TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: ciudadano ALEXANDER KOURITSYN, ruso, mayor de edad, comerciante, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro.82.186.724, procediendo en su carácter de Apoderado General y Administrador de la Sociedad Comercio PALXIMA IMPORT – EXPORT, S.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nº.300, Tomo 3, Adicional 4 de fecha 7 de junio de 1988.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados NELSON LUGO OSUNA, CARLOS LUIS LUGO CORDERO, MARILI LUGO CORDERO, IVÁN ZERPA QUINTANA, YAKIMA VELÁSQUEZ y JESÚS GONZÁLEZ SILVA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.588, 31.853, 79.976, 78.198, 34.430 y 4.505, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadano NOEL AGUIRRE BORGES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro.1.456.679.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados ELIO LÓPEZ PULIDO y CARLOS SÁNCHEZ-VEGAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 24.618 y 54.318, respectivamente.
II.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
Suben las presentes actuaciones a esta Alzada con motivo de la apelación interpuesta por el abogado CARLOS LUIS LUGO CORDERO en su carácter de apoderado judicial de la parte actora en contra de la sentencia dictada en fecha 16-10-2003 por el Juzgado del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, la cual fue oía libremente por auto del 4-11-2004.
Por auto de fecha 1-12-2003 (f.200) se fijó el vigésimo día de despacho siguiente a ese día para que las partes presentaran sus respectivos informes.
En fecha 28-1-2004 (f.201 al 270) el apoderado judicial de la parte actora, abogado CARLOS LUIS LUGO CORDERO consignó el correspondiente escrito de informes constante de cuarenta y siete (47) folios útiles y veintidós (22) anexos.
El día 11-2-2004 (f.271 al 272) el abogado ELIO LÓPEZ PULIDO apoderado de la parte demandada, consignó escrito de observación de informes en un folio útil.
Por auto de fecha 12-2-2004 (f.273) se les aclaró a las partes que la presente causa entraba en etapa de sentencia a partir de ese día inclusive.
Siendo la oportunidad para decidir se hace bajo los siguientes términos.
III.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Se inició el presente juicio de Cobro de Bolívares por ante el Juzgado del Municipio Maneiro de este Estado interpuesto por el ciudadano ALEXANDER KOURITSYN en su carácter de apoderado general y Administrador de la empresa PALXIMA IMPORT – EXPORT, S.A., en contra del ciudadano NOEL AGUIRRE BORGES, ya identificados.
Admitiéndose en fecha 8-8-2001 (f.94 al 95) ordenando la citación del ciudadano NOEL AGUIRRE BORGES para que dentro de los veinte días de despacho siguientes a su citación diera contestación a la demanda.
Por diligencia suscrita en fecha 1-10-2001 (f.97 al 99) por el ciudadano NOEL AGUIRRE BORGES debidamente asistido de abogado, negó, rechazó, se opuso y contradijo tanto en los supuestos de hecho como de derecho la medida de prohibición de enajenar y gravar decretara el 8-8-2001, compareciendo posteriormente el 15-10-2001 (f.101) dando contestación a la demanda oponiendo la cuestión previa del ordinal quinto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relacionada con la falta de caución o fianza necesaria para proceder al juicio.
El día 23-10-2001 (f.103 al 106) el abogado CARLOS LUGO en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de contestación, contradicción y rechazó de las cuestiones previas opuestas por el demandado.
En fecha 26-10-2001 (f.108 al 109) el abogado CARLOS LUGO acreditado en autos, consignó escrito de promoción de pruebas a objeto de la incidencia de las cuestiones previas opuestas. Admitidas en esa misma fecha. (f.111) e igualmente compareció el 2-11-2001 (f.113) consignando escrito de pruebas con sus respectivos anexos en ciento cincuenta y dos (152) folios útiles. (f.114 al 275).
En fecha 2-11-2001 (f.276) se presentó el ciudadano NOEL AGUIRRE asistido de abogado y por medio de escrito promovió pruebas constante de un folio útil y sus anexos cursantes desde el folio 277 al 304). Admitidas el 2-11-2001. Asimismo consignó escrito de informes a la incidencia de cuestión previa en esa misma fecha (f.306 al 307).
Por auto de fecha 19-11-2001 (f.312) se difirió el lapso para dictar la sentencia correspondiente para dentro de cinco días de despacho siguientes a ese día.
En fecha 19-11-2001 (f.313) el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de observación a los informes tal como consta a los folios (314-316).
El día 26-11-2001 (f.318 al 328) se dictó decisión declarando sin lugar la cuestión previa opuesta.
El día 3-12-01 (f.329 al 337) la parte demandada asistida de abogado dio contestación a la demanda incoada en su contra alegando entre otros aspectos la falta de cualidad activa. Procediendo en fecha 9-1-02 (f.339) a promover el mérito favorable de autos.
En fecha 9-1-02 (f.340) el abogado CARLOS LUIS LUGO CORDERO acreditado en autos consignó escrito de promoción de pruebas constante de un folio útil (f.341)
El día 10-1-2002 (f.345 al 346) el abogado ELIO LÓPEZ PULIDO acreditado en autos hizo oposición a las admisión de las pruebas presentadas por la parte actora.
