TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARIÑO, GARCÍA, TUBORES, VILLALLBA Y PENÍNSULA DE MACANAO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA
193° Y 144°

El presente juicio se inició por demanda intentada por los abogados en ejercicio NEVIS RAFAEL TORCATT ARISMENDI, KATIUSKA LISETTE TORCATT y MARIA ISABEL TORCATT RIVAS, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 11.019, 64.878 y 96.616, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la empresa TRONCO SECO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, el 03-10-1978, bajo el No. 100, Tomo III, Adicional 1, contra la empresa PINGÜINO IMPORT, C.A., inscrita en la misma oficina de registro ya mencionada, el 02-07-1996, bajo el No. 1551, Tomo 2, Adicional 2, de los libros de registro llevados por esa Oficina, por cumplimiento de la prórroga legal del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, el 12-07-2000, bajo el No. 37, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina, sobre un local comercial signado con el No. 9-33, de aproximadamente cuarenta metros cuadrados, ubicado en el Boulevard Guevara, entre las calles Velásquez y San Nicolás, en esta ciudad de Porlamar, para que le entregue el referido local y el pago de las costas del proceso.

Previa su distribución, correspondió a este Tribunal conocer de la presente causa, donde se le dio entrada el 28-08-2003, y en esa misma fecha diligenció la abogada MARIA ISABEL TORCATT RIVAS, consignando poder donde se acredita su representación de la parte demandante, junto los otros abogados que asistieron a dicha parte en el libelo de la demanda supra identificados; original del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, telegrama, otro contrato de arrendamiento mas antiguo que vinculó a las partes, sobre el mismo local comercial y una notificación judicial.

Dicha demanda fue admitida por auto del Tribunal de fecha 03-09-2003, por la vía del procedimiento breve, y en cuanto a la medida de secuestro solicitada se ordenó proveer por auto separado en cuaderno de medidas, lo cual se hizo en esa misma fecha, decretándose la medida solicitada, la cual fue practicada el 18-09-2003, por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Maneiro, Villalba, Tubores y Península de Macanao de esta misma Circunscripción Judicial, comisionado al efecto, el 18-09-2003, y durante su realización, fue notificado el ciudadano HUSSEIN YOUSSEF EL LADIN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 12.058.077, en su carácter de representante legal de la firma demandada, recibiéndose dichas actuaciones en este Tribunal el 22-09-2003, comenzando desde esa fecha, exclusive, a correr el lapso para la contestación a la demanda.

El 24-09-2003, diligenció en el expediente el ciudadano HUSSEIN YOUSSER EL LADIN, en su carácter de Presidente de la Empresa demandada, y consignó escrito de contestación a la demanda, rechazándola y negándola en todas sus partes, reconviniendo a la parte demandante, reconvención que fue negada su admisión por el Tribunal el 24-09-2003.

Por diligencia de fecha 29-09-2003, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, promovió pruebas de informe de la Alcaldía del Municipio Mariño, la cual le fue requerida mediante oficio. Dichas pruebas fueron admitidas por auto del Tribunal de fecha 01-10-2003.

Por diligencia de fecha 13-10-2003, la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto del Tribunal de esa misma fecha.

Por auto de fecha 20-10-2003, siendo la oportunidad legal para sentenciar, el Tribunal, por ocupaciones preferenciales, difirió dicho acto por tres días continuos, y siendo el tercer día fijado para ello, el 23-10-2003, por cuanto en autos no constaba el recibo por parte de la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado, de la prueba de informes que se le solicitó, el Tribunal, por auto de esa misma fecha, ordenó oficiar a dicha Alcaldía, a fin de que informe lo requerido en la prueba promovida por la parte demandada, y se suspendió el acto de dictar sentencia definitiva en el presente juicio, hasta tanto se recibiera y consignara en el expediente la mencionada prueba.

El Tribunal, recibida como fue en el día de hoy, la prueba de informe promovida por la parte demandada, procedente de la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado, y cumplido como se encuentra todo el tramite procesal en el presente juicio, y encontrándose en la etapa de dictar sentencia definitiva, pasa a hacerlo en la siguiente forma:

