TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARIÑO, GARCIA, TUBORES, VILLALBA Y PENINSULA DE MACANAO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA
194° y 145°
Se inició el presente juicio por demanda intentada por el abogado en ejercicio OMAR ENRIQUE ESPINOZA RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad No. 4.655.614, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 83.763, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana IRAIMA BLANCO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 12.675.316, contra la empresa denominada AUREA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, el 05-03-1996, bajo el No. 358, Tomo II, Adicional 7, por resolución de un contrato verbal de compra-venta que vincula a las partes, mediante el cual la demandada supuestamente se comprometió en venderle una vivienda unifamiliar, constante de setenta metros cuadrados (70 m. 2) de construcción, sobre parcela de ciento noventa y ocho metros cuadrados (198 m. 2), con nueve metros (9 m.) de frente por veintidós de largo (22 m.), en el proyecto habitacional que desarrollaría dicha Constructora, denominado LAS FUENTES, a construirse en terrenos propiedad de la Asociación Civil O.C.V., LAS FUENTES, inscrita ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, el 02-05-2000, bajo el No. 40, folios 238 al 245, Tomo 6, Protocolo Primero, Segundo Trimestre, ubicado en el Sector Las Maritas o el Juncal, Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta.
Previa su distribución, correspondió a este Tribunal conocer de la presente causa, donde se le dio entrada por auto de fecha 04-09-2003.
El 05-09-2003, diligenció el apoderado judicial de la parte demandante consignando al libelo los recaudos de la demanda.
El 17-09-2003, diligenció el apoderado judicial de la parte actora, consignando escrito de reforma del libelo de la demanda, en los mismos términos que el libelo primigenio, pero solicitando medida de prohibición de enajenar y gravar sobre un inmueble propiedad del demandado.
La demanda principal y su reforma, fueron admitidas por auto de fecha 18-09-2003, por la vía del juicio breve, y en cuanto a la medida preventiva solicitada, por auto separado en cuaderno de medidas que se abrió para tramitar todo lo referente a la medida solicitada, para la practica de la misma el Tribunal exigió fianza o garantía suficiente, la cual nunca fue ofrecida por la parte demandante.
El 21-01-2004, diligenció el Alguacil Titular del Tribunal, manifestando haberse trasladado al domicilio de la demandada, y que dicha Empresa ya no funciona en esa dirección.
Ante la imposibilidad de practicar la citación personal de la parte demandada, a solicitud de la parte demandante, se activó la citación por carteles, cuyas publicaciones fueron consignadas al expediente el 02-03-2004, y el 05-03-2004, diligenció en el expediente la ciudadana AURELINA ROMERO FUENTES, domiciliada en el Municipio Maneiro de este Estado, titular de la cédula de identidad No. 7.970.605, en su carácter de Presidente de la Empresa demandada, asistida por la abogada en ejercicio JOANA RODRIGUEZ LOPEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 75.279, dándose expresamente citada en nombre de su representada, y el 09-03-2004, diligenció nuevamente, consignando escrito de contestación a la demanda, aceptando algunos de los hechos plateados en el libelo y negando y rechazando otros .
El 17-03-2004, diligenció la parte demandada consignando escrito de promoción de pruebas, promoviendo documentales que fueron agregadas a los autos. Promovió prueba de Informes de la empresa Hidrológica del Caribe (HIDROCARIBE), y del Fondo de Desarrollo Urbano (FONDUR).
El 17-03-2004, diligenció la parte demandada otorgándole poder apud-acta a los abogados JOSE RODRÍGUEZ GUTIERREZ y JOANA RODRÍGUEZ LOPEZ, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 18.095 y 75.279.
El Tribunal, por auto del 18-03-2004, admitió las pruebas promovidas por la parte demandada y ofició a HIDROLÓGICA DEL CARIBE DE NUEVA ESPARTA y FONDUR, solicitándoles las pruebas de Informes promovidas, para su evacuación.
El 24-03-2004, diligenció la parte demandante consignando escrito de promoción de pruebas, promoviendo los documentos acompañados al libelo de la demanda, y la confesión de la demandada contenida en su escrito de contestación a la demanda, sobre la existencia de la relación contractual demandada, que dicha Empresa es la constructora de la Urbanización Las Fuentes, que recibió un millón cien mil bolívares como cuota inicial. Dichas pruebas fueron admitidas por auto del Tribunal de fecha 24-03-2004.
Por auto de fecha 26-03-2004, se agregó al expediente prueba de Informes recibidas de HIDROLÓGICA DEL CARIBE DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.
El Tribunal por auto de fecha 29-03-2004, siendo ese día el último para dictar sentencia definitiva, por cuanto no se había recibido la prueba de Informes de FONDUR, ordenó solicitar de dicho Fondo, la prueba de Informes que le fuera solicitada en el presente juicio, y suspendió el acto de dictar sentencia hasta tanto conste en autos el recibo de dicha prueba. En esa misma fecha se ofició a dicho Organismo, solicitándole lo acordado.
Por auto de fecha 06-05-2004, se agregó al expediente prueba de Informes recibidas de FONDUR, constante de dos folios útiles y un anexo.
Por auto de fecha 07-05-2004, el Tribunal, pon encontrarse la presente causa paralizada, ordenó la notificación de las partes, para la prosecución de la misma, de conformidad con lo dispuesto en los artículo 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
El 10-05-2004, diligenció el Alguacil Titular del Tribunal, consignando boleta de notificación firmada por la parte demandada, en esa misma fecha.
El 19-05-2004, diligenció nuevamente el Alguacil del Tribunal, consignando boleta de notificación firmada por la parte demandante, en esa misma fecha.
Por auto de fecha 25-05-2004, se consignó a los autos respuesta de FONDUR, al oficio de ratificación de la prueba de Informes, que le fuera enviado, manifestando haber ya enviado dicha pruebas al Tribunal.
El Tribunal, por auto de fecha 14-06-2004, estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia definitiva en el presente juicio, por asuntos preferentes, difirió dicho acto por cinco días continuos.
Encontrándose el presente proceso en estado de dictar sentencia definitiva, pasa a hacerlo este Tribunal de la manera siguiente:

M O T I V A

El “thema decidendum” de la presente controversia lo constituye el alegato de la parte demandante en el sentido de que celebró contrato verbal de opción de compra-venta, con la Empresa demandada, mediante el cual ésta se comprometía en venderle una vivienda unifamiliar, constante de setenta metros cuadrados de construcción, sobre parcelas de ciento noventa y ocho metros cuadrados a construirse en el proyecto habitacional denominado LAS FUENTES, a ser desarrollado por la demandada, en un terreno de mayor extensión propiedad de la Asociación Civil O.C.V., LAS FUENTES, inscrita ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, el 02-05-2000, bajo el No. 40, folios 238 al 345, Tomo 6, Protocolo Primero, Segundo Trimestre, ubicado en el Sector Las Maritas o el Juncal, Municipio Díaz de este Estado.
Que para concretar la negociación la demandada le exigió el pago de una cuota inicial, que pagó mediante dos depósitos bancarios, según dice constar en dos planillas de depósito bancarios del Banco Caracas, C.A., ahora Banco Venezuela, Nos.252372848 y 26068538, de fechas 31-01-2001 y 23-03-2001, por un total de UN MILLON CIEN MIL BOLVARES (Bs. 1.100.000,oo), depositado en la cuenta No. 02069-0503126, que mantiene o mantenía la demanda en ese Banco.
Que el resto del precio por la vivienda sería financiado por el FONDO DE DESARROLLO URBANO (FONDUR), para lo cual la demandada se comprometió a realizar todas las diligencias y gestiones necesarias para la obtención del crédito bajo el sistema de política habitacional, ante el CONSEJO NACIONAL DE LA VIVIENDA (CONAVI) Y FONDUR, pero que es el caso que ha transcurrido mas de tres años desde la negociación, y la demandada no ha cumplido con la realización de los requisitos necesarios para la obtención de dicho crédito ante los citados entes oficiales, por lo que la demanda en el presente juicio para que de por resuelto el contrato verbal de compra-venta supra identificado, y consecuencialmente le devuelva el capital dado como inicial, que como se dijo fue de UN MILLON CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,oo), cantidad que solicitó fuera indexada, y el pago de las costas del proceso.
La parte demandada, por su parte, en su escrito de contestación a la demanda expresó, entre otras cosas, lo siguiente:
Que es cierto que celebraron el contrato verbal de compra-venta demandado en resolución, donde se comprometió en la construcción de una vivienda para la demandante, a construirse en el proyecto habitacional denominado Las Fuentes.
Que es cierto que el terreno donde se construiría el señalado proyecto es propiedad de la Asociación Civil “Organización Comunitaria de Vivienda (OCV) LAS FUENTES”, a la cual se agrupó la demandante en forma voluntaria, según dice constar en documento registrado el 20-03-2001, ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, bajo el No. 50.
Que es cierto que la demandante le abonó a la Empresa como inicial la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,oo), y el resto del precio de la vivienda sería financiado por el Fondo de Desarrollo Urbano (FONDUR), bajo el sistema de política habitacional.
Que es cierto que la Empresa se obligó a realizar todas las gestiones necesarias para lograr dicho financiamiento ante el CONSEJO NACIONAL DE LA VIVIENDA (CONAVI) y FONDUR.
Afirmó que el proyecto, hasta esa fecha de contestar la demanda no había avanzado; pero que no era por causas imputables a la Empresa, la cual había hecho todas las gestiones necesarias para conseguir el crédito para desarrollar la urbanización, que había cumplido con todos los requisitos exigidos por CONAVI y FONDUR, para la obtención del crédito, lo que manifestó era del conocimiento de la demandante.
Negó y rechazó que deba devolverle a la demandante la cantidad de dinero que le entregó como abono para la construcción de la vivienda, y menos que deba ser indexada, y pagar las costas del presente proceso.
Que la Empresa, “... no es responsable por incumplimiento en el desarrollo del proyecto habitacional Las Fuentes, primero no es cierto que AUREA, C.A. haya abandonado dicho proyecto ni que se haya negado a dar información sobre el mismo y, segundo porque la construcción del proyecto Las Fuentes depende del financiamiento o recursos provenientes de FONDUR, organismo que informó limitaciones presupuestarias. (05-11-2000) ...”.
Que se trata “...de un proyecto Comunitario Habitacional, sometido a la condición de obtención de financiamiento de parte de organismos gubernamentales FONDUR, CONAVI” (...) “NUNCA se ha establecido un plazo para ejecutar la obra (construcción de viviendas)...”.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE

1.- (f. 11 y 13): dos fotocopias simples de depósitos bancarios que la parte demandante alegó haber hecho en el Banco Caracas, hoy Banco de Venezuela, a favor la de parte demandada como abono por la construcción de la vivienda en comento. Dichos instrumentos se desechan por tratarse de copias fotostáticas de documentos privados, que por ser la prueba instrumental tarifada, no contempla las fotocopias de instrumentos privados, no obstante ese hecho que se trató de probar con esas copias fotostáticas, no es un hecho controvertido en el presente proceso, y por lo tanto no es objeto de prueba. Así se declara.

2.- (f. 12 y 14): dos constancias expedidas por el Banco Caracas, dando certeza de los dos depósitos bancarios hechos por la parte demandante a favor de la demandada ya enunciados. Dichas constancias se desechan por estar suscritas por un tercero que no es parte en el proceso, y por lo tanto tuvieron que haber sido ratificadas en el proceso en el lapso probatorio, mediante la prueba testimonial tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y no se hizo, no obstante como se dijo en la valoración de la prueba anterior, ese hecho no es controvertido en el presente proceso. Así se declara-

3.- (f. 15 al 118): fotocopias simples de copias certificadas de documento registrado ante el Registro Subalterno del Municipio Díaz de este Estado, el 09-01-2001, bajo el No. 11, folios 73 al 77, Protocolo Primero, Tomo 1, Primer Trimestre, donde consta que la demandada adquirió en esa fecha, los terrenos donde se construiría la Urbanización Las Fuentes. Dichas copias se aprecian como fidedignas, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnadas por la parte demandada en el acto de contestación a la demanda. Así se declara.

4.- (f. 19 y 20): fotocopias simples de certificación de gravámenes expedida por el Registro Subalterno del Distrito Díaz de este Estado, sobre los terrenos propiedad de la demandada, donde se construiría la Urbanización La Fuente. Dichas copias se aprecian como fidedignas, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnadas por la parte demandada en el acto de contestación a la demanda. Así se declara.

5.- (f. 39 al 43): fotocopias simples de documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, el 20-03-2001, bajo el No. 50, folios 305 al 310, Protocolo Primero, Tomo 12, Primer Trimestre, de Asamblea Extraordinaria de socios de la Asociación Civil O.C.V. LAS FUENTES, inscrita ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño, el 02-05-2000, bajo el No. 40, folios 238 al 245, tomo 4, Protocolo Primero, segundo trimestre, donde fue admitida la demandante como socia de la Asociación. Dichas copias se aprecian como fidedignas, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnadas por la parte demandada en el acto de contestación a la demanda. Así se declara.

