IDENTIFICACION DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS.
PARTE ACTORA: Ciudadana MATILDE ELENA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 4.050.166, domiciliado en Porlamar Municipio Autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Abogado en Ejercicio HERNAN LINARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 9.273.579, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N°-. 86.569, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano LUIS ALFREDO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 5.479.388, domiciliado en la Calle Fajardo, Sector Genovés, del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.
APODERADO DE LA DEMANDADA: Abogados en Ejercicio ANTONIO RODRIGUEZ Y MANUEL ELJURI, venezolanos, mayores de edad, Inscrito en el Inpre-Abogado bajo los Nros.57.483 y 76.278, de este domicilio.
NARRATIVA
En fecha 12-07-2002, La Parte Actora ciudadana MATILDE ELENA RODRIGUEZ, asistida por el Abogado HERNAN LINARES, antes identificados, presentó demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, contra el ciudadano LUIS ALFREDO RODRIGUEZ, plenamente identificado, para ser distribuida por el Juzgado Distribuidor de los Municipios Mariño y García para la fecha, correspondiéndole a tales efectos el N°. 02. (Folios 1 al 4).
En fecha 15-07-2002, por auto del Tribunal, se le da entrada a la demanda propuesta y se le asigna el N-. 02-745. (Folio 5).
En fecha 25-07-2002, por auto del Tribunal, se admite la demanda propuesta y se emplaza a la parte demandada para que comparezca por ante el Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación a los fines de dar contestación a la demanda. Se ordena la respectiva citación y en relación a la Medida solicitada, el Tribunal se reserva proveer por auto aparte y en Cuaderno Separado.
En fecha 17-09-2002, comparece la Alguacil del Tribunal y consigna compulsa de Citación debidamente firmada a nombre del demandado.
En fecha 19-09-2002, La parte demandada, asistida de Abogado, consigna escrito de la contestación de la demanda. (Folio 19).
En fecha 20-09-2002, comparece la demandada, y rechaza y niega y contradice en todas y cada una de sus partes a la contestación de la demanda. (Folio 28).
En fecha 25-09-2002, Unos de los apoderados de la demandada, consigna escrito de promoción de prueba. (Folio 31).
En fecha 25-09-2002, por auto del Tribunal se admite las pruebas, promovidas por la parte demandada.(Folio 34)
En fecha 01-10-2002, se evacuo la testimonial del Ciudadano JOSE FELIPE BERMUDEZ, (Folio 35 y 36).
En fecha 01-10-2002, el apoderado Actor, consigna escrito de promoción de prueba.
(Folio 37).
En fecha 01-10-2002, se evacuo testimonial del Ciudadano ROBERT MARVAL.
. (Folio 38 al 40).
En fecha 01-10-2002, se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora. (Folio 41).
En fecha 05-12-2002, el apoderado Actor solicita avocamiento. (Folio 42).
En fecha 06-12-2002, Se avoco el Juez DR. GASPAR DUBOIS ARISMENDI. (Folio 43).
En fecha 14-01-2003, comparece el apoderado Actor, se da por notificado del avocamiento del Juez. (Folio 44).
En fecha 28-01-2003, comparece el Apoderado Actor, solicita avocamiento. (Folio 45).
En fecha 31-01-2003, Se avoco el Juez DR. EIDOMAR JOSE VASQUEZ. (Folio 46).
En fecha 25-02-2003, Se avoco el Juez Gaspar Dubois Arismendi, se avocó al conocimiento de la causa y conforme a lo establecido en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, se fijó un término de trece (13) días para la reanudación del juicio después de notificadas las partes. (Folio 47).
En fecha 09-04-2003, La Alguacil del Tribunal consigna boleta de notificación, sin firmar de la parte demandada. (Folio 48).
En fecha 10-04-2003, La Alguacil de este Tribunal consigna Boleta de Notificación debidamente firmada por el apoderado Actor. (Folio 53).
En fecha 16-05-2003, La Alguacil de este Tribunal consigna Boleta de Notificación sin firmar de la parte demandada.(Folio 55)
En fecha 23-05-2003, El apoderado Actor, solicita mediante diligencia Cartel de Notificación, conforme a lo dispuesto en el artículo 233 del código de Procedimiento Civil. (Folio 58).
En fecha 26-05-2003, el tribunal ordenó Notificación por Cartel. (Folio 59)
En fecha 03-06-2003, El Apoderado Actor, consignó Cartel. (61).
FUNDAMENTOS PARA LA DECISIÓN
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal no lo hizo y es por ello que pasa a hacerlo en los siguientes términos, previo el establecimiento de las afirmaciones de hecho expuestas por las partes en el presente juicio.
La parte actora demandó según contexto de la demanda al ciudadano LUIS ALFREDO RODRIGUEZ antes identificado, por Resolución de Contrato de arrendamiento sobre un inmueble arrendado bajo contrato escrito de arrendamiento a tiempo indeterminado, por cuanto el demandado dejó de pagar las cantidades de dinero correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de marzo de 1999 hasta julio de 2002, dando un total de cuarenta mensualidades insolutas cada una por un monto de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.35.000).
Alega la parte actora en su libelo de la demanda las siguientes afirmaciones de hecho y de derecho: PRIMERO: Que en fecha 01 de febrero del año 1998 celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el señor LUIS ALFREDO RODRÍGUEZ, antes identificado, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la calle Fajardo, sector Genovés de la ciudad de Porlamar en donde funciona un taller de reparaciones de aire acondicionado según se desprende de la cláusula Primera del contrato de arrendamiento suscrito consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública de Porlamar del Estado Nueva Esparta en fecha 10-02-1998, anotado bajo el N° 75, Tomo 06, de los libros respectivos. SEGUNDO: Que se estableció un canon de arrendamiento por la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,00) mensuales, los cuales deberían ser pagados por el arrendatario, dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes, según se evidencia de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes. TERCERO: Que ha sido imposible obtener el pago de los cánones de arrendamientos, correspondientes a los meses de MARZO de 1999 hasta JULIO del 2002, dando un total de cuarenta (40) mensualidades insolutas a los cuales contractualmente se encontraba obligado LA ARRENDATARIA. CUARTO: Que la duración del contrato es de un año (1) fijo e improrrogable y en ningún caso operará la “TACITA RECONDUCCION”, debiendo el “Arrendatario” hacer entrega del inmueble el día del vencimiento, sin necesidad de notificación para el “DESAHUCIO” ya que no se prorrogará bajo ningún concepto. QUINTO: Que el contrato comenzó a regir a partir del 1° de febrero del año 1998 hasta el 1° de febrero de 1999. SEXTO: Fundamenta sus pretensiones el actor en los artículos 1115, 1160, 1167, 1282, 1579, 1595 y 1616 del Código Civil y en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien el presente procedimiento es llevado por el procedimiento breve conforme a lo previsto en el artículo 33 del decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde la parte demandada quedó legalmente citada tal como se evidencia del folio diecisiete (17), para que al segundo día de despacho siguiente a que conste en autos la citación diere contestación a la demanda, quien en la oportunidad procesal para contestar, mediante escrito de fecha 19 de septiembre de 2002 folios 19 al 24, asistido por el abogado en ejercicio ANTONIO RODRIGUEZ, de nacionalidad venezolana, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 57.483, contestó la demanda por resolución de contrato de arrendamiento; y quien de forma absoluta Rechaza, Niega y Contradice, todos los hechos y el derecho alegado por la parte actora, ciudadana MATILDE ELENA RODRÍGUEZ, y lo hace en los siguientes términos:
PRIMERO: Reconoce como cierto que en fecha 10 de febrero de 1.998, celebró con la demandante de autos, por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, un contrato de arrendamiento que quedó anotado bajo el Nº. 75, Tomo 06, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; pero igualmente dice ser cierto que en fecha 17 de febrero de 1999, celebró con dicha ciudadana un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo bien inmueble sobre el cual había sido celebrado el contrato de fecha 10 de febrero de 1998, por ante la Notará Publica Segunda de Porlamar, el cual quedó anotado bajo el Nº. 14, Tomo 7, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y que anexó en su forma original, constante de dos folios útiles, marcados con la letra “A”.