El “thema decidendum” de la presente controversia, lo constituye el alegato de la parte actora en el sentido de que el 12-07-2000, según consta de documento autenticado supra identificado, le dio en arrendamiento a la parte demandada el inmueble objeto del mismo. Que en dicho contrato se estipuló que la duración de la relación arrendaticia sería por un año, contado a partir del día 01-08-2000, hasta el 31-07-2001, “prorrogable por períodos iguales, en virtud de la voluntad expresa por escrito antes del vencimiento del lapso antes establecido por parte de
EL ARRENDADOR” (cláusula segunda del contrato). Que la parte demandante le comunicó a la parte demandada mediante telegrama de fecha 17-07-2001, su voluntad de no prorrogar el contrato, por lo que el mismo culminó el 31-07-2001, comenzando desde esa fecha a correr la prórroga legal de dos años, ya que si bien es cierto que el contrato objeto del presente juicio fue por un año, la misma demandante reconoce que la relación arrendaticia entre las partes sobre el mencionado local, deviene desde el 01-08-1996, por lo que dicha relación arrendaticia tuvo una vigencia real y efectiva de siete años, y por esa circunstancia, de conformidad con lo dispuesto en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía una prorroga legal de dos años, por haber durado esa la relación arrendaticia mas de cinco años pero menor de diez, y que una vez culminada la misma el 01-08-2003, la arrendataria no hizo entrega del inmueble arrendado, por lo que se vio obligada a acudir a la vía jurisdiccional, a fin de que se le tutelara su derecho a que le fuera devuelto el inmueble arrendado, por la culminación de la prórroga legal.

Ahora bien, la parte demandada, en su escrito de contestación rechazó y contradijo los hechos libelados, afirmando, entre otras cosas, que consta de los dos contratos de arrendamiento acompañados al libelo de la demanda, el principal que es el objeto del presente juicio autenticado el 12-07-2000, y el otro autenticado el 25-02-1997, que ambos contienen una cláusula expresa donde se deja sin efecto jurídico el contrato anterior, lo cual a su juicio comporta una renuncia a la prórroga legal.

Que la demandada interpretó que como arrendataria tenía siempre el derecho a que el arrendador le concediera sucesivas prórrogas por un año, y que eso se pusiera por escrito antes del vencimiento del lapso correspondiente, y que ese derecho se medió en sucesivas prorrogas de un año. Confesó que el arrendador no le participó su deseo de prorrogar contractualmente el contrato, tal como está establecido en la cláusula segunda del contrato; y muy por el contrario, reconoce el representante legal de la demandada, que hace siete meses la parte demandante le notificó que no iba a prorrogar el contrato, y que corría la prórroga legal, razón por lo cual –dice- se negó a firmar dicha notificación

Procedió en casi todo su escrito a quejarse de la medida de secuestro decretada y practicada en este proceso, contemplada en el artículo 39 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por considerar que dicha medida así contemplada, le negaba la oportunidad de ejercer su derecho a la defensa, por lo que consideraba que se le cercenó a su representada el derecho a la legitima defensa.

Trabada así la litis, este Tribunal pasa a analizar los hechos y excepciones alegados y probados por las partes en el presente proceso, y lo hace de la manera siguiente:

Primeramente el Tribunal pasa a pronunciarse sobre la prueba de informes promovida por la parte demandada en el capitulo III de su escrito de pruebas, para solicitar información de la Dirección de Fiscalización de la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado, sobre el cierre y suspensión de actividades de la empresa demandante, para demostrar –dice-, que dicha Empresa ha cesado y suspendido sus actividades con anterioridad a la instauración de la demanda en este juicio.

Recibida, como se dijo, la referida prueba de informes el Tribunal observa que en el Estado de Cuenta emitido por esa Alcaldía de la patente No.p-2-03015-0-3, de la contribuyente “REP. TRONCO SECO C.A., de fecha 11-11-2003, se puede leer que la patente de dicha Empresa fue “... CERRADA POR CONTRIBUYENTE...”, de donde se evidencia, que efectivamente, dicha empresa, en lo que respecta con la Alcaldía del Municipio Mariño, quedó sin patente para ejercer el comercio en esa localidad. Al respecto el Tribunal observa:

Que lo alegado por la parte demandada en ese capítulo de su escrito de pruebas, no fue alegado en su escrito de contestación a la demanda, por lo tanto en su escrito de pruebas no podía alegar nuevos hechos como el que pretendió hacer.

Por otra parte, no entiende este juzgador que importancia puede tener para este proceso, el hecho de que la Empresa demandante supuestamente haya suspendido o cesado su actividad económica, puesto que ese hecho, para nada deslegitima o le quita cualidad a la parte actora para intentar el presente juicio, motivado a que aunque dicha Empresa hubiere sido liquidada en la forma prevista en el Código de Comercio, “La personalidad de la sociedad subsiste para las necesidades de la liquidación, hasta el fin de ésta” (Articulo 1681 Código Civil), por lo que en el supuesto negado de que dicha Empresa hubiere cesado en su actividad y aún liquidada, el contrato de arrendamiento que une a las partes, formaría parte de la liquidación de la Empresa. Por tales razonamientos este Tribunal desecha el alegato extemporáneo y prueba de informes, promovida por la parte demandada, por no ser una prueba idónea para probar cualquiera de los hechos que integran la presente controversia. Así se declara.

