TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARIÑO, GARCÍA, TUBORES, VILLALBA Y PENÍNSULA DE MACANAO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA
193º Y 144º

El presente juicio se inició por demanda intentada por el ciudadano ANGEL EFRAIN ORTEGA FERMIN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 1.756.188, debidamente asistido por el abogado en ejercicio ANTONIO JOSE RODRÍGUEZ, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 57.483, contra la empresa TALLER SAMI, C.A., por resolución de contrato de arrendamiento que vincula a las partes de fecha 31-05-1988, sobre un local que forma parte de mayor extensión, constante de un solar con galpones abiertos por un lado, oficina, depósito y dos baños y anexo una construcción constante de recepción , ubicado en el Este No. 17 de la calle Marcano de esta ciudad de Porlamar, por falta de pago de tres cánones de arrendamientos, correspondientes el primero al mes de diciembre de 2001 por un monto de 170.000,oo bolívares, enero y febrero del año 2002, por un monto de 220.000,oo bolívares cada uno, para un monto total adeudado de SEISCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 610.000,oo); y por la falta de pago del servicio de agua potable a Hidrológica del Caribe (Hidrocaribe), por un monto de OCHOCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS VEINTITRÉS BOLÍVARES CON DOCE CENTIMOS (Bs.848.323,12) . Así mismo, demandó daños y perjuicios causados por el incumplimiento del contrato, calculándolos en UN MILLÓN CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS VEINTITRÉS BOLÍVARES CON DOCE CENTIMOS (Bs. 1.458.323,12).

Previa su distribución, correspondió a este Tribunal conocer de la presente causa, dándosele entrada por auto de fecha 06-03-2002, y admitida por auto de fecha 08-03-2002, por la vía del procedimiento breve. En cuanto a la medida de secuestro solicitada se proveyó en auto separado en cuaderno de medidas que se ordenó abrir, donde en esa misma fecha se negó la medida solicitada.

Por diligencia de fecha 16-04-2002, el demandante asistido de abogado, otorgó poder apud acta a los abogados en ejercicio MANUEL ALBERTO ELJURI PEREZ y ANTONIO RODRÍGUEZ, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 76.278 y 57.483, respectivamente.

El 13-06-2002, diligenció en el expediente el ciudadano SAMIH MAMAD AYOUB, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No.13.286.428, asistido por el abogado en ejercicio NOEL SÁNCHEZ G., de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 16.197, en su carácter de Presidente de la Empresa demandada, dándose expresamente por citado a nombre de su representada.

Por diligencia de fecha 18-06-2002, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda, negándola y rechazándola en todas sus partes, impugnando la cualidad del actor para actuar en este juicio.

Por diligencia de fecha 02-07-2002, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, reproduciendo el mérito favorable de los autos, promovió documentales, y por último promovió inspección judicial. Dichas pruebas fueron admitidas por auto del Tribunal de fecha 02-07-2002, menos el particular quinto de la inspección judicial promovida, por no haberse indicado el objeto de dicha promoción.

Por diligencia de fecha 08-07-2002, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, promoviendo el mérito favorable de los autos y documentales. Dichas pruebas fueron admitidas por auto del Tribunal del 09-07-2002.

El 09-07-2002, siendo las once de la mañana, oportunidad fijada por el Tribunal para ello, se evacuó la inspección judicial promovida por la parte demandada en el local objeto del presente juicio. La contra parte no estuvo presente.

Por auto de fecha 15-07-2002, siendo la oportunidad legal para dictar sentencia definitiva en el presente juicio, el Tribunal, por asuntos preferenciales, difirió dicho acto por un lapso de cinco días continuos.