SEGUNDO: Que los precitados contratos de arrendamiento los suscribió debido a fuertes presiones que ejerciera sobre su persona la ciudadana MATILDE ELENA RODRIGUEZ, que valga decir, es su tía, pues el inmueble sobre el cual se celebraron los precitados contratos de arrendamiento, pertenecían a su abuela CARMEN RODRIGUEZ, quien aproximadamente hace más de quince años se los cedió en préstamo de uso para que una vez que los limpiara y los pusiera apto para el uso, lo utilizara para montar un taller de reparación de aire acondicionado, lo cual hizo y además de ello realizó bienhechurías que desde ese entonces y hasta la presente fecha han servido de vivienda tanto para el como para su grupo familiar, así transcurrieron más de trece años, cuando apareció la mencionada MATILDE ELENA RODRIGUEZ, y bajo presiones y engaño hizo que le firmara los citados contratos de arrendamiento, pues ésta para ello le dijo que no se preocupara por el pago de los canones de arrendamiento, ya que ella solo quería que le firmara un contrato de arrendamiento para tener seguridad de que no se iba a quedar con su terreno, y que mañana pasado cuando ella lo quisiera pudiera recuperarlo, motivo por el cual accedió a firmar los contratos de arrendamiento.
TERCERO: Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en el derecho como en el derecho, la temeraria demanda que incoara en su contra la ciudadana MATILDE ELENA RODRIGUEZ, plenamente identificada en los autos del expediente, en virtud de que no son ciertos los hechos narrados ni procedentes el derecho invocado en dicha demanda.
CUARTO: Acepta y reconoce que en fecha 10 de febrero de 1998, celebró con la demandada de autos, por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, un contrato de arrendamiento que quedó anotado bajo el Nº. 75, Tomo 06, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; por más cierto es aún es el hecho de que el referido contrato quedó extinguido y sin efecto alguno, con la celebración del Contrato de arrendamiento otorgado entre nosotros sobre el mismo bien inmueble, por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 17 de febrero de 1999, anotado bajo el Nº. 14, Tomo 7 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual a los fines de que surta todos los efectos legales, consignó en este acto en su forma original, y lo marca con la letra “A”.
QUINTO: Niega, rechaza y contradice que el contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana MATILDE ELENA RODRIGUEZ y su persona por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 01-02-1998, se encuentre vigente para la fecha, pues como dijo, dicho contrato quedó inexistente y sin efecto alguno con la celebración del nuevo contrato de arrendamiento, que se otorgó por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 17 de febrero de 1999, anotado bajo el Nº. 14, Tomo 06 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.
Sexto: Niega, rechaza y contradice que el contrato de arrendamiento citado por la demandada en su libelo de demanda deba ser declarado disuelto por este Tribunal y menos que deba convenir en ello, pues ha sido tajante en manifestar que dicho contrato de arrendamiento ha quedado extinguido con la celebración del nuevo contrato de arrendamiento suscrito entre ellos en fecha 17 de febrero de 1999, por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar.
SEPTIMO: Niega, rechaza y contradice que hasta la presente fecha haya sido imposible para la arrendadora obtener de su parte el pago de los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo de 1999 hasta julio del año 2002, pues estando vencido y sustituido por un nuevo contrato de arrendamiento, el contrato de arrendamiento del cual, la demandante de autos solicita su resolución por ante este Tribunal, entonces mal podría adeudar a la misma la cantidad de cuarenta (40) mensualidades de arrendamiento, con base a un contrato de arrendamiento inexistente.
OCTAVO: Niega, rechaza y contradice que los fundamentos de derecho invocados por la demandante de autos en su libelo de demanda sean ciertos o procedentes, en virtud de que los mismos se derivan de un contrato de arrendamiento vencido y sustituido por uno nuevo celebrado validamente entre nosotros sobre el mismo bien inmueble sobre el cual se había celebrado el contrato de arrendamiento anterior.
Noveno: Niega, rechaza y contradice que pueda ser demandado por resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre ellos en fecha 01 de febrero de 1998, anotado bajo el Nº. 75. Tomo 06 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, pues como dijo anteriormente el referido contrato de arrendamiento quedó extinguido y sin efecto alguno, desde el mismo momento en que la demandante de autos y su persona celebraron el nuevo contrato de arrendamiento en fecha 17 de febrero de 1999, anotado bajo el Nº. 14, Tomo 07 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
DECIMA: Niega, rechaza y contradice que deba convenir o en su defecto ser condenado por este Tribunal a la devolución del inmueble arrendado sin plazo alguno, completamente desocupado de personas y bienes.
DECIMO PRIMERO: Niega, rechaza y contradice que deba convenir o en su defecto ser condenado por este Tribunal para que por vía de daños y perjuicios, pague a la demandante de autos la cantidad de un millón cuatrocientos mil Bolívares (1.400.000,00), por los canones de arrendamiento generados a la devolución del inmueble arrendado sin plazo alguno, completamente desocupado de personas y bienes, pues como dijo es imposible que haya causado daños y perjuicios a la demandante de autos por el incumplimiento de un contrato de arrendamiento que se venció y que fue sustituido por un nuevo contrato de arrendamiento que celebraron validamente por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 17 de febrero de 1999.
DECIMO SEGUNDO: Niega, rechaza y contradice que este Tribunal deba declarar disuelto el contrato de arrendamiento en el cual la demandante de autos fundamenta su acción, en virtud de que dicho contrato ya no surte efecto entre las partes, por cuanto el mismo una vez vencido fue sustituido por un nuevo contrato de arrendamiento celebrado entre nosotros y que ha sido identificado con anterioridad en el presente escrito de contestación a la demanda.
DECIMO TERCERO: Niega, rechaza y contradice que deba convenir o en su defecto ser condenado por este Tribunal a pagar una cantidad equivalente al precio del arrendamiento convenido el precitado contrato de arrendamiento, por la misma razón antes dicha.