Por auto de fecha 17-1-2002 (f.348 al 349) se admitieron las pruebas promovidas por la demandante y la demandada en el presente proceso, auto éste que fue apelado en fecha 21-1-02 (f.360).
SEGUNDA PIEZA.-
En fecha 28-1-2002 (f.5) se dictó auto oyendo la apelación del auto de fecha 17-1-2002 en un solo efecto, la cual el Tribunal Segundo Accidental de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de este Estado actuando como alzada declaró que no había materia sobre la cual decidir en fecha 16-10-2002 (f.138 al 141) habiéndose agotado el trámite de notificación de las partes fueron devueltas las actuaciones al tribunal de la causa.
En fecha 16-10-2003 (f.180 al 195) el Tribunal de la causa declaró sin lugar la demanda quedando revocada la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada el 8-8-2001.
CUADERNO DE MEDIDAS.-
Por auto del 8-8-2001 (f.1 al 2) se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar, sobre el bien inmueble objeto del juicio. Participada en esa misma fecha (f.3-4) a la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado con oficio Nro.9157-333.
El día 9-8-01 (f.5-6) el ciudadano NOEL AGUIRRE mediante escrito solicitó se procediera con la fijación del monto por el cual debía constituirse la caución real, lo cual se ordenó por auto del 9-8-01 (f.8) constituirse dicha caución hasta por la suma de (Bs.3.247.022,06).
En fecha 9-8-01 (f.11) se dictó auto ordenándose la suspensión de la medida decretada en virtud de haberse constituido la caución real mediante cheque Nro.6015500066 girado contra FONDO COMÚN por la cantidad de TRES MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS VEINTITRÉS BOLÍVARES CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.3.382.623,86), participándose de la referida suspensión a la Oficina Subalterna correspondiente.
IV.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-
Pruebas de la parte actora:
1.- Copia fotostática (f.5 al 9) de documento inicialmente autenticado por ante la Notaría Pública de Porlamar en fecha 8-11-1996, bajo el Nro.106, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones y luego protocolizado por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 17 de julio de 1997, anotado bajo el Nro.16, folios 69 al 74, Protocolo Tercero, Tomo Nº.1º, Tercer trimestre de ese año, de donde se infiere que el ciudadano VICENZO NICOSIA, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil PALXIMA IMPORT Y EXPORT, C.A., le confirió poder amplio y suficiente al ciudadano ALEXANDRE KOURITSYN para que represente legal, social y judicialmente a la mencionada empresa en todos cuantos asuntos pudieren ocurrirle ante autoridades nacionales, estadales, y / o municipales, personas jurídicas y/o naturales, quedando expresamente facultado entre otros aspectos para intentar demanda de cualquier índole o materia e igualmente contestar demandas y reconvenciones. El anterior documento se valora para demostrar la representación conferida al ciudadano ALEXANDRE KOURITSYN por la empresa PALXIMA IMPORT Y EXPORT C.A. Y así se decide.
2.- Copia fotostática (f.10 a|l 12) de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 12-9-1997, anotado bajo el Nro.24, de donde se extrae que el ciudadano ALEXANDRE KOURITSYN en su condición de apoderado judicial de PALXIMA IMPORT Y EXPORT, C.A., dio en venta al ciudadano NOEL AGUIRRE, un inmueble constituido por una parcela de terreno de Cuatrocientos Ochenta y Ocho Metros Cuadrados con Siete centímetros cuadrados (488,07mts2) distinguido con el número once (11) en el plano general de parcelamiento de la Urbanización COSTA ESMERALDA y la casa-quinta sobre ella construida, ubicada en Los Robles, Municipio Maneiro de este Estado, cuyos linderos son los siguientes: Norte: en Veinte metros (20mts) con la Parcela Nº.28; Sur: en Diecinueve metros con Treinta y Seis centímetros (19,36mts) con calle interna de la Urbanización COSTA ESMERALDA; Este: en Veintitrés metros con ochenta y Seis centímetros (23, 86mts) con calle interna de la Urbanización COSTA ESMERALDA y Oeste: en Veinticuatro metros con Cincuenta centímetros (24,50mts) con la parcela Nº.12. Correspondiéndole un porcentaje de Dos Enteros con Un Mil Cuarenta y Dos, Diez Milésimas por Ciento (2,1042%) sobre los derechos y cargas comunes de la Urbanización COSTA ESMERALDA, según lo estableció el documento de parcelamiento el cual reza: “Parcela Nº.11: Valor Bs.2.400.350,00, Porcentaje: Dos enteros con un mil cuarenta y dos diez milésimas por ciento (2,1042%)”. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 26 de mayo del 2004 diferenció el documento público del autenticado señalando lo siguiente:
“…El documento público o auténtico, está referido a su contenido, vale decir, el texto del documento que ha sido autorizado con las solemnidades legales por el funcionario competente, «autorizado» significa, que es el funcionario quien concibe o redacta el documento. Los documentos redactados o creados por el funcionario competente son auténticos, vale decir, no hay duda de su autoría y de su validez. Mientras que, los documentos autenticados, -que no auténticos- son elaborados, concebidos o redactados por la parte interesada. En este tipo de documentos, el funcionario tan sólo interviene para dar fe del dicho de los otorgantes. (…)
…El documento autenticado nace siendo privado, al extremo de que el mismo es redactado o creado por el interesado –otorgante– y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público y, en ese sentido, ha dicho la doctrina, y en esto ha sido unánime, que el documento que nace privado sigue siendo privado por siempre y jamás puede convertirse en público, vale decir, no modifica la sustancia de tal. La autenticación lo que hace es darle el efecto de público al otorgamiento, pero jamás al contenido del documento.