El Tribunal encontrándose el presente proceso en la etapa de dictar sentencia definitiva, pasa a hacerlo de la manera siguiente:

M O T I V A

Pasa primeramente este sentenciador a pronunciarse sobre la falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio, alegada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, la cual fundamentó en el supuesto hecho de desconocer que el actor sea el propietario del inmueble; en que se le cercenó su derecho de preferencia ofertiva establecida en el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que esa cesión de contrato no le fue notificada, tal como lo establece el artículo 1550 del Código Civil, para que pueda surtir efectos hacia terceros que sería su representada, lo que a su juicio estaría abriendo una puerta a la inseguridad jurídica, ya que –dice-, sería una practica por personas inescrupulosas usar esa técnica o fraude procesal. Al respecto el Tribunal observa:

Que la parte actora acompañó a su libelo copia simple de documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta, donde consta que en fecha 11-07-1996, los ciudadanos JUAN PABLO ORTEGA FERMIN y ANGEL LUIS ORTEGA FERMIN, actuando con el carácter de vice presidentes de la empresa SOTAVENTO, S.A., la cual era propietaria del inmueble objeto del presente juicio, se lo vende al ciudadano EFRAIN ORTEGA FERMIN, quien actúa en tal carácter en el presente juicio. Dicho documento no fue impugnado por la parte demandada en el acto de contestación a la demanda, por lo cual el Tribunal lo valora como fidedigno de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, donde queda fehacientemente demostrado que el actor es el propietario del inmueble en cuestión, lo que le acredita la suficiente legitimidad y cualidad para intentar la presente demanda. Así se declara.

Por otra parte la demandada alegó, como se dijo, que desconocía que el demandante era el propietario del inmueble, sin embargo, en autos consta que la demandada viene desde el mes de diciembre de 2001, realizando consignaciones de los cánones de arrendamiento a nombre del actor, lo cual contradice su dicho de desconocer que el actor sea el propietario del inmueble.

Manifiesta también que se le cercenó su derecho de preferencia ofertiva establecida en el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que esa cesión de contrato no le fue notificada, tal como lo establece el artículo 1550 del Código Civil, para que pueda surtir efectos hacia terceros que sería su representada, lo que a su juicio estaría abriendo una puerta a la seguridad jurídica, ya que -dice-, sería una practica por personas inescrupulosas usar esa técnica o fraude procesal. Al respecto el Tribunal observa:

Que el supuesto hecho de que el vendedor no le hubieran notificado de dicha venta, ofreciéndosela a él primeramente, tal como lo dispone el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es materia de controversia en el presente litigio, donde lo que se discute es una relación arrendaticia, y en todo caso, esa preferencia ofertiva, de estar en tiempo hábil para ello, debió proponerla el demandado por la vía reconvencional en el acto de contestación a la demanda en el presente juicio y no lo hizo, por lo cual esa defensa debe ser desechada en derecho. Así se declara

Por último, en cuanto a su dicho de que esa “cesión” no le fue notificada tal como lo ordena el artículo 1550 del Código Civil, para que tenga efectos contra terceros, el Tribunal quiere puntualizar que la cesión a que se refiere el artículo 1550 ejusdem, es a la cesión de créditos u otros derechos, que no comprende la relación arrendaticia. El artículo 20 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiene regulado que:

“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”,

De donde queda claramente establecido que el nuevo propietario se subroga en los derechos del antiguo propietario-arrendador, y debe respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, sin que, por lo tanto, haya posibilidad de que se esté abriendo una puerta a la inseguridad jurídica o al fraude procesal.

De todo lo anteriormente expuesto queda demostrado que el demandante es la persona que, de conformidad con la ley sustancial puede formular las pretensiones contenidas en la demanda, por ser el sujeto activo de la relación jurídica sustancial pretendida, que debe ser objeto de la presente decisión, en el supuesto de que aquella exista, según la definición acogida por nuestros mas estudiosos sobre la teoría general del proceso, del insigne maestro del derecho procesal civil HERNANDO DEVIS ECHANDÍA, lo que se pasa a analizar y decidir a continuación en la siguiente forma:

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

El “thema decidendum” de la presente controversia lo constituye el hecho alegado por la parte actora en su libelo de la demanda, en el sentido de que la parte demandada en la cláusula tercera del contrato de subarrendamiento, se obligó a que los cánones de arrendamiento serían variables: “... durante el año 1998, el alquiler sería la cantidad de Setenta Mil Bolívares (Bs. 70.000,oo); durante el año1999, el alquiler sería la suma de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo);durante el año 2000, el alquiler mensual sería la suma de Ciento Treinta Mil Bolívares (Bs. 130.000,oo); durante el año 2001, el alquiler sería de Ciento Setenta Mil Bolívares (Bs. 170.000,oo); y durante el año 2002, el alquiler mensual sería la suma de Doscientos Veinte Mil Bolívares; cánones de arrendamiento que deberían ser pagados puntualmente dentro de los cinco primeros días de cada mes; que el demandante no ha cumplido con su obligación de cancelarle las pensiones de arrendamiento correspondientes al mes de diciembre del año 2001, por ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,oo), así como las de enero y febrero de 2002, a razón de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,oo) cada, uno los cuales sumados ascienden a SEISCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 610.000,oo), violando de esa forma la referida cláusula tercera del contrato. Al respecto el Tribunal observa:

Que el demandado, por su parte, en su escrito de contestación al fondo de la demanda se excepcionó alegando que ante la imposibilidad de localizar al demandante para cancelarle los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, tuvo que consignarlos ante el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta misma Circunscripción Judicial, y para demostrarlo consignó junto con su escrito de contestación copias simples del expediente de consignaciones llevado por el mencionado Juzgado de Municipio, signado con el No.02-294, y durante el lapso probatorio promovió copias certificadas del expediente en cuestión, las cuales se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1384 del Código Civil, por haber sido expedidas por funcionario público debidamente autorizado para ello. En dichas copias certificadas consta que el 21-02-2002, el demandado consignó en ese Tribunal, la suma de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 390.000,oo), y aunque ese Tribunal, en la boleta de notificación que expidió para el arrendador, expresa que esa cantidad de dinero correspondía al pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero del año 2002, eso no es correcto, puesto, según la cláusula tercera del contrato, el monto de esa mensualidad era de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,oo), quedando una diferencia de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,oo), que es el monto de los cánones de arrendamiento que se debían pagar durante el año 2001, por lo que esa cantidad se debe imputar al mes inmediatamente anterior al de enero de 2002, es decir, al mes de diciembre de 2001, que son los dos primeros meses alegados como insolutos; posteriormente en fecha 01-03-2002, el demandado realiza otra consignación en el referido Tribunal, por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,oo), cancelando el canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2002. Esas consignaciones así realizadas, a todas luces extemporáneas por atrasadas, y por lo tanto ilegítimas para liberar al deudor de su obligación de tracto sucesivo, inexplicablemente fue convalidada por el demandante al retirar dichas sumas de dinero, tal como consta de su diligencia de fecha 16-04-2002, hecha en el expediente de consignaciones (folio 58), y que efectivamente le fueron entregadas por el Tribunal de las consignaciones (folios 59 y 60).

Esa conducta desplegada por el demandante de retirar las consignaciones de los cánones de arrendamiento en que basa en principio su demanda no la puede realizar, sin consecuencias perjudiciales para su pretensión, de acuerdo a lo previsto en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el cual se establece que si el demandante retira todo lo que según su pretensión es adeudado, dicho cobro equivaldrá entonces a una renuncia o desistimiento de la demanda intentada como indica, por argumento a contrario sensu el predicho artículo 52, y por tal motivo la pretensión planteada, en el caso específico de la falta de pago de los cánones de arrendamiento alegados como insolutos, es improcedente en derecho. Así se declara.

Declarada la improcedencia de la demanda planteada en lo que respecta a la insolvencia del demandado, en el pago de los cánones de arrendamiento alegados como insolutos, corresponde ahora al Tribunal pronunciarse sobre el otro motivo en que el demandante funda su pretensión, cual es, la insolvencia del demandado en el pago del servicio público de agua potable, a cuyo pago puntual esta obligado, de conformidad con lo dispuesto en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento. Al respecto el Tribunal observa:

Que efectivamente, en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, el demandado se comprometió, entre otras cosas, a que sería por su cuenta “... los gastos de agua ...”.

Así respecto a este punto, el demandante en su libelo manifiesta que el “....inquilino ha incumplido con su obligación contractual de cancelar los servicios públicos que ha usado durante el arrendamiento del local (...) pues hasta la presente fecha el inquilino adeuda a Hidrológica del Caribe (Hidrocaribe) por servicio de suministro de Agua durante la vigencia del aludido contrato de subarrendamiento, la suma de Ochocientos Cuarenta y Ocho Mil Trescientos Veintitrés Bolívares con Doce Céntimos (Bs. 848.323,12), tal como se evidencia de estado de cuenta emanado de la referida empresa Hidrocaribe....”.