DECIMO CUARTO: Niega, rechaza y contradice que el deba convenir o en su defecto ser condenado por este Tribunal a pagar indexación alguna sobre las cantidades aquí demandada
DECIMO QUINTO: Niega, rechaza y contradice que el deba convenir o en su defecto ser condenado por este Tribunal en pagar las costas y costos del presente juicio.
DECIMO SEXTO: Por último niega, rechaza y contradice que la estimación de la presente demanda sea la cantidad de Bolívares tres millones (Bs. 3.000.000,00), y la impugna por ser exagerada y no corresponderse con la realidad de los hechos, ya que la misma no tiene una base legal aplicable para su calculo o estimación.
Ahora bien, bajo estas perspectivas tomando en consideración todos los señalamientos expuestos por la parte demandada en donde afirma un hecho nuevo como lo es la existencia de otro contrato y que este nuevo alegato deja a la parte demandada la carga de probar esa afirmación es decir se distribuye la carga probatoria, queda así al demandado de acuerdo a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de Código Civil la carga de probar todas y cada una de las afirmaciones de hechos y el derecho alegado en su escrito de contestación a la demanda.
ARTÍCULO 506 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
Del análisis de la disposición legal citada, y visto que la accionante demanda la resolución de un contrato de arrendamiento por falta de pago, celebrado en fecha 01 de febrero de 1998, derecho éste establecido como lo está, en el Código Civil vigente en sus artículos 1.167 y 1592., e igualmente evidente como es de autos, el demandado alega que dicho contrato quedo sin efecto por cuanto en fecha 17 de febrero de 1999 celebró un nuevo contrato con la demandante, y por ello corresponde a el demandado probar su respectiva afirmación, en apego a lo establecido en el Artículo 506 Código de Procedimiento Civil.
ARTÍCULO 1.354 DEL CÓDIGO CIVIL
Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Del contexto de la norma transcrita se hace evidente que la parte demanda tiene la carga de probar el hecho que ha producido la extinción de las obligaciones establecidas en el contrato de fecha 01 de febrero de 1998, tal como lo alega en su escrito de contestación.
CARGA PROBATORIA
Ahora bien en este orden de ideas y en apego a la letra y sentido de la Ley, obligatoriamente la parte demandada tiene la carga de probar:
1) Que en fecha 17 de febrero de 1999, celebró un nuevo contrato de arrendamiento con la ciudadana MATILDE ELENA RODRIGUEZ, sobre el mismo bien inmueble, por ante la Notaría Pública Segundo de Porlamar de este Estado, quedó anotado bajo el Nro. 14, Tomo 07, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
DOCUMENTALES
1) Copia certificada de documento de propiedad de un terreno ubicado en el sector Genoves de la ciudad de Porlamar, que tiene los siguientes linderos: NORTE: Con terrenos que son o fueron de la comunidad; SUR: Con casa que es o fue de Policarpo Guerra; ESTE: Su frente con calle Fajardo, y OESTE: Su fondo con terrenos indígenas. El cual está registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta, quedo anotado bajo el Nro. 45, Folios 300 al 304, Protocolo I, Tomo 1, de fecha 10-10-1997, documento este al que este Tribunal, le da todo su valor probatorio por cuanto el mismo fue consignado en la oportunidad prevista en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se demuestra que la demandante es la titular del derecho de propiedad del terreno antes identificado. Y ASI SE DECLARA.
2) Copia Certificada de documento contentivo de Contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana MATILDE ELENA RODRIGUEZ, con cédula de identidad Nro. 4.050.166 y el ciudadano LUIS ALFREDO RODRIGUEZ, con cédula de identidad Nro. 5.479.388, en fecha 10. de febrero de 1998, y notariado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar Documentos, anotado bajo el Nro. 75, Tomo 06 de los Libros respectivos, sobre un bien inmueble consistente en un taller de reparaciones de aire acondicionado, ubicado en la calle Fajardo, sector Genoves, de la ciudad de Porlamar; documento al que este Tribunal, le da todo su valor probatorio por cuanto el mismo fue consignado en la oportunidad prevista en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se demuestra lo siguiente:
Primero: Que la demandante y el demandado celebraron contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes señalado. Y ASI SE DECLARA.
Segundo: Que el plazo de duración del contrato de arrendamiento sería de un año. Y ASI SE DECIDE.
Tercero: Que el contrato de arrendamiento comenzó a regir desde el 01-02-1998 hasta el 01-02-1999. Y ASÍ SE DECIDE.
Cuarto: Que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES ( BS.35.000,oo) mensuales. Y ASI SE DECIDE.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
DOCUMENTALES:
1) Documento privado, folio 27, emanado según lo alegado por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, del ciudadano Benito José Guilarte Salazar, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 2.827.279, quien es un tercero que no es parte en el presente juicio. Ahora bien, por cuanto este tribunal observa, que el referido recibo no fue ratificado mediante la prueba testimonial, como lo establece el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, desecha la prueba. Y ASI SE DECLARA.
2) Copia Simple de documento de préstamo con garantía hipotecaria que riela a los folios 28 al 30, este juzgador, aun y cuando no fue impugnada por la parte contraria, la desecha por considerarla impertinente al no demostrar ningún hecho alegado por las partes en el presente juicio, ya que de la lectura de la referida copia simple se evidencia a toda luz que los hechos que se leen en la misma solo hacen referencia a un préstamo otorgado a favor de los ciudadanos BENITO GUILARTE Y MARISELA SALAZAR DE GUILARTE, titulares de las cédulas de identidad N° 2.827,279 y 2.167.911, por la “ La Margarita “, Entidad de Ahorro y Préstamo, con Garantía Hipotecaria sobre un terreno propiedad de los mencionados ciudadanos es decir Benito Guilarte y Marisela Salazar. Y ASI SE DECLARA.
3) Documento de consignación por ante este Tribunal en fecha 20-02-2003, de canon de arrendamiento mediante cheque de gerencia N° 85059100 del Banco Mercantil, por un monto de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (150.000) a favor de la ciudadana MARBENY GUILARTE SALAZAR, titular de la cédula de identidad N° 11.145.938 de un inmueble ubicado en la calle Maneiro N° 12-21 de la ciudad de Porlamar, del mes de febrero del año 2003 (del 15/01/2.003 al 15/02/2003), este tribunal la desecha por cuanto dicha consignación no se considera como legítimamente efectuada, según lo establecido en el artículo 53 último aparte del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos Inmobiliarios; ya que en fecha 20 de febrero de 2003 se libró oficio N° 03-067 al Juzgado del Municipio Arismendi, Gómez y Antolín del Campo de este Estado, a los fines de practicar la notificación de la beneficiaria y no consta hasta la presente fecha en el expediente de consignación N° 269, que se haya materializado dicha notificación, lo que a juicio de este Tribunal se considera un hecho imputable al consignatario, por cuanto ha transcurrido el tiempo suficiente para que el mismo diese impulso procesal a la notificación de la beneficiaria, por ante el Juzgado comisionado. Y ASI SE DECLARA.