6.- (f. 44 al 53): fotocopias simples de documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, el 12-05-2000, bajo el No. 31, folios 208 al 213, Protocolo Primero, segundo trimestre, contentivo de Acta de Asamblea de la Asociación Civil O.C.V. LAS FUENTES, donde se aprobó proyecto de urbanismo presentado a esa Asociación por la Empresa demandada, de la Urbanización Las Fuentes. Dichas copias se aprecian como fidedignas, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnadas por la parte demandada en el acto de contestación a la demanda. Así se declara.

7.- (f. 54 al 58): fotocopias simples de Acta de Asamblea General Ordinaria, de la Asociación Civil O.C.V., registrada ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño, el 16-10-2000, anotado bajo el No. 46, folios 309 al 313, protocolo primero, Tomo 3, cuarto trimestre, donde la demandada le presentó a la demandante cronograma de ejecución de la Urbanización Las Fuentes. Dichas copias se aprecian como fidedignas, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnadas por la parte demandada en el acto de contestación a la demanda. Así se declara.

8.- (f. 59 al 62): fotocopias simples de documento registrado en el Registro Subalterno del Municipio Díaz de este Estado, el 18-06-2003, bajo el No. 04, folios 16 al 21 Protocolo Primero, Tomo 6, segundo trimestre, mediante el cual la Empresa demandada le vendió al ciudadano CARLOS JOSE TABARE GUERRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.968.225, un lote de terreno con la numeración 26-5ª, que se encuentra ubicado en un lote de terreno de mayor extensión individualizado con la nomenclatura 4-A-2, situado en el lugar denominado Las Maritas o Juncal, Municipio Díaz de este Estado. Dichas copias se aprecian como fidedignas, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnadas por la parte demandada en el acto de contestación a la demanda; pero se desechan por no aportar elementos de convicción a lo controvertido en el presente caso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 509 ejusdem. Así se declara.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

1.- (F. 101 al 106): fotocopias simples del acta constitutiva y estatutos sociales de la Empresa demandada, registrada en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, el 05-03-1996, bajo el No. 358, Tomo 2 , Adicional 7. Dichas copias se aprecian como fidedignas, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnadas por la parte demandante. Así se declara.

2.- (f. 107 al 110): fotocopia simple de documento registrado en el Registro Subalterno del Municipio Mariño, el 09-01-2001, bajo el No. 13, folios 82 al 86, Protocolo Primero, Tomo 1, Primer Trimestre, mediante el cual la Empresa demandada, le vendió a la Asociación Civil O.C.V., un lote de terreno signado con la nomenclatura LOTE 3, situado en el lugar denominado Las Maritas o Juncal, Municipio Díaz, que es el terreno donde se construiría la Urbanización Las Fuentes. Dichas copias se aprecian como fidedignas, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnadas por la parte demandante. Así se declara.

3.- (f. 111 al 115): fotocopia simple de documento registrado ante el Registro Subalterno del Municipio Díaz de este Estado, el 02-12-1999, bajo el No. 09, folios 42 al 46, Protocolo I, Tomo 06, cuarto trimestre, mediante el cual la Empresa demandada, adquirió los terrenos donde se construiría la Urbanización Las Fuentes. Dichas copias se aprecian como fidedignas, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnadas por la parte demandante. Así se declara.

4.- (f. 116 al 120): fotocopia simple de documento registrado ante el Registro Subalterno del Municipio Díaz de este Estado, el 09-01-2001, bajo el No. 11, folios 73 al 77, Protocolo I, primer trimestre, mediante el cual la Empresa demandada, lotificó un lote de terreno de su propiedad marcado 4-A-1, situado en el lugar denominado Las Marites o Juncal, Municipio Díaz de este Estado. Dichas copias se aprecian como fidedignas, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnadas por la parte demandante. Así se declara.