En tanto que el contenido de un documento público es redactado y creado por el funcionario. El documento autenticado es redactado por el interesado y allí vierte lo que a él le interesa. El instrumento público contiene las menciones que indica la Ley y no lo que a las partes interese privadamente…”
Demarcado lo anterior, se observa que el documento analizado encuadra dentro de la categoría de los documentos públicos al estar sometido a la formalidad del registro y en tal sentido, el mismo al no haber sido objeto de impugnación se tiene como fidedigno conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora conforme al artículo 1.360 del Código Civil para demostrar la venta de la parcela Nro. 11 de la Urbanización Costa Esmeralda efectuada al ciudadano NOEL AGUIRRE por la empresa PALXIMA IMPORT Y EXPORT C.A. Y así se decide.
3.-Copia fotostática (f.13 al 41) de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 1-8-1997, anotado bajo el Nro.35, folios 167 al 195, Protocolo Primero, Tomo Nº.12, Tercer Trimestre de ese año, contentivo del parcelamiento de dos parcelas integradas según levantamiento judicial emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de este Estado propiedad de la empresa PALXIMA IMPORT Y EXPORT, C.A., con fines urbanísticos en una primera etapa que se denominaría “URBANIZACIÓN COSTA ESMERALDA” con una superficie de Treinta y un Mil Ciento Noventa y Seis metros cuadrados con Tres centímetros cuadrados (31.196,30mts2) quedando distribuidas en cuarenta y dos (42) parcelas individuales, vendibles, enumeradas como: Parcelas Nros: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9,10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41 y 42, las cuales han sido determinadas en su ubicación, medidas y linderos en forma precisa en virtud de la división física y jurídica del terreno producida por fuerza del contenido de dicho documento y que se regirían por el reglamento de condominio que a tal efecto elaborara la Junta de Propietarios de la Urbanización. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 26 de mayo del 2004 diferenció el documento público del autenticado señalando lo siguiente:
“…El documento público o auténtico, está referido a su contenido, vale decir, el texto del documento que ha sido autorizado con las solemnidades legales por el funcionario competente, «autorizado» significa, que es el funcionario quien concibe o redacta el documento. Los documentos redactados o creados por el funcionario competente son auténticos, vale decir, no hay duda de su autoría y de su validez. Mientras que, los documentos autenticados, -que no auténticos- son elaborados, concebidos o redactados por la parte interesada. En este tipo de documentos, el funcionario tan sólo interviene para dar fe del dicho de los otorgantes. (…)
…El documento autenticado nace siendo privado, al extremo de que el mismo es redactado o creado por el interesado –otorgante– y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público y, en ese sentido, ha dicho la doctrina, y en esto ha sido unánime, que el documento que nace privado sigue siendo privado por siempre y jamás puede convertirse en público, vale decir, no modifica la sustancia de tal. La autenticación lo que hace es darle el efecto de público al otorgamiento, pero jamás al contenido del documento.
En tanto que el contenido de un documento público es redactado y creado por el funcionario. El documento autenticado es redactado por el interesado y allí vierte lo que a él le interesa. El instrumento público contiene las menciones que indica la Ley y no lo que a las partes interese privadamente…”
Demarcado lo anterior, se observa que el documento analizado encuadra dentro de la categoría de los documentos públicos al estar sometido a la formalidad del registro y en tal sentido, el mismo al no haber sido objeto de impugnación se tiene como fidedigno conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora conforme al artículo 1.360 del Código Civil para demostrar que se realizó el parcelamiento de dos (2) lotes de terrenos que fueron integrados propiedad de la empresa PALXIMA IMPORT Y EXPORT C.A. con fines urbanísticos. Y así se decide.
4.- Copia fotostática (f.42 al 44) de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar Estado Nueva Esparta en fecha 1-8-2001, anotado bajo el Nro.35, tomo 36 de los libros de autenticaciones de esa Notaría, de donde se extrae que el ciudadano NOEL AGUIRRE BORGES celebró un contrato con opción a compra con la ciudadana MARINA SATURNO ANDRE sobre un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno con una superficie de Cuatrocientos Ochenta y Ocho metros cuadrados con siete decímetros cuadrados (488,07m2) distinguida con el Nº.11, en el plano de parcelamiento de la Urbanización Costa Esmeralda y la casa-quinta sobre ella construida, ubicada en Los Robles Municipio Maneiro de este Estado cuyos linderos y medidas constan en el documento de parcelamiento por la suma de Noventa Millones (Bs.90.000.000,00) de los cuales cancelaría la optante (Bs.70.000.000,00) mediante transferimiento de la propiedad de un inmueble constituido por una apartamento distinguido con el Nº.1-7 ubicado en el piso planta nivel acceso piso 1 del Conjunto Residencia Cima Real, situado en la calle El Carite, Urbanización Playa El Ángel Municipio Maneiro de este Estado, y el saldo restante, es decir (Bs.20.000.000,00) en efectivo en la misma oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante la correspondiente Oficina de Registro Público el día 10 de agosto de 2001. El anterior documento que emana del demandado y que fue promovido por la parte actora se le otorga valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil por cuanto el mismo no fue objeto de desconocimiento o tacha por parte del demandado. Y así se decide.
