TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO ACCIDENTAL DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIALDEL ESTADO NUEVA ESPARTA.
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.
Parte actora: ENRIQUE ALBERTO ROSALES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 11.536.682.
Parte demandada: HOTELES Y CASINOS INTERNACIONALES DE MARGARITA, C.A. (HOCAIM, C.A.), Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil del Estado Nueva Esparta en fecha primero de septiembre de 1.988, bajo el No. 2, Tomo IV.
Apoderado de la parte actora: Dres. ELVIRA GONZALEZ ABAD y ANTONIO GONZALEZ ABAD, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 7785 y 80.520, respectivamente.
Apoderado de la parte demandada: Dra. AIDA ALEJANDRA RUBY M., abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 68.496.
II.- BREVE RESEÑA DEL PROCESO.
07.06.01. Auto de admisión de la demanda y su reforma. Se emplaza al representante legal de la demandada para que comparezca dentro de los 20 días de Despacho después de citado para que conteste la demanda. (F.94).
25.06.01 Auto de Tribunal mediante el cual repone la causa al estado de ordenar la comparecencia del representante legal del demandado para el segundo día siguiente a su citación para que conteste la demanda. (f.122).
18.07.01 Diligencia del alguacil consignado copias ya que manifiesta no haber podido citar al representante de la demandada. (f.123).
23.7.01 Diligencia del Dr. Antonio González, apoderado actor mediante la cual solicita la citación por carteles del representante legal de la demandada. (f.148).
27.7.01 Auto del Tribunal que acuerda la citación por carteles. (f.149 al 150).
25.09.01 Diligencia del apoderado actor mediante la cual consigna los carteles
publicados. (f. 151 al 153).
25.09.01 Auto que ordena agregar los carteles.
22.10.01 Diligencia del apoderado actor mediante la cual solicita se designe defensor judicial. (F.155).
24.10.01. Auto del Tribunal mediante el cual señala que no se ha fijado cartel en la morada del demandado y en consecuencia se ordena fijarlo. (f. 156).
31.10.01. Certificación de la Secretaria mediante la cual deja constancia que en la misma fecha fijó el cartel tal como estaba ordenada en auto de fecha 27 de julio del corriente.( F. 157).
28.11.01 Diligencia mediante la cual el actor pide se designe Defensor Judicial.
30.11.01. Auto del Tribunal mediante el cual se designa Defensor Judicial a la Dra. ALBA CORALIA GARRIDO, a quien se ordena notificar para que comparezca al segundo día de Despacho siguiente a su notificación, para que acepte o se excuse, y en el primer caso preste juramento (f.159 al 160).
04.12.01. Diligencia del Alguacil del Tribunal mediante la cual consigna boleta firmada por la Defensora Judicial. (f.161 al 162).
06.12.01. Diligencia de la Defensora mediante la cual acepta y jura cumplir el cargo. (f.163).
06.12.01. Diligencia del Apoderado Actor, mediante la cual pide citación de la defensora. (f.164).
07.12.01. Auto del Tribunal, mediante el cual ordena la citación de la Defensora para que comparezca al segundo día siguiente de su citación, a fin de contestar la demanda (f.165).
08.02.02. Diligencia del Alguacil consignando Boleta de la Defensora Judicial debidamente firmada por ella. (f.167).
13.02.02. Diligencia de la Dra. AIDA ALEJANDRA RUBY, en su carácter de Apoderada Judicial de la demandada, mediante la cual consigna poder y se da por citada en nombre de ésta. (f.168 al 173).
14.02.02. Diligencia de la Dra. AIDA RUBY, mediante la cual consigna escrito de contestación de la demanda. (f.174 al 183).
19.02.02. Diligencia del apoderado actor, mediante el cual consigna escrito de contestación a las cuestiones previas. (f.184 al 190).
20.02.02. Diligencia del apoderado actor, mediante la cual consigna escrito de Promoción de Pruebas.
08.05.02. Diligencia del apoderado actor, mediante la cual señala que en contravención a lo depuesto por los artículos 884 y 885 del CPC, se ha seguido el procedimiento de cuestiones previas como si se tratare de un procedimiento ordinario, y solicita se dicte decisión ipso facto; considerando en todo caso lo expuesto en el escrito de contestación a las cuestiones previas opuestas que cursan en los folios 185 al 190 de la presente pieza. Haciendo notar que las excepciones fueron opuestas el día 14 de febrero y contestada el 19 del mismo mes. Observa también que conforme a lo dispuesto en el Artículo 350 del CPC la actividad subsanatoria del accionante y no una obligación del mismo para la prosecución del proceso, procediéndose en todo caso como lo señala el artículo 352 ejusdem y eventualmente según lo contemplado en el artículo 354. Insiste en que el procedimiento aplicable debió ser en un principio el fijado por los artículos 884 y 885. (f.204).