5.- (f. 135): respuesta a la prueba de Informes promovida por la parte demandante, de la C.A. HIDROLÓGICA DEL CARIBE NUEVA ESPARTA, esta informó:

“En respuesta a su Oficio No. 2950-088 de fecha 18-03-04, en la cual solicita información sobre la factibilidad de servicio de aguas negras para la Urbanización Las Fuentes, ubicada en las adyacencias de las urbanizaciones Cotoperiz y Praderas de Valle Verde, Municipio Díaz; me permito indicarle que a partir de octubre de 2003, el sistema de saneamiento de la zona se consolidó con la puesta en funcionamiento de la Planta de Tratamiento Los Bagres, no obstante los promotores ubicados en la zona deben concretar la construcción de los colectores desde los Urbanismos proyectados hasta la nueva planta para hacer posible la prestación de ese importante servicio. Atentamente Ing. Beatriz Avila Guerra, Gerente Sucursal Nueva Esparta”.

Dicho informe rendido por la referida Empresa, se presume autentico y exacto en su contenido, por no haber sido impugnado o probada su falsedad, y por haber versado sobre hechos registrados o archivados en las oficinas de esa Empresa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

6.- (f. 139 al 141): respuesta a la prueba de Informes promovida por la parte demandante, recibida del FONDO NACIONAL DE DESARROLLO URBANO, el 06-05-2002, mediante la cual informa al Tribunal que:

“Me es grato dirigirme a usted en la ocasión de saludarle y dar respuesta a su comunicación No. 2950-087 de fecha 18 de marzo de 2004, mediante la cual requiere información acerca de la solicitud de apoyo financiero formulada ante este Instituto por la empresa Aurea, C.A. y la Asociación Civil Las Fuentes, para la construcción de 169 y 71 viviendas respectivamente, en la urbanización Las Fuentes, ubicada en el Sector Las Maritas, Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta.
Al respecto, le informo que la Gerencia de Comercialización recibió en fecha 03 de noviembre de 2000, la solicitud de apoyo financiero formulada por la empresa Aurea, C.A. para la construcción de 169 viviendas en la urbanización Las Fuentes, ubicada en el Sector Las Maritas, Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta, a través del Programa de Apoyo Financiero FONDUR 1C-2000.- Finalizada la revisión la documentación relacionada con el proyecto, mediante oficio No. GC-DPV-2001-3351, esta Gerencia de Comercialización, hizo del conocimiento de la empresa Aurea, C.A., que la documentación técnica y legal de dicho Proyecto Habitacional no cumplía con los requisitos requeridos para la precalificación correspondiente, debido a que el terreno a desarrollar no contaba con los servicios de infraestructura en lo que respecta a la descarga final de aguas servidas. Así mismo mediante el mismo oficio se exhortó a dicha empresa a subsanar estos aspectos en la formulación del Proyecto a fin de participar en un nuevo proceso de Calificación.- Finalmente en fecha 15 de febrero de 2004, se devolvió el proyecto a la empresa Aurea, C.A. Hasta la presente fecha no se ha recibido una nueva solicitud al respecto.
Con relación a la solicitud de apoyo financiero formulada por la O.C.V. Las Fuentes para la construcción de 71 viviendas en la urbanización Las Fuentes ubicada en el Sector Las Maritas, Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta, le informo que la misma fue recibida por esta Gerencia de Comercialización en fecha 31 de enero de 2001.
Una vez revisada la documentación legal se determinó que la misma debía ser completada de acuerdo a lo establecido en el programa de Apoyo Financiero FONDUR 1AC-2001 y en el caso de la documentación técnica se determinó que la misma debía ser ajustada a las especificaciones técnicas determinadas por el Estudio de Suelos y por lo tanto no podía ser calificada hasta tanto no se cumpliera con tales requerimientos. Dicha información fue notificada a la Asociación Civil en las frecuentes reuniones que la misma sostuvo con el personal de esta Gerencia y hasta la fecha no se ha recibido la documentación”.

A dicho Informe fue acompañada copia fotostática de comunicación dirigida por FONDUR a la empresa Aurea, C.A., de fecha 27-08-2001, donde se lee lo siguiente:
“... Señores: AUREA, C.A. Presente.- Me dirijo a ustedes, en la oportunidad de acusar recibo de su comunicación de fecha 21-08-01. donde solicitan información relativa al proyecto consignado en esta Gerencia para la construcción de 169 viviendas en la Urbanización Las Fuentes, ubicada en el Municipio Díaz, estado Nueva Esparta, al respecto le notificamos lo siguiente.
Visto lo anterior, es importante ratificarles como ya es de su conocimiento, que el proyecto por ustedes consignado no fue precalificado, debido a que no cuenta con los servicios de infraestructura, en lo que respecta al funcionamiento de la planta de tratamiento de aguas servidas, por lo tanto se les sugiere subsanar estos aspectos y así poder presentar dicho proyecto en un nuevo proceso de Calificación.
Sin más a que hacer referencia – Atentamente, Urb. TIBISAY RAMÍREZ – Gerente de Comercialización (E)”.