La parte demandada, por su parte, se excepcionó al respecto alegando ser falso que haya incumplido con la obligación contractual de cancelar los servicios públicos en cuestión, ya que el servicio de agua no es para el taller, sino para el inmueble que se encuentra en la parte posterior trasera de taller pasando la tubería por un terreno a un lado de su pared, que el suministro de agua le viene dado al taller por la parte del fondo que colinda con el inmueble del señor Juan Ortega, a través del baño y la sala sanitaria, única toma de agua que dice tener el taller, siendo su representada una arrimada del servicio de agua al depender de otra persona y no de suministro directo, por lo que dice que se le exige una deuda no contraída; mas sin embargo, admite que en diferentes oportunidades le hizo entrega al arrendador del dinero de la cuota parte que le correspondía por ese servicio, según el arrendador.

La parte demandada acompañó a su libelo una comunicación de fecha 21-06-2002, dirigida por ella a Hidrológica del Caribe “Hidrocaribe” (folio 77), la cual tiene una nota de acuse de recibo por esa Empresa, con fecha 24-06-02, con dos sellos húmedo circulares donde se lee: “C.A. HIDROLÓGICA DEL CARIBE – Filial de Hidroven Suc. Nva. Esparta – Gerencia Estatal”. En dicha comunicación la demandada solicita a esa Empresa que le sea solucionado el problema con el suministro de agua, el cual dice, aparece registrado bajo el nombre de Teresa de Ortega, número de identificación 01-019-056-00-9, expresando luego que “dicho servicio me fue suspendido en fecha 26-06-2000”, por o cual pide se le reinstale dicho suministro de agua, e igualmente que se le instale una toma independiente, en tal sentido manifiesta haber cancelado los montos facturados correspondientes a la deuda del año 2000, cuyo monto dice que ascendía a 234.880,13 bolívares con IVA incluido de 17.398,53 bolívares, la cantidad de 12.000 bolívares por concepto de instalación del servicio, mas 9.000,oo bolívares por concepto de taponeo, y por último solicita se lleve a cabo un ajuste de cuenta así como un convenimiento de pago “como lo hemos convenido en conversaciones anteriores”. Este instrumento privado aunque fue elaborado por la misma parte demandada, tiene un acuse de recibo de la empresa Hidrocaribe, con fecha muy anterior a la fecha en que se intentó el presente juicio, y es avalado por recibos emitidos por dicha Empresa en fecha 21-06-2002, por los conceptos que dice la demandada haber cancelado para que se le reinstalare el servicio de agua potable (folios 78 al 80), lo que a juicio de quien aquí decide, tanto la comunicación enviada a Hidrocaribe como los tres recibos donde se cancelan los servicios mencionados en la comunicación a esa Empresa, deben considerarse como serios indicios de ser cierto lo expresado en esa comunicación, por la concordancia y convergencia entre ellos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

La parte demandada, promovió inspección judicial en el inmueble objeto del contrato de subarrendamiento demandado en resolución, y en la oportunidad fijada para ello, once de la mañana del día 09 de julio de 2002, el Tribunal en compañía de la promovente, se trasladó y constituyó en el mencionado inmueble, dejando constancia que en la acera del frente del inmueble se encontraba colocado un solo medidor de agua potable marca Kent, y desde el mismo salía un tubo galvanizado que entra en el local hasta la pared del fondo, donde continúa hacia un inmueble que se encuentra en la parte trasera del local, y que no se pudo observar a que tubería estaban conectados las griferías de los dos baños y la batea del local. La parte contraria no se hizo presente en la inspección.

La parte demandada admitió en su libelo de demanda que efectivamente, el servicio de agua potable del local no es independiente y que el servicio le viene dado por una tubería que viene de la casa ubicada en la parte trasera del local que dijo conectarse con los dos baños y con la batea del mismo, la parte contraria en ningún momento contrarió esa circunstancia por lo que ese hecho no es controvertido. Así se declara.