Seguidamente el Tribunal quiere dejar constancia que ambas partes están contestes, en que la relación arrendaticia, comenzó el 24-02-1997, según contrato original traído a los autos por la parte demandante (folios 14 y 15), cuya duración se estipuló en cuatros años, contados a partir del 01-08-1996, y que la conclusión de ese contrato fue el 01-08-2000, y a la conclusión del mismo, ambas partes resolvieron realizar un nuevo contrato de arrendamiento (folios 10 al 12), por un periodo de un año, contado desde la fecha de esa nueva contratación (01-08-2000), por lo que ese hecho por no ser controvertido no es objeto de prueba, dándose por cierto ese hecho. Así se declara.

En la cláusula segunda del contrato se estipuló lo siguiente: “La duración del presente contrato es de un (1) año, contados a partir del 01-08-2000. Este lapso puede ser prorrogado por períodos iguales, en virtud de la voluntad expresa por escrito antes del vencimiento del lapso antes establecido por parte del ARRENDADOR” (Negrillas del Tribunal).

De la cláusula transcrita, queda perfectamente evidenciado, que para que la prórroga contractual se activara, era estrictamente necesario que EL ARRENDADOR, le notificara al ARRENDATARIO, durante la vigencia del contrato y en forma expresa, su voluntad de prorrogarlo, no demostrando el arrendatario que el arrendador le hubiera manifestado en forma expresa su deseo de prorrogarlo; y muy por el contrario, el representante de la parte demandada, reconoce en su escrito de contestación a la demanda, que el arrendador-demandante, la notificó su voluntad de no prorrogarlo al momento de su culminación, tal como consta de telegrama de Ipostel de fecha 17-07-2001, dirigido a la parte demandada por el demandante, donde le manifiesta su voluntad de no prorrogar el contrato, lo que no hacía falta, puesto que con mantenerse el arrendador en forma pasiva durante la vigencia del contrato y no manifestar su voluntad expresa de prorrogarlo, automáticamente el contrato no se prorrogaba contractualmente y al no demostrar la parte demandada la ocurrencia de ese hecho, el termino de duración contractual del contrato quedó inexorablemente concluido el 31-07-2001, naciendo para el arrendatario, a partir de esa fecha, su derecho de hacer uso de la prórroga legal contemplada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como efectivamente hizo uso de ese derecho, al ocupar durante el período de prórroga de dos años, el inmueble objeto del contrato. Así se declara.

Ahora bien, establecido como quedó que la relación contractual tuvo una duración de seis años, que la arrendataria, tenía derecho a la prórroga legal por dos años, contados a partir de la culminación del lapso de duración del contrato de arrendamiento, de conformidad con lo dispuesto en el literal “c” del citado artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prórroga que comenzó el 31-07-2001, concluyendo esos dos años el 01-08-2003, fecha en la cual la arrendataria estaba en la obligación legal de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento a la arrendataria y no lo hizo, motivo por el cual la parte demandante, a partir de esa última fecha quedó perfectamente legitimada para pretender el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, para que le fuera entregado el inmueble arrendado, por lo que la pretensión de la parte demandada ha quedado perfectamente demostrada y sustentada en derecho, en el tantas veces citado literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y consecuencialmente, en justicia, la presente demanda debe prosperar y así debe ser declarado en la dispositiva de esta sentencia. Así se decide.

En cuanto a los alegatos explanados en el escrito de contestación a la demanda contra la medida de secuestro decretada y practicada en el presente juicio en prima facie, con lo que consideró que no se le dio oportunidad a ejercer su derecho a la defensa, a la tutela efectiva y derecho a seguir un debido proceso, el Tribunal observa:

Que ha sido criterio de este juzgador desde los comienzos de la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la negativa de decretar medidas de secuestro en los juicios inquilinarios, criterio éste vertidos en los innumerables autos dictados en los cuadernos de medidas ordenados abrir en el auto de admisión de la demanda, como del 01-07-2002, en expediente llevado por este Tribunal No. 02-2108, en juicio seguido el ciudadano URBANO ALBANI CARNEVALLI, contra el ciudadano MAN HENG CHANG LEUNG, el cual a continuación se transcribe parcialmente:

“Que el artículo 33 del Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, establece que todo lo referente a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles, se sustanciarán conforme a las disposiciones contenidas en ese Decreto-Ley y en los términos y límites previstos en el procedimiento breve contemplado en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil.