5.- Original (f.45) de planilla emitida por la empresa PALXIMA IMPORT & EXPORT, C.A., firmada ilegible en la cual se refleja el porcentaje de condominio o cuotas de las cargas y gastos comunes de los propietarios en la Urbanización Costa Esmeralda de las cuarenta y dos parcelas que suman un porcentaje total de 60,3655% entre los propietarios, la cual carece de valor probatorio, toda vez que la misma al emanar del propio promovente es catalogado como un papel doméstico, que no hace fe a favor de quien los elaboró, pero que en determinado caso podría hacer fe de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 1.378 del Código Civil en contra de la parte de quien emana, cuando en él se enuncie formalmente un pago que se ha hecho o cuando contengan mención expresa de haberse hecho la anotación para suplir la falta de documento a favor del acreedor. Y así se decide.
6.- Original (f.46-93) de relación de la deuda de cuotas de las cargas y gastos comunes de la Urbanización Costa Esmeralda relacionada con la parcela Nº.11 donde su propietario es NOEL AGUIRRE reflejándose como deuda la suma de Bs.2.183.312,31, la cual carece de valor probatorio, toda vez que la misma al emanar del propio promovente es catalogado como un papel doméstico, que no hace fe a favor de quien los elaboró, pero que en determinado caso podría hacer fe de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 1.378 del Código Civil en contra de la parte de quien emana, cuando en él se enuncie formalmente un pago que se ha hecho o cuando contengan mención expresa de haberse hecho la anotación para suplir la falta de documento a favor del acreedor. Y así se decide.
7.- Copia fotostática (f.119 al 129) del documento Constitutivo y Estatutos Sociales de la empresa PALXIMA IMPORT & EXPORT, S.A., registrado en fecha 7 de junio de 1988, por ante el Registro Mercantil del Estado Nueva Esparta anotado bajo el Nro.300, Tomo III. Adicional 4, del cual emergen aspectos relacionados con su constitución cuyo objeto es el estudio, planificación, desarrollo y ejecución de inversiones mercantiles de toda índole y en fin de toda actividad lícita con una vigencia de 20 años contados a partir de la fecha de su registro y constitución; que el capital de la empresa es de Un Millón de Bolívares (Bs.1.000.000,00) divididos en (2.000) acciones nominativas con un valor nominal de (Bs.500,00) cada una; que el ciudadano NOEL AGUIRRE ha suscrito 1.500 acciones por (Bs.750.000,00) de los cuales ha pagado (Bs.420.000,00) y LUISA DE AGUIRRE (500) acciones por (Bs.250.000,00) pagando la suma de (Bs.140.000,00); que la compañía sería dirigida por el ciudadano NOEL AGUIRRE en su condición de Presidente y su Vicepresidente la ciudadana LUISA DE AGUIRRE. En este sentido, la Sala de Casación Civil en sentencia del 4 de Mayo de 2004 diferenció el documento público del administrativo señalando lo siguiente:
“…Las consideraciones expuestas permiten concluir que los documentos públicos se caracterizan por ser autorizados y presenciados, con las solemnidades legales, por un registrador, juez u otro funcionario o empleado público, que tenga facultades para dar fe pública; los privados por ser redactados y firmados por las partes interesadas, sin que intervenga ningún funcionario público, los cuales pueden adquirir luego autenticidad, si son reconocidos legal o judicialmente por sus autores; y los documentos administrativos por emanar de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, los cuales persiguen documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano administrativo que la emite…”
Demarcado lo anterior, se observa que el documento analizado emana de un órgano de la administración pública que demuestra la constitución de una sociedad mercantil, el cual debe ser catalogado como un documento administrativo y por lo tanto valorado conforme al artículo 1.360 del Código Civil para demostrar principalmente la constitución de la empresa PALXIMA IMPORT Y EXPORT C.A.; que el ciudadano NOEL AGUIRRE en su condición de Presidente de dicha empresa conjuntamente con la Vicepresidente LUISA DE AGUIRRE vendieron sus 1.900 acciones al ciudadano VINCENZO NICOSIA; que en fecha 7 de junio de 1988 fueron reformadas las cláusulas décima primera, décima cuarta y décima quinta del acta constitutiva y que el ciudadano VINCENZO NICOSIA fue designado Presidente de la empresa. Y así se decide.