20.05.02. Diligencia de la apoderada actora mediante la cual pide al Tribunal se pronuncie sobre las cuestiones previas propuestas y pide que al decidirse no se tomen en cuenta los recaudos agregados a los folios 180 y 181, ya que son producto de la Asamblea cuestionada (f.205).
15.05.02. Decisión del Tribunal a quo que decide sin lugar la cuestión previa (f. 206 al 211).
16.05.02. Diligencia del apoderado actor mediante la cual se da por notificado de la decisión y pide que se notifique a la otra parte. (f. 212).
21.05.02. Auto del Tribunal acordando lo solicitado (f. 213 al 214).
30.05.02. Diligencia del actor mediante la cual solicita se fije el cartel de notificación en la cartelera del Tribunal por cuanto la parte demandada no señaló domicilio procesal (f.215).
04.06.02. Auto del Tribunal que ordena librar cartel de notificación a la demandada, el cual deberá ser publicado en el diario Sol de Margarita. (f.216 al 217).
10.06.02. Auto del Tribunal que ordena abrir una nueva pieza de este expediente. (f.218).
SEGUNDA PIEZA:
10.06.02. Certificación de la Secretaria del Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao, mediante la cual se encabeza la segunda pieza de este expediente. (f.1).
18.06.02. Diligencia de la parte actora mediante la cual consigna Cartel de Notificación de la representante legal del la demandada. (f. 2 a 3).
18.06.02 Auto del Tribunal que ordena agregar el cartel al expediente. (f.4).
09.07.02. Diligencia de la Dra. AIDA RUBY, en representación de la demandada mediante la cual se da por notificada de la decisión interlocutoria de fecha 15-02-02. (f.5).
11.07.02. Diligencia de la parte actora mediante la cual deja expresa constancia de que la accionada no dio contestación a la demanda el día 10-07-02. (f.6).
11.07.02. Diligencia de la parte demandada mediante la cual consigna en cuatro folios útiles escrito contestación a la demanda. (f.7 al 11).
12.07.02. Diligencia de la parte actora mediante la cual solicita del Tribunal cómputo por Secretaria de los días de despacho transcurridos entre los días nueve y once de julio del dos mil dos, ambas fechas inclusive. (f.12).
15.07.02. Auto del Tribunal mediante el cual se ordena realizar el cómputo solicitado. En la misma fecha se expidió certificación de los días de despacho transcurridos que fueron los días nueve, diez y once de julio del dos mil dos. (f. 13).
16.07.02. Diligencia de la parte actora mediante la cual consigna Escrito de Promoción de Prueba constantes de tres folios útiles. (f. 14 al 17).
16.07-02. Diligencia de la parte demandada mediante la cual consigna Escrito de Promoción de Prueba constante de dos folios útiles. (f.18 al 20).
18.07.02. Auto del Tribunal mediante el cual admite las pruebas de la parte actora, con excepción de la prueba de exhibición. (f.21).
18.07.02. Auto del Tribunal que admite las pruebas promovidas por la parte demandada. (f.22).
23.07.02. Diligencia de la demandada mediante la cual solicita se agreguen las pruebas a que se refiere la diligencia. (f.23 al 85).
25.07.02. Auto del Tribunal mediante el cual se ordena agregar a los autos los recaudos presentados por la parte demandada. (f.86).
25.07.02. Auto del Tribunal mediante el cual admite las pruebas presentadas por la parte demandada. (f.87).
30.07.02. Auto del Tribunal mediante el cual difiere por cinco días la oportunidad para dictar sentencia. (f.88).
01.08.02. Diligencia de la parte actora mediante la cual impugna documentos promovidos por la demandada. (f.89).
07.08.02. Diligencia de la parte demandada mediante la cual señala que ya el proceso esta en etapa de sentencia. (f.90).
30.10.02. Sentencia dictada por el Juzgado a quo. (f.91 al 97).
31.10.02. Diligencia de la parte demandada mediante la cual se da por notificada de la decisión. (f.98).
31.10.02. Diligencia de la parte actora mediante la cual se da por notificada de la decisión. (f.99).
01.10.02. Diligencia de la parte actora mediante la cual apela de la decisión dictada y solicita cómputo por Secretaria de los días transcurridos entre el día veintitrés de julio del dos mil dos y primero de agosto del mismo año, ambas fechas inclusive. (f.100).
04.11.02. Diligencia de la parte actora mediante la cual apela de la decisión dictada, y solicita el cómputo a que se refiere la nota anterior. (f. 101).
05.11.02. Auto del Tribunal mediante el cual se oye la apelación en ambos efectos y se ordena remitir el expediente original al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de este Estado. (f.102).