4) Documento de consignación por ante este Tribunal en fecha 15-04-2003, de canon de arrendamiento mediante planilla de depósito N° 38186053 del Banco Industrial de Venezuela en la cuenta N° 0032-200100215981 , por un monto de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (150.000) correspondiente al pago de mensualidad comprendida entre el 15/01/2.003 al 15/02/2003, este Tribunal le da todo su valor probatorio, a pesar de no indicarse en ella la persona a quien le hace la consignación, ni el inmueble arrendado; por ser esta parte del expediente de consignación N° 03-269. Y ASI SE DECLARA.
Ahora bien establecidas las pruebas como se dijo, este Juzgador pasa seguidamente a la subsunción de los hechos demostrados dentro de los supuestos de hechos establecidos dentro de las disposiciones legales en la materia resolución de contrato de arrendamiento, a fin de aplicar la consecuencia jurídica correspondiente. En este orden de ideas de la revisión del ordenamiento positivo en materia de arrendamientos inmobiliarios se transcribe lo siguiente:
El Artículo 1167 del Código Civil:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicio en ambos casos si hubiere lugar a ello.|
El Artículo 1592 del Código Civil:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1ro. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias. 2do. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.-
El artículo 1159 del Código Civil:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”
Ahora bien, por cuanto en el presente juicio la parte demandada es quien tiene la carga de probar todos y cada uno de los hechos alegados en su escrito de contestación, este Juzgador pasa a revisar sistemáticamente si la parte demandada demostró todos y cada uno de los hechos por ella alegados y lo hace de la siguiente forma:
En cuanto al punto primero que se transcribe a continuación: “Que ha cancelado en su totalidad al demandante las cantidades de dinero correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre del año 2002, enero y febrero 2003, que en su conjunto alcanzan la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.450.000)”. Considera este Tribunal, que estos hechos no fueron claramente probados o demostrados, a excepción del mes de febrero de 2003, que fue cancelado a través de consignación hecha por ante este Juzgado en fecha 15 de abril de 2003 en expediente de consignación signado 03-269. Y ASI SE DECIDE.
Al punto segundo que se transcribe: “Que el canon de arrendamiento correspondiente al periodo 15 de noviembre de 2002 al 15 de diciembre del mismo año lo canceló directamente al propietario del inmueble objeto de la presente causa, ciudadano BENITO JOSÉ GUILARTE SALAZAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.827.279, titularidad que consta de documento de propiedad debidamente protocolizado ante el Registro Público Subalterno del Municipio Autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha veintiocho (28) de noviembre de 1966; bajo el N°. 73, folios 126 al 129, tomo II, Protocolo Primero.” Considera este Juzgador que no fue claramente demostrado. Y ASI SE DECIDE.
Al Punto Tercero, que igualmente se transcribe: “Que pagó plenamente y en su totalidad los cánones de arrendamiento correspondiente a los periodos del 15 de enero de 2003 al 14 de febrero del mismo año y del 15 de febrero de 2003 al 14 de marzo del mismo año” considera este Tribunal que en el caso de la cancelación del canon correspondiente al periodo desde el 15 de enero 2003 al 14 de febrero del mismo año”. Considera esta representación municipal del poder judicial, que solo demostró haber cancelado el canon correspondiente al periodo arrendaticio comprendido entre el 15 de febrero al 14 de marzo. Y ASI SE DECIDE.
Al punto cuarto que aquí transcrito reza: “Que pagó, con un excedente de mejoras hechas por su persona, el canon de arrendamiento relativo al lapso comprendido del 15 de diciembre del 2002 al 15 de enero de 2003, y que por ello fue considerado como cancelado dicho canon, por el propietario del inmueble”. Considera este Juzgador que en primer lugar, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y objeto fundamental del presente juicio, dispone dentro del contenido de su cláusula octava, que las mejoras que ejecute el arrendatario en el referido inmueble quedaran a beneficio del inmueble y del arrendador, y serán por cuenta del arrendatario, es por ello que el demandado mal puede pretender hacer valer el pago del canon con las mejoras que ha realizado, mejoras éstas que igualmente no comprobó haber realizado, en caso de haber estado autorizado para las mismas. En segundo lugar tampoco demostró la cualidad del ciudadano Benito Guilarte, pasa recibir cánones de arrendamiento ni autorizar mejoras en el inmueble convertibles en cánones de arrendamiento, en representación de la arrendadora, según lo establecido en el texto de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento existente y plenamente vigente entre las partes. Por las razones anteriores y de manera concluyente sobre este punto, considera este Juzgador que no se demostró claramente el pago del canon de arrendamiento correspondiente al lapso comprendido entre el 15 de diciembre de 2002 al 15 de enero de 2003. Y ASI SE DECIDE.
Al punto quinto, que se transcribe igualmente: “Así mismo considera este Tribunal que la parte demandada debe probar que el ciudadano BENITO JOSÉ GUILARTE SALAZAR, estaba facultado para recibir el pago de los cánones de arrendamiento”. Considera este Tribunal que no se evidencia de autos prueba alguna que demuestre este hecho. Y ASI SE DECIDE.
Ahora bien, tomando en cuenta las afirmaciones de hecho no demostradas en autos por la parte demandada, según las pruebas antes establecidas, considera este Juzgador que el demandado efectivamente incumplió con lo convenido en el contrato de arrendamiento que con carácter privado, fue suscrito en fecha 15 de agosto de 2002 por las partes intervinientes en el presente juicio; y en razón a ello se considera se encuentran llenos los extremos para la procedencia de la resolución del contrato de arrendamiento como consecuencia indefectible de la falta de pago por parte del arrendatario, ciudadano EDDY PERDOMO FUENTES (demandado en el presente juicio) de dos cánones de arrendamiento consecutivos, no quedando otra posición juzgadora que la declaratoria favorable de la demanda. Y ASI SE DECIDE.
DECISION
Por las razones antes expresadas este Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por resolución de contrato interpuesta por la ciudadana MARBENY GUILARTE SALAZAR, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 11.145.938 contra el ciudadano EDDY PERDOMO FUENTES, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, titular de la cédula de identidad N° 2.013.493, por haber dejado de pagar de manera consecutiva dos (02) mensualidades correspondientes a los meses de Diciembre de 2002 y enero de 2003, en consecuencia se ordena al ciudadano EDDY PERDOMO FUENTES la desocupación y entrega inmediata del inmueble arrendado que se identifica como la planta baja de una Casa-quinta denominada “San José” ubicada en la Calle Maneiro entre Doña Isabel y Meneses de la ciudad de Porlamar, Municipio Autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado completamente vencida en el presente juicio.
Dada, firmada y sellada, siendo las dos y diez minutos post meridiem (2:10 p.m) del día veintiuno (21) del mes de mayo de dos mil tres (2003). En la sala del Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.
Publíquese. Regístrese, y Déjese Copia.
El Juez.
La Secretaria.
Abg. Miguel Mendoza López.
Abg. Adelnnys Valera Carrillo.
En esta misma fecha se dio cumplimiento a lo ordenado en la sentencia. Conste
LA SECRETARIA,
IDENTIFICACION DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS.
