Lugo Perdomo y/o María Calandro Stanziale, en fecha 04 de octubre de 2004. En fecha 17 de enero de 2004, la parte actora presente escrito de conclusiones en seis (06) folios útiles. III.- FUNDAMENTOS DE LA PRESENTE DECISIÓN: Estando dentro de la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva en el presente juicio, pasa este Juzgador a hacerlo en los siguientes términos: Considera este Juzgador necesario hacer algunas consideraciones sobre el objeto de la litis determinado en base a los alegatos de las partes, para así a la luz de este objeto, efectuar un análisis de la actividad probatoria efectuada por las partes. En este sentido, se desprende de los autos que por una parte, el actor alega en su libelo de demanda que el plazo de duración y prorroga legal del contrato de arrendamiento objeto de la presente querella expiró y que en consecuencia debe proceder el demandado, o así condenarlo este Tribunal, a hacer entrega formal del inmueble arrendado, dando así cumplimiento al contrato, y por la otra que el demandado alega la inexistencia de prorroga legal alguna y que en efecto el contrato original de arrendamiento fue reconducido o renovado en forma verbal y que por el contrario el mismo se encuentra en plena vigencia, por lo que en ningún caso debe hacer entrega del inmueble arrendado. De estos alegatos básicos y primarios considera quien aquí decide que la litis quedó trabada en estos términos, es decir debe este Juzgador determinar, según lo probado en autos, y en base a las reglas procesales relativas a la carga de la prueba, si el contrato y su prorroga legal expiró y si por el contrario se encuentra vigente en virtud de una renovación. Con relación al alegato esgrimido por la demandada en su contestación, relativo a que la actuación del accionante cumple con todos los elementos que configuran la figura del fraude procesal observa este Juzgador que el demandado no señala específicamente cual o cuales conductas de la parte actora se podrían subsumir dentro de un supuesto de hecho constitutivo de fraude procesal, sino que se limita a señalar en forma genérica y abstracta la existencia del mismo, razón por la cual este alegato debe ser desechado y así se decide. ANALISIS DE LA ACTIVIDAD PROBATORIA DE LAS PARTES PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA Documental consistente en Contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Ennio Calandro y Francisco Azpurua sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y número “B-1” del Edificio Conjunto Residencial Piedemonte, ubicado en la Calle Montaner de la ciudad de la La Asunción. Esta documental fue reconocida y aceptada expresamente por el demandado, por lo que este Juzgador, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio y la aprecia, en especial en cuanto a la duración y el monto del canon de arrendamiento, originalmente pactados. Documental consistente en copia simple de Contrato de Compra-venta sobre el inmueble objeto del presente juicio, registrado en fecha 11 de junio de 1996 por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Arismendi del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 43, folios 218 al 223, tomo noveno del segundo trimestre del año 1996. Este documento no fue impugnado por la parte demandada, por lo que debe tenerse como fidedigno, mas considera este Juzgador que nada aporta al fondo de la presente causa. Documental consistente en Cesión y Traspaso que de los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento suscrito, hace el ciudadano Ennio Calandro a la actora ciudadana Maria Calandro, autenticado en fecha 18 de agosto de 2004, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 79, tomo 61 de los Libros respectivos. Este documento no fue impugnado por la parte demandada por lo que este Juzgador, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Documental consistente en resultas de la solicitud que se hiciera para notificar judicialmente al demandado Francisco Azpurua de la Cesión realizada, y que fuera practicada en fecha 21 de septiembre de 2004 por el Juzgado de los Municipios Arismendi, Antolín del Campo y Gómez de esta Circunscripción Judicial. Esta documental no fue impugnada por lo que debe tenerse como fidedigna, conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, más de su estudio no se desprende que la referida notificación haya sido practicada en la persona del demandado, sino en la persona de un ciudadano de nombre Cesar Ernesto Credes Uribarri, lo cual la hace irrelevante para el estudio del presente caso y así se decide. Documental consistente en carta suscrita por el demandado Francisco Azpúrua y dirigida a las ciudadanas Ana Gabriela Lugo y María Calandro Stanziale en fecha 04 de octubre de 2004. Este documento no fue negado ni desconocido formalmente por el demandado, por lo que de conformidad con lo previsto en los artículo 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil debe tenerse por reconocido y en este sentido este Juzgador lo aprecia, en especial que de el se desprende la voluntad de el arrendatario y demandado en este juicio, en efecto ejerció el derecho potestativo de la prorroga legal que le confiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que convino expresamente que el canon a regir durante la prorroga fuese incrementado conforme al Índice General de Precios al Consumidor. PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA: Documental consistente en Copia simple de auto y oficio dictados en fecha 17 de mayo de 2004 por el Juzgado de los Municipios Arismendi, Antolín del Campo y Gómez de este Circunscripción Judicial mediante el cual decreta y participa medida de prohibición de enajenar y gravar cobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Esta documental nada aporta para el esclarecimiento del fondo del presente juicio, en los