8.- Certificación de Gravamen (f310) expedida el 12-11-2001 por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado realizados sobre unos inmuebles constituidos por (20) parcelas de terrenos que forman parte del Conjunto Residencial “Costa Esmeralda” distinguidas con los números 16, 21, 22, 23, 25, 26, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41 y 42, de las cuales están gravadas a favor de KENSINGTON FINANCIAL GROUP, S.A., con hipoteca convencional y de primer grado las parcelas Nro.21 y 22; a favor de PALXIMA AG, con hipoteca Convencional de primer grado las parcelas 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41 y 42, quedando libres de todo gravamen solo las parcelas 16, 23, 25 y 26, así mismo fue certificado por esa Oficina de Registro Público que las parcelas descritas son propiedad de PALXIMA IMPORT – EXPORT, S.A., quien adquirió el terreno por documento protocolizado en esa misma Oficina el 29-7-1988, bajo el Nro.21, folios 140 al 147, Protocolo Primero, Tomo 1, Tercer Trimestre de 1988 y el documento de parcelamiento de fecha 1-8-1997, bajo el Nro.35, folios 167 al 195, Protocolo Primero, Tomo 12, Tercer trimestre de dicho año. El anterior documento no fue objeto de tacha o desconocimiento en su oportunidad legal y por lo tanto, se valora con base al artículo 1.384 del Código Civil para demostrar que sobre las parcelas arriba descritas para el momento de la emisión de la referida certificación, el día 12-11-2001, con excepción de las parcelas 16, 23, 25 y 26 pesaba hipoteca convencional a favor de KENSINGTON FINANCIAL GROUP, S.A., y de primer grado a favor de PALXIMA AG, y que las cuarenta y dos (42) parcelas son propiedad de PALXIMA IMPORT – EXPORT S.A. Y así se decide.
9.- Original (f.16 al 19 2da. Pza.) del Acta de Asamblea de propietarios de la Urbanización Costa Esmeralda celebrada el 13-8-2001 debidamente autenticada por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta anotada bajo el Nro.38, Tomo 02 de los libros de autenticaciones, donde consta que fue aprobado por la mayoría de los propietarios de esa Urbanización esto es, en un porcentaje de 74,3294% el Reglamento Interno de la Urbanización Costa Esmeralda. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 26 de mayo del 2004 diferenció el documento público del autenticado señalando lo siguiente:
“…El documento público o auténtico, está referido a su contenido, vale decir, el texto del documento que ha sido autorizado con las solemnidades legales por el funcionario competente, «autorizado» significa, que es el funcionario quien concibe o redacta el documento. Los documentos redactados o creados por el funcionario competente son auténticos, vale decir, no hay duda de su autoría y de su validez. Mientras que, los documentos autenticados, -que no auténticos- son elaborados, concebidos o redactados por la parte interesada. En este tipo de documentos, el funcionario tan sólo interviene para dar fe del dicho de los otorgantes. (…)
…El documento autenticado nace siendo privado, al extremo de que el mismo es redactado o creado por el interesado –otorgante– y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público y, en ese sentido, ha dicho la doctrina, y en esto ha sido unánime, que el documento que nace privado sigue siendo privado por siempre y jamás puede convertirse en público, vale decir, no modifica la sustancia de tal. La autenticación lo que hace es darle el efecto de público al otorgamiento, pero jamás al contenido del documento.
En tanto que el contenido de un documento público es redactado y creado por el funcionario. El documento autenticado es redactado por el interesado y allí vierte lo que a él le interesa. El instrumento público contiene las menciones que indica la Ley y no lo que a las partes interese privadamente…”
Demarcado lo anterior, se observa que el documento analizado encuadra dentro de la categoría de los documentos privados por haber sido redactado por los interesados sin la presencia o el control del funcionario público y por lo tanto se valora para demostrar la aprobación del reglamento interno conforme al artículo 1.357 del Código Civil haciendo énfasis que el solo hecho de haber sido autenticado dicho documento con posterioridad a su elaboración no le confiere el carácter de público, por el contrario, solo le otorga autenticidad al acto de otorgamiento. Y así se decide.