PARTE ACTORA: Ciudadana MATILDE ELENA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 4.050.166, domiciliado en Porlamar Municipio Autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Abogado en Ejercicio HERNAN LINARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 9.273.579, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N°-. 86.569, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano LUIS ALFREDO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 5.479.388, domiciliado en la Calle Fajardo, Sector Genovés, del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.
APODERADO DE LA DEMANDADA: Abogados en Ejercicio ANTONIO RODRIGUEZ Y MANUEL ELJURI, venezolanos, mayores de edad, Inscrito en el Inpre-Abogado bajo los Nros.57.483 y 76.278, de este domicilio.
NARRATIVA
En fecha 12-07-2002, La Parte Actora ciudadana MATILDE ELENA RODRIGUEZ, asistida por el Abogado HERNAN LINARES, antes identificados, presentó demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, contra el ciudadano LUIS ALFREDO RODRIGUEZ, plenamente identificado, para ser distribuida por el Juzgado Distribuidor de los Municipios Mariño y García para la fecha, correspondiéndole a tales efectos el N°. 02. (Folios 1 al 4).
En fecha 15-07-2002, por auto del Tribunal, se le da entrada a la demanda propuesta y se le asigna el N-. 02-745. (Folio 5).
En fecha 25-07-2002, por auto del Tribunal, se admite la demanda propuesta y se emplaza a la parte demandada para que comparezca por ante el Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación a los fines de dar contestación a la demanda. Se ordena la respectiva citación y en relación a la Medida solicitada, el Tribunal se reserva proveer por auto aparte y en Cuaderno Separado.
En fecha 17-09-2002, comparece la Alguacil del Tribunal y consigna compulsa de Citación debidamente firmada a nombre del demandado.
En fecha 19-09-2002, La parte demandada, asistida de Abogado, consigna escrito de la contestación de la demanda. (Folio 19).
En fecha 20-09-2002, comparece la demandada, y rechaza y niega y contradice en todas y cada una de sus partes a la contestación de la demanda. (Folio 28).
En fecha 25-09-2002, Unos de los apoderados de la demandada, consigna escrito de promoción de prueba. (Folio 31).
En fecha 25-09-2002, por auto del Tribunal se admite las pruebas, promovidas por la parte demandada.(Folio 34)
En fecha 01-10-2002, se evacuo la testimonial del Ciudadano JOSE FELIPE BERMUDEZ, (Folio 35 y 36).
En fecha 01-10-2002, el apoderado Actor, consigna escrito de promoción de prueba.
(Folio 37).
En fecha 01-10-2002, se evacuo testimonial del Ciudadano ROBERT MARVAL.
. (Folio 38 al 40).
En fecha 01-10-2002, se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora. (Folio 41).
En fecha 05-12-2002, el apoderado Actor solicita avocamiento. (Folio 42).
En fecha 06-12-2002, Se avoco el Juez DR. GASPAR DUBOIS ARISMENDI. (Folio 43).
En fecha 14-01-2003, comparece el apoderado Actor, se da por notificado del avocamiento del Juez. (Folio 44).
En fecha 28-01-2003, comparece el Apoderado Actor, solicita avocamiento. (Folio 45).
En fecha 31-01-2003, Se avoco el Juez DR. EIDOMAR JOSE VASQUEZ. (Folio 46).
En fecha 25-02-2003, Se avoco el Juez Gaspar Dubois Arismendi, se avocó al conocimiento de la causa y conforme a lo establecido en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, se fijó un término de trece (13) días para la reanudación del juicio después de notificadas las partes. (Folio 47).
En fecha 09-04-2003, La Alguacil del Tribunal consigna boleta de notificación, sin firmar de la parte demandada. (Folio 48).
En fecha 10-04-2003, La Alguacil de este Tribunal consigna Boleta de Notificación debidamente firmada por el apoderado Actor. (Folio 53).
En fecha 16-05-2003, La Alguacil de este Tribunal consigna Boleta de Notificación sin firmar de la parte demandada.(Folio 55)
En fecha 23-05-2003, El apoderado Actor, solicita mediante diligencia Cartel de Notificación, conforme a lo dispuesto en el artículo 233 del código de Procedimiento Civil. (Folio 58).
En fecha 26-05-2003, el tribunal ordenó Notificación por Cartel. (Folio 59)
En fecha 03-06-2003, El Apoderado Actor, consignó Cartel. (61).
FUNDAMENTOS PARA LA DECISIÓN
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal no lo hizo y es por ello que pasa a hacerlo en los siguientes términos, previo el establecimiento de las afirmaciones de hecho expuestas por las partes en el presente juicio.
La parte actora demandó según contexto de la demanda al ciudadano LUIS ALFREDO RODRIGUEZ antes identificado, por Resolución de Contrato de arrendamiento sobre un inmueble arrendado bajo contrato escrito de arrendamiento a tiempo indeterminado, por cuanto el demandado dejó de pagar las cantidades de dinero correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de marzo de 1999 hasta julio de 2002, dando un total de cuarenta mensualidades insolutas cada una por un monto de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.35.000).
Alega la parte actora en su libelo de la demanda las siguientes afirmaciones de hecho y de derecho: PRIMERO: Que en fecha 01 de febrero del año 1998 celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el señor LUIS ALFREDO RODRÍGUEZ, antes identificado, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la calle Fajardo, sector Genovés de la ciudad de Porlamar en donde funciona un taller de reparaciones de aire acondicionado según se desprende de la cláusula Primera del contrato de arrendamiento suscrito consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública de Porlamar del Estado Nueva Esparta en fecha 10-02-1998, anotado bajo el N° 75, Tomo 06, de los libros respectivos. SEGUNDO: Que se estableció un canon de arrendamiento por la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,00) mensuales, los cuales deberían ser pagados por el arrendatario, dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes, según se evidencia de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes. TERCERO: Que ha sido imposible obtener el pago de los cánones de arrendamientos, correspondientes a los meses de MARZO de 1999 hasta JULIO del 2002, dando un total de cuarenta (40) mensualidades insolutas a los cuales contractualmente se encontraba obligado LA ARRENDATARIA. CUARTO: Que la duración del contrato es de un año (1) fijo e improrrogable y en ningún caso operará la “TACITA RECONDUCCION”, debiendo el “Arrendatario” hacer entrega del inmueble el día del vencimiento, sin necesidad de notificación para el “DESAHUCIO” ya que no se prorrogará bajo ningún concepto. QUINTO: Que el contrato comenzó a regir a partir del 1° de febrero del año 1998 hasta el 1° de febrero de 1999. SEXTO: Fundamenta sus pretensiones el actor en los artículos 1115, 1160, 1167, 1282, 1579, 1595 y 1616 del Código Civil y en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien el presente procedimiento es llevado por el procedimiento breve conforme a lo previsto en el artículo 33 del decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde la parte demandada quedó legalmente citada tal como se evidencia del folio diecisiete (17), para que al segundo día de despacho siguiente a que conste en autos la citación diere contestación a la demanda, quien en la oportunidad procesal para contestar, mediante escrito de fecha 19 de septiembre de 2002 folios 19 al 24, asistido por el abogado en ejercicio ANTONIO RODRIGUEZ, de nacionalidad venezolana, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 57.483, contestó la demanda por resolución de contrato de arrendamiento; y quien de forma absoluta Rechaza, Niega y Contradice, todos los hechos y el derecho alegado por la parte actora, ciudadana MATILDE ELENA RODRÍGUEZ, y lo hace en los siguientes términos:
PRIMERO: Reconoce como cierto que en fecha 10 de febrero de 1.998, celebró con la demandante de autos, por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, un contrato de arrendamiento que quedó anotado bajo el Nº. 75, Tomo 06, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; pero igualmente dice ser cierto que en fecha 17 de febrero de 1999, celebró con dicha ciudadana un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo bien inmueble sobre el cual había sido celebrado el contrato de fecha 10 de febrero de 1998, por ante la Notará Publica Segunda de Porlamar, el cual quedó anotado bajo el Nº. 14, Tomo 7, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y que anexó en su forma original, constante de dos folios útiles, marcados con la letra “A”.
