TSJ Regiones - Decisión

192° Y 144°
EXP N° 0293/03.
I.-IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
PARTE ACTORA: IVAN BRITO, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.829.346.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: DIÓGENES E. CANCINI G. Y CRISTIAN PELÁEZ B., Venezolanos, mayores de edad, abogado en ejercicio e inscritos en el Inpreabogados bajo los Nros. 7.160 y 92.833, respectivamente
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL MUEBLERÍA TONY, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 07 de Febrero del 1.996, bajo el N° 241, Tomo 1 adicional A.
APODERADO DE LA PARTE DEMANADADA: JOVITO RAFAEL VILLALBA SILVA, JOSÉ TOMÁS RODRÍGUEZ DÍAZ Y TEOFRANK JOSÉ ROJAS FERMÍN, inscritos en el Inpreabogados bajo los Nros. 2.116, 12.052 Y 52.243, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
NARRATIVA
En su libelo de demanda el Actor Ciudadano IVAN BRITO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.829.346, asistido por el Dr. DIÓGENES CANCINI C., inscrito en el Inpreabogados bajo el N° 7.160, Demandó a la SOCIEDAD MERCANTIL MUEBLERÍA TONY, C.A., basándose para ello en lo siguiente:
Narra en su libelo de demanda, que en fecha 01 de Septiembre del 1.999, celebró mediante documento privado, contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil denominada Mueblería Tony, C.A., representada por su Director, Ciudadano ANTONIO MIGUEL NOHRA SALMASSI, sobre un local comercial de su exclusiva propiedad ubicado en la Calle Fajardo, entre las Calles Velásquez y San Nicolás de la Ciudad de Porlamar, Estado Nueva Esparta. De acuerdo a lo establecido en dicho contrato, el local comercial fue destinado por la arrendataria para el desarrollo de su actividad principal, la cual es la compra – venta de muebles del hogar, de oficina, equipos y accesorios relacionados con ese ramo; la duración de su relación contractual fue establecida por un lapso fijo de dos (02) años, contados a partir del 1° de Septiembre del 1.999, según consta en la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento. El canon de arrendamiento mensual fue fijado en la cantidad de Doscientos Cincuenta mil Bolívares (Bs.250.000, 00) para el primer año de vigencia del contrato, y, Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.350.000, 00) para el segundo y último lapso establecido. (Cláusula segunda). Ahora bien, por cuanto conforme a lo establecido en el respectivo contrato de arrendamiento (Cláusula Tercera), el mismo expiró el día 1° de Septiembre del 2.001, y, en virtud de que, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece la prórroga automática de los contratos de arrendamiento, de acuerdo a la duración del mismo, en nuestro caso de un (01) año, en fecha 22 de Octubre del año 2.001, a través del Juzgado Primero de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta, notificó a la arrendataria en la persona de su representante legal, Ciudadano Antonio Nohra, que el vencimiento del lapso fijo previsto en el contrato se había producido el día 1° de Septiembre del mismo año 2.001; que le otorgaba la prórroga prevista en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual se hizo extensiva hasta el 1° de Septiembre del año 2.002, y que , en esa misma fecha, se daría por concluido el contrato celebrado entre ambas partes, quedando la arrendataria en la obligación de entregar el inmueble arrendad, de conformidad con lo previsto en el artículo 39, Ejusdem.
Pero es el caso Ciudadano Juez, que por motivos de índole personal, que no viene al caso mencionar, no ejerció el derecho que le concede el artículo 39 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, inmediatamente al cumplirse la prórroga del contrato de arrendamiento, la cual transcurrió entre el día 1° de Septiembre del año 2.001 y el día 1° de Septiembre del año 2.002, ni la arrendataria procedió a la entrega del inmueble tal como se lo exigí en la antes indicada notificación, razón por la cual la arrendataria ha quedado en posesión del inmueble hasta la presente fecha. También, dice que desde la fecha de vencimiento de la prórroga, en su afán de continuar ocupando en contra de su voluntad el referido inmueble, la arrendataria ha venido depositando los cánones de arrendamiento en el Juzgado Primero de los Municipios Mariño y García de esta Circunscripción Judicial, sin que los hubiera retirado por la misma razón de no querer mantener vínculo alguno con ella, hasta el presente, que ha decidido retirar ese dinero que le pertenece aunque la permanencia de la arrendataria en su local sea ilegal.