Dicho informe rendido por esa Empresa, se presume autentico y exacto en su contenido, por no haber sido impugnada o probada su falsedad, y por haber versado sobre hechos registrados o archivados en las oficinas de la referida Empresa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Valorado como ha sido todo el material probatorio aportado por las partes y analizados los hechos alegados por la parte demandante para sostener su pretensión, y las excepciones formuladas por la parte demandada, para rechazarla, pasa este juzgador a realizar las siguientes consideraciones:

La parte demandada, como se dijo, en su escrito de contestación a la demanda aceptó y dijo que:
1.- “...es cierto que la ahora demandante celebró contrato de opción de compra verbal con AUREA, C.A., con el compromiso de construcción de un proyecto habitacional denominado “LAS FUENTES”, donde se destinaría una vivienda unifamiliar a la demandante en calidad de venta...”;
2.-“... es cierto que el terreno donde se construiría el señalado proyecto es propiedad de la Asociación Civil, O.C.V. “LAS FUENES” ..”.;
3.- “... es cierto que la demandante se agrupó en una Organización Comunitaria de Vivienda (O.C.V.) en forma voluntaria (...);
4.- “ es cierto que la unidad habitacional sería financiada con dinero del propio peculio de cada participante y con recursos del Fondo de Desarrollo Urbano ...”;
5.- “... es cierto que mi representada realizaría todas las gestiones necesarias para lograr ese co-financiamiento bajo el Sistema de Política Habitacional (Ley de Política Habitacional), ante el Consejo Nacional de Vivienda (CONAVI) y FONDUR ...”;
6.- “... es cierto que el 12 de mayo de 2000, bajo el No. 31, Protocolo Primero, Tomo 6, Segundo Trimestre de 2.000, se protocolizó el compromiso de construcción de la unidad habitacional, aprobándose por unaminidad que la empresa “AUREA, C.A.” sería la constructora de la obra Urbanización Las Fuentes de 216 viviendas..”.
7.- “... es cierto que en el documento registrado el 16 de octubre de 2.000, bajo el No. 46, Protocolo Primero, se dejó constancia de que LUIS VIVAS, representante de la constructora explicó a los socios el cronograma de ejecución, de acuerdo a los parámetros de FONDUR y explicó el proceso de adjudicación de viviendas posterior a la construcción de las mismas...”;
8.- “... es cierto que la demandante abonó la suma de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,oo) por concepto de cuota inicial...” (subrayado del original).

De donde se infiere que la demandada, tal como lo alegó la parte demandante, ha confesado judicialmente en su escrito de contestación a la demanda, ser ciertos esos siete puntos alegados en el libelo, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1401 del Código Civil, dichas confesiones hacen plena prueba contra la parte demandada y por lo tanto se hace innecesario probar esos hechos con otros medios. Así se declara.
La parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, se excepcionó, alegando, entre otras cosas, que “...no es cierto que la empresa AUREA, C.A. a través de sus representantes se haya negado a dar explicaciones e información sobre el desarrollo del proyecto habitacional ...”. Y en el punto cinco de los hechos confesados como ciertos por ella, se repite: “... es cierto que mi representada realizaría todas las gestiones necesarias para lograr ese co-financiamiento bajo el Sistema de Política Habitacional (Ley de Política Habitacional), ante el Consejo Nacional de Vivienda (CONAVI) y FONDUR ...”; tenemos entonces con diáfana claridad que no es controvertida la existencia de la obligación de la demandada de realizar todas las gestiones necesarias para obtener el co-financiamiento bajo el sistema de Política Habitacional, ante CONAVI y FONDUR, sino su exigibilidad, en tal sentido el Tribunal pasa a pronunciarse sobre dicho punto, y lo hace de la manera siguiente:
Efectivamente, la Empresa demandada, se obligó a obtener el co-financiamiento bajo el sistema de Política Habitacional, ante CONAVI y FONDUR, para el desarrollo del complejo habitacional LAS FUENTES, pero no se estableció un plazo para el cumplimiento de esa obligación.
Al respecto el Tribunal observa:
Establece el artículo 1212 del Código Civil, lo que se transcribe:
“ Cuando no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el Tribunal”.