SEGUNDO: Que los precitados contratos de arrendamiento los suscribió debido a fuertes presiones que ejerciera sobre su persona la ciudadana MATILDE ELENA RODRIGUEZ, que valga decir, es su tía, pues el inmueble sobre el cual se celebraron los precitados contratos de arrendamiento, pertenecían a su abuela CARMEN RODRIGUEZ, quien aproximadamente hace más de quince años se los cedió en préstamo de uso para que una vez que los limpiara y los pusiera apto para el uso, lo utilizara para montar un taller de reparación de aire acondicionado, lo cual hizo y además de ello realizó bienhechurías que desde ese entonces y hasta la presente fecha han servido de vivienda tanto para el como para su grupo familiar, así transcurrieron más de trece años, cuando apareció la mencionada MATILDE ELENA RODRIGUEZ, y bajo presiones y engaño hizo que le firmara los citados contratos de arrendamiento, pues ésta para ello le dijo que no se preocupara por el pago de los canones de arrendamiento, ya que ella solo quería que le firmara un contrato de arrendamiento para tener seguridad de que no se iba a quedar con su terreno, y que mañana pasado cuando ella lo quisiera pudiera recuperarlo, motivo por el cual accedió a firmar los contratos de arrendamiento.
TERCERO: Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en el derecho como en el derecho, la temeraria demanda que incoara en su contra la ciudadana MATILDE ELENA RODRIGUEZ, plenamente identificada en los autos del expediente, en virtud de que no son ciertos los hechos narrados ni procedentes el derecho invocado en dicha demanda.
CUARTO: Acepta y reconoce que en fecha 10 de febrero de 1998, celebró con la demandada de autos, por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, un contrato de arrendamiento que quedó anotado bajo el Nº. 75, Tomo 06, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; por más cierto es aún es el hecho de que el referido contrato quedó extinguido y sin efecto alguno, con la celebración del Contrato de arrendamiento otorgado entre nosotros sobre el mismo bien inmueble, por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 17 de febrero de 1999, anotado bajo el Nº. 14, Tomo 7 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual a los fines de que surta todos los efectos legales, consignó en este acto en su forma original, y lo marca con la letra “A”.
QUINTO: Niega, rechaza y contradice que el contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana MATILDE ELENA RODRIGUEZ y su persona por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 01-02-1998, se encuentre vigente para la fecha, pues como dijo, dicho contrato quedó inexistente y sin efecto alguno con la celebración del nuevo contrato de arrendamiento, que se otorgó por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 17 de febrero de 1999, anotado bajo el Nº. 14, Tomo 06 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.
Sexto: Niega, rechaza y contradice que el contrato de arrendamiento citado por la demandada en su libelo de demanda deba ser declarado disuelto por este Tribunal y menos que deba convenir en ello, pues ha sido tajante en manifestar que dicho contrato de arrendamiento ha quedado extinguido con la celebración del nuevo contrato de arrendamiento suscrito entre ellos en fecha 17 de febrero de 1999, por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar.
SEPTIMO: Niega, rechaza y contradice que hasta la presente fecha haya sido imposible para la arrendadora obtener de su parte el pago de los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo de 1999 hasta julio del año 2002, pues estando vencido y sustituido por un nuevo contrato de arrendamiento, el contrato de arrendamiento del cual, la demandante de autos solicita su resolución por ante este Tribunal, entonces mal podría adeudar a la misma la cantidad de cuarenta (40) mensualidades de arrendamiento, con base a un contrato de arrendamiento inexistente.
OCTAVO: Niega, rechaza y contradice que los fundamentos de derecho invocados por la demandante de autos en su libelo de demanda sean ciertos o procedentes, en virtud de que los mismos se derivan de un contrato de arrendamiento vencido y sustituido por uno nuevo celebrado validamente entre nosotros sobre el mismo bien inmueble sobre el cual se había celebrado el contrato de arrendamiento anterior.
Noveno: Niega, rechaza y contradice que pueda ser demandado por resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre ellos en fecha 01 de febrero de 1998, anotado bajo el Nº. 75. Tomo 06 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, pues como dijo anteriormente el referido contrato de arrendamiento quedó extinguido y sin efecto alguno, desde el mismo momento en que la demandante de autos y su persona celebraron el nuevo contrato de arrendamiento en fecha 17 de febrero de 1999, anotado bajo el Nº. 14, Tomo 07 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
DECIMA: Niega, rechaza y contradice que deba convenir o en su defecto ser condenado por este Tribunal a la devolución del inmueble arrendado sin plazo alguno, completamente desocupado de personas y bienes.
DECIMO PRIMERO: Niega, rechaza y contradice que deba convenir o en su defecto ser condenado por este Tribunal para que por vía de daños y perjuicios, pague a la demandante de autos la cantidad de un millón cuatrocientos mil Bolívares (1.400.000,00), por los canones de arrendamiento generados a la devolución del inmueble arrendado sin plazo alguno, completamente desocupado de personas y bienes, pues como dijo es imposible que haya causado daños y perjuicios a la demandante de autos por el incumplimiento de un contrato de arrendamiento que se venció y que fue sustituido por un nuevo contrato de arrendamiento que celebraron validamente por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 17 de febrero de 1999.
DECIMO SEGUNDO: Niega, rechaza y contradice que este Tribunal deba declarar disuelto el contrato de arrendamiento en el cual la demandante de autos fundamenta su acción, en virtud de que dicho contrato ya no surte efecto entre las partes, por cuanto el mismo una vez vencido fue sustituido por un nuevo contrato de arrendamiento celebrado entre nosotros y que ha sido identificado con anterioridad en el presente escrito de contestación a la demanda.
DECIMO TERCERO: Niega, rechaza y contradice que deba convenir o en su defecto ser condenado por este Tribunal a pagar una cantidad equivalente al precio del arrendamiento convenido el precitado contrato de arrendamiento, por la misma razón antes dicha.