18.11.02. Auto del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial mediante el cual se recibe el expediente del Juzgado Distribuidor y se ordena darle entrada. (f.105).
22.11.02. Diligencia de la parte actora mediante la cual promueve pruebas y consigna documento público. (f.106 al 111).
22.11.02. Diligencia de la parte actora mediante la cual consigna Escrito de Conclusiones. (f.112 al 120).
28.11.02. Diligencia de la parte demandada mediante la cual consigna Escrito Promoción de Pruebas, y consigna los recaudos a los cuales refiere su diligencia. (f.121 al 193).
02.12.02. Diligencia de la parte demandada mediante la cual solicita a la Juez Dra. MIRNA MAS y RUBI, Juez Primera de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del este Estado que se inhiba de conocer la presente causa. (f.194).
05-12-02. Diligencia de la Dra. ELVIRA GONZALEZ, mediante la cual impugna las pruebas presentadas por la parte demandada y hace valer disposiciones del Reglamento de Condominio. (f.195 al 196).
08-01-03. Auto mediante el cual la Juez niega la solicitud de inhibición. (f. 197).
17-02-03. Diligencia de la Dra. AIDA A. RUBY, mediante la cual recusa a la Juez MIRNA MAS Y RUBI. (f.198 al 202).
18-02-03. Diligencia de la Dra. MIRNA MAS Y RUBI, mediante el cual informa sobre la recusación, remite al Tribunal Superior copias certificadas y remite el expediente a este Juzgado. (f.203 al 206).
06-03-03. Auto de este Tribunal mediante el cual se recibe el expediente, se le da entrada y se ordena proseguir el curso legal. (f.207).
06-03-03. Diligencia de la Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS, Juez titular de este Tribunal mediante la cual se inhibe de seguir conociendo de este proceso. (f.208).
12-03-03. Auto el Tribunal mediante el cual se ordena remitir copias certificadas al Tribunal Superior y se ordena convocar al Primer Conjuez. (f.209 al 211).
19-03-03. Diligencia del Alguacil de este Tribunal mediante la cual consigna Boleta de Convocatoria recibida por mi persona como Primer Conjuez. (f.212 al 213).
24-03-03. Diligencia mediante la cual manifiesto que acepto el cargo de Primer Conjuez y juro cumplirlo bien y fielmente. (f.114).
26-03-03. Auto del Tribunal mediante el cual me avoco al conocimiento de la presente causa y se constituye el Tribunal Accidental. (f.115 al 116).
07-04-03. Se libraron boletas de notificación del avocamiento del Tribunal dirigidas a las partes. (f.217 al 218).
09-04-03 Diligencia de la Dra. ELVIRA GONZALEZ, mediante la cual pide copia certificada de todo el expediente. (f.219).
07-05-03. Auto el Tribunal que acuerda expedir las copias certificadas.
(f.220).
04-06-03. Diligencia de la Dra. AIDA RUBY, mediante la cual se da por notificada al avocamiento del Juez Accidental. (f.221).
20-06-03. Auto del Tribunal, mediante el cual acepta la renuncia de la Secretaria Accidental ciudadana PETRA BERMUDEZ BERMUDEZ, y nombra en su lugar a la Abogada CECILIA FAGUNDEZ, secretaria natural del Tribunal. (f.222 al 223).
III.- FUNDAMENTO DE LA DECISIÓN.
PUNTO PREVIO.-
La sentencia apelada establece que el actor no tiene cualidad para interponer la acción, por cuanto considera que durante el proceso no quedó demostrada tal cualidad. Quien decide observa que la parte demandada en ningún momento ha alegado la falta de cualidad de la parte actora y que tal iniciativa le correspondía a ésta. Es decir alegar la falta de cualidad de la persona que intenta la acción es un alegato que correspondía hacerlo no al Tribunal sino a la parte demandada; por otra parte se observa que al Folio 74 de la segunda pieza la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas con ocho anexos, y de estos los que corren insertos a los folios 79 al 82 son comunicaciones dirigidas por el Escritorio Jurídico Vegas y Asociados con un sello de Administradora Taras S.A. mediante las cuales se le reclama a dichos condóminos el pago de cuotas atrasadas de condominio y concretamente el que corre inserto al Folio 79 de dicha pieza esta dirigido precisamente a la persona del actor ENRIQUE ROSALES, de tal manera que la propia demandada reconoce la cualidad de condómino del actor y en consecuencia su cualidad para intentar la acción, y además en la oportunidad procesal correspondiente en esta alzada promovió mediante documento publico protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Autónomo Mariño de este Estado en fecha veinticinco de septiembre de mil novecientos noventa y ocho anotado bajo el No. 23, Folios 152 al 156, Protocolo 1, Tomo 22, el cual surte efecto de para probar su condición de copropietario, lo que sin lugar a dudas demuestra su cualidad para sostener el presente juicio.