Por otra parte, establece el artículo 1270 del citado Código Civil, lo siguiente:
“La diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que ésta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre la de un buen padre de familia, salvo en el caso de depósito.
Por lo demás, esta regla debe aplicarse con mayor o menor rigor, según las disposiciones contenidas, para ciertos casos, en el presente Código”.

De manera que aunque en el negocio verbal que vincula a las partes, no se haya establecido un plazo para que la Empresa, realizara todas las gestiones necesarias para lograr ese co-financiamiento bajo el sistema de política habitacional (Ley de Política Habitacional), ante el Consejo Nacional de Vivienda (CONAVI) y FONDUR, no quiere decir que por esa circunstancia esa obligación se haga indefinida en el tiempo y haga frustrante para la demandante, la obtención de su contra prestación, a menos que el incumplimiento se deba o dependa de una tercera persona o de un hecho fortuito o de una causa mayor, lo que pasa a analizar este juzgador, y lo hace de la manera siguiente:
De la prueba de informes presentada por C.A. HIDROLÓGICA DEL CARIBE NUEVA ESPARTA, quedó comprobado que “... a partir de Octubre de 2003, el sistema de saneamiento de la zona se consolidó con la puesta en funcionamiento de la Planta de Tratamiento Los Bagres, no obstante los promotores ubicados en la zona deben concretar la construcción de los colectores desde los Urbanismos hasta la nueva planta para hacer posible la prestación de este importante servicio ...”.
Ahora bien, consta de la prueba de informes rendida por el FONDO NACIONAL DE DESARROLLO URBANO, que la Gerencia de Comercialización de ese Instituto, recibió en fecha 03-11-2000, solicitud de apoyo financiero formulada por la demandada, para la construcción de 169 viviendas a construirse en la Urbanización Las Fuentes, y que finalizada la revisión de la documentación relacionada con el proyecto, se hizo del conocimiento de AUREA, C.A., que la documentación técnica y legal de dicho Proyecto Habitacional no cumplía con los requisitos para la precalificación correspondiente, debido a que el terreno a desarrollar no contaba con los servicios de infraestructura en lo que respectaba a la descarga final de aguas servidas, por lo que se exhortó a dicha Empresa a subsanar esos aspectos en la formulación del Proyecto, a fin de participar en un nuevo proceso de calificación, y que hasta la fecha del informe (30-04-2004), no se ha recibido una nueva solicitud al respecto.
De lo anteriormente expuesto, queda demostrado que la demandada, hasta el 30-04-2004, no había cumplido con su obligación de completar los requisitos, para que pudiera calificar para la obtención del crédito necesario para la construcción de la Urbanización, entre ellos la documentación técnica y legal de dicho proyecto, y desarrollar los servicios de infraestructura en lo que respecta a la descarga final de aguas servidas.
Dicho lo anterior queda claro que la demandada, en el transcurso de mas de tres años, no ha realizado las gestiones necesarias, para que el proyecto pueda calificar y obtener el financiamiento necesario para la construcción del proyecto urbanístico, de donde se concluye que la no calificación para la obtención del crédito necesario por política habitacional para tal fin ha dependido única y exclusivamente de la Empresa y no de un tercero, como sería el Fondo Nacional de Desarrollo Urbano.
Ese tiempo transcurrido de mas de tres años, sin que la demandada cumpliera con su obligación realizar todas las gestiones necesarias para obtener el crédito mencionado, a que se obligó en el contrato verbal, resulta harto suficiente el incumplimiento de su obligación, que este juzgador considera que un año era mas que suficiente para realizar las gestiones necesarias para la obtención del crédito, fuera viable, y a partir de ese momento es que dependía de un tercero (FUNDUR), que se concretara la obtención del crédito necesario, que no es el caso que nos ocupa, donde el sólo incumplimiento de la demandada, hace imposible en el tiempo, la obtención de dicho crédito, que de cumplir con los requisitos indicados por el mencionado Instituto, es lo mas probable que lo obtengan sin dificultad, por ser función del estado el desarrollo de la condición de vida del venezolano, y entre ellas el de la obtención de una vivienda digna y con facilidades de pago, a través de los institutos nacionales dedicados a tal alta función como lo es el Fondo Nacional de Desarrollo Urbano, que es su función principalista, que de ser cumplidos todos los requisitos para que financie esos proyectos masivos de vivienda, no tendría objeción alguna para hacerlo, por ser su función.