10.- Original (f.20 al 30 2da. Pza.) de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 16 de enero de 2002, anotado bajo el Nº.39, Tomo 02, denominado Reglamento Interno y Normas de Conveniencia de la Comunidad de Propietarios de la Urbanización Costa Esmeralda, a través del cual se estableció entre otos aspectos que normará y complementará las disposiciones previstas en el documento de urbanismo y parcelamiento respectivo principalmente al funcionamiento de la comunidad de propietarios y copropietarios que forma parte de la referida Urbanización, así como también regulará las actividades que se desarrollen en dicha comunidad de propietarios por parte de sus usuarios, ocupantes, propietarios y/o arrendatarios formando así parte integrante del Documento de Urbanismo y Parcelamiento antes enunciado, del cual se extrae que los propietarios y sus herederos o donatarios, así como las personas que bajo cualquier titulo tengan derechos sobre cualquier unidad inmobiliaria que conforme la Urbanización estarían obligados a contribuir de acuerdo a los porcentajes señalados en el documento de urbanismo y parcelamiento de la urbanización entre otros todos los gastos de administración, conservación, vigilancia, limpieza, mantenimiento, mejoras, y aseo de las áreas comunes incluyendo las obligaciones derivadas de las leyes del trabajo, de los seguros sociales o cualquier otras normas legales o disposiciones gubernamentales o jurídicas dictadas o que se dicten en un futuro. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 26 de mayo del 2004 diferenció el documento público del autenticado señalando lo siguiente:
“…El documento público o auténtico, está referido a su contenido, vale decir, el texto del documento que ha sido autorizado con las solemnidades legales por el funcionario competente, «autorizado» significa, que es el funcionario quien concibe o redacta el documento. Los documentos redactados o creados por el funcionario competente son auténticos, vale decir, no hay duda de su autoría y de su validez. Mientras que, los documentos autenticados, -que no auténticos- son elaborados, concebidos o redactados por la parte interesada. En este tipo de documentos, el funcionario tan sólo interviene para dar fe del dicho de los otorgantes. (…)
…El documento autenticado nace siendo privado, al extremo de que el mismo es redactado o creado por el interesado –otorgante– y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público y, en ese sentido, ha dicho la doctrina, y en esto ha sido unánime, que el documento que nace privado sigue siendo privado por siempre y jamás puede convertirse en público, vale decir, no modifica la sustancia de tal. La autenticación lo que hace es darle el efecto de público al otorgamiento, pero jamás al contenido del documento.
En tanto que el contenido de un documento público es redactado y creado por el funcionario. El documento autenticado es redactado por el interesado y allí vierte lo que a él le interesa. El instrumento público contiene las menciones que indica la Ley y no lo que a las partes interese privadamente…”
Demarcado lo anterior, se observa que el documento analizado encuadra dentro de la categoría de los documentos privados por haber sido redactado por los interesados sin la presencia o el control del funcionario público y por lo tanto se valora para demostrar la aprobación del reglamento interno conforme al artículo 1.357 del Código Civil haciendo énfasis que el solo hecho de haber sido autenticado dicho documento con posterioridad a su elaboración no le confiere el carácter de público, por el contrario, solo le otorga autenticidad al acto de otorgamiento. Y así se decide.
11.- Testimoniales.-
a) Declaración de la ciudadana CENEIDA COROMOTO BALCAZAR, quien manifestó que trabajaba en la Constructora Palxima Impor – Export desde el 26 de junio de 1999; que ocupaba el cargo de Secretaria en dicha empresa; que se encargaba de la administración y de cobrar las cuotas comunes de la Urbanización Costa Esmeralda a los propietarios a través de su representante ciudadano ALEXANDER KOURITSYN; que desde que ella ha estado en ese cargo el señor NOEL AGUIRRE BORGES no había pagado condominio; que dicho ciudadano adeuda esas cargas comunes desde septiembre de 1997; que se le ha exigido esos pagos a través de la relación de las cargas de condominio y de una carta que se envía mensualmente a todos y cada uno de los propietarios; que fue aprobado por asamblea un reglamento donde se encuentra asentada la obligatoriedad del pago que tiene cada propietario de los inmuebles de esa Urbanización. La testimonial rendida carece de valor probatorio por cuanto la deponente en respuesta a las preguntas Primera y Segunda expresó que trabajaba como Secretaria de la empresa accionante Constructora Palxima Import – Export, C.A., lo cual la hace estar incursa en una de las inhabilidades relativas para testificar consagradas en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil como lo es el interés en la resultas del proceso. Y así se decide.
b) Declaración del ciudadano ALEXANDER KOURITSYN, quien manifestó que la empresa PALXIMA IMPORT- EXPORT, C.A., se encarga de la administración de la comunidad de propietarios de la Urbanización Costa Esmeralda; que dicha empresa con el carácter de administradora se encarga entre las funciones de administrar, hacer los cobros de las cuotas de cargas comunes, de los gastos para el mantenimiento de la Urbanización así como los servicios fundamentales que se prestan a todos los inmuebles que conforman la referida urbanización; que era propietario del inmueble constituido por la parcela Nro.7 de la Urbanización Costa Esmeralda; que paga las cuotas por cargas comunes a la empresa administradora PALXIMA IMPORT-EXPORT, C.A., que la alícuota para pagar las cargas comunes de esa Urbanización se encuentran reflejadas en el Documento de Parcelamiento de la misma; que existe un reglamento el cual fue aprobado por la comunidad de propietarios; que el señor NOEL AGUIRRE nunca ha cancelado las cuotas de condominio; que le constaba que el referido ciudadano no había cancelado ninguna de las cuotas de condominio porque existe un listado de personas morosas y así mismo se les pasaba una comunicación escrita que contienen información sobre los propietarios solventes y los no solventes, que dichos listados son suministrados por la administradora de la Urbanización Palxima Import – Export, C.A. La testimonial rendida carece de valor probatorio por cuanto el deponente en respuesta a la pregunta Primera expresó que es administrador de la empresa hoy accionante, lo cual lo hace estar incurso en una de las inhabilidades relativas para testificar consagradas en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil como lo es el interés en las resultas del proceso. Y así se decide.