No obstante haber dejado a la arrendataria en posesión del inmueble, la circunstancia de haberse producido el desahucio mediante la notificación que practicó con el Juzgado Primero de los Municipios Mariño y García, evidencia claramente su intención de no continuar el vínculo contractual, e impide que pueda oponerse la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, tal como lo establece el artículo 1.601 del Código Civil.
Por ocurre ante esta autoridad, para demandar, como en efecto demandó, a Mueblería Tony, C.A., Sociedad Mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta en fecha 07 de Febrero del 1.996, bajo el N° 241, Tomo 1 Adicional, en la persona de su representante legal Ciudadano Miguel Nohra Salmassi, Venezolano, comerciante, mayor de edad, de este domicilio, identificado con la Cédula de Identidad N° V-8.444.262, para que convenga, o a ello sea condenado por este Tribunal, en cumplir su obligación de hacer entrega del inmueble de su propiedad.
Llegada la oportunidad legal para dar a la contestación a la demanda, la demandada lo hizo en los siguientes términos: Mediante escrito presentado por el abogado TEOFRANK JOSÉ ROJAS FERMÍN, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado con matrícula N° 52.243, procediendo en este acto en su carácter de Apoderado Judicial de la firma de comercio domiciliada en la antes citada Ciudad de Porlamar, Mueblería Tony, C.A., de conformidad a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo estatuido en los artículos 883 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, opuso como defensa previa y sin que esto signifique que convenga en que la duración del último contrato de arrendamiento sea la que indica el demandante en su libelo, pero si con el ánimo de tomar de sus alegatos los hechos que beneficien a su representada partiendo del hecho invocado por el demandante, de que el contrato feneció el día primero (01) de Septiembre de 2.001, debemos y tenemos que entender, que la Notificación de desahucio hecha por el arrendador el día veintidós (22) de Octubre del 2.001, es extemporánea e ineficaz, toda vez, que por el simple hecho de haber continuado ocupando el inmueble el inquilino más allá del término, operó la tácita reconducción del contrato, con las consecuencias jurídicas implícitas en el mismo, tácita reconducción esta, que opone al demandante.
Contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos por ser inciertos, como en cuanto al derecho, por infundado. Al efecto, concretamente niega y rechaza. Por ser falsos los hechos afirmados en el libelo en el sentido de que: Su representada esté legal y contractualmente obligada, a entregar el inmueble objeto de la relación arrendaticia al arrendador.
Señala que, en fecha once (11) de septiembre del 1.997, el actor – demandante Iván Brito, ampliamente identificado en autos, celebró con Mueblería Tony, C.A., También identificada, un contrato de arrendamiento el cual se autenticó por ante la Notaría Pública Primera de la Ciudad de Porlamar, quedando anotado bajo el N°.40, Tomo 101 y que anexó marcado B, en copia simple, reservándose el derecho de traerlo a las actas procesales en el lapso de promoción de pruebas. El objeto de dicho contrato lo constituyó, un local comercial ubicado en la calle Fajardo, entre Velásquez y San Nicolás de la Ciudad de Porlamar, es decir el mismo local objeto de ese contrato. De las Cláusulas Tercera y Cuarta del citado contrato se evidencia, que el término de duración del mismo fue fijado (literalmente) a partir del primero (01) de Septiembre del 1.997 al primero (01) de Septiembre del 1.999. Al vencimiento del precitado contrato de arrendamiento las partes suscribieron un nuevo contrato, dando continuidad a la relación arrendaticia; este nuevo convenio arrendaticio que cursa en autos, fue firmado privadamente el primero (01) de Septiembre de 1.999, y en su cláusula tercera literalmente se establece, que el vencimiento del mismo será el Primero (01) de Septiembre del 2.002, fecha límite ésta, que se ratifica en la cláusula cuarta del mismo texto convencional. Cuando se expresa en referencia la fecha en que debe desocupar la arrendataria, la arrendadora establece: Debiendo desocupar al vencimiento del plazo fijo, es decir el primero (01) de septiembre del año 2.002.