DECIMO CUARTO: Niega, rechaza y contradice que el deba convenir o en su defecto ser condenado por este Tribunal a pagar indexación alguna sobre las cantidades aquí demandada
DECIMO QUINTO: Niega, rechaza y contradice que el deba convenir o en su defecto ser condenado por este Tribunal en pagar las costas y costos del presente juicio.
DECIMO SEXTO: Por último niega, rechaza y contradice que la estimación de la presente demanda sea la cantidad de Bolívares tres millones (Bs. 3.000.000,00), y la impugna por ser exagerada y no corresponderse con la realidad de los hechos, ya que la misma no tiene una base legal aplicable para su calculo o estimación.
Ahora bien, bajo estas perspectivas tomando en consideración todos los señalamientos expuestos por la parte demandada en donde afirma un hecho nuevo como lo es la existencia de otro contrato y que este nuevo alegato deja a la parte demandada la carga de probar esa afirmación es decir se distribuye la carga probatoria, queda así al demandado de acuerdo a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de Código Civil la carga de probar todas y cada una de las afirmaciones de hechos y el derecho alegado en su escrito de contestación a la demanda.
ARTÍCULO 506 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
Del análisis de la disposición legal citada, y visto que la accionante demanda la resolución de un contrato de arrendamiento por falta de pago, celebrado en fecha 01 de febrero de 1998, derecho éste establecido como lo está, en el Código Civil vigente en sus artículos 1.167 y 1592., e igualmente evidente como es de autos, el demandado alega que dicho contrato quedo sin efecto por cuanto en fecha 17 de febrero de 1999 celebró un nuevo contrato con la demandante, y por ello corresponde a el demandado probar su respectiva afirmación, en apego a lo establecido en el Artículo 506 Código de Procedimiento Civil.
ARTÍCULO 1.354 DEL CÓDIGO CIVIL
Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Del contexto de la norma transcrita se hace evidente que la parte demanda tiene la carga de probar el hecho que ha producido la extinción de las obligaciones establecidas en el contrato de fecha 01 de febrero de 1998, tal como lo alega en su escrito de contestación.
CARGA PROBATORIA
Ahora bien en este orden de ideas y en apego a la letra y sentido de la Ley, obligatoriamente la parte demandada tiene la carga de probar:
1) Que en fecha 17 de febrero de 1999, celebró un nuevo contrato de arrendamiento con la ciudadana MATILDE ELENA RODRIGUEZ, sobre el mismo bien inmueble, por ante la Notaría Pública Segundo de Porlamar de este Estado, quedó anotado bajo el Nro. 14, Tomo 07, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
DOCUMENTALES
1) Copia certificada de documento de propiedad de un terreno ubicado en el sector Genoves de la ciudad de Porlamar, que tiene los siguientes linderos: NORTE: Con terrenos que son o fueron de la comunidad; SUR: Con casa que es o fue de Policarpo Guerra; ESTE: Su frente con calle Fajardo, y OESTE: Su fondo con terrenos indígenas. El cual está registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta, quedo anotado bajo el Nro. 45, Folios 300 al 304, Protocolo I, Tomo 1, de fecha 10-10-1997, documento este al que este Tribunal, le da todo su valor probatorio por cuanto el mismo fue consignado en la oportunidad prevista en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se demuestra que la demandante es la titular del derecho de propiedad del terreno antes identificado. Y ASI SE DECLARA.
2) Copia Certificada de documento contentivo de Contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana MATILDE ELENA RODRIGUEZ, con cédula de identidad Nro. 4.050.166 y el ciudadano LUIS ALFREDO RODRIGUEZ, con cédula de identidad Nro. 5.479.388, en fecha 10. de febrero de 1998, y notariado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar Documentos, anotado bajo el Nro. 75, Tomo 06 de los Libros respectivos, sobre un bien inmueble consistente en un taller de reparaciones de aire acondicionado, ubicado en la calle Fajardo, sector Genoves, de la ciudad de Porlamar; documento al que este Tribunal, le da todo su valor probatorio por cuanto el mismo fue consignado en la oportunidad prevista en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se demuestra lo siguiente:
Primero: Que la demandante y el demandado celebraron contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes señalado. Y ASI SE DECLARA.
Segundo: Que el plazo de duración del contrato de arrendamiento sería de un año. Y ASI SE DECIDE.
Tercero: Que el contrato de arrendamiento comenzó a regir desde el 01-02-1998 hasta el 01-02-1999. Y ASÍ SE DECIDE.
Cuarto: Que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES ( BS.35.000,oo) mensuales. Y ASI SE DECIDE.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
DOCUMENTALES:
1) Documento privado, folio 27, emanado según lo alegado por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, del ciudadano Benito José Guilarte Salazar, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 2.827.279, quien es un tercero que no es parte en el presente juicio. Ahora bien, por cuanto este tribunal observa, que el referido recibo no fue ratificado mediante la prueba testimonial, como lo establece el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, desecha la prueba. Y ASI SE DECLARA.
2) Copia Simple de documento de préstamo con garantía hipotecaria que riela a los folios 28 al 30, este juzgador, aun y cuando no fue impugnada por la parte contraria, la desecha por considerarla impertinente al no demostrar ningún hecho alegado por las partes en el presente juicio, ya que de la lectura de la referida copia simple se evidencia a toda luz que los hechos que se leen en la misma solo hacen referencia a un préstamo otorgado a favor de los ciudadanos BENITO GUILARTE Y MARISELA SALAZAR DE GUILARTE, titulares de las cédulas de identidad N° 2.827,279 y 2.167.911, por la “ La Margarita “, Entidad de Ahorro y Préstamo, con Garantía Hipotecaria sobre un terreno propiedad de los mencionados ciudadanos es decir Benito Guilarte y Marisela Salazar. Y ASI SE DECLARA.
3) Documento de consignación por ante este Tribunal en fecha 20-02-2003, de canon de arrendamiento mediante cheque de gerencia N° 85059100 del Banco Mercantil, por un monto de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (150.000) a favor de la ciudadana MARBENY GUILARTE SALAZAR, titular de la cédula de identidad N° 11.145.938 de un inmueble ubicado en la calle Maneiro N° 12-21 de la ciudad de Porlamar, del mes de febrero del año 2003 (del 15/01/2.003 al 15/02/2003), este tribunal la desecha por cuanto dicha consignación no se considera como legítimamente efectuada, según lo establecido en el artículo 53 último aparte del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos Inmobiliarios; ya que en fecha 20 de febrero de 2003 se libró oficio N° 03-067 al Juzgado del Municipio Arismendi, Gómez y Antolín del Campo de este Estado, a los fines de practicar la notificación de la beneficiaria y no consta hasta la presente fecha en el expediente de consignación N° 269, que se haya materializado dicha notificación, lo que a juicio de este Tribunal se considera un hecho imputable al consignatario, por cuanto ha transcurrido el tiempo suficiente para que el mismo diese impulso procesal a la notificación de la beneficiaria, por ante el Juzgado comisionado. Y ASI SE DECLARA.