Pruebas de la Parte Demandada:
Reprodujo el mérito favorable en autos, especialmente las siguientes documentales:
a).- Documento de Parcelamiento de la Urbanización Costa Esmeralda debidamente otorgado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Maneiro del Estado Nueva Esparta, el 1 e agosto de 1997, bajo el Nro.35, folios 167 al 195, Protocolo Primero, , Tomo 12, Tercer Trimestre de 1997. Este documento ya fue objeto de análisis al principio de este fallo y por lo tanto resulta innecesario emitir nuevo pronunciamiento o juicio sobre su valoración. Y así se decide.
b).- Documento de adquisición de la parcela Nro.11 de la Urbanización Costa Esmeralda el 12 de septiembre de 1997, registrado bajo el Nº.24, folios 118 al 120, Protocolo Primero, Tomo 20, Tercer Trimestre de 1997. Este documento ya fue objeto de análisis al principio de este fallo y por lo tanto resulta innecesario emitir nuevo pronunciamiento o juicio sobre su valoración. Y así se decide.
ARGUMENTOS DE LAS PARTES Y THEMA DECIDENDUM.-
Se desprende de las actas que la parte actora argumentó:
- que el ciudadano NOEL AGUIRRE BORGES adquirió un inmueble constituido por una Parcela de terreno y la casa quinta sobre él construida distinguida con el Nro.11, ubicada en la Urbanización COSTA ESMERALDA de la ciudad de Los Robles jurisdicción del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta;
- que éste ha venido incumpliendo con las obligaciones ineludible de pagar las contribuciones que le corresponde por concepto de cuotas de cargas comunes de la Urbanización Costa Esmeralda desde el mes de septiembre de 1997 hasta el mes de julio del año 2001 ambas inclusive a pesar de las múltiples ocasiones en que se le ha requerido el pago de las mismas, las cuales ascienden a DOS MILLONES CIENTO OCHENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS DOCE BOLÍVARES CON TREINTA Y UN CÉNTIMOS (Bs.2.183.312,31);
Por su parte, el ciudadano NOEL AGUIRRE BORGES debidamente asistido de abogado en su escrito de contestación procedió a contradecirla en su totalidad tanto en los hechos como en el derecho, argumentando lo siguiente:
- que impugnaba y contradecía las planillas o recibos de condominio o cargas comunes, las cuales negaba le sean oponibles como prueba preconstituida de obligaciones;
- que rechazaba que haya venido sirviéndose o disfrutando ininterrumpidamente de los servicios fundamentales de la Urbanización;
- que negaba y contradecía que le haya sido requerido el pago de las citadas cuotas o cargas comunes de condominio como de igual forma negaba que sean obligaciones legalmente contraídas;
- que únicamente se evidenciaba que era propietario de la parcela número 11 de la Urbanización Costa Esmeralda y en todo caso que a dicho parcela le corresponde según el citado documento de parcelamiento un porcentaje en las participaciones, cargas y beneficios comunes de la misma;
- que la acción debía considerarse como ejecutiva en los casos en que es intentada por el Administrador (constituido legalmente) y según el artículo 20 ordinal e) de la Ley de Propiedad Horizontal para lo cual debe además estar autorizado por la Junta de Condominio debiendo constar en el libro de actas de la junta de Condominio.
- que no existía de hecho ni de derecho relación de causalidad entre la demandante y su persona.
Establecido lo anterior, el Thema Decidendum estará centrado en determinar en primer término, lo concerniente a la falta de cualidad alegada y luego de resultar improcedente tendrá que determinarse si en efecto se consumó el incumplimiento por parte del accionado y por consiguiente, si resulta procedente el cobro o si por el contrario, no ha lugar a la acción. Y así se decide.
PUNTO PREVIO
FALTA DE CUALIDAD
Como punto previo que debe analizarse en este caso en especie, está el concerniente a la falta de cualidad argumentada por la parte accionada NOEL AGUIRRE BORGES asistido de abogado al momento de dar contestación a la demanda, quien señaló:
- que rechazaba la cualidad jurídica de la actora Sociedad de Comercio PALXIMA IMPORT-EXPORT, S.A., para proceder a la Comunidad de propietarios de la Urbanización Costa Esmeralda;
- que dicha empresa carecía de legitimación activa para proceder a demandar en nombre y representación de dicha comunidad de propietarios, ni menos aún que tuviera cualidad para efectuar cobro de cuotas o de cargas comunes de la Urbanización Costa Esmeralda por lo que expresamente contradecía la cualidad de la Administradora de la Urbanización Costa Esmeralda que pretende tener.
En cuanto a la excepción de mérito opuesta, es bueno recordar que la cualidad, nos dice el maestro José Loreto Arismendi en su trabajo “Ensayos Jurídicos”, p.21, en:
“...Sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta excepción, la cualidad no es noción especifica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimidad activa; en el segundo caso, de cualidad o legitimidad pasiva. El problema de cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho jurídico o la persona quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace vales y se presenta ejercitándola, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico a un sujeto determinado”.

Es decir, la cualidad o legitimatium ad causam se refiere al interés del sujeto en las resultas del proceso, a la identidad que debe existir entre el sujeto que intenta la acción y el titular del derecho deducido en la demanda y en el caso de la pasiva, a la necesaria vinculación que debe existir entre el sujeto a quien se le exige el cumplimiento de la obligación o reconocimiento de un derecho y la persona a quien se demanda.