La sentencia apelada declara también que la parte demandada no tiene cualidad para sostener el presente juicio. Este Tribunal Accidental observa que el a quo llega a tal conclusión en virtud del contenido del Acta que recoge lo tratado en la Asamblea cuya convocatoria es precisamente lo que se demanda se anule. Pronunciarse en tal sentido equivale a darle valor tanto a la Convocatoria como a la Asamblea reunida en virtud de la misma. Si la decisión definitiva estableciera que la Convocatoria es válida, también, en principio serían válidos los acuerdos tomados en la misma, pero si fuere lo contrario, entonces la Asamblea y sus acuerdos resultarían nulos y, entre ellos, el que decide cambiar al Administrador y, por lógica consecuencia, el nuevo Administrador designado no sería tal, sino que permanecería en su cargo el Administrador designado y quien, el en presente caso, convocó la Asamblea, que entonces, sin duda alguna, si tendría cualidad para sostener el juicio. Además, para una Asamblea de Copropietarios sea oponible a terceros debe estar debidamente protocolizada en la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente y en autos no consta dicha protocolización. En consecuencia del razonamiento anterior, HOTELES Y CASINOS DE MARGARITA, CA. si tiene cualidad para sostener el presente juicio con el carácter de demandada. Y ASI SE DECLARA.-
La acción intentada en el presente proceso es la de la nulidad de la convocatoria y del Acta levantada como consecuencia de la impugnada asamblea. Pasa el Tribunal a determinar el procedimiento a seguir en razón de la acción intentada. El articulo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal establece: “Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglos a los artículos precedentes…(omisis)…A los efectos de este articulo se seguirá el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento y Civil para los juicios breves.” Observa quien decide, que el procedimiento de juicio breve pareciera es aplicable para intentar la acción del impugnación de los acuerdos de los propietarios y que otra cosa es la acción de nulidad de la convocatoria para la Asamblea pero como quiera que la consecuencia de la declaratoria de la nulidad de la convocatoria acarrea la nulidad de los acuerdos, considera el Tribunal que el procedimiento aplicable es efectivamente el juicio breve. Y ASI SE DECLARA.
En el presente procedimiento se dictó una decisión interlocutoria en relación a las cuestiones previas opuestas. Como consecuencia de tal decisión y la oportunidad en la cual fue dictada se hizo necesaria la notificación de las partes y así observa el Tribunal que dicha decisión fue dictada en fecha quince de mayo del dos mil dos, debiendo producirse la contestación de la demanda al día siguiente de notificadas las partes. La parte actora se dio por notificada al día siguiente de dictada la decisión, es decir, el día dieciséis de mayo del dos mil dos. La parte demandada se dio por notificada la decisión el día nueve de julio del dos mil dos. De acuerdo a lo pautado para los juicios breves y de lo señalado en la decisión en comento la contestación a la demanda debió ocurrir al día hábil siguiente al día nueve de julio del dos mil dos. De acuerdo al cómputo practicado por el aquo el día hábil siguiente al día nueve de julio del dos mil dos fue el día miércoles diez del mismo mes y año. La parte demandada tal como consta en la diligencia de fecha once de julio del dos mil dos que corre inserta al folio 7 de la segunda pieza, consignó en dicha oportunidad constante de cuatro folios útiles, Escrito de Contestación de la Demanda por lo que es forzoso concluir que la Contestación de la Demanda no se hizo en la oportunidad legal por lo que la demandada fue contumaz al no hacerlo en la oportunidad debida. Y ASI SE DECLARA.
Pasa ahora el Tribunal a examinar las pruebas de la parte demandada a los fines de determinar si en el transcurso del proceso logró demostrar hechos que le favorecieran.