términos en que ha quedado trabada la litis, por lo que debe desecharse por impertinente y así se decide. Documental consistente en copia simple del expediente N° 230 cursante por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Antolín del Campo y Gómez de este Circunscripción Judicial contentivo de las consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por la parte demandada. Igualmente esta documental nada aporta para el esclarecimiento del fondo del presente juicio, en los términos en que ha quedado trabada la litis, por lo que debe desecharse por impertinente y así se decide. Documental consistente en recibo de pago de canon correspondiente al mes de abril del año 2003 suscrito por la ciudadana Ana Gabriela Lugo Perdomo. Esta documental no fue impugnada por la parte actora, por lo que de conformidad con la normativa prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil debe tenerse como fidedigna, razón por la cual este Juzgador le otorga pleno valor probatorio en cuanto que de ella se desprende el arrendador cancelo en la oficinas de Ana Gabriela Lugo Perdomo en fecha 04 de abril de 2004, la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.280.000,oo), por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril del 2003. Documental consistente en copia simple del expediente N° 230 cursante por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Antolín del Campo y Gómez de este Circunscripción Judicial contentivo de las consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por la parte demandada. Esta documental nada aporta para el esclarecimiento del fondo del presente juicio, en los términos en que ha quedado trabada la litis, por lo que debe desecharse por impertinente y así se decide. Documental consistente en copia certificada del expediente N° 1070 cursante por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Antolín del Campo y Gómez de este Circunscripción Judicial contentivo del juicio que por reintegro de sobre alquileres mantiene su representado contra el ciudadano Ennio Calandro. Igualmente esta documental nada aporta para el esclarecimiento del fondo del presente juicio, en los términos en que ha quedado trabada la litis, por lo que debe desecharse por impertinente y así se decide. Documental consistente en copia simple de libelo de demanda y auto de admisión referente al juicio que por cumplimiento de oferta de venta mantiene incoado su representado contra las ciudadanas Maria Calandro y Ana Gabriela Lugo, intentado por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Antolín del Campo y Gómez de esta Circunscripción Judicial. Igualmente esta documental nada aporta para el esclarecimiento del fondo del presente juicio, en los términos en que ha quedado trabada la litis, por lo que debe desecharse por impertinente y así se decide. Ahora bien, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil la carga que tienen las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación. En el presente caso la parte actora exige el cumplimiento de la obligación por parte del demandado de hacer formal entrega del inmueble arrendado como consecuencia de la extinción del contrato, extinción que en principio quedó demostrada en un sencillo análisis de los plazos acordados en el mismo. Al haber alegado el demandado un hecho modificativo de esa obligación, como lo es la reconducción o renovación verbal del contrato, debía conforme al artículo citado probar su aseveración utilizando para ello todos y cada uno de los medios probatorios que la legislación adjetiva le otorga. Del estudio de la actividad probatoria desarrollada por el demandado se desprende que en ningún momento probo la veracidad o realidad del hecho modificativo alegado, razón por la cual dicho alegato debe ser rechazado y así se decide. IV.- DISPOSITIVA Por todos y cada uno de los argumentos de hecho y de derecho explanados a los largo del presente fallo, este Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana MARIA CALANDRO STANZIALE, Venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 6.444.725 contra el ciudadano FRANCISCO AZPURUA CAMACHO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número 6.816.477, en consecuencia se condena a la parte demandada a lo siguiente: PRIMERO: A dar cumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y en consecuencia a hacer formal entrega a la parte actora, ciudadana María Calandro Stanziale, libre de personas y bienes, del inmueble arrendado, constituido por el apartamento distinguido con la letra y N° “B-1” del Edificio denominado “Conjunto Residencial Piedemonte”, ubicado en la Calle Montaner de la ciudad de La Asunción del Estado Nueva Esparta. SEGUNDO: A cancelar a titulo de indemnización por el uso del inmueble, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000.oo) mensuales, a partir del vencimiento de la prorroga legal, es decir a partir del 26 de junio de 2004 hasta la total y definitiva entrega del inmueble. De conformidad con la normativa prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada al haber resultado totalmente vencida. Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso de Ley, en cumplimiento a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil se ordena la notificación de las partes, la cual deberá materializarse conforme a lo establecido en el artículo 233 del citado Código. PUBLIQUESE, REGISTRESE, Y DEJESE COPIA. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.- Porlamar, a los dieciocho (18) días del enero de dos mil cinco.- 194° DE LA INDEPENDENCIA Y 145° DE LA FEDERACIÓN.- EL JUEZ ALBERTO RAUSSEO VALDERRAMA El SECRETARIO TEMPORAL MIGUEL COVA O. NOTA: En esta misma fecha previo cumplimiento de las formalidades de Ley, siendo las 12:30 a.m., se público la anterior decisión.- CONSTA: EL SECRETARIO ARV-mco EXP N° 1013-04 Sentencia Definitiva.