De manera pues, que el hecho de que haya podido dicho organismo oficial, haber calificado dicho proyecto para ser financiado por la Ley de Política Habitacional, ha dependido única y exclusivamente de la Empresa demandada.
Así las cosas, resulta inconcebible que una empresa, tenga a un conglomerado de venezolanos en zozobra, que aportaron sus pocos ahorros para intentar obtener una solución habitacional, perdidos en el tiempo, en espera de una solución sin término para su solución o cumplimiento como es el caso que nos ocupa, por lo cual, este juzgador considera que el término de un tres, ha sido mas que suficiente para que la demandada hubiera realizado todas las gestiones necesarias par cumplir con su obligación de gestionar en forma diligente, legal y oportuna todas las actuaciones necesarias para obtener el crédito ofrecido y necesario para el desarrollo del complejo habitacional a que se comprometió desarrollar, y no lo hizo.
Queda de esta forma demostrada la negligencia e incumplimiento de la parte demandada en su obligación asumida en el contrato verbal celebrado con la parte demandante, atrasando indefinidamente en el tiempo el cumplimiento de su obligación, por mas de tres años, que a juicio de este Tribunal, tres años era mas que suficiente para acometer las labores necesarias para calificar para la obtención del crédito necesario para el desarrollo del complejo urbanístico, dejando indefinidamente a la demandante en un estado de incertidumbre, quien para este sentenciador por esa circunstancia, tenía todo el derecho de solicitar el cumplimiento o la resolución de dicho contrato, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil, escogiendo la resolución del mismo, pedimento que por lo antes narrado debe ser declarado CON LUGAR en el dispositivo de esta sentencia, al no haber realizado la demandada la diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que ésta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre la de un buen padre de familia, salvo en el caso de depósito, tal como lo dispone el artículo 1270 del Código Civil, en el plazo de tres años, contado a partir de la negociación, que considera este Tribunal mas que suficiente para cumplir con su obligación de realizar todas las gestiones necesarias para calificar para la obtención del crédito necesario para desarrollar la urbanización, y subsiguientemente la construcción de la vivienda prometida a la demandante. Así se decide.
Por los razonamientos anteriormente expuestos este Juzgado, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana IRAIMA BLANCO, contra la empresa denominada AUREA, C.A., en consecuencia:
PRIMERO: se declara RESUELTO el contrato verbal de compra-venta que vincula a las partes, mediante el cual la demandada se comprometió en venderle una vivienda unifamiliar, constante de setenta metros cuadrados (70 m. 2) de construcción, sobre parcela de ciento noventa y ocho metros cuadrados (198 m..2), con nueve metros (9 m.) de frente por veintidós de largo (22 m.), en el proyecto habitacional que desarrollaría dicha Constructora, denominado LAS FUENTES, a construirse en terrenos propiedad de la Asociación Civil O.C.V., LAS FUENTES, ubicado en el Sector Las Maritas o el Juncal, Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta;
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagarle a la parte demandante la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 1.100.000,oo), que se corresponde al capital dado como inicial;
TERCERO: se ordena la indexación del capital condenado a pagar, de la siguiente forma: SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,oo) desde el 31-01-2001, y QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo), desde 23-03-2001, fechas en que se pagó el capital total dado como inicial. Indexación que se ordena realizar mediante experticia complementaria al presente fallo, desde las fechas señaladas hasta la fecha de la realización de la experticia.
CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada a pagarle a la demandante las costas por haber sido totalmente vencida en el proceso.
Por cuanto la presente sentencia salió fuera del lapso legal para ello, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, en la forma prevista en el artículo 233 ejusdem.
REGISTRESE, PUBLIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a los quince días del mes de julio del año dos mil cuatro. AÑOS 194º DE LA INDEPENDENCIA Y 145º DE LA FEDERACIÓN.
EL JUEZ,

DR. MOISÉS E. MILLAN CAMACHO.

LA ...

... SECRETARIA,

ROMA FERNÁNDEZ GUTIERREZ.

En la misma fecha (15-07-2004), siendo las dos de la tarde, previo el cumplimiento de las formalidades de ley, se registró y publicó la anterior sentencia. CONSTE.
LA SECRETARIA,

MMC/03.2229.