La única medida preventiva que se prevé en ese Decreto-Ley, es el secuestro de la cosa arrendada, a solicitud del arrendador, cuando se demanda la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal. Fuera de ese caso, no se contempla otra medida preventiva, lo que puede interpretarse como una negativa a admitirlas en los demás juicios inquilinarios; tal vez, tomando en cuenta la poca duración de un juicio de esa índole, que en primera instancia normalmente tiene una duración, contados a partir de la citación del demandado, de dos días de despacho para la contestación de la demanda, diez días de despacho para promover y evacuar pruebas, cinco días continuos para sentenciar, y tres días para apelar; es decir, diecisiete días de despacho y cinco días continuos, los que transcurren en menos de un mes, y en caso de apelación el tribunal superior tiene diez días para sentenciar, lapso que es improrrogable, tomando en cuenta que es un deber del Estado, que se desarrolla por medio del órgano jurisdiccional, sentenciar en los lapsos establecidos en la ley, garantizando una justicia expedita y oportuna, sin dilaciones indebidas a que se refiere la última parte del artículo 26 Constitucional, motivo por el cual no se justifica decretar y practicar una medida preventiva en un juicio tan corto, que a la postre puede resultar improcedente, con los consiguientes daños materiales y morales para el arrendatario desalojado injustificadamente junto a su familia en caso de que se trate de viviendas, o de un comerciante desalojado de su local comercial. Tanto es así que aún declarándose con lugar la demanda, tal como lo determina el Parágrafo Único del artículo 34 del citado Decreto-Ley, con fundamento en las causales “b” y “c” de dicha norma, se le concede al arrendatario un plazo improrrogable de seis meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. En los demás casos, una vez que la sentencia adquiera firmeza, el tribunal de la causa se encuentra facultado para ordenar la entrega material del inmueble, si el arrendatario incumple el dispositivo de la sentencia.

Por todo lo anteriormente expuesto, considera este Tribunal improcedente el decreto de una medida de secuestro o de otra de carácter preventivo, antes de dictarse sentencia definitiva en este y cualquier otro juicio relacionado con la materia arrendaticia, a menos que la gravedad de los hechos libelados hagan necesario el remedio inmediato de una medida preventiva, que no es el caso que nos ocupa. Así se decide” (Negrillas del Tribunal).

Ahora bien, cuando se trata de demandas por cumplimiento de la prórroga legal, tal como se explica en el extracto transcrito, expresa el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que cuando se exija del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, el juez, a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada, de donde se infiere que dicho Decreto Ley, ordena en forma expresa e imperativa, que los jueces deben en esos casos decretar la medida de secuestro del inmueble arrendado aun intuita parte, tal como lo hizo quien aquí sentencia, cumpliendo un mandato de la ley especial que rige los casos como el que aquí se sentencia, y de no haberlo hecho así, hubiera infringido esa norma por falta de aplicación. Así se declara.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la presente demanda intentada por la empresa TRONCO SECO, C.A., contra la empresa PINGÜINO IMPORT, C.A., por cumplimiento de la prórroga legal del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, el 12-07-2000, bajo el No. 37, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina, sobre un local comercial signado con el No. 9-33, de aproximadamente cuarenta metros cuadrados, ubicado en el Boulevard Guevara, entre las calles Velásquez y San Nicolás, en esta ciudad de Porlamar, en consecuencia:

PRIMERO: Se CONDENA a la demandada a entregar a la parte demandante el inmueble objeto del contrato de arrendamiento supra identificado, completamente libre de personas y bienes muebles;

SEGUNDO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la demandada a pagar a la demandante las costas del proceso, por haber sido totalmente vencida.

Por cuanto la presente sentencia salió fuera del lapso legal para ello, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.

REGISTRESE, PUBLIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a los once días del mes de noviembre de del año dos mil tres. AÑOS 193° DE LA INDEPENDENCIA y 144° DE LA FEDERACIÓN.

EL JUEZ,

DR. MOISÉS E. MILLAN CAMACHO.

LA SECRETARIA,

ROMA FERNÁNDEZ GUTIERREZ.

En la misma fecha (11-11-2003), siendo las dos de la tarde, se registró y publicó la anterior sentencia. CONSTE.
LA SECRETARIA,

MMC/03-2226.