La parte demandada en diligencia fecha 16 de julio del 2002, consigna escrito promoción de pruebas mediante el cual promueve a favor de su representada publicación en original del Diario Sol de Margarita edición del 24 de abril del 2001; inspección Judicial promovida el 26 de abril del 2001; Libro de Actas de Asamblea en el cual quedó asentada el Acta de la Asamblea celebrada el 27 de abril del 2001; las diferentes Convocatorias y que las mismas se han referido siempre a ambas etapas. El 23 de julio del 2002, mediante diligencia, consigna publicación en original del Diario Sol de Margarita edición 24 de abril del 2001, en la cual se lee: Hocaim, C.A. “Hotel Torre Margarita” Primera y Segunda Etapa. Convocatoria. Se convoca a los señores copropietarios del “Apart Hotel Torre Margarita, Primera y Segunda Etapa, ubicado en la Avenida Santiago Mariño de Porlamar, a una Asamblea General y Extraordinaria que se llevará a efecto el día viernes 27 de abril del año 2001, a las 3 PM en el piso Nivel Piscina de “Margarita Suites”, para tratar los siguientes puntos: 1.- Informe de Administradora “Hocaim” C.A. 2.- Designación y/o ratificación de la administradora. 3.- Autorizar a la administradora para el cobro judicial a los morosos con el pago de condominio; y chequeo sobre el exceso de consumo eléctrico de los propietarios que utilizan las suites como vivienda permanente. 4.- Elección de la Junta de Condominio. 5.- Ratificación y observanza (sic.) estricta del reglamento de condominio. Nota: En caso de no reunirse el quórum reglamentario, se convocará a una segunda asamblea a las 3.15 PM el mismo día y lugar para tratar los puntos de la Primera Convocatoria. En caso de no reunirse al quórum reglamentario se convoca a una Tercera Asamblea a las 3.30 PM, el mismo día y lugar para tratar los puntos de la Primera y Segunda Convocatoria. Siendo valida (sic.) los acuerdos que se tomen cualquiera que sean (sic.) el número de copropietarios asistentes. En caso de no poder asistir a la asamblea, favor hacerse representar mediante autorización por escrito. Se le recuerda igualmente, que para tener derecho a voz y voto deberá estar solvente con el pago de Condominio hasta el mes de enero del 2001. La Administradora.
Consigna además la parte demandada, Acta de Inspección Judicial de la Asamblea celebrada como consecuencia de la antes transcrita Convocatoria, consigna también copia simple de la Asamblea celebrada con motivo de la Convocatoria y Copias de las Convocatorias para Asambleas en el año 1992, 1997,2001 y 2002.
El 23 de julio del 2002, la parte demandada consigna escrito de promoción y evacuación de pruebas contante de tres folios útiles y ocho anexos. Anexó a este escrito marcado con la letra “A”, finiquito otorgado por la Junta de Condominio a la Administradora Hocaim, C.A.; marcado con la letra “B”, notificación de Administradora Taras, S.A. a algunos copropietarios mediante la cual le notifica de su morosidad en el pago del Condominio. Con la letra “C”, consigno ejemplar del Diario El Sol de Margarita en su edición de fecha 1 de julio del 2002, en cuya página 46 aparece la Convocatoria a la Asamblea de Propietarios.
Entiende quien decide que la acción intentada en el presente juicio es una acción de nulidad de Convocatoria de Asamblea de copropietarios del edificio Torre Margarita por considerar el actor que la misma no se hizo cumpliendo con los requisitos establecidos en la ley. Esta es una acción autónoma que no tiene necesariamente que estar establecida en la Ley de Propiedad Horizontal pero ello no significa que por esta circunstancia la acción no exista. Lo que si aparece establecido en la referida ley es que la acción para impugnar los acuerdos tomados en asambleas de copropietarios debe regirse por el procedimiento de los juicios breves, pero como quiera que en el presente juicio lo que se pretende en definitiva es la nulidad de los acuerdos tomados en la Asamblea cuya convocatoria se ataca el fuero atrayente del juicio breve atrae al juicio ordinario que regula las acciones de nulidad de Asambleas; además reponer este procedimiento al estado de que se siga el procedimiento por el juicio ordinario sería una reposición inútil puesto que ya las partes han trajinado todo el proceso hasta sentencia. Toca analizar en consecuencia si la convocatoria cumplió con los requisitos establecidos en el artículo 24 de la ley de Propiedad Horizontal, dejando expresa constancia que para la cabal interpretación del artículo en comento en necesario hacerla dentro del contexto total de la ley. Al efecto esta determinado en el artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal que “Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes de todos los apartamentos será resuelta por los propietarios… A falta de disposición del documento de condominio se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes.”
El artículo 23 señala: “Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al articulo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos se hará por escrito. Los acuerdos, salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por la mayoría de los propietarios interesados que represente, por lo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del artículo 7, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Si dentro de los ocho (8) días siguientes de la consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha a los último interesado. El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas”.
El artículo 24 establece: “No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondiente. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva Jurisdicción para que convoque la asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las Asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de Junta de Condominio o la persona que designe la Asamblea en caso de su ausencia. La Asamblea de los propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, al menos que conste de forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres días de anticipación por lo menos. La Asamblea se tendrá por validamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico de la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado a la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve a la nulidad de la Asamblea. Si a la Asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida por la primera parte del mismo. De toda Asamblea se levantará Acta que se estampara en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscritas por los componentes”.