Con fundamento a las citadas cláusulas tercera y cuarta no cabe duda, que la intención literal de las partes fue, celebrar un contrato de arrendamiento hasta el día primero (01) de septiembre del 2.002, y que en atención a la continuidad de la relación arrendaticia en virtud de la existencia de dos (02) contratos sucesivos otorgados por las mismas partes, sobre el mismo objeto y del mismo tipo de negocio jurídico, no cabe duda, que: La relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años contada a partir del primero (01) de septiembre del 1.997 (fecha de inicio del primer contrato) hasta el día primero (01) de septiembre del 2.002 (fecha de culminación del segundo contrato).
En virtud de que la duración de la relación arrendaticia ha durado cinco (05) años, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponden a su representada una prórroga legal de dos (02) años. Contados a partir del día primero (01) de Septiembre del 2.002, lo que quiere decir, que dicha prórroga legal arrendaticia, vence el día primero (01) de Septiembre del año 2.004.
De la falsedad del contenido de la notificación, igualmente expone: La irrita notificación judicial que pretendió hacer el demandante, esta viciada de nulidad y falsos supuestos, al indicarse de manera falsa en el particular primero de la citada notificación, que el vencimiento del plazo fijo fue pactado por las partes para el primero (01) de Septiembre del 2.001, y ello contradice literalmente las cláusulas tercera y cuarta del último contrato, donde expresamente se indica como fecha de finalización del mismo, el primero (01) de Septiembre del 2.002.
En base a los fundamentos antes esgrimidos, opuso la cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, toda vez que hallándose su apoderada en uso de la prorroga legal, le está prohibido al arrendador intentar acciones por cumplimiento de contrato, fundadas en la expiración del término, tal como lo expresa el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Igualmente opuso como defensa de fondo la Tácita reconducción.
MOTIVA.
Planteada así la controversia debe quien sentencia pasar a analizar todas y cada una de las pruebas presentadas por las partes y al respecto observa: Demanda la parte actora el cumplimiento del contrato de arrendamiento que acompaña al libelo de la demanda como fundamento de la acción, basándose en el contenido del artículo 33 de la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o sea el vencimiento del término establecido en las cláusulas contractuales, para que convenga, o a ello sea condenado por este Tribunal, en cumplir o hacerle entrega del inmueble de su propiedad, el cual continúa ocupando, ubicado en la calle Fajardo, entre calles Velásquez y San Nicolás, en la Ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, completamente libre de personas y cosas, tal como dispone el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al dar contestación la demandada al fondo de la demanda, alegó en primer término como punto previo y sin que esto signifique que convenga en que la duración del último contrato de arrendamiento sea la que indica el demandante en su libelo… Partiendo del hecho invocado por el demandante, de que el contrato feneció el día primero (01) de Septiembre de 2.001, se debe entender, que la Notificación de desahucio hecha por el arrendador el día veintidós (22) de Octubre del 2.001, fue extemporánea e ineficaz… Por el simple hecho de haber continuado ocupando el inmueble el inquilino más allá del término, por lo tanto operó la tácita reconducción del contrato… Negó y rechazó. Por ser falsos los hechos afirmados en el libelo en el sentido de que: Su representada esté legal y contractualmente obligada, a entregar el inmueble objeto de la relación arrendaticia al arrendador. Señaló que, en fecha once (11) de septiembre del 1.997, el actor – demandante Iván Brito, ampliamente identificado en autos, celebró con Mueblería Tony, C.A., También identificada, un contrato de arrendamiento el cual se autenticó por ante la Notaría Pública Primera de la Ciudad de Porlamar, quedando anotado bajo el N°.40, Tomo 101 y que anexó