La parte demandada admitió igualmente que ella cancelaba el suministro de agua de la referida casa que como se dijo se encuentra en la parte trasera del local, de donde afirma sale el servicio de agua que tiene dicho local, el cual aparece registrado bajo el nombre de Teresa Ortega, No. 01-019-056-00-9, lo cual quedó demostrado en la comunicación analizada que dirigiera a Hidrocaribe y con los pagos efectuados, queda demostrado que ese servicio es el que por ley contractual, esta obligada la demandada a cancelar puntualmente, independientemente de que no sea suministrado en forma directa como sería correcto que fuera, pero en definitiva la demandada aceptó esa irregular situación, durante aproximadamente quince años que tiene de duración el contrato de arrendamiento.

Establecida pues la obligación contractual de la demandada de pagar el servicio de agua correspondiente, registrado bajo el nombre de Teresa Ortega, No. 01-019-056-00-9, tenemos que la actora alegó como otro fundamento de su pretensión, el hecho de que la demanda adeudaba a Hidrocaribe por el servicio de agua la suma de OCHOCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS VEINTITRÉS BOLÍVARES CON 12/100 (Bs. 848.323, 12), correspondientes a los meses que van desde enero de 2000 hasta el mes de enero de 2002, demostrando la parte demandada en la secuela del juicio con el recibo de cancelación a Hidrocaribe que cursa al folio ochenta, únicamente el pago del servicio de agua de los meses de enero a junio del año 2000, con IVA incluido, por un monto total de 234.880,13 bolívares, no demostrando el pago de ese servicio por los demás meses alegados como insolutos, y ante tal incumplimiento por parte de la demanda en el pago de ese servicio al cual estaba obligada contractualmente, la demanda, por ese sólo concepto debe prosperar en derecho la resolución del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, y ser declarada con lugar en la definitiva. Así se decide.

La parte demandante también demandó a la demandada, el pago de daños y perjuicios por la cantidad de 1.458.323,12 bolívares, alegando para ello el haber “perdido el ingreso mensual que me genera el alquiler de dicho inmueble, pues de haber podido yo disponer del mismo lo hubiere podido arrendar nuevamente y ello me hubiese generado el ingreso que venía generando...” (vuelto del folio dos). Al respecto el Tribunal observa:

Que el demandante, quedó plenamente demostrado, los tres únicos cánones de arrendamiento que alegó como insolutos, fueron consignados en el Tribunal de Municipio supra identificado, y esos cánones fueron retirados por la parte actora, y con esa conducta de dicha parte quedó demostrado que la parte demandada no le debe cánones de arrendamientos algunos que le hayan dejado de generar el ingreso que –dice-, le venía generando, y por ese motivo ese pedimento, así planteado, de daños y perjuicios debe ser desechado en la definitiva, y declarar parcialmente con lugar la presente demanda, con la perdida de las costas procesales, por no haber vencimiento total. Así se decide.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por el ciudadano ANGEL EFRAIN ORTEGA FERMIN, contra la empresa TALLER SAMI, C.A., supra identificados, por resolución de contrato de arrendamiento que vincula a las partes de fecha 31-05-1988, sobre un local que forma parte de mayor extensión, constante de un solar con galpones abiertos por un lado, oficina, depósito y dos baños y anexo una construcción constante de recepción , ubicado en el Este No. 17 de la calle Macano de esta ciudad de Porlamar, por la falta de pago del servicio de agua potable a Hidrológica del Caribe (Hidrocaribe), por un monto de SEISCIENTOSTRECE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON OCHO CENTIMOS (Bs.613.443,08) . En consecuencia:

PRIMERO: se declara CON LUGAR la resolución del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, y consecuencialmente se CONDENA a la demandada a entregar al demandante el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que se resuelve, totalmente desocupado, libre de personas y muebles;

SEGUNDO: se declara SIN LUGAR los daños y perjuicios demandados.

No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total en el proceso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente sentencia salió fuera del lapso legal para ello, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

REGISTRESE, PUBLIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a los once días del mes de julio del año dos mil tres. AÑOS 193° DE LA INDEPENDENCIA y 144° DE LA FEDERACIÓN.
EL JUEZ,

DR. MOISÉS E. MILLAN CAMACHO.

LA SECRETARIA,

ROMA FERNÁNDEZ GUTIERREZ.

En la misma fecha (11-07-2003), siendo las dos de la tarde, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior sentencia. CONSTE.
LA SECRETARIA,

MMC/02-2071.