Observa el Tribunal que son los propietarios los que deben tomar las decisiones sobre los asuntos concernientes a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos y sin duda alguna que los puntos a que se refiere la convocatoria cuya nulidad se solicita son del interés de todos los copropietarios y la ley establece dos vías para ello: el señalado en el artículo 23 y el prescrito en el artículo 24. En ambos casos se trata de una consulta que se hace a los copropietarios; en el artículo 23 es un proceso mas largo mediante el cual la consulta sobre el asunto y la respuesta dada por el propietario deben hacerse por escrito exigiéndose que los acuerdos deben tomarse por una mayoría mínima equivalente a los dos tercios del valor atribuido de conformidad con el artículo 7 de Propiedad Horizontal. Se exige en este supuesto que si dentro de los ocho (8) días siguientes al último interesado el administrador no recibe un número de respuestas de acuerdo a la mayoría señalada deberá hacer una nueva consulta con el mismo procedimiento. En este segundo intento se exige entonces una mayoría de la mitad de los propietarios cuyo parecer se solicitó. Vemos como el legislador fue muy cuidadoso al exigir, en el primer caso el equivalente a las dos terceras partes del valor del inmueble para pode decidir validamente y en el segundo caso de mas de la mitad para poder decidir; hubo un celo de legislador en el sentido de velar por medio de las disposiciones legales que comentamos, en garantizar a los propietarios el derecho a ser convocados y a que sus respuestas consten en forma inequívoca.
La otra forma de hacer conocer a los propietarios de la necesidad de tomar acuerdos sobre lo concerniente a la administración, y conservación de las cosas comunes es la convocatoria a una Asamblea, que deberá convocarse de acuerdo a lo pautado por el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal : “No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva Jurisdicción para que convoque la asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La asamblea de los propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación por lo menos.
La asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea. Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficiente como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueve consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.
De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes”.
El administrador del condominio es un mandatario de los condóminos y en consecuencia es su representante y debe actuar en defensa de sus derechos e intereses como comunidad de propietarios actuando en todo caso con estricta sujeción a la normativa que rige las relaciones entre ellos, las cuales están hechas para mantener un clima sano de convivencia, por eso en el artículo 24 señala que no obstante la formula “larga” de consultar la opinión de los copropietarios puede hacerlo también por medio de la convocatoria. Es decir el administrador puede convocar la asamblea cuando, como mandatario, considere conveniente para la comunidad de propietarios la celebración de una asamblea para deliberar sobre los asuntos que se refieren al artículo 22, pero debe convocar la asamblea cuando se lo solicite un número de propietarios que represente por lo menos un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Es de destacar la redacción de la parte final del primer enunciado del artículo en comento cuando señala “La asamblea de los propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación”.
Pareciera que el principio general es la presencia de todos los copropietarios en la asamblea para que sus acuerdos sean validos y que la excepción sea la reunión por medio de la convocatoria, lo que obliga a pensar que la convocatoria tiene que ser hecha en estricto cumplimiento de las formas y requisitos para ello.
La convocatoria cuya nulidad se solicita señala en uno de sus párrafos lo siguiente: “Nota: En caso de no reunirse el quórum reglamentario, se convocará una Segunda Asamblea a las 3:15 PM el mismo día y lugar para tratar los puntos de la Primera Convocatoria. En caso de no reunirse el quórum reglamentario se convoca a una Tercera Asamblea a las 3:30 PM el mismo día y lugar para tratar los puntos de la Primera y segunda convocatoria. Siendo válida los acuerdos que se tomen cualquiera que sean el número de propietarios asistentes. En caso de no poder asistir a la asamblea favor hacerse representar mediante autorización por escrito, se le recuerda igualmente, que para tener derecho a voz y voto deberá estar solvente con el pago de condominio hasta el mes de enero del 2001”.
Observa el Tribunal que la convocatoria, tal como está redactada no cumple con el requisito exigido por el tercer aparte del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto éste exige que si no hubiere quórum para tomar un acuerdo se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en la primera parte del mismo. Es claro que el legislador estableció que en caso de no lograrse el quórum correspondiente tanto para la consulta por escrito establecida en el artículo 23 como para la consulta por medio de la convocatoria publicada en la prensa y fijada en la entrada del edificio; estableció la necesidad de una convocatoria individual e independiente para cada consulta de tal manera que al no cumplirse con la publicación de la convocatoria para cada asamblea, la formulada por el administrador el condominio Apart Hotel Torre Margarita no cumplió con los requisitos legales para ello; por otra parte el artículo 26 del reglamento del condominio del Apart Hotel Torre Margarita Primera Etapa, documento reconocido por ambas partes es claro y terminante al señalar “Las convocatorias, quórum y votaciones se regirán por las estipulaciones sostenidas en la Ley de Propiedad Horizontal. Y ASI SE DECLARA.