marcado B, en copia simple, y que trajo a las actas procesales en el lapso de promoción de pruebas. El objeto de dicho contrato lo constituyó, un local comercial ubicado en la calle Fajardo, entre Velásquez y San Nicolás de la Ciudad de Porlamar, es decir el mismo local objeto de ese contrato. De las Cláusulas Tercera y Cuarta del citado contrato se evidencia, que el término de duración del mismo fue fijado (literalmente) a partir del primero (01) de Septiembre del 1.997 al primero (01) de Septiembre del 1.999. Al vencimiento del precitado contrato de arrendamiento las partes suscribieron un nuevo contrato, dando continuidad a la relación arrendaticia; este nuevo convenio arrendaticio que cursa en autos, fue firmado privadamente el primero (01) de Septiembre de 1.999, y en su cláusula tercera literalmente se establece, que el vencimiento del mismo será el Primero (01) de Septiembre del 2.002, fecha que se ratifica en la cláusula cuarta del contrato. Debiendo desocupar al vencimiento del plazo fijo, es decir el primero (01) de septiembre del año 2.002.
Ante el punto álgido y fundamental de la controversia se encuentra en el hecho de que la parte actora plantea que suscribió un contrato por 2 años fijos que tuvo por objeto el inmueble identificado en autos, según contrato suscrito por ante la notaría en fecha primero (1) de septiembre del 1.999. Pero nada dice del anterior contrato que estuvo vigente con anterioridad y ligado a la demandada, y que la relación arrendaticia continuó con un nuevo contrato. Es preciso analizar en forma extensa el contrato señalado para establecer que el mismo continúa con el suscrito nuevamente en la fecha indicada y se observa que el contrato contiene los mismos elementos a diferencia del precio (consentimiento, objeto y causa) en conclusión lo que hubo fue una simple modificación al contrato anterior que consistió en modificar el canon y el nuevo lapso de duración como suele suceder en ese tipo de contrato aceptado por ambas partes en los términos expuestos, siendo un elemento importante de detallar que lo constituye el mismo bien dado en arrendamiento y que son las mismas personas involucradas en sus celebraciones, debe entonces considerarse que el contrato continuó bajo otras modalidades, pero siempre fueron las mismas partes y el mismo objeto por lo tanto el segundo contrato el cual hoy se demanda debe considerarse como ligado al anterior y vista la continuidad arrendaticia, Así se Decide.
Establece el artículo 1.394 del Código Civil “Las presunciones son las consecuencias que la Ley o el Juez sacan de un hecho conocido para establecer uno desconocido”. Así mismo establece el artículo 1.614 del citado Código “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. Entre otras defensa opone la demandada la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 11° del Código Civil, es decir la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta tal como lo prevé el artículo 41 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios para examinar la cuestión previa plantada debe quien juzga hacer un examen exhaustivo sobre lo planteado por la demandada y al respecto expresa, vista las consideraciones anteriores de la continuidad del contrato de arrendamiento con los mismos elementos y las mismas parte, al estudiar el contrato de marras se evidencia que el mismo en la cláusula tercera se lee claramente “El plazo de duración del presente contrato será de Dos (2) años fijos contados a partir del primero de Septiembre del 1.999 con vencimiento el primero de septiembre del año 2.002”, se evidencia que la duración donde resulta que el contrato venció el día 01 de septiembre del año 2.002. Dicha cláusula se reafirma con el contenido de la cláusula cuarta que dice “Es convenio expreso que de acuerdo con el artículo 1.599 del Código Civil, no será necesaria notificación alguna de el arrendador para comunicar a la arrendataria el vencimiento del plazo fijo estipulado en este contrato y no operará en ningún caso la Tácita Reconducción establecida en el artículo 1.614 del Código Civil, por el hecho de que la arrendataria continúe ocupando el inmueble