Ahora bien, establecido lo anterior según el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal antes de proceder a enajenar uno o cualquier de los apartamentos o locales de un edificio se requiere la existencia de un documento sometido a la formalidad registral a través del cual se exprese la voluntad de destinar el bien a su enajenación por apartamentos o locales. Continua señalando el referido artículo que el documento de condominio debe contener además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, linderos de los apartamentos y locales, la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le ha dado al edificio, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes, sus derechos, obligaciones en la conservación, administración del inmueble y cualquier otra circunstancia que interese hacer constar.
Todo lo cual permite establecer que según los postulados del precitado artículo al protocolizar dicho documento y producirse la venta de los bienes sometidos a ese régimen de Propiedad Horizontal, el registrador para dejar constancia de ello, deberá estampar las notas marginales a que hace referencia el artículo 1.926 del Código Civil.
En otras palabras, conforme al artículo mencionado el documento de condominio constituye el titulo constitutivo del régimen de propiedad horizontal pues con él, se proyectan y concentran las normas y condiciones que regirán el sistema y por lo tanto sin su elaboración y protocolización resulta imposible que él o los propietarios del edificio se atribuyan derechos o asuman obligaciones enmarcadas dentro del régimen correspondiente a la Propiedad Horizontal.
Por lo tanto, es de tal importancia la elaboración y posterior registro del documento de condominio que el artículo 32 de la misma ley señala expresamente que no podrá registrarse ningún título de propiedad o cualquier derecho sino se ha cumplido las exigencias relacionadas con el plano arquitectónico y el documento de condominio. Sin embargo, en este caso no se evidencia que se haya cumplido con ese paso tan vital y necesario para la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal, por el contrario consta que el documento que la parte actora utiliza para fundamentar su pretensión y atribuirse el carácter de administrador del conjunto y demandar consecuencialmente por la vía ejecutiva el pago de mensualidades condominiales, es un documento de parcelamiento autenticado en el cual sólo se hacen mención a la división de dos inmuebles situados en el Municipio Aguirre, Distrito Maneiro (hoy Municipio Maneiro) del Estado Nueva Esparta en cuarenta y dos (42) lotes de terrenos o parcelas, y a la obligación de contribuir con el pago de tasas, impuestos, contribuciones municipales, estadales o nacionales, así como de todos aquellos gastos relacionados con la administración, conservación, vigilancia, limpieza, mantenimiento, modificación, reparación y reposición de las cosas comunes derivados del uso o consumo y/o deterioro de dichos bienes, lo cual evidentemente no puede ser utilizado para suplir la inexistencia del documento de condominio, por cuanto se reitera que el mismo no cumple con los extremos del artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal.
De ahí, que se debe concluir tal como lo afirmó el accionado en su escrito de contestación, que ante la inexistencia del documento de condominio la parte actora carece de legitimación activa para demandar en nombre y representación de la comunidad de propietarios de la Urbanización Costa Esmeralda el pago de las sumas de dinero exigidas por concepto de derechos y cargas comunes y por vía de consecuencia, tampoco se encuentra comprobada la condición de la empresa PALXIMA IMPORT – EXPORT, C.A como administradora del Conjunto Residencial Costa Esmeralda. Por lo tanto, en función de lo anterior se estima que la parte actora carece de cualidad activa para intentar este proceso. Y así se decide.
Luego, bajo tales consideraciones resulta innecesario analizar el resto de los alegatos y probanzas argumentadas durante el curso de este proceso. Y Así se decide.
V.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Segundo Accidental de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado CARLOS LUIS LUGO en su condición de apoderado judicial de la parte actora sociedad de comercio PALXIMA IMPORT – EXPORT, S.A., en contra de la sentencia dictada el 16-10-2003 por el Juzgado del Municipio Maneiro de este Estado.
SEGUNDO: PROCEDENTE la falta de cualidad de la empresa PALXIMA IMPORT – EXPORT, S.A., para accionar en este proceso, alegada por la parte demandada ciudadano NOEL AGUIRRE BORGES.
TERCERO: Confirmada la sentencia apelada dictada en fecha 16-10-2003 por el Tribunal del Municipio Maneiro de este Estado a través del cual se declaró sin lugar la demanda que por COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIO POR VÍA EJECUTIVA incoara la sociedad de comercio PALXIMA IMPORT – EXPORT, S.A., en contra del ciudadano NOEL AGUIRRE BORGES.
CUARTO: Se condena en costas a la parte actora PALXIMA IMPORT – EXPORT, S.A., de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil por haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, NOTIFÍQUESE a las partes de la presente decisión en virtud de haber sido dictada fuera del lapso de ley, y BÁJESE el expediente en su oportunidad.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo Accidental de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en la Asunción a los Siete (7) días del mes de abril de dos mil cinco (2005) años: 194° y 146°.
LA JUEZA,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS.-
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ
JSDC/CF/Cg.-
Exp. Nº.7699/03
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previa las formalidades de ley. Conste
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ.-