Antes se señaló que la contestación de la demanda por parte de la demandada se hizo en forma extemporánea ya que se hizo al día siguiente de la oportunidad legal fijada para ello y en consecuencia en el lapso probatorio tendría oportunidad para probar lo que le favoreciera. Las pruebas promovidas por la demandada en Primera Instancia fueron las siguientes: a.- Publicación en original de la convocatoria publicada en el Diario Sol de Margarita en su edición del 24 de abril del 2001. Señala la demandada en su escrito en el folio 19 de la primera pieza lo siguiente “Promuevo a favor de mí representada “Hoteles y Casinos Internacionales de Margarita”, C. A., (HOCAIM), Publicación en original del “Diario Sol de Margarita”, edición de fecha 24 de Abril, Pag.___, donde aparece un anuncio contentivo de la CONVOCATORIA a una Asamblea Extraordinaria de Propietarios para el día 27 de Abril dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal y al Documento de Condominio de la Segunda Etapa, Capítulo Séptimo: “De las Asambleas”, que de forma clara establece el procedimiento para Convocar a Asamblea; y cuya publicación apareció en la prensa con lo (sic) tres (3) días de anticipación como manda la Ley de Propiedad Horizontal y en el Documento de Condominio y copia de este anuncio fue colocado en el Hall de entrada del Edificio, dando cumplimiento a la Ley que rige la materia.”
Este documento hace plena prueba al no haber sido impugnado ni desconocido por las partes, pero hace plena prueba contra la misma promoverte ya que es una confesión de la publicación de la Convocatoria y de la forma como fue hecha al señalar que se hizo en cumplimiento de lo establecido en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal y de lo establecido en el Documento de Condominio de la Segunda Etapa en el capítulo séptimo el cual establece: “En caso de no lograrse quórum en la primera convocatoria se procederá a una segunda convocatoria con una anticipación de tres (3) días a la celebración de la misma y se tomarán las decisiones con los propietarios que se encuentren presentes en la Asamblea…”.
Ya el Tribunal dejo establecido que no se cumplieron los requisitos del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal y ahora observa que la convocatoria no se hizo como lo afirma la demandada, en cumplimiento de lo pautado por la disposición del Documento de Condominio citada. En efecto la norma ordena que si no se logra quórum en la primera convocatoria entonces se procederá a una segunda convocatoria que deberá hacerse con tres (3) días de anticipación a la misma, es decir que fallida la primera convocatoria y verificado la inexistencia del quórum reglamentario, entonces deberá convocarse por lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, vale decir volver a publicar la nueva convocatoria y la asamblea así convocada podrá decidir entonces con los condóminos presentes. No demostró la demandada con esta prueba nada que le favorezca. Y ASI SE DECLARA.
En el escrito de pruebas a que se esta haciendo referencia en su capítulo segundo, la demandada promueve la Inspección Judicial practicada en el acto de la celebración de la Asamblea reunida por la convocatoria que el Tribunal ha declarado fue hecha en contravención de la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio de la Segunda Etapa, Inspección Judicial que el Tribunal no le otorga valor probatorio alguno por cuanto recoge el resultado de una convocatoria que ha sido considerada por el Tribunal en los términos que se acaban de señalar y de igual sentido el Tribunal se pronuncia en relación al Libro de Actas de Asambleas de la Apart Hotel Torre Margarita Primera y Segunda etapa, donde quedo sentada el Acta de la Asamblea y la forma irregular que quedo indicada. Y ASI SE DECLARA.
En cuanto a las copias de las diferentes convocatorias promovidas por la demandada el Tribunal considera que no tiene ningún valor probatorio en relación a la materia debatida es decir la nulidad de la convocatoria publicada el día 23 de abril en el diario Sol de Margarita. Y ASI SE DECLARA.
En el mismo sentido se pronuncia el Tribunal con relación a la promoción de las pruebas promovidas en los folios 23 y 24 de la segunda pieza de este expediente. Y ASI SE DECLARA.
La parte demandada en fecha 23 de julio del 2002 vuelve a promover pruebas y en esta oportunidad: ratifica las pruebas promovidas en escrito de fecha 16 de julio del 2002 sobre las cuales el Tribunal ya se ha pronunciado. Y ASI SE DECLARA.
Igualmente promueve marcado con la letra “A” notificación que hace la Administradora Taras S.A. a copropietarios con deuda de condominio anteriores. Con relación a esta prueba el Tribunal considera que no trata, ni se vincula, ni se relaciona con la acción de nulidad a que se contrae este proceso. Y ASI SE DECLARA.
Con relación al punto cuarto y quinto de dicho escrito el Tribunal considera que tal como lo señala la propia promoverte son alegatos y no pruebas. Y ASI SE DECLARA.