4) Documento de consignación por ante este Tribunal en fecha 15-04-2003, de canon de arrendamiento mediante planilla de depósito N° 38186053 del Banco Industrial de Venezuela en la cuenta N° 0032-200100215981 , por un monto de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (150.000) correspondiente al pago de mensualidad comprendida entre el 15/01/2.003 al 15/02/2003, este Tribunal le da todo su valor probatorio, a pesar de no indicarse en ella la persona a quien le hace la consignación, ni el inmueble arrendado; por ser esta parte del expediente de consignación N° 03-269. Y ASI SE DECLARA.
Ahora bien establecidas las pruebas como se dijo, este Juzgador pasa seguidamente a la subsunción de los hechos demostrados dentro de los supuestos de hechos establecidos dentro de las disposiciones legales en la materia resolución de contrato de arrendamiento, a fin de aplicar la consecuencia jurídica correspondiente. En este orden de ideas de la revisión del ordenamiento positivo en materia de arrendamientos inmobiliarios se transcribe lo siguiente:
El Artículo 1167 del Código Civil:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicio en ambos casos si hubiere lugar a ello.|
El Artículo 1592 del Código Civil:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1ro. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias. 2do. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.-
El artículo 1159 del Código Civil:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”
Ahora bien, por cuanto en el presente juicio la parte demandada es quien tiene la carga de probar todos y cada uno de los hechos alegados en su escrito de contestación, este Juzgador pasa a revisar sistemáticamente si la parte demandada demostró todos y cada uno de los hechos por ella alegados y lo hace de la siguiente forma:
En cuanto al punto primero que se transcribe a continuación: “Que ha cancelado en su totalidad al demandante las cantidades de dinero correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre del año 2002, enero y febrero 2003, que en su conjunto alcanzan la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.450.000)”. Considera este Tribunal, que estos hechos no fueron claramente probados o demostrados, a excepción del mes de febrero de 2003, que fue cancelado a través de consignación hecha por ante este Juzgado en fecha 15 de abril de 2003 en expediente de consignación signado 03-269. Y ASI SE DECIDE.
Al punto segundo que se transcribe: “Que el canon de arrendamiento correspondiente al periodo 15 de noviembre de 2002 al 15 de diciembre del mismo año lo canceló directamente al propietario del inmueble objeto de la presente causa, ciudadano BENITO JOSÉ GUILARTE SALAZAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.827.279, titularidad que consta de documento de propiedad debidamente protocolizado ante el Registro Público Subalterno del Municipio Autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha veintiocho (28) de noviembre de 1966; bajo el N°. 73, folios 126 al 129, tomo II, Protocolo Primero.” Considera este Juzgador que no fue claramente demostrado. Y ASI SE DECIDE.
Al Punto Tercero, que igualmente se transcribe: “Que pagó plenamente y en su totalidad los cánones de arrendamiento correspondiente a los periodos del 15 de enero de 2003 al 14 de febrero del mismo año y del 15 de febrero de 2003 al 14 de marzo del mismo año” considera este Tribunal que en el caso de la cancelación del canon correspondiente al periodo desde el 15 de enero 2003 al 14 de febrero del mismo año”. Considera esta representación municipal del poder judicial, que solo demostró haber cancelado el canon correspondiente al periodo arrendaticio comprendido entre el 15 de febrero al 14 de marzo. Y ASI SE DECIDE.
Al punto cuarto que aquí transcrito reza: “Que pagó, con un excedente de mejoras hechas por su persona, el canon de arrendamiento relativo al lapso comprendido del 15 de diciembre del 2002 al 15 de enero de 2003, y que por ello fue considerado como cancelado dicho canon, por el propietario del inmueble”. Considera este Juzgador que en primer lugar, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y objeto fundamental del presente juicio, dispone dentro del contenido de su cláusula octava, que las mejoras que ejecute el arrendatario en el referido inmueble quedaran a beneficio del inmueble y del arrendador, y serán por cuenta del arrendatario, es por ello que el demandado mal puede pretender hacer valer el pago del canon con las mejoras que ha realizado, mejoras éstas que igualmente no comprobó haber realizado, en caso de haber estado autorizado para las mismas. En segundo lugar tampoco demostró la cualidad del ciudadano Benito Guilarte, pasa recibir cánones de arrendamiento ni autorizar mejoras en el inmueble convertibles en cánones de arrendamiento, en representación de la arrendadora, según lo establecido en el texto de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento existente y plenamente vigente entre las partes. Por las razones anteriores y de manera concluyente sobre este punto, considera este Juzgador que no se demostró claramente el pago del canon de arrendamiento correspondiente al lapso comprendido entre el 15 de diciembre de 2002 al 15 de enero de 2003. Y ASI SE DECIDE.
Al punto quinto, que se transcribe igualmente: “Así mismo considera este Tribunal que la parte demandada debe probar que el ciudadano BENITO JOSÉ GUILARTE SALAZAR, estaba facultado para recibir el pago de los cánones de arrendamiento”. Considera este Tribunal que no se evidencia de autos prueba alguna que demuestre este hecho. Y ASI SE DECIDE.
Ahora bien, tomando en cuenta las afirmaciones de hecho no demostradas en autos por la parte demandada, según las pruebas antes establecidas, considera este Juzgador que el demandado efectivamente incumplió con lo convenido en el contrato de arrendamiento que con carácter privado, fue suscrito en fecha 15 de agosto de 2002 por las partes intervinientes en el presente juicio; y en razón a ello se considera se encuentran llenos los extremos para la procedencia de la resolución del contrato de arrendamiento como consecuencia indefectible de la falta de pago por parte del arrendatario, ciudadano EDDY PERDOMO FUENTES (demandado en el presente juicio) de dos cánones de arrendamiento consecutivos, no quedando otra posición juzgadora que la declaratoria favorable de la demanda. Y ASI SE DECIDE.
DECISION
Por las razones antes expresadas este Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por resolución de contrato interpuesta por la ciudadana MARBENY GUILARTE SALAZAR, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 11.145.938 contra el ciudadano EDDY PERDOMO FUENTES, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, titular de la cédula de identidad N° 2.013.493, por haber dejado de pagar de manera consecutiva dos (02) mensualidades correspondientes a los meses de Diciembre de 2002 y enero de 2003, en consecuencia se ordena al ciudadano EDDY PERDOMO FUENTES la desocupación y entrega inmediata del inmueble arrendado que se identifica como la planta baja de una Casa-quinta denominada “San José” ubicada en la Calle Maneiro entre Doña Isabel y Meneses de la ciudad de Porlamar, Municipio Autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado completamente vencida en el presente juicio.
Dada, firmada y sellada, siendo las dos y diez minutos post meridiem (2:10 p.m) del día veintiuno (21) del mes de mayo de dos mil tres (2003). En la sala del Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.
Publíquese. Regístrese, y Déjese Copia.
El Juez.
La Secretaria.
Abg. Miguel Mendoza López.
Abg. Adelnnys Valera Carrillo.
En esta misma fecha se dio cumplimiento a lo ordenado en la sentencia. Conste
LA SECRETARIA,
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