después del lapso establecido en este contrato, debiéndolo desocupar al vencimiento del plazo fijo, es decir, el primero de septiembre del año 2.002”. Igualmente establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia”. Así mismo establece la parte infine del mencionado artículo “En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. Conforme al principio “Ante la duda se beneficia al reo” no queda otra alternativa que el Tribunal leídas e interpretadas las dos cláusulas contractuales se evidencia claramente, la voluntad de las partes a pesar de decir que el contrato era por 2 años se estableció que el mismo estaría vigente hasta el primero (1) de septiembre del año dos mil dos (2.002) “El plazo de duración del presente contrato será de Dos (2) años fijos contados a partir del primero de Septiembre del 1.999 con vencimiento el primero de septiembre del año 2.002”, y ratificada en la cláusula cuarta (4ta). Que de donde quien sentencia no puede contradecir la voluntad de las partes ni decretar la nulidad de un acto aislador del procedimiento aún siendo un acto irrito, sino a instancia de parte salvo que se trate de un quebrantamiento de leyes especiales o de estricto orden público que no pueda subsanarse con el consentimiento expreso de la parte. En el caso bajo análisis ninguna de las partes ha solicitado la nulidad contractual, al contrario se solicita el cumplimiento de las cláusulas contractuales. Y Así se Decide.
Es obligatorio para este juzgador concluir que la convención que ha dado origen a la presente controversia es una relación arrendaticia de más de cinco años y Así se Decide.
En este mismo orden de ideas se observa al decidir la cuestión previa planteada contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la ley de admitir la acción propuesta. El sentenciador ha de sujetarse al proceso lógico de establecer los hechos y el derecho calificado, para a través de ello llegar al examen y a la aplicación del mismo, viendo la importancia de la cuestión previa planteada las distintas razones que influyen con sus escritos de ambas partes y con fundamento en lo que establece el artículo 41 de la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dice: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto - Ley no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de término”.
Estando el plazo de prórroga vigente y teniendo asidero legal para sustentarlo lo más procedente en derecho es declarar la cuestión previa con lugar y Así se Decide.
Al tener en cuenta que la inquilina probó haber tenido más de cinco (5) años en el inmueble no existe duda que la prórroga legal establecida para ese tipo de Lapso es de dos (2) años, comenzando el mismo para el caso bajo análisis el primero (1) de septiembre del año dos mil dos (2.002), hasta el año 2.004 o sea que todavía está transcurriendo el plazo legal y no debe ser admitida demanda alguna durante ese plazo conforme la norma comentada por prohibición legal, y Así se Decide.
En consecuencia la acción de cumplimiento es improcedente por contener el contrato suscrito entre las partes una prorroga legal establecida por la ley con sus efectos jurídicos y esto produce su inadmisibilidad. Por lo cual la presente demanda no puede prosperar en derecho y Así se Decide.
DECISIÓN
Vista las anteriores consideraciones, este Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Sin lugar la Demanda de Cumplimiento de Contrato, intentada por el Ciudadano IVAN BRITO, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.829.346. Contra LA SOCIEDAD MERCANTIL MUEBLERÍA TONY, C.A.
Se condena en costas al demandante por resultar totalmente vencido, todo conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. En Porlamar, a los trece (13) días del mes de Mayo del dos mil tres (2.003). Años. 192º de la Independencia y 144º de la Federación.
DIARICESE, REGISTRESE, PUBLIQUESE, DEJESE COPIA
El Juez,

Dr. Juan José Anuel Valdivieso

La secretaria,

Yanette González González
En esta misma fecha, siendo las doce del mediodía (12:00m) se publicó la anterior sentencia. Conste.-
La Secretaria,

Yanette González González

JJAV/ygg.
EXP Nº 0293/03