Sin embargo considera el Tribunal conveniente pronunciarse en cuanto al alegato esgrimido en el punto quinto en cuanto al lapso para intentar el recuso de nulidad de los acuerdos tomados en la Asamblea de acuerdo a la ley, confunde la parte demandada la acción de nulidad de las convocatorias con la acción de impugnación de los referidos acuerdos. Una cosa es impugnar un acuerdo y otra impugnar la convocatoria a la Asamblea que produjo el acuerdo. Y ASI SE DECLARA.
Finalmente pasa el Tribunal a pronunciarse en relación al punto relativo a la existencia de dos documentos de condominio, el primero, el que corresponde a la llamada Primera Etapa del Apart-Hotel Torre Margarita y el segundo al que corresponde a su Segunda Etapa.
El Tribunal observa que el Documento de Condominio de la Primera Etapa rige una edificación que será destinada al uso de locales comerciales, oficinas y apartamentos para vivienda en sistema de Apart-Hotel; que es una entidad hotelera debidamente registrada y autorizada en la Corporación de Turismo de Venezuela, integrada al Sistema Turístico Nacional y que las partes del mismo que sean vendidas a terceros quedan amparadas por la Ley de Propiedad Horizontal y en la Ley de Turismo vigente en la época de su protocolización (Número Tres: Destino); que sobre el lote de terreno donde está construida la Primera Etapa sería construida una segunda torre que sería una Segunda etapa del Apart-Hotel, circunstancia que se haría constar en el correspondiente Documento de Condominio. (Capítulo Segundo: Cosas Comunes y Cosas susceptibles de apropiación individual, Número Uno: Cosas comunes; que en todo lo no previsto en el Documento de Condominio, se aplicarán las disposiciones pertinentes de la Ley de Propiedad Horizontal vigente, del Código Civil, de la Ley de Turismo vigente y del Reglamento de Condominio respectivo, el cual se acompañó oportunamente al Cuaderno de Comprobantes. Y ASI SE DECLARA.
Del Documento de Condominio de la llamada segunda Etapa se evidencia: Que la Primera Etapa ha sido objeto de un Documento de Condominio (Primera página del Documento, folio 45, Primera Pieza); que la administración del Edificio (Torre de la Segunda Etapa) corresponderá a la Asamblea de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador; que la Junta de Condominio de la Segunda Etapa ejercerá la administración de ésta conjuntamente con la Junta de Condominio de la Primera Etapa. (Título Sexto: De la Administración. Número Uno.); que cada etapa tiene su propio Documento de Condominio y su propia Junta de Condominio y que en consecuencia la vida de cada condominio se rige por su propio documento y por la Ley de Propiedad Horizontal. Y ASI SE DECLARA.
Las convocatorias para las asambleas de propietarios de la Primera Etapa se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal por cuanto su documento de Condominio nada establece al respecto y para las de la Segunda Etapa por su Documento de Condominio, su Reglamento y por la Ley de Propiedad Horizontal, en forma supletoria. En consecuencia cada etapa tiene su propia forma de Convocatoria y la convocatoria realizada en contravención con lo señalado en cada forma es irregular. Y ASI SE DECLARA.
Analizados los documentos de condominio de las dos etapas, de sus respectivos reglamentos y de las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, no encuentra el Tribunal disposición que permita condicionar el derecho a voz y voto en las asambleas a la circunstancia de estar solvente con el pago de las cuotas de condominio. Y ASI SE DECLARA.
IV.- DISPOSITIVA.
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Segundo Accidental en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano ENRIQUE ALBERTO ROSALES contra la empresa mercantil de este domicilio HOTELES Y CASINOS INTERNACIONALES DE MARGARITA, C.A. (HOCAIM, C.A.) en su carácter de Administradora del Condominio del Aparto Hotel Torre Margarita Primera y Segunda Etapa.
TERCERO: NULA la convocatoria publicada en fecha 23 de abril de 2.001 y en consecuencia NULA la Asamblea celebrada el fecha 27 de abril del mismo año.
CUARTO: Se revoca en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada en fecha 30.10.02 por el Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada sociedad mercantil HOTELES Y CASINOS INTERNACIONALES DE MARGARITA, C.A. (HOCAIM, C.A.) por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA Y NOTIFÍQUESE a las partes de la presente decisión, en virtud de haber sido dictada fuera del lapso de ley.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo Accidental de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta a los veintidós (22) días del mes de septiembre del año dos mil tres. AÑOS 192° Y 144°.
EL JUEZ ACCIDENTAL,

Dr. Manuel Teruel Freites

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

Abg. Cecilia Fagundez

Exp. 7188/03
MTF/cfp
Sentencia Definitiva.-
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

Abg. Cecilia Fagundez